23 september 2011
atrivisie Volksbelang innoveert vastgoedbeheer
“Ik wil graag innoveren en transformeren. Van de huidige traditionele aanpak naar een hoger niveau van ketenintegratie.” Aldus een ambitieuze Patrick van den Bergh.
Meer kwaliteit met minder onderhoud
De actuele financiële situatie dwingt veel corporaties om onderhoudslasten te verlagen. Liefst zonder op kwaliteit in te boeten. Een fata morgana?
Voorkomen is beter dan genezen
De financiering van de zorg werkt als een wurggreep. Steeds meer instellingen balanceren op het randje. Corporaties reiken de hand.
7
Duurzame energie verdringt isolatie
Onverwachte concurrentie voor dikke isolatiepakketten. Tarieven voor duurzame energie dalen op termijn. Discussie over de route naar energieneutraliteit.
Wedergeboorte Kanaleneiland
Een zomerse dag. Jongens sleutelen aan auto’s. Bordspelletjes in voortuinen. Gezinnen picknicken in het park. Oudere heren in djelabba. Maakbaarheid van leefbaarheid?
thuis in wonen
praktijk Patrick van den Berg Volksbelang
Dialoog als basis energiebeleid SSW Een naar verhouding hoge gemiddelde leeftijd van 40 jaar. Toch staat het woningbezit er op energetisch gebied niet slecht voor. Woonstichting SSW verhuurt ongeveer 5.000 woningen in de gemeente Bilthoven. Gerben Homburg verklaart die energetische kwaliteit: “De afgelopen decennia is naar verhouding weinig nieuwbouw opgeleverd. Vandaar die hoge leeftijd. Omdat we flink investeerden in het bestaande bezit zijn isolatieniveau en installaties van een behoorlijk niveau. Dat roept meteen vragen op. Een ambitieuze volgende energetische verbeterslag vraagt forse investeringen. Verantwoord gezien die hoge leeftijd? Ambitieniveau? Op beide vragen volgt dit jaar antwoord. Strategisch voorraadbeleid is in de maak. Daardoor is per complex inzichtelijk welk energetisch kwaliteitsniveau aansluit bij het toekomstperspectief. Met onze belanghouders voerden we de dialoog over ambities. Op welke speelvelden van het energievraagstuk moet SSW zich in hun ogen concentreren? Verlangt men van ons de koppositie of volstaat een plaats in de middenmoot?”
Volksbelang innoveert vastgoedbeheer “Wij gaan verder dan gangbare oplossingen. Zo werken we momenteel aan de energetische opwaardering van 28 eengezinswoningen uit begin jaren zeventig. Wij koersen op energielabel A. Doel is om te leren voor al ons overige bezit. Welke budgetten zijn nodig om zo’n kwaliteitsverbetering voor het totale woningbezit te realiseren? Hoe passen we dit in onze financiële prognoses voor de komende jaren in? Ook werkprocessen van onze gangbare onderhoudstaken brengen we op dit moment voor het voetlicht. Ik wil graag innoveren en transformeren. Van de huidige traditionele aanpak naar een hoger niveau van ketenintegratie.” Patrick van den Bergh van Woningstichting Volksbelang uit de Brabantse gemeente Drimmelen is aan het woord. Een lokaal zeer actieve corporatie die in totaal 2.000 woningen in exploitatie heeft. Het visitatierapport van 2010 meldt dat ‘Woningstichting Volksbelang de grenzen van haar financiële en organisatorische vermogen opzoekt.’ Een compliment én een waarschuwing. Hoe verhoudt dit zich tot zijn ambitie om het onderhoudsproces te innoveren? Van den Bergh legt uit. “Zeker, mijn persoonlijke ambitie is hoog. Maar uiteraard gaan veranderingen geleidelijk. Draagvlak is niet alleen nodig bij onze leveranciers. Evengoed geldt dit voor onze eigen organisatie. Mijn beeld van ketenintegratie bij onderhoudsactiviteiten? Voor reparatieonderhoud werken we nu nog met diverse leveranciers. Boven een bepaald geschat bedrag vragen we meer prijzen op. Voor het overige stellen we alle vergoedingen op regiebasis vast. Naar mijn mening schakelen we op termijn nog maar maximaal enkele onderhoudsbedrijven voor reparatieonderhoud in. Opereren op hetzelfde softwareplatform. Een vaste vergoeding per woning op jaarbasis. Bij planmatig en mutatieonderhoud ligt het niet veel anders. Nu nog bepalen wij in detail wat er moet gebeuren. Vervolgens aanbesteding, waarbij de laagste prijs de doorslag geeft. Ik wil omschakelen naar definiëring van kwaliteitsniveaus. Zeg maar SLA’s. De uitvoerende partij bepaalt vervolgens de maatregelen om dat niveau te bereiken. Zo benut je optimaal de kennis in de markt. Tegelijk een flinke verlaging van allerlei papierwerk bij onszelf. Plus goede managementrapportages.”
Woningcorporaties streven bij ingrijpende woningverbetering naar energielabel B of verbetering met minimaal twee labelstappen. Daarnaast een besparing van ten minste 20% op gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018. Convenant Energiebesparing corporatiesector, 2008
Algemene teneur in den lande is dat huurders moeilijk voor vraagstukken over duurzaamheid en energiebesparing te interesseren zijn. Gerben Homburg schudt zijn hoofd. “Gelukkig is onze ervaring heel anders. Wij organiseerden onlangs een debat met een grote groep belanghouders om bouwstenen te verzamelen voor ons energiebeleid. Een hoge opkomst. Tijdens het Lagerhuisdebat sprongen de vonken eraf. Voorloper of mainstream? Veel belanghouders gaven aan ons liever niet in de kopgroep te zien. Wel verwachten zij SSW aan de kop van het peloton. Met concentratie op de bestaande woningvoorraad. De meeste debaters -vaak huurders- vinden het reëel dat bewoners meebetalen aan energiebesparing. Daarnaast de stelling of SSW huurders met energieverspillend gedrag moet aanspreken. Belanghouders rekenen unaniem het coachen, adviseren en stimuleren tot de verantwoordelijkheid van SSW. Maar betutteling is uit den boze.”
Gerben Homburg SSW
Kanaleneiland: aanpak van binnenuit “Absoluut eens met het Sociaal en Cultureel Planbureau. Herstructurering leidt tot spreiding van problemen over de stad. En daarmee verdunning in probleemgebieden. Effectief dus, al los je de problemen zelf hier natuurlijk nog niet mee op. Maar oneens met hun conclusie dat investeringen in het sociale domein marginaal helpen. Effecten hiervan meet je namelijk pas na vele jaren.” Reijnder-Jan Spits is gebiedsmanager bij Portaal. Al jaren steekt hij veel energie in de Utrechtse aandachtswijk Kanalen-
Reijnder-Jan Spits Portaal
eiland. Hét synoniem voor onveiligheid, criminaliteit en armoede. Een hoog percentage allochtonen. Eenzijdig woningbezit. Veel portiek-etagewoningen uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw. De corporaties Mitros, Bo-Ex en Portaal hebben hun handen er vol aan. Komt hun gezamenlijk aanpak onder druk door het verdwijnen van Vogelaargelden? Reijnder-Jan Spits relativeert: “Ons budget voor de wijkaanpak loopt met ongeveer een derde terug. Maar ik vind dat wij ons als betrouwbare en bestendige partner moeten opstellen. Wij verschijnen niet af en toe in de wijk voor een of ander project. Wij vertrekken niet als subsidies wegvallen. Wij zijn en blijven aanwezig. Ook voordat er sprake was van een Vogelaaraanpak en -gelden waren wij al zeer actief in de wijk. Op zichtbare wijze met eigen mensen en buurtpunten.” Voorbeelden van de aanpak van Portaal van de leefbaarheid? Spits somt probleemloos op. “Naar kwaadwillende jongeren zijn wij erg duidelijk. Wij spreken aan op gedrag, schakelen politie in en zo nodig overwegen we huisuitzetting. Maar ook cameratoezicht, politiekeurmerk en opdoeken van onveilige plekken in Kanaleneiland. Meer energie krijg ik trouwens van welwillende jongeren. Onderdak voor organisaties van allochtone jongeren. Een centrum voor kunst en cultuur. Of gewoon speeltuintjes, Cruyff Court en Krajicek Playground. Apetrots ben ik op mijn team. Dag in dag uit in de weer voor bewoners. Ook ons eigen personeelsbestand verschiet van kleur. Een weerspiegeling van verschillen die ook in Kanaleneiland bestaan. Wat mij betreft sturen wij vooral geen welzijnswerkers van buitenaf met goedbedoelde projecten de wijk in. Vertrekpunt zijn kansen en vragen in de wijk zelf. Ik propageer de aanpak van binnenuit. Wijkbewoners activeren. Zij maken uiteindelijk zelf het verschil.”
wonen Meteen een bezoekafspraak bij telefonische melding, herstel in één keer en correcte omgangsvormen. Selecteer uitvoerende partijen als ketenpartners op basis van prestatieafspraken. Liefst één vaste prijs voor alle reparatieonderhoud op jaarbasis. SLA’s leggen het niveau van dienstverlening vast. Verzilver toegevoegde waarde bij marktpartijen door afspraken over het serviceniveau naar huurders, intake van meldingen bij het bedrijf in plaats van de corporatie, glasheldere managementrapportages en administratieve ontzorging.
Slechte afhandeling van reparatieverzoeken leidt tot grote ontevredenheid. Maar het zeer goed afhandelen leidt niet per se tot grote tevredenheid. Huurders vinden correcte afhandeling normaal. De corporatie kan zich hiermee niet onderscheiden. Kwaliteit van dienstverlening van woningcorporaties, ICBS, februari 2011
Meer kwaliteit met minder onderhoud Tot recent vormde de jaarlijkse begrotingsronde voor vastgoedmanagers van woningcorporaties ‘een eitje’. Extrapolatie van uitgaven van eerdere jaren voor dagelijks onderhoud plus actualisatie van de meerjaren onderhoudsbegroting. Vastgoedbeheer is van oudsher een relatief onzichtbaar domein binnen de organisatie. Het gebeurt nu eenmaal omdat het moet. Weinig tot de verbeelding sprekend. Met een zeer operationeel karakter en marginale relatie met beleidsdoelen. Lees de obligate verhandelingen in jaarverslagen maar na. Toch stegen het afgelopen decennium onderhoudslasten ongeveer 30% meer dan de inflatie. Terwijl de onderhoudstoestand van het sociale woningbezit beter dan ooit tevoren is. De actuele financiële situatie dwingt veel corporaties tot herbezinning. Naweeën van de kredietcrisis en schaduw vooruit van de aangekondigde belastingheffing vanaf 2015. Daarmee staan steeds meer vastgoedmanagers voor de nieuwe opgave om kosten te reduceren zonder op kwaliteit in te boeten. Een fata morgana? Welke mogelijkheden zijn er om kosten van reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en het planmatige onderhoud terug te dringen? En dat met behoud of zelfs verhoging van kwaliteit.
Maar liefst 87% van de corporaties geeft aan bedrijfslasten te kunnen verlagen zonder negatieve gevolgen voor de dienstverlening. Van deze 87% kan 50% de bedrijfslasten tot 5% verlagen. Daarnaast geeft 29% aan dat zij de mogelijkheid hebben om de bedrijfslasten te verlagen met 5% tot 10%. Onderzoeksrapport Finance Ideas, april 2011
Om te beginnen het reparatieonderhoud. Kostenstijgingen blijken meestal het gevolg van uitbreiding van het serviceniveau naar huurders. Vaker en sneller voorrijden. Eerder vervangen dan repareren. Reductie van lasten voor reparatieonderhoud vraagt een heldere visie op proces en klantwaarde. Vastgoedwaarde speelt minder een rol, zolang er maar geen sprake is van vervolgschade. Meer voor minder? Heldere afspraken met huurders. Alleen tegen bijbetaling uitvoering van verplichtingen van huurders.
Vervolgens als tweede het mutatieonderhoud. Onderhoud gericht op het weer verhuurbaar maken van leeggekomen woningen. Aldus de definitie van mutatieonderhoud. Veilig, schoon en zonder achterstallig onderhoud. Verklaringen voor de kostenstijgingen van de afgelopen jaren? Allereerst de trend dat corporaties leeggekomen woningen steeds meer ‘spic en span’ opleveren: klaar om meteen te betrekken. Wanden, plafonds en alle binnenschilderwerk op orde. Keuken, badkamer en sanitair voldoen naar het oordeel van de woonconsument. De andere verklaring is verplaatsing van complexgewijs binnenonderhoud naar het mutatiemoment. Kostbaar door inlevering van het schaalvoordeel. Daarom terug naar de basis. Alleen maatregelen gericht op veiligheid en wegwerken van achterstallig onderhoud plus het toonbaar overdragen van de woning aan de nieuwe huurder. Hoe ontstaat bij die lagere lasten toch meerwaarde? Management van verwachtingen van nieuwe huurders. Bied hen alternatieven. Helemaal zelf de woning schoon en toonbaar maken in ruil voor een huurvrije periode. Of de keuze voor gemak. De corporatie levert de woning niet alleen schoon en toonbaar op, maar zelfs sleutelklaar. Tegen bijbetaling is de woning helemaal naar smaak geschilderd en behangen. Ten slotte als derde het planmatige onderhoud. Wat zijn mogelijke verklaringen voor de eerdere kostenstijgingen? De trend om uitvoering van binnenonderhoud volledig af te stemmen op klantwensen draagt misschien bij aan klantwaarde. Maar kostenconsequenties zijn aanzienlijk. Tegelijk ligt de lat steeds hoger. Onderhoud dient niet alleen om de oorspronkelijke kwaliteit in stand te houden. Kosten van ingrepen stijgen door de ambitie
om meteen energiebesparing te realiseren, de gebruikswaarde van woningen te verhogen en de uitstraling op peil te brengen. En dat zonder de extra lasten daarvoor consequent buiten het onderhoudsbudget te houden. Zorg daarom voor correcte en van verbeteringsinvesteringen opgeschoonde onderhoudsplanningen. Heb oog voor volumevergroting. Koop in concurrentie in. Concentreer verschillende ingrepen op wisselende momenten in één project. Kies ketenintegratie met gespecialiseerde bedrijven als uitgangpunt. Een stap verder. Creativiteit is dan vereist. De ene optie bij het planmatige onderhoud is om goedkopere oplossingen op te sporen, die tot hogere klanttevredenheid leiden zonder dat achterstallig onderhoud optreedt. Bijvoorbeeld verlenging van de schildercyclus. Iets geringere uitstraling op termijn, maar geen vervolgschade. Betrek bewoners ruimschoots op tijd
bij kleurstellingen, planning en routing. Introduceer individuele keuzemogelijkheden en binnenschilderwerk als meerwerkoptie. De keuken, badkamer en toilet als illustratie. Ingrijpend onderhoud is vaak nodig vanwege slijtage, functionele veroudering en gewijzigde esthetische opvattingen. Complete vervanging met forse sloopwerkzaamheden is dan onontkoombaar. Hoge kosten en veel overlast. Streef naar handhaving van tijdloos tegelwerk en eenvoudigere omwisseling van componenten als keukenblok en sanitair. Los bij die vervanging in één klap slijtage en functionele knelpunten op. Realiseer gelijktijdig in goed overleg met bewoners een eigentijds en individueel beeld. Voorbeelden van lagere onderhoudskosten met een kwaliteit die beter aansluit bij wensen van huurders.
Het vraagt de komende jaren alle aandacht van corporaties, sectorinstituten en overheid om de financierbaarheid van de sector veilig te stellen. Een voorwaarde om bij te blijven dragen aan de kwaliteit van de sociale volkshuisvesting in ons land. Jaarverslag 2010 van het CFV, mei 2011
De andere optie bij het planmatige onderhoud is om combinaties van op instandhouding gericht onderhoud met verbetering van vastgoed op te sporen. Bijvoorbeeld koppeling van schilonderhoud aan isolatie of aan verbetering van uitstraling. Combineer noodzakelijk onderhoud aan keukens, badkamers en toiletten met verbetering van de ventilatiehuishouding middels energiezuinige installaties. Of met maatregelen gericht op aanpasbaarheid voor senioren. Combineer buitenschilderwerk met montage van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Zijn kosten voor verbetering lager of verminderen onderhoudslasten? Om het even. De combinatie verlaagt kosten ten opzichte van separate uitvoering. Meer met minder.
trend Voorkomen is beter dan genezen Dit jaar viert wonen en zorg als prestatieveld binnen het BBSH haar tiende verjaardag. Zorgondernemers zijn natuurlijke bondgenoten van corporaties. Thuiszorg, verpleging en verzorging. Gebruikelijk hebben corporaties intensieve contacten met deze cruciale belanghouders binnen hun werkgebied. Voor deze corporaties is het geen geheim dat de partner onder grote druk staat. Door ontgroening ligt -zeker na herstel van de economie- forse personeelsschaarste in het verschiet. Minstens zo somber is het beeld over beschikbare middelen. Door vergrijzing en toenemende zorgvraag staan budgetten voor zorgverlening permanent onder druk. Iedere zorgverlener worstelt hiermee. Een financieringssystematiek als een nooit verslappende wurggreep. Aan de ene kant kloppen steeds meer mensen met een erkende zorgvraag aan. De voordeur staat wagenwijd open. Maar het aan zorgondernemers toegewezen quotum fungeert op veel plaatsen als gesloten achterdeur. Aan de andere kant staan vergoedingen voor geleverde zorg permanent onder druk. Zowel vanuit AWBZ als vanuit WMO. Tel daar knelpunten rondom huisvestingsvraagstukken van intramurale dienstverleners bij op. Binnenkort is formele scheiding van wonen en zorg een feit. Veel zorgvastgoed is volstrekt gedateerd. Exploitatierisico’s vormen een onbekend fenomeen voor zorginstellingen.
De sterke stijging van uitgaven aan de AWBZ laat zien dat het huidige zorgsysteem op termijn onbetaalbaar wordt. De Vereniging Nederlandse Gemeenten vindt daarom dat het hoog tijd wordt om meer aandacht te besteden aan preventie, zodat dure zorg wordt voorkomen of uitgesteld. Website Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2010
Een bondgenoot in nood? Het gemiddelde resultaat als percentage van de omzet is bij veel zorgondernemers marginaal. Reserves zijn
verwaarloosbaar. Een groot aantal leidt verlies en zoekt een uitweg. Natuurlijk hebben corporaties hier slechts gedeeltelijk invloed op. Maar de corporatiesector is gebaat bij sterke partners. Welke handreikingen zijn vanzelfsprekend? Allereerst samenwerking op organisatorisch vlak. Bijvoorbeeld personele invulling van taken in de back office. Benutting van ICT. Vastgoedbeheer door de corporatie in opdracht van de zorginstelling. Vervolgens samenwerking door scheiding van wonen en zorg. De corporatie als eigenaar en verhuurder van het zorgvastgoed.
Vergrijzing en extramuralisering dragen bij aan toenemende vraag naar volledig toegankelijke of nultredenwoningen. Daarom is nieuwbouw nodig. Aanpassing van bestaande woningen. Via toewijzingsbeleid moeten ouderen passend en in overeenstemming met hun wensen worden gehuisvest. Senioren op de woningmarkt, VROM, 2010
Maar de allerbelangrijkste samenwerking schuilt op inhoudelijk vlak. Op de grens van wonen, zorg en welzijn. In ieder geval gericht op vermijding van zorgvraag. Werk samen met zorginstellingen aan de juiste infrastructuur voor blijvende en actieve deelname van ouderen aan de samenleving. Streef ‘gezonde’ woonwijken na. Uiteraard bij voorkeur daar waar het bezit van de corporatie zich concentreert. Vereenzaming is een van de grootste problemen onder ouderen. Ouderen die actief deelnemen aan de samenleving en voldoende bewegen hebben minder kans op chronische aandoeningen en beschikken over hogere zelfredzaamheid. Voorkomen is beter dan genezen. Als toch zorgbehoefte ontstaat, dan ligt alle nadruk binnen de samenwerking tussen corporaties en zorginstellingen op zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Een van de sleutels voor oplossing van de exponentieel stijgende zorgkosten in Nederland. Intramurale zorg is nu eenmaal vele malen kostbaarder dan extramurale zorg bij dezelfde zorgvraag.
Duurzame energie verdringt isolatie Wat is de gebruikelijke route naar energieneutrale sociale huurvoorraad? Allereerst en vooral verlaging van energievraag. Vervolgens inzet van duurzame energie voor die resterende, maar lage energievraag. Pas als er daarna onverhoopt nog energie nodig is, komen met fossiele brandstoffen opgewekte warmte of elektra in beeld. De trias energetica in een notendop. Hét algemeen toegepaste basisprincipe voor energiebeleid. Generaties architecten zijn opgeleid om gebouwen zó te ontwerpen, dat deze optimaal energiezuinig en gezond zijn bij een minimum aan installaties. De meeste corporaties volgen deze lijn als het gaat om terugdringing van milieubelasting van de bestaande voorraad. Passief renoveren sluit hierbij aan. Voor velen dé panacee. Toevoeging van een zeer fors isolatiepakket aan de schil van bestaande woningen. Vergelijkbaar of zelfs dikker dan bij nieuwbouw. Alle kieren en naden afgedicht en met gebalanceerde mechanische ventilatie.
Communicatie werd als gevolg van informatietechnologie uiterst goedkoop. Trek deze lijn door naar de duurzame energiemarkt. Energie is dan op relatief korte termijn niet langer een schaars product, maar tegen lage prijzen overvloedig aanwezig. De wereld breekt open, Wim de Ridder, 2011
Hoe houdbaar is die droom van passief renoveren van grote delen van de sociale voorraad? Drie vraagtekens. Allereerst de praktische haalbaarheid van passief renoveren. Deze forse ingreep is meestal alleen in lege woningen uitvoerbaar. Maar het ontbreekt aan doorstroming. Daarbij zijn huurwoningen vaak klein en ongeschikt voor dikke isolatiepakketten en ruimtevretende ventilatiesystemen. Het tweede vraagteken is financiële haalbaarheid. Investeringskosten van passief renoveren zijn erg hoog. Bevlogen volkshuisvesters bestrijden nog steeds dat die hoge investeringen in de bestaande voorraad voor corporaties en hun financiers een probleem vormen. Met argumenten als levensduurverlenging, verlaging van de energienota en verhoging marktwaarde. Toch is de praktijk weerbarstig. Rendementen zakken door de bodem, risico’s zijn hoog en het geld is simpelweg niet te lenen. Het derde vraagteken komt van de klant zelf. Hoe realistisch is het dat huurders enthousiast worden van potdichte, snel oververhitte en van geavanceerde installaties voorziene passief gerenoveerde woningen?
Concurrentie uit onverwachte hoek. Productie van duurzame warmte en elektra komt namelijk in een stroomversnelling. Exploitatielasten voor duurzaam opgewekte warmte en elektra dalen snel. Tegelijk stijgen opwekkingsrendementen spectaculair. De markt is op drift. Een flink veld PV-panelen op het huizenblok zonder aanschafkosten. Leveranciers van duurzaam opgewekte warmte, die bij corporaties aankloppen met aantrekkelijke aanbiedingen. Popelend om exploitatie van warmteopwekking en -levering over te nemen. Ook met de eis van de corporatie om alleen duurzaam opgewekte warmte aan huurders te leveren. Inclusief aandacht voor woonlasten middels concurrerende tarieven. Verlegging van exploitatie van warmteopwekking in de bestaande voorraad naar marktpartijen verschaft corporaties in financieel opzicht lucht. Passief renoveren kan deze trend nooit volgen. Kosten blijven naar verhouding hoog en outsourcing onmogelijk door verwevenheid van die ingreep met vastgoed. De trias energetica komt in een ander daglicht. Duurzame energie als troonopvolger van energiebesparing binnen de trias energetica. Hoe? Een redelijk in plaats van een zwaar isolatieniveau. Een hanteerbaar en eenvoudig in plaats van een geavanceerd ventilatiesysteem. Een comfortabel en gezond binnenklimaat in plaats van extreme focus op terugdringing van warmtevraag. Betaalbare en ruimschoots beschikbare duurzame warmte en elektra maken het sociale bezit energieneutraal. Bovendien comfortabel en gezond.
aandacht Wedergeboorte Kanaleneiland De nieuwe wijk Kanaleneiland met zo’n 8.000 woningen betekende een halve eeuw geleden voor jonge Utrechtse gezinnen vooruitgang en hoop. Weg van de bedompte woningen in oude stadswijken. Licht, lucht en ruimte aan de stadsrand. Degelijk gebouwde woningen met goed sanitair. Een wijk met een compleet aanbod aan voorzieningen. De tijdgeest van een nieuwe wereld, optimisme en vooruitgang weerklonk in straatnamen: Marco Polo, Amerika en Columbus. De eerste bewoners waren dolgelukkig met hun nieuwe huis. Alleen al bij het woord ‘flat’ duizelden mensen van geluk.
Ik heb mijn jeugd doorgebracht in wat tegenwoordig een prachtwijk heet. Of een sloppenwijk. Achterstandswijk, dat hoor je ook vaak. Schotelcity. Dat is een hele hippe. Krachtwijk, moet je eigenlijk zeggen. Je vraagt je af wie er in zo’n woord gelooft. Of erger nog: wie het verzint. Maar dat terzijde. Ik ben geboren op het Kanaleneiland in Utrecht, destijds, begin jaren zestig. Martin Bril in een column, 2008
Een halve eeuw later. Een zomerse zondag in Kanaleneiland. Veel leven op straat. Jongens sleutelen aan oude auto’s, terwijl opgedirkte meisjes bewonderend toekijken. Bordspelletjes in de voortuin. Gezinnen picknicken in het park. Oudere heren in djelabba sloffen naar hun hangplek bij de moskee. Blijkens de geuren uit veel woningen krijgt de zondagse maaltijd veel aandacht. Of voorbereiding van de barbecue op het balkon. Arabische klinkende muziek schalt uit auto’s. Aanstormend voetbaltalent bekwaamt zich op een van de vele sportveldjes. En overal het geluid van rennende en spelende kinderen. Kanaleneiland is een jonge wijk. Is er sprake van een wedergeboorte? Vijftig jaar nadat kinderrijke Nederlandse gezinnen de wijk bevolkten? Verschillen zijn er wel degelijk. Hoewel Kanaleneiland in fysiek opzicht zeker niet rigoureus op de schop ging. Woningen zijn opgeknapt, speeltuintjes aangelegd en enkele nieuwbouwprojecten opgeleverd. Maar de oorspronkelijke structuur staat nog als een huis. De fysieke transformatie van de wijk verloopt traag. Achter de zonnige façade heeft Kanaleneiland een ander gezicht. De straat ligt bezaaid met vuil. Op alle straathoeken vertelt een opzichtig geel bord dat cameratoezicht ieders gedragingen volgt. Uniek in een woonwijk. Vandalisme onder de jongere en criminaliteit onder de oudere jeugd. De politie, welzijnswerk en de corporaties Bo-Ex, Mitros en Portaal hebben er een dagtaak aan. De maakbaarheid van de wijksamenleving is beperkt. Pappen en nathouden? Echte verandering en dynamiek treedt van binnenuit op. Deze multiculturele Utrechtse wijk bevat veel kwaliteit. In ruimtelijk opzicht, maar vooral bij de veelal jonge bewoners. Dat onderkennen, ondersteunen en stimuleren levert genoeg op voor een florissante toekomst.
Bedrijfsnieuws September 2011 Atriensis b.v. Postbus 842 5600 AV Eindhoven Telefoon 040 2367859 Fax 040 2364278 Atriensis ondersteunt woningcorporaties. De focus ligt hierbij op energie & milieu, wonen & zorg en bedrijfsvoering. De rondleiding met foto’s in deze uitgave betreft de Utrechtse aandachtswijk Kanaleneiland. Atriensis beschikt voor haar Benchmark Bedrijfsproces over het keurmerk van de Commissie Benchmarking van Aedes. Hiermee brengt Atriensis de efficiency van bedrijfsvoering door woningcorporaties in beeld. Met vaste regelmaat treft u op www.atriensis.nl voor corporaties relevant nieuws aan. Of interviews met uw collega’s uit de corporatiebranche. Abonneer u hierop door aanmelding op www.atriensis.nl. Op www.atriensis.nl onder ‘publicaties’ treft een groot aantal artikelen van Atriensis in vakbladen aan. Inspirerende praktijkvoorbeelden. Tevens diverse rapporten over duurzaamheid, energiebesparing en efficiencyverhoging. Hoewel bij deze uitgave van Atrivisie de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaardt Atriensis b.v. geen enkele aansprakelijkheid.
