BAB II DATA AWAL PROYEK
Judul
: Rumah Susun Linggawastu, Bandung
Status Proyek
: Fiktif
Pemilik Proyek
: Pemerintah dan swasta
Sumber Dana
: Pemerintah dan swasta
Lokasi
: Jl. Linggawastu, kelurahan Tamansari, kecamatan Bandung Wetan.
Batas – batas lahan
:
Utara : Kawasan perkampungan Tamansari Selatan : Jl.Wastukencana Barat : Jl. Cihampelas Timur : Jl. Linggawastu Luas Lahan
: +/- 2,7ha
Luas Bangunan
: +/- 3,8ha
Kepadatan
: 725 jiwa / ha
Persyaratan Teknis
:
KDB : 40% KLB
: 1,6
GSB
: 5m
Ketinggian bangunan maksimal : 12 lantai
6
2. 1
Lokasi Berdasarkan fungsi dan sasaran pengguna yang telah dijelaskan sebelumnya
demikian juga dengan RTRW kota Bandung, maka lokasi yang akan disusulkan berada di kawasan kampung Pangumbahan, Linggawastu, kelurahan Tamansari, Kecamatan Bandung Wetan, Bandung. Berada di belakang fungsi komersial dan jasa Jl. Cihampelas yang membentuk suatu daerah kantung perkotaan dengan masyarakat dan budayanya yang heterogen. Berbatasan dengan kawasan perkampungan Tamansari pada sebelah utara, Jl. Wastukencana sebelah selatan, Jl. Cihampelas sebelah barat, dan Jl. Linggawastu sebelah timur.
Gambar 2.1 Lokasi proyek rumah susun
2. 1. 1 Rencana Pengembangan Rumah Susun di Kawasan Tamansari Merujuk kepada RTRW kota Bandung 2013 mengenai penanganan permasalahan slum area (daerah kumuh). Tindak lanjut dari rencana tersebut adalah pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun berwawasan lingkungan. Rumah susun tersebut ditujukan bagi masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan rendah yang terkena langsung urban renewal. Tujuan utama dari pembangunan rumah susun tersebut adalah untuk perbaikan kualitas sosial dan ekonomi lingkungan; peningkatan intensitas penggunaan lahan; dan jika memungkinkan penambahan densitas lahan. 7
Sasaran utama program rumah susun ini adalah masyarakat dengan penghasilan sampai dengan Rp. 1.300.000,00 per bulan. Rencana metode sistem penyewaan adalah sebagai berikut: Masyarakat berpenghasilan lebih dari Rp. 1.300.000,00 per bulan mengikuti mekanisme pasar. Masyarakat berpenghasilan antara Rp. 500.000,00 – Rp. 850.000,00 dan Rp. 850.000,00 – Rp. 1.300.000,00 tidak dibebani untuk pengembalian lahan. Masyarakat berpenghasilan sampai dengan Rp. 350.000,00 dan antara Rp. 350.000,00 – Rp. 850.000,00 akan diterapkan tarif sewa yang relatif sangat murah dengan bantuan subsidi dari pemerintah atau subsidi silang. (sumber: RTBL kawasan Tamansari – Cihampelas; laporan interim September 2007)
2. 2
Peraturan Dan Standar Yang Digunakan Secara garis besar, peraturan dan standar yang digunakan dalam perencanaan
pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan adalah sebagi berikut: Kepadatan Bangunan Dimaksudkan untuk mencapai pemanfaatan dan pendayagunaan lahan yang optimal sesuai fungsinya. 1) luas lahan yang tertutup bangunan maksimum sama dengan 40%, sedangkan 60% dari luas lahan digunakan untuk halaman dan atau ruang terbuka. 2) Luas lahan untuk fasilitas ruang terbuka (taman, tempat bermain anak dan lapangan olah raga) sekurang – kurangnya 20%. 3) Luas lahan untuk fasilitas lingkungan terhadap lahan bersama seluas – luasnya 30%. Tata Letak Tata letak rumah susun mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan, kawasan
dan
ruang.
Mempertimbangkan
faktor-faktor
kemanfaatan,
keselamatan,
keseimbangan dan keserasian. Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota. Jenis Fungsi Rumah Susun
8
Jenis fungsi peruntukan rumah susun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam satu Rusun/ kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha. Luasan Satuan Rumah Susun Luas satuan rumah susun minimum 21 m2, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur. Transportasi Vertikal Rumah susun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal; Rusun bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai transportasi vertikal.
(sumber: kebijakan dan
rencana strategis pembangunan rumah susun di kawasan
perkotaan tahun 2007 – 2011; dan konsep perencanaan dan perancangan arsitektur rumah susun sederhana Departemen Pekerjaan Umum)
2. 3
Pemahaman Tipologi Bangunan
2. 3. 1 Tinjauan Tentang Rumah Susun 1) Jenis – Jenis Rumah Susun Rumah susun sebagai bangunan berlantai banyak dapat diklasifikasikan sebagai berikut ini: a) Menurut penyelenggara pembangunan rumah susun BUMN / BUMD Koperasi BUMS Swadaya masyarakat b) Berdasarkan kepemilikan Sistem sewa (setiap hak yang muncul dengan nama atau dalam bentuk apapun yang bertujuan untuk memperoleh hak mempergunakan sesuatu perumahan atau tempat tinggal dengan membayar secara periodik), dibagi menjadi 3 macam, yaitu: 1. Sewa biasa, yang tidak terikat batas waktu 2. Sewa beli, sebagai angsuran pembelian 3. Sewa kontrak, yang terikat dengan batas waktu Sistem pembelian secara langsung. c) Berdasarkan jumlah lantai per unit hunian Simpleks: semua kebutuhan unit seperti ruang tidur, ruang makan, ruang keluarga, dapur, kamar mandi dan lain – lain dilayani dalam satu lantai (1 unit = 1 lantai).
9
Dupleks: ruang tidur dan ruang keluarga berada di lantai atas / maisonette (1 unit = 2 lantai). Tripleks: ruang servis berada di lantai bawah (1 unit = 3 lantai). d) Berdasarkan pencapaian secara vertikal Walk up: pencapaian vertikal dengan menggunakan tangga Elevated: menggunakan lift, biasanya untuk rumah susun dengan ketinggian lebih dari 4 lantai. e) Berdasarkan akses sirkulasi horizontal 1. Exterior corridor Kelebihan: penghawaan dan pencahayaan koridor dan unit baik. Kekurangan: sirkulasi lebih boros, pemakaian lahan lebih besar.
2. Interior corridor Kelebihan: pemakaian lahan lebih efisien. Kekurangan: sirkulasi lebih boros; penghawaan dan pencahayaan koridor dan unit kurang baik (gelap).
3. Multiple exterior access Kelebihan: privasi penghuni lebih baik, pencahayaan dan penghawaan lebih baik. Kekurangan: akses bertetangga jadi lebih jauh. 4. Multiple interior access Kelebihan: privasi penghuni lebih baik Kekurangan: pencahayaan dan penghawaan tidak alami ruang sirkulasi. 5. Tower Kelebihan: setiap unit mendapat cahaya dan sirkulasi udara yang baik Kekurangan: sirkulasi di tengah gelap, penghawaan kurang baik.
10
6. Multi tower Kelebihan: privasi penghuni lebih baik, semua unit dan jalur sirkulasi mendapat pencahayaan maksimal. Kekurangan:
struktur
mahal,
pemanfaatan lahan menjadi boros.
(sumber: Joseph de Chiara, Time Saver Standars for Residential development, Mc. Graw – Hill New York)
2). Tinjauan Rumah Susun di Indonesia Dan Faktor – Faktor Yang Mempengaruhi Perlembangannya a) Aspek Ekonomi Keterbatasan ruang dan lahan yang tersedia, dengan adanya rumah susun berarti meningkatkan kualitas lahan dan daya tampung lahan. Daya beli masyarakat Lokasi, dengan pertimbangan ekonomis, banyak usaha untuk membangun rumah susun dekat dengan pusat kegiatan kota, dengan tujuan: 1) Dekat jarak antara tempat kerja dan perumahannya, sehingga para pekerja dapat menghemat waktu. 2) Biaya transportasi dapat dihemat. 3) Bekerja dapat efisien dan efektif. 4) Dapat mewujudkan integrasi dengan keluarga, karena dapat menjalin aspek sosialisasi dengan baik. Biaya konstruksi rumah susun akan lebih mahal daripada biaya pembangunan rumah tunggal. Misalnya: untuk membangun unit T-21, harga konstruksinya lebih mahal 2 kali lipat dari pada pembangunan rumah tunggal dengan tipe yang sama. Tingginya harga tanah di pusat kota, padahal sebenarnya pusat kota adalah tempat yang cocok untuk membangun rumah susun karena dekat dengan pusat kegiatan.
b) Aspek Sosial 1) Ketersediaan fasilitas sosial, seperti fasilitas pendidikan, tempat belanja sehari – hari, dan tempat – tempat rekreasi terutama bagi rumah susun untuk kalangan menengah ke bawah. 11
2) Faktor kebiasaan, terbiasa hidup di rumah tunggal, menyebabkan masyarakat harus dapat beradaptasi dengan lingkungannya yang baru, yang sama sekali berbeda dengan cara hidup yang sebelumnya. 3) Budaya, penghuni rumah susun terdiri dari banyak keluarga dengan latar belakang sosial dan budaya yang berbeda – beda. Kondisi ini bisa menimbulkan kesulitan dalam menjalin hubungan sosial antar penghuninya.
2. 4
Tinjauan Teori Yang Berhubungan
2. 4. 1 Inclusionary Housing Kampung Pangumbahan berada di lahan kantung perkotaan dari jalan Cihampelas dengan karakter masyarakatnya baik budaya maupun kelas ekonomi yang heterogen, sehingga teori yang berhubungan adalah inclusionary housing. Inclusionary housing adalah pengembangan kawasan perumahan di daerah padat yang komposisi masyarakatnya bercampur dari masyarakat berpenghasilan rendah sampai berpenghasilan tinggi. Dengan demikian pengembangannya meliputi keluarga dari berbagai golongan penghasilan. Berikut ini adalah beberapa pendekatan dalam sistem inclusionary housing, yaitu: Lahan hibah (donasi) Pengembang mendonasikan (atau menjual dengan harga murah) sebagian tapak kepada pengembangan hunian terjangkau atau kepada pengembang perumahan nonkomersial. Penambahan kepadatan Penambahan kepadatan dan pergantian penggunaan fungsi lahan untuk memperbaiki kualitas kapasitas pengembangan perumahan. Dengan hal ini akan mengganti kerugian finansial dari dampak
kebutuhan pengembangan
lahan
(infrastruktur). Sistem inclusionary housing memberikan beberapa keuntungan yaitu menciptakan komunitas yang tereintegrasi dari perbedaan level penghasilan dan dekonsentrasi daerah kemiskinan. Dengan sistem inclusionary housing, para pekerja dapat tinggal dekat dengan daerah tempat mereka bekerja, sehingga mengurangi beban pengeluaran transportasi mereka.
12
2. 4. 2 Registered Social Landlords (RSL) Berdasarkan kepemilikan tanah, kampung Pangumbahan dimiliki oleh beberapa tuan tanah, maka pendekatan teori yang berhubungan adalah Registered Social Landlords (RSL). RSL telah banyak dikembangkan dalam sistem perumahan di berbagai negara, namun di Indonesia sendiri belum begitu dikenal. RSL adalah nama secara teknis untuk seorang social landlord yang telah terdaftar di dalam badan perumahan. RSL adalah penyedia utama dari jenis perumahan sosial. Perumahan sosial sendiri adalah perumahan yang terjangkau yang dikhususkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Secara teknis social landlord adalah seorang tuan tanah yang menyumbangkan sebagian atau seluruh tanahnya untuk keperluan penyediaan lahan perumahan atau infrastruktur. Pada proyek yang akan di desain, di asumsikan bahwa para tuan tanah merupakan social landlord yang bersedia bekerja sama dengan pemerintah setempat dalam keperluan penyediaan lahan perumahan atau infrastruktur.
2. 4. 3 Karakteristik Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) Sebagian besar penduduk di kampung Pangumbahan merupakan MBR, oleh sebab itu diperlukan teori mengenai karakteristik MBR dalam kemampuan memenuhi kebutuhan dasar ataupun kemampuan dalam pelaksanaan peran sosial. a) Kemampuan dalam memenuhi kebutuhan dasar Sebagian besar pengeluaran lebih terkonsentrasi untuk makan sehari-hari dan masih di bawah standar. Jenis pekerjaan yang mereka mempunyai keterkaitan dengan rendahnya tingkat pendidikan dan keterampilan, sehingga untuk mengakses peluang pekerjaan yang lebih baik relatif sulit. b) Kemampuan dalam Pelaksanaan Peran Sosial Peran sosial yang dilaksanakan oleh keluarga MBR lebih banyak bersifat intern, lebih terkonsentrasi dalam urusan keluarga. Mereka tidak begitu aktif untuk melakukan kunjungan keluarga, rekreasi, dan kegiatan lain yang berkaitan dengan kelembagaan. Kegiatan ini tidak dijadikan sebagai kegiatan prioritas. Besarnya tuntutan kebutuhan keluarga membutuhkan konsentrasi lebih besar sehingga waktu mereka lebih banyak dihabiskan untuk mencari nafkah dan mengatasi permasalahan yang dihadapi. c) Strategi Menghadapi Permasalahan Keluarga. Optilalisasi sumber daya manusia (SDM), seprti melakukan aktivitas sendiri, memperpanjang jam kerja, memanfaatkan atau mengerahkan anggota keluarga untuk memperoleh penghasilan. 13
Penekanan / pengetatan pengeluaran keluarga, misalnya pengeluaran biaya untuk sandang, pangan, biaya sosial, transportasi, kesehatan, pendidikan, dan kebutuhan sehari-hari lainnya. Pemanfaatan jaringan (relasi sosial) untuk keperluan ekonomi, seperti memininjam uang kepada tetangga dan mengutang ke warung terdekat,. Kondisi ini menunjukkan, bahwa di antara mereka mempunyai solidaritas yang kuat dan saling percaya. Berdasarkan karakteristik MBR di atas, maka diperlukan suatu area komersial dalam tapak untuk membantu memenuhi kebutuhan dasar. Pendekatan desain yang membantu dalam hal sosialisasi antar penghuni juga diperlukan.
2. 4. 4 Arsitektur berwawasan perilaku Berdasarkan karakteristik penghuni yang akan menghuni bangunan, maka diperlukan suatu teori arsitektur berwawasan perilaku. Bangunan sebagai suatu wadah kegiatan mempengaruhi kegiatan orang – orang yang terjadi di dalamnya. Kegiatan orang – orang secara fisik di dalam bangunan dapat diprediksikan, terlihat pada gambar di samping. Hanya pada situasi yang ekstrem saja delapan orang akan tidur bersama. Yang kurang sering adalah suatu grup pria dan wanita tidur bersama. Suatu bangunan akan menghasilkan suatu perilaku tertentu dan berperan dalam mengatur hal tersebut. Agar bangunan menjadi fleksibel, maka harus diperhatikan hal – hal berikut ini: Kegiatan
sosial
yang
ditampung bangunan. Derajat fleksibilitas yang dinyatakan
oleh
tiap
kegiatan. “kebebasan – kebebasan” yang mempengaruhi atau akan dipengaruhi.
Gambar 2. 2 Interaksi fisik yang mungkin dari 1 – 8 orang
14
Latar belakang dan sasaran penghuni. Perilaku seseorang dalam bangunan akan dipengaruhi oleh personal space dan territorial behaviour. Terrirorial behaviour merupakan batas (peraturan) wilayah antara ruang seseorang dengan ruang milik orang lain. Kepemilikan
dalam personal space
mengindikasikan bahwa sebuah ruangan secara khusus dimiliki oleh individu atau kelompok. Personal space dan territorial behaviour dapat dipengaruhi oleh hal – hal berikut ini: Non fisik : kebudayaan, sifat individu, konteks, dan hubungan. Fisik
: indoor dan outdoor, ketinggian langit – langit, bukaan, audio, cahaya
(terang – gelap), dan bau. Adanya sebuah teritorial yang jelas dibutuhkan untuk: Survival, untuk mempertahankan eksistensinya dari invasi orang lain. Organizer, untuk mengatur daerah teritorialnya sebagai pembatas antar teritori miliknya dan milik orang lain. Identity, untuk menentukan identitas di suatu daerah. Walaupun MBR mempunyai hubungan sosial yang erat antara satu dan yang lainnya, namun jika berlebihan akan menyebabkan ketidaknyamanan dan konflik. Oleh sebab itu, dalam bangunan harus didesain agar kualitas personal space dan territorial behaviour dapat terjaga tanpa mengabaikan hubungan sosial yang terjadi.
Kesimpulan Dalam suatu daerah yang berkepadatan cukup tinggi di mana masyarakat yang mendiami daerah tersebut bercampur antara golongan ekonomi atas dan bawah, maka kebijakan inclusionary housing dapat diterapkan agar komposisi masyarakatnya lebih terintegrasi. Sementara dalam mengupayakan tersedianya perumahan bagi masyarakat miskin, pemerintah dapat melakukan kerja sama dengan para pemilik tanah dengan persentase tertentu, di mana pemilik tanah akan mendapatkan keuntungan tertentu dengan menyediakan sebagian atau seluruh tanahnya untuk penyediaan sarana atau prasarana permukiman. Untuk menciptakan hunian yang nyaman bagi penghuninya dibutuhkan suatu pendekatan perilaku untuk menganalisa perilaku dan keinginan target sasaran agar terjadi kepuasan saat mendiami hunian tersebut.
15
2. 4. 5 Studi Preseden a) Rumah Susun Sarijadi Bandung (sumber: studi lapangan)
Gambar 2. 3 Lingkungan rumah susun Sarijadi
Berada di Kecamatan Sukasari, Kelurahan Sukarasa, Bandung. Dibangun tahun 1979 di atas lahan seluas 3.8 ha, dengan 864 unit rumah dari tipe 36. Diperuntukkan untuk golongan bawah yang mempunyai variasi penghasilan antara 100 ribu -1 juta rupiah perbulan. Terdiri dari 9 blok rumah susun berlantai empat. Satu blok terdiri dari 64 unit rumah. Luas masing-masing unit adalah 36 m2. Setiap blok memiliki masing-masing 1 ruang serbaguna dan kantor. Bentukan dan Orientasi Massa Massa blok berbentuk persegi panjang. Umumnya bentuk ini mempunyai sirkulasi udara yang lebih baik, namun membutuhkan ruang yang lebih banyak pada lahan. Sistem Sirkulasi Bangunan Setiap blok hanya memiliki sistem sirkulasi horizontal di lantai dasar. Satu-satunya sarana hubungan antar unit rumah adalah tangga. Sistem utilitas Setiap massa tidak memiliki shaft khusus untuk jalur-jalur utilitas, hanya sebatas menggunakan pipa-pipa yang diletakkan di dinding luar. Sistem ventilasi bangunan Kebutuhan penghawaan di perumahan susun ini dipenuhi dengan bukaan-bukaan jendela yang cukup besar dengan aliran udara Timur-Barat. Sampai dengan ketinggian lantai 3, aliran angin masih normal, sedangkan pada lantai 4, aliran angin sudah lebih kuat, kurang nyaman untuk kegiatan luar rumah. 16
Keamanan terhadap Bahaya Kebakaran Penanganan terhadap bahaya kebakaran sangat sederhana, hanya dengan menempatkan tangga monyet darurat di dinding luar bangunan. Selain itu tidak tersedia sarana-sarana penanganan keamanan terhadap bahaya kebakaran yang lain.
b) Rumah Susun Manis Dan Rumah Susun Alam Jaya (sumber:
www.suarapembaruan.com;
www.tangerangkota.go.id) Kedua rumah susun dibangun dengan Gambar 2. 5 Rumah susun Manis
konsep dasar menggabungkan peran serta
pemerintah setempat dan warga sekitarnya termasuk pemilik tanah (social Landlord) dalam penyediaan lahan. Hal tersebut berdasarkan diskusi oleh Ir. Yus Ruslan Achmad MS (Ketua Bappeda kota Tangerang tahun 1992), Ir. Tjuk Kuswartojo (ITB) dan Ir. Johan Silas dari (ITS). Dalam diskusi tersebut dihasilkan beberapa formula dalam perancangan pembangunan rumah susun di kota Tangerang, yaitu: Lahan disediakan oleh perorangan/masyarakat setempat, Biaya membangun disediakan oleh APBD sebagai dana awal untuk digulirkan Uang sewa diperoleh dari para karyawan industri di sekitarnya; Pihak Pemda melobby perusahaan pabrik sekitar untuk mau memanjar uang sewa para karyawannya dengan perhitungan pertimbangan ekonomi dan waktu bagi karyawannya dalam mencapai pabrik Setelah lima belas tahun, bangunan rumah susun sewa mutlak menjadi milik pemilik lahan yang menyediakan. H. Napis di Kelurahan Alam Jaya bersedia menyediakan lahan seluas 0,25 Ha. Dibangunlah rumah susun pada tahun 1994-1996 yang terdiri dari 2 buah blok berlantai 4. Masing-masing blok terdiri dari 48, dengan ukuran masing-masing kamar ukuran 3m x 6m yang dapat dihuni oleh 2 orang Selain H. Napis, dilakukan juga lobby terhadap pemilik tanah di Kelurahan Manis Jaya, Kecamatan Jatiuwung, Kota Tangerang. Para tuan tanah (Koko dan Abun) bersedia menghibahkan lahan 1ha kepada pemerintah. Sedangkan sisa 11ha untuk pengembangan apartemen. Di atas lahan satu hektar tersebut dibangun rumah susun 2 blok bertingkat 4 sebanyak 128 kamar, ukuran 3m x 7m dan dapat dihuni 2 orang. Pada tahun 2003. lahan 17
yang masih bisa dibangun didirikan bangunan rumah susun 11/2 twin block (3 block) yang dana pembangunannya berasal dari bantuan Departemen Kimpraswil berlantai 5 dengan jumlah kamar 144. masing-masing kamar ukuran 3m x 7 m. c) Rumah Susun Kemayoran (sumber: www.liputan6.com; www.kompas.com)
Gambar 2. 6 Rumah susun Kemayoran Merupakan bagian dari program peremajaan hunian perkampungan kota ke perumahan yang berkepadatan tinggi. Luas areal rumah susun ini sebesar 30ha. Sasaran penghuni adalah masyarakat yang terkena langsung program peremajaan ditambah dengan sebagian unit yang dijual bebas kepada masyarakat lain. Alokasi rumah susun berdasarkan kebutuhan ruang keluarga yang bersangkutan, dengan standar 7 – 9m2 per jiwa. Jadi bila anggota keluarga yang bersangkutan akan mendapat sebuah unit F-42 atau 2 buah unit F21. kesempatan ini hanya diberikan kepada masyarakat yang memiliki tanah dan bangunan, sedangkan penyewa diberi kesempatan untuk menyewa unit rumah susun F-18 (sewa rata – raata pada tahun 1994 Rp. 1000 per hari). Semua rumah susun memiliki 5 lantai dengan sirkulasi vertikal tangga.
2. 5
Kriteria Perancangan Berdasarkan hasil “tinjauan teori yang berhubungan” dan “studi preseden” pada
subbab sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa sebuah rumah susun agar dapat mengakomodasi setiap kegiatan yang terjadi di dalamnya sebaiknya memenuhi kriteria sebagai berikut di bawah ini: Penghuni rumah susun cenderung memodifikasi unit huniannya, terutama perubahan lay out hunian sesuai dengan kebutuhan keluarganya dan berbagai perbaikan pada dinding, lantai dan langit langit. Oleh sebab itu dibutuhkan sebuah desain satuan unit yang fleksibel, sehingga dapat mengakomodasi setiap perubahan yang terjadi di dalamnya pada masa sekarang ataupun yang akan datang. 18
Hunian sering kali berubah fungsi menjadi tempat usaha bahkan dilantai atas rumah susun. Oleh sebab itu harus dipikirkan sebuah tempat untuk mengakomodasi kegiatan tersebut (adaptasi budaya di darat => rumah sebagai tempat usaha) sehingga tidak terjadi konflik di dalam rumah susun, baik antar penghuni ataupun antar fungsi. Denah open lay out sesuai untuk masyarakat kampung kota, karena dapat memberikan keleluasaan dalam mengubah loy out ruangan sesuai dengan kebutuhannya masing – masing, terutama pada satuan unit hunian dengan luasan yang sempit. Rumah susun harus mampu menyediakan pencahayaan dan penghawaan alami semaksimal mungkin bagi penghuninya untuk mengurangi beban pencahayaan dan penghawaan bantuan. Sirkulasi merupakan bagian terpenting pada rumah susun karena merupakan puasat interaksi antar penghuni. Oleh sebab itu sistem sirkulasi yang digunakan harus semaksimal mungkin mampu menghadirkan sebuah suasana yang nyaman bagi penghuninya untuk saling bersosialisasi. Desain rumah susun harus dapat menyediakan sebuah tempat untuk bersosialisasi antar penghuninya agar tercipta kesehatan sosial. Kekurangan tempat untuk menjemur selalu menjadi masalah pada hunian berkepadatan tinggi. Oleh sebab itu desain rumah susun harus mampu mengakomodasi kegiatan menjemur dan menjadikan tempat tersebut bukan sebagai sumber kekumuhan di dalam rumah susun. Daerah di bawah tangga merupakan bagian yang potensial karena disukai anak – anak untuk bermain dan sering kali tidak terdesain dengan baik. Penggunaan sistem struktur yang tepat agar dapat mengefisienkan biaya pembangunan. Desain rumah susun semaksimal mungkin harus dapat mengakomodasi setiap perubahan yang terjadi di dalamnya, sebagai contoh lahan parkir harus terdesain dengan baik, karena kehidupan ekonomi penghuni selalu berubah, dan dengan perubahan itu manusia cenderung ingin memiliki sesuatu yang lebih. Desain rumah susun semaksimal mungkin harus dapat mengakomodasi setiap kegiatan budaya hidup di darat, sebagai contoh yaitu budaya memanam di halaman depan. Desain rumah susun harus dapat mencegah terjadinya konflik teritorialitas antar cluster, blok, dan antar penghuni.
19
