Woonpartners Thuis in Wonen 2.0!
Meerjarenbeleidsplan 2012 - 2016
Colofon Samenstelling en redactie Woonpartners Midden-Holland ondersteund door Van Nimwegen, Amsterdam Vormgeving en drukwerk Dogterom Communicatie, Stolwijk Fotografie Oscar van der Wijk Jeroen Bouman Hermen Buurman Cara Yuan Woonpartners Midden-Holland Oplage 1.000 stuks
De QR-codes in dit meerjarenbeleidsplan gaan dieper in op de onderwerpen die Woonpartners aansnijdt en staan ook op onze website.
Download voor Android: https://market.android.com/details?id=nl.oneshoe.qrscanner
Om een QR-code te kunnen lezen heeft u een smart-phone nodig. Er zijn QR-readers voor alle grote merken smartphones. Ze zijn eenvoudig te downloaden via bijvoorbeeld een van de hiernaast vermelde websites. Controleer van tevoren of de software geschikt is voor uw toestel. Dit kunt u eenvoudig nagaan door met uw mobiel naar een van deze websites te surfen.
Download voor iPhone: http://itunes.apple.com/nl/app/qrcode-nu/id432096597?mt=8 Met deze QR-reader kunt u eenvoudig en snel QR-codes scannen en interessante content delen via Facebook, Twitter, Mail en sms. Met een scan en een klik kunt u ook aanvullende informatie, die niet in dit meerjarenbeleidsplan staat, bekijken en delen met geïnteresseerden.
Inhoudsopgave pagina 1. Inleiding
2
2. Woonpartners Midden-Holland 2.1 Totstandkoming meerjarenbeleidsplan 2.2 Onze organisatie 2.3 Visie 2.4 Missie
4 4 4 6 8
3. Het speelveld 3.1 Wet- en regelgeving 3.2 Politiek-bestuurlijke en financiële context 3.3 Economische ontwikkelingen en veranderende woningmarkt 3.4 Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkeling 3.5 Demografische- en woningvoorraadontwikkelingen 3.6 Vraagontwikkeling en consumentenvoorkeuren
12 12 13 14 14 15 20
4. Interne analyse 4.1 Kansen 4.2 Bedreigingen 4.3 Sterkten en zwakten
24 24 25 25
5. Vernieuwing woningportefeuille 5.1 Huidige samenstelling van de woningportefeuille 5.2 Scenarioanalyses 5.3 Vernieuwing woningportefeuille 5.4 Verandering woningportefeuille 2011-2016
27 27 27 28 31
6. Speerpunten in de dienstverlening 6.1 Kennis van klanten 6.2 Dienstverlening en digitalisering 6.3 Verbinding met onze stakeholders 6.4 Een prettige woonomgeving 6.5 Aantoonbaar duurzame woningen 6.6 Optimaliseren en innoveren in beheer 6.7 Optimaliseren van inkomsten en uitgaven 6.8 Inzicht in mogelijkheden en transparantie in afwegingen 6.9 Organisatieontwikkeling
32 32 32 33 33 34 34 34 34 35
7. Randvoorwaarden 7.1 Financiën 7.2 Risicobeoordeling 7.3 In control statement 7.4 Governance 7.5 Integriteit 7.6 Organisatie en medewerkers 7.7 Kwaliteitsmeting
36 36 38 40 40 40 40 41
Onze negen speerpunten (met ambities) worden als ‘banner’ uitgelicht, vanaf pagina 4. De doelstellingen die hier aan gekoppeld zijn, lichten wij toe vanaf pagina 32.
SPEERPUNTEN
1
1. Inleiding Dit nieuwe meerjarenbeleidsplan van Woonpartners Midden-Holland verschijnt op een bijzonder moment, namelijk bij het 100-jarig jubileum van Woonpartners Midden-Holland. Het beleidsplan heeft als titel meegekregen: Woonpartners Thuis in Wonen 2.0! Graag leg ik op deze plaats uit waarom.
2
Precies een eeuw geleden besloten onze grondleggers het initiatief te nemen om huurwoningen te gaan bouwen in ons werkgebied. Er waren grote woningtekorten. De bestaande woningen waren klein, gehorig en niet geïsoleerd. De bewoners leefden in ongezonde en niet hygiënische omstandigheden. Alle reden voor particuliere initiatieven, daar waar markt en overheid niet thuis gaven. Daar ligt de oorsprong en bestaansgrond van woningcorporaties. Die geschiedenis en de ontwikkelingen zijn beschreven in het jubileumboek 100 jaar Woonpartners, een eeuw volkshuisvesting in de regio Midden-Holland.
Themabijeenkomst ‘Wonen met zorg’ in het Anne Frank Centrum in Waddinxveen.
Wij staan aan het begin van een tweede eeuw volkshuisvesting. De hoogste tijd om opnieuw het wonen inhoud te geven, want opnieuw zijn er urgente opgaven. En opnieuw is het zo dat opgaven niet door markt of overheid alleen kunnen worden opgepakt. Door de financiële en economische crisis stagneert de woningmarkt. De nieuwbouw heeft landelijk een naoorlogs dieptepunt bereikt. Grote uitleglocaties komen op dit moment niet of uiterst moeizaam tot stand. Bestaande wijken zijn in hoog tempo veranderd qua bevolkingssamenstelling. De samenleving is geïndividualiseerd en leefbaarheid en cohesie van buurten staan onder druk. Straten en pleinen zijn niet meer de vanzelfsprekende ontmoetingsplaatsen. Het gevoel van onveiligheid en onbehagen is bij veel bewoners gegroeid. De vernieuwing van wijken en buurten is daarmee vooral een veelzijdige opgave geworden. Starters hebben opnieuw de grootste moeite om aan woonruimte te komen. De positie van middeninkomens staat door een stapeling van maatregelen onder druk. Woningen nemen niet langer vanzelfsprekend in waarde
toe. De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Banken zijn terughoudend in het verstrekken van hypotheken. Een groter aandeel mensen heeft geen vast inkomen uit arbeid. Huishoudens worden bovendien kleiner. Daarmee ontstaat een groeiende groep mensen, die niet zelfstandig in de woningvraag kan voorzien. Wij hebben vanuit onze missie de ambitie om aan die veranderende woningvraag te voldoen. De dienstverlening aan onze klanten gaat meer en meer via onze website en e-mail. Ook de invloed van de social media is daarbij van groot belang. We staan wat dat betreft nog aan het begin van fundamentele veranderingen in de wijze waarop de dienstverlening van morgen inhoud zal worden gegeven. Ook daaraan moet onze organisatie zich aanpassen om Thuis in wonen 2.0 daadwerkelijk inhoud te geven. Tegen die achtergrond is het nieuwe meerjarenbeleidsplan geschreven. Wij zijn bijzonder trots dat dit nieuwe beleidsplan op een interactieve wijze tot stand is gekomen. Onze ketenpartners hebben in een drietal themabijeenkomsten input geleverd. Een selecte groep van onze klanten heeft ons positiefkritisch een spiegel voorgehouden over onze huidige dienstverlening in de klantenarena en ons richtinggevende oplossingen aangereikt voor het verbeteren daarvan. Wij ontvingen reacties via de social media op Twitter en LinkedIn. Al deze input heeft onze werkorganisatie vervolgens weer een enorme boost gegeven. Het heeft geleid tot uitstekende dialogen binnen de verschillende afdelingen en draagvlak voor essentiële en noodzakelijke vernieuwingen in ons werk.
Themabijeenkomst leefbaarheid in het Nelson Mandela Centrum in Gouda.
De toekomst voorspellen is maar weinig mensen gegeven. We hoeven maar terug te kijken op de laatste vijf jaar om vast te stellen hoe moeilijk dat is. Dit meerjarenbeleidsplan is daarom gebaseerd op het nu meest waarschijnlijke scenario dat wij bij onze organisatie hanteren. Veel zal de aankomende tijd afhangen van de ontwikkeling van de internationale economie, de overheidssturing ook op onze sector en de woningmarktontwikkelingen. Wij zullen onze ambities tegen deze achtergrond jaarlijks toetsen en waar nodig actualiseren. Kortom: flexibel inspelen op nieuwe vraagontwikkelingen. Ik hoop en verwacht dat u uw eigen bijdrage in dit plan herkent, maar bovenal hoop ik dat u met ons mee wilt werken om onze ambities in de aankomende beleidsperiode daadwerkelijk te realiseren. Woonpartners Thuis in Wonen 2.0! Doet u mee? Met vriendelijke groet, Woonpartners Midden- Holland,
René Mascini directeur-bestuurder
3
2. Woonpartners Midden-Holland 2.1 Totstandkoming meerjarenbeleidsplan Dit meerjarenbeleidsplan is opnieuw in dialoog met de belanghouders van Woonpartners Midden-Holland tot stand gekomen.
4
Een van de eerste stappen die we ondernamen was het aanscherpen van onze visie, en het vaststellen van speerpunten en doelstellingen. Ons meerjarenbeleidsplan behelst een tijdsbestek van vijf jaar. We namen onze visie opnieuw onder de loep en bekeken of deze nog steeds actueel is voor de komende jaren. Daarnaast stelden we globale speerpunten vast waar we de komende jaren mee aan de slag gaan. Op basis daarvan formuleerden we op hoofdlijnen de bijbehorende doelstellingen. Deze drie acties resulteerden in een koersnotitie die wij met medewerkers, management en met onze Raad van Toezicht bespraken. De volgende stap bestond uit het houden van vier bijeenkomsten met onze stakeholders. Bij iedere bijeenkomst stond een ander thema centraal. Het ging daarbij
achtereenvolgens om: • vraagontwikkeling • wonen met zorg • leefbaarheid • klant en dienstverlening Via verschillende creatieve werkvormen zoals de ‘open spacemethode’, de ‘expertmeeting’ en de ‘snelkookpan’ gingen we in gesprek met onze stakeholders over het betreffende thema. Tijdens de bijeenkomsten waren andere stakeholders aanwezig, afhankelijk van het thema en hun werkgebied. Tijdens de vierde bijeenkomst stonden de klanttevredenheid en de toekomstverwachtingen en wensen van onze huurders centraal. Met onze huurders gingen wij hierover aan de hand van stellingen en vragen in gesprek. Alle vier de bijeenkomsten hadden het doel om de aangescherpte visie, de speerpunten en de doelstellingen bij onze stakeholders te toetsen en met elkaar te bespreken. We hebben dankbaar gebruik gemaakt van de input uit
Klantenarena in het Nelson Mandela Centrum in Gouda.
1 Kennis van klanten Ambitie: we versterken ons klantbewustzijn en onze klantgerichtheid.
SPEERPUNTEN
We willen beter weten wat onze huurders, woningzoekenden en / of kopers bezighoudt met betrekking tot hun woning, hun woonwensen en hun leefomgeving. Samen met onze ketenpartners werken we aan oplossingen.
deze bijzonder waardevolle bijeenkomsten en dit verwerkt in dit nieuwe meerjarenbeleidsplan. Voorafgaand aan de bijeenkomsten hebben we verschillende social media ingezet. Via LinkedIn en Forum Gouda plaatsten we stellingen over de verschillende thema’s, waarbij we onze stakeholders uitnodigden te reageren. Op onze website maakten we het mogelijk ook te stemmen op de stellingen. Via Twitter gaven we updates over de stand van zaken en nodigden we stakeholders uit om via website of LinkedIn te reageren op de stellingen. Door de inzet van social media waren we voorafgaand aan de vier bijeenkomsten al met stakeholders en individuele belangstellenden volop in gesprek over de thema’s van de toekomst. Wat we ophaalden via social media, gebruikten we vervolgens als input bij de bijeenkomsten en vervolgens bij de totstandkoming van dit beleidsplan. Het inzetten van de social media is dan ook beslist geslaagd. Woonpartners zal daarom social media blijven inzetten als één van de middelen om continue in contact te zijn met onze stakeholders en klanten. In de vier bijeenkomsten en via social media haalden we veel bruikbare informatie op. We bespraken deze input en verwerkten deze in dit meerjarenbeleidsplan.
Themabijeenkomst ‘Wonen met zorg’ met vertegenwoordigers van de seniorenraad in het Anne Frank Centrum in Waddinxveen.
2.2 Onze organisatie Woonpartners Midden-Holland is een een marktgerichte woningcorporatie zonder winstoogmerk, actief in de gemeenten Waddinxveen, Gouda, Zuidplas en Boskoop. Wij hanteren als motto ‘Thuis in Wonen 2.0!’ Met dit motto geven wij aan dat onze organisatie zich kan en wil aanpassen aan de snel optredende veranderingen in de samenleving. Om thuis in wonen voor nu en de komende jaren goed inhoud te geven zijn veranderingen in het woningaanbod, de klantgestuurde inrichting van werkprocessen en het bewuster en meer gebruiken van social media noodzakelijk. Als woningcorporatie zijn wij immers voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor het woonplezier van vele klanten. Onze klanten wonen in bijna zevenduizend woningen die in eigendom zijn van Woonpartners Midden Holland. en maken daarnaast gebruik van ruim 600 garages, maatschappelijke voorzieningen en winkels en opslagruimten. Daarnaast beheert onze organisatie bijna circa 600 woningen voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en collega-corporatie de Zuidrandflat in Gouda.
5
Bij Woonpartners werken circa honderd medewerkers die zich op een klantgestuurde wijze inzetten voor het realiseren van een prettige woon- en leefomgeving voor onze huurders. Dit doen we vanuit een brede visie. We kijken verder dan alleen het vastgoed. We werken nauw samen met onze ketenpartners zoals gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen. Vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid naar de meest kwetsbare groepen in de samenleving geeft onze corporatie op verschillende manieren invulling aan de prestatievelden leefbaarheid, wonen en zorg en leren werken wonen.
6
Ons werk kunnen we niet doen zonder de inzet van de ongeveer 130 vrijwilligers die in bewonerscommissies en ons maatschappelijk vastgoed actief zijn en zich daar inzetten voor het beheer van onze wooncomplexen en de directe leefomgeving. 2.3 Visie Wij staan voor mensen die niet of moeilijk zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. We richten ons aanbod en onze dienstverlening in op de (woon)wensen (en behoeften) van onze klanten. We geloven dat vitale wijken en buurten de basis zijn voor plezierig wonen.
Daarvoor is meer nodig dan alleen goede huisvesting. Voor mensen is goed onderwijs of werk (betaald of onbetaald) minstens zo belangrijk. Het gaat daarbij om kansen op een betekenisvolle ontplooiing en op een goed toekomstperspectief. Daarbij is het van groot belang dat er goede voorzieningen zijn in de directe
woonomgeving. Daarom realiseren en exploiteren wij ook maatschappelijk vastgoed en zijn een dragende partner en continue factor in de wijken en buurten waar wij veel klanten hebben en vastgoed exploiteren. We kennen onze rol en onze kwaliteiten: wij zijn op de eerste plaats van het wonen. Ons vastgoed is een middel
2 Dienstverlening en digitalisering Ambitie: we zetten digitale toepassingen gericht in om onze
SPEERPUNTEN
dienstverlening te verbeteren en processen te stroomlijnen.
waarmee we beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van wonen willen realiseren. Waar de vraag van onze huurders buiten onze directe verantwoordelijkheid valt, verwijzen we door naar instanties die gekwalificeerd zijn om mensen te begeleiden. We maken daarover goede afspraken met onze ketenpartners.
We differentiëren onze inzet omdat de specifieke behoeften in de openbare ruimte, aan maatschappelijke voorzieningen en sociale interactie per wijk en buurt in de tijd verschilt. Evenals de inzet van de betrokken partners.
We werken vraaggericht en richten onze dienstverlening naar de vragen van onze klanten en onze ketenpartners. We vertalen dit naar producten, diensten en concepten. Dan doen we bij voorkeur in samenwerking. We ontwikkelen vraaggericht nieuwe projecten in huur en koop en brengen de kwaliteit van ons bezit op het niveau dat past bij de vraag van huurders. Wij voelen ons verbonden aan het convenant ‘Energiebesparing corporatiesector’, en het doel: 20% energiebesparing van onze woningen in de periode tot 2020. Het streven naar een gezond leefmilieu in een veilige woonomgeving voor de toekomst ondersteunen wij. Maar duurzaamheid gaat verder. Het gaat niet alleen over de energieprestatie van onze woningvoorraad, maar ook over het gebruik van duurzame materialen en de wijze waarop wijzelf en onze leveranciers en partners produceren en samenwerken.
Woonpartners Midden-Holland heeft zich ontwikkeld tot een maatschappelijke onderneming met een variëteit aan producten en diensten. Maar wat is een maatschappelijke onderneming precies? Het kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen definieert maatschappelijk ondernemen als volgt: het agenderen en helpen oplossen van lokaal-maatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in dorpen en wijken. Vanuit de lokaal-maatschappelijke agenda de dialoog aangaan met je klanten en lokale belanghebbenden. Je klanten en partners kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt, welke maatschappelijke prestaties zijn geleverd en daardoor het vertrouwen en de reputatie verdienen die is gewenst. Als ondernemer het lef hebben om de ruimte te nemen om op effectieve wijze te doen waar de samenleving om vraagt en het meest bij is gediend.
Maatschappelijke onderneming
De moderne klant vraagt om professionele service, flexibele dienstverlening en betrouwbare communicatie. De samenleving verlangt van corporaties dat zij verantwoordelijkheid nemen voor maatschappelijke problemen, zeker als zij over het benodigde vermogen beschikken. Woonpartners Midden-Holland is zich daarvan bewust en neemt haar verantwoordelijkheid door: • deel te nemen in de ontwikkeling van buurten en wijken met extra aandacht voor wijken met achterstandssituaties • het ontwikkelen van nieuwbouw in sociale huur, markthuur en sociale koopwoningen • het revitaliseren van het bestaande woningbezit • te investeren in de leefbaarheid van wijken en buurten Uiteraard bij voorkeur in de buurt van ons woningbezit of bij de ontwikkeling van uitleggebieden. Zowel met geld als menskracht zet Woonpartners Midden-Holland haar beschikbare vermogen in om binnen haar verzorgingsgebied het wonen en leven aangenamer te maken om zodoende een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de huidige en nieuwe generaties.
Klantenarena met huurders en medewerkers in het Nelson Mandela Centrum in Gouda.
7
Missie
8 Tijdens de klantenarena gingen ook huurders en huurdersvertegenwoordigers met elkaar in gesprek. 2.4 Missie De missie van Woonpartners Midden-Holland is het fundament van de organisatie, het richtsnoer voor de te ondernemen activiteiten. Aan onze missie meten we af in hoeverre de organisatie effectief is. Wij opereren in een dynamische maatschappelijke omgeving. Mede op basis van de vier themabijeenkomsten en de
Een klantenarena biedt de mogelijkheid om vanuit ervaring te spreken, reacties te ontlokken en elkaar te bevragen.
discussies via de social media met klanten en stakeholders over ontwikkeling, positie en resultaten van onze organisatie formuleerden we onze ambities en strategische doelstellingen opnieuw. Op basis hiervan hebben we ook onze missie opnieuw geijkt en waar nodig herzien.
Woonpartners Midden-Holland is een vraaggestuurde organisatie zonder winstoogmerk, actief in de regio Midden-Holland en in het bijzonder in de gemeenten Boskoop, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Zij richt zich primair op mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Daarnaast rekent Woonpartners het tot haar taak om met lef marktgerichte activiteiten te ontwikkelen op het gebied van bouwen en beheren, zij het dat er wel een rechtstreekse – aantoonbare – relatie met de primaire doelstelling moet zijn. Woonpartners investeert creatief in mensen, buurten en wijken en zoekt samenwerking met maatschappelijke partners om betaalbaar wonen in sociaal goed functionerende verbanden met goede maatschappelijke voorzieningen tot stand te brengen. In trefwoorden kan de missie als volgt worden omschreven. Wij zijn een onderneming die: • vraaggestuurd werkt • zonder winstdoelstelling handelt • gericht is op betaalbaar wonen • samenwerking zoekt • investeert in mensen, buurten en wijken
Beheerste groei Woonpartners Midden-Holland streeft naar een stabiel, zo mogelijk licht groeiend marktaandeel in de regio Midden-Holland. Onze organisatie heeft een stevig aandeel in de woningmarkt in Gouda, Waddinxveen en gemeente Zuidplas en sinds eind 2010 zijn wij ook werkzaam in Boskoop. De komende jaren verwachten we een groei door bouw van huurwoningen op diverse nieuwbouwlocaties in ons werkgebied. Daartegenover staat een daling als gevolg van de sloop van woningen in de bestaande voorraad. De vernieuwbouw die aansluitend op deze locaties plaatsvindt, leidt in de regel tot het realiseren van minder huurwoningen. Bovendien worden jaarlijks bestaande huurwoningen in de voorraad verkocht om voldoende kasstromen voor de nieuwe investeringen tot stand te brengen. Door het beheer voor derden zal ons marktaandeel verder groeien, waaronder begrepen het VvE-beheer. Woonpartners Midden-Holland streeft geen nieuwe grote fusie na, maar werkt strategisch samen met ketenpartners om de dienstverlening aan onze klanten verder te verbeteren.
Themabijeenkomst ‘Wonen met zorg’ in het Anne Frank Centrum in Waddinxveen.
Taakafbakening Woonpartners Midden-Holland ontwikkelt vastgoed, maar is daarbij maatschappelijk gedreven. De voornaamste taak van Woonpartners Midden-Holland is immers het huisvesten van de beoogde doelgroep: mensen die niet op eigen kracht in hun woonbehoefte kunnen voorzien. We doen dit door het optimaliseren van ons bestaande bezit en door nieuwbouw van woningen. Hiermee is al een groot deel van de bestedingsruimte van ons eigen vermogen voor de toekomst vastgelegd. Wonen is meer dan het gebruik van de fysieke ruimte van de woning en de directe woonomgeving. Huurders hebben belang bij het sociaal, maatschappelijk en economisch goed functioneren van de wijk en de daarbij behorende voorzieningen. Het is een prestatieveld waarin onze lokale verankering bij uitstek tot uiting komt. De totstandkoming van het nieuwe meerjarenbeleidsplan 2012-2016 gebruiken we om samen met de maatschappelijke partners de grenzen opnieuw te verkennen. We willen ons niet begeven op het terrein van de uitvoering van het welzijnswerk, maatschappelijk werk of openbare orde en veiligheid. Evenmin richten wij ons op het openbaar groen of het aanzicht van straten en
pleinen. Wel investeert Woonpartners Midden-Holland doelgericht in de leefbaarheid van buurten en wijken door in samenspraak met de ketenpartners buurtgerichte activiteiten te subsidiëren en te participeren in de totstandkoming van maatschappelijke voorzieningen in wijken waarin Woonpartners veel woningen beheert. In 2010 hebben wij daartoe een nieuw investeringskader voor de leefbaarheidsuitgaven van onze organisatie vastgesteld. In ons werkgebied hebben we te maken met vergrijzing. We constateren dat de woonwensen van ouderen weliswaar afwijken, maar toch niet zo fundamenteel als vaak wordt gesteld. Ouderen hebben behoefte aan meer aanpassingen in hun woning die het woongemak bevorderen. We verwachten dat de huidige tendens dat ouderen langer in hun bestaande woning willen blijven wonen en pas hun woning verlaten als dat echt niet meer gaat, doorzet. Daarmee hangt samen een hardere grens tussen thuis wonen en intramurale ouderenzorg/ huisvesting. De afgelopen beleidsperiode hebben we aantoonbare resultaten geboekt in de realisatie van voor ouderen geschikte woningen. Onze afspraken gemaakt in het ‘Pact van Savelberg’, waarin we 750 woningen ouderengeschikt en drempelvrij zouden maken, zijn
9
we met de realisatie van meer dan 800 woningen ruimschoots nagekomen. In totaal hebben we in onze woningportefeuille nu 2.500 nultredenwoningen. De komende beleidsperiode ligt onze inzet niet zozeer in de realisatie van méér woningen die geschikt zijn voor ouderen maar in het realiseren en mogelijk maken van de benodigde dienstverlening in en rondom de ouderenwoningen. Dit willen we bereiken door goede afspraken te maken met onze ketenpartners.
10
Wij hebben ons verbonden aan het convenant ‘Energiebesparing corporatiesector’, dat branchevertegenwoordiger Aedes en de Woonbond afsloten. Het doel: 20% energiebesparing van onze woningen in de periode tot 2020 en het streven naar een gezond leefmilieu voor de toekomst. We kiezen er bewust voor om onze grootste inzet op het gebied van duurzaamheid te leveren in onze bestaande woningvoorraad. Het duurzaamheidseffect van ingrepen in bestaande bouw is immers in kwantitatieve zin groter dan in de nieuwbouw. Met onze ingrepen in de bestaande voorraad realiseren we ook een langere levensduur van onze woningen. Op
Buurtgerichte activiteit in de wijk Korte Akkeren in Gouda: kinderen maken totempalen voor het Margrietplein.
3 Verbinding met onze stakeholders Ambitie: we kennen onze stakeholders goed en weten wat hen
SPEERPUNTEN
beweegt en bezighoudt. We versterken onze ketensamenwerking.
termijn verdienen we daarmee onze investeringen deels terug. De wijze waarop we investeren in ons bestaande bezit passen we aan, zodat we sneller resultaten kunnen boeken, minder proces- en overlegtijd nodig hebben en een aantrekkelijker aanbod aan onze zittende huurders doen. Onze nieuwbouwwoningen voldoen vanzelfsprekend aan de geldende duurzaamheideisen, met aandacht voor comfort en veiligheid. Inzet op het thema duurzaamheid past ook binnen onze aanpak om meer te sturen op de totale woonlasten. De totale woonlasten voor onze huurders zijn de afgelopen jaren gestegen, niet door stijgende huren, maar door stijgende energielasten. Met onze investeringen kunnen we de woonlasten van onze huurders beheersen. We adviseren onze huurders daarbij over het energieverbruik.
11
Ook vanuit de gemeente was er veel belangstelling om mee te praten bij de themabijeenkomst ‘Wonen met zorg’ in het Anne Frank Centrum in Waddinxveen.
3. Het speelveld
12
3.1 Wet- en regelgeving Europese regelgeving verlangt van ons dat we 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 652,52 per maand, prijspeil 1 juli 2011) toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33.614,- Het staat corporaties overigens vrij om van woningen uit de DAEB1portefeuille (in de praktijk: woningen onder de huurtoeslaggrens) niet-DAEB woningen te maken. Zo kunnen er meer woningen beschikbaar komen voor de middeninkomensgroepen. De corporaties in een regio kunnen bovendien voorstellen indienen om onderling de toewijzingsaantallen te vereffenen. In haar woonvisie van juli 2011 geeft het kabinet een aantal maatregelen aan waarvan zij verwacht dat deze de woningmarkt beter zal laten functioneren. Voor hogere inkomens (> € 43.000,-) woonachtig in een woning beneden de huurtoeslaggrens wordt de mogelijkheid voorbereid een jaarlijkse huurstijging van maximaal 5% in rekening te brengen. De invoering van dit ingrijpende voorstel wordt thans voor 1 juli 2012 voorzien.
1
Diensten van Algemeen Economisch Belang, de Europese aanduiding van diensten waarvoor de overheid rechtmatig staatssteun mag verlenen.
Medewerkers van Woonpartners zijn actieve deelnemers van de klantenarena.
Met de ‘open space-methode’ kunnen deelnemers van de themabijeenkomst ‘Vraagontwikkeling’ oplossingen bedenken rond bepaalde onderwerpen. Voorts zet het kabinet in op een recht waarbij huurders hun woning tegen een redelijke prijs kunnen kopen. Zij wil hierover afspraken maken met de corporaties. Daarbij dient speculatie te worden voorkomen en dient het maatschappelijk vermogen van de corporaties in stand te blijven. Invoering kan de beheersbaarheid van onze voorraad raken. Individuele belangen van huurders kunnen dan botsen met het collectieve belang omdat herontwikkeling van wijken en buurten door een kooprecht in het slop raakt. Wij zien de afgelopen tijd dat huurders en potentiële kopers steeds moeilijker een woning kunnen kopen. Wij verwachten dat een kooprecht zelf daarin niet veel zal
veranderen. Zeker niet als de koopprijs op een normale, marktconforme wijze wordt vastgesteld. In diezelfde woonvisie van het kabinet worden de leenvoorwaarden, waaronder banken hypotheken kunnen verstrekken, verder aangescherpt opdat kopers en banken geen al te grote risico’s nemen. Dit kabinetsvoornemen zal de vraag naar koopwoningen niet bevorderen, waardoor een groter deel van de huishoudens zal willen huren. Om de markt te stimuleren heeft het kabinet de overdrachtsbelasting tijdelijk (tot 1 juli 2012) verlaagd van 6 naar 2%. Deze maatregel lijkt slechts een korte periode effect gehad te hebben. Het kabinet ziet in haar woonvisie mogelijkheden om een flink deel (genoemd wordt 40%) van de sociale woningvoorraad te liberaliseren. Zij denkt daarbij aan het mogelijk onderbrengen van het geliberaliseerde deel in afzonderlijke dochters van corporaties dan wel verkoop aan particuliere investeerders. Dit kabinet zet dus in een neergaande markt eenzijdig in op het bevorderen van het eigen woningbezit door de subsidiëring van de koopsector (renteaftrek) intact te laten en het huren duurder te maken. Het (sociale) huurbeleid dreigt daarmee écht op de schop te gaan. Genoemde beleidsvoornemens beperken de toegankelijkheid van de sociale woningvoorraad en zetten de betaalbaarheid van het wonen onder druk. De woonvisie van het kabinet is door volkshuisvestingsdeskundigen buitengewoon kritisch ontvangen en nog niet door de Tweede Kamer behandeld op het moment van vaststelling van dit meerjarenbeleidsplan. Voor de groep middeninkomens is op dit moment het gat tussen sociale huur en koop (te) groot, terwijl tevens het huuraanbod met een voor deze groep betaalbare huur
uiterst beperkt is. Deze groep huishoudens (met een inkomen tussen de € 33.614,- en € 45.000,-) behoort dan ook, gegeven onze wettelijke taak, tot onze doelgroep, omdat zij niet zelfstandig in hun woonruimte kunnen voorzien. De betaalbaarheid van het wonen staat verder onder druk door de stijgende energielasten. Dat zien wij de komende jaren niet veranderen. 3.2 Politiek-bestuurlijke en financiële context Verschillende overheidsmaatregelen met grote financiële consequenties zijn de afgelopen jaren ingevoerd of hangen boven de markt: de vennootschapsbelasting, de saneringsbijdrage aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de substantiële bijdrage van corporaties aan de huurtoeslag. Deze maatregelen leggen niet alleen een beslag op ons vermogen, maar hebben direct effect op onze (toekomstige) kasstromen. Daardoor neemt onze financieringscapaciteit beduidend af. Met het nieuwe kabinet is fors ingezet op bezuinigingen in de maatschappelijke sector, waaronder de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties en culturele instellingen hebben aanzienlijk minder middelen ter beschikking dan voorheen. Dat leidt tot verschraling van zorg en begeleiding en dwingt tot keuzes maken en prioriteiten stellen. We zien dat de toezichthoudende rol, door onder andere politieke druk en incidenten, wordt verscherpt. Niet alleen in de corporatiesector, ook in het zakelijk verkeer. De internationale kapitaal- en liquiditeitseisen voor banken (verwoord door de centrale banken en toezichthouders in ‘Basel III’) verhogen in samenhang met een toenemende inflatie naar verwachting de rentelasten en beperken de hypotheekverstrekking voor de koopmarkt.
Openbare basisschool Wereldwijs is de eerste gebruiker die verhuisd naar de multifunctionele accommodatie het Nelson Mandela Centrum in Gouda Oost.
13
Europese regelgeving heeft tot gevolg dat we voor een deel van de activiteiten die we binnen het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) mogen of zelfs moeten verrichten, geen borging van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) meer krijgen en zelf financiering op de vrije kapitaalmarkt moeten zoeken. Financieren wordt daarmee in elk geval duurder en het is de vraag of we in alle gevallen de betreffende financiering kunnen verkrijgen, met voldoende zekerheden en onder betaalbare condities.
14
Lange tijd leek het erop dat ook herfinanciering van bestaande leningen op de vrije markt moest plaatsvinden. In een brief van 5 juli 2011 aan de Tweede Kamer schrijft minister Donner, verantwoordelijk voor het volkshuisvestingsbeleid dat corporaties waarbij de WSWgeborgde leningportefeuille minder is dan 50% van de WOZ-waarde van het DAEB-bezit, alle herfinancieringen geborgd krijgen. Voor de meeste corporaties, waaronder Woonpartners Midden-Holland, betekent dit dat geen herfinanciering op de vrije markt nodig is. 3.3 Economische ontwikkelingen en veranderende woningmarkt De vraag naar koopwoningen is de afgelopen jaren, als gevolg van de verslechterde economische situatie en
aangescherpte financiële regelgeving, sterk gedaald. Dit raakt ook de verkoop van onze nieuwbouw koopwoningen én de verkoop uit onze bestaande woningvoorraad. De doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen is door de crisis beperkt en de doorstroming in de huurwoningenmarkt neemt af. Er is nu echt sprake van stagnatie op de woningmarkt. We hopen dat de vooralsnog tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% weer beweging creëert, maar verwachten dat het effect uiteindelijk beperkt zal zijn. Het belang van verkoop is voor ons groot. Niet alleen in volkshuisvestelijke zin, waarbij gerichte verkoop uit bestaand bezit een bijdrage kan leveren aan wijkontwikkeling door een goede variatie aan huur- en koopwoningen in een wijk of buurt. Maar ook in financiële zin: de investeringsruimte voor Woonpartners wordt voor een deel bepaald door verkoopopbrengsten. Die zetten we in voor nieuwe (maatschappelijke) investeringen in ons bezit. 3.4 Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkeling De individualisering in de maatschappij neemt verder toe. De opkomst van nieuwe, moderne media versterkt de individualisering. Oude, fysieke netwerken worden in
hoog tempo ingewisseld voor virtuele netwerken in de vorm van social media, zoals Twitter, LinkedIn, Facebook en Hyves. Om met vrienden of collega’s te spreken, je boodschappen te doen, je bankzaken te regelen of samen te werken, is fysieke actie of fysiek contact niet meer nodig. Het leven is voor iedereen veeleisender. De beschikbare vrije tijd neemt af. Het ‘nieuwe werken’ biedt weliswaar in potentie meer flexibiliteit en daardoor potentieel meer ruimte, maar deze mogelijkheden zijn nog niet of nog maar beperkt benut. Er zijn steeds meer kleine huishoudens, alleenstaanden of alleenstaanden met kinderen en ook zij krijgen het steeds drukker. Corporaties merken een veroudering bij vertegenwoordigers in huurdersverenigingen en bewonerscommissies en een beperkte deelname van jongere huurders. Voor een deel komt dat ook omdat de corporaties veel ouderen huisvesten en steeds minder gezinnen met kinderen. Daarenboven is het steeds lastiger mensen te interesseren voor vrijwilligerswerk of bijeenkomsten. ‘Buurtbinding’ als motivatie om actief te zijn treffen we vooral aan bij ouderen. Steeds meer nieuwe huurders zijn passanten die hun sociale leven in belangrijke mate buiten de buurt of wijk, in andere (ook virtuele) netwerken, hebben. Ze zijn moeilijk te bewegen om een actieve bijdrage in de buurt te leveren. Ze zijn beperkt geïnteresseerd in het wel en wee van de buurt en haar
4 Een prettige woonomgeving Ambitie: we realiseren plezierig wonen in een prettige woon
SPEERPUNTEN
omgeving met voldoende maatschappelijke voorzieningen in de wijken en buurten waar onze huurders wonen.
niet zorgbehoevend zijn de mogelijkheid in hun huidige woning te blijven wonen. De moeilijke economische situatie heeft vanzelfsprekend via een verslechterde arbeidsmarkt invloed op het besteedbaar inkomen van mensen. De groep mensen die hulp nodig heeft bij het vinden van zelfstandige woonruimte groeit weer. Daarnaast zien we de sociaal-maatschappelijke ontwikkeling dat er in toenemende mate huurders zijn die hulp nodig hebben om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het kan daarbij gaan om bijvoorbeeld psychosociale problemen, schulden, verslaving, vervuiling en of vereenzaming. Als corporatie worden wij daarmee geconfronteerd. Het helpen van deze mensen die tot onze doelgroep behoren, maar van wie de behoeften verder gaan dan wonen, vraagt om een brede inzet van maatschappelijke partners.
Fototentoonstelling jongeren Waddinxveen. bewoners. Door deze ontwikkelingen staat de gemeenschapszin onder druk. Tegelijkertijd is waarneembaar dat mensen goed mobiliseerbaar zijn bij projecten en initiatieven met een duidelijk sociaal motief. Hier ligt een belangrijke uitdaging voor onze organisatie om nieuwe vormen van betrokkenheid te bewerkstelligen.
Themabijeenkomst ‘Vraagontwikkeling’ in Zevenhuizen werd begeleid door medewerkers van Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw (PON) en Ontwikkeling.
De toenemende vergrijzing vraagt om een antwoord van de corporaties waar het gaat om aanpasbaar gebouwde woningen. Dit gecombineerd met de voortgaande technologische ontwikkeling (domotica) maakt het mogelijk dat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat biedt ook voor vitale senioren die nu nog (helemaal)
3.5 Demografische- en woningvoorraadontwikkelingen In de in augustus 2011 aan Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland voorgelegde concept-woonvisie ZuidHolland gaat de provincie uit van een situatie van dreigende overcapaciteit (o.a. wegens krimp na 2030) en concentratie van de nieuwbouw in steden.
15
16
De provincie wil afspraken maken met gemeenten in het Groene Hart, de Hoeksche Waard en Goeree-Overflakkee, om te komen tot een vermindering van het aantal nieuw te bouwen woningen. Ook gaat de provincie in overleg met gemeenten in het stedelijk gebied om slechte woningen in een hoger tempo te vernieuwen en te verbeteren. Voor heel Zuid-Holland wil de provincie komen tot de bouw van meer woningen voor alleenstaanden en eenouderhuishoudens, aangezien 90% van de groei uit de vraag naar dit type woningen bestaat. De woonvisie geeft aan hoe vraag en aanbod van het woningbestand in Zuid-Holland zich de komende jaren ontwikkelen en hoe de provincie daarover afspraken wil maken met de regio’s en gemeenten. Provincies zijn eindverantwoordelijk voor de programmering van de woningbouw. Overcapaciteit Uit onderzoek blijkt dat Zuid-Holland als geheel ook op termijn (na 2030) met een bevolkingsdaling te maken krijgt. Nieuwbouw in steden Uitgangspunt voor de provincie blijft dat nieuwbouw overwegend in de stedelijke gebieden zal plaatsvinden. De behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijk
Bij de oplevering van nieuwbouw kunnen de bewoners elkaar leren kennen bij een lunch. Project Bovenland, Waddinxveen.
de crisis sterk ingezet op renovatie en minder op sloop. De provincie verwacht dat daardoor in het stedelijk gebied meer kwalitatief slechte sociale woningen overblijven dan eerder was voorzien. De woonvisie moest bij het vaststellen van dit meerjarenbeleidsplan nog worden voorgelegd aan Provinciale Staten.
gebied, de Zuidvleugel, is de komende 10 jaar becijferd op ongeveer 115.000. Wat in de Zuid-Hollandse steden naar verwachting sterk achterblijft, is de vervanging van met name sociale huurwoningen door nieuwbouw. Dat zouden er de komende tien jaar circa 60.000 moeten zijn, maar dat aantal zal niet worden gehaald. Veel corporaties hebben als gevolg van
De provincie signaleerde in haar ‘Woningmarktverkenning Zuid-Holland’ van september 2010 een hoger buitenlands migratiesaldo dan verwacht. Voor de provincie als geheel raamde zij een groei van 112.000 huishoudens in plaats van 100.000 uit de Primos– prognose van het Ministerie van VROM-WWI (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu - Wonen, Wijken en Integratie). De geraamde groei van de woningvoorraad overtreft met 120.000 woningen in beperkte mate de groei van het aantal huishoudens. Het statistisch woningtekort in 2020 loopt terug naar 17.000 woningen. De provincie raamt bouw van 176.000 nieuwe woningen tussen 2010 en 2020 en sloop van 56.000 woningen. De provincie stelt dat deze gewenste verandering: ‘…optimaal afgestemd is op de wensen van de consument…’. Haar bijdragen aan de infrastructuur baseert ze op deze gegevens.
De huidige situatie in Zuid-Holland: cijfers en feiten Op 1 januari 2010 telde Zuid-Holland 3,5 miljoen inwoners en 1,6 miljoen woningen. Daarmee heeft Zuid-Holland verreweg de meeste inwoners en woningen van alle provincies: 21 procent van de nationale bevolking en 22 procent van de woningvoorraad. Het aantal huishoudens komt globaal overeen met het aantal woningen. Een deel van de huishoudens woont in een niet-woning, zoals een studentenflat, verzorgingshuis of woonwagen. Onderwerp: Bevolking 0-19 jaar 20-39 jaar 40-59 jaar 60-79 jaar 80 jaar en ouder Totaal Grootte huishoudens 1 (zonder kinderen) 1 (met kinderen) 2 (zonder kinderen) 2 (met kinderen) overig Totaal
CBS 2000
CBS 2010
Socrates 2020
828.652 1.030.624 904.956 495.646 118.636
830.709 934.998 1.001.366 597.678 140.860
805.560 944.218 973.349 729.852 165.949
3.378.514 3.505.611 3.618.928 546.624 96.437 416.744 423.483 10.990
611.924 121.404 428.245 418.671 14.552
668.998 138.377 460.765 420.944 13.508
1.494.278 1.594.796 1.702.592
Groei Groei 2000-10 2010-20 2.057 -95.626 96.410 102.032 22.224
-25.149 9.220 -28.017 132.174 25.089
127.097 113.317 65.300 24.967 11.501 -4.812 3.562
57.074 16.973 32.520 2.273 -1.044
100.518 107.796
Klantenarena in het Nelson Mandela Centrum in Gouda.
Woningvoorraad (meergezinswoning = appartement) huur eengezinswoning 262.000 huur meergezinswoning 553.000 koop eengezinswoning 494.000 koop meergezinswoning 145.000 Totaal
260.000 503.000 584.000 221.000
263.000 492.000 679.000 256.000
1.453.735 1.568.159 1.689.419
-2.000 -50.000 90.000 76.000
3.000 -11.000 95.000 35.000
114.424 121.260
Tussen 2000 en 2010 groeide het aantal inwoners van Zuid-Holland met ruim 127.000. Er kwamen vooral 40-plussers bij. Voor de komende tien jaar is een bevolkingsgroei van circa 113.000 personen berekend, vrijwel uitsluitend 60-plussers (Socratesprognose). De groei van het aantal huishoudens in het afgelopen decennium betrof voor 90 procent alleenstaanden en eenouderhuishoudens. Tot 2020 neemt ook het aantal (oudere) paren zonder kinderen toe. De gemiddelde huishoudengrootte daalt steeds verder, van 2,26 in 2000, via 2,20 in 2010 tot 2,13 in 2020. De woningvoorraad volgt de huishoudengroei in grote trekken, maar is iets ruimer vanwege frictieleegstand (2%) en inloop van het woningtekort. Het aantal huurwoningen neemt gestaag af, door sloop of verkoop. Het aantal koopwoningen is sinds 2000 al fors toegenomen en zou, conform de Zuid-Hollandse woonwensen, verder moeten toenemen tot 2020. Bron: Socratesprognose september 2010
17
Verandering in woningvoorraad 2010-2020 Zuid-Holland Sloop
18
Verkoop huurwoningen
Sloop plus verkoop
Nieuw- Nieuwbouw, bouw sloop en verkoop
Huur goedkoop
- 17.000
- 12.000
- 29.000
4.000
- 25.000
Huur middelduur
- 17.000
- 17.000
- 33.000
44.000
11.000
Huur duur
- 3.000
- 16.000
- 19.000
25.000
6.000
Totaal huur
- 36.000
- 45.000
- 81.000
73.000
- 9.000
Koop goedkoop
- 11.000
30.000
19.000
17.000
36.000
Koop middelduur
- 5.000
16.000
11.000
46.000
57.000
Koop duur
- 3.000
0
-3.000
39.000
36.000
Totaal koop
- 19.000
45.000
26.000 102.000
129.000
Totaal
- 56.000
0
- 56.000 176.000
120.000
Bron: Woningmarktverkenning Zuid-Holland, september 2010
Ook voor ons gebied gelden de demografische ontwikkelingen op macroniveau, zoals vergrijzing, ontgroening en gezinsverdunning. De afgelopen jaren zagen we een beweging van gezinsvormende huishoudens uit de regio Haaglanden en Rijnmond naar Midden-Holland. De verwachting is dat dit de komende jaren zo blijft. Daarnaast stijgt het aantal actief woningzoekenden. Voor onze regio raamt de provincie een groei van 10.000 huishoudens, bij een groei van de woningvoorraad van ruim 13.300 woningen.
Gezinssamenstellingen veranderen. Ook de vergrijzing vraagt om een aangepast aanbod in de woningvoorraad. Trouwe huurdersbijeenkomst 2011.
5 Aantoonbaar duurzame woningen Ambitie: We dragen aantoonbaar bij aan verduurzaming van het
SPEERPUNTEN
wonen en indirect aan de verduurzaming van de samenleving.
Geprognosticeerde verandering in de woningvoorraad 2010–2020 regio Midden-Holland. Sloop
Verkoop Sloop plus Nieuwhuurverkoop bouw woningen
Nieuwbouw, sloop en verkoop
Huur goedkoop
- 200
- 500
- 700
300
- 400
Huur middelduur
- 300
- 800
- 1.100
2.600
1.500
0
- 400
- 400
3.400
2.900
Totaal huur
- 600
- 1.700
- 2.300
6.300
4.000
Koop goedkoop
- 500
1.300
800
400
1.200
Koop middelduur
- 200
400
200
4.400
4.700
Koop duur
- 100
0
- 100
3.600
3.500
Totaal koop
- 800
1.700
900
8.500
9.300
- 1.400
0
- 1.400
14.800
13.300
Huur duur
Totaal
Bron: Woningmarktverkenning Zuid-Holland, september 2010
1. Uitgangspunt voor woningbouwprogramma’s is de provinciale woningbehoefteraming, zoals vastgesteld in de WBR2010: 130.000 extra woningen moeten worden gebouwd om aan de behoefte te voldoen tussen 2010 en 2020. Deze raming gaat uit van een evenwicht tussen vertrek en vestiging. 2. Op basis van WBR2004 zijn programma’s ontwikkeld voor de Zuidvleugel (115.000 uitbreiding, naast 56.000 sloop en vervanging en als opdracht van het Rijk 5.000 extra voor opvang Haarlemmermeer). WBR2010 berekent voor de Zuidvleugel een identieke behoeftegroei: 115.000 woningen. Deze worden mogelijk anders over de regio’s in de Zuidvleugel verdeeld. 3. Voor het Groene Hart en de Zuidhollandse Delta zijn programma’s vastgesteld voor 2004-2019. De productie in die regio’s is sterk achtergebleven bij het toegestane programma. WBR2010 berekent een behoeftegroei van 15.000 woningen. De PSV (Provinciale Structuur Visie) biedt op basis van het vastgestelde programma ruimte aan 18.750 woningen voor de periode 2010-2019 op basis van WBR2004 en uitgaande van migratiesaldo nul. Op basis van trendmigratie is berekend dat de reële vraag niet meer bedraagt dan 8.600, terwijl er een plancapaciteit is van 20.000 woningen. 4. Op provinciaal niveau is er in 2009 en 2010 een positief binnenlands migratiesaldo. Echter: die winst wordt waarschijnlijk door de crisis veroorzaakt. De vestiging van studenten en arbeidsmigranten in de Zuidvleugel ondervindt weinig hinder van de crisis (kamerhuur of huurwoningen), terwijl het vertrek uit Zuid-Holland van gezinnen met kinderen stagneert door problemen met de verkoop van de bestaande woning. Verwacht wordt dat binnen enkele jaren het vroegere migratiepatroon terugkeert, waarbij structureel verlies wordt geleden door gezinsmigratie. 5. De relatie tussen migratiesaldo nul en de bouwproductie is complex. Behoefteberekeningen en daarop gebaseerde woningbouwprogramma’s worden meestal niet gehaald. Vooral buiten de Zuidvleugel lijkt dat structureel geworden. Bron: concept-woonvisie 2011-2020 Zuid-Holland, augustus 2011
De klantenarena in het Nelson Mandela Centrum werd bezocht door vertegenwoordigers van de huurderskoepels, huurders met ervaring met een groot onderhoudsproject, recente huurders en huurders met ervaring bij herstructurering.
19
20
We interpreteren deze cijfers met de nodige voorzichtigheid. De basis voor deze cijfers wordt gevormd door onderzoek tussen 2006 en 2008, voor een groot deel nog verzameld in economische hoogtijdagen. Pas in het laatste jaar veranderde er iets door de economische crisis, waarvan de omvang en de duur nog onbekend waren. Woningbouwprogramma’s dragen nog altijd de sfeer van voortdurende groei en worden pas sinds kort opnieuw gewogen en neerwaarts bijgesteld. De economie groeit weliswaar weer, maar die groei is vooral gerelateerd aan export en kent nog geen stabiel karakter. De woningmarkt trekt echter nog niet aan en stagneert zelfs. Dat vraagt om voorzichtigheid. Dat wordt door de provincie nu ook erkend in de nieuwe woonvisie. Deze woonvisie gaat echter nog altijd uit van een bestendige woningvraag in de stedelijke gebieden waaronder het westelijk deel van de regio Midden-Holland (het werkgebied van Woonpartners Midden-Holland).
3.6 Vraagontwikkeling en consumentenvoorkeuren WoON 2009 is de meest recente publicatie waarin woonvoorkeuren en de verhuisgeneigdheid van consumenten zijn gemeten. Het meet zowel de gerealiseerde verhuizingen in de twee jaar voorafgaand aan de enquête als de woonwensen op het moment van enquêteren zelf. Tijdens het enquêteren (september 2008 – mei 2009) was het mogelijk om de eerste effecten van de crisis op de vraag naar (koop)woningen te meten. De verhuisgeneigdheid (verhuizen binnen twee jaar) lag vrijwel op een even hoog niveau als in 2006 het geval was (een kwart, 1,9 miljoen huishoudens). Ook vroegen potentiële doorstromers, net als in 2006, meer naar koopwoningen dan huurwoningen en bleek dat starters zelfs iets meer geneigd waren om te gaan kopen. Verder was er geen daling in de koopgeneigdheid tussen september 2008 en april 2009. Op het eerste gezicht leek de vraag naar koopwoningen niet sterk onder druk te staan. In de grafiek op pagina 21 is het aantal verhuisgeneigde huishoudens naar voorkeur huur en koop inzichtelijk gemaakt.
De klantenarena bood ook ruimte om klachten en processen nader te bekijken.
Aantal verhuisgeneigde huishoudens naar voorkeur huur / koop Bron: Woningmarkt-verkenning Zuid-Holland, september 2010 (gebaseerd op WoON 2009)
Duizenden
300 250 200 Koop
150
Huur
100 50 0
2006
2009
Alleenstaand
Fototentoonstelling jongeren in Waddinxveen
2006
2009
Eenouder gezin
2006
2009
2006
2009
Samenwonend Samenwonend met zonder kinderen kinderen
21
22
Ondertussen heeft de crisis zich verdiept en is ook de vraagzijde van de woningmarkt veranderd. Het aantal transacties is sterk afgenomen, ook al ontwikkelden de prijzen van koopwoningen zich negatief. Het aantal mensen dat daadwerkelijk zoekactiviteiten onderneemt en dat binnen een half jaar van plan is te verhuizen is beduidend gedaald. Dat er nog steeds veel mensen willen verhuizen, betekent niet dat ze dat in de praktijk ook doen. Het WoON-onderzoek meet de vraag en niet de belemmeringen die zich in de markt voordoen. Daardoor is het mogelijk dat veel mensen die willen verhuizen dat nu niet kunnen, omdat ze eerst hun huidige woning moeten verkopen. Ook hebben huishoudens meer moeite om hun hypotheek rond te krijgen. De voorzichtige conclusie luidt dat er niet zozeer sprake is van een kopersstaking, maar van uitstel-gedrag. De wens om te verhuizen is er nog steeds, maar in de praktijk kan die wens door de crisis en strengere eisen van banken minder gemakkelijk worden geëffectueerd. Wanneer de economie weer aantrekt kan dat weer wel, is de verwachting die in het provinciale rapport wordt uitgesproken. In juni 2011 verscheen het rapport ‘Open deuren, dichte deuren, middeninkomens op de woningmarkt’ van de Raad voor het Landelijk Gebied, de Raad voor Verkeer en Waterstaat en de VROM2 raad . In dit advies ligt de focus op de positie en de woonvoorkeuren van de middeninkomensgroepen op de woningmarkt. Er zijn veel aanwijzingen dat de positie van de middeninkomensgroepen onder druk staat. Juist deze groepen hebben te maken met nieuwe regelgeving in de huursector (zie paragraaf 3.1),
2
‘Open deuren, dichte deuren – middeninkomens op de woningmarkt’, VROM raad, Raad voor Verkeer en Waterstaat, Raad voor het Landelijk Gebied, juni 2011.
6 Optimaliseren en innoveren in beheer Ambitie: we organiseren ons beheer van woningen nog efficiënter en innovatiever.
SPEERPUNTEN
en de aanscherping van de criteria voor het verkrijgen van hypothecair krediet. Door deze regelgeving moeten huishoudens met een middeninkomen na verhuizing voor een belangrijk deel een woning buiten de gereguleerde sociale huursector vinden. Op grond van een uitgebreide analyse stellen de raden tevens vast dat er voor de lagere middeninkomensgroepen (€ 33.614,- tot € 43.000,-) buiten de sociale huursector weinig alternatieven zijn. Er zijn te weinig woningen beschikbaar, omdat de woningen die er zijn, te duur zijn. De sprong in huurprijs naar de niet-gereguleerde huursector is voor veel huishoudens te groot en de sprong naar de koopsector wordt belemmerd door hoge prijzen en beperkingen van de kredietmogelijkheden. Eén van de adviezen uit het rapport is dat corporaties meer woningen bouwen in het middeldure segment, zonodig zonder staatssteun. Vaak wordt gewezen op het probleem van het ‘scheefwonen’: hogere inkomensgroepen wonen in goedkope huurwoningen. De VROM raad, de Raad voor Verkeer en Waterstaat en de Raad voor het Landelijk Gebied bestudeerden dit verschijnsel nauwkeurig, en beschreven het in het eerdergenoemde rapport. Van een groot aantal huishoudens met lage huurquoten (percentage van het inkomen dat aan huur wordt uitgegeven) in de sociale huursector blijkt geen sprake te zijn. Daar waar scheefheid is, heeft dit veelal te maken met het ontbrekende aanbod. De verhuiswens is er wel, maar een geschikte woning ontbreekt. Verhuisgeneigdheid en woonwensen van middeninkomens zijn in de tabel hiernaast opgenomen. Wij denken dat het herstel op de woningmarkt lang duurt. En dat meer mensen uit de middengroepen hun koopbeslissing uitstellen en aangewezen zijn op duurdere huurwoningen tot € 850,- per maand.
Verhuisgeneigdheid en woonwensen van huishoudens met middeninkomen nu in een huurwoning wonend, uitgesplitst naar type huishouden en inkomen %
% dat
verhuis-
wil
geneigd
% dat
Aantal
Gewenste
wil (x 1.000)
huurprijs
huren kopen
Gewenste Gemiddeld koopprijs
gewenst
(in €) (x 1.000 €)
aantal kamers
Eenpersoonshuishouden € 33.614 -
41,5
40,6
59,4
96
529
206
3,34
42,4
35,3
64,7
48
581
242
3,48
25,3
60,4
39,6
82
542
225
3,43
30,5
46,3
53,7
102
568
229
3,76
39,8
69)
30,7
38
505
224
4,50
30,1
55,1
44,9
84
532
228
4,46
33,9
73,3
26,7
21
485
263
3,70
26,5
78,3
21,7
30
493
207
3,81
47,1
61,5
38,5
3
500
202
3,35
37,8
61,5
38,5
5
505
185
3,02
€ 43.000 € 43.0002x modaal Paar zonder kinderen
€ 33.614 € 43.000 € 43.0002x modaal
Paar met kinderen
€ 33.614 € 43.000 € 43.000 2x modaal
Eenoudergezin”
€ 33.614 € 43.000 € 43.000 2x modaal
Niet-gezinshuishouden* € 33.614 € 43.000 € 43.000 2x modaal
23
4. Interne analyse 4.1 Kansen Woonpartners heeft een solide financiële positie en opereert in een sterke woningmarkt met veel vragers. Dat wil niet zeggen dat de crisis ons niet raakt. De crisis raakt ons, maar gelukkig niet alleen negatief:
24
• Vanwege economische onzekerheid neemt de vraag naar huurwoningen en starters-koopwoningen met een MGE-constructie / kortingsregeling (weer) toe. De onzekerheid zorgt ook voor uitstel van koopbeslissingen, zelfs als de inkomensontwikkeling wel positief is. Bij wijziging in de gezinssamenstelling wordt de grotere, moderne en duurdere huurwoning een alternatief. • Onze onderhandelingspositie richting aannemers verbetert. De onzekerheid voor verschillende partijen in de keten schept tevens een omgeving waarin naar structurele samenwerking wordt gezocht om risico’s te delen en te verminderen. Dit biedt kansen om onze rol en positie in de keten te versterken. • We zien concurrentie in ontwikkeltrajecten wegvallen. Veel aannemers en ontwikkelaars moeten in deze tijd posities afstoten of sterkere financiële partners zoeken.
Het voormalige buurthuis De Bühne in Gouda is opgeknapt na een brand en tijdelijk beschikbaar gesteld aan de bewoners van de wijk.
Voor ons ontstaan kansen en mogelijkheden in het realiseren van middeldure en vooral duurdere huurwoningen in het segment tot € 850,- (kale huur). We willen hoogwaardige kwaliteit toevoegen aan de bovenkant van onze huidige woningvoorraad. Daar zit naar ons idee, gebaseerd op de analyses, de vraag. Met name de middeninkomens, voor wie het gat tussen (sociale) huur en koop te groot is en / of de onzekerheid tot uitstel van de koopbeslissing leidt, kunnen we bedienen. Dit sluit ook aan bij de eerder genoemde conclusies van de VROM-Raad en anderen over de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. Als we geen geschikt en betaalbaar aanbod realiseren voor de middeninkomens, komt de doorstroming niet op gang. Met onze inzet voor het realiseren van middeldure en dure huurwoningen realiseren we zo lang mogelijke verhuisketens. Daarmee leveren we een maximale inspanning om scheefwonen tegen te gaan en honoreren we de woonwensen van middeninkomens. Uiteindelijk is onze inzet erop gericht om een doorstroming op gang te brengen die leidt tot een maximaal aantal vrijkomende woningen voor onze primaire doelgroepen van beleid.
Bewoners leren elkaar kennen bij een workshop mozaïeken tijdens gemeente Zuidplas.
4.2 Bedreigingen Veel ontwikkelingen zetten ons financieel onder druk en dwingen ons scherpere keuzes te maken. Voor onze niet-DAEB3 activiteiten moeten we geld lenen op de kapitaalmarkt (zonder WSW borgstelling). Daarnaast stijgt de rente. Hierdoor worden onze leningen duurder en nemen toekomstige rentelasten toe. Het WSW zal bij de beoordeling van de soliditeit van ons bedrijf en onze capaciteit om nieuwe financiering aan te gaan, rekening houden met de extra lasten en met het feit dat een deel van het bezit niet meer als zekerheid voor borgstelling kan dienen. De vrije kasstroom en daarmee ons investeringspotentieel neemt daardoor af. De (lokale) overheid trekt zich steeds meer terug. Zowel in uitvoering van de WMO4, in het realiseren van maatschappelijk voorzieningen, als in ontwikkeling en beheer van een kwalitatief goede en veilige openbare ruimte. Vanwege de stagnerende verkoop komen woningbouwplannen niet tot ontwikkeling, laat staan tot uitvoering. 3
de oplevering van het nieuwbouwcomplex Groot Swanla in de 4
Project Bovenland in Waddinxveen is een nieuwbouwproject met huurappartementen in de duurdere categorie, in een kleinschalig complex.
Niet Diensten van Algemeen Economisch Belang die we op grond van het BBSH wel mogen verrichten, maar waarvoor we geen staatssteun, waaronder borgstelling op leningen mogen ontvangen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning
Dat bemoeilijkt realisatie van onze voornemens en plannen. Het achterblijven van de economische ontwikkeling in de Zuidvleugel van de Randstad en daardoor het achterblijven van groei in (hoogwaardige) werkgelegenheid, is hier evenmin een stimulans. 4.3 Sterkten en zwakten In de afgelopen periode hebben we ons laten visiteren door een onafhankelijk geaccrediteerd bureau. Geconcludeerd is dat Woonpartners over de volle breedte (ruim) voldoende presteert en daarin een evenwichtig beeld laat zien. We hebben de mogelijkheid om onze prestaties over de volle breedte op een nog hoger niveau te positioneren in de toekomst. Cruciaal hierin is de realisatie van de geplande nieuwbouwproductie. Daarvan trekt de visitatiecommissie de conclusie dat deze is achtergebleven bij onze voornemens. Vooral de vertragingen die de grotere nieuwbouwprojecten opgelopen hebben, zijn hier debet aan. Volgens de commissie zijn de vertragingen Woonpartners MiddenHolland maar in beperkte mate aan te rekenen. Uiteraard hebben we zelf ook gekeken in hoeverre we erin zijn geslaagd de doelstellingen uit ons vorige beleidsplan te realiseren. We zijn trots op wat we met onze wijk- en buurtgerichte
25
aanpak in Gouda en Waddinxveen hebben bereikt en verwachten nog meer tot stand te brengen. We zijn niet aan de kant blijven staan omdat het wellicht niet alleen onze verantwoordelijkheid zou zijn. We acteren en leveren de maatschappelijke bijdragen die noodzakelijk zijn. Alhoewel de buitenwereld ons herkent op die bijdrage, lieten we ons hier naar buiten in de afgelopen beleidsperiode nog te weinig op voorstaan.
26
Over het aantal nieuwbouwwoningen dat we ondanks moeilijke (economische) omstandigheden realiseerden, zijn we tevreden. Ook de kwaliteit van de gebouwen en de woningen mag er zijn. Het proces, vanaf het contracteren voor de bouw tot en met nazorg na de oplevering, kunnen we in onze eigen optiek nog beter uitlijnen. Voor het opdrachtgeverschap voor nieuwbouw en planmatig onderhoud, en de uitvoering en organisatie van het woningbeheer geldt dat eveneens. Daarmee optimaliseren we ook de verhouding tussen opbrengsten en kosten. De duurdere huurwoningen die we realiseren zijn goed verhuurbaar. De verkoop van bestaand bezit vinden we gezien de moeilijke marktomstandigheden in lijn met wat mag worden verwacht. Intern hebben we een belangrijke ontwikkelrichting ingezet die samenwerking met derden en externe klantfocus moet verbeteren.
Op het terrein van duurzaamheid zijn de plannen in de afgelopen paar jaar onvoldoende gerealiseerd. Onder andere omdat onze huurders ze niet accepteerden in de vorm en voor de reële prijs waarvoor wij het aanboden. Voor de komende beleidsperiode hebben we daarom nieuwe concrete ambities en doelstellingen geformuleerd. Deze bevindingen leiden bij ons tot het besef dat als we onze kansen willen pakken, we met de gehele organisatie een verdere organisatieontwikkeling moeten doorzetten. Omgevingsbewustzijn, vraaggerichtheid en ondernemerschap zijn daarin belangrijke elementen. Met omgevingsbewust bedoelen we dat we goed op hoogte zijn wat in de lokale samenleving speelt. Welke vraagstukken houden onze stakeholders en gemeenten bezig? Vraaggericht betekent dat we onze klanten niet alleen vriendelijk te woord staan en respectvol behandelen, maar ze ook ondersteunen en helpen bij het oplossen van woongerelateerde vragen. We proberen de werkelijke vragen en wensen van onze klanten actief te achterhalen. We zijn daarbij altijd duidelijk of we de wensen kunnen realiseren. Dus ook over de vraag of dat geld kost. Dat vraagt ondernemerschap: de grenzen van onze mogelijkheden benutten en met een creatieve aanpak oplossingen bieden binnen onze financiële ruimte.
7 Optimaliseren van inkomsten en uitgaven Ambitie: We optimaliseren onze inkomsten en uitgaven.
SPEERPUNTEN
5. Vernieuwing woningportefeuille 5.1 Huidige samenstelling van de woningportefeuille In de onderstaande tabellen en grafieken is opgenomen het verloop van de woningportefeuille naar huurklassen tussen 2006 en 2011. Wij hanteren daarbij 5 huurklassen: Verloop aantallen per huurklasse 2006-2016 Peildatum
Verdeling per 1-7-2006 o.b.v. netto huur Huurklasse
Aantal 2006
Verdeling per 1-7-2011 o.b.v. netto huur
Percentage 2006 Aantal 2011 Percentage 2011
1
2.056
30%
1.746 26%
2
2.929
43%
2.890 42%
3
1.739
25%
1.856 27%
4
110
2%
230 3%
huurklasse 1-7-2006
1-7-2011
5
7
0%
85 1%
1
<= € 339,08
<= € 361,66
Totaal
6.841
100%
2
€ 339,09 - € 424,77
€ 361,66 - € 453,04
3
€ 424,78 - € 520,12
€ 453,04 - € 554,76
4
€ 520,13 - € 615,01
€ 554,76 - € 652,52
5
>= € 615,02
>= € 652,52
Jaarlijks ondersteunt Woonpartners bewonersactiviteiten ter bevordering van een leefbare buurt.
6.653 100%
5.2 Scenario analyses We toetsen onze investeringplannen voortdurend aan nieuwe woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen. De dynamiek op de internationale kapitaalmarkt, de woningmarkt en de wijze waarop de vraagondersteuning (hypotheekrente, huurtoeslag) ook in de komende jaren inhoud krijgt, kan voor forse afwijkingen in de omvang en samenstelling van de nieuwbouwprojecten zorgen.
27
Daarom werken wij op dit moment met meerdere scenario’s, te weten: • Minimum scenario: de woningmarkt zakt langdurig weg. Alleen de harde projecten worden uitgevoerd. We investeren vooral in het eigen bezit (herstructurering). • Midden scenario: na de huidige correctie van de markt stabiliseert deze. Een gemiddeld aantal projecten vindt doorgang. • Maximum scenario: de markt leeft op en bloeit weer. Alle (voorziene) projecten komen van de grond.
28
In hoofdstuk 7 zijn de scenario’s verder uitgewerkt. Op dit moment gaan wij uit van het meest waarschijnlijke middenscenario. Onze nieuwbouwplannen, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2012-2016 in de diverse scenario’s passen binnen deze verwachte vraagontwikkeling. Gelet op ons marktaandeel, de economische ontwikkeling, de woonwensen en consumentenvoorkeuren, zien wij mogelijkheden voor een uitbreiding van onze productie in sociale en markthuurwoningen en nieuwe woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Het programma dat daarbij past (voor de periode 2012-2016) omvat 301 woningen in de sociale huur (uitbreiding en vervanging), 139 woningen in de markthuursector, 145 woningen in maatschappelijk gebonden eigendom en 53 woningen in de koop. In totaal verwachten we in de komende beleidsperiode 638 woningen in nieuwbouw te realiseren: sociaal
markt
vrije verkoop
koop / MGE
Jaar
Totaal
2012
0
31
0
0
2013
95
57
0
0
2014
105
31
38
70
2015
71
20
0
35
2016
30
0
15
40
301
139
53
145
De economische ontwikkeling en de woningmarkt vragen daarbij om het jaarlijks monitoren van de opgave, om te kunnen bijsturen en te beslissen in welk tempo we de plannen realiseren.
Themabijeenkomst rond ‘Leefbaarheid’ in het Nelson Mandela Centrum in Gouda.
Kenmerkend voor onze regio is de grote plancapaciteit. Die is per saldo groter dan de reële vraag. De komende periode blijven we met gemeenten en ontwikkelende partijen in gesprek over het prioriteren van de plannen, de samenstelling van het programma en het tempo van uitvoering. Dat is van belang om de nieuwbouw ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. 5.3 Vernieuwen woningportefeuille op onderdelen Het vernieuwen onze woningportefeuille vindt de komende jaren niet alleen door nieuwbouw plaats, maar ook door verkoop en sloop. Per saldo is onze ambitie daarbij dat deze vernieuwing niet leidt tot een vermindering van het totale aantal huurwoningen in portefeuille en indien mogelijk tot een lichte groei. We gaan in het middenscenario voor de komende vijf jaar uit van de sloop van circa 237 huurwoningen, de verkoop van 100 huurwoningen en nieuwbouw van 440 huurwoningen. Per saldo groeit het totale aantal woningen in vijf jaar netto met 120 woningen. In de samenstelling van de huurwoningen vinden de volgende verschuivingen plaats. a. Uitbreiding sociale huurwoningen aan de bovenkant van de woningportefeuille Meer aanbod van sociale betaalbare huurwoningen in de nieuwbouw aan de bovenkant van dit prijssegment tussen € 600,- en € 650,- (prijspeil 1 juli 2011). Per saldo worden in dit prijssegment 301 huurwoningen in de nieuwbouw toegevoegd.
b. Meer huuraanbod voor middeninkomens Ambitie: een groter aanbod aan markthuurwoningen in het prijssegment € 653,- / € 850,- (prijspeil 1 juli 2011). Doelstelling: • We focussen op het realiseren van markthuurwoningen in het segment tot • € 850,- (kale huur) in de nieuwbouw. • We beoordelen het bestaande bezit op de mogelijkheid de huurprijzen bij huurderswisseling op te trekken boven de liberalisatiegrens. • In 2016 bestaat tenminste 5% van onze woningportefeuille uit markthuurwoningen. Dit betekent concreet dat we in 2016 350 markthuurwoningen verhuren. In de huidige voorraad hebben we er al een aantal. In nieuwbouw realiseren we 139 markthuurwoningen. De overige markthuurwoningen worden gerealiseerd vanuit woningen die na huurderswisseling qua huurprijs boven de grens van € 652,52 uitkomen. Het voornemen van Woonpartners om 5% markthuurwoningen te realiseren in 2016 is relatief voorzichtig.
Bewoners leren elkaar kennen bij de workshop bloemschikken tijdens de oplevering van het nieuwbouwcomplex Groot Swanla in de gemeente Zuidplas.
Van alle corporatiewoningen in Nederland is nu ongeveer 2% een vrijesectorhuurwoning. Bij Woonpartners Midden-Holland is dat nu minder dan 1%. Gemiddeld willen woningcorporaties dat over tien jaar 7% van hun huurwoningen in de vrije sector ligt. In de Randstad is het gemiddelde percentage dat men in de vrije sector wil verhuren over tien jaar iets hoger, ongeveer 9% (bron Branch in beeld 2010. Aedes).
De samenwerking tussen stakeholders en Woonpartners uit zich in allerlei activiteiten. Fototentoonstelling jongeren in de gemeente Waddinxveen.
29
Hoeveel procent van uw woningen wilt u over (pakweg) tien jaar in de vrije sector verhuren?
13%
21%
16% 16%
30
0% 0-5% 5-10% 10-15% 15%
34%
Ruim de helft van de corporaties verwacht meer vraag naar vrijesectorhuurwoningen 59% van de woningcorporaties verwacht in de komende drie jaar meer vraag naar vrijesectorhuurwoningen in hun werkgebied. Voor de komende tien jaar verwacht 55% meer vraag in dit prijssegment. Corporaties in de Randstad verwachten beduidend vaker (73%) dat de vraag naar vrijesectorhuurwoningen toeneemt dan corporaties buiten de Randstad (44%). (Bron: Stec Groep investeringsmonitor woningcorporaties 20 september 2011.)
Feestelijke ingebruikname van het JOP (JongerenOntmoetingPlaats) in Waddinxveen.
c. Meer huuraanbod voor starters en kleine huishoudens Ambitie: we streven naar een verjonging van ons klantbestand door een aanbod te creëren dat aantrekkelijk is voor starters en kleine huishoudens. Doelstelling: • We zetten in op sloop van circa 237 verouderde huurwoningen in de periode 2012-2016. • We bouwen in deze periode circa 440 huurwoningen. Het streven is minimaal 139 woningen hiervan in het segment tot € 850,- (kale huur) te realiseren. • We zetten gezien de demografische ontwikkelingen met name in op realisatie van woningen voor kleinere huishoudens (1-3 persoonshuishoudens). • Door stagnatie op de woningmarkt komen starters nog moeilijker aan bod. In de bestaande woningvoorraad wordt flankerend beleid ontwikkeld om starters meer kansen te bieden op het betrekken van een huurwoning.
d. Kwaliteitsverbetering bestaande bezit Ambitie: we streven naar een kwaliteitsverbetering in ons bestaande bezit.
Grafisch verloop aantallen per huurklasse 2011-2016, midden scenario
Absolute aantallen per jaar
Doelstelling: • We voegen vooral kwaliteit in ons bestaande bezit toe door energiebesparende maatregelen. • We pakken dat deel van onze portefeuille aan dat sterk verouderd is qua interieur en plattegrond en herstructureren dit. Dit kan ook leiden tot herpositionering en levensduurverlenging. Voorbeeld hiervan zijn de portiek- en galerijwoningen in Gouda-Oost. • We herijken onze Woonpartners(basis-)kwaliteit, wat mogelijk tot differentiatie naar doelgroepen leidt. • We opereren binnen de normen en benchmarks zoals die door CFV en WSW zijn ontwikkeld (zie ook hoofdstuk 6). We monitoren en sturen hierop en grijpen proactief in om aan de normen te voldoen.
100%
85 230
90%
1.856
224
547 1.857
80% 70% 60%
2.890 2.882
50%
Huurklasse 2
Midden scenario o.b.v. vraaghuur bij gemuteerde woningen
Huurklasse
Ultimo 2011
Verkoop Sloop 201220122016 2016
Na verkoop/ sloop
Verschuiving in Voorhuurraad klasse 2016
Percentage 2016
Nieuwbouw 20122016
Ultimo 2016
Perc. Ultimo 2016
1.746
22
178
1.546
-146
1.400
22%
1.400
20%
2
2.890
47
56
2.787
95
2.882
45%
2.882
42%
3
1.856
22
3
1.831
26
1.857
29%
1.857
27%
4
230
8
222
24
246
4%
301
547
8%
5
85
1
84
1
85
1%
139
224
3%
6.807*
100
6.470
0
6.470
100%
440
6.910
100%
237
1.746 1.400
10%
1
Totaal
Huurklasse 1
30% 20%
* Situatie 31-8-2011, 6636 te verhuren woningen (is exclusief te slopen woningen, verkoopwoningen en complex 758)
Huurklasse 4 Huurklasse 3
40%
5.4 Verandering woningportefeuille 2012 - 2016 Alle maatregelen bij elkaar opgeteld leiden tot de volgende veranderingen in de woningportefeuille volgens het midden scenario.
Huurklasse 5
0% Ultimo 2011
Ultimo 2016
31
6. Speerpunten in de dienstverlening 6.1 Kennis van klanten Ambitie: we versterken ons klantbewustzijn en onze klantgerichtheid. We willen beter weten wat onze huurders, woningzoekenden en / of kopers bezighoudt met betrekking tot hun woning, hun woonwensen en hun leefomgeving. Samen met onze ketenpartners werken we aan oplossingen.
32
Doelstelling: • We zetten social media in om meningen over bepaalde vraagstukken te peilen bij onze klanten. • We stimuleren en ontwikkelen omgevingsbewustzijn bij onze medewerkers. • We versterken onze mogelijkheden door de momenten waarop we klantcontact hebben beter te benutten en te achterhalen wat onze klanten bezighoudt. • We halen informatie over de wensen en meningen van onze klanten naar binnen met behulp van ICT. • We organiseren periodiek ontmoetingen met onze klanten, zoals klantarena’s.
6.2 Dienstverlening en digitalisering Ambitie: we zetten digitale toepassingen gericht in om onze dienstverlening te verbeteren en processen te stroomlijnen. Doelstelling: • We realiseren de digitalisering van reparatieverzoeken. Het wordt daarmee mogelijk voor huurders om reparatieverzoeken te melden en het bezoek van de monteur in te plannen via onze website. Op dit moment kunnen reparatieverzoeken alleen gemeld worden, waarna huurders worden teruggebeld. • We realiseren de aansluiting van de woonruimteverdeling in de gemeente Zuidplas op het digitale systeem van Woningnet. Gouda en Waddinxveen zijn reeds aangesloten op Woningnet. • Indien de privacy volledig geborgd kan worden realiseren wij een webportal, ‘mijn Woonpartners’, waarmee onze huurders in staat worden gesteld om online inzage te hebben in relevante persoonlijke informatie en deze ook te wijzigen. • We realiseren communities, waarin huurders van
Kinderactiviteiten in De Bühne in Gouda.
8 Inzicht in mogelijkheden en transparan Ambitie: We vergroten het inzicht in onze mogelijkheden en versterken ons
SPEERPUNTEN
afwegingskader voor investeringen.
Woonpartners met elkaar informatie en meningen kunnen uitwisselen over de thema’s die hen bezig houden. • We breiden de mogelijkheid van ons systeem CASPER uit, waardoor onze medewerkers dagelijks onderhoud, opzichters en huismeesters de administratieve afwikkeling direct bij de huurder kunnen regelen en niet meer achteraf op kantoor hoeven te doen. 6.3 Verbinding met onze stakeholders Ambitie: we kennen onze stakeholders goed en weten wat hen beweegt en bezighoudt. We versterken onze ketensamenwerking. Doelstelling: • We zoeken actief de verbinding met onze stakeholders in georganiseerde bijeenkomsten zoals themabijeenkomsten. • We zoeken actief met onze stakeholders naar oplossingen voor vraagstukken die ons allen raken, zoals arrangementen die de combinatie van collectieve en individuele oplossingen voor wonen, zorg en begeleiding mogelijk maken.
ntie in afwegingen Themabijeenkomst ‘Vraagontwikkeling’ bij orchideeënkwekerij SO Natural in Zevenhuizen. Dit bedrijf heeft fors geïnvesteerd op gebied van energiebesparing en duurzaamheid.
6.4 Een prettige woonomgeving Ambitie: we realiseren plezierig wonen in een prettige woonomgeving met voldoende maatschappelijke voorzieningen in de wijken en buurten waar onze huurders wonen. Doelstelling: • We investeren in leefbaarheid in de wijken en buurten waar onze huurders wonen. Dit doen we in nauwe samenwerking met onze ketenpartners en op basis van heldere afspraken over de rollen van de partners. We wachten daarin niet af, maar nemen initiatief en durven stelling te nemen. We differentiëren onze inzet daarbij naar de mate waarin voor die wijken en buurten extra aandacht nodig is. • We investeren in sociale cohesie en het tegengaan van vereenzaming. Dit doen we onder andere door integratie van nieuwe huurders en interactie tussen zittende huurders te bevorderen en normale sociale omgangsvormen te stimuleren. • We hebben de afgelopen jaren veel maatschappelijk vastgoed gerealiseerd. We zetten ons de komende jaren vooral in op het realiseren en verder uitwerken van de benodigde dienstverlening rondom de maatschappelijke voorzieningen in nauwe samenspraak met onze ketenpartners.
33
34
6.5 Aantoonbaar duurzame woningen Ambitie: we dragen aantoonbaar bij aan verduurzaming van het wonen en indirect aan de verduurzaming van de samenleving.
• We toetsen ons programma van eisen voor nieuwbouwwoningen op duurzaamheid en passen het zonodig aan. We volgen hierbij de landelijke regelgeving.
Doelstelling: • We realiseren per complex energiebesparende maatregelen zonder huurprijsverhoging voor zittende huurders. Daarvoor hebben we niet meer per sé de instemming van tenminste 70% van de huurders in een complex nodig. In de komende 10 jaar (20122022) investeren we hierin ruim € 11 miljoen. We doen dit omdat we vinden dat het maatschappelijk belang prevaleert boven individueel belang van enkele huurders. Deze aanpak stelt ons in staat om vaart te maken en resultaten te boeken. Het levert bovendien veel efficiency op in de vorm van minder overleg en afstemmingskosten. Pas bij mutatie (nieuwe verhuring) zal een huurprijsaanpassing volgen (waar bij de oude werkwijze meteen de huurverhoging werd doorberekend aan de huurder). • We passen zoveel mogelijk duurzame materialen toe in onderhoud, renovatie en nieuwbouw.
6.6 Optimaliseren en innoveren in beheer Ambitie: We organiseren ons beheer van woningen nog efficiënter en innovatiever.
De gemeente Waddinxveen en Woonpartners Midden-Holland werken samen aan verschillende projecten nu en in de toekomst. Project Bovenland, 2011.
Doelstelling: • We kijken kritisch naar onze beheerprocessen en zoeken naar mogelijkheden om efficiënter te werken. - We splitsen het planmatig onderhoud exterieur en interieur en het optimaliseren het mutatieproces. • We opereren tenminste op benchmarkniveau wat betreft beheerkosten: - We gebruiken de input uit IPD / aeDex. - We gebruiken klantfeedback uit KWH. - We voeren een benchmark verhuur en een benchmark planmatig onderhoud in. - We kijken zowel naar collega-corporaties als naar de commerciële sector. Met een aantal corporaties werken we inmiddels actief samen om innovaties op het gebied van woningbeheer te ontwikkelen.
6.7 Optimaliseren van inkomsten en uitgaven Ambitie: we optimaliseren onze inkomsten en uitgaven. Doelstelling: • We realiseren een 10% reductie (taakstellend) van de onderhoudsuitgaven in 2012 en brengen in de daarop volgende jaren de onderhoudsuitgaven op het niveau van de benchmark. • We maken in 2011 een aanvang met het beter op de markt afstemmen van de vraaghuren. • We monitoren onze uitgaven aan de hand van een benchmark van een referentiegroep van vergelijkbare corporaties. We opereren tenminste op of kostenefficiënter dan de benchmark. 6.8 Inzicht in mogelijkheden en transparantie in afwegingen Ambitie: we vergroten het inzicht in onze mogelijkheden en versterken ons afwegingskader voor investeringen. Doelstelling: • We maken onze investeringsmogelijkheden inzichtelijk door de effecten van heffingen, belastingen en beleidskeuzes door te rekenen in onze verschillende scenario’s.
• We hebben een meerjarenbeleidsplan met onze doelstellingen voor de komende 5 jaren. We hanteren een investeringskader waarin we de lange termijn doelstellingen (10 jaar) toetsen. Op jaarbasis bepalen we met behulp van ons monitoringsysteem of de investeringsplannen aanpassing behoeven. • Halverwege de beleidsperiode laten we ons onafhankelijk visiteren, waarbij de realisatie van onze doelstellingen tot dan toe wordt beoordeeld. • We vullen onze financiële verslaglegging zodanig aan, dat de waarde van onze woningen ook als belegging worden weergegeven. Daarmee laten we een realistischer beeld van onze vermogen zien. 6.9 Organisatieontwikkeling Ambitie: we ontwikkelen ons verder, om ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de eisen die de samenleving en onze klanten aan ons stellen. Doelstelling: • Op basis van het uitgevoerde medewerkersonderzoek in 2011 formuleren we per afdeling een ontwikkelingsplan. Het overallbeeld van het medewerkersonderzoek laat een grote betrokkenheid van de medewerkers zien, maar er zijn wel relevante verschillen tussen
Bij de themabijeenkomst ‘Wonen met zorg’ konden de deelnemers een bezoek brengen aan de appartementen voor ouderen bij het Anne Frank Centrum in Waddinxveen.
afdelingen die om specifieke inzet vragen. • We zetten sterk in op verdergaande organisatieontwikkeling om: - onze vakkennis en vaardigheden op peil te houden c.q. te verbeteren - onze relatie en onze betrokkenheid met de mensen voor wie we het doen scherp voor ogen te houden - vraaggericht te kunnen werken - ondernemerschap en initiatieven te stimuleren. • De cyclus van plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken, waarbij we gebruik maken van competentiemanagement, handhaven we zoals die thans is opgezet. Deze wordt zowel door management als medewerkers positief beoordeeld. • We vragen niet alleen veel van onze medewerkers, maar we bieden ook mogelijkheden in de vorm van opleidingen en begeleiding. • We zetten sterk in op digitalisering van processen (waaronder DMS, CMS en telefooncentrale). De organisatie van onze dienstverlening zal meer gaan verlopen via digitale weg. Trefwoorden zijn verhogen van responsesnelheid, verkorten van doorlooptijden en verlagen van operationele kosten.
35
7. Randvoorwaarden
36
7.1 Financiën De financiële positie van Woonpartner is solide. Dat blijkt jaar op jaar uit de oordelen van het CFV en het ministerie. Zowel het solvabiliteitsoordeel als het continuïteitsoordeel zijn positief. Om te bekijken of ons weerstandsvermogen op termijn voldoende blijft, zijn de voornemens uit dit meerjarenbeleidsplan doorgerekend in de drie scenario’s zoals die kort in hoofdstuk 5 zijn aangestipt. In deze drie scenario’s is voor de korte termijn een zoveel mogelijk gelijk investeringsniveau voor nieuwbouw opgenomen. Met name na de eerste periode van 5 jaar is differentiatie in het aantal nieuwbouwwoningen verwerkt. Hoewel dat buiten de planperiode van dit meerjarenbeleidsplan ligt, is het wel van belang hier een beeld van te hebben vanwege het risico dat we lopen. Verder verschilt het niveau van de te verkopen woningen uit het bestaande bezit. De volgende scenario’s worden onderscheiden: • Het minimum scenario, waarbij rekening is gehouden met een situatie waarin de woningmarkt nauwelijks beweegt in de koopsector. In dit scenario zijn slechts die nieuwbouwprojecten meegerekend die op dit moment voldoende zeker worden geacht en waarop Woonpartners Midden-Holland zelf invloed kan uitoefenen. In dit scenario zijn geen woningverkopen uit het bestaande bezit meegerekend. • Het midden scenario, waarin naast de voldoende zekere nieuwbouwcomplexen op middellange termijn enkele aanvullende projecten zijn opgenomen. Voor wat betreft het aantal verkopen uit het bestaande bezit is gerekend met 20 woningen per jaar. • Het maximum scenario, met als basis een opbloei van de economie. In dit scenario
zijn alle mogelijke nieuwbouwprojecten opgenomen en is rekening gehouden met jaarlijks 40 te verkopen woningen uit het bestaande bezit. Algemene voor alle scenario’s geldende uitgangspunten: • De WSW-parameters voor inflatie, kosten- en huurstijgingen zijn gehanteerd. • Uitgangspunt voor de scenarioberekeningen is de begroting 2012. • Verwervingen vinden uitsluitend plaats in de herstructureringswijk Gouda Oost. • Het niveau aan energetische maatregelen is vastgesteld op 1 miljoen per jaar. • Het niveau planmatig onderhoud is teruggebracht naar benchmark-niveau. • Vanaf 2014 is de heffing ‘bijdrage in de huurtoeslag’ voor circa € 2,0 miljoen per jaar opgenomen. • Tevens is met een huurstijging van 1% hoger dan inflatie gerekend. Het verloop van het weerstandsvermogen voor de komende beleidsperiode blijkt uit onderstaande grafische weergave:
Ontwikkeling weerstandsvermogen 2010 - 2016 85% 83% 81% 79% 77%
Middenscenario
75%
Maximaal scenario
73%
Minimaal scenario
71% 69% 67% 65%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Het tweede Centrum voor Jeugd en Gezin in Gouda bevindt zich sinds september 2011 in het Nelson Mandela Centrum aan het Wilsonplein.
2016
Woonpartners Midden-Holland waardeert haar vastgoedportefeuille als vastgoedbelegging. In de grafiek hiernaast is het weerstandsvermogen dan ook weergegeven met als grondslag de waardering tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Doordat deze waarde aanzienlijk hoger is dan de tot nu toe gebruikelijke bedrijfswaarde is ook het eigen vermogen hoger en daarmee het weerstandsvermogen. De verwachte daling van het weerstandsvermogen in de eerste jaren van de beleidscyclus wordt verklaard doordat wordt verwacht dat de daling van de waarde van de woningportefeuille als gevolg van de externe omstandigheden de komende twee jaar zal doorzetten. In onderstaande tabel hebben we de verwachte ontwikkeling van het weerstandsvermogen in procenten van het balanstotaal en het aantal woningen, gesplitst naar DAEB en niet-DAEB bij nieuwbouw opgenomen: Middenscenario
2011
2012
2013
2014
2015
Weerstandsvermogen
81,0%
79,3% 74,1% 72,8%
71,7% 71,8%
Aantal woningen
6.807
6.696
6.796
6.912
6.966
6.910
Aantal niet-DAEB woningen
64
95
152
183
203
203
% niet-DAEB woningen
0,94%
1,42% 2,24% 2,65%
37
2016
2,91% 2,94%
Uit bovenstaande cijfers blijkt, rekening houdend met de waarderingsgrondslag een ruim voldoende weerstandsvermogen. Dit wordt bevestigd door eerdere berekeningen op basis van de waardering op bedrijfswaarde. Deze berekeningen tonen aan dat het
De opening van het Nelson Mandela Centrum in Gouda was een groot feest voor gebruikers en omwonenden, september 2011.
weerstandsvermogen boven de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gestelde minimumniveau blijft. Er blijft derhalve ruimte ontstaan voor aanvullende maatregelen. Voor een deel zal deze ruimte worden benut door een extra inspanning aan het interieur van onze woningen. Uitvoering zal vanaf 2013 plaatsvinden. Ook het nieuwe beleid voor het realiseren van energetische maatregelen zonder directe huurverhoging kan hieruit gefinancierd worden.
38
Het aantal woningen zal licht stijgen. Dit geldt ook voor het aantal woningen in de niet-DAEB categorie. Aan het einde van de beleidsperiode zal op basis van nieuwbouw het percentage niet-DAEB op bijna 3,0% uitkomen. Als ook rekening wordt gehouden met de ontwikkeling van huurniveaus in het bestaande bezit wordt het beoogde percentage van 5,0% gerealiseerd in 2016.
treasury brachten we de procesrisico’s in beeld. Daarnaast benoemden en troffen we maatregelen om risico’s te beheersen. Door middel van periodieke audits toetsen we de goede werking. In de navolgende tabel hebben we de risico’s conform de bovenstaande aanpak voor de beleidsplanperiode benoemd en ook financieel vertaald. In de tabel hebben we tevens aangegeven wat voor soort risico het is en hoe we het meten. Risicobron
1.1 Risico-bedrag t/m 2014 *)
Marktrisico
1.2 Risico-bedrag t/m 2015 *)
1.315.412
1.421.537
Macro economisch risico
36.497
32.105
Operationele risico’s
14.716
31.546
5.085
2.502
47.348
52.399
7.2 Risicobeoordeling In het minimumniveau voor de solvabiliteit zoals het CFV dat vaststelt zit een risicoopslag besloten. Bij het inventariseren en analyseren van risico’s in aanvulling op en als basis voor het bepalen van het weerstandsvermogen, hebben wij aansluiting gezocht bij deze systematiek. Het CFV maakt inschattingen van en berekeningen over de omvang van de strategische risico’s (markt- en macro-economische risico’s) van de corporaties. Dat nemen wij één op één over. Voor de operationele risico’s hebben we een mix van de CFV-berekeningen en eigen uitgevoerde risicoanalyses gebruikt.
*) bedragen x € 1000 **) de som van de afzonderlijke risicobedragen is lager dan het totaalbedrag omdat rekening is gehouden met de onderlinge afhankelijkheid.
Voor de operationele risicoanalyse legden we de belangrijkste bedrijfsprocessen van Woonpartners vast in procesbeschrijvingen. Voor projectontwikkeling, beheer bestaande voorraad, woonruimteverdeling, afstoten bestaand bezit, communicatie en
Deze totaalbedragen geven weer hoeveel risico we denken te lopen in financiële termen. Ons weerstandsvermogen moet voldoende groot zijn om dit risico te kunnen dragen. Wanneer het vermogen groter is dan deze risicobuffer, dan spreken we over
Vpb beklemming Totaal**
9 Organisatieontwikkeling Ambitie: we ontwikkelen ons verder, om ook in de toekomst te
SPEERPUNTEN
kunnen voldoen aan de eisen die de samenleving en onze klanten aan ons stellen.
‘vrije beleidsruimte’, te besteden aan investeringen of uitgaven die we nog niet hebben gepland en meegerekend. De navolgende tabel geeft het weerstandsvermogen van Woonpartners MiddenHolland volgens het door het CFV in 2011 afgegeven continuïteitsoordeel weer, gecombineerd met de risicobedragen uit de voorgaande tabel: CFV continuïteitsoordeel 2010 Ultimo 2014*
CFV continuïteitsoordeel 2011 Ultimo 2015*
Volkshuisvestelijk vermogen
€ 126.272
€ 74.008
Totaal risico’s
€ 47.348
€ 52.399
Vrije beleidsruimte
€ 78.924
€ 21.609
* bedragen x € 1.000 Het kabinetsvoornemen om een huurtoeslagheffing in te voeren zal een grote impact hebben op het vermogen en op de kasstromen in de komende jaren. Het beleid van Woonpartners Midden-Holland is erop gericht dat in geen geval door de ondergrens die het CFV heeft berekend zal worden heen gegaan. Hoewel de heffing nog niet wettelijk is opgelegd zal een verdere analyse van de invoering worden uitgevoerd en zullen onze activiteiten indien noodzakelijk worden aangepast. Woonpartners Midden Holland beschikt over adequate interne beheersingssystemen om dit risico te bewaken en de noodzakelijke corrigerende maatregelen te treffen. De komende jaren zullen we ons financieel beheersingssysteem verder ontwikkelen.
Bij de themabijeenkomst voor ‘Vraagontwikkeling’ waren ook veel leveranciers, ontwikkelaars en vertegenwoordigers van gemeenten betrokken.
39
7.3 In control statement Woonpartners wil het mogelijk maken om een uitspraak te doen over de opzet, het bestaan en de werking van het beschreven systeem van risicomanagement (interne beheersing) en de betrouwbaarheid van het risicoprofiel. Deze uitspraak kan worden gedaan in de vorm van een in-control verklaring die wordt opgenomen in de externe verslaggeving. De ambitie is om deze verklaring over het boekjaar 2012 voor het eerst af te geven.
40
7.4 Governance Woonpartners werkt overeenkomstig de governancecode woningcorporaties zoals die door de koepelorganisatie Aedes is opgesteld en in juni 2011 is geactualiseerd. Conform de code ‘pas toe of leg uit’ zijn we in ons jaarverslag transparant over die aspecten waar we van de code afwijken. 7.5 Integriteit Woonpartners Midden-Holland kent diverse regelingen waarin bepalingen zijn opgenomen met betrekking tot integriteit. Zo zijn in de algemene arbeidsvoorwaarden gedragscodes opgenomen voor het gebruik van internet en e-mail. In 2008 is een regeling anonieme melding misstanden (klokken-luidersregeling) vastgesteld. Hierbij maken wij gebruik van het meldpunt misstanden van Hoffmann Bedrijfsrecherche BV.
In 2009 is een nieuwe integriteitscode na interactieve sessies met alle medewerkers vastgesteld. Met deze code weten we wat we van elkaar kunnen verwachten en waarop we elkaar kunnen aanspreken. Ook aan onze klanten, leveranciers en stakeholders maken we met deze code duidelijk waar Woonpartners Midden-Holland voor staat en aan welke normen en waarden we ons houden. 7.6 Organisatie en medewerkers Of Woonpartners de strategische doelstellingen en gewenste dienstverlening kan leveren, staat of valt met de kwaliteit van het management en de medewerkers. In hoeverre zijn zij in staat zijn om het gevraagde te leveren? Wij zetten in op continue ontwikkeling van onze organisatie én de medewerkers. Op basis van input van onze omgeving bepalen wij de koers van onze organisatie én ons personeelsbeleid. Daarbij zijn de meningen van externen van groot belang, maar zeker zo belangrijk zijn ook de meningen van de Woonpartners collega’s zelf. • Over de koers van de organisatie gaan wij jaarlijks het gesprek aan met de medewerkers in de aandeelhoudersbijeenkomsten (medewerkers krijgen na hun proeftijd eenmalig een aandeel met een symbolische waarde).
• Tweejaarlijks houden wij een medewerkersonderzoek. Dan peilen we de mening over zowel de organisatie als de arbeidsvoorwaarden en -omstandigheden. • De leidinggevenden bij Woonpartners hebben en houden een grote rol bij de invulling van het personeelsbeleid. Om de leidinggevenden daarbij te ondersteunen houden wij minimaal eenmaal per jaar een bijeenkomst voor leidinggevenden. Tijdens die bijeenkomst evalueren wij onderdelen van het personeelsbeleid en maken we afspraken over bijstelling en een eenduidige werkwijze. Bij het samenstellen van een nieuw meerjarenbeleidsplan bepalen wij over welke kerncompetenties alle medewerkers van Woonpartners minimaal moeten beschikken met het oog op de gevraagde dienstverlening. Voor de periode van het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn dat de volgende competenties: • besluitvaardig • inlevingsvermogen • omgevingsbewustzijn • bedrijfsmatig werken / overzien van bedrijfsprocessen • initiatief In het personeelsbeleid van Woonpartners heeft competentiemanagement een belangrijke plek, zowel voor zittende medewerkers als voor nieuwe medewerkers.
Bijeenkomsten met gemengde doelgroepen geven ook de gelegenheid om met elkaar op een andere manier van gedachten te wisselen.
Stelselmatig bespreken we zowel de kerncompetenties als de functiespecifieke competenties in plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken. Over de continue ontwikkeling van kennis en competenties maken medewerkers en leidinggevenden ontwikkelafspraken. We stellen eisen, maar bieden daarnaast ook mogelijkheden voor ontwikkeling en professionele groei. Ook bij de werving- en selectie van nieuwe medewerkers kijken we in hoeverre iemand over de gewenste competenties beschikt. Met het oog op de toekomst en een krappe arbeidsmarkt blijft het van belang om jonge mensen enthousiast te maken voor het corporatiewerk. Woonpartners steekt daarom veel energie in het begeleiden van leerlingen op de beschikbare stage- en leerwerkplekken. 7.7 Kwaliteitsmeting Woonpartners hecht eraan haar eigen kwaliteit geregeld te laten beoordelen door onafhankelijke partijen. Visitatie We laten ons eens in de vier jaar visiteren door een onafhankelijke geaccrediteerd bureau, conform de visitatiemethodiek van de stichting visitaties woningcorporaties. De eerstvolgende visitatie vindt plaats in
2013, in het midden van de beleidsperiode. De visitatie geeft ons een onafhankelijke toets op de realisatie van onze beleidsvoornemens. KWH We zijn aangesloten bij het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Deze landelijke organisatie stimuleert en begeleidt woningcorporaties om zich te ontwikkelen tot klantgerichte organisaties. Het KWHhuurlabel is één van de instrumenten om de kwaliteit van de dienstverlening te verbeteren. Al onze vestigingen voldoen inmiddels aan de leveringsvoorwaarden uit het KWH-huurlabel. Als labelhouder wordt de kwaliteit van de dienstverlening periodiek gemeten en voortdurend verder geoptimaliseerd. In 2012 vernieuwt KWH haar onderzoeksopzet voor het huurlabel. Onder de titel KWH-Huurlabel 2.0 wordt in 2012 een meer dynamische vorm van meten van de klantbeleving doorgevoerd. Dit gaat uit van continue meting en voortdurende terugkoppeling. Het KWH gaat daarbij uit van vier kerngebieden van de dienstverlening, te weten klantcontact, mutatieproces, technisch beheer en klachtenmanagement. Daarnaast worden optionele gebieden gedefinieerd, waarbij aangehaakt kan worden als de organisatie daar belangstelling voor heeft.
Deze verandering past goed in het streven van Woonpartners om zich te laten sturen door de wensen en beleving van de klant. In deze meer continue benadering wordt het mogelijk voortdurend de ontwikkeling op de vier kerngebieden gebieden en eventuele extra onder-delen te volgen en hierover kwartaalsgewijs te rapporteren. Daarmee wordt de inspanning van USP overbodig. Deze samenwerking zal dan ook worden beëindigd. De komende jaren laten wij ons nu dus continue beoordelen door onze klant, daarbij geholpen door het KWH. Enquêtes onder nieuwe huurders Daarnaast meten wij ieder kwartaal per gemeente de klanttevredenheid van nieuwe huurders. Dit doen wij door het afnemen van een schriftelijke enquête. De resultaten van deze enquêtes bespreken we met de betreffende huurderskoepels.
Deelnemers van themabijeenkomsten gaan zelf aan de slag. Resultaten en opmerkingen uit de bijeenkomsten zijn verwerkt in dit meerjarenbeleidsplan.
41
Vestiging Waddinxveen Correspondentieadres: Postbus 102, 2740 AC Waddinxveen Bezoekadres: Coenecoop 6, 2741 PG Waddinxveen Telefoon (0182) 64 64 64 Fax (0182) 64 64 74 Vestiging Gouda Correspondentieadres: Postbus 631, 2800 AP Gouda Bezoekadres: Achterwillenseweg 22a, 2805 JX Gouda Telefoon (0182) 59 70 70 Fax (0182) 52 86 10 Vestiging Zevenhuizen Correspondentieadres: Postbus 102, 2740 AC Waddinxveen Bezoekadres: Dorpsstraat 154, 2761 AJ Zevenhuizen Telefoon (0180) 63 34 02 Fax (0182) 64 64 74 Website www.woonpartners-mh.nl E-mail
[email protected]
CXXXXXX
