24 december 2011
atrivisie Eigen Haard speelt duurzame kaart uit
Flinke reductie van uitstoot van CO2 tijdens sloop en bouw. Terugkeer bij sloopproject van alle betonafval via de betonleverancier in het casco van de nieuwbouw.
Energieneutraliteit als poolster
Een besparing van 20% in de bestaande bouw is leuk. Maar slechts een eerste stap. De hele voorraad energieneutraal in 2030. Hoe realistisch is deze stip aan de horizon?
Invoering energiebeleid: tandje bij
Ondanks fraaie beleidsvoornemens liggen diverse corporaties niet op schema. Daarom is een hogere versnelling nodig. Vier praktische tips.
7
Blokverwarming uit het verdomhoekje
Enorme en breed gedragen aversie. Wat is er mis met collectieve verwarmingsinstallaties? Elimineer zwakke eigenschappen. Versterk voordelen.
Tweede leven voor Holtenbroek
Burenruzies, drugsoverlast, vandalisme. Iedereen met het geld ervoor vertrekt. Ouderen, starters en allochtonen blijven achter. Zwolse wijk als afvoerputje woningmarkt.
thuis in wonen
praktijk Koen van Haaren Woningstichting Woensdrecht
Eigen Haard speelt duurzame kaart uit Relatief oud bezit in vergelijking met andere corporaties. Veel gestapelde woningen. Kenmerken volgens het CFV. Wybrand Pieksma is adviseur duurzaamheid van de Amsterdamse corporatie Eigen Haard. Hij geeft feilloos het verband weer tussen deze kenmerken en het energiebeleid. “Natuurlijk is daardoor de gemiddelde energetische kwaliteit van ons bezit van ruim 50.000 woningen nu nog matig. Zo’n 40% van de woningen met de ongunstige energielabels E, F en G. Met als keerzijde dat juist veel progressie mogelijk is. Wij gaan uit van het Convenant Energiebesparing corporatiesector. Dus 20% verlaging van het gasverbruik. Ofwel een reductie van 20% uitstoot van CO2 in 2018 ten opzichte van 2008. Dat blijkt namelijk best een pittige opgave in onze situatie. Uiteraard verzilveren wij de eenvoudigere kansen bij jongere woningen. Maar dat zijn er relatief gezien niet zoveel. We verbeteren hier meestal de energetische kwaliteit in combinatie met planmatig onderhoud. Denk aan kansen bij vervanging van ketels of dakbedekking en bij schilderwerk.”
Elke nieuwbouwwoning in Amsterdam moet vanaf 2015 in zijn energiebehoefte voorzien. Green Deal uit oktober 2011
Geen gewichtige communicatieplannen Een flinke uitdaging. Hoe beweeg je huurders tot deelname aan energiebesparing? Zeker als er een huurverhoging mee gemoeid is. Bij gestapelde woningen betekent onvoldoende animo dat maatregelen helemaal onmogelijk zijn. Het is het simpelweg alles of niets. Bij grondgebonden woningen levert weigering een forse inhaalactie bij mutaties op. Met extra kosten op termijn en geringere milieubaten als consequentie. Is doorvoeren van energiebesparing zonder huurverhoging de oplossing? Het lijkt de weg van de minste weerstand. We vragen Koen van Haaren van Woningstichting Woensdrecht naar zijn ervaringen: “Het afgelopen jaar stelden wij meerdere lichtere en zwaardere plannen voor complexen op. Aan bewoners vragen we een huurverhoging gebaseerd op het oude puntensysteem. Uiteraard beduidend lager dan de berekende energiebesparing. In alle situaties komen wij ruim boven 70% vrijwillige deelname. Vervolgens voeren wij maatregelen overal uit, tenzij die relatief gemakkelijk bij mutaties in te halen zijn. Ik verbaas me soms over het moeizame proces elders.” De sleutel tot dit succes? Woonlastenwaarborg, modelwoning, ongemakkenvergoeding? Koen van Haaren lacht: “Veel eenvoudiger. Voor ons geen gewichtige communicatieplannen. Twee succesfactoren. Allereerst hebben wij al een uitstekende band met onze huurders. Zij hebben geen behoefte om eerst hun grieven te uiten voordat een gesprek over onze plannen mogelijk is. Er is meteen een goede voedingsbodem voor dialoog. Wij zijn altijd heel toegankelijk geweest. Huurders wandelen gemakkelijk ons kantoor binnen. Omgekeerd wonen veel van onze medewerkers in het werkgebied. Geen strakke gescheiden werelden. Ten tweede bepaalt persoonlijke contact het succes. Een aantal jaren terug stuurden we bij zulke projecten nog een brief met uitleg. Vervolgens vroegen we of mensen wilden deelnemen. Dat werkte niet. Wij vragen wat aan bewoners. Dan is het toch heel normaal dat bewoners omgekeerd iets aan ons vragen. Een luisterend oor, inleving, een helpende hand. Wij werken mee aan een oplossing voor zware kasten op de te isoleren zolder. Datzelfde geldt voor het verwijderen en naderhand weer aanbrengen van zonneschermen en rolluiken. Doordat alle bewoners deelnemen, bereiken we dat veruit de meeste woningen in 2018 over energielabel B beschikken.”
Op www.eigenhaard.nl en www.co‑green.nl veel informatie over de forse ambities. Bijna een kwart van het bezit van Eigen Haard is vooroorlogs. Daarnaast is het aandeel in vroeg naoorlogse uitbreidingswijken aanzienlijk. Wybrand Pieksma licht toe: “Vaak zijn kleine stapjes niet mogelijk. Het is dan meteen een ingrijpende renovatie. Denk aan funderingsherstel, geluidsproblematiek, leefbaarheid, of specifieke welstandseisen. We bereiken met die stevige ingreep energielabel B of beter, zoals in pilotproject Koningsvrouwen van Landlust. Of soms is vervangende nieuwbouw nodig. Eigen Haard blijft investeren in deze zware tijden op de vastgoedmarkt. Met co-makers voeren we het concept Co-Green. Gericht op vervangende nieuwbouw in herstructureringsgebied Overtoomse Veld in Nieuw West. Nu werken aan repeteerbare concepten, die we over enkele jaren breed willen uitrollen. Bijvoorbeeld een EPC van 0,4 of beter. Flinke reductie van uitstoot van CO2 tijdens sloop en bouw. Hoogwaardig hergebruik van minstens 90% van het sloopafval. Zo keert alle betonpuin via de betonleverancier weer terug in het casco van de nieuwbouw.”
Wybrand Pieksma Eigen Haard
SWZ: juiste mensen op de juiste plek De voorgeschiedenis van het Zwolse Holtenbroek laat zich lezen als een klassieker. Een halve eeuw geleden bijna letterlijk uit de grond gestampt. Ter leniging van het enorme naoorlogse woningtekort. Relatief monotone gestapelde bouw. Vrijwel alleen sociale huurwoningen. Al vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw veel problemen in een gedeelte van de wijk. Matige kwaliteit van woningen en woonomgeving, slechte leefbaarheid, sociale achterstanden en drugsoverlast.
Eddy Veenstra SWZ Zwolle
Voor de ingrijpende aanpak van Holtenbroek geen gezamenlijke grondexploitatie of ontwikkelbedrijf. Gewoon herontwikkeling op eigen grond. Waarom deze keuze? Eddy Veenstra, directeur‑bestuurder van SWZ, licht toe: “Het gaat in Holtenbroek om voor een corporatie behapbare projecten. Simpel te organiseren. Samenhang schuilt in onze samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en het structuurplan. We zitten elkaar niet in de weg en maken tempo. Belangrijkste is dat op cruciale momenten de juiste mensen op de juiste plek zitten. Dan bedoel ik het college en de corporaties. Onderschat het belang van Holtenbroek voor SWZ niet. Een groot gedeelte van onze woningen staat in deze wijk. Het schiet al op. Van ons bezit in deze wijk vervangen wij een kwart en knappen de rest op. De kredietcrisis fietst ons niet in de wielen. Ons verkoopprogramma loopt redelijk goed door.” De balans tussen de fysieke ingrepen en sociale maatregelen is beslissend voor succes. Veenstra somt enkele projecten op: ”Veel aandacht voor het voorzieningenniveau en leefbaarheid. Zo kreeg het verloederde winkelcentrum een impuls. Bewoners-toezichthouders als aanspreekpunt voor andere wijkbewoners voor zaken als vandalisme, overlast, vervuiling of onderhoud. Een volgsysteem voor bewoners die gedwongen hun woning verlaten. Recent onderzoek bewijst gelukkig dat Holtenbroek de opwaartse lijn te pakken heeft. Toch ben je nooit klaar. Met de kennis van nu zouden we sommige zaken anders aangepakt hebben. Maar bij mij overheerst trots. Wij hebben de vertaalslag van beleid naar uitvoering gemaakt. Kijk maar eens hoeveel mensen er nu tevreden in Holtenbroek wonen. Leefbaarheid in orde. Scholen bloeien weer. En het voorzieningenniveau is absoluut weer op een goed niveau.”
wonen Een aanzienlijke energiesprong is noodzakelijk. Wat is de definitie van een energieneutrale woning of corporatie? De meest geaccepteerde versie gaat uit van zowel gebouw- als gebruiksgebonden energieverbruik. Dus ook huishoudelijk elektraverbruik. Toerekening van energieverbruik door bouw, beheer en sloop gebeurt naar rato van levensduur. De energieneutrale woning of corporatie betrekt op jaarbasis niet meer energie van het openbare net dan aan datzelfde net teruggeleverd wordt. Uiteraard duurzame en binnen die woning of corporatie opgewekte energie. Hoe ver weg staat die stip aan de horizon? Het jaar 2030 klinkt erg ambitieus, maar past bij de maatschappelijke voorbeeldrol van de corporatiesector.
Gáán met die energieneutrale woning. Een energiemeter die achteruit loopt. Dat wil iedereen wel. Daarvoor moet je heel wat hobbels overwinnen. Zo leert de ervaring van de paar mensen die zo’n woning hebben gebouwd. Lex de Boer van SEV op zijn weblog, november 2011
Energieneutraliteit als poolster Veel te hoge woonlasten, incourant vastgoed, broeikaseffect, politieke onrust in olieproducerende landen en kernenergie in het verdomhoekje. Geen enkele woningcorporatie ontkent nog het belang van energiebesparing. Dit decennium realiseren de sociale verhuurders keurig volgens het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector 2008 – 2018’ een energiebesparing van 20% in hun totale bestaande voorraad. Daarvoor isoleren zij woningen rondom op een basisniveau. Met een zuinige, maar gasgestookte HR 107 ketel als norm. Een leuke en haalbare ingreep. Helaas wijzen rekensommetjes uit dat bij dit ambitieniveau de aarde onverminderd verder opwarmt. Met alle gevolgen van dien. Stijgende zeespiegel en extreme weersomstandigheden. Daarnaast de waarschuwing van diverse onderzoekers dat woonlasten van de weinig draagkrachtige doelgroep over pakweg tien jaar onbetaalbaar zullen blijken. Tariefstijgingen van gas en elektra zijn hier debet aan. Daarmee betekent de actuele besparingsronde van 20% een nuttig begin. Maar is het per saldo niet meer dan een tussenstap.
In 2030 wordt nog maar 6% van de Europese energie opgewekt uit kolen en 28% uit aardgas. De rest van de opwekking is duurzaam en bestaat dan hoofdzakelijk uit windenergie en energie uit biomassa. European Climate Foundation in Power Perspectives, november 2011
Eeuwen geleden voeren ontdekkingsreizigers dicht bij de kust aan de hand van herkenningspunten zoals kapen, bergtoppen en eilandjes. Soms richtte men vuurtorens speciaal voor dit doel op. De actuele besparingsafspraken fungeren als zo’n baken. Nuttig voor doelen voor de korte, maar niet de langere termijn. Midden op zee navigeerden de avonturiers ’s nachts aan de hand van de eindeloos verwijderde poolster. Energieneutraal woningbezit als poolster voor corporaties. Dé stip aan de verre horizon.
Ondanks realisatie van het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector 2008-2018’ is de energiebehoefte van het sociale bezit hierna nog steeds veel te hoog. Voordat grootschalige introductie van duurzame energie mogelijk is, staat de sector dus een volgende besparingsronde te wachten: het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector 2018-2030’. Een verdere reductie van de energievraag met zeker 30%. Veel corporaties zijn zich onvoldoende bewust dat na 2018 deze volgende ronde zich aandient. De schilisolatie gaat naar een beduidend hoger niveau. Zeker op het vlak van productontwikkeling staat de wereld over pakweg 10 jaar er anders voor. Isolatiematerialen met beduidend betere kwaliteit maken extreem dikke en weinig praktisch pakketten overbodig. Door prima isolatie is lage temperatuurverwarming de norm. Slimmere en op het binnenklimaat reagerende ventilatiesystemen met vormen van warmteterugwinning zorgen ervoor dat bewoners niet het gevoel hebben onder een stolp te wonen. Daarnaast veel meer expertise en tools om bewuster bewonersgedrag in de hand te werken. Denk aan slimme meters en de mogelijkheden van ICT. Resultaat van het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector 2018-2030’ is dat rond 2030 de vraag naar energie voor ruimte-
verwarming en warm tapwater fors lager is. Over de volle breedte van de sociale sector. Globaal gesproken moet de vraag naar energie voor ruimteverwarming en het warme tapwater voor de totale bestaande voorraad van 2030 vergelijkbaar zijn met die van nieuwbouwwoningen anno 2010: een daling van het gemiddelde van zo’n 45 GJ in 2010 naar 25 GJ per woning per jaar in 2030. Daarmee bedraagt de per woning op te wekken totale hoeveelheid duurzame energie in 2030 ongeveer 35 GJ: 25 GJ voor ruimteverwarming en het warme tapwater plus 10 GJ voor de elektriciteitsvraag van huishoudelijke apparatuur.
Om uiteindelijk over 2,45 te kunnen springen heeft het niet veel zin om alle energie in de training in te zetten op de sprong over 1,75. Met andere woorden, willen we écht in 2030 een energieneutrale woningvoorraad hebben, dan zullen we nu echt moeten trainen op het halen van die 2,45. Rob van den Broeke van QuaWonen, rondetafelbijeenkomst Atriensis september 2011
Rond 2030 start de laatste fase. De huidige wet- en regelgeving, die lokale opwekking, transport en afzet van duurzame energie frustreert, is gesaneerd. Niets staat de prominente rol van corporaties -in het belang van milieu en woonlasten van minder draagkrachtigen- in de weg. Corporaties produceren samen met ketenpartners op lokaal niveau vooral duurzame elektra. Genoeg om het totale eigen woningbezit het predicaat energieneutraal mee te geven. Huurders zijn verlost van jaarlijkse tariefstijgingen. Woonhuisinstallaties zijn in hoog tempo -bij mutaties of complexgewijs- ontdaan van gasgestookte installaties. Ombouw naar all electric met ‘plug and play’ technieken. Na verloop van tijd stijgt de productie van duurzame elektra verder. De huurder laadt inmiddels de elektrische auto aan huis op. Het lijkt een utopie. Want in het huidige tempo zijn corporaties op zijn vroegst in 2050 energieneutraal. Om het jaar 2030 toch te halen is versnelling een must. Alle zeilen bijzetten. Gedeelde visie, lef, samenwerking en creativiteit. Bewoners en marktpartijen zijn onmisbaar als reisgenoot van woningcorporaties. Bewoners omdat zij corporaties een machtspositie verschaffen vanwege het inkooppotentieel. Marktpartijen omdat zij expertise, innovatie en kapitaal inbrengen. Nieuwe samenwerkingsmodellen tussen corporaties, bewoners, gemeenten, netwerkbedrijven en marktpartijen moeten ontworpen worden. Ketensamenwerking en ‑integratie vormen hiervoor de basis. Houdt die poolster in de gaten.
trend Invoering energiebeleid: tandje bij Hoe pakken woningcorporaties invoering van energiebeleid aan? Het Convenant Energiebesparing corporatiesector is hierbij leidend. Met onder andere het doel om 20% op gasverbruik tussen 2008 en 2018 te besparen. Liggen corporaties drie jaar na start op schema? Benieuwd naar het antwoord nam Atriensis een enquête af. De steekproef betreft 450.000 huurwoningen. Conclusie is dat er wel een ‘tandje bij mag’. Vier belangrijke lessen.
Vanaf eind 2011 hebben al onze 2.200 woningen een groen energielabel. Komende maanden worden nog 30 woningen met het label E aangepakt. Daarna zijn we misschien de eerste woningcorporatie zonder rood energielabel. Jan Huisman van Wonen Zuidwest Friesland op www.aedesnet.nl, oktober 2011
Ten eerste blijkt op veel plaatsen nog een vertaalslag nodig van beleid naar invoering. Bijna 80% van de corporaties beschikt over een energiebeleidsplan. Toch heeft maar 40% hiervan een plan voor invoering. Nog opvallender is dat 60% meldt het doel van 20% besparing op het gasverbruik niet te halen of dit niet te weten. Werk aan de winkel. Corporaties moeten consequenter het opgestelde energiebeleidsplan vertalen naar een doordachte invoeringsstrategie. Met meer zicht op energetische effecten voor de totale voorraad. Ten tweede mogen veel corporaties ‘steviger aanpakken’. De meeste corporaties hanteren een benadering, waarbij huurders van maatregelen mogen afzien. Resultaat is het doorschuiven van ingrepen aan veel woningen. Grote nadelen zijn extra kosten en managementinspanningen voor inhaalacties op langere termijn. Daarnaast zijn energiedoelen lastiger te halen. Prognoses blijven daardoor buiten bereik. Steviger aanpakken en voor 100% deelname gaan.
Corporaties nemen energiebesparing serieus. We richten ons op de lange termijn en daarbij hoort vanzelfsprekend zorg voor alle vormen van duurzaamheid op sociaal, financieel en ecologisch gebied. Niet in de laatste plaats omdat onze huurders er alle belang bij hebben dat woonlasten zo laag mogelijk blijven. Jaap de Gruijter van Woonkracht10 op www.aedesnet.nl, november 2011
Ten derde is een consequente benadering van het proces vanuit woonlasten belangrijk. Het Convenant Energiebesparing corporatiesector stelt dat woonlasten per saldo als gemiddelde op complexniveau niet mogen stijgen. En wel onmiddellijk bij ingang van de huurverhoging. Relatief veel corporaties berekenen de huurverhoging nog steeds op klassieke wijze middels een percentage van de meerinvestering. Gemakkelijk vanuit financiëel perspectief van de corporatie. Er is namelijk een directe link tussen kosten en baten. Toch horen woonlasten centraal te staan. En natuurlijk dienen corporaties het effect op de bedrijfswaarde te bepalen vanuit de van de besparing afgeleide huurverhoging. Maar bij voorkeur niet andersom. Ten vierde zijn meer investeringen in bewonerscommunicatie noodzakelijk. Wie heeft blijkens de enquête meestal de regie? Vaak de afdeling vastgoedbeheer en zelden woondiensten. Is dit de verklaring voor de relatieve geringe inspanningen voor bewonerscommunicatie? Zelden de vraag aan bewoners om mee te denken over plannen. Geen actieve benadering van bewoners die niet reageren op het verzoek tot deelname aan plannen. Geen modelwoning. Evenmin ondersteuning van huurders om hun voorschot voor energie te verlagen. Relatief weinig maatregelen om overlast door uitvoering te beperken. Investeer daarom meer in bewonerscommunicatie. Kosten zijn minimaal, terwijl belang en rendement hoog zijn. Daarom zijn grotere inspanningen in communicatie absoluut nodig.
Blokverwarming uit het verdomhoekje Systemen voor collectieve verwarming leiden tot heftige reacties. Meestal wijst de beschuldigende vinger naar blokverwarming in stapelbouw uit de periode van 1960 tot 1980. Een collectief ketelhuis voor ruimteverwarming met radiatoren aan stijgstrangen. Met keukengeisers of elektrische boilers voor het warme tapwater. De kritiek richt zich trouwens zelden op de energiebron. Waar klagen bewoners wel over? Drie van de belangrijkste knelpunten. Allereerst de ondoorzichtige energienota. Een absoluut meetsysteem met bijvoorbeeld een gas- of warmtemeter is onmogelijk. De gebruikelijke metertjes op radiatoren verdelen de totaalnota. Daarmee een relatief verdeelsysteem. Geen directe relatie voor de bewoner tussen het cijfer op dat metertje en de te verwachten energiefactuur. Acceptatie van de factuur is daardoor gering.
Blokverwarming: collectieve verarming? Over woningcomplexen met collectieve verwarming doen vooral negatieve verhalen de ronde. Door oude of slecht onderhouden ketels, onbetrouwbare meetapparatuur en haast niet te controleren afrekeningen zouden de energiekosten er veel te hoog zijn. Vooroordelen of niet? Max Wondergem op www.kennisbankbestaandewoningbouw.nl, 2007
Ten tweede speelt de beperkte individuele regelbaarheid een grote rol. Thermisch comfort als blijvend discussiepunt. Individuele comfortwensen zijn lastig realiseerbaar. Bijvoorbeeld bewoners die zich pas lekker voelen bij 24 graden. Wat te denken van hun buren die aan 18 graden genoeg hebben. Doorstoken in de zomer of alles uit? De keuze geldt voor iedereen. Installaties in stapelbouw met radiatoren aan stijgstrangen missen een commandant in de vorm van een kamerthermostaat. Erg handig bij nachtverlaging of vakanties. Ten derde de weinige flexibele exploitatie. Iedere radiator afzonderlijk is op de collectieve warmtevoorziening aangesloten. Wanbetalers zijn niet af te sluiten. Bij verkoop van woningen na splitsing in appartementsrechten behoudt de corporatie via de energienota een relatie met kopers. Ongewenst. Evenmin is het gemakkelijk om levering van energie te outsourcen naar een marktpartij. Niet voor niets komen deze installaties in nieuwbouw van na 1980 niet meer voor. De aversie leidde er bovendien toe dat de afgelopen drie decennia veel van dit type installaties geïndividualiseerd zijn. Iedere woning een eigen verwarmingsketel. Toch komen er nog steeds honderdduizenden woningen met een dergelijke collectieve installatie voor. Is er nog toekomst voor dit type blokverwarming? Hoe komt blokverwarming uit de periode van 1960 tot 1980 uit
het verdomhoekje? De oplossing schuilt in het elimineren van knelpunten en benutten van kansen. Allereerst de antwoorden op het grote pijnpunt: de woninginstallatie. Bij een beperkte resterende exploitatieperiode gaat het natuurlijk om kleinere ingrepen en dito investeringen. Betere bedieningsmogelijkheden voor bewoners. Goede thermostatische radiatorventielen met zo nodig voelers en bediening op afstand. Nauwkeurige afstelling van stooklijn en optimale waterzijdige inregeling. Op afstand uitleesbare radiatormeters gecombineerd met heldere communicatie over meetsysteem en wijze van factureren. Verwijdering van geisers en boilers ten faveure van veilige en duurzame systemen. Bijvoorbeeld centrale bereiding van het warme tapwater met benutting van de gratis warmte van de zon. Een langere restant exploitatieperiode levert meer geavanceerde oplossingen op. Bijvoorbeeld centrale aansluiting van woningen op het collectieve systeem. De installatie functioneert nu vergelijkbaar met de individuele combiketel. Kamerthermostaat en eigen tapspiraal. Een op afstand uitleesbare absolute warmtemeter registreert nu het energieverbruik. Helder en transparant. Ten slotte benutting van kansen. De centrale energiebron. Focus op verlaging van onderhoudslasten. Immers slechts één grote verwarmingsinstallatie in plaats van vele kleine. Een gebouwbeheersysteem levert permanente monitoring op afstand op. Belangrijkste kwaliteit blijft natuurlijk de inpassing van duurzame energie. Denk aan gasabsorptiewarmtepompen, zonne-energie, houtpelletketels of stadsverwarming. Op korte of op langere termijn.
aandacht Tweede leven voor Holtenbroek Een prototype voor de naoorlogse wijken. Niet alleen op fysiek gebied. Ook op het sociale vlak. Het Zwolse Holtenbroek heeft inmiddels de respectabele leeftijd van 50 bereikt. Een groot groen assenkruis verdeelt de wijk in 4 kwadranten. Hierbinnen stempels met een mix van laag- en hoogbouw. Overigens overheerst gestapelde bouw: ongeveer 70%. De woningcorporaties SWZ en deltaWonen bezitten de meeste woningen. De 4.500 woningen huisvesten zo’n 9.000 mensen. Problemen komen al vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw voor. Burenruzies, drugsoverlast, vervuiling en vandalisme. Nabij Holtenbroek verrees de Vinex‑ wijk Stadshagen. Holtenbroek werd in een onmogelijke positie gemanoeuvreerd. Gezinnen en andere huishoudens met meer financiële mogelijkheden vertrokken. Ouderen, starters en allochtonen bleven achter. Het afvoerputje van de woningmarkt.
Een halve eeuw nadat ik de tuinsteden uit de grond heb zien komen, ga ik op ontdekkingsreis. Weer en wind hebben muren verweerd. Spichtige boompjes zijn reuzen geworden. Een plein. Twee jonge vrouwen, met een zware boodschappentas en een klein kind in een wandelwagentje. Geen hoofddoekjes. Wel naderen drie bebaarde mannen gehuld in een soort kaftan. De Grote Verbouwing, Henk Hofland, 2004
De Zwolse corporaties SWZ en deltaWonen kozen na een lange aanloop voor een eenduidige en consistente aanpak. Als grootste vasteigenaren namen zij het voortouw. Inmiddels zijn twee winkelcentra samengevoegd. Aan de rand van de wijk is een forse scholenconcentratie. In het kwadrant met de meeste knelpunten is stevig ingegrepen. Een groot deel van de woningvoorraad is inmiddels gesloopt. De vormgeving van de nieuwbouw vertoont veel samenhang. Maar met beduidend meer differentiatie. Veel koopwoningen en een groot aantal grondgebonden eengezinswoningen. Ruimschoots aandacht voor architectuur en woonomgeving. Geen auto in het straatbeeld. Mede dankzij afgeschermde parkeerterreintjes achter de eengezinswoningen. Voorgevels zijn daardoor aan autovrije en groene hofjes gesitueerd. De hang naar controle over uitstraling van woningen en woonomgeving gaat ver. Geen Belgische toestanden in Zwolle. Alle erfafscheidingen zijn met de nieuwbouw mee ontworpen. Kopgevels zijn al voorzien van verticale staalkabels tussen maaiveld en dak. Als een tomtom, zodat de jonge klimplantjes wel de voorgeschreven route volgen. De architectuur benadrukt individualisme en verwijst naar een beeldentaal uit een ver verleden. Het contrast kan niet groter. Van bovenaf opgelegde individualiteit. Elke poging van bewoners om hun eigen woning en woonomgeving zelf aan te passen en individualiseren zal stranden op ge- en verboden. De Vereniging van Eigenaren ziet toe!
Bedrijfsnieuws December 2011 Atriensis b.v. Postbus 842 5600 AV Eindhoven Telefoon 040 2367859 Fax 040 2364278 Atriensis ondersteunt woningcorporaties. De focus ligt hierbij op energie & milieu, wonen & zorg en bedrijfsvoering. De rondleiding met foto’s in deze uitgave betreft de wijk Holtenbroek in Zwolle. Met vaste regelmaat treft u op www.atriensis.nl voor corporaties relevant nieuws aan. Of interviews met uw collega’s uit de corporatiebranche. Abonneer u hierop door aanmelding op www.atriensis.nl. Atriensis beschikt voor haar Benchmark Bedrijfsproces over het keurmerk van de Commissie Benchmarking van Aedes. Hiermee brengt Atriensis de efficiency van bedrijfsvoering door woningcorporaties in beeld. Op www.atriensis.nl onder ‘publicaties’ treft een groot aantal artikelen van Atriensis in vakbladen aan. Inspirerende praktijkvoorbeelden. Tevens diverse rapporten over duurzaamheid, energiebesparing en efficiencyverhoging. Hoewel bij deze uitgave van Atrivisie de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaardt Atriensis b.v. geen enkele aansprakelijkheid.
