BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN. Sektor ritel merupakan salah satu penopang pertumbuhan ekonomi nasional

BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Analisa Makro Ekonomi Sektor ritel merupakan salah satu penopang pertumbuhan ekonomi nasional dewasa ini. Jumlah populasi yang begitu besar diiringi dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang cepat akan membuat sektor dan industri ritel nasional tumbuh dengan cepat. Disaat krisis global yang menerpa ekonomi dunia dan nasional saat ini, sektor ritel dipercaya masih akan menjadi sektor yang menjanjikan dan menarik bagi para investor baik dari dalam negeri maupun luar negeri.

4.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Dunia Krisis subprime mortgage pada pertengahan tahun 2007 yang terjadi di negeri Paman Sam telah memicu krisis ekonomi global. Puncaknya, pada September 2008 beberapa lembaga finansial raksasa dunia seperti Bearn Stern dan Lehman Brothers mengumumkan kebangkrutannya. Selain di Amerika Serikat, krisis juga terjadi di kawasan Eropa. Di Inggris lembaga pembiayaan sekaliber Northern Rock juga diambang kebangkrutan dan memaksa pemerintah Inggris untuk melakukan financial rescue senilai ₤ 28 miliar. Limbungnya nama – nama besar dalam industri finansial dunia tersebut telah menimbulkan kepanikan luar biasa dikalangan investor, yang membuat indeks bursa Dow Jones merosot tajam. Jika pada awal 2008, indeks Dow Jones berada pada level 13.056 maka pada 28 Oktober 2008 akibat tidak bergairahnya pasar, indeks Dow

Univeristas Indonesia Analisis nilai..., Rio Wicaksono, FE UI, 2009

45

Jones terjerembab ke level 8.175 atau terkoreksi 37%. Hal yang sama juga menimpa indeks Nasdaq yang pada awal 2008 masih pada kisaran 2.600 pada 24 Oktober 2008 merosot tajam hingga 1.552 atau terkoreksi 40%. Hal yang sama juga terjadi di Jepang, indeks Nikkei yang pada awal tahun berada di level 14.600 merosot ke level 7.621 pada 28 Oktober 2008 terkoreksi 47%. Demikian juga indeks Hang Seng, Hongkong turun dari 27.500 ke level 12.380 atau anjlok 55%. Kedepannya prospek ekonomi Amerika Serikat tetap akan dihadapkan pada krisis keuangan yang menderanya ditahun 2007. Situasi ini diperkirakan belum akan cepat pulih. Ekonomi Amerika diperkirakan hanya akan tumbuh sebesar 1,2%. Amerika juga tetap menghadapi masalah klasiknya sejak tahun 2000, yaitu defisit ganda yakni defisit neraca perdagangan khususnya dengan China dan defisit APBN akibat beban pembiayaan social security.

4.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Nasional Kondisi perekonomian Indonesia mulai mengalami pertumbuhan yang cukup baik sejak krisis ekonomi ditahun 1997/ 1998 terutama dalam periode tahun 2004 2008. Akselerasi pertumbuhan ini didukung pula dengan makin seimbangnya sumber pertumbuhan ekonomi dimana investasi makin penting peranannya dan konsumsi masyarakat tetap terjaga tinggi tingkat pertumbuhannya.

Universitas Indonesia

Analisis nilai..., Rio Wicaksono, FE UI, 2009

46

Gambar 4.1 Akselerasi Laju Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Ak s eleras i Laju Pertum buhan Ek o no m i Ses udah Kris is Ek o no m i 10 8

7.2 7.6 5.4

6

6.0

6.6

4.5

4

Total

2

Non Migas

0 -2

1990-1996

1997-1999

2000-2004

2005-2008

-2.9 -3.1

-4

Sumber: http://www.ekon.go.id

Perekonomian Indonesia ditahun 2007 diwarnai dengan berbagai kejutan yang ditandai dengan tingkat pertumbuhan tahunan sebesar 6% pada kuartal pertama hingga mencapai 6,32% pada akhir tahun fiskal 2007 atau 5,5% dibandingkan yang dibukukan pada tahun fiskal 2006. Pesatnya pertumbuhan ini disebabkan oleh peningkatan permintaan domestik yang trennya akan terus berlanjut ditahun – tahun mendatang. Sampai saat ini permintaan domestik merupakan motor penggerak perekonomian nasional. Kebijakan pelonggaran moneter dikuartal sebelumnya dan kenaikan gaji bagi pegawai negeri dan penciptaan lapangan kerja pada tahun 2007 tentunya merupakan dan akan menjadi penggerak utama bagi tingginya laju konsumsi masyarakat. BPS mencatat tingkat pengangguran telah menurun pada level 9,1% pada tahun 2007 dari posisi 10,3% pada tahun 2006 karena tingginya penyerapan kerja di Universitas Indonesia


47

sektor konstruksi dan perdagangan. Kenaikan di sektor ritel dan barang konsumsi juga mencatat perkembangan yang cukup baik. Aktivitas pembelanjaan konsumen memanfaatkan penguatan di pasar buruh dan tingginya jumlah kiriman uang oleh tenaga kerja Indonesia di luar negeri. Secara umum, perkembangan dan pertumbuhan ekonomi Indonesia cukup baik. Tabel dibawah ini menunjukkan perkembangan beberapa indikator ekonomi negara Asia sejak krisis ekonomi tahun 1998 dimana Laju pertumbuhan ekonomi Indonesia adalah salah satu yang terbaik di Asia khususnya dalam periode 2005 – 2008.

Tabel 4.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi, Inflasi, Utang Luar Negeri dan Tingkat Pengangguran Terhadap PDB untuk Utang Luar Negeri

Laju Pertumbuhan Ekonomi 199820052004 2007 2008 1.5 5.8 6.2 5 5 4.5 5.6 6 5.7 5.9 4.8 2.7

Utang Luar Negeri

Inflasi

1998 Indonesia 58.4 Thailand 8.1 Malaysia 5.2 Filipina 9.3 Korea Selatan 6.1 5 4.1 7.7 Sumber: IMF International Financial Statistics

Tingkat Pengangguran

2008 11 3 4.3 4.5

2002 64.9 48.8 48.4 69.8

2008 30.7 29.9 31.3 45.4

2000 8.3 2.4 3.5 11.2

2008 8.3 1.4 3.3 7.3

3

25.8

39.4

4.4

3.5

Namun dengan kondisi ekonomi global yang tertekan dan penuh ketidakpastian menyebabkan prakiraan keadaan ekonomi khususnya dalam jangka pendek menjadi jauh lebih sulit. Bank Indonesia melaporkan bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia Universitas Indonesia


48

tahun 2008 mencapai 6,1% sedangkan proyeksi pertumbuhan ekonomi untuk tahun 2009 hanya mencapai 4,8%. Untuk mengantisipasi dampak krisis keuangan global pemerintah perlu melakukan respon yang cepat bukan hanya untuk meredam dampak krisis global tapi juga mempersiapkan fondasi yang kuat untuk mempercepat laju pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dalam jangka mengenah dan panjang.

4.1.3 Inflasi Dalam tahun 2008, dampak kebijakan pemerintah menaikkan harga BBM pada pertengahan tahun 2008 mengakibatkan inflasi tahunan 2008 mencapai 11,1%. Namun seiring dengan menurunnya harga minyak mentah dunia dipasaran internasional membuat pemerintah kembali menurunkan harga BBM 2 kali sejak Desember 2008. Namun dengan melihat perkembangan situasi ekonomi global yang tidak menentu dimana kurs Rupiah terhadap Dollar terus melemah, inflasi masih meupakan ancaman bagi para pelaku bisnis di Indonesia. Namun banyak pihak memperkirakan laju inflasi untuk tahun 2009 diperkirakan akan turun menjadi sebesar 6,8%. Begitu juga untuk tahun 2010 sampai 2011. Hal ini disebabkan oleh melemahnya ekonomi dunia akibat krisis global yang akhirnya akan mengakibatkan turunnya permintaan domestik terhadap barang dan jasa secara umum. Penurunan harga BBM pada awal tahun 2009 juga berdampak secara langsung terhadap turunnya inflasi. Untuk selanjutnya dengan koordinasi kebijakan fiskal, moneter dan sektor riil yang terpadu diharapkan akan menjaga keseimbangan moneter dan terkendalinya laju inflasi. Universitas Indonesia


49

4.1.4 Nilai Tukar Rupiah Penurunan nilai tukar Rupiah terhadap mata uang asing khususnya Dollar Amerika tentunya akan memberikan pengaruh negatif terhadap beberapa perusahaan di industri ritel khususnya terhadap perusahaan – perusahaan yang melakukan impor barang – barang dari luar negeri. Hal ini disebabkan oleh karena pendapatan dari perusahaan – perusahaan ritel tersebut adalah Rupiah sehingga pelemahan nilai tukar Rupiah terhadap Dollar ini akan meningkatkan biaya modal atau harga pokok penjualan perusahaan. Krisis keuangan yang terjadi di Amerika Serikat telah menyebabkan ketatnya likuiditas khususnya untuk mata uang Dollar di banyak negara termasuk Indonesia. Sebagai negara yang mengandalkan capital inflow Indonesia cukup rentan dengan isu pembalikan modal. Terlebih banyak dana yang ditempatkan dalam pasar uang yang berbentuk portofolio sehingga menjadi dana panas yang mudah keluar atau berbalik arah jika terdapat isu – isu negatif baik di Indonesia maupun dikawasan lain. Disaat yang sama, baik pemerintah dan dunia usaha memerlukan dollar dalam jumlah yang cukup signifikan untuk membayar kewajiban atau hutangnya. Hal ini mengakibatkan langkanya mata uang dollar di dalam negeri dan akhirnya menekan nilai tukar Rupiah terhadap Dollar Amerika. Pada akhir tahun 2008, Dollar Amerika menguat tajam terhadap Rupiah sebesar hampir 25% menjadi dikisaran Rp. 11.500. Dalam jangka pendek nilai tukar Rupiah ini masih sulit untuk diprediksi seiring dengan masih akan berlanjutnya efek dari krisis ekonomi global. Universitas Indonesia


50

4.1.5 Suku Bunga Tingkat suku bunga BI rate merupakan indikator utama tingkat suku bunga di Indonesia. Seiring dengan membaiknya prospek ekonomi di tahun 2007 Bank Indonesia secara bertahap menurunkan BI rate hingga mencapai 8%. Penurunan tersebut juga diikuti dengan penurunan suku bunga pasar, termasuk suku bunga simpanan dan suku bunga kredit. Namun pada awal tahun sampai kuartal ketiga tahun 2008 BI kembali menaikkan BI rate secara bertahap hingga mencapai 9,5%. Hal ini merupakan dampak dari kebijakan pemerintah yang menaikkan harga BBM akibat kenaikan harga minyak dunia yang pada gilirannya meningkatkan inflasi. Pada kuartal ke-4 tahun 2008, kinerja perekonomian Indonesia ditandai dengan mulai terasanya dampak dari krisis ekonomi global pada perekonomian nasional. Berlanjutnya pelemahan ekonomi global dan turunnya harga – harga komoditi telah menekan ekspor Indonesia yang pada akhirnya berdampak pada menurunnya kinerja neraca pembayaran dan nilai tukar. Di pasar keuangan, krisis keuangan global telah menyebabkan gejolak di pasar uang, pasar valas, dan pasar obligasi. Namun disisi lain, melemahnya harga komoditas dunia serta melambatnya permintaan mendorong turunnya tekanan inflasi. Kedepan, pada tahun 2009 hingga 2010 prospek pertumbuhan ekonomi yang perkirakan akan terus menurun sehingga diperkirakan mencapai

4,8%.

Dengan

mempertimbangkan

perkembangan

dan

prospek

perekonomian tersebut Bank Indonesia memutuskan untuk menurunkan BI rate menjadi sebesar 8,75%. Untuk tahun 2009 seiring dengan potensi penurunan inflasi Universitas Indonesia


51

yang diperkirakan akan terus terjadi maka BI rate berpotensi akan kembali di turunkan oleh Bank Indonesia yang diharapkan akan diikuti oleh turunnya bunga kredit pinjaman sehingga memberikan stimulus bagi perekonomian khususnya sektor ril. Berikut adalah beberapa indikator kinerja ekonomi Indonesia sejak tahun 2002 serta proyeksi tahun 2008 sampai 2010:



52

Tabel 4.2 Tabel Indikator dan Proyeksi Makro Ekonomi Indonesia 2002 – 2010F 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009F

2010F

National Account Real GDP (% yoy)

4.3

4.8

5.1

5.7

5.5

6.3

6.1

4.8

5.1

Domestic Demand (% yoy)

4.1

3.3

8.0

5.0

4.5

6.0

6.0

4.5

5.9

Real Consumption: Private (% yoy)

3.8

3.9

5.0

4.0

3.2

5.0

5.0

4.6

4.5

Real Gross Fixed Capital Formation (% yoy)

4.7

0.6

14.7

10.8

2.9

9.2

10.5

4.2

8.4

GDP (U$ bn) - nominal

197

235

256

285

364

433

479

467

536

GDP per capita (U$) - nominal

933

1,100

1,100

1,298

1,641

1,925

2,103

2,025

2,291

Exports (% yoy US$) - Merchandise

1.5

6.8

17.2

19.7

17.3

13.1

22.0

(4.1)

7.0

Imports (% yoy US$) - Merchandise

1.1

4.0

42.9

24.0

6.7

21.8

40.7

(5.9)

6.0

25.9

28.5

25.1

28.0

39.6

39.8

23.9

25.2

28.0

4.0

3.5

1.2

0.3

2.6

0.4

(0.1)

(0.2)

0.5

External Debt (% of GDP)

66.8

57.6

53.6

45.9

35.3

31.6

30.7

31.9

27.8

International Reserve (U$ bn)

32.0

36.3

36.3

34.7

42.6

56.0

51.0

48.1

53.0

Import Cover (months)

12.3

13.4

9.4

7.2

8.4

9.0

5.8

5.9

6.1

Rp/ U$ (period average)

9,261

8,571

8,985

9,751

9,167

9,139

9,678

11,081

10,812

Rp/ U$ (year end)

8,940

8,465

9,290

9,830

9,020

9,400

10,950

11,302

11,000

BI Rate (% period average)

14.6

10.0

7.4

9.2

11.9

8.6

8.7

8.1

7.9

BI rate (% year end)

12.9

8.3

7.4

12.8

9.8

8.0

9.3

8.0

7.8

Headline Inflation (% yoy)

10.0

5.2

6.4

17.1

6.6

6.6

11.1

6.8

6.7

Fiscal Balance (% of GDP)

(0.9)

(1.8)

(1.2)

(0.9)

(1.1)

(1.3)

(0.1)

(1.3)

(1.4)

External Sector

Trade Balance (U$ bn) Current Account (% of GDP)

Other

S&P's Rating FCY

CCC+

B

B+

B+

BB-

BB-

BB-

BB-

BB-

S&P's Rating LCY

B-

B+

BB

BB

BB+

BB+

BB+

BB+

BB+

Sumber: CEIC, Mandiri Sekuritas



53

4.2 Analisis Industri Jumlah pengusaha ataupun perusahaan di industri ritel outlet di Indonesia diperkirakan mencapai lebih dari 1,75 juta pe-ritel yang merupakan kedua terbesar di Asia Pasifik setelah China (3,2 juta). Jumlah ini termasuk usaha ritel modern maupun usaha ritel tradisional. Asosiasi Pengusaha Ritel Indonesia (Aprindo) mengestimasikan total penjualan ritel tahun 2007 mencapai Rp. 300 triliun. Dari total seluruh usaha ritel yang ada di Indonesia, 63% nya merupakan usaha ritel tradisional yang disebut juga sebagai wet markets. Sedangkan total usaha ritel modern di Indonesia diperkirakan hanya sebesar 11%. Namun tingkat pertumbuhan usaha ritel modern ini pertumbuhannya telah melebihi usaha ritel tradisional. Gambar 4.2 Jumlah Pengeluaran Berdasarkan Status Ekonomi



54

Berdasarkan riset yang dilakukan AC Nielsen pada tahun 2007 rata – rata tingkat pengeluaran masyarakat Indonesia terutama di 9 kota besar mengalami peningkatan sebesar 13% dimana pertumbuhan yang tertinggi adalah masyarakat dengan pengeluaran Rp. 3 juta keatas perbulan yang mencapai 50%. Segmen masyarakat ini beserta segmen ekonomi menengah keatas lainnya merupakan target market dari PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk sejak perusahaan didirikan. Segmen pasar ini relatif lebih tahan terhadap goncangan inflasi ataupun goncangan ekonomi secara umum dibandingkan dengan segmen pasar menengah kebawah. Pada tahun 2005 dimana inflasi tercatat mencapai 17,1% dan suku bunga rata – rata BI rate mencapai 12,8% perusahaan tetap mencatat pertumbuhan penjualan yang cukup baik yaitu sebesar 24,6% dibandingkan tahun sebelumnya. Disamping itu segmen pasar ini juga memiliki akses terhadap kredit seperti kartu kredit dan pembiayaan konsumen lainnya (consumer financing).

4.2.1 Analisis Porter 5 Forces Persaingan Sesama Perusahaan Dalam Industri Dalam industri ritel modern terdapat beberapa perusahaan antara lain: PT. Matahari Putra Prima, Tbk, PT. Ramayana Lestari Sentosa, Tbk, PT. Metropolitan Retailmart, Alatief Corporation dan sebagainya. Dalam hal ini persaingan yang terjadi dibagi berdasarkan konsep ritel dan target pasarnya. Untuk sektor department store, pesaing perusahaan yang memiliki target pasar yang sama yaitu segmen mengenah keatas adalah Metro Department Store dan Centro Department Universitas Indonesia


55

Store. Keduanya bersaing dengan unit bisnis milik perusahaan yaitu SOGO Dept Store. Untuk segmen yang lebih tinggi yaitu Debenhams, SEIBU dan Harvey Nichols perusahaan tidak memiliki pesaing yang berarti. Untuk segmen kelas menengah unit bisnis perusahaan JAVA bersaing dengan Matahari, Pasaraya dan Ramayana. Untuk segmen ini JAVA berada dibawah para peritel raksasa tersebut dari segi volume penjualan. Namun bagi perusahaan dikembangkannya JAVA memiliki tujuan yang cukup strategis yaitu melengkapi layanan perusahaan disegmen menengah dan berusaha mengambil pangsa pasar disegmen tersebut sementara perusahaan tetap fokus menggarap segmen kelas atas. Pada sektor specialty store secara umum perusahaan menguasai sektor ini mulai dari fashion, mainan anak – anak, dan sektor sports. Untuk sektor food & beverage, perusahaan merupakan pemimpin pada segmen cafe yaitu Starbucks Coffee yang sampai saat ini telah memiliki 68 outlet diseluruh Indonesia. Ancaman Pendatang Baru Hambatan untuk masuk di industri ritel Indonesia relatif kecil terutama bagi pemain baru yang siap secara modal dan konsep. Jika pemain baru atau pemain yang sudah ada dalam industri ini berhasil membangun dan mengembangkan bisnis model yang lebih dapat diterima di pasar, maka pangsa pasar yang dimiliki oleh perusahaan tentunya akan menurun. Ancaman Produk Substitusi Produk – produk yang dimiliki dan dijual oleh perusahaan merupakan produk yang relatif berharga mahal dibandingkan dengan produk – produk kompetitor. Universitas Indonesia


56

Sehingga jika daya beli masyarakat turun kecenderungan para konsumen untuk beralih ke produk substitusi cukup besar. Kemampuan Tawar Menawar Pemasok Hampir semua produk yang dijual oleh perusahaan merupakan produk licensing dan franchising yang berasal dari luar negeri. Dimana produk yang dijual tersebut memiliki standar kualitas yang telah ditentukan oleh principal masing – masing produk. Principal ini merupakan pemilik merek yang memberikan hak eksklusif kepada perusahaan untuk menjual, mendistribusikan atau memproduksi produk – produk yang dimilikinya. Dalam hal ini posisi principal atau pemasok secara umum lebih kuat dibandingkan perusahaan. Oleh karenanya perlu dijalin hubungan jangka panjang yang baik dengan para principal dan pemasok tersebut. Kemampuan Tawar Menawar Pembeli Secara umum semua produk yang di jual dan di produksi oleh perusahaan merupakan produk yang umum. Beragam merek berbeda dengan kualitas dan harga yang berbeda di jual pasar yang merupakan competitive product bagi perusahaan. Sehingga para konsumen dapat memilih produk mana yang akan mereka beli atau konsumsi. Dalam hal ini secara umum pembeli atau konsumen lebih memiliki posisi yang kuat dibanding perusahaan.



57

4.3 Analisis Faktor Internal 4.3.1 Aspek Fungsional Aspek Organisasi Struktur organisasi yang dimiliki oleh perusahaan adalah struktur multidivisional atau disebut juga M-form (Besanko, Dranove & Schaefer, 2004). Dalam struktur ini perusahaan dibagi menjadi beberapa divisi yang diberikan otonomi pengelolaan operasional dan dibantu oleh staf corporate yang memberikan informasi mengenai lingkungan bisnis eksternal dan internal yang sedang dan akan dihadapi perusahaan. Sedangkan dalam hal strategis tetap dipegang oleh manajemen perusahaan. Struktur multidivisional perusahaan terdiri dari beberapa unit bisnis yang dimiliki oleh perusahaan. Misalnya pengelolaan SOGO dikelola oleh PT. Panen Lestari Internusa. Debenhams dikelola oleh PT. Benua Hamparan Luas, dan Starbucks Coffee dikelola oleh PT. Sari Coffee Indonesia. Dalam hal operasional masing – masing perusahaan memiliki otoritasnya sendiri namun secara strategik dan organisasi perusahaan ini tetap dipimpin oleh manajemen MAP.

Aspek Distribusi dan Pemasaran Sejak tahun 2004 perusahaan telah melakukan outsourcing pada fungsi distribusi dan logistik mereka kepada PT. Exel Indonesia, sebuah perusahaan logistik yang memiliki reputasi internasional. Perusahaan inilah yang mengelola sistem supply chain MAP. Penggunaan pihak ketiga dalam sistem rantai suplai perusahaan Universitas Indonesia


58

dimaksudkan agar perusahaan dapat fokus kepada bisnis inti mereka yaitu mengembangkan gerai dan menambah merek – merek yang dipasarkan dan meningkatkan efisiensi operasional perusahaan antara lain memperbaiki siklus waktu pengiriman barang dari gudang kemasing – masing gerai yang berlokasi di Jawa maupun luar Jawa. Strategi pemasaran perusahaan dikembangkan sesuai dengan karakteristik produk yang dijual. Tujuan dari strategi marketing perusahaan adalah meningkatkan brand recognition dan market acceptance terhadap produk perusahaan. Untuk mendapatkan peningkatan pangsa pasar, perusahaan berusaha memaksimumkan brand exposure mereka dengan menjamin ketersediaan produk dan barang yang dijual dimasing – masing gerai. Konsep satu gerai satu produk yang dikembangkan perusahaan terhadap merek – merek premium mereka merupakan salah satu strategi marketing mereka dalam mengembangkan merek dan telah memberikan keunikan tersendiri. Dalam melakukan promosi, perusahaan menggunakan beberapa media promosi antara lain: -

Above the line advertising: Promosi dilakukan dengan media cetak seperti majalah fashion & lifestyle dan koran – koran nasional dan media elektronik seperti tv, radio serta billboard.

-

Below the line advertising: Promosi dilakukan didalam gerai dengan menggunakan display, event, fashion show termasuk pemberian hadiah atau paket promosi lainnya misalnya dengan bekerjasama dengan penerbit kartu Universitas Indonesia


59

kredit yang memberikan paket – paket promosi seperti buy one get one dan sebagainya. -

Product and event sponsorships: Perusahaan menjadi sponsor pada even – even fashion, beauty contest dan even olah raga.

Aspek Sumber Daya Manusia Untuk mendukung pesatnya pertumbuhan dan pengembangan, perusahaan memprioritaskan perekrutan sumber daya manusia yang terbaik, mempertahankan sekaligus mengembangkan kemampuan mereka sehingga memiliki keahlian di industri ritel. Upaya ini sejalan dengan misi perusahaan yaitu menjadi perusahaan yang ideal bagi karyawan serta selalu memberikan pelayanan yang baik kepada para konsumen. Untuk mewujudkan misi tersebut perusahaan melaksanakan banyak pelatihan atau training yang terfokus pada pelayanan konsumen. Hal ini telah menjadi kekuatan bagi perusahaan dalam mengembangkan keunggulan bersaing. Divisi Sumber Daya Manusia secara berkelanjutan meningkatkan standar pelayanan dengan memberikan berbagai program pelatihan bagi ribuan tenaga penjualan. Pada tahun 2006, perusahaan mendirikan Assessment Center for Recruitment and People Development yang memberikan beberapa pelayanan seperti pengarahan dan bimbingan karyawan, serta penilaian terhadap para karyawan existing ataupun para kandidat potensial. Pusat kajian ini berperan penting bagi divisi Sumber Daya Manusia karena membantu mewujudkan potensi terbaik setiap individu. Universitas Indonesia


60

Pada tahun 2007 MAP memiliki sekitar 9,210 karyawan dimana sekitar 10%-nya merupakan karyawan dengan level pendidikan di atas sarjana strata 1.

Aspek Teknologi Informasi Sebagai perusahaan ritel yang memiliki banyak unit usaha dan melayani pasar yang begitu besar, perusahaan di tuntut untuk mempunyai sistem teknologi informasi yang memadai. Untuk meningkatkan produktifitas, efisiensi dan pengawasan MAP telah melakukan investasi yang cukup besar untuk menerapkan teknologi terkini. Pada tahun 2002 perusahaan telah menerapkan aplikasi SAP sebagai aplikasi inti yang terintegrasi dan membantu untuk fokus pada penerapan solusi

terbaik,

standardisasi

proses

berikut

pengembangannya.

Dengan

diterapkannya standardisasi aplikasi disemua divisi atau unit bisnis, maka setiap departemen dalam perusahaan bekerja dalam bahasa dan pemahaman yang sama sehingga menghasilkan kinerja yang baik. Sistem tersebut juga sangat membantu menyediakan data penting bagi manajemen dalam menyusun analisis bisnis sehingga perusahaan dapat merespon kondisi pasar yang dinamis dengan cepat dan akurat. Perusahaan juga telah mengembangkan teknologi informasi mereka dalam hal security dan internal control serta mengembangkan sistem pendukung keputusan (decision support system). Dengan diterapkannya solusi – solusi diatas perusahaan telah memiliki infrastruktur yang ideal yang sangat memadai dan mendukung rencana – rencana pengembangan bisnis di masa depan.



61

4.3.2 Strategi Perusahaan MAP membagi strateginya menjadi 2 yaitu strategi jangka pendek dan strategi jangka panjang. Strategi jangka pendek ditetapkan sesuai dengan ancaman atau faktor resiko jangka pendek yang dimiliki oleh perusahaan antara lain resiko sosial dan politik, ekonomi, inventory, resiko atas nilai tukar mata uang asing, resiko merek dan sebagainya. Seluruh aset perusahaan dan kegiatan perusahaan berada di wilayah Indonesia. Perusahaan dapat terkena dampak dari segala perubahan yang terjadi di pemerintah, kebijakan pemerintah, ketidak stabilan sosial maupun berbagai dinamika di bidang politik, hukum, ekonomi dan faktor lainnya yang merupakan faktor di luar kontrol perusahaan. Untuk mengantisipasi faktor resiko ini strategi yang dilakukan perusahaan adalah dengan mendirikan Unit Pencegahan Kerugian yang ditempatkan disetiap outlet untuk memastikan kegiatan operasional outlet serta kepatuhannya pada standar kenyamanan dan keamanan. Unit tersebut juga bekerjasama dengan konsumen, anggota tim dan manajemen terkait untuk mengantisipasi berbagai hal yang tidak diinginkan. Selain itu perusahaan juga telah mendirikan Unit Corporate Risk Management untuk melakukan identifikasi dan menilai berbagai hal atau kegiatan yang berpotensi menimbulkan kerugian ternasuk identifikasi resiko, analisis, dan pencegahan kerugian berdasarkan perlindungan aset. Strategi yang digunakan oleh Unit ini diantaranya adalah pencegahan, pendeteksian, investigasi, resolusi dan pemulihan yang berfungsi sebagai pengendali internal yang akan mensinergikan berbagai layanan ke dalam mekanisme perusahaan sehingga memudahkan manajemen memastikan bahwa pengawasan internal telah berjalan Universitas Indonesia


62

efektif dan memenuhi syarat. Untuk resiko terhadap barang inventory strategi yang perusahaan lakukan adalah dengan memberikan perlindungan asuransi terhadap seluruh produk yang dimiliki dan dijual perusahaan mencakup seluruh resiko seperti kebakaran, sabotase, gempa bumi, dan banjir. Sedangkan untuk mengantisipasi resiko atas nilai tukar mata uang dan mencegah kerugian cash flow maka perusahaan melakukan strategi lindung nilai (hedging) atas seluruh hutang valuta asing yang dimiliki oleh perusahaan. Sementara itu dalam jangka panjang, berikut ini adalah strategi yang akan dilakukan oleh MAP:

Perusahaan akan memaksimalkan pertumbuhan pada seluruh merek yang dimiliki, namun dalam jangka panjang penetrasi yang di lakukan berfokus pada produk – produk luxury seperti Emporio Armani, Giacomo Ferrogamo, Max Mara dan lain – lain yang berdasarkan pengamatan memiliki pertumbuhan pasar yang cukup baik di Indonesia.

Perusahaan secara berkelanjutan terus menambah dan mendapatkan merek – merek internasional yang akan di jual. Diferensiasi produk ini terbukti merupakan model bisnis yang telah berhasil diterapkan oleh perusahaan dan bagi pesaing model bisnis ini sulit untuk di tiru.

Perusahaan akan meningkatkan eksistensi mereka di pusat – pusat perbelanjaan atau mall terbaik di Indonesia. Saat ini MAP merupakan anchor tenant bagi beberapa mall kelas satu di Indonesia. Kehadiran SOGO, SEIBU, ZARA dan outlet lainnya di mall – mall tersebut merupakan indikator level atau kelas dari Universitas Indonesia


63

sebuah mall. Sejauh ini, perusahaan telah berhasil memposisikan diri sebagai high end retailer yang melayani segmen pelanggan kelas menengah ke atas.

Perusahaan akan memperluas basis target pasar mereka. Selama ini MAP memang fokus di segmen atas. Namun dalam jangka panjang perusahaan akan memperluas target pasar mereka secara demographic dengan berekspansi dalam hal cakupan produk sehingga dapat melayani beberapa segmen pasar termasuk kelas menengah.

Menggunakan strategi vertical integration. Sebagian besar pakaian yang di pasarkan di berbagai outlet diproduksi oleh pabrik garmen perusahaan yang berlokasi di Bogor. Produk tersebut meliputi berbagai jenis merek ternama seperti: Reebok, Converse, Airwalk, Spalding, Osh kosh bigosh, Barbie, Superman, Lotto, Fila, New Balance, Russel, Ellese, Diadora, dan Union Bay. Strategi ini cukup penting bagi perusahaan untuk meningkatkan profit margin perusahaan.

Mengoptimalkan penggunaan sumberdaya yang dimiliki oleh perusahaan untuk mencapai pertumbuhan yang optimal dan mencapai efisiensi biaya.

Secara umum dapat disimpulkan bahwa dalam merumuskan strategi bersaingnya perusahaan mengkombinasikan strategi cost leadership, differentiation product, dan focus. Strategi cost leadership diterapkan perusahaan dengan beberapa cara seperti mengoptimalkan penggunakan space pada gerai – gerai tertentu yang dapat dikombinasikan. Misalnya untuk satu gerai perusahaan menjual beberapa merek. Vertical integration strategy dimana perusahaan melakukan produksi atas merek – Universitas Indonesia


64

merek tertentu dengan biaya optimum sehingga dapat memberikan efisiensi dan profit margin yang lebih baik bagi perusahaan. Sementara itu strategi differentiation product dilakukan dengan menambah produk atau merek – merek internasional untuk dijual dan dikembangkan di Indonesia secara berkelanjutan. Saat ini mungkin MAP merupakan satu – satunya perusahaan yang memiliki beragam produk internasional yang dikembangkan dengan konsep strategi marketing yang unik di Indonesia. Hal inilah yang menjadikan perusahaan unik dan menurut beberapa analis keuangan sulit untuk ditiru oleh pesaing mereka. Sedangkan strategi focus diterapkan oleh perusahaan dengan berfokus untuk mengembangkan pasar kelas menengah keatas walaupun dititik tertentu perusahaan akan mencoba mengembangkan layanannya pada segmen kelas menengah.

4.3.3 Keunggulan Kompetitif Perusahaan Perusahaan memiliki beberapa keunggulan kompetitif di bandingkan pesaing – pesaingnya. Keunggulan kompetitif tersebut adalah: MAP dengan produk – produk yang di pasarkannya, department store dan specialty store yang mereka miliki merupakan anchor tenant pada hampir seluruh mall atau pusat perbelanjaan kelas atas di Indonesia. Bagi para pengembang mall – mall tersebut, MAP dengan berbagai merek yang mereka kelola merupakan produk dan tenant yang harus ada bagi mall – mall tersebut. Terlebih setelah krisis ekonomi 1997/ 1998, pertumbuhan jumlah shopping mall di Indonesia meningkat cukup tajam sehingga menciptakan oversupply pada pasar properti ritel. Sebagai Universitas Indonesia


65

tenant dengan track record yang sangat baik pada beberapa mall terbaik di Indonesia hal ini akan memberikan benefit bagi perusahaan dalam hal mendapatkan kontrak jangka panjang atas space store di mall tersebut dengan biaya sewa yang kompetitif. Ini akan memberikan keunggulan kompetitif bagi perusahaan pada biaya sewa property. Model bisnis MAP merupakan model bisnis yang cukup unik. Kejelian perusahaan mengembangkan dan memasarkan produk – produk internasional dengan target pasar menengah keatas telah memberikan keunggulan kompetitif secara berkelanjutan. Target pasar yang dibidik perusahaan terbukti tidak terlalu rentan dengan gejolak ekonomi yang mempengaruhi daya beli. Hal ini juga di dukung dengan akses pembiayaan seperti kartu kredit yang semakin terbuka bagi target market perusahaan. Berdasarkan data Bank Indonesia, pengguna kartu kredit di Indonesia telah mencapai 11,4 juta jiwa pada pertengahan tahun 2008. Walaupun ditengah krisis ekonomi global yang diperkirakan masih akan terjadi di beberapa tahun mendatang, jumlah pengguna kartu kredit ini diperkirakan akan terus tumbuh mencapai 13,5 juta pada tahun 2009.

4.4 Analisa Penilaian Perusahaan Setelah melakukan analisa pada faktor eksternal dan internal perusahaan, maka untuk melakukan penilaian terhadap PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk penulis akan melakukan proyeksi keuangan perusahaan beberapa tahun kedepan.

Proyeksi



66

pertumbuhan perusahaan akan ditentukan berdasarkan scenario analysis dimana dilakukan dalam 3 skenario yaitu; most likely, pesimistic, dan optimistic. Dalam melakukan proyeksi yang akan digunakan untuk menilai perusahaan digunakan beberapa asumsi yang disusun berdasarkan analisa makro, analisa industri dan strategi perusahaan yang telah dilakukan. Berikut beberapa asumsi yang digunakan:

Selama periode perhitungan perusahaan diasumsikan menggunakan kebijakan akuntansi dan manajemen yang relatif sama seperti tahun – tahun sebelumnya.

Untuk skenario most likely, pertumbuhan perusahaan pada tahun 2008 diperkirakan masih akan cukup baik. Krisis ekonomi global baru menghantam Indonesia pada akhir tahun 2008 sehingga pada tahun 2008 krisis tersebut tidak memberikan dampak yang berarti bagi masyarakat terutama daya beli mereka. Tahun 2008 tingkat inflasi memang mencapai 11,1% dan harga BBM sempat naik seiring dengan kenaikan harga minyak dunia. Namun pada kuartal 4 tahun 2008 harga minyak dunia kembali turun dari US$105/ barel menjadi dikisaran US$40an/ barel. Melihat karakteristik target market perusahaan yaitu segmen menengah ke atas yang secara historis relatif tidak terlalu terpengaruh pada inflasi serta dengan mempertimbangkan ekspansi yang dilakukan perusahaan maka di tahun 2008 pertumbuhan penjualan perusahaan diperkirakan masih sangat cukup baik. Pada tahun 2008 perusahaan menargetkan menambah 128 gerai baru seperti Pull & Bear, Max Mara, Domino Pizza, Sport Depot, Harvey Nichols dan Dorothy Perkins. Dalam hal ini penulis menggunakan asumsi pertumbuhan perusahaan tahun 2008 sebesar 18%. Kemudian pada tahun 2009 Universitas Indonesia


67

perusahaan akan menambah beberapa gerai starbucks dan burger king yang merupakan gerai food and beverage tersukses milik perusahaan. Pada tahun 2009 perusahaan tidak akan menambah produk dengan merek – merek baru dan lebih memfokuskan dalam pengembangan merek – merek yang sudah ada. Sehingga pada tahun 2009 dan seterusnya, dengan mempertimbangkan hal tersebut di atas dan dampak krisis global yang akan mempengaruhi daya beli konsumen maka penjualan akan hanya tumbuh sekitar 10%.

Untuk pesimistic scenario, diasumsikan pertumbuhan penjualan tidak mengalami kenaikan yang cukup berarti. Pada tahun 2008, pertumbuhan diasumsikan masih mengalami peningkatan sebesar 10%. Namun pada tahun – tahun selanjutnya pertumbuhan penjualan hanya naik sebesar 4%. Hal ini dikarenakan perlambatan ekonomi nasional yang diakibatkan oleh krisis ekonomi global. Kemudian mulai tahun 2011 diproyeksikan pertumbuhan penjualan akan mengalami peningkatan seiring dengan mulai pulihnya perekonomian nasional.

Dalam optimistic scenario, diasumsikan target pengembangan gerai terpenuhi 100% sehingga pertumbuhan penjualan perusahaan mengalami peningkatan yang cukup tinggi yaitu sebesar 25% ditahun 2008. Sedangkan ditahun 2009 dan seterusnya penjualan tumbuh sebesar 15% tiap tahunnya. Hal ini disebabkan perusahaan melakukan ekspansi dengan menambah gerai dan produk diikuti dengan meningkatnya daya beli dan jumlah spender kelas A yaitu segmen menengah keatas yang meningkat seiring dengan membaiknya ekonomi nasional.



68

Biaya yang terdiri dari biaya pokok penjualan barang dagangan (COGS), biaya pokok penjualan manufaktur, dan biaya langsung berupa biaya sewa dan jasa pemeliharaan diproyeksikan berdasarkan data historis. Pada tahun 2009 dan 2010 biaya pokok mengalami sedikit kenaikan akibat pelemahan nilai tukar Rupiah terhadap dollar. Namun hal ini tidak terlalu berpengaruh pada margin karena perusahaan menyesuaikan dengan tingkat harga jual beberapa produk dan merek terutama merek – merek luxury.

Beban usaha yang terdiri dari beban penjualan dan beban umum & administrasi diasumsikan berdasarkan data historis dimana beban penjualan ditetapkan sebesar 28% dan beban umum & administrasi sebesar 5%.

Dividen yang dibagikan perusahaan ditetapkan sebesar 20% dari laba bersih dimana sisanya merupakan laba ditahan. Laba ditahan yang ditentukan penggunaannya ditentukan sebesar Rp. 5.000.000.000 setiap tahunnya dan sisanya merupakan laba ditahan yang tidak ditentukan penggunaannya.

Tarif pajak yang digunakan relatif stabil selama periode perhitungan yaitu dengan menggunakan tarif pajak maksimum sebesar 30%.

Risk free rate yang digunakan adalah tingkat suku bunga Bank Indonesia (SBI) 1 bulanan untuk Desember tahun 2007 yaitu sebesar 8%.

Risk premium yang digunakan adalah sebesar 6%.

Cost of Capital yang digunakan adalah dengan menggunakan konsep Weighted Average Cost of Capital (WACC), dimana merupakan rata – rata tertimbang dari



69

komponen pembiayaan yang digunakan perusahaan yaitu saham, dan interest bearing debt.

Pada tahun 2011 diasumsikan cost of debt perusahaan mengalami kenaikan, karena perusahaan menggunakan fasilitas pinjaman bank dalam negeri yang memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi.



70

Berikut adalah ringkasan dari asumsi – asumsi yang digunakan untuk memproyeksikan laporan keuangan perusahaan. Tabel. 4.3 Asumsi Skenario Most Likely 2005 Tingkat Inflasi Pertumbuhan Ekonomi Jumlah Gerai

17.1% 5.7% 533

Pertumbuhan Gerai pertahun

2006 6.6% 5.5% 621

2007 6.6% 6.3% 685

2008F 11.1% 6.1% 784

2009F 6.8% 4.8% 804

2010F

2011F

2012F

6.7% 5.1% 884

973

1,070

16.51%

10.31%

14.45%

2.55%

10.00%

10.00%

10.00%

2,877

3,333

3,886

4,585

5,044

5,548

6,270

7,085

24.60%

15.85%

16.59%

18%

10%

10%

13%

13%

0.7

1.0

1.4

1.4

1.3

1.3

1.2

1.1

4.8

3.5

3.7

4.2

4.4

4.6

4.9

5.3

Cost of Sales (COGS)/ Sales

63%

62%

61%

61%

63%

63%

61%

61%

Operating Expense

30%

32%

32%

32%

32%

32%

32%

32%

Inventory Turnover Dividend Pay Out Ratio

3.2 17.0%

3.2 21.0%

3.3 17.0%

3.5 20.0%

3.6 20.0%

3.6 20.0%

3.7 20.0%

3.8 20.0%

Penjualan Pertumbuhan Pernjualan DER

Fixed Asset Turnover

Risk Free Rate

Remarks Source: Mandiri Sekuritas

Pada tahun 2008, perusahaan menargetkan untuk menambah jumlah outlet sebanyak 128 gerai. Dalam skenario optimistic diasumsikan perusahaan dapat mencapai target penambahan gerai tersebut. Pada tahun 2009, sebagai dampak krisis ekonomi global, perusahaan hanya akan melakukan penambahan gerai yang mapan dan sukses seperti Starbucks, NEXT, Burger King, dan beberapa gerai merek mewah lainnya. Dalam skenario ini diasumsikan dari 128 gerai yang ditargetkan perusahaan dapat melakukan pencapaia sebanyak 99 gerai atau sebesar 80% dari target. Hal ini memperhitungkan kondisi krisis ekonomi global yang berdampak pada daya beli masyarakat, sumber modal dan tingkat resiko yang lebih tinggi. Sehingga perusahaan sedikit meredam laju ekspansi mereka. Berdasarkan asumsi - asumsi keadaan ekonomi makro dan target pertumbuhan gerai dan pencapaiannya. Perusahaan memiliki negative covenants pada pinjaman sindikasi yang mereka miliki dimana perusahaan wajib mempertahankan rasio hutang terhadap modal tidak lebih dari 1,5. Pinjaman tersebut akan berakhir pada tahun 2012. Berdasarkan data historis

8%

Berdasarkan data historis dan kondisi leverage perusahaan.

BI rate 1 bulan



71

Risk Premium Tarif pajak Cost of Debt

6% 13%

13%

8.80%

35% 8.80%

Asumsi 8.80%

8.80%

13%

13%

Pada tahun 2011 diasumsikan jumlah outstanding pinjaman sindikasi telah berkurang sehingga perusahaan akan menambah pinjaman dari bank - bank domestik yang memiliki tingkat bunga sebesar 12% - 14%.

Tabel 4.4 Asumsi Skenario Pesimistic 2005 Tingkat Inflasi Pertumbuhan Ekonomi Jumlah Gerai

17.1% 5.7% 533

Pertumbuhan Gerai pertahun Penjualan Pertumbuhan Pernjualan DER

Fixed Asset Turnover Cost of Sales (COGS)/ Sales Operating Expense

2006 6.6% 5.5% 621

2007

2008F

2009F

2010F

6.6% 6.3%

11.1% 6.1%

6.8% 4.8%

6.7% 5.1%

685

784

794

834

5.00%

2011F

2012F

917

1,009

10.00%

10.00%

16.51%

10.31%

14.45%

1.28%

2,877

3,333

3,886

4,275

4,446

4,623

4,993

5,393

24.60%

15.85%

16.59%

10%

4%

4%

8%

8%

0.7

1.0

1.41

1.34

1.26

1.32

Remarks Source: Mandiri Sekuritas

1.31

1.29

4.8

3.5

3.71

3.89

3.85

3.81

3.92

4.04

63%

62%

61%

61%

63%

63%

61%

61%

30%

32%

32%

32%

32%

32%

32%

32%

Pada tahun 2008, perusahaan menargetkan untuk menambah jumlah outlet sebanyak 128 gerai. Dalam skenario optimistic diasumsikan perusahaan dapat mencapai target penambahan gerai tersebut. Pada tahun 2009, sebagai dampak krisis ekonomi global, perusahaan hanya akan melakukan penambahan gerai yang mapan dan sukses seperti Starbucks, NEXT, Burger King, dan beberapa gerai merek mewah lainnya. Dalam skenario ini diasumsikan krisis ekonomi global mengakibatkan daya beli masyarakat menurun sehingga mempengaruhi pertumbuhan gerai perusahaan. Berdasarkan asumsi - asumsi keadaan ekonomi makro dan target pertumbuhan gerai dan pencapaiannya.

Perusahaan memiliki negative covenants pada pinjaman sindikasi yang mereka miliki dimana perusahaan wajib mempertahankan rasio hutang terhadap modal tidak lebih dari 1,5. Pinjaman tersebut akan berakhir pada tahun 2012.

Berdasarkan data historis



72


3.2 17%

3.2

3.28

21%

17%

3.32 20%

Risk Free Rate

8%

Risk Premium

6%

Tarif pajak

35%

Cost of Debt

13%

13%

8.80%

3.17

8.80%

3.00

20%

20%

2.90 20%

2.86 20%

Berdasarkan data historis dan kondisi leverage perusahaan. BI rate 1 bulan

Asumsi 8.80%

8.80%

13%

13%


Tabel 4.5 Asumsi Skenario Optimistic 2005 Tingkat Inflasi Pertumbuhan Ekonomi Jumlah Gerai

2006

2007

2008F

2009F

17.1%

6.6%

6.6%

11.1%

6.8%

6.7%

5.7% 533

5.5% 621

6.3% 685

6.1% 813

4.8%

5.1%

863

Pertumbuhan Gerai pertahun Penjualan Pertumbuhan Pernjualan DER

2010F

992

2011F

2012F

1,141

10.31%

18.69%

6.15%

15.00%

2,877

3,333

3,886

4,858

5,586

6,424

7,580

8,945

24.60%

15.85%

16.59%

25%

15%

15%

18%

18%

1.0

1.41

1.39

1.28

1.27

15.00%

1,313

16.51%

0.7

Remarks Sumber: Mandiri Sekuritas

1.18

15.00%

1.07

Pada tahun 2008, perusahaan menargetkan untuk menambah jumlah outlet sebanyak 128 gerai. Dalam skenario optimistic diasumsikan perusahaan dapat mencapai target penambahan gerai tersebut. Pada tahun 2009, sebagai dampak krisis ekonomi global, perusahaan hanya akan melakukan penambahan gerai yang mapan dan sukses seperti Starbucks, NEXT, Burger King, dan beberapa gerai merek mewah lainnya. Dalam skenario ini pula diasumsikan daya beli masyarakat khususnya masyarakat kelas ekonomi atas masih sangat baik walaupun terjadi krisis ekonomi global. Berdasarkan asumsi - asumsi keadaan ekonomi makro dan target pertumbuhan gerai dan pencapaiannya.

Perusahaan memiliki negative covenants pada pinjaman sindikasi yang mereka miliki dimana perusahaan wajib mempertahankan rasio hutang terhadap modal tidak lebih dari 1,5. Pinjaman tersebut akan berakhir pada tahun 2012.



73

Fixed Asset Turnover

4.8

3.5

3.71

4.42

4.84

5.30

5.87

6.58

Cost of Sales (COGS)/ Sales

63%

62%

61%

61%

63%

63%

61%

61%

Operating Expense

30%

32%

32%

32%

32%

32%

32%

32%


3.2 17%

3.2 21%

3.28 17%

3.74 20%

3.98 20%

4.18 20%

4.43 20%

4.77 20%

Risk Free Rate

8%

Risk Premium

Cost of Debt

13%

13%

8.80%

35% 8.80% 8.80%

Berdasarkan data historis dan kondisi leverage perusahaan. BI rate 1 bulan

6%

Tarif pajak

Berdasarkan data historis

Asumsi 8.80%

13%

13%




74

4.4.1 Perhitungan Cost of Capital Langkah pertama dalam menghitung Cost of Capital adalah dengan mencari nilai beta perusahaan. Perhitungan beta untuk MAP dihitung dengan menggunakan regresi return harga saham penutupan individual bulanan periode November 2004 sampai dengan Desember 2007 dan return market yang didasarkan pada Jakarta Composite Index periode yang sama. Dari hasil regresi yang telah dilakukan diperoleh hasil beta sebesar 0,659. Nilai beta ini disesuaikan dengan asumsi yang dikeluarkan oleh Bloomberg sebagai berikut: Adjusted Beta = Raw Beta (0.67) + 1 (0.33) = -0,659 (0,67) + 1 (0,33) = -0,11156 Nilai beta tersebut digunakan untuk menghitung Cost of Equity dimana perhitungan Cost of Equity dihitung dengan menggunakan konsep Capital Asset Pricing Model (CAPM) dimana rumusnya adalah sebagai berikut: Ke = Rf + β (Rm – Rf) Dimana Rf merupakan risk free rate yang dalam perhitungan digunakan SBI rate pada akhir tahun 2007 yaitu sebesar 8%. Rm – Rf (Risk Premium) ditetapkan sebesar 6%. Maka dari perhitungan tersebut didapat Cost of Equity sebesar: Ke = 8% + -0,11156 x (6%) Ke = 7,33% Sedangkan untuk Cost of Debt diambil berdasarkan bunga pinjaman perusahaan yang berasal dari Syndication Loan, yaitu sebesar Libor (6 bulanan) + 2,5% = 7,25% (Libor 6 bulanan pada 28 Desember 2007 adalah sebesar 4,71%). Untuk mengurangi resiko Universitas Indonesia


75

fluktuasi nilai tukar perusahaan melakukan cross currency swap contract. Swap premium rate 3 bulanan menggunakan data yang diambil dari reuters per 28 Desember 2007 yaitu sebesar 1,59%. Sehingga total cost of debt perusahaan adalah sebesar 8,8%. Setelah diperoleh Cost of Equity dan Cost of Debt, maka langkah selanjutnya adalah menghitung Weighted Average Cost of Capital (WACC). Rumus untuk menghitung WACC adalah sebagai berikut: WACC = D/E+D * Kd (1-tax) + E/D+E * Ke Dimana : D = Debt E = Equity Kd = cost of debt Ke = cost of equity

Komposisi Debt dan Equity pada akhir tahun 2007 adalah sebagai berikut: Tabel 4.6 Tabel Perhitungan WACC

Debt (Syndication Loan) Equity (Market Price) Shares: 1.660.000.000

Amount (Dalam Rupiah) Rp 879,180,971,000.00 Rp 1,162,000,000,000.00

Cost 8,80% 7.33%

WACC

6.83 %

Sumber : Hasil Perhitungan 4.4.2 Scenario Analysis Penghitungan nilai dari PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk dalam pembahasan ini menggunakan scenario analysis. Dalam scenario analysis ini ada 3 skenario yang digunakan yaitu most likely scenario, pesimistic scenario dan optimistic scenario. Tujuan dari penggunaan ketiga scenario ini adalah untuk mengantisipasi perubahan atas asumsi yang digunakan. Dalam penelitian ini digunakan 3 probabilita yaitu untuk most likely Universitas Indonesia


76

scenario probabilitasnya adalah 60%, pesimistic scenario adalah 20% dan optimistic scenario 20%.

4.4.3 Analisis Penilaian Perusahaan Dengan Metode Economic Value Added (EVA) 4.4.3.1 Perhitungan NOPAT, Invested Capital dan Return On Invested Capital (ROIC) Perhitungan NOPAT yang digunakan adalah dengan pendekatan Top-Down. Dalam menghitung NOPAT dilakukan beberapa penyesuaian untuk menghilangkan distorsi akuntansi sehingga didapat nilai ekonomis dari laba yang dihasilkan. Penyesuaian pertama yang dilakukan adalah penambahan peningkatan bad debt reserve yang dalam kasus ini diambil dari akun provision for doubtful account. Kemudian penyesuaian selanjutnya adalah penambahan peningkatan provision of inventory obsolence. Penyesuaian berikutnya adalah mengurangi peningkatan deferred income tax kemudian disusul dengan menambahkan tax subsidy on interest expense. Tax subsidy on interest expense adalah keuntungan yang diperoleh perusahaan karena adanya biaya bunga yang dapat mengurangi income tax. Berikut adalah perhitungan NOPAT perusahaan pada tahun 2004 – 2007:

Tabel 4.7 Tabel Perhitungan NOPAT tahun 2004 – 2007 Universitas Indonesia


77 Dalam Ribuan Rupiah BEGIN

2007

Sales

2006

2005

2004

3,886,432,845.00

3,333,152,187.00

2,876,829,417.00

2,308,718,283.00

Cost of Goods Sold

2,389,361,218.00

2,062,911,056.00

1,805,794,425.00

1,378,548,822.00

Selling, G&A Expense Add Increase in Bad Debt Reserve Increase in Prov for Inv Obsolence Other Operating Income Equals Adjust Operating Profit Before Tax Substract

1,239,887,159.00

1,074,381,819.00

877,326,646.00

729,512,048.00

124,564 (1,090,520)

104,949 (267,371)

649,951 506,552

34,895 0

256,218,512

195,696,890

194,864,849

200,692,308

44,272,346

47,923,065

60,926,325

62,379,592

211,946,166

147,773,825

133,938,524

138,312,716

Subtract

Cash Operating Taxes Equals NOPAT

Sumber: Hasil Perhitungan Invested Capital merupakan penjumlahan dari Networking Capital, Net Fixed Asset, dan kapitalisasi sewa guna usaha atau bisa didapat dari pinjaman jangka pendek dan pinjaman jangka panjang yang merupakan interest bearing liabilities ditambah dengan jumlah equity dari pemegang saham. Ketiga komponen tersebut merupakan keseluruhan modal yang digunakan oleh perusahaan dalam menjalankan usahanya. Sebagai gambaran, berikut adalah perhitungan Invested Capital perusahaan periode 2004 – 2007.

Tabel 4.8 Tabel Perhitungan Invested Capital Periode 2004 - 2007 Dalam Ribuan Rupiah

2004

2005

2006

Short Term Debt

270,856,135

330,253,808

520,799,317

89,452,068

Long Term Debt

60,166,231

44,267,672

75,281,824

789,728,903

2007



78 Capital Lease Liabilities

9,912,935

4,566,543

2,115,576

2,202,550

Shareholder Equity

1,010,890,788

1,119,991,136

1,130,255,344

1,225,764,623

Total Invested Capital

1,351,826,089

1,499,079,159

1,728,452,061

2,107,148,144

Sedangkan return on invested capital (ROIC) merupakan suatu tingkat pengembalian atas investasi yang telah dilakukan. ROIC dihitung dengan cara membagi NOPAT dengan Invested Capital. Tabel 4.9 Tabel Perhitungan ROIC Periode 2004 - 2007 2004 NOPAT Invested Capital ROIC

2005

2006

2007

138,312,716

133,938,524

147,773,825

211,946,166

1,351,826,089 10.23%

1,499,079,159 8.93%

1,728,452,061 8.55%

2,107,148,144 10.06%

Berdasarkan perhitungan, sepanjang tahun 2004 sampai dengan 2007 tingkat pengembalian modal perusahaan selalu positif. Hal ini mengindikasikan bahwa modal yang diinvestasikan oleh pemegang saham memberikan tingkat pengembalian yang positif. Dalam melakukan penghitungan nilai perusahaan seperti yang dijelaskan pada bab 2, dilakukan dengan menggunakan nilai EVA tahun 2007 dan present value nilai proyeksi EVA untuk tahun – tahun yang akan datang kemudian dijumlahkan dengan total invested capital. Most likely Scenario



79

Untuk skenario most likely dengan metode EVA diperoleh nilai perusahaan sebesar Rp. 5,166 triliun dengan harga saham sebesar Rp. 2.582,98/ lembar saham. Tabel 4.10 Firm Value Most Likely Scenario dengan Metode EVA

Terminal Value

3,793,568,138.16

PV of Terminal Value

2,726,855,804.37

EVA total

3,059,779,982.00

Invested Capital

2,107,148,144

Firm Value

5,166,928,126.00

Value of Debt

879,180,971

Value of Equity

4,287,747,155.00

Outstanding Share

1,660,000,000.00

Price

2,582.98

Dalam Ribuan

2007

NOPAT

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

211,946,166

223,796,501

210,901,587

231,943,139

297,245,108

334,312,297

2,107,148,144

2,160,433,273

2,209,550,820

2,271,402,699

2,471,117,622

2,658,903,385

10.06%

10.36%

9.54%

10.21%

12.03%

12.57%

6.83%

6.83%

6.83%

6.83%

7.94%

7.94%

EVA

68,111,320.24

76,324,389.09

60,076,690.44

76,896,206.60

101,114,940.86

123,277,759.66

PV of EVA

68,111,320.24

$71,447,361.24

52,644,343.42

63,077,356.81

77,643,795.92

88,613,321.87

Total Invested Capital ROIC WACC

Sumber: Hasil Perhitungan

Pesimistic Scenario Untuk skenario pesimistic diperoleh nilai perusahaan sebesar Rp. 3,3 triliun dengan harga saham sebesar Rp. 1.496,33/ lembar saham. Tabel 4.11 Firm Value Pesimistic Scenario Dengan Metode EVA Dalam Ribuan

2007

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F



80

211,946,166

209,915,784

188,312,753

227,235,355

242,584,850

260,873,738

2,107,148,144

2,148,503,562

2,178,339,837

2,210,545,707

2,359,751,005

2,481,634,157

10.06%

9.77%

8.64%

10.28%

10.28%

10.51%

6.83%

6.83%

6.83%

6.83%

7.94%

7.94%

EVA

68,111,320.24

63,257,999.82

39,618,331.61

76,342,546.73

55,293,741.23

63,908,884.27

PV of EVA

68,111,320.24

59,215,897.02

34,716,976.57

62,623,193.96

42,458,769.43

45,938,363.48

NOPAT Total Invested Capital ROIC WACC

Terminal Value

1,375,624,569.01


988,813,092.06

EVA total

1,255,939,249.28

Invested Capital

2,107,148,144

Firm Value

3,363,087,393.28

Value of Debt

879,180,971

Value of Equity

2,483,906,422.28

Outstanding Share

1,660,000,000.00

Price

1,496.33


Optimistic Scenario Sedangkan untuk skenario optimistic diperoleh nilai perusahaan senilai Rp. 9,8 triliun dengan harga saham sebesar Rp. 5.375,90/ lembar saham.

Tabel 4.12 Firm Value Optimistic Scenario Dengan Metode EVA Dalam Ribuan Rupiah

2007

NOPAT

211,946,166

236,350,400

231,822,780

265,592,326

356,860,960

418,827,938

2,107,148,144

2,177,087,443

2,246,893,755

2,335,397,778

2,583,921,130

2,841,467,227

10.06%

10.86%

10.32%

11.37%

13.81%

14.74%

6.83%

6.83%

6.83%

6.83%

7.94%

7.94%

Total Invested Capital ROIC WACC

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F



81

EVA

68,111,320.24

87,741,467.02

78,448,837.77

106,177,060.96

151,777,690.45

193,303,488.68

PV of EVA

68,111,320.24

82,134,902.94

68,743,593.00

87,096,212.62

116,546,535.30

138,948,536.29

Terminal Value

10,118,652,845.43


7,273,391,761.81

EVA total

7,696,024,325.90

Invested Capital

2,107,148,144

Firm Value

9,803,172,469.90

Value of Debt

879,180,971

Value of Equity

8,923,991,498.90

Outstanding Share

1,660,000,000.00

Price

Rp

5,375.90


Dari hasil perhitungan ketiga skenario diatas maka untuk memperoleh harga saham PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk dilakukan penghitungan berdasarkan bobot kemungkinan terjadinya yaitu 60% untuk most likely, 20% untuk pesimistic dan 20% untuk optimistic. Dari perhitungan tersebut maka didapatkan harga saham Rp. 2.924,23/ lembar sahamnya.

Tabel 4.13 Hasil Perhitungan Scenario Analysis Dengan Metode EVA Scenario

Probability

Price

Most Likely

60%

2,582.98

1,549.79

Pesimistic

20%

1,496.33

299.27

Optimistic

20%

5,375.90

1,075.18

TOTAL

2,924.23

Sumber: Hasil Perhitungan Universitas Indonesia


82

4.4.4 Analisis Dividend Discounted Model Berdasarkan data historis laporan keuangan perusahaan tahun 2004 – 2007 perusahaan selalu membagikan deviden atas keuntungan bersih yang di hasilkan setiap tahunnya sebesar 20%. Dari struktur permodalan perusahaan juga dapat dilihat bahwa perusahaan mengandalkan internal fund atau plow back earning dalam melakukan ekspansi usaha di bandingkan dengan hutang. Pada tahun 2007 perusahaan memang mendapatkan hutang dari pinjaman sindikasi sebesar US$ 33 juta dan JPY 6,954 milyar. Namun mengingat perusahaan masih membutuhkan dana untuk kebutuhan investasi jangka panjang, maka penulis berasumsi bahwa dividend pay out ratio sebesar 20% adalah jumlah yang proporsional.

Most Likely Scenario Untuk skenario most likely dengan menggunakan metode dividend discounted model, diperoleh nilai perusahaan sebesar Rp. 848,69/ lembar sahamnya. Tabel 4.14 Firm Value Most Likely Scenario Dengan Metode DDM Dividend Discount Model

Dalam Ribuan Rupiah Net Income Shares (000) Dividend Payout

2007

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

115,427,883

128,579,792

102,987,174

117,241,480

197,633,472

243,752,771

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%



83

Dividend Dividend per share Cost of equity PV of Dividend Terminal Value of Dividend

23,085,577

25,715,958

20,597,435

23,448,296

39,526,694

48,750,554

13.91 7.33%

15.49 7.33%

12.41 7.33%

14.13 7.33%

23.81 7.33%

29.37 7.33%

13.91

14.43

10.77

11.42

17.94

20.62

1,111.26


780.21

Dividend Total

848.69


Pesimistic Scenario Sedangkan untuk skenario pesimistic diperoleh nilai perusahaan sebesar Rp. 392,92/ lembar sahamnya.

Tabel 4.15 Firm Value Pesimistic Scenario Dengan Metode DDM Dividend Discount Model

Dalam Ribuan Rupiah Net Income Shares (000) Dividend Payout Dividend Dividend per share Cost of equity PV of Dividend Terminal Value of Dividend

2007

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

115,427,883

113,667,652

78,885,586

80,183,968

134,496,441

161,374,507

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

23,085,577

22,733,530

15,777,117

16,036,794

26,899,288

32,274,901

13.91 7.33%

13.69 7.33%

9.50 7.33%

9.66 7.33%

16.20 7.33%

19.44 7.33%

13.91

12.76

8.25

7.81

12.21

13.65



84 481.39 PV of Terminal Value

337.98

Dividend Total

392.92


Optimistic Scenario Dan untuk skenario optimistic diperoleh nilai perusahaan sebesar Rp. 2.219,47/ lembar sahamnya.

Tabel 4.16 Firm Value Optimistic Scenario Dengan Metode DDM Dividend Discount Model Dalam Ribuan Rupiah Net Income Shares (000) Dividend Payout Dividend Dividend per share Cost of equity PV of Dividend Terminal Value of Dividend

2007

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

115,427,883

140,675,280

123,747,923

151,109,557

257,944,791

329,556,313

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

1,660,000 20%

23,085,577

28,135,056

24,749,585

30,221,911

51,588,958

65,911,263

13.91 7.33%

16.95 7.33%

14.91 7.33%

18.21 7.33%

31.08 7.33%

39.71 7.33%

13.91

15.79

12.94

14.72

23.42

27.88



85 3,046.15 PV of Terminal Value

2,138.68

Dividend Total

2,219.47


Dari hasil perhitungan atas ketiga skenario tersebut maka di dapatkan harga saham yang wajar untuk PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk menggunakan metode dividend discounted model sebesar Rp. 1.031,69/ lembar sahamnya. Tabel 4.17 Hasil Perhitungan Scenario Analysis Dengan Metode DDM Scenario

Probability

Price

Most Likely

60%

848.69

509.21

Pesimistic

20%

392.92

78.58

Optimistic

20%

2,219.47

443.89

TOTAL

1,031.69

4.4.5 Analisis Earning Based/ Residual Income Valuation Model Earning Based Valuation merupakan model penilaian perusahaan yang berbasis akuntansi. Earning Based Valuation dapat menggunakan proyeksi residual income yang akan di peroleh perusahaan atau dengan proyeksi expected return on book value of equity (ROE). Dalam model ini penilaian dilakukan dengan menggunakan return on book value of equity (ROE) yang didiskontokan dengan cost of capital yang sama dengan yang digunakan pada perhitungan nilai dengan model EVA. Most Likely



86

Untuk skenario mostl likely nilai perusahaan dengan metode earning based/ residual income valuation adalah sebesar Rp. 3,4 triliun dengan harga saham sebesar Rp. 2.083,93/ lembar saham. Tabel 4.18 Firm Value Most Likely Scenario dengan Metode Earning Based Valuation Dalam Ribuan Rupiah Net Income

2007

2008F

115,427,883

Dividend Payout Dividend Book Value of Equity

2009F

128,579,792

2010F

102,987,174

2011F

117,241,480

2012F

197,633,472

243,752,771

20%

20%

20%

20%

23,085,577

25,715,958

20,597,435

23,448,296

39,526,694

20%

48,750,554

20%

1,662,918,157

1,857,920,374

1,225,764,623

1,328,628,456

1,411,018,196

1,504,811,379

ROE

9.42%

9.68%

7.30%

7.79%

11.88%

13.12%

WACC (ROE - WACC)*BV of Equity PV of (ROE - WACC)*BV of Equity

6.83%

6.83%

6.83%

6.83%

7.94%

7.94%

37,887,037.38

6,670,460.25

14,522,402.72

65,649,299.09

96,291,464.67

35,466,105.64

5,845,228.78

11,912,613.36

50,410,559.89

65,726,130.16

Terminal Value

2,963,131,658


2,129,929,519

Firm Value

3,459,328,650

Shares (000)

1,660,000

Price

2,083.93


Pesimistic Scenario Sementara itu untuk skenario pesimistic, nilai perusahaan diperoleh sebesar Rp. 1,6 triliun dengan harga saham sebesar Rp. 1.000,74. Tabel 4.19 Firm Value Pesimistic Scenario dengan Metode Earning Based Valuation Earning Based Valuation Dalam Ribuan Rupiah Net Income Dividend Payout Dividend

2007

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

115,427,883

113,667,652

78,885,586

80,183,968

134,496,441

161,374,507

20%

20%

20%

20%

20%

20%

23,085,577

22,733,530

15,777,117

16,036,794

26,899,288

32,274,901 1,680,651,146

1,225,764,623

1,316,698,744

1,379,807,213

1,443,954,388

1,551,551,540

ROE

9.42%

8.63%

5.72%

5.55%

8.67%

9.60%

WACC

6.83%

6.83%

6.83%

6.83%

7.94%

7.94%

Book Value of Equity



87 (ROE - WACC)*BV of Equity PV of (ROE - WACC)*BV of Equity Terminal Value

602,325,383.22


432,957,681.94

23,789,224.71

(15,300,652.90)

(18,380,984.02)

11,351,326.04

27,982,884.34

22,269,124.61

(13,407,743.00)

(15,077,777.42)

8,716,417.53

20,114,385.14

1,661,222,327

Firm Value Shares (000)

1,660,000 1,000.74

Price


Optimistic Scenario Sedangkan untuk skenario optimistic, nilai perusahaan diperoleh sebesar Rp. 8,8 triliun dengan harga saham sebesar Rp. 4.667,58/ lembar saham.

Tabel 4.20 Firm Value Optimistic Scenario Dengan Metode Earning Based Valuation Earning Based Valuation Dalam Ribuan Rupiah

2007

Net Income

115,427,883

140,675,280

123,747,923

151,109,557

257,944,791

329,556,313

20%

20%

20%

20%

20%

20%

23,085,577

28,135,056

24,749,585

30,221,911

51,588,958

65,911,263

Dividend Payout Dividend

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

1,225,764,623

1,338,304,847

1,437,303,185

1,558,190,831

1,764,546,663

2,028,191,714

ROE

9.42%

10.51%

8.61%

9.70%

14.62%

16.25%

WACC (ROE - WACC)*BV of Equity PV of (ROE - WACC)*BV of Equity

6.83%

6.83%

6.83%

6.83%

7.94%

7.94%

49,322,011.13

25,636,984.12

44,746,775.41

117,894,463.45

168,580,738.61

46,170,399.64

22,465,322.01

36,705,429.87

90,528,398.50

115,068,969.06

Book Value of Equity

Terminal Value

8,824,517,250.35


6,343,153,782.53

Firm Value

7,764,787,956



88 Shares (000)

1,660,000

Price

4,677.58


Dari hasil perhitungan dengan ketiga skenario diatas, maka di dapatkan nilai intrinsik perusahaan dengan menggunakan metode earning based valuation sebesar Rp. 2.386,02/ lembar saham. Tabel 4.21 Hasil Perhitungan Scenario Analysis dengan Metode Earning Based Valuation Scenario

Probability

Price

Most Likely

60%

2,083.93

1,250.36

Pesimistic

20%

1,000.74

200.15

Optimistic

20%

4,677.58

935.52

TOTAL

2,386.02

4.5 Perbanding Nilai Intrinsik Perusahaan Dengan Harga Pasar Tabel 4.22 Tabel Perbandingan Nilai Intrinsik Perusahaan Dengan Harga Pasar EVA

DDM

Earning Based

Harga Saham/ Lembar (intrinsik) Harga Pasar

2,924.23 700

1,031.37 700

2,386.02 700

Selisih Discount

2,224.23 76%

331.37 32%

1,686.02 71%

Dengan metode EVA diperoleh nilai intrinsik sebesar Rp. 2.924,23/ lembar saham sehingga dapat dikatakan bahwa harga saham perusahaan diperdagangkan dengan diskon sebesar 76% dari harga wajarnya. Sedangkan dengan menggunakan metode DDM Universitas Indonesia


89

diperoleh nilai intrinsik sebesar Rp. 1.031,37/ lembar sehingga dapat dikatakan bahwa harga saham perusahaan diperdagangkan dengan diskon sebesar 32% dari harga wajarnya. Sementara jika menggunakan metode earning based model/ Residual Income Model diperoleh nilai intrinsik sebesar Rp. 2.386,02/ lembar sehingga dapat dikatakan bahwa harga saham perusahaan diperdagangkan dengan diskon sebesar 71% dari harga wajarnya. Dari hasil perbandingan antara nilai intrinsik saham PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk dengan harga pasar saham tersebut pada tanggal 28 Desember 2007 dapat disimpulkan bahwa saham PT. Mitra Adi Perkasa, Tbk mengalami undervalued. Oleh karenanya penulis menyimpulkan bahwa nilai pasar perusahaan tidak mencerminkan nilai fundamental perusahan.



BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN. Sektor ritel merupakan salah satu penopang pertumbuhan ekonomi nasional

Recommend Documents