Moderní aplikace výnosové metody v oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Moderní aplikace výnosové metody v oceňování Bakalářská práce

Autor:

Vlastislav Bahenský oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne ……………

Vlastislav Bahenský

Poděkování: Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce panu Ing. Petru Ortovi za poskytnuté konzultace, cenné rady a připomínky při jejím zpracování a také za ochotu, vstřícnost a přístup nejen při tvorbě bakalářské práce, ale během celého dosavadního studia.

Anotace Výnosová metoda je v dnešní době nejen důležitou součástí pomyslného trojúhelníku oceňovacích přístupů, ale v mnoha případech naprosto stěžejní a klíčovou metodou. To platí zejména pro komerční nemovitosti, kde výsledkem ocenění je tržní hodnota, a dále pro jakékoli další nemovitosti před výstavbou, kde výsledkem použití této metody je investiční hodnota pro investora. Existují však určitá rizika v podobě různých vnějších vlivů, které mohou indikovanou tržní hodnotu ovlivňovat. Práce je rozdělena do tří částí. První část nabízí teoretický úvod do problematiky a následně se zabývá jak úlohou zajištění kvalitních podkladů pro zpracování ocenění, tak vybranými specifickými vlivy ovlivňující hodnotu majetku. Druhá část je praktická a zabývá se kromě ocenění bytové jednotky i ukázkou ocenění neelementárního nemovitého majetku, jako je víceúčelový dům a také ocenění nehmotného aktiva. Třetí část analyzuje současný stav trhu nemovitostí městské části Praha 3. Klíčová slova: výnosová metoda, tržní hodnota, investiční hodnota, proces oceňování, vnější vlivy, kontribuční analýza, Praha 3

Annotation Nowadays the income method is not only an important part of an imaginary triangle in valuation approaches, but in many cases absolutely crucial and key method. This is especially true for commercial real estate, where the resulting valuation is market value, and for any other property before the construction, where the result of using this method is the investment value for the investor. However, there are certain risks in the form of various external influences that can affect the indicated market value. The thesis is divided into three parts. The first part provides an introduction to theoretical issues and then deals with the role of ensuring quality data for valuation process and also specific factors affecting the value of the property. The second practical part deals not only with the valuation of housing units, but also with the valuation of atypical property, such as multi-purpose building and the valuation of intangible assets. The third part analyzes the current state of the real estate market in the district of Prague 3. Klíčová slova: income method, market value, investment value, valuation process, external influences, contributory analysis, Prague 3

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 Zvolené metody zpracování ..................................................................................................... 7 1.

Obecné seznámení s výnosovou metodou ........................................................................ 8 1.1. Využití oceňování ........................................................................................................ 8 1.2. Definice výnosové metody .......................................................................................... 8 1.3. Časová hodnota peněz ................................................................................................. 9 1.4. Úloha výnosové metody v oceňování ........................................................................ 10 1.5. Oceňování pozemků výnosovou metodou ................................................................. 11 1.6. Rizika samostatného použití výnosové metody ......................................................... 14 1.7. Kontribuční analýza ................................................................................................... 14 1.8. Komparace výsledků jako indikace charakteru stavby .............................................. 15

2.

Základní aspekty procesu oceňování ............................................................................. 17 2.1. Kvalita vstupních údajů ............................................................................................. 17 2.2. Analýza kvality nájemních smluv .............................................................................. 17 2.3. Smluvní nájemné vs. tržní nájemné ........................................................................... 18 2.4. Ztráty z nájemného .................................................................................................... 19 2.5. Provozní náklady ....................................................................................................... 19 2.6. Formy transformace výnosů na současnou hodnotu .................................................. 20

3.

Vnější vlivy působící na tržní hodnotu .......................................................................... 23 3.1. Ekonomická situace ................................................................................................... 23 3.2. Daně z nemovitostí .................................................................................................... 24 3.3. Inflace ........................................................................................................................ 24 3.4. Klimatické podmínky ................................................................................................ 25 3.5. Specifické legislativní změny .................................................................................... 25 3.6. Goodwill a badwill..................................................................................................... 26

4.

Ocenění víceúčelové stavby ............................................................................................ 29

5.

Ocenění bytové jednotky ................................................................................................ 54

6.

Ocenění goodwillu ........................................................................................................... 70

7.

Analýza lokálního trhu ................................................................................................... 72

Závěr ........................................................................................................................................ 80 7.1. Závěr k teoretické části .............................................................................................. 80 7.2. Závěr k praktické části ............................................................................................... 81 7.3. Závěr k analýze lokálního trhu .................................................................................. 82 Definice pojmů ......................................................................................................................... 83 Seznam použité literatury ......................................................................................................... 84 Oficiální zadání bakalářské práce ............................................................................................. 85

5

Úvod Autor této práce si je vědom skutečnosti, že výnosová metoda je pouze součástí komplexního postupu zjišťování tržní hodnoty. Nicméně tato práce si klade za svůj hlavní cíl poukázat na specifika a moderní využití právě výnosové metody, proto je nutné chápat zaměření této práce pouze jako rozbor výnosové metody bez detailnějšího popisu komplexních souvislostí s metodami ostatními. Pokud autor neuvede v textu práce jinak, má vždy u pojmu ,,ocenění nemovitosti“ na mysli ocenění nemovitostí jakožto stavby nebo jako stavby společně s pozemkem, nikoli samostatně pouze pozemku. Problematice oceňování pozemků v souvislosti s výnosovou metodou je věnována samostatná kapitola této práce. Začátek jednadvacátého století je jedinečným obdobím, ve kterém dochází k významným ekonomickým a politickým změnám, nejen ve světě, ale i v naší zemi. Krom toho se odehrávají i všemožné lokální změny, jako jsou úpravy zákonů a vyhlášek, ale také dochází ke změnám klimatických podmínek, a to vše ovlivňuje poptávku, nabídku a tržní hodnotu movitých i nemovitých věcí, což má v konečném důsledku na svědomí neustálou nutnou změnu přístupů v tržním i netržním oceňování. V České republice došlo od roku 1989 až do současnosti k výrazným úpravám v metodikách oceňování, díky čemuž máme nyní více než kdy jindy možnost poměrně úspěšně reagovat na různé odlišnosti, při jejichž zohlednění jsme schopni stanovit tržní hodnotu blížící se mnohem přesněji skutečné tržní ceně. K tomu dnes máme k dispozici nejen mnoho různých oceňovacích metod, oceňovacích postupů, ale i konkrétních koeficientů a v neposlední řadě možnost a nutnost cenové argumentace dokládající naše závěry. Oceňování hraje důležitou roli nejen pro sektor soukromého vlastnictví, státní sféru, ale také manažery zabývajícími se plánováním. Oceňování obecně není jednoduchou oblastí, vyžaduje jak četnost teoretických vědomostí, tak profesní praxe. Klíčem pro úspěšné ocenění není jen volba vhodné metody ocenění, ale také kvalita informací a individuální přístup odhadce. Tato práce bude v teoretické části rozdělena na tři základní oddíly. Nejprve se zaměříme na obecné seznámení s výnosovou metodou, poté budeme provedeni základním procesem a postupy při jejím použití a nakonec zdůrazníme některé zásadní vlivy působící na tržní hodnotu.

6

V praktické části budou provedena tři různá ocenění. V prvním případě se bude jednat o ocenění nemovitého majetku určeného primárně ke generování příjmů (víceúčelová stavba), za použití metody výnosové jako hlavní metody a současně jako korektory i metoda porovnávací a nákladová. Ve druhém případě půjde o ocenění nemovitého majetku určeného primárně k účelu bydlení (bytová jednotka) za použití metody porovnávací jako hlavní a výnosové jako korektoru. Třetí případ navazuje na první ocenění, které bude rozšířeno o ocenění

nehmotného

aktiva

-

goodwillu

restaurace

provozované

právě

v

oceňovaném polyfunkčním domě. V závěru práce shrneme poznatky jak z teoretické, tak praktické části s ohledem na zadaný cíl práce. Zaměříme se na zhodnocení přínosu aplikace výnosové metody a shrneme možná rizika při jejím použití. Dále provedeme posouzení a vysvětlení rozdílných výsledků praktické části v rámci použité kontribuční analýzy a učiníme doporučení k investičním záměrům na základě provedené analýzy lokálního trhu.

Zvolené metody zpracování Teoretická část je zpracována jako odborná studie za použití dostupné literatury, v rámci které jsou interpretována základní fakta o potenciálu, možnostech a problematice použití výnosové metody. Na základě těchto informací je v závěrečné části výnosová metoda zhodnocena v širším kontextu. V praktické části se nachází tři vlastní ocenění, z toho dvě ocenění nemovitého majetku (polyfunkční dům a bytová jednotka) a jedno ocenění nehmotného aktiva ve vztahu k nemovitému majetku. U ocenění nemovitého majetku byly v obou případech použity veškeré aplikovatelné metody pro indikaci co nejpřesnější hodnoty majetku. Dle charakteru majetku byla vždy zvolena jedna metoda jako hlavní a další metody jako korektory. U polyfunkčního domu byla jako hlavní zvolena výnosová metoda, jelikož primárním cílem daného majetku je generování zisku. U bytové jednotky byla jako hlavní zvolena metoda porovnávací. Důvodem je skutečnost, že oceňovaný majetek patří mezi běžně obchodované typy nemovitostí na trhu. Jako korektor zde byla použita metoda výnosová, neboť bytová jednotka se nachází ve větším městě (Praha), kde je rovněž rozvinutý trh s pronájmy bytových jednotek. Nákladová metoda nebyla v tomto případě použita, neboť není pro tento typ majetku vhodná.

7

1. Obecné seznámení s výnosovou metodou Abychom se mohli blíže věnovat hlavnímu tématu této práce, nejprve si uvedeme zásadní poznatky k oceňování, jako je především jeho úloha a využití, souvislost s časovou hodnotou peněz a samotný proces provádění ocenění. Nezbytnou součástí textu jsou i odborné definice, které jsou abecedně řazeny na konci této práce.

1.1. Využití oceňování Obor oceňování, kterým se zabývají odhadci nebo soudní znalci, nachází již dnes velmi široké uplatnění jak v soukromém, tak státním sektoru (myšleno podle typu zadavatele nebo podle účelu, pro který se ocenění provádí). Zadavatelem může být fyzická osoba (podnikatel i nepodnikatel), právnická osoba (firma) nebo státní instituce, jako například soud (řešení sporů) nebo kterákoli jiná státní instituce v případě správy svého či svěřeného majetku. Uplatnění lze rozdělit podle účelu, čímž může být nákup, prodej, rozdělení majetku, placení daní, vyvlastňování ve veřejném zájmu, zástava úvěru či hypotéky, akvizice, fůze nebo synergie společností, nebo jen čistě zjištění tržní hodnoty společnosti pro interní účely. Je pravděpodobné a lze očekávat, že v budoucnu nalezne oceňování ještě mnohem širší uplatnění, především díky stále sofistikovanějším zákonům, různorodosti poptávky zadavatelů a stále častějším ekonomickým změnám způsobujících erozi podniků, v důsledku čehož může být provádění oceňování pro některé subjekty trhu povinné. V budoucnu tedy bude zvýšená poptávka po oceňování obecně, zároveň lze očekávat nejen daleko větší specializaci odhadců a znalců na daný okruh zadavatelů či účelů oceňování, ale na druhou stranu i provádění dílčích oceňování v globálu přes jediný subjekt jako komplexní servis poptávajícímu.

1.2. Definice výnosové metody Výnosová neboli příjmová metoda vychází z ekonomického pohledu na nemovitost, kdy přímo hodnotí její užitné hledisko, které vyjadřuje hodnotou v penězích. Konečný výpočet je pak založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice.1

1

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.

8

,,Jako alegorie na pochopení příjmové metody se někdy uvádí příměr s kouzelnou slepicí (nemovitostí), která snáší zlatá vejce (výnosy z pronájmů). Tržní hodnota je potom součet všech zlatých vajec za dobu životnosti slepice. Přitom neklademe důraz na barvu slepice (technické detaily nemovitosti), ale na počet a velikost vajec.“2 Investor tak vlastně kupuje budoucí příjmy, přičemž základem pro určení budoucí velikosti příjmů je analýza nejlepšího a nejvyššího využití. Celkový příjem vygenerovaný za dobu životnosti nemovitosti je pak roven její tržní hodnotě.3 Pokud nemovitost v době ocenění nesplňuje podmínku nejlepšího a nejvyššího využití, musí s ní přesto odhadce uvažovat a tuto skutečnost, včetně patřičné dokumentace a argumentace, investorovi v ocenění předložit. Důvodem je fakt, že analýza nejlepšího a nejvyššího využití je jednou z nejdůležitějších součástí při tvorbě ocenění výnosovou metodou. Přeci nemovitost nemůže mít nízkou tržní hodnotu jen proto, že současný majitel plně nevyužívá potenciálu nemovitosti. Dosažení nejlepšího a nejvyššího využití, vedoucí k nejvyšším možným příjmům, však musí být samozřejmě technicky proveditelné, ekonomicky zdůvodnitelné, investičně smysluplné a mít legálně dostupné řešení.4

1.3. Časová hodnota peněz Jelikož se tato práce věnuje především metodě výnosové, je potřeba vysvětlit souvislost s časovou hodnotou peněz, neboť ta je s touto metodou přímo spjata. Zohlednit časovou hodnotu peněz je potřeba vždy, byť se nemusí jednat o přímý výstup práce odhadce. Rovněž odhadce musí být schopen porozumět výsledku a umět případně zadavateli zhodnotit a vysvětlit výhodnost investice, včetně uvedení alternativních doporučení. Také musí být schopen s časovou hodnotou peněz počítat v případě zjišťování kapitalizační míry pomocnými výpočty, kde je nutné zohlednit inflaci. Zjednodušeně řečeno jde o to, že současná hodnota peněz s největší pravděpodobností nebude rovna budoucí hodnotě peněz. Tento rozdíl je potřeba odhadnout a porovnat s výnosem plánované investice. Budoucí hodnota představuje částku, kterou získáme někdy v budoucnu po investování svých peněz. Máme-li na výběr z více investičních možností, pak logicky

2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 4 ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7.

9

vybereme tu možnost, která bude představovat nejvyšší budoucí hodnotu při porovnatelné rizikovosti. Příklad: Vlastníme nemovitost v současné tržní hodnotě cca 2 mil. Kč a uvažujeme o jejím prodeji. Ozvou se nám dva zájemci, přičemž jeden nabízí 2,2 mil. Kč ihned, druhý pak ihned 1,5 mil. a další 1 mil. Kč za tři roky. V takovém případě musíme porovnat budoucí hodnotu peněz obou nabídek, zohledněním nejen možnosti okamžitého využití peněz v prvním případě (třeba formou termínovaného účtu), ale i očekávaného vývoje tržní hodnoty nemovitosti v následujících třech letech. Při tomto porovnání samozřejmě neumíme zcela přesně identifikovat možné riziko doplacení peněz od druhého zájemce. Buď musíme mít tuto naší investici řádně ošetřenou (vhodným jištěním), nebo k riziku musíme přihlédnout. Současná hodnota pak představuje částku, kterou musíme dnes uložit nebo investovat, abychom z ní měli za určené období předem definovaný obnos.

1.4. Úloha výnosové metody v oceňování Úlohu výnosové metody v oceňování nelze chápat v samostatném určování tržní hodnoty. Výnosová metoda tvoří až na výjimky pouze dílčí způsob při zjišťování tržní hodnoty. Tuto metodu lze samozřejmě uplatnit buď jako hlavní nebo jako vedlejší, nikdy však zcela samostatně, pokud to není bezpodmínečně nutné. Jsou případy, kdy výnosovou metodu použijeme jako hlavní indikátor hodnoty a jindy jako pomocnou pro ověření výsledku či jeho upřesnění. Jako hlavní indikátor tržní hodnoty volíme výnosovou metodu v případě, kdy chceme změřit výši předpokládaného prospěchu z vlastnictví posuzované nemovitosti. Výše tržní hodnoty vychází z předpokladu, že čím vyšší, časově delší a zároveň méně rizikový prospěch bude, tím bude mít nemovitost i vyšší tržní hodnotu a potenciální kupující bude ochoten akceptovat vyšší cenu. Vyšší cenu za danou nemovitost však bude zároveň požadovat i potenciální prodávající.5 Samostatné použití výnosové metody je možné pouze ve specifických případech, kdy se většinou nebude jednat o již stojící nemovitosti určené k prodeji. Představme si například již existující, zcela atypickou nemovitost, kterou díky své výjimečnosti nelze ocenit porovnávacím způsobem a následně provést kontribuční analýzu. Důvodem může být různorodost pronajímaných ploch (komerční, nekomerční), různé účely provozů v rámci dané 5

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7.

10

nemovitosti, různorodý potenciál pro využití jednotlivých podlaží nebo prostory, specifická lokalita (například se v dané ani podobné lokalitě nevyskytuje obdobná nemovitost), specifické lokální podmínky (frekventovanost, výhled), atypické stavební i architektonické provedení mající jedinečný vliv na atraktivnost a návštěvnost nemovitosti. I v takovém případě však můžeme provést kontrolu výsledné tržní hodnoty získané výnosovou metodou, a to buď metodou nákladovou, anebo dílčím použitím metody porovnávací na odpovídající prostory dané nemovitosti. To znamená samostatné porovnání bytových a nebytových prostor, kdy nebytové prostory můžeme dále rozčlenit na kancelářské a jiné komerční prostory, sklady atd. Samostatné použití výnosové metody je tedy vhodné spíše na případy zamýšlených komerčních staveb, kdy je třeba porovnat potenciální příjmy s investicemi do výstavby nemovitosti. Hodí se tedy například pro investory před výstavbou.

1.5. Oceňování pozemků výnosovou metodou Oceňování pozemků výnosovou metodou se nijak zásadně neliší od postupu oceňování jiných nemovitostí (stavba nebo pozemek + stavba). I zde je postup založen na porovnání vynaložených nákladů vůči budoucímu prospěchu a souběžném porovnání s cenami obdobných nemovitostí.6 Pozemek tvoří základní předpoklad pro budoucí využití a potenciální přínos ze staveb na něm realizovaných. Využitelnost pozemku je dána jeho polohou, rozlohou, svažitostí, členitostí, přístupností, možnostmi napojení na okolní infrastrukturu, kvalitou složení půdy, výskytem nerostných bohatství, urbanistickými vztahy s okolím, dopravní dostupností, orientací na světovou stranu. Dalším specifikem pozemků je jejich jedinečnost, neomezená životnost, nezničitelnost, unikátnost, originalita a nepřemístitelnost. Jediným rizikem je z tohoto pohledu u pozemků jejich možné dočasné znehodnocení, což může být způsobeno přímo znehodnocením půdy, nebo v podobě nežádoucího využití okolních pozemků. Proto je důležité klást na oceňování pozemku velký důraz a nepodcenit význam konkrétního pozemku s ohledem na veškeré lokální souvislosti. Co se týká prvního kroku před samotným oceněním, odlišně přistupujeme ke vstupním údajům pozemku nezastavěného a zastavěného. U nezastavěného pozemku musíme v prvé řadě zjistit účel jeho stávajícího a budoucího možného využití. K tomu nám pomůže v prvé řadě katastr nemovitostí, který nám

6

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-2451211-2 (BROž.).

11

sdělí jeho aktuální účel využití. Nesmíme však čerpat pouze z katastru nemovitostí, neboť budoucí účel pozemku se může změnit. Musíme se jednak dobře informovat o plánu územního záměru dané oblasti a dále přihlédnout i k obecným a předpokládaným změnám, které zhodnotíme vlastními zkušenostmi. Jiným způsobem budeme kalkulovat hodnotu pozemku při jeho nákupu za účelem okamžité výstavby a jinak v případě dlouhodobého investičního záměru, který může mít spekulativní podobu. Budeme-li kupovat pozemek kvůli okamžité výstavbě, bude nás především zajímat aktuální stav dle katastru nemovitostí. Nebudeme-li na výstavbu spěchat, zřejmě vezmeme při rozhodování v úvahu i takový pozemek, který není aktuálně určený k zástavbě, nicméně podle územního záměru může být k tomuto účelu určen v nadcházejících letech. V takovém případě může být koupě pozemku zároveň finančně výhodnější, avšak rizikovější, neboť cena se bude odvíjet především dle aktuálního účelu pozemku kvůli možnému riziku s budoucím provedením změny. Vrátíme-li se ke zmíněným spekulativním záměrům (například koupě zemědělského pozemku za účelem budoucího prodeje jako pozemku určeného k zástavbě), potom pro nás klíčová nejen informace z plánovaného územního záměru. Zhodnotit musíme celkovou situaci a vývoj trhu ve výstavbě, dosavadní rozvoj dané obce, její polohu v rámci regionu, atraktivnost a další benefity s ohledem na celkové vyhodnocení pravděpodobnosti budoucího rozšiřování obce a s tím spojené využití jak okolních pozemků, tak pozemku námi uvažovaného.7 U zastavěného pozemku, pokud potřebujeme zjistit podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty nemovitosti, postupujeme de facto stejně s tím rozdílem, že informace z katastru nemovitostí nám posouží pouze pro kontrolu, zda stavba na pozemku není například realizována v rozporu s územním rozhodnutím (tzv. černá stavba). Dále již pokračujeme samotným oceněním stavby. V průběhu samotného ocenění je pak v obou případech (ať zastavěný nebo nezastavěný pozemek) klíčové určení nejvyššího a nejlepšího využití pozemku a na něm budoucí stavby. Jelikož životnost pozemku není časově omezena a příjmy z pronájmu pozemků mývají konstantní podobu, použijeme v naprosté většině případů pro transformaci a stanovení tržní hodnoty jednoduchý vzorec8 ܸ‫ ܪ‬ൌ kde

ܸ ݅

V je očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění

7

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-2451211-2 (BROž.). 8 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-2451211-2 (BROž.).

12

i je míra kapitalizace, případně diskontní míra věčné renty

Jelikož pozemky nestárnou a tedy se z tohoto pohledu nesnižuje jejich hodnota (nesnižuje se návratnost vynaložené investice), rovná se potom u pozemků kapitalizační míra diskontní míře. Je tedy jedno, zda výše uvedený vzorec budeme nazývat transformací pomocí kapitalizace nebo diskontováním věčné renty. V ojedinělých případech, kdy očekáváme změnu hodnoty pozemku, samozřejmě použijeme techniku výnosové kapitalizace. Výslednou hodnotu nemusíme nutně získat jen odvozením příjmů plynoucích z komerčního využití realizované stavby, ale eventuálně také z příjmů plynoucích přímo z pronájmu pozemku, pokud k takovému užití dospějeme při analýze nejvyššího a nejlepšího využití. Tím může být placené parkoviště nebo turistické využití (placená vyhlídka), atd. V případě jasného nebo bezrizikového očekávaného účelu pozemku bude výsledkem odhadu tržní hodnota. V případě zmiňovaného spekulativního nákupu pozemku však nepůjde o hodnotu tržní, nýbrž netržní, což může být například investiční nebo jiná zvláštní hodnota. Důvodem je fakt, že tržní hodnotou může být nazývána pouze cena, za kterou je možné k datu provedení ocenění uvažovaný pozemek koupit na základě prokazatelné cenové argumentace a chování širšího počtu účastníků trhu. Individuální chování investora však tomuto neodpovídá a nemůže se tedy jednat o tržní hodnotu.9 Dalším možným způsobem k určení tržní hodnoty pozemku na bázi výnosů je reziduální technika. Vodné je však použití zejména u zastavěných pozemků, u kterých je známa hodnota staveb a zároveň celkový výnosový potenciál nemovitosti jako celku (pozemku + stavby). U nezastavěných pozemků je nutno provést poměrně složitou simulaci, při které se porovnají obdobné, již zastavěné pozemky, a to určením hodnoty staveb a jejich výnosů. V obou případech se následně odečtením hodnoty stavby od výnosové hodnoty nemovitosti jako celku vypočte teoretický podíl hodnoty připadající na pozemek. Tento podíl je v konečném kroku ještě nutné transformovat na současnou hodnotu a tím získáme reziduální hodnotu pozemku.10

9

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-2451211-2 (BROž.). 10 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-2451211-2 (BROž.).

13

1.6. Rizika samostatného použití výnosové metody V celkovém procesu oceňování je samostatné použití výnosové metody nežádoucí a nezodpovědné. I pokud jsme nuceni použít výnosovou metodu jako hlavní při zjišťování tržní hodnoty, nikdy bychom se neměli vzdát možnosti porovnání a zohlednění výsledků dle alternativních metod, je-li jejich použití pro danou nemovitost dostupné. Toto přispění dílčích výsledků k celkovému výsledku se nazývá kontribuční analýza. Pokud ji z jakéhokoli důvodu neprovedeme, nemůžeme pak hovořit o tržní hodnotě. Konečný výsledek můžeme označit maximálně za investiční hodnotu (která zhodnotí příjmy vůči vynaloženým nákladům na pořízení a provoz), za zvláštní hodnotu (jejíž rozdíl činí hodnota speciálního vztahu vlastníka vůči nemovitosti) nebo za hodnotu pokračujícího či existujícího využití (hodnota, kterou má majetek pro současného vlastníka za současného stavu).11 Neprovedeme-li totiž ocenění za použití ostatních metod, ztratíme nejen možnost upevnění naší cenové argumentace a kontroly pro odhalení případných chyb, kterých jsme se mohli při ocenění dopustit, ale přijdeme také o možnost závěrečné analýzy, která nám po vysvětlení rozdílů jednotlivých výsledků napoví, jakým způsobem je nemovitost v širších souvislostech využívána. To je důležité především pro potvrzení nejvyššího a nejlepšího využití, ale vedle toho také mnoho napoví o efektivnosti vynaložených nákladů na pořízení stavby.

1.7. Kontribuční analýza Kontribuce, tedy přispění jednotlivých metod k celkovému výsledku, je závěrečnou analýzou při hledání tržní hodnoty. Jedná se o výsledné určení tržní hodnoty za pomocí započítání dílčích výsledků ostatních metod. V našem případě, kdy klademe hlavní důraz na výnosovou metodu, za přispění výsledků získaných metodou porovnávací a nákladovou. Finální propočet se samozřejmě nepočítá aritmetickým průměrem, nýbrž je potřeba jej provést váženým průměrem na základě analýzy pro určení odpovídající váhy jednotlivých výsledků. Pokud například oceňujeme specifickou nemovitost, pro kterou máme pouze omezený vzorek podobných nemovitostí pro porovnání, stanovíme metodu porovnávací pouze jako korektor minimálně ovlivňující finální hodnotu, tedy například v rozmezí 10 – 20 %. V případě, že bychom neměli vůbec žádný vzorek na porovnání nebo nedostatek dat pro provedení porovnání, můžeme váhu dané metody samozřejmě ohodnotit 0 %. V praxi toto však není 11

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-2451211-2 (BROž.).

14

příliš obvyklé, neboť úkolem odhadce je potřebná data zjistit. Podobně postupujeme při určení podílu procentuální váhy u metody nákladové. Zde asi běžně nenastane podobný případ s nemožností adekvátního zjištění nákladové hodnoty, neboť ta bývá dobře zjistitelná (spíše zde může nastat problém s nedostatkem dat). Na druhou stranu, zejména u komerčních nemovitostí by neměla mít nákladová metoda hlavní váhu na finálním výsledku a měla by sloužit pouze k drobnému upřesnění finální tržní hodnoty.12 I pokud z nějakého důvodu nechceme dílčí výsledek dle konkrétní metody použít pro závěrečnou kontribuční analýzu, je dobré ocenění ostatními metodami provést alespoň pro závěrečnou komparaci a výsledné rozdíly v dílčích hodnotách odůvodnit.

1.8. Komparace výsledků jako indikace charakteru stavby Přestože výsledky všech použitých metod by měly směřovat ke skutečné tržní hodnotě, budou mezi nimi vždy určité rozdíly. Abychom správně určili váhu jednotlivých výsledků a dospěli tak k co nejpřesnější tržní hodnotě, musíme jim umět porozumět. Také může nastat případ, kdy výsledek některé z metod bude výrazně odlišný, což pak může v zadavateli ocenění vzbudit nedůvěru. I proto je nutné výsledným rozdílům porozumět, dokázat je použít a vysvětlit ve vztahu k posuzované nemovitosti. Případný větší rozdíl může také poukazovat na chybu ve výpočtu, proto před dalším použitím je nutné výsledek prověřit. V některých případech je ovšem odlišnost výsledků typická a má dobrou vypovídající schopnost například o efektivitě jejího využití, postavení na trhu a konkurenceschopnosti, což velmi dobře napoví o okruhu potenciálních kupujících.13 Za použití všech metod oceňování je k dispozici celkem 13 možných variant pro orientační určení charakteru nemovitosti. Popis jednotlivých variant je možno nalézt v knize ,,Oceňování nemovitostí na tržních principech“ od Zbyňka Zazvonila na straně 154.14 Musíme však upozornit na důležitou skutečnost a to, že autor knihy zde v některých případech nižší výnosové hodnoty uvádí jako důvod pravděpodobné nesplnění předpokladu nejlepšího a nejvyššího využití. Takto lze ale výsledek interpretovat pouze pokud jsme provedli ocenění výnosovou metodou dle stávajícího stavu (například na přání zadavatele), nebo pokud jsme způsob nejlepšího a nejvyššího využití špatně určili. Úkolem odhadce je 12

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 13 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2. 14 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2.

15

totiž vždy provést ocenění za předpokladu nejlepšího a nejvyššího ocenění, díky čemuž by pak takový případ standardně neměl nastat. Pokud přesto nastane, mohou být při správném postupu vysvětlením jiné důvody (například neúměrně vysoké náklady na stavbu, změna atraktivnosti lokality, apod.)

16

2. Základní aspekty procesu oceňování Nebudeme se zde věnovat detailnímu popisu kompletního procesu oceňování, pouze se zaměříme na základní body týkající se ocenění výnosovou metodou. Následující kapitoly tedy budou trochu vytržené z kontextu celkového procesu oceňování. Mimo náležitostí uvedených níže je samozřejmě v reálném případě součástí ocenění mnoho dalších detailních informací, týkající se vstupních údajů a dalšího popisu nemovitosti, zejména s ohledem na použitelnost při ocenění také porovnávací a nákladovou metodou. Chceme zde pouze upozornit na základní aspekty ve vztahu k metodě výnosové.

2.1. Kvalita vstupních údajů Základem pro kvalitní provedení ocenění jsou kvalitní vstupní údaje. Jedná se jak o informace potřebné přímo k identifikaci posuzované nemovitosti (vlastnické vztahy, rozměrové, užitné a jakostní parametry, dále přílohy jako je výpis z katastru nemovitostí), tak informace umožňující odhadci provést analýzu daného segmentu trhu a také zhodnotit, zda je nemovitost využívána v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím. V případě použití výnosové metody jsou nutné některé další specifické podklady. Jelikož v naprosté většině případů je výnosová metoda založena na výnosech z plateb nájmů, je tato problematika klíčovým aspektem v tomto procesu oceňování a podíváme se na ní blíže.

2.2. Analýza kvality nájemních smluv Analýza kvality nájemních smluv je důležitou součástí k určení, zda je nemovitost užívána v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím. Pojem nejlepší a nejvyšší využití musíme ale chápat komplexně, nikoli jen s ohledem na prověření nájemních smluv. Vůbec prvním úkolem odhadce je zhodnocení na základě vlastního a logického úsudku, zda samotný charakter nemovitosti (její účel) splňuje podmínku nejlepšího a nejvyššího využití. Pokud ano, pak ve druhém kroku může přistoupit k analýze nájemních smluv. Nájemným se v tomto případě nerozumí jen výnosy plynoucí z pronájmu nebytových prostor, ale také z dalších potenciálních výnosů plynoucích vlastníkovi, jako může být například umístění reklamy na fasádu domu, umístění telekomunikační antény na střechu domu, apod. Analýza nájemních smluv znamená komplexní prověření podmínek v nich sjednaných, a sice zejména výši nájemného (zda není pod cenou tržního nájemného), dobu trvání platnosti 17

smluv a možnosti jejich výpovědi (za účelem úpravy nájemného) a ošetření valorizace nájemného, zda vlivem času nedochází ke snižování jeho hodnoty (lze zajistit například inflační doložkou). Byť je úkolem odhadce prověřit tržní hodnotu na základě nejlepšího a nejvyššího využití nemovitosti, musí se analýzou nájemních smluv zabývat. Důvodem může být delší platnost některé méně výhodné nájemní smlouvy bez možnosti předčasné výpovědi, což vlastníkovi na dočasnou dobu zamezí provést úpravu výše nájemného.

2.3. Smluvní nájemné vs. tržní nájemné Výše nájemného tvoří v každém případě základní stavební prvek budoucího očekávaného prospěchu z nemovitosti. Co se výše nájemného týká, rozlišujeme mezi nájemným smluvním a nájemným tržním. Smluvní nájemné je nájemné vycházející z platné nájemní smlouvy, oproti tržnímu nájemnému může být nižší, vyšší nebo může být tržnímu nájemnému rovné. Tržní nájemné je takové nájemné, kterého je obvykle dosahováno v daném čase, lokalitě a segmentu trhu u obdobných nemovitostí. Samozřejmě je třeba zohlednit stav konkurenčních nemovitostí v porovnání s posuzovanou nemovitostí. Pokud smluvní nájemné neodpovídá tržnímu nájemnému nebo není ošetřeno inflační doložkou, potom je úkolem odhadce prověřit možnosti úpravy nájemného, tedy platnost takové smlouvy a její výpovědi za účelem sjednání nájemného nového, odpovídajícího tržnímu nájemnému. Je však třeba přihlédnout i k případům, kdy některý z pronajímatelů sice hradí výrazněji nižší než tržní nájemné, nicméně důvodem může být skutečnost, že hraje podstatnou roli v podobě podmiňující funkce celé nemovitosti. Takovým případem může být třeba firma provozující gastronomické služby, díky čemuž se celá nemovitost stává atraktivnější a co se týká výše nájmů ostatních firem v ní sídlících, také výnosnější.15 Při prověřování nájemních smluv se také stále ještě můžeme setkat s regulovaným nájemným, což je speciální typ nájemného regulované státem. Regulované nájemné je uplatňováno zejména v případech původních nájemníků za účelem jejich ochrany v podobě maximální možné hranice nájemného. Tento výklad je však možné označit pouze za oficiální a populistický ze strany státních orgánů. Naštěstí na základě mnohaletého tlaku vlastníků nemovitostí, kteří se domáhají soudními cestami i mimo Českou republiku svých práv na svobodné nakládání se svým majetkem, došlo před čtyřmi lety k rozhodnutí o deregulaci

15


18

nájemného, která na většině území České republiky skončila roku 2011. Výjimkou jsou pouze krajská města (mimo Ústí nad Labem a Ostravy) a také města ve středočeském kraji s více jak desetitisíci obyvateli, tedy včetně Prahy. Zde skončí deregulace nájemného v roce 2012, proto se zde při oceňování nemovitostí s touto problematikou můžeme stále setkat.16 Celkové příjmy ze všech pronajímatelných ploch, při 100% využití a bez zohlednění možných ztrát, nazýváme potenciálním hrubým výnosem.

2.4. Ztráty z nájemného Jelikož se v praxi běžně se 100% využíváním všech pronajímatelných ploch nesetkáme, musíme počítat s mnoha riziky, která mohou způsobit dočasné pozastavení příjmu z pronájmu. Rizika mohou mít nejrůznější podobu od čistě technických (rekonstrukce, modernizace, havárie-porucha technického zařízení), přes tržní nebo smluvní (výměna nájemníků, nájemník v prodlení s placením, nedaří se dlouhodobě sehnat nového nájemníka), až po živelné katastrofy (povodeň, záplava a jiné). Tato rizika dále dělíme dle charakteru na předvídatelná a nepředvídatelná. U předvídatelných rizik pak zpravidla uvádíme míru rizika v konkrétní peněžité částce, jelikož je můžeme přímo vztáhnout ke konkrétnímu případu, konkrétní výši nájmu a konkrétnímu času. Naproti tomu rizika nepředvídatelná mívají spíše podobu procentuální a vychází jednak z dlouhodobých trendů, zkušeností a také zhodnocení dané situace. Výše uvedená rizika v podobě výpadků z nájemného následně musíme odečíst od potenciálního hrubého výnosu. Výsledné příjmy ponížené o tato rizika pak nazýváme efektivním hrubým výnosem, který poté již můžeme dále porovnat s provozními náklady.17

2.5. Provozní náklady Provozní náklady jsou výdaje, které jsou potřeba k zajištění fungování nemovitosti, v našem případě k dosažení a udržení efektivního hrubého výnosu. Ve vztahu k oceňování bychom tyto náklady měli správně nazývat očekávanými provozními náklady. Slovo „očekávaný“ zde pak tyto náklady charakterizuje objektivitou bez ohledu na vlastníka, bez ohledu na dosud vykazované provozní náklady (které mohly, avšak nemusely být nutné nebo hospodárné), smysluplností a přiměřeností vzhledem k předpokládané hodnotě nemovitosti a efektivnímu hrubému výnosu. Přesto bychom neměli dosud vykazované provozní náklady 16

NOVOTNÝ, Pavel P. a Ondřej ČERNÝ. Po konci deregulace hrozí růst nájmů bez pravidel. In: [online]. [cit. 2012-03-30]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/po-konci-deregulace-hrozi-rust-najmu-bez-pravidel-f7s/ekonomika.aspx?c=A100912_214847_ekonomika_iky 17 ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7.

19

přehlížet, měly by totiž být pro odhadce vodítkem a kontrolou. Může tak například zjistit, zda některé z nákladů neopomněl, zda daná nemovitost nevyžaduje nějakého specifického nákladu, či se podrobněji seznámit s periodickou frekvencí vynakládání jednotlivých nákladů v čase. Vždy však musí u veškerých těchto nákladů prověřit jejich výši, zda je ve vztahu k nemovitosti přiměřená a tyto náklady dále optimalizovat na budoucí očekávanou hodnotu ve vztahu k budoucí očekávané situaci (například odhadce zjistí, že daná nemovitost je podpojištěná, musí tedy uvést optimalizovaný náklad na pojištění).18 Provozní náklady se dále člení na náklady fixní, variabilní a obnovovací. Do fixních nákladů počítáme náklady, které nejsou ovlivněny obsazeností nebo jinými vlivy, jako je pojištění nebo daň z nemovitosti. Variabilní náklady jsou takové, na které má vliv obsazenost a činnost vyvíjená nájemníky, jako jsou náklady na vytápění, údržbu a opravy, úklid a čištění, ostraha objektu, dodávky médií a další služby (odvoz odpadů, používání kanalizace, čištění kouřovodů, revizní kontroly). U veškerých těchto nákladů máme na mysli pouze tu část nákladů, která jde přímo na vrub vlastníka, tedy takové náklady, které jsou pro nájemce buď součástí nájemného, nebo zbudou po odečtení podílu vycházejícího na nájemníka (spotřebu elektřiny a dalších médií si zřejmě hradí každý nájemce sám dle své vlastní spotřeby). Obnovovací náklady jsou náklady na výměnu některých stavebních prvků, které stárnou rychleji než samotná stavba. Mají většinou periodickou podobu, která je různá pro jednotlivé dané prvky. Jedná se zejména o střešní krytinu, podlahy, vnitřní a vnější povrchové úpravy, technická zařízení a případně další součásti. Do výše obnovovacích nákladů se krom nákladu na materiál nebo zařízení započítávají i náklady na zajištění, tedy i demontáž, dodávku a montáž. Obnovovací náklady mohou mít charakter po sobě jdoucích jednotlivých nákladů v různých obdobích nebo podobu průměrného reprezentativního obnovovacího nákladu. Volba podoby obnovovacích nákladů souvisí se způsobem transformace budoucích výnosům současnou hodnotu a také musí být zvolena s ohledem na charakter dané nemovitosti (jaká podoba je pro obdobné nemovitosti obvyklá).

2.6. Formy transformace výnosů na současnou hodnotu Jak jsme již uvedli na začátku této práce, očekávané výnosy je nutné nějakým způsobem transformovat na současnou hodnotu. Protože budoucí prospěch může mít různou

18


20

formu plynoucích výnosů, existují dva základní způsoby transformace, a to diskontace a kapitalizce. Vždy je nutné zvolit odpovídající způsob právě s ohledem na formu budoucích výnosů. První ze způsobů – diskontace, se používá v případech, kdy výnosy mají podobu nekonstantní, nesystematickou, proměnlivou, nebo pokud plynou jen po určitou omezenou dobu. V případě použití diskontace musí být součástí indikace hodnoty také reverzní výnos. Samotný proces diskontace probíhá tak, že výnosy vztahující se k jednotlivým rokům jsou postupně odúročeny a poté sečteny. Tento součet pak představuje hodnotu nemovitosti. Pokud výnosy vykazují určitou pravidelnost, můžeme tento proces zkrátit použitím diskontace určité řady výnosů najednou. K odúročení výnosů se používá diskontní míra náležející do skupiny výnosových měr. Ta v sobě zahrnuje obvyklou míru výnosnosti pro daný segment trhu a rovněž předpokládané riziko návratnosti. Výnosová míra vždy ale musí být zvolena v takové výši, aby potenciálního investora k vložení kapitálu motivovala.19 Druhý ze způsobů – kapitalizace, indikuje výnosovou hodnotu na základě jediného reprezentativního výnosu za použití kapitalizační míry. Samozřejmě není obvyklé, aby například náklady na udržování technického stavu nemovitosti měly konstantní hodnotu, proto je v tomto případě potřeba výrazné předpokládané náklady (oprava střechy, fasády domu, technického vybavení) rozložit do jednotlivých let, což nám umožní porovnat reprezentativní příjmy s průměrnými ročními náklady a získat tak reprezentativní výnos vztahující se k jednomu roku. Jsou možné dva způsoby použití kapitalizace – kapitalizaci přímou a výnosovou.20 Přímou kapitalizaci použijeme v případě, kdy očekáváme budoucí prospěch z nemovitosti formou konstantního výnosu v jednotlivých letech. Případné zajištění či nezajištění proti snižování hodnoty například navyšováním nájmů o inflaci je možné zohlednit v kapitalizační míře. Míra kapitalizace zde zahrnuje jednak míru výnosnosti vloženého kapitálu a také jeho návratnost.21 Výnosová kapitalizace je také založena na jediném reprezentativním výnosu, ale navíc se přihlíží i k vývoji očekávaných výnosů v dalších letech, ke změně hodnoty majetku v závěru sledovaného období a míra kapitalizace je zde volena na základě míry výnosnosti a 19

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7. 20 ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7. 21 ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7.

21

návratnosti vložené investice. Jedná se o přesnější způsob určení hodnoty majetku, pokud jsou tedy v daném případě neplněny předpoklady pro použití této metody, lze jí vřele doporučit.22

22


22

3. Vnější vlivy působící na tržní hodnotu Existuje celá řada vnějších vlivů působících na tržní hodnotu. Vnějšími vlivy máme na mysli vlivy působící na posuzované nemovitosti zvnějšku, které nemohou přímo ovlivnit jednotliví vlastnící nemovitostí ani samotné nemovitosti. Jedná se o všeobecnou politickou, hospodářskou a ekonomickou situaci státu, vlivy ve vazbě na region (komunita, zaměstnanost, dopravní situace, životní prostředí, služby, sousedé) a klimatické podmínky. Obecně platí předpoklad, že pozitivní situace hodnotu majetku zvyšuje a negativní situace ji snižuje. Za negativní situace můžeme z hospodářsko-politického hlediska označit například finanční krizi na trhu, nepříznivé daňové podmínky nebo různé legislativní regulace. Při odhadování hodnoty nemovitostí je tedy velmi důležité znát nejen všeobecné podmínky a trendy trhu, ale také okolí posuzované nemovitosti. V následujících několika odstavcích se blíže podíváme na několik vybraných vlivů, které se na výsledné hodnotě přímo podílejí.23

3.1. Ekonomická situace Vliv ekonomické situace je nutné chápat z pohledu dlouhodobého hlediska a lišit se může dle jednotlivých segmentů trhu. Například dnešní ekonomická recese pravděpodobně nebude mít zásadní dlouhodobý dopad na tržní hodnotu nemovitostí. Sice dochází ke snižování úrokových měr na historická minima, na druhou stranu se pravděpodobně potenciální investoři v nejisté době nespokojí s obvyklou mírou výnosnosti. V konečném důsledku pak v dlouhodobém horizontu dojde k zachování dosavadního trendu vývoje na realitním trhu. Například aktuální snižování úrokových měr bank a cen některých nemovitostí pouze dorovnává sníženou poptávku na trhu a naopak může dlouhodobě pomoci k rozvoji obchodu s nemovitostmi, čímž do budoucna naopak sníží nabídku a opětovně zajistí zvýšení cen. Aby mohla ekonomická situace výrazněji působit na hodnotu nemovitostí, stalo by se tak zřejmě v případě výraznější ekonomické krize, což by se zejména dotklo v prvé řadě hodnoty komerčních nemovitostí, kvůli výraznému odlivu zahraničních investorů, pro které by se stalo podnikání v České republice ekonomicky nezajímavým. Ve druhé fázi by byly na řadě nemovitosti ostatní včetně objektů určených k bydlení. Zde by se to dotklo zejména novostaveb, neboť ty jsou dnes pořizovány především za pomoci úvěrů od bank, které by

23

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2.

23

však na půjčky realizovaly mnohem přísnější podmínky a úvěry by se tak staly méně dostupnými.

3.2. Daně z nemovitostí Daň z nemovitostí je tvořena daní ze staveb a daní z pozemku. Každá z daní má odlišný způsob zdanění. Povinnost platit tyto daně vzniká na základě vlastnického vztahu k majetku a hradit je jsou povinni všichni vlastníci bez ohledu na své příjmy. Dlouhou dobu u těchto daní nedocházelo ke značným změnám, což se ale začátkem roku 2012 změnilo. Nejenže již řadu let zvedají daně jednotlivé obce, ale od tohoto roku se daňová povinnost bude týkat širšího okruhu lidí než obvykle. Za tuto skutečnost může vznik nové kategorie pozemků, a to kategorie „zpevněné plochy“. To se samozřejmě týká lidí, kteří využívají zpevněné plochy k podnikání, jako jsou třeba majitelé parkovišť či výstavních ploch. Sazba daně se v této nové kategorii zvýšila z dosavadních 20 haléřů za metr čtvereční na 1 korunu pro zemědělce, lesní a vodní hospodářství a 5 korun pro ostatní podnikání.24 V ostatních případech sazba daně závisí jednak na koeficientu podle velikosti obce a také na další úpravě dané obce, které mohou tyto koeficienty dále zvedat či snižovat. Ke snižování ale obvykle nedochází a obce si tak dalším zvyšováním v posledních letech bohužel řeší výpadky svých příjmů. Může tedy nastat situace, kdy ve dvou obcích se stejným počtem obyvatel zaplatíme různé sazby daně. Tato praxe se děje především v obcích, ve kterých sídlí vetší množství firem nebo větší firmy. Protože se pak stejná sazba daně vztahuje i na obyvatele daných obcí, poskytují obce svým stálým obyvatelům všemožné úlevy na dalších poplatcích (komunální odpad, psy). Tyto úlevy ale mnohdy vyšší sazbu daně nezkompenzují. V některých obcích takto došlo za poslední tři roky ke zněkolikanásobení původní sazby daně. Jen od začátku roku 2012 zvýšilo sazby daně celkem 129 obcí (například v Úvalech u Brandýsa nad Labem se loni platily 2 koruny za metr čtvereční, letos to je pětkrát více).25

3.3. Inflace Inflace se dotýká hodnoty všech nemovitostí ve všech segmentech trhu ve stejné míře. Je třeba ji brát v potaz ve všech přístupech používaných při oceňování majetku. U 24

KOHOUTOVÁ, Zuzana. IDNES.cz / Finance: Přiznání k dani z nemovitosti za rok 2012 musíte podat do konce ledna. [online]. [cit. 2012-04-21]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/priznani-k-dani-z-nemovitosti-zarok-2012-musite-podat-do-konce-ledna-10p-/p_dane.aspx?c=A120119_105713_p_dane_zuk 25 VLKOVÁ, Jitka. IDNES.cz / Ekonomika: Obce řeší výpadek příjmů vyšší daní z nemovitosti. [online]. [cit. 2012-04-21]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/obce-resi-vypadek-prijmu-vyssi-dani-z-nemovitosti-fsa/ekonomika.aspx?c=A120111_194700_ekonomika_abr

24

výnosového přístupu nám znehodnocuje příjmy z pronájmu a u nákladového přístupu prodražuje náklady na výstavbu. Dá se říci, že uvedené dva přístupy jsou na zohlednění inflace přímo postaveny. Zohlednit ji však musíme i u porovnávacího přístupu, pokud se nám nepodaří pro porovnání vybrat objekty, jejichž prodej se realizoval v časově obdobném horizontu. Ve většině případů roste hodnota nemovitostí spolu s inflací (vlivem inflace rostou ceny stavebních prací a tím dochází i k růstu reprodukční hodnoty), jinak tomu ale může být u komerčních nemovitostí, jejichž hodnota je přímo úměrná výnosům z pronájmů. Aby taková nemovitost neztrácela na své hodnotě právě kvůli inflaci, můžeme se proti ní chránit inflační doložkou v nájemní smlouvě. Inflační doložka může mít mnoho podob. Smluvní nájemné se může zvyšovat přímo úměrně meziročnímu nárůstu inflace, může se zvýšit v momentě, kdy inflace dosáhne určité hodnoty, nebo se může o inflaci upravovat vždy za konkrétní stanovené období.

3.4. Klimatické podmínky Ačkoli to na první pohled není jednoznačné, klimatické podmínky mají vliv na hodnotu nemovitostí. Důkazem nám může být i současný vývoj klimatických podmínek a s tím spojené situace na trhu nemovitostí za posledních 10 let. Totiž v důsledku změn klimatických podmínek společně s nevhodně využívaným rozvojem půdy ze strany člověka, došlo v uplynulých letech k mnoha povodním. Tyto opakované a devastující povodně měly za důsledek zejména výrazné zvýšení pojistek proti živelným pohromám, dokonce bylo v mnoha případech zavedeno zvláštní pojištění právě proti záplavám. Tento počin tak v některých případech (dle lokality) mohl výrazněji zvednout provozní náklady nemovitostí. Nejsou ušetřeny jak komerční objekty, tak objekty k bydlení, hlavně v záplavových oblastech (opět náklady na pojištění nebo stavba protipovodňových opatření apod.)

3.5. Specifické legislativní změny Mezi další vnější vlivy patří i všemožné legislativní změny, které mohou přímo ovlivnit hodnotu nemovitostí. Jak jsme již uvedli výše, jedná se například o daňové změny (viz umožnění zvyšování daňových koeficientů obcemi). Naprostou novinkou v legislativních změnách je nyní plánované zavedení energetických štítků na všech budovách, s čímž nově počítá novela zákona o hospodaření energií. Jedná se o štítky s uvedením energetické náročnosti vztahující se na nemovitosti jako celky. Do této doby se štítky realizovaly zatím 25

jen u novostaveb od roku 2009 nebo u staveb, které prošly rozsáhlejší rekonstrukcí. Plošné zavedení na všechny stavby je plánováno postupně v horizontu tří let.26 Tyto štítky mají plnit dvě funkce. Zaprvé zajištění snižování energetické náročnosti a zadruhé informování zájemců o koupi nebo pronájem nemovitostí o energetické náročnosti objektů.27 Tento počin bude mít jistě významný vliv za hodnotu nemovitostí, neboť náklady na energie jsou dnes pro veškeré vlastníky a nájemníky stěžejní položkou, která ve finále rozhoduje o výhodnosti koupě nebo pronájmu. Odhadci tedy budou muset při indikování hodnoty nemovitostí jejich energetickou náročnost zřejmě explicitně zohledňovat, neboť lze předpokládat, že si to trh (zadavatelé ocenění) bude vyžadovat. Hodnotu nemovitostí ovlivní štítky hned několika způsoby. Jednak si budou muset majitelé nemovitostí takové štítky pořídit, což nebude levná záležitost – cena se předpokládá až v desítkách tisíc korun. Je zásadní otázkou, zda a případně v jakých časových intervalech budou muset majitelé energetické štítky nechávat aktualizovat, nebo zda se bude jednat o jednorázovou investici. Dále půjde o samotnou energetickou náročnost, na kterou se budou více než kdy jindy kupující soustředit. Ta tak bude mnohem více ovlivňovat celkovou hodnotu nemovitostí. V konečném důsledku lze i očekávat větší důraz na kvalitu a nižší energetickou náročnost používaných materiálů u novostaveb, což opět ovlivní výslednou hodnotu nemovitostí. Klíčová otázka je, zda bude realizace vydávání a používání energetických štítků kvalitně zajištěna, aby byla jak pro vlastníky, tak nájemce přínosem. Totiž stávající nájemce může energetický štítek upozornit třeba na špatný technický stav nemovitosti, v důsledku čehož vynakládají zbytečně vysoké náklady na spotřebu energií, které by jinak mohli vložit na rekonstrukci své nemovitosti a zvýšit tak její hodnotu.

3.6. Goodwill a badwill Nejdříve nás asi napadne otázka, zda „renomé“ nemovitosti, které její hodnotu bezesporu ovlivňuje, lze zařadit mezi vnější vlivy. Samozřejmě jej budují sami majitelé a provozovatelé daných nemovitostí a provozů, nicméně v okamžiku nástupu odhadce, který má 26

ČTK, IDNES.CZ. IDNES.cz / Ekonomika: Sněmovna dala zelenou energetickým štítkům pro budovy. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/snemovna-dala-zelenou-energetickymstitkum-pro-budovy-pgx-/ekonomika.aspx?c=A120313_184437_domaci_ert 27 ČTK, VEM. IDNES.cz / Ekonomika: Vláda chce na budovách energetické štítky, vyjdou až na desetitisíce. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/vlada-chce-na-budovach-energeticke-stitkyvyjdou-az-na-desetitisice-1pa-/ekonomika.aspx?c=A120229_134532_ekonomika_vem

26

provést ocenění již zavedené nemovitosti či podniku, musí takové renomé posuzovat „zvenku“ z pohledu trhu a potenciálních zákazníků. Renomé je sice možné změnit, ale rozhodně nikoli ze dne na den a bez odpovídajících nákladů. Proto jej z pohledu provádění oceňování můžeme rovněž zařadit mezi vnější vlivy. Uvedené renomé některých nemovitostí může mít podobu goodwillu nebo badwillu, pod čímž si můžeme jednoduše řečeno představit míru oblíbenosti dané nemovitosti nebo stupeň důvěry ve služby a značku provozované v dané nemovitosti. Nadále se zde budeme zabývat hledáním hodnoty goodwillu, což je obvyklejší případ. Ovlivnění hodnoty badwillem funguje principielně stejně s tím rozdílem, že hodnotu snižuje. Při ocenění goodwillu obecně vycházíme z předpokladu ochoty ze strany potenciálního poptávajícího zaplatit vyšší nájemné oproti tržnímu nájemnému z důvodu větší známosti a proslavenosti daného provozu, což předpokládá u komerčně využívané nemovitosti i vyšší tržby pro potenciálního majitele. Pro indikaci hodnoty goodwillu je však třeba správně posoudit souvislost mezi obchodním označením a danou nemovitostí. Není totiž zcela automatické, aby nemovitost, jejímž prostřednictvím je goodwillu využíváno, byla s goodwillem významně spjata. Například se může jednat o goodwill značky restaurace (nebo jakéhokoli jiného podniku), která mohla pouze změnit lokalitu – nemovitost. Svůj goodwill si pak taková značka jistě nese s sebou ve vyšší hodnotě, nežli nemovitost, ve které restaurace svoji činnost ukončila. Původní nemovitost tedy zcela určitě nedosahuje 100% hodnoty goodwillu (byť se k němu může blížit) a nová nemovitost ještě nedosahuje 100% hodnoty goodwillu. Vždy je tedy třeba zohlednit i dobu, po jakou je provoz nebo značka mající goodwill s nemovitostí spjata. Goodwill si samozřejmě nemovitost nemusí nutně budovat jen prostřednictvím provozování známé značky v rámci svých prostor, ale také stabilitou svého zaměření (například vyhlášená nemovitost díky situování vždy těch nejkvalitnějších provozů ve stejném segmentu-oboru). Dále je pak rozdíl mezi oceněním goodwillu provozu a značky. Pod oceněním goodwillu provozu máme na mysli značku provozovanou v konkrétním objektu, kdežto pod značkou se pak jedná čistě o goodwill obchodní hodnoty bez ohledu na skutečnost, ve které nemovitosti je situována. V případě ocenění provozu můžeme indikovat hodnotu goodwillu jak přes analýzu nájmů, tak pro přesnější určení kombinací této analýzy s analýzou cenové nabídky a profitu restaurace (za pomoci odborníka). V případě nemovitostí s provozy, které jsou na trhu velmi krátkou dobu (řekněme do 5 až 10 let), bychom zřejmě měli hovořit pouze o počátečním stadiu goodwillu. V těchto 27

případech je zároveň otázkou a k diskusi, zda se nejedná spíše o dobře realizovanou reklamu, která generuje více zákazníků a vyšší prodej za vyšší ceny, než existenci goodwillu. Na druhou stranu – goodwill je vytvářen právě dobrým marketingem a PR (tedy reklamou), proto pokud tyto aktivity mají pozitivní vliv na situaci daného podniku v nemovitosti, hovoříme o budování goodwillu. Například do zájezdních restaurací přichází podstatná část nových zákazníků na doporučení. Odvíjí-li se doporučení od vlastní dobré zkušenosti, spokojenosti se servisem, kvalitou a prostředím restaurace, což generuje nejen nové zákazníky, ale také opakované návštěvy stávajících zákazníků, pak se jedná o již vybudovaný goodwill restaurace, který se více či méně přenáší i na samotnou nemovitost a je možné jej tedy ocenit. Z výše uvedeného lze usuzovat, že každý podnik i po velmi krátké době (horizont několika let) již buduje svůj goodwill nebo badwill. V následném ocenění je pak úkolem odhadce mimo jiné posoudit hodnotu goodwillu i vzhledem k době, po kterou byl goodwill budován. Chování případného kupujícího, který je ochoten hradit za pronájem restaurace vyšší nájemné jen proto, že v nemovitosti byla 3 roky provozována známá značka restaurace, ještě nutně nemusí korespondovat s obvyklým chováním většiny potenciálních kupujících na trhu. Jiná je situace v případě, kdy v nemovitosti byla provozována známá a prosperující restaurace po dobu několika desítek let. Existují dva způsoby určení hodnoty goodwillu. Prvním je porovnání podobných objektů s prokazatelným goodwillem s porovnávanou nemovitostí. U těchto podobných objektů zjistíme hodnotu goodwillu tak, že od jejich prodejní ceny odečteme tržní hodnotu indikovanou standardním způsobem. Výsledný rozdíl pak představuje hodnotu jejich goodwillu. Dostatečný počet takových případů pak analyticky porovnáme s posuzovanou nemovitostí a po započtení nákladů na udržování goodwillu určíme rozdíl získané hodnoty. V praxi dostupnější a aplikovanější způsob spočívá v nalezení rozdílu mezi dosažitelným nájemným daného objektu s goodwillem a běžným tržním nájemným stejného objektu bez goodwillu. I zde musíme pro finální indikaci hodnoty goodwillu započíst náklady na jeho udržování. Těmito náklady jsou marketingové aktivity, které pomáhají budovat povědomí o dané nemovitosti a jejím provozu. V obou případech pak v konečné fázi musíme výsledný rozdíl kapitalizovat a tím získáme výslednou hodnotu posuzovaného goodwillu.28

28

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 75 s. ISBN 978-80-7265-101.

28

4. Ocenění víceúčelové stavby

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Polyfunkční dům na pozemku č. kat. 1087, 693 k.ú. Měchcenice ulice Přístavní 1 252 06 Měchenice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

ZADAVATEL:

……………………… ………………………

ZPRACOVATEL:

……………………… ………………………

DATUM OCENĚNÍ:

29

15. duben 2012

OBSAH: Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Potvrzení Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace oceňované nemovitosti Porovnávané objekty

30

PRŮVODNÍ DOPIS: Tato zpráva vyjadřuje odborný názor o tržní hodnotě uvedeného majetku v absolutním vlastnictví za podmínky prodeje na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem k 15. dubnu 2012. Zpracovateli bylo jako účel odhadu uvedeno informativní zjištění tržní hodnoty majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Měchenice 692719, list vlastnictví č. 567. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6. 4. 2012 je přílohou této zprávy. Tento majetek je ke dni ocenění užíván jako víceúčelová budova vysokého standardu. Žádný pronajímatelný prostor není pronajat na dobu určitou a nepodléhá režimu regulovaného nájmu. Oceňovaný majetek byl v rámci této zprávy podroben osobní prohlídce a byly vzaty v úvahu veškeré faktory ovlivňující hodnotu majetku, jako jsou poloha, velikost, využitelnost, technický stav, nejvyšší a nejlepší využití majetku, převažující trendy, poptávka po daném druhu nemovitosti na trhu. Tržní hodnota je cena, za kterou by mohl být majetek na volném trhu prodán za přiměřeně dlouhou dobu, aniž by byla kterákoli ze stran (kupující / prodávající) v tísni nebo pod nátlakem nebo jednala s vědomím nevýhodnosti obchodu pro druhou stranu. POPISNÉ INFORMACE: POPIS LOKALITY Obec Měchenice, patřící mezi nejstarší sídla v Čechách, leží 5 km od hlavního města Prahy. Díky blízkosti hlavního města má charakter vilové čtvrti na periferii Prahy. Převážnou část obce zaujímají zahrady s vilkami nebo rodinnými domky, dále ji tvoří zhruba 130 rekreačních chat, jejichž majitelé jsou převážně obyvatelé Prahy. Měchenice jsou rovněž známy svým sportovním vyžitím (tenisové kurty, fotbalové hřiště, v blízkém okolí kanoistika, vodní lyžování, cykloturistika a další). Měchenice jsou také ideální destinací pro pěší turistiku. Lze je tedy rozhodně považovat za oblíbenou turistickou oblast. S Prahou je možné spojení jak automobilem (20 minut do centra), tak autobusovým nebo vlakovým spojem (intervaly 1-2 hodiny).29 Vzhledem k podnikatelskému charakteru má polyfunkční dům v rámci obce ideální polohu. Z jedné strany sousedí s čerpací stanicí pohonných hmot (od domu odděleno parkovištěm), z druhé strany se v jeho těsné blízkosti nachází zastávka MHD (bus). Obě tyto skutečnosti znamenají větší koncentraci potenciálních zákazníků. Další nespornou výhodou je 29

Měchenice [online]. [cit. 2012-04-01]. Dostupné z: http://www.mechenice.cz/

31

umístění přímo ve Vltavské ulici, která je hlavní a frekventovanou tepnou mezi Prahou a okolními destinacemi, což zároveň poskytuje i další benefit, kterým je nádherný výhled na řeku a okolní skály. V obci a jejím blízkém okolí se nenachází žádná podobná konkurenční víceúčelová stavba. Konkurence se vymezuje pouze na konkrétní zaměření a není nijak významná. V obci jsou ubytovací služby v rámci dvou penzionů, ale bez restauračního zařízení. Z restauračního zařízení se v obci nachází pouze občerstvení na vlakovém nádraží a dále místní hospoda. V obci se dále nachází jedna prodejna potravin, která je vzhledem ke svému umístění dostupná (známá) spíše pro místní obyvatele. MAJETEK OBECNĚ Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je hlavní a jedinou podnikatelskou činností pronájem komerčních a pomocných prostor (provozovny, sklady, ubytovací apartmány). Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a víceúčelové budovy. Veškeré jednotlivé prostory, které jsou předmětem pronájmů, jsou pronajaty jako celek jedinému nájemci. Ten má možnost prostory, které sám nechce k vlastnímu provozu využívat, dále pronajmout. POZEMKY Nemovitost je situována na pozemku č. kat. 1087, 693, k.ú. Měchenice, při státní silnici č. 102. Pozemky mají rovinný charakter a společně tvoří jeden funkční celek. Celková plocha obou pozemků je 1912 m2. Z toho plocha pro zpevněná stání a komunikaci dělá 1120 m2 a plocha pro doplňkovou zeleň 440 m2. Zbylých 352 m2 je zastavěná plocha, která tak tvoří poměr 23 % k celkové ploše pozemků. Pozemky jsou napojeny na veškeré obvyklé inženýrské sítě. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Za významnější venkovní úpravy, mající podíl na celkové hodnotě majetku, je možné pokládat zpevněnou plochu pro komunikaci a parkovací stání, nicméně jejich tržní hodnotu nebudeme indikovat samostatně, ale bude zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. VÍCEÚČELOVÁ BUDOVA Předmětem ocenění je moderní víceúčelová stavba vysokého standardu, tzv. polyfunkční dům, postavený v roce 2007. Stavba obsahuje celkem 3 nadzemní podlaží. Objekt je ve tvaru L, s plochou střechou a je navržen jako kompozice tří ustupujících podlaží 32

s maximálním užitím vzniklých teras. Budova je orientována těmito terasami na scenerii řeky Vltavy a skalní masiv na protějším břehu. Hlavní vstupní prostor je situován v 1.NP, kde se nachází schodiště a výtah do 2. a 3. NP. Veškeré komerční prostory mají své vlastní další vstupy z veřejného prostoru parkoviště. U objektu jsou parkoviště pro celkem 28 stání. V 1.NP se nachází dva komerční prostory, zázemí domu s přístupem pro osoby se sníženou schopností pohybu a orientace, dále schodiště, výtah a technická místnost. V celé ploše 2.NP se nachází jeden největší komerční prostor určený pro provozování restaurace. Ve 3.NP jsou umístěny 3 bytové jednotky, z nichž dvě jsou 2+kk, a jedna 3 + kk. Součástí největší bytové jednotky je terasa, dvě menší bytové jednotky disponují balkonem. Rozlohy jednotlivých prostorů jsou detailně popsány v přiložené tabulce. Objekt je postaven za použití současných nejmodernějších technologií a materiálů. Například zde nechybí výměníky tepla, které významně přispějí k nízkoenergetickému provozu domu. Pro docílení snížení hluku od hlavní komunikace je objekt umístěn co nejblíže k této komunikaci tak, že terasa prvního nadzemního podlaží, kde se nacházejí komerční prostory, vytváří ochranný protihlukový štít a současně i zakrývá při výhledu tuto komunikaci. Konstrukčně je objekt řešen na obvodových a vnitřních nosných stěnách o tl. 440 a 300 mm. Stropy jsou monolitické železobetonové s dřevěnou konstrukcí pultových střech. Základy jsou tvořeny roštem z monolitických železobetonových pasů nesených na železobetonových pilotách. Vnější obvodové stěny jsou vyzděny z keramických bloků o tl. 440 mm, vnitřní nosné stěny o tl. 300 mm. Podpůrné sloupy jsou železobetonové a ocelové. Pod konstrukcí stropní a krovu ve 3.NP je ztužující monolitický rošt tvořený věnci a průvlaky. Vnitřní schodiště je dvouramenné s mezipodestou, ocelobetonové konstrukce. Vnější schodiště je přímé jednoramenné, ocelové konstrukce. Konstrukce stropů mimo 3.NP jsou monolitická železobetonová o tl. 150 a 200 mm. Součástí podlah jsou topné hady podlahového vytápění. Střecha je pultová, se střešní krytinou z plechových Cu pásů. Vnější povrch objektu tvoří zateplovací fasáda s různým povrchem, vnitřní stěny v hygienicky exponovaných prostorách tvoří keramický obklad do výšky min. 210 cm, v ostatních prostorách jsou štukové omítky. Mimo bytové prostory, kde se nacházejí plovoucí podlahy, jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná (europrofil) s izolačním dvojsklem. Zábradlí vnitřní a na balkonech jsou ze skládané konstrukce z nerezové oceli.

33

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je takové využití nemovitosti, které je zákonné, technicky a finančně proveditelné, zajišťující maximální možný výnos, který generuje maximální možnou tržní hodnotu majetku. Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako víceúčelová budova a její využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě toho jsme názoru, že současné využití nemovitosti je zvoleno vhodným způsobem. Oceňovaný majetek je aktuálně v provozu a jeho další provoz není podmíněn žádnou další investicí nebo rekonstrukcí. Pronájem oceňovaného majetku však není realizován za tržní nájemné, což bylo zjištěno při analýze nájemních smluv. Na základě výše uvedeného jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku NENÍ V SOULADU s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Ocenění je však provedeno dle nejlepšího a nejvyššího užití, v tomto případě tedy za použití reálného tržního nájemného. OCENĚNÍ ÚVOD Pro zjištění tržní hodnoty majetku jsou standardně používány tři uznávané metody: porovnávací, výnosová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období uskutečněné za nákup podobného majetku. K výsledné hodnotě při porovnání tržních cen za obdobný majetek se dospěje korekcemi zohledňující rozdíly obdobných majetků vůči posuzovanému majetku. Výnosová metoda získává tržní hodnotu z analýzy budoucích příjmů z vlastnictví majetku. Nákladová metoda je založena na posouzení nákladů na pořízení majetku jakožto nového v době ocenění, následně se pak získá tržní hodnota snížením o opotřebení nebo jiné znehodnocení. U relativně nových nemovitostí (stáří do 10 let) je možný i způsob použití původní pořizovací ceny upravené o inflační koeficient, není-li pochyb o hospodárném pořízení nemovitosti. Jelikož je oceňovaný majetek určený ke komerčnímu využívání, svým způsobem výjimečný (objemovými i technickými parametry, lokací a víceúčelovostí), bude pro ocenění použita jako stěžejní metoda výnosová, ostatní metody budou použity jako korektor.

34

VÝNOSOVÁ METODA Výnosová metoda je považována za velmi spolehlivou v případech pořizování majetků za účelem generování příjmů. U výnosové metody je stanovení tržní hodnoty založeno na zjištění potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tento čistý příjem je následně kapitalizován v míře odpovídající investičním rizikům plynoucích z vlastnictví daného majetku. Prvním krokem bylo nalezení potenciálního hrubého příjmu, tedy veškerých příjmů z pronajímatelných prostor. Potenciální hrubý příjem byl stanoven analýzou tržního nájemného, neboť bylo zjištěno smluvní nájemné výrazně pod cenou tržního nájemného. Od potenciálního hrubého příjmu byly odečteny ztráty odhadované díky neobsazenosti pronajímaných prostor. Tím jsme získali tzv. efektivní hrubý příjem. Následně byly od efektivního hrubého příjmu odečteny veškeré provozní náklady (fixní, variabilní a obnovovací), čím jsme dostali tzv. čistý provozní příjem. V závěrečném kroku byla stanovena míra kapitalizace, která pak byla aplikována na (roční) čistý provozní příjem. Tím byla získána tržní hodnota oceňovaného majetku. Výsledná tržní hodnota zjištěná výnosovou metodu pomocí přímé kapitalizace činí:

14.590.000,- Kč Popis výpočtů k získání výše uvedené hodnoty naleznete v následujících tabulkách. Odhad výnosů z nájemného: prostory

úžitná 2 plocha m

1.NP

obch. prostor (cukrárna)

1.NP

smluvní nájemné

okolní cena 2 nabídková / m

předp. tržní cena / m2

místní korekce

potenciální 2 nájemné / m

nájemné / měs.

156

265 Kč

212 Kč

1,0

212 Kč

33 100 Kč

obch. prostor (r. kancelář)

30

265 Kč

212 Kč

0,9

191 Kč

5 700 Kč

2.NP

kom. prostor (restaurace)

209

180 Kč

144 Kč

1,2

173 Kč

36 100 Kč

3.NP

byt 2+kk

51

174 Kč

139 Kč

1,0

139 Kč

7 100 Kč

3.NP

byt 2+kk

85

159 Kč

127 Kč

1,1

140 Kč

11 900 Kč

3.NP

byt 3+kk

115

150 Kč

120 Kč

1,0

120 Kč

13 800 Kč

CELKEM PO ZAOKROUHLENÍ

646

60 000 Kč

60 000 Kč

107 700 Kč

V tabulce Odhadu výnosů z nájemného byly provedeny následující korekce: 1) Nabídkové ceny zjištěné v okolí Praha-západ byly poníženy o 20 % z důvodu průměrného rozdílu mezi nabídkovými a skutečně realizovanými tržními cenami. 2) Obchodní prostor (realitní kancelář): korekce 0,9 z důvodu malého obchodního potenciálu ,,z ulice“ (prostor není vidět z hlavní ulice) a kvůli absenci vlastního sociálního zařízení. 3) Komerční prostor (restaurace): korekce 1,2 z důvodu umístění u frekventované silnice, luxusnímu prostředí, nadstandardnímu výhledu a dostupnosti (parking).

35

4) Byt 2+kk 85 m2: korekce 1,1 z důvodu polohy bytu od silnice a kompletnímu modernímu vybavení bytu (Ostatním bytům, byť jsou rovněž nově a nadstandardně vybaveny, zůstal koeficient 1,0 z důvodu polohy směrem k rušné komunikaci). Odhad výpadků z nájemného: prostory

tržní nájemné / měs.

odhad výpadků z nájemného (četnost)

odhad výpadků z nájemného %

odhadované výpadky v Kč / měs.

33 100 Kč

2-3 měs. po 10 letech

2%

662 Kč

1.NP obchodní prostor (cukrárna) 1.NP obchodní prostor (r. kancelář)

5 700 Kč

2 měs. po 2 letech

8%

456 Kč

2.NP komerční prostor (restaurace)

36 100 Kč

2-3 měs. po 10 letech

2%

722 Kč

7 100 Kč

1 měs. po 1 roce

8%

568 Kč

11 900 Kč

1 měs. po 1 roce

8%

952 Kč

13 800 Kč

1 měs. po 1 roce

8%

1 104 Kč

2

3.NP byt 2+kk (51 m ) 2

3.NP byt 2+kk (85 m ) 2

3.NP byt 3+kk (115 m ) CELKEM PO ZAOKROUHLENÍ

107 700 Kč

4 500 Kč

V tabulce Odhadu výpadků z nájemného byly uvedeny hodnoty z níže uvedených důvodů: 1) Obchodní prostor (cukrárna): Dlouholetý nájemce, předpoklad dalšího dlouhodobého nájmu z důvodu větších investic na zařízení, uvažováno pouze obvyklé riziko. 2) Obchodní prostor (realitní kancelář): Předpoklad častější výměny nájemníků díky specifické lokalitě a poměrně levným nákladům na změnu, uvažováno v intervalu 2 let s výpadkem vždy na cca 2 měsíce. 3) Komerční prostor (restaurace): Dlouholetý nájemce, předpoklad dlouhodobého nájmu z důvodu větších investic na zařízení, uvažováno pouze obvyklé riziko. 4) Byty: Počítáno především s krátkodobějšími pronájmy z důvodu lokality, ceny a také kompletnímu vybavení bytů, předpoklad výměny nájemníků 1x ročně s výpadkem vždy na cca 1 měsíc. Odhad provozních nákladů: FIXNÍ

náklady

průměr / rok

daň z nemovitosti

12 000 Kč

pojištění nemovitosti

25 000 Kč

VARIABILNÍ

el.energe, vodné a stočné, teplo

0 Kč

odvoz a likvidace odpadu

12 000 Kč

opravy a údržba

50 000 Kč

správce objektu (externí firma)

12 000 Kč

ostraha objektu (kamery, bezp.syst.)

36 000 Kč

OBNOVOVACÍ

oprava pláště střechy

0 Kč

poznámka

vše hradí nájemci (vč. spol. prostor)

měď, životnost 100 let

čištění / obnova fasády

3 200 Kč

v intervalu 25 let ve výši 80 tis.

výměna tepelného čerpadla

20 000 Kč


výměna částí vzduchotechniky

5 000 Kč


částečná výměna sociálních zařízení

4 000 Kč


0 Kč

dlouhotrvanlivá slinutá dlažba

obnova podlahových krytin výměna plovoucí podlahy v bytech

3 333 Kč

jiné, rezerva

20 000 Kč

NÁKLADY CELKEM PO ZAOKROUHLENÍ

202 500 Kč

36


Stanovení kapitalizační míry: Vycházíme-li z obvyklé míry kapitalizace pro stravování ve výši 8 % a pro byty ve výši 5 %, pak při zohlednění podílu tržního nájemného za typy daných prostor v posuzované nemovitosti (komerční prostory 70 % / byty 30 %) činí průměrná kapitalizační míra 7,1 %. Finální propočet: výnosová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Výpadky z nájemného

1 292 400 Kč 54 000 Kč

Efektivní hrubý příjem

1 238 400 Kč

Fixní náklady Variabilní náklady Obnovovací náklady Provozní náklady celkem

37 000 Kč 110 000 Kč 55 533 Kč 202 500 Kč 1 035 900 Kč

Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

7,1%

Indikovaná hodnota

14 590 141 Kč

14 590 000 Kč

Zaokrouhleno

POROVNÁVACÍ METODA V tomto případě je při použití porovnávací metody indikována zvlášť hodnota pozemku a následně indikována hodnota nemovitosti jako celku. Protože se u porovnávaných pozemků i nemovitostí jako celků jednalo o nabídkové ceny, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem průměrného rozdílu mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro naši analýzu jsme zvolili standardní jednotku pro tento druh majetku, a sice jeden metr čtvereční u pozemků a jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy (NFA) u staveb. Pro stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou jsme vzali ve vztahu k porovnávaným majetkům do úvahy veškeré podstatné faktory, jako jsou: vlastnická práva, technický stav majetků, poloha a lokalita, celková atraktivnost, dopravní dostupnost, dostupnost služeb v okolí, parkovací možnosti, velikost, u pozemků pak zejména vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí a další. 37

Výsledná tržní hodnota zjištěná porovnávací metodu dle výše uvedeného činí:

24.357.000,- Kč Popis výpočtů k získání výše uvedené hodnoty naleznete v následujících tabulkách. Zjištění hodnoty pozemku: Tabulka 1. - pozemek oceňovaný pozemek Identifikační údaje pořadové číslo

Parcelní číslo Katastrální území Obec Okres

1 912

2

Cena za 1 m Datum zjištění ceny Korekce Upravená hodnota Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Korekce Upravená hodnota Technické parametry Lokalita

porovnávaný pozemek

porovnávaný porovnávaný pozemek pozemek

1 Chýně, Hlavní NA

2 Černošice, Radotínská NA

5 623 500

2 990 000

4 260 000

3 655 500

3 749

778

2 663

2 437

1 500 4/2012 1,00 1 500

3 843 4/2012 1,00 3 843

1 600 4/2012 1,00 1 600

1 500 4/2012 1,00 1 500

Nabídka 0,90 1 350 Absolutní vlastnictví 1,00 1 350 Nezjištěna 1,00 1 350 komerční výstavba 1,00 1 350 Ano 1,00 1 350 Nejsou 1,00 1 350




Horší

Lepší

Lepší

Horší

3 4 Měchenice, Jesenice, Mníšek pod Přístavní Budějovická Brdy, Hlavní 1087, 693 NA NA Jesenice Mníšek Měchenice Chýně Černošice u Prahy pod Brdy Jesenice Mníšek Měchenice Chýně Černošice u Prahy pod Brdy Praha - západ Praha - západ Praha - západ Praha - západ Praha -západ

Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

porovnávaný pozemek

4/2012

Absolutní vlastnictví

Nezjištěna

komerční výstavba

Ano

Nejsou

Dobrá

38

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost pozemku Korekce Upravená hodnota

1,20 1 620 Pravidelný 1,00 1 620 Rovinný 1,00 1 620



Kompletní 1,00 1 620 Nezjištěna 1,00 1 620 Není 1,10 1 782

Kompletní 1,00 2 767 Nezjištěna 1,00 2 767 Autobus 1,00 2 767

Kompletní 1,00 1 368 Nezjištěna 1,00 1 368 Není 1,05 1 436

1,10 1 485 Pravidelný 1,00 1 485 Rovinný 1,00 1 485 Není kanalizace 1,10 1 634 Nezjištěna 1,00 1 634 Není 1,10 1 797

Výborné

Dobré 1,05 1 871

Výborné 1,00 2 767

Dobré 1,05 1 508

Dobré 1,05 1 887

Ne

Ne 1,00 1 871 Horší 1,10 2 058

Ano 1,05 2 905 Lepší 0,90 2 615

Ne 1,00 1 508 Dobrá 0,95 1 433

Ne 1,00 1 887 Horší 1,05 1 981

Větší 1,10 2 264

Menší 0,90 2 353

Větší 1,05 1 504

Obdobný 1,00 1 981

2 264

2 353

1 504

1 981

Pravidelný

Rovinný

Dostupnost inž.sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Frekventovanost Korekce Upravená hodnota Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 2

Rozloha pozemku v m Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Kompletní

Nezjištěna

Autobus, vlak

Dobrá

2 026 1 912 3 873 062 3 870 000

Zjištění hodnoty majetku jako celku: Tabulka č.2 - majetek jako celek oceňovaný majetek Identifikační údaje pořadové číslo Název nemovitosti Katastrální území Obec Okres Údaje o pozemku

porovnávaný majetek

1 Polyfunkční Víceúčelový dům dům Měchenice Dolní Břežany Měchcenice Dolní Břežany Měchcenice Dolní Břežany Praha-západ Praha-západ

39



2 Víceúčelový dům Hostivice Hostivice Hostivice Praha-západ

3 Víceúčelový dům Ořech Ořech Ořech Praha-západ

Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m pozemku hodnota pozemku celkem

1 912

664

1 560

1 804

2 026 3 873 712

2 026 1 345 264

2 026 3 160 560

2 026 3 654 904

600 21 500 000 18 339 440 30 566 4/2012 1,00 30 566

800 17 498 000 13 843 096 17 304 4/2012 1,00 17 304

Nabídka 0,80 24 453 Absolutní vlastnictví 1,00 24 453 Nezjištěna 1,00 24 453

Nabídka 0,80 13 843 Absolutní vlastnictví 1,00 13 843 Nezjištěna 1,00 13 843

objekt k bydlení 1,10 26 898 Ano 1,00 26 898 Ne 1,00 26 898

objekt k bydlení 1,10 15 227 Ano 1,00 15 227 Ne 1,00 15 227

Porovnatelná 1,00 26 898 Dobrý 1,05 28 243 Dobrá 1,02 28 808 Dobrá 1,05 30 248 Dobrý 0,95 28 736 Autobus 1,02 29 310 Dobrá

Horší 1,05 15 989 Průměrný 1,10 17 588 Průměrná 1,05 18 467 Dobrá 1,05 19 390 Dobrý 0,95 18 421 Autobus 1,02 18 789 Výborná

Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 896 250 Prodejní cena celkem 6 100 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 4 754 736 Cena za jednotku 19 019 Datum prodeje 4/2012 4/2012 Korekce 1,00 Upravená hodnota 19 019 Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,80 Upravená hodnota 15 215 Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 Upravená hodnota 15 215 Existence věcných břemen Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 Upravená hodnota 15 215 víceúčelová Využití podle územního plánu stavba objekt k bydlení Korekce 1,10 Upravená hodnota 16 737 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Korekce 1,00 Upravená hodnota 16 737 Jiná právní omezení Ne Ne Korekce 1,00 Upravená hodnota 16 737 Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Korekce 1,05 Upravená hodnota 17 574 Technický stav Výborný Dobrý Korekce 1,05 Upravená hodnota 18 452 Technická vybavenost budovy Výborná Dobrá Korekce 1,02 Upravená hodnota 18 821 Funkční využitelnost budovy Výborná Dobrá Korekce 1,05 Upravená hodnota 19 762 Další možný rozvoj nemovitosti Průměrný Průměrný Korekce 1,00 Upravená hodnota 19 762 Dopravní obslužnost Autobus, vlak Autobus Korekce 1,02 Upravená hodnota 20 158 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Dobrá

40

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota bez pozemku Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Výborná

22 861

1,02 20 561 Průměrná 1,10 22 617

1,02 29 896 Dobrá 1,05 31 391

1,00 18 789 Průměrná 1,10 20 668

Menší 0,80 18 093

Menší 0,95 29 822

Obdobná 1,00 20 668

18 093

29 822

20 668

20 483 564 3 873 062 24 356 626 24 357 000

NÁKLADOVÁ METODA V případě nákladové metody je tržní hodnota indikována jako součet tržní hodnoty pozemku a nákladů na pořízení stavby jako nové (za použití stejných materiálů a kvality provedení při současných cenách), od kterých se odečte částka, která odpovídá snížení hodnoty vzhledem k fyzickému opotřebení majetku a funkčním nebo ekonomickým nedostatkům. Z důvodu znalosti pořizovacích cen dle předané fakturace, relativně nové stavbě (stáří 5 let), která zatím neprošla žádnou rekonstrukcí či přestavbou, jsme zjistili nákladovou hodnotu metodou přepočtu pořizovacích cen na současnou hodnotu pomocí inflačního koeficientu. Zároveň jsme provedli pro kontrolu indikaci hodnoty i za pomoci standardního způsobu za použití reprodukční ceny za 1m3, kterou jsme zjistili dle cenového předpisu. Výsledná tržní hodnota zjištěná nákladovou metodu dle výše uvedeného činí:

22.032.000,- Kč Popis výpočtů k získání výše uvedené hodnoty naleznete v následujících tabulkách. Přepočet pořizovacích cen na současnou hodnotu: Základní přehled pořizovacích nákladů zjištěných dle fakturace: položka

náklad

Hrubá stavba

6 510 000 Kč

Střecha

805 000 Kč

Vnitřní úpravy

4 890 000 Kč

Vytápění a vzduchotechnika

4 015 000 Kč

41

Elektroinstalace

695 000 Kč

Výtah

489 000 Kč

Kanalizace

503 000 Kč

Čistička

597 000 Kč

Komunikace

996 000 Kč 19 500 000 Kč

NÁKLADY CELKEM PO ZAOKROUHLENÍ

Přepočet pořizovacích cen na současnou hodnotu: rok 2007 2008 2009 2010 2011 2012

položka Celkový pořizovací náklad

inflační koeficient 6,3% 1,0% 1,5% 1,9%

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

-8,3% ---

Pozemek

hodnota 19 500 000 Kč 20 728 500 Kč 20 935 785 Kč 21 249 822 Kč 21 653 568 Kč 21 653 568 Kč -1 797 246 Kč 0 Kč 0 Kč 3 870 000 Kč

Indikovaná hodnota Indikovaná hodnota po zaokrouhlení

23 726 322 Kč 23 726 000 Kč

Výpočet pomocí reprodukční ceny: Výpočet pomocí reprodukční ceny: Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

Polyfunkční dům, Přístavní - Měchenice 1087, 693 klasická, zděná 5 let 5 let 60 let 352 m2 3 nadzemní

Zastavěná plocha Počet podlaží

896 m2

Celková podlahová plocha (m2)

2 690 m3

Celkový obestavěný prostor

4 161 m3 11 193 090 Kč

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky (Kp)

-8,3% 0,0% 1,605

Pozemek

-932 758 Kč 0 Kč 6 207 501 Kč 3 870 000 Kč

Indikovaná hodnota Indikovaná hodnota po zaokrouhlení

20 337 834 Kč 20 338 000 Kč

42

Finální stanovení nákladové hodnoty: Protože pořizovací ceny nemusí odpovídat nezbytně nutnému vynaložení nákladů na pořízení daného majetku a stejně tak nemusí zcela přesně odpovídat stanovení reprodukční ceny za 1 m3 obestavěného prostoru dle cenového předpisu vůči reálné tržní ceně, rozhodli jsme se oběma indikovaným hodnotám přisoudit váhu 50 %. Výsledná nákladová hodnota indikace (Kč)

váha (%)

vážený průměr (Kč)

Přepočet pořizovacích cen na současnou hodnotu

23 726 000

50

11 863 000

Výpočet pomocí reprodukční ceny

20 338 000

50

10 169 000

Výsledná tržní hodnota

22 032 000

22 032 000

Zaokrouhleno

ZÁVĚR Zpracované hodnocení vyjadřuje náš názor na hodnotu oceňovaného majetku s ohledem na uvedené omezující podmínky a předpoklady. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu 2012. V níže uvedené tabulce sumarizujeme hodnoty indikované jednotlivými metodami a konečnou tržní hodnotu určenou stanovením váhy pro jednotlivé metody. Jelikož se jedná o majetek, jehož hlavním účelem je generování zisku, byla výnosové metodě přisouzena váha 60 %. Porovnávací i nákladové metodě jsme pak přisoudili shodně 20% váhu, neboť obě metody mají v tomto případě shodnou vypovídající hodnotu. Indikovaná hodnota za pomoci pořizovacích cen, ale i za pomoci stanovení reprodukční ceny za 1 m3 nemusí zcela odpovídat průměrným tržním cenám. Stejně tak hodnota indikovaná porovnávacím způsobem, neboť oceňovaný majetek je velmi atypický, a to jak svojí využitelností, polohou, kvalitou i atraktivitou. VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA Výnosová metoda Porovnávací metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

indikace (Kč) 14 590 000 22 867 000 22 032 000

váha (%) 60 20 20

vážený průměr (Kč) 8 754 000 4 573 400 4 406 400 17 733 800

17 700 000

Zaokrouhleno

Na základě všech výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku při prodeji na volném trhu ke dni 15. 4. 2012 činí:

17.700.000,- Kč (slovy: Sedmnáctmilionůsedmsettisíckorunčeských) 43

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Tržní hodnota byla indikována ke stavu, tržním podmínkám a vlastnictví k 15. 4. 2012. 2. Předpokládá se budoucí pronájem za tržní nájemné (tedy změna stávajících nájemních smluv s aktuálním netržním nájemným). 3. Předpokládá se úprava smluv o inflační doložku. 4. Předpokládá se, že vlastnické právo je správné, prodejné a pravé, čisté od zdržovacích práv nebo břemen. 5. Předpokládá se správnost uvedených rozměrů pozemků, staveb a výměr prostor. Tyto údaje byly převzaty z projektové dokumentace a nebyly ověřovány. 6. Předpokládá se, že majetek netrpí skrytými vadami, stavby neobsahují škodlivé materiály a pozemek není nijak kontaminován. 7. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a řádná správa vlastnických práv.

POTVRZENÍ Já níže podepsaný tímto potvrzuji, že nemám a nebudu mít prospěch z posuzovaného majetku, zpracované ocenění zohledňuje veškeré známé skutečnosti ovlivňující závěry a hodnoty majetku, a že byly vzaty v úvahu veškeré omezující podmínky a předpoklady.

V Praze 15. 4. 2012

…………………….

44

Příloha č. 1

45

Příloha č. 2

46

Příloha č. 3

47

48

49

50

51

52

53

5. Ocenění bytové jednotky

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Bytová jednotka č. 2762/14, 3+kk, včetně příslušenství V bytovém domě č.p. 2762 Pod Parukářkou 2 130 00 Praha 3 – Žižkov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

ZADAVATEL:

……………………… ………………………

ZPRACOVATEL:

……………………… ………………………

DATUM OCENĚNÍ:

54

15. duben 2012

OBSAH: Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Potvrzení Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace oceňované nemovitosti Porovnávané objekty

55

PRŮVODNÍ DOPIS: Tato zpráva vyjadřuje odborný názor o tržní hodnotě uvedeného majetku v absolutním vlastnictví za podmínky prodeje na volném trhu. Odhad by zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem k 15. dubnu 2012. Zpracovateli bylo jako účel odhadu uvedeno informativní zjištění tržní hodnoty majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Žižkov 727415, list vlastnictví č. 6069. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8. 4. 2012 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění užíván jako bytová jednotka k bydlení. Bytová jednotka nepodléhá režimu regulovaného nájmu. Oceňovaný majetek byl v rámci této zprávy podroben osobní prohlídce a byly vzaty v úvahu veškeré faktory ovlivňující hodnotu majetku, jako jsou poloha, velikost, využitelnost, technický stav, nejvyšší a nejlepší využití majetku. Tržní hodnota je cena, za kterou by mohl být majetek na volném trhu prodán za přiměřeně dlouhou dobu, aniž by byla kterákoli ze stran (kupující / prodávající) v tísni nebo pod nátlakem nebo jednala s vědomím nevýhodnosti obchodu pro druhou stranu. Protože se oceňovaný majetek nachází ve větším městě (Praha), kde jsou běžně bytové jednotky předmětem pronájmů, bylo provedeno ocenění nejen porovnávací metodou, ale jako korektor byla použita i metoda výnosová. POPISNÉ INFORMACE: POPIS LOKALITY Nemovitost se nachází v jedné z nejatraktivnějších a klidných částí Žižkova. V blízkém okolí se nacházejí dva veřejně přístupné parky, a to Parukářka a Vítkov. Budova je z jedné strany ohraničena parkem, z druhé strany pěší zónou. Zástavbu této lokality tvoří převážně menší obytné domy – novostavby. V okolních ulicích se nachází nespočetné množství restaurací a menších specializovaných obchůdků. Popisovaná lokalita je velmi dobře dostupná jak tramvajovým spojením, tak autobusovou dopravou. Nachází se pouhé 3 stanice od centra města. Pro motoristy je tato lokalita rovněž dobře dostupná. Necelých 5 minut je dostupná komunikace Magistrála, do 10 minut pražský obchvat Jižní spojka. STAVBA OBECNĚ Bytový dům má 7 nadzemních podlaží. Ve 3. až 6. nadzemním podlaží se nachází vždy 4 bytové jednotky o velikosti 2 + 1 nebo 3 + 1. V 1. NP jsou kromě 2 bytových jednotek umístěny i 2 nebytové jednotky, které jsou určeny ke komerčnímu pronájmu. Aktuálně je 56

jedna z nich využívána jako učebna, druhá jako fitness centrum. Ve 2. NP se nacházejí garážová stání a sklepy. V objektu je funkční osobní výtah mezi 1. – 6. NP. Dům je zděný, nepodsklepený, se skořepinovou střechou a pochozími terasami, bez podkroví. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektroinstalaci. Objekt je udržovaný a technický stav odpovídá stáří budovy. Stavba byla dokončena v roce 1998 a byla kolaudována dne 21. 10. 1998. Použité materiály, konstrukce a vybavení objektu: Základy: betonové pasy izolované Svislé konstrukce: monolitický beton, zděné Stropy: železobetonové monolitické Krytiny střech: pozinkovaný nebo hliníkový plech Klempířské konstrukce: titanzinek Vnitřní povrchy: štukové omítky Vnější povrchy: nástřiky na bázi umělých hmot Vnitřní obklady: keramické Schody: železobetonové monolitické Dveře: hladké plné Okna: plastová Povrchy podlah: lamely zámkový systém Vytápění: etážové – plynové Elektroinstalace: světelná třífázová Vnitřní vodovod a kanalizace: plastové trubky a potrubí Ohřev vody: centrální ohřev teplé vody Výtahy: osobní výtah POZEMEK Pozemek č. parc. 4201/3 je zastavěnou plochou a nádvořím o výměře 1359 m2, který je zastavěn objektem pro bydlení č.p. 2762 a společně s pozemkem č.parc. 4202 o výměře 719 m2 tvoří s objektem k bydlení jednotný funkční celek. Na pozemku se nenacházejí samostatně situované garáže. Garážová stání jsou součástí objektu a nacházejí se ve 2. NP. Ze severu je pozemek ohraničen pěší zónou, z východu stavebně navazuje na vedlejší stavební objekt a z jihu a západu je ohraničen plotem. Oplocení na jižní straně předchází soukromá zahrada patřící vlastníkům bytových jednotek v 1. NP, na které se nachází několik okrasných keřů a pnoucích květin. Na straně západní předchází oplocení společné prostory, na kterých jsou umístěny popelnice pro domovní odpad. Hlavní vstup do objektu je situován z ulice Pod Parukářkou. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 993/30328 na společných částech domu a pozemku č. parc. 4201/3 –

57

zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1359 m2, v k.ú. Žižkov, obec Praha a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/20 na nebytové jednotce č.2762/2034 – garáž o celkové výměře 590,2 m2 umístěné ve 2.NP s právem trvalého užívání garážového stání označeného č. 14 o výměře 29,51 m2. Tržní hodnota společných částí domu není indikována samostatně, ale bude zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. BYT Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 6. NP a je přímo přístupná z hlavního schodiště a výtahu. Stávající dispozice bytu jsou následující: hala, koupelna, WC, technická místnost, dvě ložnice, obývací pokoj s kuchyňským koutem, balkon. K bytové jednotce náleží užívání garážového stání. Součástí bytové jednotky jsou následující vnitřní instalace: Potrubní rozvody plynu a vody ohraničené hlavním uzavíracím ventilem pro jednotku, elektroinstalace ohraničená bytovou rozvodnicí pro jednotku, odpady ohraničené jejich napojením do vlastního odpadního potrubí, sanitární zařízení, telekomunikační a radiokomunikační rozvody. Vybavení bytové jednotky: 1x plynový kotel, 1x vana, 1x sprchový kout, 2x umyvadlo, 1x WC mísa s nádrží, 4x míchací baterie, 9x topná tělesa, 2x ventilátor, 1x zvonek, 1x domácí telefon a 1x listovní schránka. Bytová jednotka je udržovaná, její technický stav odpovídá jejímu stáří. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je takové využití nemovitosti, které je zákonné, technicky a finančně proveditelné, zajišťující maximální možný výnos, který generuje maximální možnou tržní hodnotu majetku. Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako objekt určený k bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný majetek je aktuálně plně využívaný a jeho další užití není podmíněno žádnými dalšími investicemi nebo rekonstrukcí. Na základě výše uvedeného jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ ÚVOD Pro zjištění tržní hodnoty majetku jsou standardně používány tři uznávané metody: porovnávací, výnosová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období uskutečněné za nákup podobného majetku. K výsledné hodnotě při 58

porovnání tržních cen za obdobný majetek dospějeme korekcemi, které zohledňují rozdíly obdobných majetků vůči posuzovanému majetku. Výnosová metoda získává tržní hodnotu z analýzy budoucích příjmů z vlastnictví majetku. Nákladová metoda je založena na posouzení nákladů na pořízení majetku jakožto nového v době ocenění, následně se pak získá tržní hodnota snížením o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Protože nákladová metoda není pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky vhodná, použili jsme v tomto případě pouze metody porovnávací a výnosové. Jako hlavní metoda mající největší váhu bude v tomto případě použita metoda porovnávací. Jelikož je oceňovaný majetek rovněž schopen generovat zisk, bude použita i metoda výnosová. Protože generování zisku však není jeho primárním účelem, bude hodnota zjištěná touto metodou sloužit pouze jako korektor. POROVNÁVACÍ METODA V tomto případě při použití porovnávací metody není u pozemku indikována jeho samostatná hodnota, ta je zohledněna při výpočtu hodnoty majetku jako celku. Při analýze oceňovaného majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty s porovnatelnými parametry, které byly ve stejné nebo podobné lokalitě Prahy v nedávné době nabízené k prodeji. Protože se jednalo o nabídkové ceny, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem průměrného rozdílu mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro naši analýzu jsme zvolili standardní jednotku pro tento druh majetku, a sice jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy (NFA). Pro stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou jsme vzali ve vztahu k porovnávaným majetkům do úvahy veškeré podstatné faktory, jako jsou: vlastnická práva, technický stav majetků, poloha a lokalita, celková atraktivnost, dopravní dostupnost, dostupnost služeb v okolí, parkovací možnosti, velikost a další. Výsledná tržní hodnota zjištěná porovnávací metodu dle výše uvedeného činí:

6.820.000,- Kč Popis výpočtů k získání výše uvedené hodnoty naleznete v následující tabulce. Porovnávací metoda oceňovaný majetek Identifikační údaje pořadové číslo





1

2

3

4

59

Byt č. 2762/14 Katastrální území Žižkov Obec Praha 3 Okres Praha Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek 99,3 Prodejní cena Cena za jednotku Datum zjištění ceny 4/2012 Korekce Upravená hodnota Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Korekce Upravená hodnota objekt k Využití podle územního plánu bydlení Korekce Upravená hodnota Památkově chráněné Jiná právní omezení území Korekce Upravená hodnota Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Dobrý Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Dobré Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Obchody a služby Dobré

Přemyslovská Žižkov Praha 3 Praha

Na Vápence Žižkov Praha 3 Praha

Husinecká Žižkov Praha 3 Praha

Vinohradská Vinohrady Praha 3 Praha

89 5 897 000 66 258 4/2012 1,00 66 258

70 3 240 000 46 286 4/2012 1,00 46 286

110 7 900 000 71 818 4/2012 1,00 71 818

94 6 000 000 63 830 4/2012 1,00 63 830

Nabídka 0,85 56 320 Absolutní vlastnictví 1,00 56 320 Nezjištěna 1,00 56 320 objekt k bydlení 1,00 56 320 Památkově chráněné území 1,00 56 320




Velmi dobrá 1,00 56 320 Velmi dobrý 0,95 53 504 Dobré 1,00 53 504 Velmi dobrá 1,00 53 504 Velmi dobrá 1,00 53 504 Dobrá 1,05 56 179 Velmi dobré

Dobrá 1,05 41 310 Velmi dobrý 0,95 39 245 Dobré 1,00 39 245 Dobrá 1,05 41 207 Dobrá 1,05 43 267 Dobrá 1,05 45 430 Dobré

Průměrná 1,10 67 150 Velmi dobrý 0,95 63 793 Velmi dobré 0,95 60 603 Velmi dobrá 1,00 60 603 Dobrá 1,05 63 633 Průměrná 1,10 69 996 Průměrné

Dobrá 1,05 56 968 Velmi dobrý 0,95 54 120 Velmi dobré 0,95 51 414 Velmi dobrá 1,00 51 414 Velmi dobrá 1,00 51 414 Dobrá 1,05 53 984 Velmi dobré

60

Korekce Upravená hodnota Životní prostředí Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Parkovací možnosti Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Podlaží 5. ze 6 Korekce Upravená hodnota Parkovací stání Kryté Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 68 724 Celková porovnávací hodnota 6 824 314 Zaokrouhleno 6 820 000

0,95 53 370 Dobré 1,05 56 038 Dobré 1,05 58 840

1,00 45 430 Velmi dobré 1,00 45 430 Dobré 1,05 47 702

1,05 73 496 Průměrné 1,10 80 846 Velmi dobré 1,00 80 846

0,95 51 285 Průměrné 1,10 56 414 Průměrné 1,05 59 234

Obdobný 1,05 61 782 4. ze 6 1,00 61 782 Ne 480 000 Kč 67 176

Menší 0,95 45 317 3. z 5 1,05 47 583 Ne 480 000 Kč 54 440

Větší 1,05 84 888 4. z 5 1,00 84 888 Nekryté 120 000 Kč 85 979

Obdobný 1,05 62 196 4. ze 6 1,00 62 196 Ne 480 000 Kč 67 302

VÝNOSOVÁ METODA Výnosová metoda je považována za velmi spolehlivou v případech pořizování majetků za účelem generování příjmů. U výnosové metody je stanovení tržní hodnoty založeno na zjištění potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tento čistý příjem je následně kapitalizován v míře odpovídající investičním rizikům plynoucích z vlastnictví daného majetku. Prvním krokem bylo nalezení potenciálního hrubého příjmu z pronajímatelných prostor (bytu + garáže). Potenciální hrubý příjem byl stanoven analýzou tržního nájemného v okolí u obdobných nemovitostí v obdobném stavu. Od potenciálního hrubého příjmu byly odečteny ztráty odhadované díky neobsazenosti pronajímaných prostor. Tím jsme získali tzv. efektivní hrubý příjem. Následně byly od efektivního hrubého příjmu odečteny veškeré náklady, čím jsme získali tzv. čistý provozní příjem. V tomto závěrečném kroku byla stanovena míra kapitalizace pro obdobný typ nemovitostí, která pak byla aplikována na (roční) čistý provozní příjem. Tím byla získána tržní hodnota oceňovaného majetku. Výsledná tržní hodnota zjištěná výnosovou metodu pomocí přímé kapitalizace činí:

4.700.000,- Kč Popis výpočtů k získání výše uvedené hodnoty naleznete v následující tabulce.

61

Výnosová metoda - přímá kapitalizace Hrubý příjem z pronájmu bytu a garážového stání (23 500 Kč * 12) Výpadky z nájemného (5 %)

282 000 Kč 14 100 Kč

Efektivní hrubý příjem

267 900 Kč

Rezerva na renovace (reprodukční hodnota 2,3 mil. Kč / 120 let) Ostatní provozní náklady (pojištění, daň z nemovitosti, režie) Náklady celkem

18 600 Kč 14 300 Kč 32 900 Kč 235 000 Kč

Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

5,0%

Indikovaná hodnota

4 700 000 Kč

4 700 000 Kč

Zaokrouhleno

ZÁVĚR Aplikacemi výše použitých metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku indikovány různé hodnoty. Oceňovaný majetek patří mezi běžně obchodované typy nemovitostí na trhu, proto považujeme výsledek indikovaný pomocí porovnávací metody za rozhodující, nejlépe tak odpovídá a zohledňuje aktuální nabídku a poptávku na trhu. Výsledku získanému porovnávací metodou tedy přisuzujeme váhu 80 %. Protože oceňovaný majetek lze pořídit i za účelem generování zisku, avšak není to jeho primárním účelem, přisuzujeme hodnotě získané výnosovou metodou váhu 20 %. Metoda nákladová nebyla pro tento typ majetku indikována, z důvodu její nevhodnosti.

Výsledná tržní hodnota indikace (Kč)

váha (%)

Porovnávací metoda

6 820 000

80

5 456 000

Výnosová metoda

4 700 000

20

940 000

Nákladová metoda

NA

0

Výsledná tržní hodnota

vážený průměr (Kč)

NA 6 396 000 Kč

6 400 000 Kč

Zaokrouhleno

Na základě všech výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku činí:

6.400.000,- Kč (slovy: Šestmilionůčtyřistatisíckorunčeských) 62

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Tržní hodnota byla indikována ke stavu, tržním podmínkám a vlastnictví k 15. 4. 2012. 2. Předpokládá se, že vlastnické právo je správné, prodejné a pravé, čisté od zdržovacích práv nebo břemen. 3. Předpokládá se správnost uvedených rozměrů pozemků, staveb a výměr prostor. Tyto údaje byly převzaty z projektové dokumentace a nebyly ověřovány. 4. Předpokládá se, že majetek netrpí skrytými vadami, stavby neobsahují škodlivé materiály a pozemek není nijak kontaminován. 5. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a řádná správa vlastnických práv. POTVRZENÍ Já níže podepsaný tímto potvrzuji, že nemám a nebudu mít prospěch z posuzovaného majetku, zpracované ocenění zohledňuje veškeré známé skutečnosti ovlivňující závěry a hodnoty majetku, a že byly vzaty v úvahu veškeré omezující podmínky a předpoklady.

V Praze 15. 4. 2012

…………………….

63

Příloha č. 1

64

Příloha č. 2

65

Příloha č. 3 .

66

67

68

69

6. Ocenění goodwillu

Ocenění goodwillu restaurace Fregatta provozované v polyfunkčním domu v Měchenicích na pozemku č. kat. 1087, 693 k.ú. Měchcenice ulice Přístavní 1 Zhruba rok po otevření se tato restaurace přihlásila do pořadu “Ano šéfe“ na televizním kanálu Prima se Zdeňkem Pohlreichem v hlavní roli. Ve finále se tato restaurace stala v první sérii absolutním vítězem se získanými třemi hvězdami. Odvysílání tohoto pořadu bylo pro Fregattu zlomovým okamžikem. Od následujícího dne bylo v provozních špičkách zcela plné parkoviště s kapacitou 28 parkovacích míst a restaurace “bojovala“ s uspokojením všech nových zákazníků. Krom této reklamy v televizi sklízí Fregatta i další úspěchy, jako jsou zařazení mezi top restaurace v odborném přehledu “Slow food“ provozů, kladné články v odborných časopisech nebo denním tisku a na internetu. Výše uvedené aktivity samozřejmě nelze identifikovat jako samotné vytvoření goodwillu, ale příležitostí pro jeho rychlejší a efektivnější vytvoření, což se jistě Fregattě v zápětí podařilo. Dosáhla toho zejména kvalitou jídel, úrovní restaurace a ochotou personálu. Noví zvědaví zákazníci byli vystřídáni pravidelnými štamgasty, a to nikoli zrovna místními obyvateli Měchenic, pro které by bylo každodenní stravování v této luxusní restauraci drahou záležitostí. Mezi vážené hosty této restaurace se velice brzy zařadily i známé osobnosti, které si tuto restauraci vybírají pro své soukromé návštěvy. Cílová stanice v podobě konkrétní restaurace, kterou kdosi doporučí pod názvem Fregatta, má již určitě vytvořen větší či menší goodwill. Pro indikaci hodnoty goodwillu restaurace Fregatta vyjdeme z rozdílu potenciální nabídky nájemného a nájemného tržního. V tomto případě dle níže popsaného způsobu provedení ocenění (přes analýzu nájmů) budeme indikovat hodnotu výhradně místního provozu restaurace Fregatta, situované právě objektu polyfunkčního domu v Měchenicích, nikoli hodnotu značky Fregatta. Domníváme se, že potenciální kupující bude v případě zavedené a vyhlášené restaurace ochoten hradit nájemné ve výši 10 – 20 % nad rámec běžného tržního nájemného. 70

Vzhledem k relativně krátké době od zavedení Fregatty a novostavby bez historie, což je vzhledem k charakteru tohoto restauračního odvětví rizikovým byznysem, se přikláníme spíše k hodnotě nižší, a to ke 12 %. Náklady na udržení goodwillu jsou v tomto případě téměř zanedbatelné. Předpokládá se budoucí udržování a budování goodwillu dosavadním způsobem, tedy v rámci úrovně poskytovaného servisu a kvality pokrmů. Vyšší náklady na pokrytí tohoto nadstandardu jsou zahrnuty v cenách a vyšší marži, což naopak generuje vyšší korunový zisk. Drobné náklady budeme uvažovat pouze na udržování nebo případnou výměnu okolních poutačů, pronájem plochy na reklamu a úpravu webové prezentace, a to v celkové hodnotě cca 10 tis. Kč za rok (dle dosavadní převzaté fakturace). Míru kapitalizace pro konečnou indikaci hodnoty stanovujeme na hranici 9 %. Byť je v tomto případě hodnota oceňovaného goodwillu spojena přímo s konkrétní nemovitostí (pro restaurační služby míra kapitalizace kolem 8 %), předpokládáme u budoucího provozovatele za vynaloženou investici navíc očekávání v podobě zvýšeného výnosu, proto kapitalizační míru zvyšujeme o 1 %. Na základě všech výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného goodwillu provozované restaurace Fregatta ve stávajících prostorách polyfunkčního domu činí:

466.000,- Kč (slovy: Čtyřistašedesátšesttisíckorunčeských) Popis výpočtů k získání výše uvedené hodnoty naleznete v následující tabulce.

goodwill - přímá kapitalizace Tržní nájemné bez goodwillu Nájemné při goodwillu

433 200 Kč 485 184 Kč

Rozdíl Náklady na udržování goodwillu Dosažitelný čistý příjem navíc

51 984 Kč 10 000 Kč 41 984 Kč

Míra kapitalizace

9,0%

Indikovaná hodnota

466 489 Kč

466 000 Kč

Zaokrouhleno

71

7. Analýza lokálního trhu

ANALÝZA TRHU Městská část Praha 3 OKRES PRAHA

Vlastislav Bahenský 15. duben 2012

72

OBSAH: Obecná charakteristika trhu Pozemky Budovy Výhled a perspektiva Přílohy: Mapa městské části

73

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU Popis městské části Městská část Praha 3 se nachází východně od centra metropole. Její území tvoří pražská čtvrť Žižkov a část Královských Vinohrad. Rozloha městské části je 649 ha a počet stálých obyvatel cca 75 000. Městská část disponuje mnoha zajímavostmi nejen pro své obyvatele, ale i pro potenciální návštěvníky. Mezi tyto zajímavosti patří například více než tři sta hospod, dále jedna z hlavních dominant této městské části – televizní vysílač se sochami dětí šplhajících vzhůru, vrch Vítkov s Národním památníkem a pomníkem Jana Žižky z Trocnova. Nalezneme zde také celou řadu kostelů, jako třeba kostel Nejsvětějšího srdce Páně na náměstí Jiřího z Poděbrad. Praha 3 je rozhodně čtvrtí, která žije intenzivním kulturním a společenským životem. Mezi ně patří určitě nejen zdejší masopusty a pořádaná vinobraní, lákající každoročně desítky tisíc návštěvníků, ale také palác Akropolis, který je vnímán jako centrum kulturního dění. Praha 3 také poskytuje svým obyvatelům bohaté možnosti sportovního využití, a to buď aktivně ve sportovním areálu Pražačka, nebo pasivně ve FK Viktoria Žižkov, který je již od svého vzniku v roce 1903 bytostně spojen s touto pražskou čtvrtí. Tato městská část nabízí i celou řadu možností trávení volného času venku v přírodě. Mezi nejoblíbenější destinace pěších procházek patří Vrch svatého Kříže, Vítkov, park na Židovských pecích, nově zrenovovaná Rajská zahrada nebo park Parukářka.30 Obyvatelé Prahy 3 mají bohaté možnosti ke svým nákupům jak v obchodních centrech, malých pouličních prodejnách, tak na farmářských trzích. Velmi dobrá je i dostupnost služeb, jako je pošta, školy a zdravotnictví. Praha 3 má ideální polohu vůči centru a periferiím města, a to jak pro komerční, tak nekomerční využití. Hlavním benefitem je kombinace krátké vzdálenosti do centra včetně výborné dopravní dostupnosti, na druhou stranu přesto relativně klidná lokalita na odpočinek a relaxaci. Trh s nemovitostmi obecně V období posledních třech let patří Praha 3 mezi významně se rozvíjející lokality z hlediska trhu s nemovitostmi a další mnohem větší rozvoj ji pravděpodobně ještě čeká. Dosavadní trend je způsoben několika realizovanými developerskými projekty, které nabídly mnoho novostaveb s byty, jako jsou například Central Park Praha, Rezidence Žižkov, 30

Oficiální webové stránky Městské části Praha 3: O městské části. [online]. [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: http://www.praha3.cz/mestska-cast/o-mestske-casti/index.html

74

Rezidence Baranka, Residence Prokopova a mnoho dalších menších projektů, jako například byty Žerotínova. Praha 3 patří cenami svých nemovitostí mezi nejdražší tři městské části Prahy. Většina nemovitostí, zejména nekomerčních a novějších, získala za posledních pět let až několik desítek procent na své hodnotě. To ovšem neplatí pro novostavby po roce 2009, které v posledních dvou letech zaznamenávají spíše pokles až stagnaci své hodnoty. Zejména z důvodu vysoké prodejní ceny jich bývá kolem 30-40 % dlouhodobě neobsazených. Další projekty jsou přitom ve výstavbě. Co se týká nájmů obecně, ty se dlouhodobě drží na téměř stejné úrovni, vykazují jen mírný nárůst. V roce 2012 je očekávaná konstantní úroveň nájmů s výjimkou starších administrativních prostor a bytových novostaveb, kde se předpokládá mírný pokles z důvodu očekávaného nárůstu neobsazenosti. Vzhledem k aktuální situaci s neobsazeností novostaveb lze v dalších 2 letech očekávat stagnaci, nicméně po nasycení trhu pak vzhledem k již realizovaným projektům, ale i plánovaným dlouhodobým záměrům, lze do budoucna očekávat růst jejich hodnoty.

POZEMKY Stavební pozemky Průměrná cena stavebních pozemků se pohybuje poslední tři roky na úrovni kolem 10 – 12 tis. Kč za m2. Volné stavební pozemky k prodeji se v této městské části dlouhodobě až na občasné výjimky téměř nevyskytují. Výjimkou jsou stavební pozemky nabízené v rámci prodeje společně s nemovitostí nebo volné zahrady s možností budoucí výstavby v lokalitách s nízkou zástavbou ve vilových čtvrtích. Proluky S prolukami se lze v městské části Prahy 3 stále ještě setkat, méně s původními, více s prolukami vzniklými přestavbou starých objektů. Mezi původní využité proluky patří například nově realizovaný projekt Central Park Praha (ulice Ke Kapslovně, Pitterova, Malešická), jako projekty realizované ve vzniklých prolukách můžeme uvést například polyfunkční dům Eucon (ulice Chlumova / Štítného), nebo nejnovější Residence Prokopova (ulice Prokopova). Aktuálně se na území Prahy 3 nachází několik dalších proluk po bývalých činžovních domech. Více proluk patrně vznikne v budoucnu při revitalizaci Olšanské třídy v rámci plánované zástavby Nákladového nádraží Žižkov.

75

BUDOVY Byty Dochází ke vzrůstající poptávce zejména po starších bytech všech velikostí, zejména z důvodu nižší ceny a plánované vlastní výhodné rekonstrukce. Za posledních 5 let vzniklo v Praze 3 několik stovek nových bytů v rámci nově zastavěných ploch (Central Park Praha) a několik stovek nových bytů v rámci přestaveb (Residence Prokopova a další). Tento vývoj však nastavil vyšší nabídku oproti poptávce, v důsledku čehož je nyní kolem 35 % těchto nových bytů neobsazeno). Největší počet neobsazených bytů je v kategorii 2+kk a 2+1. Co se týká pronájmů, je neobsazenost v rámci městské části plošná, u nemovitostí k prodeji je neobsazenost patrná nejvíce u hlavních rušných ulic, především v oblasti ulice Koněvová. PRODEJNÍ CENY BYTŮ cenový interval / m2 40 000 - 55 000 Kč 55 000 - 65 000 Kč 65 000 - 75 000 Kč

stáří a kvalia starší - horší novější - lepší novostavby - nejlepší

ceny nájmů bytů dispozice

velikost m2

1+kk, 1+1 2+kk, 2+1 3+kk, 3+1 4+kk, 4+1

30 - 50 50 - 60 60 - 100 100 - 150

stav špatný 6 000 - 8 000 Kč 8 000 - 10 000 Kč 11 000 - 13 000 Kč --

orientační cena / měsíc stav dobrý 7 000 - 9 000 Kč 9 000 - 12 000 Kč 12 000 - 16 000 Kč 15 000 - 22 000 Kč

novostavba 9 000 - 11 000 Kč 10 000 - 15 000 Kč 17 000 - 25 000 Kč 22 000 - 30 000 Kč

V krátkodobém horizontu budou ceny bytů stagnovat, ve střednědobém až dlouhodobém horizontu lze očekávat jejich mírný růst mimo novostaveb, a to zejména ve střední kategorii – tedy u novějších nebo rekonstruovaných bytů. Rodinné domy Rodinné domy patří mezi typickou zástavbu Prahy 3, nejrozšířenější jsou především na východě této městské části. Vzhledem k dané lokalitě (téměř u samotného centra města), patří mezi jedny z nejdražších v Praze. Realitní trh s rodinnými domy a vilami na Praze 3 je poměrně živý. Prodejní ceny rodinných domů a vil se pohybují prakticky ve všech úrovních, a to cca od 7 do 30 mil. Kč dle stáří, stavu, velikosti a přesné lokalitě. Pronájmy rodinných domů se zde pohybují od 25 tis. Kč měsíčně od menších starších domů až po 100 tis. Kč měsíčně za velké luxusní vily. Nalezneme zde rodinné domy a vily jak z první republiky, tak

76

nové moderní. S předpokládanou vzrůstající životní úrovní lze předpokládat i budoucí vyšší poptávku po tomto typu nemovitostí. Objekty pro individuální rekreaci Ani objekty pro individuální rekreaci nejsou na Praze 3 výjimkou. V hojném počtu se nacházejí především severně od ulice Na Balkáně v rámci zahrádkářských osad. Realitní trh s nimi však téměř neexistuje, nabídky prodeje nebo pronájmu jsou spíše ojedinělé. Většina pozemků je navíc obecních a lze tedy pouze zakoupit (pronájmem) právo na jejich užívání. Odstupné za přenechání smlouvy na užívání takového pozemku včetně prodeje chatky odhadujeme kolem 300 až 500 tis. Kč, ke kterým je nutno připočítat nájemné za pozemek ve výši několik tisíc korun ročně. Administrativní prostory Administrativní prostory nejsou v porovnání s ostatními pražskými lokalitami příliš rozšířené, dlouhodobě však lze očekávat zvýšení jejich počtu i obsazenosti, zejména v souvislosti s plánovanou výstavbou nové čtvrti místo stávajícího Nákladového nádraží. Aktuálně zde nabídka výrazně převyšuje poptávku, a to zejména v pronájmech. Ceny pronájmů se zde pohybují v průměru mezi 120 až 160 Kč za m2 měsíčně. Průmyslové objekty Větší průmyslové areály se v této městské části nevyskytují. Nalezneme zde ale průmyslové prostory menšího charakteru (menší výrobní a skladové haly), například ve stávajících dvorních traktech. Nejvíce rozšířené jsou velmi malé výrobní prostory živnostenského typu. Ceny pronájmů se pohybují v průměru kolem 150 Kč za m2 měsíčně, což je dáno především menší rozlohou nabízených nemovitostí. Průmyslové objekty k prodeji se vyskytují naprosto ojediněle. V odvětví převažuje průmysl papírenský (vydavatelství, tisk, polygrafie), strojírenský a elektrotechnický. Prodejní prostory Prodejní prostory zejména menšího charakteru (kolem 100 m2) jsou zde velmi rozšířené a populární. Hojně se obchoduje s prodeji i pronájmy. Průměrná prodejní cena činí cca 40 tis. Kč za m2. U ceny pronájmů je výrazný rozdíl dle umístění prostor – na rušných komunikacích se pohybuje kolem 350 Kč / m2 měsíčně, v méně rušných ulicích pak kolem 200 Kč / m2 měsíčně. Pro Prahu 3 jsou typické spíše prodejní prostory nabízející zboží (potraviny, nábytek, módní doplňky), nabídka služeb jako jsou například cestovní kanceláře nebo telekomunikace není příliš široká, vyjma kosmetiky a kadeřnictví.

77

VÝHLED A PERPEKTIVA V krátkodobém až střednědobém horizontu nelze očekávat výrazné cenové změny plošně, bude docházet pouze k mírnému nárůstu cen, zejména u vybraných typů nemovitostí – například prodejní ceny u starších rekonstruovaných bytových jednotek nebo růst průměrné ceny pronájmu v důsledku deregulace nájemného. Zpomalení dosavadního trendu má na svědomí jednak ekonomická krize a také širší výstavba v posledních letech, v důsledku čehož došlo k převýšení nabídky nad poptávkou. Z dlouhodobého hlediska však bude k výraznějšímu růstu cen docházet. To zapříčiní zejména další plánované projekty, které budou pro tuto městskou část znamenat širší rozvoj a další zatraktivnění lokality. Tím nejhlavnějším a nejvíce diskutovaným projektem je revitalizace brownfieldu na území Nákladového nádraží Žižkov, kde by měla do budoucna vzniknout nová jedinečná čtvrť s obchody, administrativními prostory a byty, které má propojit nově plánovaná třída napojená na Olšanskou ulici. V současné době dosud není o budoucnosti Nákladového nádraží rozhodnuto, diskutují se různé urbanistické studie, nicméně budoucí revitalizace je pravděpodobně jen otázkou času. Očekávaná investice do tohoto projektu je ve výši kolem 13 miliard korun a dokončena by mohla být v horizontu 15 let. Krom toho je v plánu do konce roku 2013 realizace výstavby dalších rezidenčních novostaveb v rámci projektu Central Plaza u ulice Olšanská, který má nabídnout několik set nových bytů. V souvislosti s tímto rozvojem se stále častěji hovoří o možném zpřístupnění Žižkova nově plánovanou trasou metra D, ovšem realizace je velmi vzdáleného charakteru (20-40 let). Veškeré tyto dlouhodobé projekty znamenají pro Žižkov do budoucna významný rozvoj v sektoru služeb i bydlení. Dalšími plánovanými projekty, které mají být přínosem nejen pro residenty, jsou například zpřístupnění Vítkova lávkou vedoucí od parku Parukářka přes Koněvovu ulici a nová cyklostezka místo turnovské tratě. Prahu 3 lze rozhodně doporučit jako vhodnou investici z dlouhodobějšího hlediska.

78

Příloha č. 1

79

Závěr 7.1. Závěr k teoretické části V teoretické části jsme se zabývali problematikou oceňování výnosovou metodou s důrazem na vývoj změn v poslední dekádě tohoto století a souvisejícími vnějšími vlivy působící na tržní hodnotu. Lze konstatovat, že v jednadvacátém století došlo v naší zemi k mnoho událostem (pozitivním i negativním), které sice přímo neovlivnily základní procesy provádění oceňování, nicméně díky nutnému zohlednění nových působících faktorů změnily některé dílčí postupy a obecný pohled na tržní hodnotu majetku. Mezi pozitivní události můžeme označit úpravy v metodikách oceňování, které nám umožňují přesněji reagovat na odlišnosti posuzovaného majetku a vedou tak k přesnější indikaci tržní hodnoty. Nutno však dodat, že oceňování podle cenového předpisu nemůžeme nikdy pokládat za plnohodnotný způsob nalezení skutečné tržní hodnoty, neboť tímto způsobem nelze zcela zohlednit specifika (klady i zápory) dané nemovitosti. Za negativní události ovlivňující tržní hodnotu můžeme naopak označit stávající nepříznivou ekonomickou situaci, legislativní změny a klimatické podmínky. Ekonomická situace souvisí především s inflací (tedy časovou hodnotou peněz), s vývojem nabídky a poptávky a v konečném důsledku také s mírou kapitalizace používané při oceňování výnosovou metodou. Legislativní novinky přinesly řadu změn, které ovlivní tržní hodnotu nejen plošně (například plánované zavádění energetických štítků), ale také lokálně (úprava koeficientů pro placení daní z nemovitostí v rukou obcí). Změny klimatických podmínek v podobě četnějších a více devastujících záplav ovlivnily hodnotu nemovitostí nejen přímo v záplavových územích, ale i nepřímo v podobě zvýšení provozních nákladů na zajištění nemovitostí (ceny pojistného, výstavba protipovodňových zábran, apod.). Byť tyto negativní vlivy mohou hodnotu majetku snižovat, zřejmě přispějí k aplikaci mnohem sofistikovanějších způsobů při indikaci tržní hodnoty majetku, která se tak bude opět o něco více blížit skutečné tržní ceně. Odhadci dnes tedy musí u posuzované nemovitosti mnohem důrazněji zkoumat nejen širší souvislosti a faktory lokálního charakteru, a to nejen s ohledem na ekonomické, legislativní nebo klimatické podmínky, ale také rozvíjející se trh v daném segmentu trhu s nemovitostmi. Co se týká obecné změny pohledu na tržní hodnotu, tu bychom mohli

80

charakterizovat jako větší důraz ze strany účastníků trhu na budoucí prospěch z nemovitosti, ať už formou výnosů anebo zvláštní obliby pro uspokojení svých osobních potřeb.

7.2. Závěr k praktické části V praktické části jsme provedli dvě ocenění nemovitého majetku. Pro finální indikaci tržní hodnoty majetků jsme provedli kontribuční analýzu. Jelikož však jednotlivé metody podaly odlišné výsledky a při zpětné kontrole oceňovacího procesu nebyla zjištěna žádná chyba, nabídneme zde možné vysvětlení těchto rozdílů, a to zejména pro ocenění polyfunkčního domu. U ocenění bytové jednotky byla výsledná hodnota zjištěná porovnávací metodou indikována ve výši 6,8 mil Kč a výnosovou metodou ve výši 4,7 mil. Kč. Tento rozdíl je pro nemovitost určenou primárně k účelu bydlení v obvyklé výši a je zapříčiněn realizací po stavební, technické a kvalitativní stránce takovým způsobem, aby došlo zejména k naplnění očekávaného standardu bydlení a uspokojení životních potřeb bez ohledu na možnou ziskovost z investice do bytové jednotky. U ocenění polyfunkčního domu jsme však získali velmi rozdílné hodnoty. Výrazně se lišil výsledek metody výnosové oproti téměř shodným výsledkům dle metody porovnávací a nákladové. Výnosovou metodou byla indikována hodnota majetku ve výši 14,6 mil. Kč, porovnávací 22,9 mil. Kč a nákladovou 22,0 mil. Kč. Na první pohled by tyto výsledky mohly vypovídat, že nemovitost není využívána v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím. Tato skutečnost sice byla při analýze zjištěna, nicméně ocenění bylo provedeno za předpokládaného budoucího využití v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím. Je-li splněna tato podmínka, pak by u komerční nemovitosti, jejímž hlavním účelem je generování zisku, nemělo k takovému velkému rozdílu standardně dojít. Při bližším zkoumání byly jako důvody uvedeného rozdílu zjištěny následující faktory: 1. Polyfunkční dům obsahuje i tři bytové jednotky, u kterých (jak jsme uvedli výše) obvykle dochází k rozdílu mezi reálnou tržní cenou a tržní hodnotou indikovanou výnosovým způsobem. Tyto bytové jednotky mají vzhledem ke svým předpokládaným výnosům podíl na tržní hodnotě indikované výnosovým způsobem ve výši 30 %. Tento nemalý podíl tedy významně ovlivňuje celkovou hodnotu získanou výnosovým způsobem. 2. Jedná se o novostavbu, pro které je typická vyšší hodnota dle porovnávacího i nákladového způsobu oproti výnosovému způsobu. 81

3. Jedná se o velmi kvalitní objekt co do stavebně-technického provedení, tak vybavení. Vzhledem k dosud realizovaným i budoucím předpokládaným výnosům se jeví spíše jako zbytečně nadstandardní. 4. Jak potvrdili sami majitelé, objekt je sice primárně určen ke generování výnosů, nicméně má pro majitele další jiné výhody, které bychom označili za hodnotu zvláštní obliby. I přes zohlednění váhy podílu bytových jednotek a skutečnosti, že se jedná o novostavbu, bude rozdíl dle našeho odborného odhadu stále činit kolem 3-4 mil. Kč. Ten je zapříčiněn nadstandardním stavebně technickým provedením a vybavením bez ohledu na výnosový potenciál. Na základě výše uvedených skutečností lze všem budoucím investorům do výstavby komerčních nemovitostí jen doporučit, aby si před zahájením výstavby nechali odborně zpracovat a posoudit vhodnou výši investiční hodnoty. V případě polyfunkčního domu v Měchenicích se tak nestalo, což sice objektu nijak neubere na své atraktivitě (naopak), ale při případném prodeji přijde původní investor pravděpodobně o část svých vynaložených prostředků, jejichž výši může pozitivně ovlivnit zřejmě již jen případný goodwill nemovitosti.

7.3. Závěr k analýze lokálního trhu Městská část Praha 3 patří mezi nejatraktivnější, ale zároveň cenově nejdražší městské části Prahy. Na cenovém žebříčku se drží na třetím místě za Prahou 1 a 2. Současná stagnace cen v důsledku ekonomické krize a mnoha realizovaných developerských projektů rezidenčních nemovitostí sice zapříčinila vyšší nabídku nad poptávkou, přesto lze tuto městskou část doporučit pro případnou budoucí investici. Spolu s dalším rozvojem zde lze totiž z dlouhodobého hlediska očekávat další růst cen nemovitostí. Jako konkrétně směrovanou investici při nákupu bytu do osobního vlastnictví je možné doporučit buď starší byt o velikosti 2+kk před rekonstrukcí nebo půdní prostory určené k rekonstrukci a stavbě bytu.

V závěru práce byly sumarizovány veškeré souvislosti pro získání reálné představy ohledně zhodnocení přínosu, aplikovatelnosti a rizik ve vztahu k výnosové metodě. Cíl práce lze proto považovat za splněný.

82

Definice pojmů31 Brownfield - urbanistický termín označující opuštěná území s rozpadajícími se obytnými budovami, nevyužívané dopravní stavby a nefunkční průmyslové zóny. Cenová argumentace – doložení indikované tržní hodnoty fakty, čísly a postupy. Černá stavba – stavba na pozemku realizovaná v rozporu s územním rozhodnutím. Diskontní míra - Výnosová míra, kterou jsou diskontovány (přepočítány) budoucí výnosy v jednotlivých obdobích na současnou hodnotu investice. Diskontování - matematický postup, kdy jsou diskontovány (přepočítány a sečteny) budoucí výnosy v jednotlivých obdobích na současnou hodnotu investice s použitím diskontní míry. Efektivní hrubý výnos – potenciální hrubý výnos ponížený o výpadky z nájemného. Eroze podniku – jinými slovy snižování hodnoty majetku podniku. Goodwillem, badwill – míra obliby dané nemovitosti na základě zkušeností a pověsti, může mít pozitivní podobu (goodwill) nebo negativní podobu (badwill). Investiční hodnota - hodnota investice pro specifického investora, která vychází z jeho investičních požadavků. Investiční hodnota odráží subjektivní vztah mezi specifickým investorem a danou investicí. Kapitalizační míra – míra vyjadřující poměr mezi jediným očekávaným (ročním) výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Kapitalizace – transformační proces indikující výnosovou hodnotu na základě jediného reprezentativního výnosu za použití kapitalizační míry. Kontribuční analýza - přispění jednotlivých metod k celkovému výsledku (je závěrečnou analýzou při hledání tržní hodnoty). Komparace – obecně vzájemné porovnání dvou a více různých vzorků. Očekávané provozní náklady – předpokládané provozní náklady s ohledem na účel prováděného ocenění. Potenciální hrubý výnos – celkové příjmy ze všech pronajímaných ploch při 100% využití. Regulované nájemné – speciální výše nájemného regulované státem. Reverzní výnos – výnos z prodeje nemovitosti v závěru zvoleného časového úseku. Reziduální hodnota – jinými slovy zbytková hodnota. Smluvního nájemné – nájemné stanovené smluvně mezi pronajímatelem a nájemcem. Transformace – jinými slovy proces proměny. Tržní hodnota – jedná se o hodnotu, které je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a daných podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím. Jedná se o odhad, který je reprezentován přibližným číslem nebo určitým intervalem rozpětí. Tržní cena – neboli kupní cena je pevná částka, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tržní nájemné – nájemné, kterého je možné běžně na trhu dosáhnout za daný typ nemovitosti, v daném čase, místě a segmentu trhu. Vykazované provozní náklady – náklady převzaté z dosavadní fakturace. Výnosová hodnota - současná hodnota celkového příjmu, který je majetek schopen po dobu své životnosti vygenerovat.

31

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-9021093-7. Wikipedie: Otevřená encyklopedie [online]. [cit. 2012-04-29]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Hlavni_strana

83

Seznam použité literatury Tištěné monografie: 1. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 2. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 75 s. ISBN 978-80-7265-101. 3. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-902-1093-7. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2 (BROž.) 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2. Elektronické články a weby: 1. KOHOUTOVÁ, Zuzana. IDNES.cz / Finance: Přiznání k dani z nemovitosti za rok 2012 musíte podat do konce ledna. [online]. [cit. 2012-04-21]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/priznani-k-dani-z-nemovitosti-za-rok-2012-musite-podat-do-konceledna-10p-/p_dane.aspx?c=A120119_105713_p_dane_zuk 2. NOVOTNÝ, Pavel P. a Ondřej ČERNÝ. Po konci deregulace hrozí růst nájmů bez pravidel. In: [online]. [cit. 2012-03-30]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/po-konci-deregulacehrozi-rust-najmu-bez-pravidel-f7s-/ekonomika.aspx?c=A100912_214847_ekonomika_iky 3. VLKOVÁ, Jitka. IDNES.cz / Ekonomika: Obce řeší výpadek příjmů vyšší daní z nemovitosti. [online]. [cit. 2012-04-21]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/obce-resi-vypadek-prijmuvyssi-dani-z-nemovitosti-fsa-/ekonomika.aspx?c=A120111_194700_ekonomika_abr 4. ČTK, IDNES.CZ. IDNES.cz / Ekonomika: Sněmovna dala zelenou energetickým štítkům pro budovy. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/snemovna-dalazelenou-energetickym-stitkum-pro-budovy-pgx/ekonomika.aspx?c=A120313_184437_domaci_ert 5. ČTK, VEM. IDNES.cz / Ekonomika: Vláda chce na budovách energetické štítky, vyjdou až na desetitisíce. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/vlada-chcena-budovach-energeticke-stitky-vyjdou-az-na-desetitisice-1pa/ekonomika.aspx?c=A120229_134532_ekonomika_vem 6. Měchenice [online]. [cit. 2012-04-01]. Dostupné z: http://www.mechenice.cz/ 7. Oficiální webové stránky Městské části Praha 3: O městské části. [online]. [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: http://www.praha3.cz/mestska-cast/o-mestske-casti/index.html 8. Wikipedie: Otevřená encyklopedie [online]. [cit. 2012-04-29]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Hlavni_strana

84

Moderní aplikace výnosové metody v oceňování

Recommend Documents