Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace porovnávací metody Bakalářská práce

Autor:

David Cepák oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Českém Krumlově, dne 26.4.2012

David Cepák

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu své bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc, odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi poskytoval během sepisování této práce. Dále by veliké díky patřilo Ing. Lukáši Mohelskému, a to především za pomoc věnovanou finálním úpravám textu, rodině a partnerce Bc. Kateřině Mohelské, za podporu po dobu mého studia.

Anotace Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí - teoretické, praktické a analytické. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice a pojmy související s oceňováním, včetně popisu, analýzy, návrhu a uplatnění moderní aplikace porovnávací metody. V praktické části jsou provedeny dva kompletní odhady trţní hodnoty, a to rozestavěného rodinného domu a administrativní budovy. Odhady jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami - metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací, kde je ve výsledku zobrazen jejich vliv při stanovení trţní hodnoty. V analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Český Krumlov. Klíčová slova: Trţní hodnota, porovnávací metoda, jednotky porovnání, korekční činitelé, kontribuce jednotlivých metod Annotation The bachelor´s thesis is split into three main parts – the theoretical part, the practical part and the analytical part. The theoretical part deals with the key real estate valuation definitions and terms, including description, analysis, proposal and application of the modern comparative method. There are two appraisals of the market value included in the practical part – one of an unfinished detached house and one of an administrative building. These appraisals are elaborated by the use of the common methods – the cost method, the revenue method and the comparative method. As a result, the influence of each of the methods on the market value determination is discussed. The analytical part is devoted to the analysis of the real estate market in the district of Český Krumlov. Key words: Market value, comparative method, units of comparison, corrective coefficients, contribution of particular methods

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 A. Teoretická část ....................................................................................................................... 7 1. Teoretický základ trţního oceňování nemovitostí ................................................................. 7 2. Trţní hodnota ......................................................................................................................... 9 2.1.

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) ..................................... 10

2.2.

Definice podle IVSC/TEGoVA ................................................................................. 10

2.3.

Definice podle českého zákona o oceňování majetku ............................................... 10

3. Základní pojmy při oceňování nemovitostí ......................................................................... 13 4. Metody oceňování................................................................................................................ 17 4.1

Nákladová metoda ..................................................................................................... 17

4.2.

Výnosová metoda ...................................................................................................... 19

4.3.

Porovnávací metoda ................................................................................................... 21

5. Uplatnění porovnávací metody na českém trhu ................................................................... 39 6. Návrh vhodné metodiky....................................................................................................... 41 B. Praktická část ....................................................................................................................... 44 7. Odhad trţní hodnoty rodinného domu ................................................................................. 44 8. Odhad trţní hodnoty administrativní budovy ...................................................................... 70 C. Analytická část ..................................................................................................................... 93 9. Analýza trhu v okrese Český Krumlov ................................................................................ 93 Závěr ....................................................................................................................................... 100 Seznam pouţité literatury ....................................................................................................... 101 Seznam obrázků...................................................................................................................... 103 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 103

5

Úvod Oceňování nemovitostí je kaţdodenní činností odhadců a znalců, kteří vyuţívají porovnávací metodu, jako jednu z nejčastějších metod při indikaci současné trţní hodnoty. Porovnávací metoda je v zahraničí jiţ běţnou aplikací, avšak v našem českém prostředí se jedná o metodu s nepříliš dlouhou existencí. Cílem bakalářské práce je představení porovnávací metody, která je zaloţena na velmi dobré znalosti daného trhu, kde se oceňovaná nemovitost nachází a mimo jiné také na kvalitní databázi porovnávaných nemovitostí, díky kterým je odhadce či znalec schopen kvalitně indikovat trţní hodnotu. Obsahem této práce je také popis základních definicí a pojmů spojených s oceňováním. Dále jsou zde uvedeny klady, zápory, úskalí spojená s porovnávací metodou a popis jednotlivých částí této metody. Tato práce poukazuje také na nutnost zapojení vlastního citu odhadců, díky kterému lze dospět k co nejpřesnější indikaci trţní hodnoty. V závěru teoretické části je proveden návrh vhodné metodiky porovnávací metody a uplatnění na českém trhu. V praktické části bakalářské práce je porovnávací metoda aplikovaná při stanovení trţní hodnoty rozestavěného rodinného domu. V kontribuci ostatních metod představuje porovnávací metoda indikaci s největší váhou. Dalším praktickým příkladem je stanovení trţní hodnoty u administrativní budovy kontribucí porovnávací metody s metodou nákladovou a výnosovou. V závěru této práce je zanalyzován trh s nemovitostmi ve města Český Krumlov, jeho okrese a v okolí lipenské přehrady.

6

A. Teoretická část 1. Teoretický základ tržního oceňování nemovitostí Trţní oceňování nemovitostí vešlo v platnost naší legislativy 1.1.1998 zákonem č.151/97 Sb. Indikace trţní hodnoty nemovitostí se provádí různými metodami trţního oceňování a podle různých hledisek, jako jsou například náklady na výstavbu nemovitostí či výnosy z pronájmů. Při ocenění nákladů k datu výstavby nemovitosti se zjišťuje pořizovací cena, v případě zjištění trţní hodnoty k datu ocenění pomocí ocenění nákladů a odečtu opotřebení, se jedná o věcnou hodnotu (časovou cenu), v tomto případě se jedná o ocenění nákladovým způsobem. Dalším hlediskem jsou výnosy a doba, po kterou budou moci být tyto výnosy získávány. V tomto případě se jedná o metodu výnosovou, při které je zapotřebí vědět, které části nemovitostí slouţí k získávání výnosů. Při zjištění trţní hodnoty metodou porovnáním jiţ prodaných, či inzerovaných podobných nemovitostí se jedná o metodu porovnávací (komparativní). Trţní hodnota se tedy zjišťuje na základě vyuţití metody nákladové, výnosové a porovnávací, které se vzájemně prolínají. Při oceňování a zjištění trţní hodnoty je zapotřebí z větší části pouţít zkušenosti a cit odhadce, vyuţít tzv. „šestý smysl“., nelze jen spoléhat na mechanické výpočty. Odhadce by se také měl neustále zajímat o vývoj cen nemovitostí, změn trţních podmínek a sledovat chování účastníků trhu. Prolínání a souvztaţnost jednotlivých metod včetně vztahu k časovým úsekům, z níţ vychází význam a úloha trţní hodnoty nemovitostí znázorňuje následný oceňovací model.

7

Obrázek 1: Obecný model indikace trţní hodnoty1

1

Sestaveno autorem na základě Zazvonil (2006).

8

2. Tržní hodnota Stanovení trţní hodnoty je cílem kaţdého odhadce při oceňování majetku na trţních principech. Jedná se o odhad určité hodnoty majetku, za kterou by oceňovaný majetek bylo moţno prodat, koupit. Trţní hodnota, se kterou se setkáváme při oceňování na trţních principech má několik definic, i přesto mezi nimi však můţeme najít společné rysy trţní hodnoty: Definice trţních hodnot očekávají racionální přístup prodávajích a kupujících. Jedná se o cenu, kterou by bylo moţné sjednat v běţném obchodním styku. Trţní hodnota je stanovena ke dni ocenění, jakýkoliv jiný časový okamţik, i poměrně blízký, můţe platnost hodnoty vytrácet. Trţní hodnota by se měla přiblíţit co moţná nejpřesněji k realizační ceně na trhu. Závaznost definice podle komunitárního práva vychází ze členství České republiky v Evropské unii, neboť z tohoto důvodu vychází nadřazenost komunitárního práva nad právem národním. Definice, která nezmění platnost a vyuţití i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo a rozšiřuje definici Evropské unii, je definice stanovena mezinárodní odborným sdruţením odhadců zvané IVSC a TEGoVA, od kterých je odvozeno nejvíce metod trţního oceňování uţívaných v Evropské unii. Metodiky, které se uplatňují při ocenění majetku nacházejícího se na území České republiky, respektují definici českého zákona o oceňování majetku zák.151/1997Sb., z které také vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku.

9

2.1. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.2

2.2. Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.3

2.3. Definice podle českého zákona o oceňování majetku Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje cenu obvyklou takto: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné, obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vedle pojmu trţní hodnota se v trţním oceňování setkáváme také s pojmem trţní cena a dalšími druhy cen, které budou následně vysvětleny. Tržní cena Trţní cena je konkrétní ekonomický pojem. Je to přesně stanovená částka, která byla zaplacena při prodeji sluţby nebo zboţí. Trţní cena se nedá odhadnout, jedná se totiţ 2 3

Ort (2007a) Ort (2007a)

10

o dohodu mezi kupujícím a prodávajícím. V případě porušení podmínek volné konkurence, např. prodejem mezi příbuznými, kde dosaţená cena bývá podstatně niţší neţ cena dosaţena při běţném obchodním styku na trhu, můţe nastat zkreslení trţní ceny. Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je někdy uváděna téţ jako cena vyhlášková. Tato cena se zjišťuje cenovým předpisem, kterým je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) účinností od 1.1.2008. K tomuto zákonu je prováděcí předpis, vyhláška Ministerstva Financí ČR č.3/2008Sb., s účinností od 1.2.2008. Této vyhlášce v současném znění předcházelo několik vyhlášek s postupnými novelami. Metodika všech předcházejících vyhlášek byla shodná, lišila se jen v některých případech, zejména se určovalo, které oceňované stavby se budou oceňovat výnosovým způsobem, aktualizovaly se míry kapitalizace při pouţití této metody a probíhala také aktualizace koeficientů inflace a prodejnosti při pouţití nákladové metody, koeficientů zohledňujících lokalitu stavby, druh stavby, umístění stavby. Tyto údaje jsou získávány vyhodnocováním provedených obchodních transakcí v uplynulém období, podle informací Českého statistického úřadu. Pořizovací cena Je označení pro cenu, která je spojena s pořízením majetku, někdy označována téţ jako cena historická. U nemovitostí, hlavně u staveb se jedná o cenu v době, kdy byly postaveny. Tento druh ceny nalezneme nejčastěji v účetní evidenci. Reprodukční cena Jedná se o cenu, která určuje, za kolik by bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit bez opotřebení v době ocenění. Tato cena se u nemovitostí zjišťuje pomocí agregovaných poloţek, podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo nákladovou kalkulací. Ve většině případu se vyuţívá technicko hospodářské ukazatele (THU), pomocí jednotkových cen 1m3 obestavěného prostoru, 1m2 zastavěné plochy apod. Výchozí cena Jedná se o pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Její pouţití se nachází u výpočtu některých výše uvedených cen, hodnot, např. k výpočtu věcné hodnoty odečtením opotřebení.

11

Stopcena Jedná se o cenu, stanovenou v souladu s vládním nařízením číslo 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo stanoveno, ţe od data 20.6.1939 je zakázáno zvyšovat ceny. Platnost stopcen byla aţ do vydání jiného cenového předpisu. Pro stavby v osobním vlastnictví tedy aţ do 30.4.1964, do nabytí účinnosti vyhlášky číslo 73/1964 Sb., ale pro nemovitosti v soukromém vlastnictví ještě déle. U pozemků je to aţ do 31.3.1979 a u staveb aţ do 31.12.1984. Uplatnění stopcen u staveb v socialistickém vlastnictví bylo omezeno vyhláškami číslo 73/1964 Sb. a číslo 43/1969 Sb. Jednotková cena Pojmem jednotková cena rozumíme cenu za jednotku jako je např. m2, m3, m, ks, ha. V oceňování se uvádí jednotková cena srovnávacího objektu označena jako (JCS), jednotková cena oceňovaného objektu (JCO), základní cena – jednotková cena, stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení (ZC) a základní cena upravená – jednotková cena získaná ze ZC úpravou, např. pomocí koeficientů, sráţek, přiráţek. Věcná hodnota Věcná hodnota, neboli dle právního názvosloví „časová cena“ věci, je reprodukční cena věci, která se poníţí o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. V případě výskytu váţných závad, neumoţňující okamţité uţívání nemovitosti, budou ty to náklady výslednou cenu sniţovat. Výnosová hodnota Jinak také zvaná „kapitalizovaná míra zisku“, či „kapitalizovaný zisk“, představující očekávané výnosy z nemovitosti. Principem je tedy zjistit současnou hodnotu, diskontováním součtu všech budoucích příjmů z nemovitosti.

12

3. Základní pojmy při oceňování nemovitostí Pro snazší pochopení analýzy jednotlivých metod trţního oceňování majetku, je nutné poznat a vymezit některé související pojmy. Následující definice vychází z Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Nemovitost Občanský zákoník § 119, zák.č. 40/1964 Sb. definuje, ţe nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součásti nemovitosti Podle Občanského zákoníku § 120, zák.č. 40/1964 Sb. je definice následující. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Tento paragraf dále upřesňuje, ţe stavba není součástí pozemku. Dle těchto definic se dá konstatovat, ţe součástí stavby jsou např. pevně přimontované části, jako výtoková baterie, bojler, radiátor, umývadlo, svítidlo, vypínač, zásuvka, apod. Příslušenství nemovitosti Občanský zákoník § 121, zák.č. 40/1964 Sb., mimo jiné definuje: Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Dle definice Občanského zákoníku tedy platí, ţe příslušenství jsou oddělitelné movité věci, jako je například přemístitelné vybavení a nábytek. Elektrické zařízení je nutné rozdělit dle připojení, a to připojení napevno, nebo pouze zástrčkou do zásuvky. Podlahové krytiny je také nutno rozlišit podle toho, zda jsou přilepeny, nebo pouze volně poloţeny. Pozemek Podle Katastrálního zákona § 27 písm. a) se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.

13

Dle Zákona o oceňování majetku 151/1997Sb. §9 se pozemky člení takto: (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 14

Parcela Parcela je definována Katastrální zákonem §27 písm. b) takto: parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba Přesné vymezení pojmu stavba neexistuje, i přesto, ţe se často s tímto pojmem kalkuluje i v občanskoprávních předpisech. Tento pojem se v právních předpisech je moţno nalézt tento pojem ve dvou koncepcích a to v občanskoprávním a stavebně právním, které nejsou totoţně. Za stavbu se povaţuje u budovy stav rozestavěnosti v takovém stádiu, kdy je patrné jasným a nezaměnitelným způsobem dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí. V dalším pokračování stavebních prací se jedná pouze o dokončení věci, která jiţ vznikla a má svého vlastníka. Stavební zákon uvádí, ţe za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebnětechnické provedení, účel a dobu trvání. Je to tedy taková věc, která je výsledkem stavebního díla (stavební činnosti) člověka (§ 139b, odst. 1, zák.č. 50/1976 Sb.). Dle Zákona o oceňování majetku 151/1997Sb. §3 se stavby člení takto: (1) Pro účely oceňování se stavby člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou: 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí, nebo ve stavebním povolení a skutečným

15

uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Budova Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.4 Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.5 Nebytový prostor Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení, avšak nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu.

4 5

Ort (2007b) Ort (2007b)

16

4. Metody oceňování 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda, dle průzkumu Katedry oceňování majetku BIVŠ, kterým bylo vybráno 12 zemí Evropské Unie, je uţívaná ve všech z nich i kdyţ v omezené míře a pro omezený účel. Věcná hodnota, jakoţto výsledek nákladové metody staveb, která vychází z minulosti, je součtem nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění sníţeným o opotřebení. Při porovnání výsledků mezi jednotlivými metodami trţního oceňování, vychází v České republice ve většině případu výsledek nákladové metody, jako nejvyšší trţní hodnota ze všech třech pouţívaných metod. V případě zjišťování ceny staveb k datu postavení stavby, se jedná o cenu pořizovací, reprodukční. V případě zjištění ceny stavby k datu vyhotovení ocenění, se započítáním opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovitosti v době ohodnocení se jedná o tzv. cenu časovou. Při aplikaci této metody se zohledňuje mimo jiné zastavěná plocha, obestavěný prostor, materiálově technická podstata budovy, stáří, celková předpokládaná ţivotnost, procentuální stav opotřebení. Tato metoda, jako jedna z metod v oceňování na trţních principech, se vyuţívá např. ke zjištění trţní hodnoty majetku pro developerskou činnost, facility management, stanovení pojistné hodnoty. Tato metoda má větší podstatu u novějších staveb, pro zjištění hospodárnosti investice a hospodářského uţitku. Nákladová metoda můţe být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, který zvaţuje, zda je pro ně výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost s následnou rekonstrukcí, nebo zda má raději postavit novou budou sám, obvykle za vyšší náklady. Mezi důvody, proč si lidé pořizují nemovitý majetek, při kterém má své opodstatnění nákladová metoda jsou následující: pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně vyuţitelné prostory) pro očekávaný příjem z nájemného jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase

17

V prvním případě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav včetně např. trhlin, devastace konstrukcí dřevokazným hmyzem, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí, apod. U očekáváného příjmu z nájemného mne bude jistě zajímat výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. Podle materiálově technické charakteristiky se budou lišit jak náklady na vytápění, tak např. přípustné zatíţení vícepodlaţního skladu. Pokud do majetku hodláme investovat nějaký kapitál, je logické, ţe chceme, aby se nám do budoucna hodnota vloţeného kapitálu zvyšovala. Opět se dostáváme k odpovědím na otázky z oblasti materiálově technické charakteristiky a ţivotnosti. Objektivně řečeno, ale ve většině případů budou, tyto jistě důleţité, otázky překryty jinými vlivy.6 Jedním z důleţitých faktorů pro stanovení správné věcné hodnoty nemovitosti (vyjma pozemků) jsou vstupní údaje: zastavěná plocha (m2), obestavěný prostor (m3), vnitřní vyuţitelná plocha (m2), stáří a ţivotnost stavby, běţný metr, reprodukční pořizovací cena 1m3 obestavěného prostoru, 1m2 zastavěné plochy. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí, nebo geometrického plánu, z druhu pozemku, umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace.

6

Ort (2007a)

18

4.2. Výnosová metoda Investoři či poskytovatelé hypotečních úvěrů ve většině případů vyţadují stanovení trţní hodnoty dvěma vzájemně nezávislými metodami výpočtu. Jednou z dalších metod, i jako další cenový argument při oceňování nemovitostí, nám poslouţí aplikace příjmové metody, neboť nejčastěji pouţívaná kombinace je aplikace výnosové a porovnávací metody. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému přijmu, který je majetek schopen po dobu své ţivostnosti generovat.7 Při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou je nutné dodrţet následující postup: a) Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku b) Čistý provozní příjem – NOI (Net Operating Income) c) Kapitalizační míra (R) d) Trţní hodnota Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku Při této analýze je nutné zjistit, zda je vyuţití majetku v souladu či s výhradou s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím, při hodnocení následných kritérií: Dodrţení právních předpisů (kolaudace) Technická proveditelnost (fyzická či morální zastaralost, doţilost) Investiční proveditelnost (vyuţitelnost podmíněna vysokými náklady) Maximální ziskovost (šetření nájemného při vyuţití vlastního objektu) Posouzení nájemní smlouvy Čistý provozní příjem – NOI (Net Operating Income) Pro zjištění čistého provozního příjmu je nutné dodrţet následující postup. V prvé řadě je zapotřebí vyčíslit hrubý příjem stanovený z trţního či smluvního nájmu, od kterého se odečtou ztráty vzniklé neplacením nájemného a obsazenosti. Tím získáme efektivní hrubý příjem, od kterého se následně odečte rezerva na renovaci, která je podílem reprodukční ceny ku ţivostnosti. Od efektivního hrubého příjmu se dále odečítají provozní náklady, kterými jsou například pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie, ostatní provozní náklady, daň z příjmu, daň z přidané hodnoty a odpisy. 7

Ort (2007a)

19

Kapitalizační míra8 Kapitalizační míra (return of capital R) je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry tedy není nijak sloţitý. Je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen (v tomto případě skutečně, nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Tržní hodnota9 Posledním krokem pro zjištění trţní hodnoty příjmovou metodou je dosazení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry, do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Záleţí přitom na tom, zda je příjem z podnikání (zde pronájmu): Dočasný nebo trvalý Okamţitý nebo odloţený (např. zda musíme budovu nejprve rekonstruovat a posléze pronajmout) Konstantní nebo v kaţdém roce jiný, závislý na různých faktorech Nejčastějším případem je obvykle tzv. věčná renta – tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty (V-value), má potom tento tvar: V = NOI / R

8 9

Ort (2007a) Ort (2007a)

20

4.3. Porovnávací metoda Jako klíčová aplikace pro stanovení ceny obvyklé je ve většině případů metoda porovnávací, která vychází z přímé reflexe trhu s nemovitostmi. Její podstatou je princip nahraditelnosti a zaměnitelnosti oceňované nemovitosti. Jelikoţ se v nejlepším případě vychází ze současných uskutečněných cen nemovitostí podobných parametrů, jejichţ prodej byl uskutečněn za podobných podmínek na trhu s nemovitostmi, povaţuje se tato metoda, při stanovení ceny obvyklé, za nejobjektivnější. Porovnávací metoda, jejíţ logika je jasná a průhledná vyuţívá několik aplikací a způsobů, včetně jejich kombinací, v závislosti na podmínkách, okolnostech a situaci příslušného trhu, kvalitě a kvantitě dat. Jelikoţ se při této metodě oceňovaná nemovitost rozdělí na jednotlivé prvky, které se porovnávají s prvky srovnatelných nemovitostí, vzniká zde jisté riziko z důsledku nevhodného zvolení porovnávacích prvků nebo mylného subjektivního názoru při hodnocení a stanovení korekčních činitelů jednotlivých zvolených prvků porovnání mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí. Z tohoto důvodu se nedá tvrdit, ţe je tato metoda naprosto dokonalá, ale výskyt rizika je v této metodě v menším počtu, neţ u metody nákladové, či výnosové. Při porovnací metodě je důleţité zohledňovat různé aspekty, které mají značný dopad na trţní hodnotu, jedná se o: 1. Princip ovlivňování vnějšími vlivy Nemovitosti jsou nepřemístitelné a tudíţ odsouzeni sdílet polohu svého místa. Jsou ovlivňovány politickou a ekonomickou situací ve státě, ale i vlivy, které na ně působí z bezprostředního okolí, které jsou právě nejvíce odvozené od polohy. Odhadce či znalce musí správně analyzovat a zohlednit při stanovení trţní hodnoty jednotlivé faktory polohy, neboť dvě identické nemovitosti, nacházející se kaţdá na jiném místě, mají jinou trţní hodnotu. 2. Konformní princip Jedná se o princip vycházející z faktu, ţe postupem času se ceny nemovitostí v určitých lokalitách srovnávají, rozdíly minimalizují a tím vzniká prostředí, kde působí konformní podmínky. V konformním prostředí se většinou nachází široký

21

výběr porovnávacích nemovitostí a tím se stává aplikace snazší a transparentnější, čímţ se dochází i k přesnějším výsledkům. 3. Princip gradace Dle tohoto principu se hodnota nemovitosti blíţící se k určité výhodě zvyšuje. Při vytvoření teoretického koridoru k této výhodě a známých cen porovnávacích nemovitostí, jsme na základě tohoto principu schopni odhadnout hodnotu porovnávané nemovitosti, která se bude v tomto koridoru nacházet. 4. Kontribuční princip Jeden z nejdůleţitějších principů, na jehoţ základě dochází ke korekci cen, které vyjadřují rozdíly mezi oceňovanou a srovnávací nemovitosti a jehoţ vynechání můţe vést k zásadním chybám, je princip kontribuční. Tento princip je zaloţen čistě na uváţení a zodpovědnosti odhadce, není podloţen ţádným vzorcem, ani tabulkami. Kontribuce znamená podílení se, resp. přispívání k celku, v tomto případě přispívání k tvorbě celkové hodnoty, a zúţí-li se princip na porovnávací přístup, tak podílení se na porovnávací hodnotě. Jde v podstatě o to, zda vůbec, v jakém směru a jakým způsobem jednotlivé komponenty nemovitostí k jejich celkové hodnotě přispívají, zda zkoumaný komponent se na tvorbě hodnoty skutečně podílí a hodnotu zvyšuje nebo zda je jeho chování neutrální, tedy směrem k hodnotě je prakticky bez významu, či zda dokonce působí negativně a celkovou hodnotu tak sniţuje.10 Stanovení trţní hodnoty vychází ze systematického a postupného analytického procesu, jejímţ základem je indikace dosahovaných cen u nemovitostí podobných. Jednotlivé aplikace a průběh této metody má několik variant, avšak z pravidla bývá rozdělen do tří fází s následným postupem: Příprava 1. Informační a datový sběr Porovnávání 2. Selekce vzorků 3. Výběr vhodného způsobu a jednotky porovnání 4. Zjištění cenotvorných rozdílů 10

Zazvonil (2006)

22

5. Selekce a pouţití porovnávací analýzy Závěr 6. Rozbor a vyhodnocení o kontribuci jednotlivých výsledků 7. Výsledné určení porovnávací hodnoty Jelikoţ mezi jednotlivými kroky existují úzké vazby, mohou se vzájemně prolínat nebo slučovat. Z jednotlivých zdrojů se určuje charakter dat, dle mnoţství vzorků se odvíjí jejich výběr, na základě kvality a spolehlivosti se volí způsob porovnávání a od formy dat je odvozen výběr porovnávací analýzy. Nástroje cenové dokumentace Veškeré databáze, statistiky, dokumenty, informační systémy, dokazující pravdivost a výši kupní ceny uskutečněné v minulosti za konkrétní majetek je moţné povaţovat jako nástroj cenové dokumentace. Tyto dokumentace lze rozdělit na konkrétní, např. kupní smlouva a obecné, kterou je např. cenová mapa skládající se z mnoţiny prvků konkrétních. Nástroje cenové argumentace Cenovou argumentací rozumíme veškeré dokumenty prokazující správnost a pravdivost zjištěné hodnoty, jako je např. znalecký posudek, odhady. Tyto dokumenty mají úkol přesvědčovací.

23

4.3.1. Databáze Databáze srovnatelných nemovitosti, jsou základním předpokladem a jedním z nedůleţitějších podkladů pro aplikaci porovnávací metody včetně správného stanovení ceny obvyklé, neboť v případě neexistence podobných nemovitostí na porovnání oceňované nemovitosti, např. na nově vzniklých trzích, nelze tuto metodu aplikovat. Databáze lze vytvářet z vlastních sběrů dat či z externích databází. Při tvorbě těchto databází je vţdy důleţité počítat s nepravdivostí a neúplností informací vybraných reprezentantů k porovnání. Jakým způsobem tedy máme postupovat, abychom získali správný obraz o porovnávané nemovitosti? Odpověď asi nebude jednoduchá. Pokud budeme opět hovořit o praxi, jako nejvhodnější bude jistá aplikace pravděpodobnostní logiky (neúplné indukce). Málo kdy se nám asi podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech.11 Vlastní sběr dat: Přímo získaná data Jedním z moţných způsobů jak získat úplné a pravdivé informace je dostat se do kontaktu s prodávající či kupující stranou, která nám sdělí přesné informace. Tyto informace lze povaţovat za velmi cenné. Ve většině případů sami účastníci sdělí kupní cenu a to z důvodu při stanovení trţní hodnoty, aby ukázali, jak se dokázali přiblíţit k ceně obvyklé a v případě zpracování ocenění administrativními cenami, aby poukázali na rozdíl mezi cenou administrativní a cenou kupní. Nepřímo získaná data Porovnatelné nemovitosti lze získat z internetu, z databází realitních kanceláří, z odborných časopisů či z údajů Katastrálního úřadu. Informace dostupné z katastru nemovitostí, které jsou archivovány a veřejně dostupné, lze povaţovat za velmi korektní. V souvislosti se zákonem č.8/2009 Sb., o katastru nemovitostí, z ustanovení §21 tohoto zákona vyplývá, ţe nelze nahlíţením do sbírky listin a z přehledu vlastnictví získávat údaje bez prokázání své totoţnosti a účelu získání poţadovaných údajů.

11

Ort (2007a)

24

Externí databáze V případě, ţe odhadce či znalec nemá moţnost čerpat z vlastní databáze, můţe vyuţít některé z externích databází. Tyto databáze jsou provozovány společnostmi, které přístup do těchto databází mají podmíněný buďto zpoplatněním nebo poskytnutí jiných informací za informace čerpané. V ČR existují dva základní typy externích databází, jejichţ data je moţno vyuţít při porovnávacím přístupu, a sice Databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich vlastností a podmínek prodejů, účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí, vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty a Databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené zejména státními institucemi a zaměřené především pro potřeby státní správy.12 Databáze MOISES Tento systém z roku 1997, který má přibliţně 50 výhradně smluvních uţivatelů, zpracovává, shromaţďuje, uchovává a zpřístupňuje informace o obchodech, které byly realizovány na území České republiky, a které by nám měly poslouţit při porovnání s oceňovanou nemovitostí. Sběr dat probíhá na základě odeslaných informací poskytnutými odhadci, znalci, či realitními kancelářemi na centrálu, která data vloţí do systému, zaktualizuje systém a následně jej rozešle mezi uţivatele tohoto systému. Uţivatelé tak mají k dispozici informace všech kolegů z celé republiky. Tabulka 1: Členění dat dle systému MOISES

Číslo záznamu Segment trhu Cena Foto Základní charakteristika

Stavby a pozemky

Velikost

12

Jednoznačná identifikace kaţdého evidovaného příspěvku Typ, podtyp, speciální, materiální základna, fyzické opotřebení Reprodukční, věcná, výnosová, obchodovaná, administrativní (včetně pouţitého cenového předpisu), informace o ceně, posouzení ceny Minimálně 1 barevný záznam Okres, obec, katastrální území, adresa, počet obyvatel, vybavenost obce, zóna, poloha v zóně, případně v ulici. Stavby: obytné, garáţe, sklady apod. konstrukce a vybavení Pozemky: zastavěné plochy, zahrady, ostatní, jiné. Plocha, podlahová plocha, uţitný prostor, obestavěný prostor, jednotkové ceny za plochy a prostory

Zazvonil (2006)

25

Nájemné a stáří Časové a jiné údaje

Jsou-li údaje k dispozici Délka obchodu, obchod ze dne, záznam vypracován, zaneseno do databáze, způsob obchodu, způsob zveřejnění, kvalita záznamu, jiné. Zdroj: Sestaveno autorem na základě Zazvonil (2006)

Zobrazování databází je v klasické databázové formě nebo jako jednotlivý záznam se všemi informacemi, včetně fotografie. Jelikoţ je tato databáze propojena s databází obcí, umoţňuje přístup k údajům dle ČSÚ, jako je počet obyvatel a infrastruktura lokality. Obrázek 2: Editace záznamu ze systému MOISES13

13

REAIA (2012)

26

Obrázek 3: Databáze pozemků14

Obrázek 4: Záznam z centrální databáze15

14

15

REAIA (2012) REAIA (2012)

27

Český statistický úřad Jedním dalším institutem, kde je moţné zjistit ceny nemovitostí je Český statistický úřad, který eviduje ceny nemovitostí na základě daňových přiznání, které se podávají z důvodu povinnosti zaplatit daně z převodu nemovitostí. Jelikoţ se však v tomto případě vychází také z cen administrativních a veškeré informace jsou zveřejňovány se zpoţděním, nelze tyto informace brát za zcela objektivní a povaţovat je za aktuální reflexi trhu s nemovitostmi. Databáze RPN Registr porovnávaných nemovitostí, který se připravuje je zaloţena pro potřeby oceňování, jejím sběrem, zpracování a poskytnutí dat. Mělo by jít o databázi s velkým objemem dat, aby odhadce, či znalec měli dostatečné mnoţství cen a jednotlivých prvků, na základě kterých bude moci co nejpřesněji stanovit trţní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Tato databáze bude doplňována na základě třech formulářů (stavby, byty, pozemky). Databáze by měla fungovat na principu zadávání určitých parametrů, které si odhadce, znalec zvolí, na základě kterých bude uskutečněna selekce vloţených nemovitostí a budou vybrány odpovídající nemovitosti, které by měli odpovídat zadaným parametrů. Z výběru poskytnutých nemovitostí si zájemce označí porovnávané nemovitosti, o které bude mít zájem, a za poplatek mu budou informace o těchto nemovitostech poskytnuty, včetně jejich prodejních cen. Uspořádání a uloţení jednotlivých dat v databázi, je patrné z následující ukázky formuláře pro skupinu stavby. Tabulka 2: Formulář databáze stavby

Stavba: Interní identifikátor: Uţivatel, který záznam pořídil: Registrační číslo nemovitosti: Datum pořízení záznamu: Datum změny záznamu: Datum rozhodnutí: Stav záznamu: Počet pouţití: Naposledy pouţit: Popis: Obec: Počet obyvatel: Vzdálenost k okresnímu městu v km. Poměr mezi nabídkou a poptávkou:

Název Číslo Číslo Rok/číslo Datum Datum Datum Schválen Číslo Datum Výstiţná stručná charakteristika Název Číslo Převis / nedostatek poptávky / rovnováţnost

28

Je přípojka vody: Je přípojka elektřiny: Je přípojka kanalizace: Je přípojka plynu: Vzdálenost přípojky vody v metrech: Vzdálenost přípojky elektro v metrech: Vzdálenost příp. kanalizace v metrech: Vzdálenost přípojky plynu v metrech: Omezení užívání/věcné břemeno: Snížení hodnoty vinou omezení užívání / hodnota věc. břemene v Kč. Popis omezení užívání / věcného břemene Cena: Realizovaná cena v Kč: Datum prodeje: Administrativní cena (podle vyhlášky): Datum administrativního ocenění: Jméno osoby odpovědné za záznam: Interní poznámka / důvod odmítnutí: Konstrukce a vybavení: Základy: Svislé konstrukce: Stropy: Krov: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Vnitřní obklady: Schody: Dveře: Okna: Podlahy: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: Vnitřní plynovod: Ohřev vody: Vybavení kuchyně: Vnitřní hygienické vybavení: Výtah: Zatřídění: Druh stavby: Procento plochy pro komerční využití: Lokalita: Počet bytů v domě: Typ konstrukce: Počet podzemních podlaţí: Počet nadzemních podlaţí:

Ano/ne Ano/ne Ano/ne Ano/ne Číslo Číslo

Kč Datum

Jméno

Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard RD, OD, Komerč.N, RCH, G… název Např. centrum, …, samota Číslo Např. cihelná, betonová… Číslo Číslo

29

Podkroví více neţ 50% půdy: Stáří v rocích od počátku uţívání: Pozemek prodán se stavbou: Popis příslušenství hlavní stavby: Technický stav: Do 10 let po rekonstrukci Garáţ Výměra všech pozemků prodaných se stavbou v m2: Zastavěná plocha hlavní stavbou v m2: Obestavěný prostor stavby v m3:

Ano / ne Roky Ano / ne Např. vedlejší stavby, … Výborný / horší / špatný / havarijní Ano / ne Ano / ne Číslo Číslo Číslo Zdroj: Sestaveno autorem na základě Zazvonil (2006)

Poloţky tištěné kurzivou nejsou povinné. Formulář na byty a pozemky se částečně liší pouze o určité specifické znaky a stejně jako u formuláře na stavby, jsou tyto formuláře bez fotografií. Databáze cena nájmů bytů IRI Ceny bytů a výši jejich nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech ČR monitoruje od roku 2000 Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně.16 Vytváření databází je nekonečná systematická práce, kaţdý znalec či odhadce by si měl tyto databáze pravidelně aktualizovat. Při vytváření databáze je zapotřebí se vyrovnat se zásadními problémy, kterými jsou úplnost a pravdivost nabízených informací.

16

Zazvonil (2006)

30

4.3.2. Výběr vzorků Při aplikaci porovnávací metody je základním krokem správný výběr porovnávaného reprezentantu z výše uvedených databází. Tento základní krok není jednoduchý, neboť špatně zvolený reprezentant můţe způsobit, ţe výsledná cena obvyklá nebude správně stanovena. Toto vymezení trţního segmentu trhu by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu, typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost pouţití jednotlivými účastníky trhu, velikost ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu vyuţití účastníky trhu, stavu ve vazbě na operativní moţnosti vyuţití účastníky trhu, kvality ve vazbě na způsob provedení vybavenost komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu, rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících, řádové kategorizace hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících.17 Dle výše uvedených kritérií a dispozic dat určených k výběru porovnatelných reprezentantů se znalec či odhadce rozhodne, zda bude vyhledávat přímo účelově „v terénu“ nebo zda bude vybírat ze své vyhotovené databáze, z databáze externí, či z kombinace uvedených, avšak odhadce či znalec by se měl z důvodu aktualizace vlastní databáze vţdy poohlédnout po nových datech. Vzorky jednotlivých reprezentantů se také vybírají podle toho, jakým způsobem se porovnání bude provádět: jako celek po dílčích částech Ve většině případů se provádí komparace celků. Tento způsob odráţí typické chování účastníků na trhu s nemovitostmi, kteří obvykle nerozdělují nabízenou, či kupní cenu na jednotlivé časti jako je například pozemek a stavba, ale komplexně za dům včetně pozemku. Členění jednotlivých vzorků se provádí např. pro účely účetnictví a má pouze 17

Zazvonil (2006)

31

formální charakter, z něhoţ nelze dále odvozovat seriózní analýzy. Typickým případem jsou ceny stavebních pozemků, které nejsou v určitých lokalitách k dispozici, a proto je nutné tyto ceny rozdělením z cen celkových vypočítat. Porovnávání po dílčích částech bývá proto uţíváno většinou pouze v případech kombinace se zbývajícími přístupy, kdy dílčí části většinou tvoří komplementární dvojici pozemek – stavba, nebo sloţitějších, jedinečných či jinak netypických nemovitostí, kde je trvalá nouze o srovnatelné vzorky.18 Nákladový přístup se pouţívá pro kombinaci pouze na pozemky, které jako základní výrobní faktory nelze měřit náklady na jejich výrobu. Nákladová hodnota stavby s odečtem její opotřebení a výsledek porovnávací hodnoty pozemku tvoří výslednou hodnotu nemovitostí. Výnosový přístup se pouţívá v kombinaci pro dělení pozemku od stavby, v případě hledání zbytkové hodnoty staveb. Metoda porovnání po dílčích částech ať uţ v kombinaci s nákladovým nebo výnosovým přístupem je vhodná k hledání hodnot jedné ze dvou sloţek, kdy hodnota jedné sloţky je nám známá. Porovnání po dílčích částech lze pouţít jednak u jednodušších případů typu pozemek – stavba nebo byt – garáţové stání, ale také u sloţitějších a netradičních nemovitostí, pro něţ je sloţité najít vhodné porovnatelné protějšky. Proto je vhodné rozdělení na jednotlivé části, ke kterým lze najít vhodný protějšek na porovnání ať uţ z důvodu známé kupní ceny nebo z důvěryhodného odvození dílčí ceny z ceny celkové. Tato metoda dává optimální výsledky většinou pouze tehdy, jestliţe jde o dílčí části, které lze z celku oddělit, aniţ je ohroţena jejich funkce, případně lze-li s nimi nakládat samostatně. V opačném případě je moţno tento postup doporučit pouze ve zcela výjimečných případech. Hrozí zde totiţ vysoké riziko chybné indikace porovnávací hodnoty v důsledku velmi obtíţně odhadnutelných kontribučních a synergických vlivů, jejichţ efekt spočívá v tom, ţe dílčí části se mohou cenotvorně chovat zcela odlišně, jsou-li posuzovány samostatně, nebo jako součásti celku.19

18 19

Zazvonil (2006) Zazvonil (2006)

32

4.3.3. Jednotky porovnání Porovnání nemovitostí se provádí na základě veličin, které nám ukazují, za kolik byly zvolené reprezentanti prodány, pronajaty nebo za jakou cenu jsou nabízeny. Ve většině případů se jedná o ceny uváděné za komplex tedy Kč/ks, neboli Kč/celek, neboť tento způsob je pro všechny účastníky trhu nejvíce přehledný a srozumitelný. Mezi další jednotku určenou pro porovnání můţe být m2 za pronajatelnou, uţitnou nebo podlahovou plochu, m3 za obestavěný prostor, běţný metr, cena/ks/den. Všechny tyto jednotky mají podobu technicko-ekonomických ukazatelů, čehoţ by měl odhadce vyuţít a na základě toho si správně vybrat nejvhodnější jednotky porovnání, na základě kterých správně určí cenu obvyklou. Typickou ukázkou na trhu s nemovitostmi je pozemek určený pro výstavbu rodinného domu, kde je cena uváděna za celek (Kč/m2). Při stanovení ceny obvyklé je však také zapotřebí hodnotit pozemek z pohledu jeho vyuţití a tvaru. Řekněme, ţe standardní výměra pozemku, v námi posuzované lokalitě na výstavbu rodinného domu, je 800 m2. Při této velikosti se dá pozemek hodnotit jako celek, ale pokud se setkáme s pozemkem o velikosti např. 2000 m2, je zapotřebí zohlednit vyuţití a tvar tohoto pozemku a rozdělit jej na přiměřenou a nepřiměřenou část, kdy kaţdé části přiřadit jinou cenu za m2. Části vyuţité k zástavbě lze přiřadit obvyklou cenu za ceny stavebních pozemků a zbývající část lze ohodnotit podřadnějšími cenami stavebních pozemků, nebo cenami za zahrádkářské osady. I přesto, ţe zvolené jednotky mají kvantitativní charakter, jehoţ vliv na cenu se projeví při zpětném přepočtu na celek, nelze vţdy jednoduše vynásobit počet jednotek jednotkovou cenou, neboť cena se můţe sniţovat, či zvyšovat, tzn., mezi cenou za celek a cenou za jednotku neexistuje vţdy přímá úměra. Názorným příkladem je výše uvedený příklad s oceňovaným pozemkem pro výstavbu rodinného domu, kde při zvyšujícím se mnoţství jednotek cena klesá. Opakem můţe být ocenění zvláštní obliby, kde cena za sniţující se mnoţství jednotek, jehoţ vyuţití dosahuje např. synergického efektu, roste.

33

4.3.4. Výběr způsobu porovnání Ke zjištění trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí je pro porovnávací metodu typické, jak uţ vyplývá z jejího názvu, porovnávat. Porovnávají se jednotlivé prvky oceňované nemovitosti, kde je cena známá a kde se tato cena zkoumá i s podmínkami, za kterých byla ujednána, s prvky porovnávací nemovitosti. U jednotlivých prvků se zjišťuje, zda se jednotlivé shodují, či liší. V případě, ţe se jednotlivé prvky shodují, nebo jsou-li si podobné, nemusí brát na zřetel, v případě, ţe jsou mezi jednotlivými prvky větší odlišnost, zkoumá se, v jaké výši mají tyto odlišnosti vliv na odlišnosti v porovnávací hodnotě. Po podrobném zkoumání těchto odlišnosti se provádějí cenové úpravy ke zjištění ceny obvyklé porovnávací metodou. Porovnávací metoda má různé způsoby, jak se jednotlivé prvky porovnávají, toto rozdělení se dá rozdělit do dvou skupin a to: porovnávaná přímé porovnávání nepřímé Přímé porovnávání je zaloţena na principu hodnocení několika prvků ve dvojících, kaţdý s kaţdým. Tyto prvky jsou konkrétně známé např. z databáze, nebo je lze jednoduše zjistit měřením, odvozením a můţe jich být zvolena celá řada, dle uváţení odhadce či znalce, které lze jednoduše zvýšit či zúţit dle potřeby. Z důvodu konkrétní hmatatelnosti jednotlivých vzorků, se toto přímé porovnání vyznačuje svojí průhledností a jednoduchostí. V některých případech se bohuţel odhadce či znalec musí smířit pouze s jedním vzorkem, coţ jistě nepatří mezi silné stránky této metody. Tato metoda bývá z těchto důvodů v některých literaturách označována téţ jako párová analýza. Nepřímé porovnání je zaloţeno na porovnání jednotlivých prvků oceňované nemovitosti s jedním vybraným prvkem porovnávací nemovitosti. Jedná se o určitý reprezentant porovnávací nemovitosti, ve kterém jsou zahrnuty a povaţovány za standard vybrané a zkumulované vlastnosti z většího počtu prvků, kde vliv extrémních netypických hodnot lze vyloučit a nepromítat je do celkového porovnání s oceňovanou nemovitostí a tím získat přesnější výsledky. Tento reprezentant bývá většinou stanoven nikoli jak cena za vybranou jednotku, ale např. cena za m3 obestavěného prostoru, m2 obytné plochy nebo zastavěné plochy, apod. V tomto případě, kde veškeré prvky jsou shrnuty do jednoho vzorku, s vytrácející se průhledností a hmatatelností, lze toto povaţovat za rizika této metody.

34

Podle toho, jak je tento porovnávací reprezentant konstruován, lze tuto proceduru rozdělit na nepřímé porovnání s referenčním vzorkem vytvořeným na základě konkrétních vzorků a reprezentujícím standardní vlastnosti tohoto výběru, nebo referenčním vzorkem převzatým z jiných zdrojů Hlavní rozdíl mezi oběma technikami spočívá v tom, ţe v prvním případě standardní podobu srovnávacího vzorku vytváří ten, kdo zároveň provádí výběr vzorků i vlastní porovnání a vychází přitom z vlastních zdrojových dat, zatímco v druhém případě jsou hotový reprezentant a jeho standard převzaty zvenčí.20

20

Zazvonil (2006)

35

4.3.5. Kvantitativní a kvalitativní analýza Do prodejních cen nemovitostí se promítají různé faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitostí v odlišných směrech a s odlišnou intenzitou. Jsou-li vybrány vhodné porovnávací vzorky, je moţné přistoupit k dalšímu kroku, v němţ je nutné tyto vzorky porovnat s oceňovaným subjektem se snahou najít vzájemné cenotvorné diference, vyhodnotit je v oblasti směru a intenzity jejich moţného pravděpodobného působení a výsledky promítnout do závěrů, které směřují k indikaci porovnávací hodnoty posuzovaného subjektu. K tomuto analytickému procesu se pouţívá různých porovnávacích analýz, jejichţ volba je závislá na typu vzorků, na jejich mnoţství a na kvalitě dat, které jsou k nim k dispozici.21 Porovnávací analýzy slouţící k analytickému procesu lze rozdělit na dvě základní techniky, a sice kvantitativní a kvalitativní Kvantitativní technika se uţívá tam, kde rozdíly jednotlivých prvků pro porovnání lze změřit a tím vyčíslit odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a vybranými vzorky. Jednotlivé úpravy se provádějí cenovými přiráţkami, sráţkami prodejních cen vzorků přímo v Kč, procentuálním vyjádřením, nebo pomocí korekčních činitelů. Kvalitativní technika se vyuţívá u prvků porovnání, u kterých je kvantifikace nemoţná, nebo velmi obtíţná, tedy nelze provádět měření jednotlivých prvků a hodnocení jednotlivých diferencí je pouţito na základě slovního vyjádření. Výše uvedenou kvantitativní a kvalitativní analýzu lze také velmi dobře vzájemně prolínat a doplňovat a to tím způsobem, ţe na prvky umoţňující měření diferencí, se pouţije kvantitativní analýza a u prvků neumoţňující kvantitativní analýzu se pouţije analýza kvalitativní.

21

Zazvonil (2006)

36

Tabulka 3: Kvantitativní analýza

Vzorek

1

2

3

2,000

2,300

2,500

Poloha Velikost Stav

+5% +0,100 0% 0,000 +10% 0,200

-10% -0,230 +5% +0,115 -5% -0,115

-10% -0,250 -5% -0,125 -10% -0,250

Indikace

2,300

2,070

2,000

Cena (mil.Kč)

Moţný závěr

(2,300 + 2,070 + 1,875) / 3 = 2,080 Zdroj: Sestaveno autorem na základě Mede (2009)

Tabulka 4: Kvalitativní analýza

Vzorek

1

2

3

2,000

2,300

2,500

Poloha Velikost Stav

Horší srovnatelný Horší

lepší horší (menší) lepší

lepší lepší (větší) lepší

Hodnocení

Negativní

pozitivní

pozitivní

> 2,000

< 2,300

<< 2,500

Cena (mil.Kč)

Indikace Moţný závěr

(2,000 + 2,300) / 2 = 2,150 Zdroj: Sestaveno autorem na základě Mede (2009)

Tabulka 5: Kombinace analýz

Vzorek

1

2

3

Cena Velikost

2,000 +5% +0,100

2,300 -10% -0,230

2,500 -10% -0,250

Nový základ

2,100

2,070

2,250

Poloha Stav

horší horší

lepší lepší

lepší lepší

negativní

pozitivní

pozitivní

> 2,100

< 2,300

<< 2,375

Hodnocení Výsledek Moţná indikace

2,100 až 2,300 ≈ 2,200 Zdroj: Sestaveno autorem na základě Mede (2009)

V případě nedodrţení těchto základních předpokladů a komparace odlišných reprezentantů jednak v časovém horizontu mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávaným vzorkem, ve výběru špatné lokality a nedostatečným počtem realizovaných obchodů, z nichţ jsou pouţity jednotlivé prvky pro porovnání, vzniká tím riziko nepřesného výsledku.

37

4.3.6. Korekční činitelé Při určování výše uvedených diferencí kvalitativní, či kvantitativní techniky nám slouţí korekční činitelé, neboť je nutné při porovnávání oceňované nemovitosti s vybranou porovnávanou nemovitostí, hodnotu jejich jednotlivých rozdělených prvků porovnání vyrovnat. V případě shody zvoleného reprezentantu s prvkem oceňované nemovitosti, je hodnota koeficientu = 1. Stanovený korekční činitel <1 je v případě, ţe je hodnota prvku oceňované nemovitosti niţší, neţ hodnota srovnávané nemovitosti. V případě, ţe je hodnota prvku oceňované nemovitosti vyšší, neţ hodnota srovnávané nemovitosti, je zapotřebí stanovit korekční činitel > 1. Jelikoţ se ve většině případů jedná o ocenění majetku mnohamilionové hodnoty, mají jednotlivé korekční činitelé vliv na výsledek oceňované nemovitosti v několika statisících. Z těchto důvodu je zapotřebí, aby stanovení korekčních činitelů bylo stanoveno co nejpřesnějším výpočtem. Tabulka 6: Aplikace korekčních činitelů na stáří vzorků a jejich pouţitelnost

Stáří vzorku Do 3 měsíců Do 1 roku

Použitelnost, korekce V tomto období se ceny povaţují za aktuální, z tohoto důvodu není zapotřebí jakýchkoliv korekcí. Pokud v tomto období nedošlo k dramatickým cenovým posunům, jako je např. daň z nemovitosti, hyperinflace, či změny technických poţadavků, lze tyto ceny povaţovat za aktuální.

1 rok aţ 3 roky

Vzorky z tohoto období by měly být upraveny minimálně o inflaci.

Nad 3 roky

Jedná se o vzorky aţ na výjimky nepouţitelné pro porovnání. Zdroj: Sestaveno autorem na základě Ort (2007a)

38

5. Uplatnění porovnávací metody na českém trhu I přesto, ţe porovnávací metoda má svá rizika, je vyuţívaná nejčastěji například v bankovnictví. Je to především, z důvodu zjištění trţní hodnoty, pro určení výše zajištění hypotečních úvěrů. Mimo hypotečních úvěrů existují také úvěry, které je moţno zajistit jinými způsoby. Jedná se o ručení cennými papíry, movitým majetkem, třetí osobou, bankovní zárukou, pojištěním schopnosti splácet, ručení drahými kovy nebo nehmotným majetkem (např. ochranná známka, patenty, know-how), někdy i kombinací těchto způsobů. Při poskytnutí hypotečních úvěrů je však jejich ručení předepsáno zákonem, a proto nejběţnějším a zároveň nejbezpečnější způsobem zajištění, je jištění nemovitostmi. Jištění nemovitostmi má také oproti ostatním způsobům ručení několik výhod: právně zajistitelné zástavní právo zapsané v katastru nemovitostí cenová stabilita nemovitosti se nedají zcizit stabilní nebo progresivní vývoj trţních cen nemovitostí ve stabilizované ekonomice státu stabilní, spíše rostoucí tendence výnosů z nemovitostí. Nemovitosti mají pochopitelně také své zápory, jako je jejich likvidita, či jejich nepřemístitelnost a s tím spojena hrozící rizika (vodní ţivelné pohromy, vyvlastnění, atd.). Pro zajištění hypotečních úvěrů nemovitostí je třeba posoudit několik bodů, které musí oceňovaná nemovitost splňovat. Je nutné vyhodnotit vhodnost zástavy, stanovit zda se jedná o nemovitost vhodnou, podmíněně vhodnou, či nevhodnou k

zajištění, posoudit

realizovatelnost zástavy při nesplácení úvěru, např. formou nedobrovolné draţby a v neposlední řadě také vyhodnotit dostatečnou trţní hodnotu zástavy nemovitosti, kterou je klient ochoten ručit. Zajišťující nemovitost nemusí být vţdy hlavní důvodem poskytnutí úvěru. Úvěr můţe být čerpán na jiné účely, kdy nemovitost je pouţita pouze jako zástava. V některých případech však můţe nemovitost k zajištění hrát „hlavní roli“, při poskytnutí úvěru a to například při koupi nemovitosti, s kterou klient bude hypoteční úvěr ručit.

39

Způsob vypracování ocenění nemovitosti pro zajištění, je odvozen od přesného důvodu poskytnutí hypotečního úvěru. Úvěr můţe být poskytnut na dovolenou, koupě cenných papírů, nebo i koupě jiné nemovitosti. Zde by oceňovaná nemovitost měla slouţit pouze jako předmět zajištění. V tomto případě by se provedlo standardní ocenění ve stavu a v podmínkách, jaké jsou platné ke dni poskytnutí úvěru. V dalším případě se můţe jednat o koupi starší nemovitosti za účelem její rekonstrukce a modernizace, nebo nákupu podniku a strojů. Při koupi podniku a strojů je zapotřebí vyhotovit dvě ocenění, kde jedno bude odráţet trţní hodnotu fungujícího podniku a druhé jeho katastrofický stav v případě přerušení provozu. Pokud se jedná o koupi, následnou rekonstrukci a modernizaci staršího objektu, bude zapotřebí vyhotovit tři ocenění. Jedno ocenění bude provedeno standardně ve stavu a podmínkách, jaké jsou platné ke dni poskytnutí hypotečního úvěru, druhé ocenění bude vyhotoveno s minimální hodnotou oceňovaných nemovitostí, kde je zapotřebí zohlednit například demolice a bourací práce a třetí vyhotovení bude v budoucím stavu. U budoucího stavu musí odhadce určit trţní hodnotu po dokončení všech plánovaných stavebních prací. Pro stanovení trţní hodnoty v bankovnictví je porovnávací metoda nejběţnější z toho důvodu, ţe z větší části se jedná o nemovitosti neprodukující výnos. Právě v tomto případě je porovnávací metoda nejlepší reflexí dané situace na trhu s nemovitostmi. Je pouze na odhadci, aby zvolil vhodnou metodiku a tím se přiblíţil k co nejpřesnějšímu výsledku.

40

6. Návrh vhodné metodiky Kaţdý znalec, či odhadce si samozřejmě myslí, ţe právě jím zvolená aplikace porovnávací metody pro zjištění trţní hodnoty je nejlepší moţná. Při stanovení trţní hodnoty je zapotřebí postupovat systematicky a vyvarovat se lehkomyslnosti, která můţe mít za vinu mnoho chybných variant. Základem tohoto postupu je důkladná příprava, protoţe pokud bude mít odhadce špatné základní informace, tedy nástroje cenové dokumentace a argumentace, nemůţe očekávat správné stanovení trţní hodnoty. Moţností jak získat potřebné údaje pro vytvoření databáze je hned několik, ovšem je důleţité tato data aktualizovat a ověřovat jejich pravost. Jedním ze spolehlivých způsobů, pro získání informací, je navázání kontaktů s obyvateli v místě, kde se nemovitost nachází. Někteří odhadci a znalci vyuţívají pouze externí databáze a údaje z internetu. Osobně se domnívám, ţe nejlepším způsobem jak zajistit věrohodné a úplné informace z nepřímo získaných dat, je prostřednictví spolupráce s realitními kancelářemi, přičemţ správnost informací o porovnané nemovitosti si lze dodatečně ověřit vlastní obhlídkou. Já sám nedoporučuji spoléhat se pouze na údaje z nabídek realitních kanceláří, protoţe nabídkové ceny ve většině případů nesouhlasí se skutečnou realizovanou kupní cenou nebo nemovitosti neodpovídají svému popisu. Cílem realitních kanceláří je prodej a následné získání provize a tomu odpovídá vytváření zidealizovaných popisů nemovitostí, pro zatraktivnění nabídky. Dalším důleţitým krokem je správný výběr vzorků z databází, které vlastníme k dispozici. Vybraný reprezentant by měl splňovat tyto základní podmínky: 1. Cena za 1m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnané nemovitosti (předběţným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti. 2. Ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50% - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce. 3. Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitelé mohou způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţ v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.22

22

Ort (2007a)

41

Z toho plyne, ţe vybraný reprezentant musí být s oceňovanou nemovitostí skutečně komparativní. V opačném případě, kdy není dodrţen hlavní předpoklad vhodné volby reprezentantu a to shodný segment trhu, vzniká riziko nepřesného výsledku. V běţném aktivním trhu by měl odhadce či znalec vţdy vybrat tři aţ pět vhodných vzorků, coţ by neměl být problém při správné aktualizaci dat ve své databázi. V některých případech pasivního trhu, bývá s vyhledáním vhodných vzorků problém, zejména jedná-li se o různě nadstandardní nemovitosti nebo o nemovitosti mající regionální, či nadregionální význam. V tomto případě je vhodné vybrat i méně podobné reprezentanty, které po vhodných úpravách mohou poslouţit ke stanovení ceny obvyklé komparativní metodou. Odhadce či znalec by se v pasivním trhu měl pokusit aplikovat vlastní improvizační schopnost při hledání vhodných vzorků a ne jednoduše komparativní metodu zavrhnout, ani v případě kdy prvky k porovnání mohou být jiţ zastaralé. Komparativní metoda by měla být vţdy nedílnou součástí celého oceňovacího procesu, dokonce i v případě, kdy je její spolehlivost omezena například na jeden vzorek. I v tomto případě stále platí, ţe jeden vzorek je víc neţ ţádný vzorek. Po správném výběru vzorků doporučuji aplikovat analýzu přímého porovnávání, zvanou také párová analýza. Tento typ analýzy je zaloţen na principu hodnocení několika prvků ve dvojících. Jedná se sice o náročnější metodu s obtíţnějším získávání porovnávaných vzorků, ale s o to přesnějšími výsledky. Mezi jednotlivými vzorky je zapotřebí dorovnat jejich rozdíl pomocí korekčních činitelů, nejlépe při aplikaci kvantitativní techniky, která je jasná, srozumitelná, přehledná a měřitelná. Cena obvyklá by měla vţdy být stanovena kontribucí metody nákladové, výnosové a porovnávací. Kombinace metod se zvolí podle příslušného typu oceňované nemovitosti. U rezidenčních nemovitostí je moţné pouţít kombinaci všech metod, s tím ţe ke kaţdému výsledku je přidělena určitá váha, dle uváţení samotného odhadce. V tomto případě, kdy se nejedná o nemovitosti typicky investiční, které se pořizují za účelem příjmu z pronájmu, měla by být váha porovnávací metody vţdy nejvyšší. Nemovitosti pořízené k produkování příjmu, budou mít závěrečnou nejvyšší váhu u metody výnosové. Jelikoţ na trhu s nemovitostmi v České republice nejsou kupující ochotni akceptovat výši nákladů na výstavbu nemovitostí, tedy reprodukční náklady, nepovaţuje se v současné době nákladová metoda za spolehlivý ukazatel trţní hodnoty.

42

Tabulka 7: Doporučené poměry vah jednotlivých metod

Metodika nestanoví závazné poměry vah jednotlivých metod. Hodnoty uvedené níţe jsou hodnoty doporučené. Majetek slouţící k přímému vyuţití majitelem (byty, rodinné domy), které se nacházejí v lokalitách, kde jsou tyto typy objektů běţně pronajímány Porovnávací metoda 70 % Příjmová metoda 20 % Nákladová metoda 10 % Majetek slouţící k přímému vyuţití majitelem (byty, rodinné domy), které se nacházejí mimo lokality, kde jsou tyto typy objektů běţně pronajímány Porovnávací metoda 90 % Příjmová metoda 0% Nákladová metoda 10 % Majetek slouţící ke komerčnímu vyuţití (administrativní budovy, sklady, obchody) Porovnávací metoda 60 % Příjmová metoda 30 % Nákladová metoda 10 % Zdroj: Sestaveno autorem na základě Ort (2007b)

Tato metoda bude mít svůj velký potenciál uplatnění hlavně při existenci trhu s nemovitostmi a jeho dalšího rozvoje. Domnívám se, ţe ke zpracování trţního ocenění či znaleckého posudku je zapotřebí přistupovat zodpovědně a s dostatkem informací, protoţe tento výsledný dokument můţe mít neblahé důsledky. Při práci odhadce či znalce je třeba snaţit se neustále zdokonalovat v oboru, dělit se o názory s kolegy a spolupracovat při tvorbě databází. Kaţdá nemovitost na trhu je originálem a z tohoto důvodu je nutné přistupovat ke zpracování ocenění nebo znaleckého posudku vţdy individuálně.

43

B. Praktická část 7. Odhad tržní hodnoty rodinného domu Předmět ocenění Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č.2806/95, rozestavěná garáţ na pozemku p.č.2806/96 a pozemek p.č.2806/34, p.č.2806/95 a p.č.2806/96 v k.ú. Dobrá Voda u Českých Budějovic.

Adresa

Dobrá Voda u Českých Budějovic, Stará Cesta p.č.2806/95, 373 16 Dobrá Voda u Českých Budějovic Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Dobrá Voda u Českých Budějovic

Katastrální údaje

Katastrální území: Dobrá Voda u Českých Budějovic Ulice: Stará Cesta Číslo popisně/orientační: List vlastnictví: 3655 Parcelní čísla pozemků: 2806/34, 2806/95, 2806/96

Účel ocenění

Zjištění ceny obvyklé

Číslo ocenění

1/2012

Zpracovatel

David Cepák

44

Petr Kvěch, Druţstevní 155/24, 370 06 České Vlastníci nemovitosti

Budějovice, spoluvlastnický podíl: ½ Leona Finková, Prašná 355/1, 370 05 České Budějovice, spoluvlastnický podíl: ½ Petr Kvěch, Druţstevní 155/24, 370 06 České

Vlastníci pozemku

Budějovice, spoluvlastnický podíl: ½ Leona Finková, Prašná 355/1, 370 05 České Budějovice, spoluvlastnický podíl: ½

Klient

Petr Kvěch, Druţstevní 155/24, 370 06 České Budějovice

Datum místního šetření

3.4.2012

Datum převzetí kompletních dokladů

4.4.2012

Počet stran

26

Počet příloh

4

45

Úvod Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku v současném stavu byla pouţita metoda porovnávací a nákladová a pro ocenění majetku jako celku v budoucím stavu byly pouţity všechny tři metody ocenění.

Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3655 ze dne 4.4.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 4.4.2012 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Základní stavební dokumentace

46

Charakteristika obce, poloha nemovitosti v rámci obce Obec Dobrá Voda u Českých Budějovic leţí administrativně v okrese České Budějovice a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město České Budějovice. Obec Dobrá Voda u Českých Budějovic se rozkládá asi čtyři kilometry východně od Českých Budějovic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také vyuţít mateřskou školu. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Dobrá Voda u Českých Budějovic mají ordinaci tři praktičtí lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dobrá Voda u Českých Budějovic leţí v průměrné výšce 450 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1720. Celková katastrální plocha obce je 155 ha, z toho orná půda zabírá pouze 19 %. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Oceňovaná nemovitost se nachází v jihozápadní části obce Dobrá Voda u Českých Budějovic, po pravé straně v ulici „Stará Cesta” směrem na Suché Vrbné, mimo záplavovou oblast.

Popis nemovitosti Popis stavby

Oceňovaná nemovitost v budoucím stavu je zapsaná na LV č.3655 jako rozestavěná, neboť se jedná o výstavbu RD na pozemku p.č.2806/95, který bude vyuţíván výhradně k bydlení. Pozemek obdélníkové tvaru je orientován na jihozápad.

Dispoziční řešení

V rozestavěném jednopodlaţním rodinném domě se nachází 1 byt o velikosti 4+1, se započítávanou plochou 121 m2. V 1.NP se nachází hlavní vchod do předsíně, odkud je vstup do obývacího pokoje, kuchyně se spíţí a jídelny, odkud přístup do centrální chodby, odkud je přístup do pracovny, dětského pokoje, loţnice, pokoje, koupelny, WC a technické místnosti se vstupem na zahradu.

Popis technického stavu

Jedná se o zděný dům obdélníkové tvaru s jedním nadzemním podlaţím a s prázdným půdním prostorem. Výška hřebene valbové střechy je 4.40m. Vstup do domu je ze severozápadní a jihovýchodní strany. Základové dvoustupňové pasy jsou z betonu B10, proloţeny lomovým kamenem. Základová deska tl. 150 mm je vyztuţená KARI sítí. Nosné obvodové stěny jsou z cihelných tvárnic HELUZ PLUS 44 P10. Vnitřní zdivo z tvárnic HELUZ 20 a HELUZ 11,5. Komín s vloţkou pro plynový turbokotel. Strop ze sádrokartonových podhledů. Krov klasické vaznicové soustavy s betonovou taškou Bramac MAX, doplněnou hydroizolací. Klempířské konstrukce z poplastizovaného plechu Lindap. Okna a dveře jsou plastová s izolačním zasklením.

Garáţ

Oceňovaná garáţ v budoucím stavu je zapsaná na LV č.3655 jako rozestavěná, neboť se jedná o výstavbu na pozemku p.č.2806/96. Garáţ je zaloţena na základových pasech z betonu B10 se základovou deskou 150 mm. Obvodové stěny z cihelných tvárnic HELUZ STI 30. Krov dřevěný se sádrokartonovým podhledem. Střešní krytina z betonových tašek Bramac MAX s hydroizolací. Klempířské konstrukce z poplastizovaného plechu.

47

Rizika Věcná břemena nebo obdobná zatížení Věcné břemeno doţivotního uţívání NE Předkupní právo NE Ochranné pásmo NE Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a NE energetické zdroje Ostatní NE Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Skutečné uţívání stavby je v rozporu s její kolaudací NE Průběh výstavby neodpovídá její projektové dokumentaci NE Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné NE komunikace Zánik stavby NE Stavba je na pozemcích jiného vlastníka NE Stavba je v demoličním pásmu NE Stavba je kolaudovaná jako dočasná NE Ostatní NE Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost je situovaná v záplavové oblasti NE Nemovitost se nachází v území s ekologickým zatíţením NE Obtíţný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách NE Umístění nemovitosti v chráněném území NE Demograficky negativně zatíţená lokalita NE Ostatní NE Rizika spojená s využitelností a s technickým stavem nemovitosti Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem NE Stavby dlouhou dobu nevyuţívané NE Stavby dlouhou dobu rozestavěné NE Stavby jednoúčelové NE Stavby kapacitně předimenzované NE Ostatní NE Rizika spojená se smluvními dokumenty vztahující se k oceňované nemovitosti Smlouvy o pronájmu ploch uzavřené na dobu neurčitou za NE nevýhodných podmínek pro pronajímatele Nájemní smlouvy k bytům uzavřené na dobu neurčitou NE (chráněné nájemné) Zástavní práva Dle výpisu z katastru nemovitostí č.3655, ze dne 4.4.2012, je k oceňovaným nemovitostem zapsané zástavní právo smluvní z důvodu pohledávky ve výši 650 000 Kč pro Raiffeisenbank a.s. Vyhodnocení rizik Na oceňovaných nemovitostech nebyla shledána ţádná rizika, vyjma zástavního práva, zapsaného na LV č.3655. Toto omezení je nutné odečíst od celkové ceny obvyklé.

48

Stanovení hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků

Dle výpisu z KN se jedná o pozemek p.č.2806/34 - orná půda, o výměře 806 m2, pozemek p.č.2806/95 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 154 m2 a pozemek p.č.2806/96 zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 40 m2. Pozemek p.č.2806/34 je vyuţíván jako zahrada, pozemek p.č.2806/95 je zastavěn hlavní stavbou a pozemek p.č.2806/96 je zastavěn garáţí. Pozemky jsou rovinný, nacházející se mimo záplavovou oblast. Výpočty pouţité při stanovení hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce.

Výpočet hodnoty pozemku: Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Zastavěná plocha a nádvoří 2806/34 2806/95 2806/96

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Zastavěná plocha a nádvoří

2 Zastavěná plocha a nádvoří

3 Zastavěná plocha a nádvoří

N/A

N/A

N/A

Dobrá Voda u Českých Budějovic Dobrá Voda u Českých Budějovic České Budějovice

Dobrá Voda u Českých Budějovic Dobrá Voda u Českých Budějovic České Budějovice

1 816 850 1253 1450 4.12.2011 1 1450

1 516 400 892 1700 10.2.2012 1 1700

Prodej 1 1450 Absolutní vlastnictví 1 1450 Bez věcných břemen 1 1450

Prodej 1 1700 Absolutní vlastnictví 1 1700 Bez věcných břemen 1 1700

Rodinný dům

Rodinný dům

1 1450 Ano 1 1450

1 1700 Ano 1 1700

Adresa pozemku Dobrá Voda Dobrá Voda u Českých Budějovic u Českých Budějovic Dobrá Voda Dobrá Voda Obec u Českých Budějovic u Českých Budějovic Okres České Budějovice České Budějovice B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem 1 574 400 Rozloha pozemku v m2 1000 984 Cena za 1 m2 1600 Datum transakce 25.11.2011 Korekce 1 Upravená hodnota 1600 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1 Upravená hodnota 1600 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 1600 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 Upravená hodnota 1600 Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1 Upravená hodnota 1600 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 1600 Katastrální území

49

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2

Ano

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Ne

1625

Nejsou

Nejsou

Nejsou

0,98 1568

0,98 1421

0,98 1666

Srovnatelná 1,00 1568 Pravidelný 1 1568 Rovinný 1 1568 Kompletní 1 1568 Nezjištěna 1 1568 Autobus 1 1568

Horší 1,05 1492 Pravidelný 1 1492 Mírně svaţitý 1,05 1566 Kompletní 1 1566 Nezjištěna 1 1566 Autobus 1 1566

Lepší 0,95 1583 Pravidelný 1 1583 Svaţitý 1,10 1741 Kompletní 1 1741 Nezjištěna 1 1741 Autobus 1 1741

Výborné

Výborné

Výborné

1 1568

1 1566

1 1741

Ne

Ne

Ne

1 1568 Neaplikováno 1 1568

1 1566 Neaplikováno 1 1566

1 1741 Neaplikováno 1 1741

Obdobná 1 1568 Neaplikováno 1 1568

Obdobná 1 1566 Neaplikováno 1 1566

Obdobná 1 1741 Neaplikováno 1 1741

1568

1566

1741

Výpis oceňovaných parcel Druh pozemku

Parcelní číslo

Výměra m2

Jednotková cena Kč/m2

Celková cena pozemku Kč

Orná půda Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří

2806/34 2806/95 2806/96

806 154 40

1625 1625 1625

1 309 750 250 250 65 000

Hodnota pozemků celkem

1 625 000

Hodnota pozemků celkem zaokrouhleno

1 625 000

50

Stanovení věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výčet místností Název

Podlaží

Typ výměry

Podlahová plocha

Koeficient

Započítaná plocha

Předsíň Koupelna WC Technická místnost Pokoj Loţnice Pokoj Chodba Jídelna Kuchyně Obývací pokoj Spíţ Pracovna Terasa

1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP

byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt

5,44 m2 6,70 m2 1,85 m2 3,88 m2 10,84 m2 13,12 m2 13,01 m2 12,53 m2 6,56 m2 11,93 m2 23,22 m2 1,78 m2 8,11 m2 7,56 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,30

5,44 m2 6,70 m2 1,85 m2 3,88 m2 10,84 m2 13,12 m2 13,01 m2 12,53 m2 6,56 m2 11,93 m2 23,22 m2 1,78 m2 8,11 m2 2,27 m2

126,53 m2

Celková podlahová plocha

121,24 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce

Provedení

Hodnocení standardu*

Část [%]

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obyt. místností 15. Podlahy ost. místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod

betonové pasy izolované POROTHERM tl.44cm sádrokartonové podhledy krov dřevěný, vázaný betonová taška novodobá PZ plech s povrchovou úpravou vápenné štuky vápenné omítky sokl - keramické obklady běţné keramické obklady chybí hladké plné dveře plastová s izolačním trojsklem keramická dlaţba keramická dlaţba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod

S S S S S S S S S S C S N N S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace

plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí

S S S S

100 100 100 100

51

23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací vestavěné skříně

S S S S

100 100 100 100

* (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obyt. místností 15. Podlahy ost. místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

S S S S S S S S S S C S N N S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%]

Část [%]

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Součet upravených objemových podílů:

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 0,00 3,20 8,01 3,39 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 103,00

52

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obyt. místností 15. Podlahy ost. místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

S S S S S S S S S S C S N N S S S S S S S S S S S S

OP23 [%]

Část [%]

K24

UP25 PP26 Roz [%] [%] [%]

Dok [%]

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 0,00 3,20 8,01 3,39 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

7,96 20,58 7,67 7,09 3,30 0,87 5,63 0,00 0,49 2,23 0,00 3,11 7,78 3,29 0,97 5,05 3,75 0,58 3,11 1,84 0,49 3,01 0,49 3,98 0,29 3,30

Součet upravených objemových podílů

103,00

Výpočet základní ceny Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) Základní cena upravená [Kč/m3]

7,96 20,58 7,67 7,09 3,30 0,87 5,63 2,72 0,49 2,23 0,00 3,11 7,78 3,29 0,97 5,05 4,17 0,58 3,11 1,84 0,49 3,01 0,49 3,98 0,29 3,30

100 100 100 100 100 100 100 0 100 100 100 100 100 100 100 100 90 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Rozestavěnost: 96,86

= * * * * =

2 290,1,0300 0,8500 2,1550 1,3610 5 880,27

Výpočet obestavěného prostoru Název podlaží 1.NP Prázdný půdní prostor Obestavěný prostor celkem

(10,40*14,40) * 2,86 = (10,40*14,40) * 1,54 / 2 =

23

OP = objemový podíl z přílohy č. 14 K = koeficient pro přepočet obj. podílu 25 UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení 26 PP = přepočítaný podíl na 100 % 24

53

Obestavěný prostor 428,31 m3 115,31 m3 543,62 m3

Výpočet věcné hodnoty garáže Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení

Hodnocení standardu

Část [%]

S S S S S S S S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

betonové pasy izolované HELUZ STI 30 sádrokartonové podhledy dřevěný betonová taška novodobá PZ plech s povrchovou úpravou vápenné štuky dřevěné plné dřevěné jednoduché standardní betonové světelná a motorová

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%]

Část [%]

6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Součet upravených objemových podílů

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80 100,00

54

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

S S S S S S S S S S S S

OP [%] 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Součet upravených objemových podílů

UP [%] 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

PP [%] 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

Roz [%] 100 100 100 100 100 100 90 100 100 100 100 100

Dok [%] 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 4,59 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

100,00

Rozestavěnost

99,49

Ocenění: Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 9) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * * * =

1,1200 1,0000 0,8500 2,1030 1,3610 3 746,60

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Prázdný půdní prostor Obestavěný prostor celkem

(6,00*6,60) * 2,27 = (6,00*6,60) * 1,94 / 2 =

55

Obestavěný prostor 89,89 m3 38,41 m3 128,30 m3

Výpočet věcné hodnoty celkem Hlavní stavba Dispozice domu Podlahová plocha obytná/nebyt. Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další ţivotnost Opotřebení

(m2) (m2) (m3) (Kč/m3) Kč % roků roků %

Věcná hodnota (VH)

Kč

Současný stav

Budoucí stav

4+1 121 / 0 149,76 543,62 5 880,27 3 196 632,38 96,86 0 80 0,00

4+1 121 / 0 149,76 543,62 5 880,27 3 196 632,38 100 0 80 0,00

3 096 258

3 196 632

Současný stav

Budoucí stav

1 32,40 39,60 128,30 3 746,60 480 636,18 99,49 0 80 0,00

1 32,40 39,60 128,30 3 746,60 480 636,18 100 0 80 0,00

456 124

480 636

Současný stav

Budoucí stav

Garáž Počet Podlahová plocha nebytová Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další ţivotnost Opotřebení

(m2) (m2) (m3) (Kč/m3) Kč % roků roků %

Věcná hodnota (VH)

Kč

Věcná hodnota celkem

Kč

3 552 382

3 677 268

Věcná hodnota po zaokrouhlení celkem

Kč

3 552 000

3 677 000

56

Stanovení porovnávací hodnoty Výpočet hodnoty majetku jako celku – aktuální stav Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Nemovitost číslo Název nemovitosti

Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1 Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

2 Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

3 Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

Dobrá Voda u Českých Budějovic Dobrá Voda u Českých Budějovic České Budějovice

Dobrá Voda u Českých Budějovic Dobrá Voda u Českých Budějovic České Budějovice

1 020 1 625 1 657 500

865 1 625 1 405 625

150

155

3 500 000 1 842 500

3 900 000 2 494 375

12 283,333

16 092,742

14.11.2011 1,00 12 283,333

4.4.2012 1,00 16 092,742

Prodej 1,00 12 283,333 Absolutní vlastnictví 1,00 12 283,333 Bez věcných břemen 1,00 12 283,333 Rodinný dům 1,00 12 283,333 Ano 0,90 12 037,667

Nabídka 0,90 14 483,468 Absolutní vlastnictví 1,00 14 483,468 Bez věcných břemen 1,00 14 483,468 Rodinný dům 1,00 14 483,468 Ano 0,9 13 035,121

Nejsou

Nejsou

0,98 11 796,913

0,99 12 904,770

Srovnatelná 1,00 11 796,913

Srovnatelná 1,00 12 904,770

Foto

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Stará cesta Dobrá Voda u Dobrá Voda u Katastrální území Českých Budějovic Českých Budějovic Dobrá Voda u Dobrá Voda u Obec Českých Budějovic Českých Budějovic Okres České Budějovice České Budějovice C. Údaje o pozemku – přenos z tabulky „Výpočet hodnoty pozemku“ Plocha pozemku 1 000 1 250 Kč/1m2 1 625 1 625 Hodnota pozemku celkem 1 625 000 2 031 250 C. Základní údaj pro porovnání – m2 obytné plochy Počet srovnávacích 121 130 jednotek Prodejní cena celkem X 3 190 000 Cena bez pozemku 1 158 750 Cena za 1 porovnávací 8 913,462 jednotku Datum transakce 25.2.2012 Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Vyuţití podle úz. plánu Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Kolaudační rozhodnutí Ne Ano Korekce 0,90 Upravená hodnota 8 022,116 Jiná právní omezení a Ano Nejsou závazky Korekce 0,98 Upravená hodnota 7 861,674 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Korekce 1,10 Upravená hodnota 8 647,841

57

Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost budovy Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce

Před dokončením

Dobrý 0,95 8 215,449

Dobrý 1,00 11 796,913

Dobrý 0,95 12 259,532

Velmi dobrá

Střední

Střední

Dobrý

1,10 9 036,994

1,10 12 976,604

1,00 12 259,532

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 9 036,994

1,00 12 976,604

1,00 12 259,532

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

MHD, autobus

1,00 9 036,994 MHD, autobus 1,00 9 036,994

1,00 12 976,604 MHD, autobus 1,00 12 976,604

1,00 12 259,532 MHD, autobus 1,00 12 259,532

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 9 036,994 Průměrná 1,00 9 036,994 N/A 1,00 9 036,994

1,00 12 976,604 Průměrná 1,00 12 976,604 N/A 1,00 12 976,604

1,00 12 259,532 Průměrná 1,00 12 259,532 N/A 1,00 12 259,532

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 9 036,994 Neaplikováno 1,00

1,00 12 976,604 Neaplikováno 1,00

1,00 12 259,532 Neaplikováno 1,00

9 036,994

12 976,604

12 259,532

9 036,994

12 976,604

12 259,532

Dobrá

Průměrná

N/A

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota současného stavu Porovnávací hodnota 11 424,377 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem 1 382 350 bez pozemku Hodnota pozemku 1 625 000 Celková porovnávací 3 007 350 hodnota Celková zaokrouhlena 3 007 000 porovnávací hodnota

58

Výpočet hodnoty majetku jako celku – budoucí stav Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Nemovitost číslo Název nemovitosti

Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1 Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

2 Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

3 Rodinný dům Dobrá Voda u Českých Budějovic

Dobrá Voda u Českých Budějovic Dobrá Voda u Českých Budějovic České Budějovice

Dobrá Voda u Českých Budějovic Dobrá Voda u Českých Budějovic České Budějovice

1 020 1 625 1 657 500

865 1 625 1 405 625

150

155

3 500 000 1 842 500

3 900 000 2 494 375

12 283,333

16 092,742

14.11.2011 1,00 12 283,333

4.4.2012 1,00 16 092,742

Prodej 1,00 12 283,333 Absolutní vlastnictví 1,00 12 283,333 Bez věcných břemen 1,00 12 283,333

Nabídka 0,90 14 483,468 Absolutní vlastnictví 1,00 14 483,468 Bez věcných břemen 1,00 14 483,468

Rodinný dům

Rodinný dům

1,00 12 283,333 Ano 0,90 12 037,667

1,00 14 483,468 Ano 0,9 13 035,121

Nejsou

Nejsou

0,98 11 796,913

0,99 12 904,770

Srovnatelná 1,00 11 796,913 Dobrý 1,05 12 386,759

Srovnatelná 1,00 12 904,770 Dobrý 1,00 12 904,770

Foto

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Stará cesta Dobrá Voda u Dobrá Voda u Katastrální území Českých Budějovic Českých Budějovic Dobrá Voda u Dobrá Voda u Obec Českých Budějovic Českých Budějovic Okres České Budějovice České Budějovice C. Údaje o pozemku – přenos z tabulky „Výpočet hodnoty pozemku“ Plocha pozemku 1 000 1 250 Kč/1m2 1 625 1 625 Hodnota pozemku celkem 1 625 000 2 031 250 C. Základní údaj pro porovnání – m2 obytné plochy Počet srovnávacích 121 130 jednotek Prodejní cena celkem X 3 190 000 Cena bez pozemku 1 158 750 Cena za 1 porovnávací 8 913,462 jednotku Datum transakce 25.2.2012 Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 913,462 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Korekce 0,90 Upravená hodnota 8 022,116 Jiná právní omezení a Ano Nejsou závazky Korekce 0,98 Upravená hodnota 7 861,674 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Korekce 1,10 Upravená hodnota 8 647,841 Technický stav objektu Velmi dobrá Dobrý Korekce 1,00 Upravená hodnota 8 647,841

59

Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost budovy Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Střední

Střední

Dobrý

1,10 9 512,625

1,10 13 625,435

1,00 12 904,770

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 9 512,625

1,00 13 625,435

1,00 12 904,770

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

MHD, autobus

1,00 9 512,625 MHD, autobus 1,00 9 512,625

1,00 13 625,435 MHD, autobus 1,00 13 625,435

1,00 12 904,770 MHD, autobus 1,00 12 904,770

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 9 512,625 Průměrná 1,00 9 512,625 N/A 1,00 9 512,625

1,00 13 625,435 Průměrná 1,00 13 625,435 N/A 1,00 13 625,435

1,00 12 904,770 Průměrná 1,00 12 904,770 N/A 1,00 12 904,770

Obdobný 1,00 9 512,625 Neaplikováno 1,00 9 512,625

Obdobný 1,00 13 625,435 Neaplikováno 1,00 13 625,435

Obdobný 1,00 12 904,770 Neaplikováno 1,00 12 904,770

9 512,625

13 625,435

12 904,770

Dobrá

Průměrná

N/A

Výsledná porovnávací hodnota budoucího stavu Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem bez pozemku Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková zaokrouhlena porovnávací hodnota

12 014,277 1 453 727 1 625 000 3 078 727 3 078 000

Porovnávací hodnota celkem

Kč

60

Současný stav

Budoucí stav

3 007 000

3 078 000

Stanovení výnosové hodnoty Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k poţadavku zadavatele na stanovení dvou trţních hodnot – aktuální hodnoty a budoucí hodnoty majetku po jejím dokončení je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití rovněţ rozdělena na dvě etapy. A Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba, tudíţ jeho vyuţití dosud neodpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti není právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který neumoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku není splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe rozestavěnou stavbu nelze pronajímat, je vyuţívána pouze k vlastnímu bydlení není splněna ani tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. B Budoucí tržní hodnota Oceňovaný majetek bude po dostavbě zanesen v katastru nemovitostí jako objekt bydlení a jeho vyuţití bude odpovídat územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe i předpokládané budoucí vyuţití nemovitosti bude právně přípustné. Po dostavbě rodinného domu, bude objekt okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele nemovitosti, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům bude po dostavbě splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe budoucí vyuţití majetku po jeho výstavbě bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

61

Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Plocha - účel

podlaží

Obytné prostory

1.NP

Podlahová

Nájem

Nájem

Nájem

plocha (m2)

Kč/m2/rok

Kč/měsíc

Kč/rok

121.24

1 980

20 000

Celkový výnos za rok:

240 000 240 000

Stanovení hodnoty výnosovým způsobem PP

m2

Dosaţitelné roční nájemné za m2

Nj

Kč/(m2*rok)

Dosaţitelné hrubé roční nájemné

Nj * PP

Kč/rok

Podlahová plocha

121

Výnosy za rok

Dosaţitelné procento pronajímatelnosti

%

Upravené výnosy celkem)

Nh

1 980 240 000 90

Kč/rok

216 000

Kč/rok

950

Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění

0,10 % * RC

Kč/rok

2 110

Opravy a údrţba

1,50 % * RC

Kč/rok

31 650

Správa nemovitosti

0,00 % * RC

Kč/rok

0

Kč/rok

0

V

Kč/rok

34 710

N=Nh-V

Kč/rok

181 290

Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace

%

8,00

Zbývající ţivotnost stavby

let

80

Výnosová hodnota

Cv

Kč

2 586 872

Výnosová hodnota po zaokrouhlení

Cv

Kč

2 587 000

62

Indikace Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Aktuální tržní hodnota

Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Po odečtení rizik

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

3 007 000 3 552 000 N/A

80 20 0

2 405 600 710 400 0 3 116 000 3 116 000 2 466 000

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

3 078 000 3 677 000 2 587 000

70 20 10

2 154 600 735 400 258 700 3 148 700 3 149 000 2 499 000

Budoucí tržní hodnota

Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Po odečtení rizik

63

Závěr Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Na základě těchto předpokladů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha pro indikaci v současném stavu 80 % a pro indikaci v budoucím stavu, kde je jiţ započtena indikace příjmové metody, 70%. Ve většině případů, i přesto, ţe se jedná o novostavbu, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha při stanovení současné i budoucí trţní hodnoty váha 20%. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci pronajímám ojediněle, ani se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Z těchto důvodů byla pouţita indikace příjmové metody, ale byla jí přisouzena váha při stanovení současné trţní hodnoty 0 %, z důvodu, ţe nesplňuje podmínky nejvyššího a nejlepšího vyuţití a při stanovení budoucí trţní hodnoty váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni ocenění reprezentována v současné době částkou po odečtení zástavního práva

= 2 466 000 Kč (slovy:Dvamilionyčtyřistašedesátšesttisíckorunčeských) a v budoucím stavu částkou

= 2 499 000 Kč (slovy:Dvamilionyčtyřistadevadesátdevěttisíckorunčeských)

V Českém Krumlově dne 10.4.2012

Seznam příloh

počet stran A4 v příloze:

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3655 ze dne 4.4.2012

2

Kopie katastrální mapy ze dne 4.4.2012

1

Fotodokumentace nemovitosti

1

Mapa oblasti

1

64

Přílohy List vlastnictví č.3655 str.1

65

List vlastnictví č.3655 str.2

66

Snímek katastrální mapy

67

Fotodokumentace

68

Mapa oblasti

69

8. Odhad tržní hodnoty administrativní budovy Předmět ocenění Administrativní budova č.p.3 na pozemku p.č. st.1103 a pozemek p.č. st.1103 v k.ú. Český Krumlov.

Adresa

Nádraţní č.p.3, 381 01 Český Krumlov Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Český Krumlov

Katastrální údaje

Katastrální území: Český Krumlov Ulice: Nádraţní Číslo popisně/orientační: 3 List vlastnictví: 3519 Parcelní čísla pozemků: st.1103

Účel ocenění

Zjištění ceny obvyklé bez právních vad a rizik

Číslo ocenění

2/2012

Zpracovatel

David Cepák

70

Vlastníci nemovitosti

MYNAŘÍK s.r.o., vlastnictví výhradní

Vlastníci pozemku

MYNAŘÍK s.r.o., vlastnictví výhradní

Klient

Václav Mynařík, Slupenecká č.p.325, Český Krumlov

Datum místního šetření

3.4.2012

Datum převzetí kompletních dokladů

4.4.2012

Počet stran

23

Počet příloh

4

71

Úvod Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků byla pouţita pouze metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku byly pouţity metody všechny tři metody ocenění. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění uţíván výhradně jako administrativní budova s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou byl z ocenění vyloučen.

Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3519 ze dne 4.4.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 4.4.2012 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Základní stavební dokumentace

72

Charakteristika obce, poloha nemovitosti v rámci obce Český Krumlov je okresní město v Jihočeském kraji, zhruba 25 km jiţně od Českých Budějovic. Rozkládá se pod hřebenem Blanského lesa a protéká jím řeka Vltava. Jedná se o významné turistické centrum Jiţních Čech. Katastrální výměra města je 22,16km2, nachází se 492m n.m. a počet obyvatel je 13.861. V Českém Krumlově se nachází kompletní občanská vybavenost, pošta, zdravotnické zařízení, síť obchodních řetězců, škola, školka. Obec se stále stavebně rozvíjí a renovuje. Je zde zajištěna silniční, ţelezniční i autobusová doprava. Oceňovaná nemovitost se nachází cca 1,5km severně od centra města Český Krumlov v městské části Nádraţní Předměstí, po levé straně při přejezdu vlakového přejezdu, směrem na obec Vyšný. Nejedná se o záplavovou oblast. Ve vlastním objektu je 12 parkovacích míst, která stačí omezeně pro potřeby nájemců, ale obvykle jiţ kapacitně nedostačují pro potřeby všech návštěvníků objektu.

Popis nemovitosti Popis stavby

Oceňovaná nemovitost je zapsaná na LV č.3519 jako objekt k bydlení na pozemku p.č. st.1103. Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem ocenění je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v budově poskytování pronajímatelných administrativních a pomocných prostor (sklady a kanceláře). Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti.

Dispoziční řešení

V objektu je celkem 20 prostorů, které jsou pronajaty pro kancelářské a obchodní činnosti, včetně jednoho prostoru vyuţívaný a pronajatý jako sklad, veškeré prostory jsou pronajímány na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. V 1.N.P. se nachází WC, kanceláře, úklidová komora, chodba, sklad, schodiště, kotelna. Ve 2.N.P. se nachází chodba, kanceláře, kuchyně, úklidová komora, WC.

Popis technického stavu

Jedná se o zděný dům ve tvaru „L“ s dvěma nadzemními podlaţími a s prázdným půdním prostorem. Objekt je bez podsklepení. Stavba je postavena standardní zděnou technologií. Střešní krytina - eternit, fasáda - hladká s nátěrem, podlaţí - spojeno schodištěm, stropy - s rovným podhledem, okna - plastová. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu. Ohřev vody je zajištěn kombinovaným boilerem pro celý objekt, topení je ústřední. Strop ze sádrokartonových podhledů. Krov klasické vaznicové soustavy doplněný hydroizolací. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna a dveře jsou plastová.

73

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná nemovitost Umístění 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 1.NP 2.NP Celková plocha Celková pronajatelná plocha

Popis

Výměra

Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Sklad Chodba Kotelna Schodiště WC Komora Umývárna Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář WC Komora Chodba Kuchyně

14,3 m2 17,3 m2 14,3 m2 17,3 m2 16,5 m2 20,4 m2 13,3 m2 19,0 m2 17,3 m2 26,1 m2 10,0 m2 39,2 m2 6,6 m2 16,4 m2 2,5 m2 2,5 m2 10,2 m2 18,0 m2 29,6 m2 16,0 m2 11,5 m2 27,5 m2 16,6 m2 21,0 m2 13,9 m2 18,5 m2 2,5 m2 2,5 m2 39,2 m2 10,2 m2 490,2 m2 358,4 m2

74

Rizika Věcná břemena nebo obdobná zatížení Věcné břemeno doţivotního uţívání Předkupní právo Ochranné pásmo Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Ostatní Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Skutečné uţívání stavby je v rozporu s její kolaudací

NE NE NE NE NE Objekt je kolaudován jako objekt bydlení. NE NE

Průběh výstavby neodpovídá její projektové dokumentaci Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Zánik stavby NE Stavba je na pozemcích jiného vlastníka NE Stavba je v demoličním pásmu NE Stavba je kolaudovaná jako dočasná NE Ostatní NE Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost je situovaná v záplavové oblasti NE Nemovitost se nachází v území s ekologickým zatíţením NE Obtíţný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách NE Umístění nemovitosti v chráněném území NE Demograficky negativně zatíţená lokalita NE Ostatní NE Rizika spojená s využitelností a s technickým stavem nemovitosti Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem NE Stavby dlouhou dobu nevyuţívané NE Stavby dlouhou dobu rozestavěné NE Stavby jednoúčelové NE Stavby kapacitně předimenzované NE Ostatní NE Rizika spojená se smluvními dokumenty vztahující se k oceňované nemovitosti Smlouvy o pronájmu ploch uzavřené na dobu neurčitou za NE nevýhodných podmínek pro pronajímatele Nájemní smlouvy k bytům uzavřené na dobu neurčitou NE (chráněné nájemné) Zástavní práva Dle výpisu z katastru nemovitostí č.3519, ze dne 4.4.2012, jsou k oceňovaným nemovitostem zapsaná zástavní práva smluvní a nařízené předběţné opatření.

Vyhodnocení rizik Dle prohlášení objednavatele bude proveden výmaz veškerých zástavních práv a předběţných opatření a bude provedena rekolaudace na administrativní budovu. Na základě ţádosti objednavatele ocenění, a to zjištění trţní hodnoty bez veškerých práv a rizik, nejsou výše uvedená omezení zohledněna při stanovení trţní hodnoty. Trţní hodnota je platná po výmazu veškerých právních omezení a doloţení změny způsobu uţívání.

75

Stanovení hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků

Dle výpisu z KN se jedná o pozemek p.č. st.1103 – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 4829m2. Pozemek p.č. st.1103 je částečně zastavěn hlavní stavbou a částečně vyuţíván jako parkovací prostor. Pozemek je rovinný, nacházející se mimo záplavovou oblast. Výpočty pouţité při stanovení hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce.

Výpočet hodnoty pozemku Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Český Krumlov

1 Zastavěná plocha a nádvoří N/A

2 Zastavěná plocha a nádvoří N/A

3 Zastavěná plocha a nádvoří N/A

Český Krumlov Český Krumlov Český Krumlov

Český Krumlov Český Krumlov Český Krumlov

3 787 000 5 410 700 4.7.2011 1,00 700

2 674 250 2 815 950 31.3.2012 1,00 950

Prodej 1,00 700 Absolutní vlastnictví 1,00 700 Bez věcných břemen 1,00 700 Administrativní budova a obchod 1,00 700 Ano 1,00 700

Nabídka 0,90 855 Absolutní vlastnictví 1,00 855 Bez věcných břemen 1,00 855 Administrativní budova a obchod 1,00 855 Ano 1,00 855

Ne

Ne

1,00 700

1,00 855

Srovnatelná 1,00 700 Nepravidelný 1,00 700 Rovinný 1,00 700

Lepší 0,95 812,25 Nepravidelný 1,00 812,25 Rovinný 1,00 812,25

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo St.1103 Adresa pozemku Katastrální území Český Krumlov Český Krumlov Obec Český Krumlov Český Krumlov Okres Český Krumlov Český Krumlov B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem 3 009 850 Rozloha pozemku v m2 4 829 3 541 Cena za 1 m2 850 Datum transakce 12.1.2012 Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 Vyuţití podle územního Administrativní budova Administrativní budova plánu a obchod a obchod Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 Jiná právní omezení a Ne Ne závazky Korekce 1,00 Upravená hodnota 850 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Korekce 1,10 Upravená hodnota 935 Tvar pozemku Nepravidelný Nepravidelný Korekce 1,00 Upravená hodnota 935 Svaţitost Rovinný Rovinný Korekce 1,00 Upravená hodnota 935

76

Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2

Částečné

Nezjištěna

Kompletní

Dobré

Ne

794

Částečné 1,00 935 Nezjištěna 1,00 935 Kompletní 1,00 935

Částečné 1,00 700 Nezjištěna 1,00 700 Kompletní 1,00 700

Částečné 1,00 812,25 Nezjištěna 1,00 812,25 Kompletní 1,00 812,25

Dobré

Dobré

Dobré

1,00 935

1,00 700

1,00 812,25

Ne

Ne

Ne

1,00 935 Neaplikováno 1,00 935

1,00 700 Neaplikováno 1,00 700

1,00 812,25 Neaplikováno 1,00 812,25

Obdobná 1,00 935 Neaplikováno 1,00 935

Obdobná 1,00 700 Neaplikováno 1,00 700

Menší 1,05 852,86 Neaplikováno 1,00 852,86

935

595

853

Výpis oceňovaných parcel Druh pozemku

Parcelní číslo

Výměra m2

Jednotková cena Kč/m2

Celková cena pozemku Kč

Zastavěná plocha a nádvoří

st. 1103

4 829

794

3 834 226

Hodnota pozemků celkem

3 834 226

Hodnota pozemků celkem zaokrouhleno

3 834 000

77

Stanovení věcné hodnoty staveb nákladovou metodou Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

F. Budovy administrativní Zděná 122

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 312,40 m2 312,40 m2 312,40 m2 937,20

Název 1NP 2NP Prázdný půdní prostor Součet Průměrná výška podlaţí Průměrná zastavěná plocha podlaţí

Konstr. výška 2,85 m 2,85 m 2,50m/2

Součin 890,34 890,34 390,50 2 171,18

PVP = 1 910,83 / 937,20 = 2,04 m PZP = 937,20 / 3 = 312,40 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název 1NP 2NP půdní prostor

Obestavěný prostor (312,4)*(2,85) (312,4)*(2,85) (312,4)*(2,50)/2

= = =

(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název 1.NP 2.NP půdní prostor Obestavěný prostor - celkem

Typ NP NP NP

[m3] 890,34 m3 890,34 m3 390,50 m3

Obestavěný prostor 890,34 m3 890,34 m3 390,50 m3 2 171,18 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm a více keramické dřevěný vázaný asfaltové šindele pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běţné obklady ţelezobetonové monolitické hladké plné dveře plastová běţná keramická dlaţba ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody umyvadla

78

Hodnocení standardu* S S S S S S S N S S S X N S S S S S S C S X S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

chybí rozvod antén

100 100 100

C S X

*(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Hodnocení standardu S S S S S S S N S S S X N S S S S S S C S X S C S X

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Součet upravených objemových podílů

Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 5,08 1,80 2,90 3,10 0,00 8,01 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,00 1,70 0,00 3,00 0,00 5,90 0,00 102,99

Výpočet základní ceny Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 2 171,18 m * 9 241,21 Kč/m3

79

= * * * * * * * =

2 807,0,9390 0,9493 1,0447 1,0299 1,0500 2,1270 1,5370 9 241,21 20 064 330,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 70 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 10 / 80 = 12,500 % Zjištěná cena

- 4 263 670,19 Kč = 15 800 660,14 Kč

Zjištěná cena zaokrouhlena

= 15 801 000 Kč

Celková hodnota Hodnota pozemku

3 834 000 Kč

Hodnota stavby

15 801 000 Kč

Věcná hodnota celkem

19 635 000 Kč

80

Stanovení porovnávací hodnoty: Výpočet hodnoty majetku jako celku – aktuální stav Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Nemovitost číslo Název nemovitosti

Areál Mynařík

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1 Administrativní budova HECI

2 Administrativní budova KOHOUT

3 Administrativní budova AMBIT

Český Krumlov Český Krumlov Český Krumlov

Český Krumlov Český Krumlov Český Krumlov

3 870 794 3 072 780

5744 794 4 560 736

954

630

16 000 000 12 927 220

10 000 000 5 439 264

13 550,545

8 633,752

25.10.2011 1,00 13 550,545

15.3.2012 1,00 8 633,752

Prodej 1,00 13 550,545 Absolutní vlastnictví 1,00 14 017,055 Bez věcných břemen 1 14 017,055

Nabídka 0,90 7 770,377 Absolutní vlastnictví 1,00 8 714,034 Bez věcných břemen 1 8 714,034

Administrativní budova

Administrativní budova

1,00 14 017,055 Ano 1,00 14 017,055

1,00 8 714,034 Ano 1,00 8 714,034

Ne

Ne

1,00 13 316,202

1,00 8 278,333

Lepší 0,95 12 650,392

Srovnatelná 1,00 8 278,333

Foto

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Nádraţní č.p. 3 Katastrální území Český Krumlov Český Krumlov Obec Český Krumlov Český Krumlov Okres Český Krumlov Český Krumlov C. Údaje o pozemku – přenos z tabulky „Výpočet hodnoty pozemku“ Plocha pozemku 4 829 3 731 Kč/1m2 794 794 Hodnota pozemku celkem 3 834 226 2 962 414 C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 625 1 340 jednotek Prodejní cena celkem X 25 000 000 Cena bez pozemku 22 037 586 Cena za 1 porovnávací 16 445,960 jednotku Datum transakce 31.3.2012 Korekce 1,00 Upravená hodnota 16 445,960 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,90 Upravená hodnota 14 801,364 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 Upravená hodnota 15 089,542 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 Upravená hodnota 15 089,542 Vyuţití podle územního Administrativní budova Administrativní budova plánu Korekce 1,00 Upravená hodnota 15 089,542 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Korekce 1,00 Upravená hodnota 15 089,542 Jiná právní omezení a Ne Ne závazky Korekce 1,00 Upravená hodnota 13 580,588 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Korekce 0,95 Upravená hodnota 12 901,559

81

Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost budovy Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce

Velmi dobrý

Velmi dobrý 1,00 12 901,559

Průměrný 1,03 13 029,904

Průměrný 1,03 8 526,683

Střední

Dobrý

Střední

Střední

0,98 12 643,527

1,00 13 029,904

1,00 8 526,683

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 12 643,527

1,00 13 029,904

1,00 8 526,683

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrá

1,00 12 643,527 Dobrá 1,00 12 643,527

1,00 13 029,904 Dobrá 1,00 13 029,904

1,00 8 526,683 Dobrá 1,00 8 526,683

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 12 643,527 Podobná 1,00 12 643,527 EZS 1,00 12 643,527

1,00 13 029,904 Podobná 1,00 13 029,904 N/A 1,01 13 160,203

1,00 8 526,683 Podobná 1,00 8 526,683 N/A 1,01 8 611,950

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1,00 12 643,527 Neaplikováno 1,00

1,00 13 160,203 Neaplikováno 1,00

1,00 8 611,950 Neaplikováno 1,00

12 643,527

13 160,203

8 611,950

12 643,527

13 160,203

8 611,950

Dobrá

Dobrá

EZS

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota současného stavu Porovnávací hodnota 11 471,893 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem 7 169 933 bez pozemku Hodnota pozemku 3 834 226

Celková hodnota: Hodnota pozemku

3 834 226 Kč

Hodnota stavby

7 169 933 Kč

Porovnávací hodnota celkem:

11 004 159 Kč

Porovnávací hodnota:

11 004 000 Kč

82

Stanovení výnosové hodnoty Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

83

Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Podlahová

Nájem

Nájem

Nájem

plocha (m2)

Kč/m2/rok

Kč/měsíc

Kč/rok

1.NP

185,8

3 000

46 450

557 400

2.NP

172,6

3 000

43 150

517 800

Plocha - účel

podlaží

Kanceláře Kanceláře Celkový výnos za rok

1 075 200

Stanovení hodnoty výnosovým způsobem PP

m2

Dosaţitelné roční nájemné za m2

Nj

Kč/(m2*rok)

Dosaţitelné hrubé roční nájemné

Nj * PP

Kč/rok

Podlahová plocha

358

Výnosy za rok

Dosaţitelné procento pronajímatelnosti

%

Upravené výnosy celkem

Nh

3 000 1 075 200 95

Kč/rok

967 680

Daň z nemovitosti

Kč/rok

7 000

Pojištění

Kč/rok

13 000

Opravy a údrţba

Kč/rok

32 000

Správa nemovitosti

Kč/rok

15 000

Ostatní náklady

Kč/rok

0

V

Kč/rok

67 000

N=Nh-V

Kč/rok

900 680

Náklady (za rok)

Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace

%

7,00

Zbývající ţivotnost stavby

let

70

Výnosová hodnota

Cv

Kč

11 045 325

Výnosová hodnota zaokrouhleno

Cv

Kč

11 045 000

84

Indikace Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

11 004 000 19 635 000 11 045 000

40 10 50

4 401 600 1 963 500 5 522 500 11 887 600 11 888 000

85

Indikace Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný umístěním na trhu s nízkou frekvencí uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu, proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 40 %. Oceňovaný majetek - administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50 %. Administrativní budovy nacházející se v oceňované lokalitě, je jejich reflexe reprodukční hodnoty v obchodovatelných cenách nízká, neboť poptávka po pronajímatelných prostor není příliš vysoká. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, při splnění níţe uvedených podmínek je reprezentována částkou

=11 888 000 Kč (slovy:Jedenáctmiliónůosmsetosmdesátosmtisíckorunčeských)

Zpracování ocenění bylo zhotoveno na ţádost vlastníka nemovitosti. Cena obvyklá je platná při dodrţení podmínek, které uvedou oceňované nemovitosti do stavu bez právních vad a omezení.

V Českém Krumlově dne 10.4.2012

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze:

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3519 ze dne 4.4.2012

3

Kopie katastrální mapy ze dne 4.4.2012

1

Fotodokumentace nemovitosti

1

Mapa oblasti

1

86

Přílohy: List vlastnictví č.3519 str.1

87

List vlastnictví č.3519 str.2

88

List vlastnictví č.3519 str.3

89

Snímek katastrální mapy

90

Fotodokumentace

91

Mapa oblasti

92

C. Analytická část 9. Analýza trhu v okrese Český Krumlov Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Český Krumlov je třetím největším okresem v Jihočeském kraji a šestým v celé České republice. Nachází se v nejjiţnějším cípu České republiky a je typicky příhraničním regionem. Obrázek 5: Mapa okresu Český Krumlov27

Státní hranici s Rakouskem tvoří tento okres v délce 80 km, severozápadně hraničí s okresem Prachatice, severně a severovýchodně s okresem České Budějovice. Rozloha okresu je 1 615 km2, průměrná nadmořská výška 690 m.. V tomto okrese byl vyhlášen Národní park, Chráněná krajinná oblast Šumava a Chráněná krajinná oblast Blanský les. Nachází se zde 46 obcí, kde ţije přibliţně 62 000 obyvatel - 39 obyvatel na 1 km2. Jedná se o nejmenší hustotu obyvatel v Jihočeském kraji a také jako jednu z nejmenších z celé České republiky, která má pochopitelně dopad na ekonomickou situaci. Ekonomicky aktivních lidí v okrese Český Krumlov je z celkového počtu obyvatel 8%. Průmysl má největší zastoupení zaměstnavatelem, co se do počtu zaměstnanců týče. Niţší podíl je v dopravě a trţních a netrţních sluţeb. Největší podíl zaměstnanců má zemědělský sektor, který je také nejvyšším v Jihočeském kraji. O jedno procento je vyšší 27

Wikipedia (2012)

93

podíl zemědělců soukromých. Okres Český Krumlov se dlouhodobě řadí mezi oblasti s nejvyšší nezaměstnaností v kraji. Mezi unikátní architektonický a urbanistický celek patří město Český Krumlov, s druhým největším zámkem v Čechách, zapsaného od roku 1992 na seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO. Mezi další uměleckohistorické hodnoty patří klášter ve Zlaté Koruně, ve Vyšším Brodě a hrad Roţmberk nad Vltavou. Mezinárodní silnice E55, která je evropskou silnicí vedoucí z města Helsingborg ve Švédsku do města Kalamata v Řecku a jejíţ celková délka je 3 305 km, prochází také okresem Český Krumlov. V okrese Český Krumlov je přibliţná délka silniční sítě 700 km. Trh s nemovitostmi Stagnace na světových trzích s nemovitostmi, měla také jednoznačný dopad na trh v České republice. V okrese Český Krumlov, kde vzniklo několik developerských projektů převáţně rezidenčního bydlení, je nyní patrná převyšující nabídka těchto nemovitosti nad jejich poptávkou. I přes tento fakt v určitých oblastech s atraktivní polohou vznikají nové developerské projekty, ovšem v menším počtu, neţ tomu bylo doposud. V okrese Český Krumlov se nachází spousta nemovitostí, na kterých byla provedena značná rekonstrukce a modernizace, ve značném podílu z dotací Evropské unie, díky kterým se v určitých obcích vysoce zvýšila poptávka po nemovitostech, včetně rozvoje turistického ruchu a tím pracovní příleţitosti. Mezi neznámější obec patří město Český Krumlov, kde trh s nemovitostmi je oproti ostatním obcím velmi specifický. Za zmínku jistě také stojí oblast Lipna, kde výstavba objektu tzv. Marína, coţ je komplex ubytovacích zařízení postavených ve spolupráci s holandskými firmami, značně ovlivňuje lokální trh s nemovitostmi, oproti podobným přilehlým rekreačním lokalitám. Regionální segmentace Okres Český Krumlov lze z pohledu trhu s nemovitostmi a jeho specifikami rozdělit na čtyři části a to: Český Krumlov, širší okolí města Český Krumlov, rekreační oblast Lipenska a zbytek okresu Český Krumlov.

94

Pozemky Proluky V centru města Český Krumlov se volné proluky nevyskytují. Jedinou moţnou výstavbou ve městě je rekonstrukce stávajících objektů, podléhající přísným pravidlům památkové péče. Jelikoţ byla většina domů v minulých letech jiţ zrekonstruovaná, je i tato moţnost velmi obtíţná. Z tohoto důvodu je tento sektor velmi zúţený, coţ se odráţí v ojedinělosti prodeje za velmi vysoké ceny. V okrajové části města je vznik nových proluk neočekávaný, jedinou moţnou příleţitostí je demolice nevyuţívaných průmyslových objektů, jako je např. objekt bývalé Jitony, nebo bývalých vojenských kasáren. V ostatních obcí okresu, které nejsou omezovány památkovým úřadem, je výskyt proluk větší, jejich vztah mezi nabídkou a poptávkou by se dal hodnotit jako vyrovnaný, ovlivněný individuálním posouzením následného vyuţití. V budoucnu se dá předpokládat, ţe výskyt nových proluk v Českém Krumlově nebude značný, proto jejich poptávka bude nadále převyšovat nabídku. V ostatních obcí, kde je nabídka vyrovnána poptávce, se nepředpokládá ţádný cenový růst ani pokles těchto pozemků. Stavební pozemky Stavební pozemky na výstavbu rodinných domů se v Českém Krumlově vyskytují sporadicky. Jejich cena se pohybuje od 900 Kč/m2 do 1 400 Kč/m2, jelikoţ pozemky vznikají jen výjimečně a pouze v okrajové části obce, jejich cena se za m2 přibliţuje k ceně 2 000 Kč/m2, coţ je cena obchodovatelných pozemků v lukrativních částích statutárního města České Budějovice. Stejně je tomu na Lipensku, které se nachází v CHKO Šumava, kde je výstavba nových rodinných vyloučena, vyjma stávající výstavby a míst, kde se nachází původně zdemolované objekty. V této lokalitě poptávka vysoce převyšuje nabídku a cena jednotlivých pozemků se pohybuje v cenové relaci od 1 100 Kč/m2 do 1 600 Kč/m2. Ve většině případů se jedná o poptávku pozemků pro výstavbu objektů individuální rekreace.

95

V ostatních obcí v okrese vznikají stavební pozemky dle platného územního plánu. Standardní cenové rozpětí pozemků je ve výši od 400 Kč/m2 do 900 Kč/m2, avšak ceny stavebních pozemků jsou v okolních obcích také ve velkém cenovém rozpětí, neboť některé obce ve snaze získat nové občany, nabízí pozemky na výstavbu rodinných domů za cenu 35 Kč/m2, která jim pokryje právní náklady související daným pozemkem bez dalšího zisku. Ve většině případů si obce prodej takovýchto pozemků s velice nízkou kupní cenou pojišťuje předkupním právem a podmínkou předloţení kolaudačního rozhodnutí do pěti let o koupi pozemku, z důvodu zamezení obchodování s těmito pozemky. Jelikoţ Český Krumlov nenabízí příliš velké moţnosti vzniku nových stavebních pozemků, stejně jako oblast na Lipensku, bude i nadále poptávka převyšovat nabídku. Ceny jsou v těchto oblastí jiţ v současné době značně vysoké, proto se nepředpokládá jejich další růst. Opakem jsou ceny pozemků v ostatních obcí, kde vlivem nízkých nabízených cen obecnými úřady, bude zřejmě ovlivněna nabídka pozemků soukromých vlastníků, kteří budou nuceni slevit ze svých poţadavků a nabídnuté ceny značně sníţit.

Budovy Byty V Českém Krumlově, kde je nízká nabídka pozemků pro výstavbu rodinných domů, je jedna z moţností získání vlastního bydlení koupě bytové jednotky. Ve většině případů jsou nabízeny panelové domy z osmdesátých let minulého století, v menším počtu zděné byty z let devadesátých. V loňském roce, byl v Českém Krumlově zkolaudován jeden bytový dům s 54 bytovými jednotkami, po kterých zprvu byla vyšší poptávka, i přes vyšší nabízenou cenu, avšak v současné době jiţ poptávka značně poklesla a z 54 nabízených bytových jednotek je prodaná pouze polovina. Na Lipensku poptávka převyšuje nabídkou. Ceny nabízených bytů jsou hlavně v obci Lipno nad Vltavou, i přes nízkou pracovní příleţitost, srovnatelné s cenami bytů krajského města České Budějovice. Ceny jsou v této lokalitě ovlivněny výstavbou výše zmiňované Maríny. V ostatních obcí by se dalo deklarovat, ţe poptávka je vyrovnaná nabídce.

96

Tabulka 8: Cenové intervaly starších bytů

Český Krumlov

Okres Český Krumlov

Lipensko

Byty 1+1

500 000 – 1 000 000 Kč

300 000 – 500 000 Kč

900 000 – 1 300 000 Kč

Byty 2+1

800 000 – 1 250 000 Kč

350 000 – 550 000 Kč

1 200 000 – 1 800 000 Kč

Byty 3+1

900 000 – 1 300 000 Kč

450 000 – 800 000 Kč

1 800 000 – 2 500 000 Kč

Byty 4+1

950 000 – 1 500 000 Kč

550 000 – 1 100 000 Kč

2 900 000 – 3 600 000 Kč Zdroj: Sestaveno autorem.

V budoucnu lze předpokládat opětovný cenový nárůst i stagnaci těchto nemovitostí. Stagnace se dá očekávat u bytových jednotek nabízených v nových bytových domech, naopak narůst lze očekávat u panelových domů, které v minulých letech zlevnily. K tomuto nárůstu budou přispívat jednotlivé rekonstrukce a modernizace bytových jednotek včetně celková revitalizace bytových domů. Rodinné domy Jedním z dalších moţností získání vlastního bydlení je koupě rodinného domu. Jak jiţ bylo výše zmíněno, je nabídka pozemků v Českém Krumlově nízká, z tohoto důvodu se zvyšuje poptávka po rodinných domech. Mezi další ovlivňující faktory zvyšující poptávku je velikost města, která není dostatečná vůči své atraktivitě, deklarující velkou řadou spoluobčanů České republiky a nedoceněnou místními obyvateli, kteří vidí tzv. druhou stránku věci. Na Lipensku také poptávka převyšuje svoji nabídku, i přes vyšší nabízenou cenu nemovitostí. Tento trh je také ovlivněn zahraniční klientelou. V ostatních obcí jsou nabídky vyrovnány poptávce, většinou rozhoduje stav a poloha nemovitosti, v některých případech nabídka mírně převyšuje poptávku a to v případě, ţe se jedná o nepříliš atraktivní lokalitu, nebo nepříliš dobré pracovní příleţitost a dostupnost k větším městům. Tabulka 9: Cenové intervaly rodinných domů

Lokalita

Realizované ceny

Český Krumlov – centrum

5 000 000 - 14 000 000 Kč

Český Krumlov

2 000 000 - 6 000 000 Kč

Okres Český Krumlov

750 000 - 2 200 000 Kč

Lipensko

1 100 000 - 4 000 000 Kč Zdroj: Sestaveno autorem

97

Předpokládaný vývoj cen v Českém Krumlově a na Lipensku bude mít mírně zvyšující nárůst, z důvodu malé nabídky a v okrese bude tento trh ovlivněn nabídkami pozemků jednotlivých obcí. Pokud budou i nadále většina obcí nabízet levné stavební parcely, bude mít nabídka sniţující tendenci. Objekty pro individuální rekreaci Tento typ nemovitostí se v Českém Krumlově moc nevyskytuje, proto se s nimi moc neobchoduje. V okrese Český Krumlov je naopak výskyt těchto nemovitostí převáţně v jednotlivých rekreačních oblastech, mezi které v největší míře patří Lipensko. V této lokalitě opět poptávka převyšuje nabídku, tomu odpovídají i ceny těchto nemovitostí, které jsou v této lokalitě vyšší, neţ v ostatních částech okresu Českého Krumlova. Budoucí vývoj v okrese a ve městě Český Krumlov jistě nebude nijak vzrůstající, vyjma lukrativních rekreačních oblastí, kde je trh s nemovitostmi značně také ovlivněn zahraničními zájemci. Tabulka 10: Cenové intervaly objektů pro individuální rekreaci

Lokalita

Realizované ceny

Český Krumlov - centrum Český Krumlov

800 000 - 1 700 000 Kč

Okres Český Krumlov

600 000 - 1 400 000 Kč

Lipensko

1 200 000 - 2 300 000 Kč Zdroj: Sestaveno autorem

Bytové domy Obchody s bytovými domy jsou uskutečnitelné velmi ojediněle, coţ je ovlivněno převáţně velikostí trhu. V loňském roce byl zkolaudován jeden bytový dům, který se stejně jako ostatní prodává po jednotlivých bytových jednotkách. V okrese i na Lipensku je obchodovatelnost téměř nulová, spíše se zde také prodávají jednotlivé bytové jednotky. Ceny bytových domů do šesti bytových jednotek, ve středním stavu se pohybují v cenové relaci od 2 do 5 milionů korun. Vzhledem k výše uvedenému faktu nelze předpokládat narůst nabídky, trh bude spíše ovlivněn poptávkou po tomto typu nemovitostí. Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se na trhu nevyskytuje. Četnost prodeje těchto nemovitostí je velice nízká. Administrativní budovy se spíše pronajímají jako jednotlivé prostory. Ceny těchto objektů se pohybují v cenové relaci od 5 mil. Kč do 13 mil. Kč.

98

Průmyslové objekty V okrese, ve městě Český Krumlov a na Lipensku se vyskytují průmyslové areály, skladové i výrobní haly. Z důvodu sníţení průmyslu a levné pracovní síle z ciziny nabídka těchto objektů převyšuje poptávku. Na Lipensku bude z důvodu konkurzu v brzké době na prodej objekt bývalých papíren. V okrese Český Krumlov bylo několik starých průmyslových objektů, místo kterých byly postaveny nové obchodní domy, či supermarkety. Trh s těmito nemovitostmi je ojedinělý a ceny objektů se pohybují od 1 mil. Kč do 3 mil. Kč. V Českém Krumlově, kde je z důvodu větší atraktivity tento trh aktivnější, neţ v ostatních částech okresu, se převáţně obchoduje se starými objekty jako je bývalý podnik JITONA, nebo ŠUMSTAV, které se prodávají po částech v cenách od 3 mil. Kč do 6 mil. Kč. V budoucnu poměr mezi nabídkou a poptávkou a tím i výše cen bude ovlivněna převáţně na základě poskytnutých podmínek budoucím investorům, či zvýšení poptávky po určitém průmyslu.

99

Závěr Cílem bakalářské práce bylo představení porovnávací metody, kterou kaţdodenně aplikují odhadci a znalci nemovitostí, uplatnění této metody na českém trhu, návrhu vhodné metodiky a analýzy trhu v okrese Český Krumlov. Práce přibliţuje základní pojmy vyskytující se při oceňování, popisuje jednotlivé metody, které se pouţívají při určení trţní hodnoty a zabývá se podrobnějším popisem, průběhem a aplikací porovnávací metody. Metodu porovnávací, která se nejčastěji pouţívá na trhu s rodinnými domy, byty a pozemky, je moţno chápat jako metodu „královskou“. Její aplikace je ovlivněna celou řadou úskalí a bez dobré znalosti trhu nemovitostí, můţe dojít k nesprávnému pouţití této metody. Je důleţité si uvědomit, ţe výsledky porovnávací metody jsou ve většině případů ukazatelé s vysokou váhou k indikaci současné trţní hodnoty. Velmi důleţitým faktorem při aplikaci porovnávací metody je správná volba porovnávacích prvků. Kaţdý odhadce, či soudní znalec by měl vlastnit svou kvalitní databázi a nespoléhat se pouze na informace získané z internetu, nabídek realitních kanceláří apod.. Tyto údaje totiţ bývají většinou zkreslené a chybné. Dalším důleţitým faktorem, který nakonec určuje výsledek ceny obvyklé, je správné pouţití techniky porovnávací analýzy. Lze se přiklonit k technice kvantitativní nebo kvalitativní. I přesto, ţe úkolem obou technik je hledání diferencí mezi porovnávanou a oceňovanou nemovitostí a následné vyhodnocení jejich vzájemného působení, technika kvantitativní se jeví jako technika objektivnější. V druhé části práce jsou praktické ukázky stanovení ceny obvyklé rozestavěného rodinného domu a administrativní budovy. Při ocenění rodinného domu má porovnávací metoda nejvyšší váhu jednak při stanovení trţní hodnoty v současném stavu, ale i při stanovení trţní hodnoty v budoucím stavu. U administrativní budovy nemá porovnávací metoda nejvyšší váhu, ale i přesto je její podíl na indikaci trţní hodnoty značný. V poslední části bakalářské práce je provedena analýza trhu v okrese Český Krumlov, ve městě Český Krumlov a v rekreační oblasti Lipno, kde je trh s nemovitostmi velmi individuální.

100

Seznam použité literatury 1.

BRADÁČ (2007), A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V.: Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Praha, Linde Praha a.s. 2007. ISBN 978-80-7201-679-2

2.

DROZEN (1997), F., RYSKA, J., VACEK, A.: Oceňování majetku. 1. vydání. Praha, Vysoká škola ekonomická v Praze, 1997. ISBN 80-707-9932-3.

3.

DUŠEK (2004), D.: Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha, Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-0728-5

4.

MEDE (2009), K.: Moderní aplikace porovnávací metody. Diplomová práce. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2009

5.

MLADÁ FRONTA (2012): REALIT – Magazín o realitním a stavebním trhu. Ročník XIX. leden – únor 2012. Praha, Mladá Fronta a.s., 2012. ISSN 1210-8308

6.

ORT (2007a), P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní Institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

7.

ORT (2007b), P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní Institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101

8.

ORT (2007c), P.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. Praha, Bankovní Institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3

9.

REAIA (2012): Databáze nemovitostí. Dostupné v březnu 2012 na http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=23&Clanek=29&Form=Detail

10. SLOUKOVÁ (2010), I.: Moderní aplikace porovnávací metody. Diplomová práce. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 20 11. Vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 12. Wikipedia (2012): Otevřená encyklopedie: Dostupné v březnu 2012 na http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_%C4%8Cesk%C3%BD_Krumlov 13. Zákon č.151/97 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějšího předpisu 14. Zákon č.40/1964 Sb. Občanský zákoník 15. ZAZVONIL (1996), Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vydání, Praha, vydavatelství CEDUK, 1996 ISBN 80-902109-0-2 16. ZAZVONIL (2007), Z.: Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Praha, Oeconomica, 2007 ISBN 978-80-245-1211-2

101

17. ZAZVONIL (2006), Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha, EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0

102

Seznam obrázků Obrázek 1: Obecný model indikace trţní hodnoty ..................................................................... 8 Obrázek 2: Editace záznamu ze systému MOISES .................................................................. 26 Obrázek 3: Databáze pozemků ................................................................................................. 27 Obrázek 4: Záznam z centrální databáze .................................................................................. 27 Obrázek 5: Mapa okresu Český Krumlov ................................................................................ 93

Seznam tabulek Tabulka 1: Členění dat dle systému MOISES .......................................................................... 25 Tabulka 2: Formulář databáze stavby....................................................................................... 28 Tabulka 3: Kvantitativní analýza.............................................................................................. 37 Tabulka 4: Kvalitativní analýza................................................................................................ 37 Tabulka 5: Kombinace analýz .................................................................................................. 37 Tabulka 6: Aplikace korekčních činitelů na stáří vzorků a jejich pouţitelnost ........................ 38 Tabulka 7: Doporučené poměry vah jednotlivých metod ........................................................ 43 Tabulka 8: Cenové intervaly starších bytů ............................................................................... 97 Tabulka 9: Cenové intervaly rodinných domů ......................................................................... 97 Tabulka 10: Cenové intervaly objektů pro individuální rekreaci ............................................. 98

103