28 december 2012
atrivisie
2 4 5 6 7 8
SWB aan vooravond opschaling
Rini Romijnders: “Dit jaar een pilot. Maar vanaf volgend jaar schalen wij op. Wij overwegen een geografische aanpak voor onze 14 dorpskernen. Van dorp naar dorp.”
Techniek en gedrag hand in hand
Het gedrag van bewoners bepaalt in belangrijke mate de hoogte van de energienota. De technische ingreep als uitgelezen kans om bewonersgedrag te beïnvloeden.
‘Plug and play’ op het platte dak
Le Corbusier pleitte bijna een eeuw geleden tevergeefs voor optimale benutting van platte daken. Eindelijk dan de herkansing. Het platte dak als energiecentrale.
Ketenpartners met meerwaarde
Pittige energetische doelen bij slinkende investeringscapaciteit. Welke bijdrage eisen van ketenpartners? De hoogst denkbare energieprestatie voor het gegeven budget.
Open toestellen weg uit flatgebouwen
Keukengeisers, moederhaarden en gashaarden. Veel voorkomend in vooral oudere flatwoningen. Vergiftigingsgevaar en vervuiling van binnenlucht met rookgassen.
Lokaal energiebedrijf als bondgenoot
Columnist Eric Muller van Staedion over de vraag of corporaties er goed aan doen om exploitatie van duurzame energie wel of niet zelf op te pakken.
thuis in wonen
in gesprek Bij Stek zonder dwang 100% deelname Stek beheert ongeveer 6.000 woningen in Hillegom, Lisse en Teylingen. In zo’n 2.400 woningen vindt de komende jaren een energiebesparende ingreep plaats. Hiermee is € 9 miljoen gemoeid. René de Winter geeft leiding aan het project. “Meestal koppelen wij die energiebesparing aan planmatig onderhoud. Vandaar ook de periode van 2013 tot en met 2018. Dit strookt met de schildercyclus van 6 jaar. Wij staan in de startblokken.”
Rini Romijnders SWB
SWB aan vooravond opschaling Mijn droom is een kleine windmolen in mijn achtertuin. Maar eerst ben ik met eenvoudigere maatregelen gestart. Wij spraken thuis af om dit jaar 1.000 kWh op stroom te besparen. De kamertemperatuur op 20 graden en korter douchen. LED-verlichting en het licht uit als het even kan. Ik hoor wel eens dat het lastig zou zijn om jongeren te enthousiasmeren. Ik heb andere ervaringen. Geregeld corrigeren mijn kinderen mij. ‘Pa, je vergeet het licht uit te doen.’ Energiebesparing is daarmee een groepsproces geworden. Wij doen het samen.” Rini Romijnders is teamleider vastgoedbeheer bij Stichting Woningbeheer Betuwe, kortweg SWB. Een corporatie met ongeveer 4.000 overwegend eengezinswoningen. Hoe staat het met de ambities van SWB op het gebied van energiezuinigheid? Romijnders licht toe: “Op dit moment heeft ongeveer de helft van onze woningen een groen energielabel. Over een jaar of tien moeten al onze door te exploiteren woningen een groen energielabel hebben. Dus energielabel C of beter. Dit betekent dat wij woningen rondom isoleren en voorzien van een HR 107 ketel. Hiervoor hebben we een flink bedrag gereserveerd.” Is er al gekeken naar het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012? Dit legt de lat op energielabel B. “Wij vinden dat we eerst maar eens op gang moeten komen met de huidige plannen. Daarna kijken we wel wat er meer mogelijk is. Dit jaar stond in het teken van een pilot. Een pittig project met oudere eengezinswoningen. Iedere woning is eigenlijk een project op zich. Maar wel een geslaagd project. Samen hebben we het toch maar gefikst. Bewoners zijn erg tevreden. Vanaf volgend jaar schalen wij op. Wij overwegen een geografische aanpak voor onze 14 dorpskernen. Van dorp naar dorp.” SWB bouwt nog steeds relatief veel nieuwe woningen. Hoe staat het hierbij met de ambities van SWB? Romijnders: “Bij nieuwbouw volgen wij de wettelijke eisen. Die zijn al pittig genoeg. Wel selecteren wij heel gericht bouwproducten. Bijvoorbeeld gebakken stenen en dakpannen uit de Betuwe: minder transport en goed voor de werkgelegenheid. Of Accoya loofhout uit duurzaam beheerde bossen. Door modificatie verbetert deze houtsoort van duurzaamheidsklasse 1 naar 5. Dus veel minder schilderwerk.”
Waarom is er niet eerder gestart? René de Winter gaat in op de aanloopfase: “Wij hebben veel tijd gestoken in de voorbereiding, dit doen wij gedegen. En dat werkt straks in ons voordeel. Wij overlegden zorgvuldig met onze huurdersraad. Er is daadwerkelijk steun voor de plannen. Een woonlastengarantie is onderdeel van de afspraken. Wij vragen de werkelijke geanonimiseerde energieverbruiken per straat bij de netwerkbeheerder op. Zo houden wij prima zicht op de energienota en de verlaging door onze maatregelen. De andere kant is het interne draagvlak. Dat is groot. Mijn collega’s gaven input. Iedereen kent het plan en draagt het nu uit. Zo sterk zelfs dat sommige medewerkers van Stek inmiddels in hun privé situatie met energiebesparing aan de slag gingen. Logisch natuurlijk, je communiceert gemakkelijker met huurders als je er zelf achter staat en er naar handelt.”
Nederland loopt achter op vergelijkbare Europese landen. Het echte energie-innovatievuur zit niet in Den Haag, maar in de regio’s, in grote steden, buurten, wijken en straten. In het oog van de orkaan, Jan Rotmans, 2012
Van de rol van anderen naar de rol van René de Winter zelf. Wat ziet hij als grootste uitdaging? “Niet de techniek. Wel de opgave om huurders in te laten zien dat energiebesparing in hun eigen belang is. En niet iets dat Stek zo nodig graag wil. De ultieme test is dat wij de ingreep niet afdwingen als het om technische redenen niet hoeft. Op basis van argumenten ga ik het gesprek met huurders aan om tot 2.400 ingrepen komen. Desnoods ga ik bij alle 2.400 op de koffie! Geen dwang en toch 100% deelname. Ik ben er trots op als huurders zelf om energiebesparende maatregelen vragen. Dat perspectief gloort nu al. De eerste huurders stonden al aan de balie voor isolatiemaatregelen.” René de Winter Stek
Goed Wonen: bewoners in de cockpit “In de eerste projecten slaagden wij met vlag en wimpel. Ik heb er alle vertrouwen in dat het ons blijft lukken om een vrijwillige deelname van 70% per complex te halen. Natuurlijk streven we 100% vrijwillige deelname na. Maar vanaf die 70% verplichten wij iedereen om deel te nemen. Mensen accepteren de stem van de meerderheid. Overigens levert dat een bijzondere dynamiek op. Voorstanders nemen vanzelf de rol van ambassadeur op zich en proberen twijfelaars over de streep te trekken. Als die minimale deelname niet bereikt wordt, voeren wij nergens iets uit en staan ook zij met lege handen. Wij merken dat twijfelaars vooral kampen met vrees voor de overlast van de uit te voeren werkzaamheden. Dat speelt meer dan de discussie over woonlasten. We zetten daarom alles op alles om die overlast hanteerbaar te maken.” Het enthousiasme spat er bij Marja van Wolferen vanaf. De afdeling klantzaken, waar Marja werkzaam is, heeft de regierol naar de klanten bij het omvangrijke energiebesparingsprogramma van Goed Wonen Gemert. Ongeveer een kwart van alle woningen van deze Brabantse woningcorporatie ondergaat de komende jaren een energiebesparende ingreep. Manager vastgoed Joris Wismans is inmiddels aangeschoven. “Vaak zijn het oudere woningen. De onderlinge verschillen zijn groot omdat huurders door de jaren heen van alles zelf aangepast hebben of door ons hebben laten veranderen. Kortom erg bewerkelijk. Iedere woning is uniek. Heel bewust kiezen wij voor ketensamenwerking. De adviseur en aannemer krijgen van ons een belangrijke rol. Op basis van referenties selecteerden wij die aannemer voor het hele programma.
Wij willen hierbij zoveel mogelijk ontzorgd worden. De klantgerichtheid en te bereiken klanttevredenheid zijn cruciaal. Niet voor niets wogen wij naast de prijs ook de aanpak mee bij de selectie. Een bewonersvertegenwoordiging maakte deel uit van de jury.” Wat maakt de aanpak van Goed Wonen Gemert uniek? Marja van Wolferen trapt af: “Ons uitgangspunt is dat wij in alle gevallen eerst met bewoners in gesprek gaan. Wij luisteren. Welke woonervaring hebben mensen, welke klachten en welke wensen leven er? Dit vertalen wij in plannen. Daarom ontstaan er accentverschillen per complex. Als je met huurders in gesprek gaat, is geld niet meer het grootste issue. Je stelt nu eenmaal samen de plannen op en daar hangt als vanzelf een prijskaartje aan. Natuurlijk houden we hierbij het beoogde budget goed in de gaten. Vervolgens schenken wij veel aandacht aan beperking van overlast. Hierbij is ieder huishouden uniek. Dit nemen wij zo letterlijk op dat wij zelfs voorlichtingsboekjes per afzonderlijk adres opstellen. Wij laten huurders steeds merken dat het om hen draait. Bewoners in de cockpit.” Ook Joris Wismans heeft een trits adviezen voor andere corporaties. “Stel je beleid helder op schrift. Maar besef je dat er in de uitvoering zaken op je pad komen waar dat beleid geen antwoord op geeft. Aanwezigheid van asbest, afwijkende technische staat of bewoners met bijzondere wensen. Los dat snel en pragmatisch op. Blijf investeren in energiebesparende maatregelen en zorg dat er budget vrijgemaakt wordt. Investeringen in energiebesparing verdienen zich altijd terug. Door extra huur bij mutaties en door hogere marktwaarde. Niet voor niets melden veel huurders na afloop dat zij het gestegen wooncomfort waarderen.”
Marja van Wolferen en Joris Wismans Goed Wonen Gemert
visie
hangende mix van papier, internet en persoonlijk contact. Stel op individuele huishoudens afgestemde doelen op voor energieverbruik na de technische ingreep. Breng huurders gelijktijdig vaardigheden voor energiebewust gedrag bij. Rondom de ingreep zijn veel contactmomenten met huurders. Iedere keer weer een uitgelezen kans om huurders te begeleiden naar een lagere energierekening. Opnames voorafgaande aan de ingreep. De bouwvakker met communicatieve vaardigheden. De tot energie-ambassadeur opgeleide buurtbewoner. De opzichter van de corporatie in een adviesrol. Het tweede gebied heeft betrekking op de technische ingreep zelf. Geef deze zodanig vorm dat energiebewust wonen simpelweg voor de hand ligt. Goed bedienbare ventilatievoorzieningen op logische plaatsen in de woning met een minimaal risico op tocht of andere overlast. Een gordijnplank met een brede vensterbank bij kozijnvervanging. Zodat bewoners radiatoren niet blokkeren met lange gordijnen. Of optimaal bereikbare en zichtbare bedieningsknoppen en meetinstrumenten.
Bij bewoners van onzuinige woningen bestaat de neiging tot energiezuinig gedrag. Echter bewoners van zuinige woningen zijn geneigd om zich onzuiniger te gedragen. Het effect van verbetering van de woningvoorraad wordt daardoor deels teniet gedaan door onzuiniger gedrag. Toch loont zuinig bewonersgedrag in zuinige woningen. Energiegedrag in woningen, VROM, 2010
Techniek en gedrag hand in hand Veruit de meeste corporaties drukken hun energiedoelen zeer specifiek uit. Bijvoorbeeld een reductie van 20% op uitstoot van CO2 in 2018 vergeleken met 2008. Of het doel dat de slechte energielabels D tot en met G binnen 5 jaar verleden tijd zijn. Of een gemiddelde energie-index van 1,25 in 2020. Corporaties streven deze doelen louter met technische ingrepen na. Opvallend genoeg zeggen deze energiedoelen weinig over woonlasten. En zeker niet over verschillen in energienota’s tussen huurders onderling. In identieke woningen bestaat een grote spreiding tussen de laagste en hoogste verbruiken. Toch maken corporaties hun handen niet vuil aan prestatieafspraken over concrete resultaten van gedragsbeïnvloeding. Voor corporaties is beheersing van woonlasten de belangrijkste aanleiding voor investeringen in energiebesparing. Waarom ontbreken dan meetbare doelstellingen voor de energienota of de totale woonlasten als saldo van huur en energienota? Waarom dan niet kiezen voor een benadering gericht op bewonersgedrag? Bijvoorbeeld door huishoudens met een royaal energiegedrag op te sporen en te ondersteunen bij vermindering van energieconsumptie. Waarom de technische ingreep niet aangrijpen om bewonersgedrag te beïnvloeden?
In Nederland maakt 1 op de 5 huishoudens zich zorgen over de betaalbaarheid van de energierekening. Bij mensen met een lager inkomen is meer dan de helft onzeker of er bijbetaald moet worden of niet. De ondervraagde huishoudens zijn zeer gemotiveerd om het energieverbruik terug te dringen. Onderzoek van GfK in opdracht van Milieu Centraal, oktober 2012
Vier mogelijkheden om de verbinding te leggen tussen de technische ingreep door de woningcorporatie en gedragsbeïnvloeding. Knoop om te beginnen voorlichting over energiegedrag vast aan communicatie rondom de technische ingreep. Binnen een samen-
Feedback vormt het derde gebied om techniek met gedrag te verbinden. Het resultaat van energiebewust wonen inzichtelijk. Onmisbaar voor huurders. Enerzijds als prikkel en anderzijds als bevestiging van juist handelen. Informeer ongeveer één jaar na oplevering van de technische ingreep in hoeverre adviezen nog navolging krijgen. Evalueer standen van de energiemeter. Resultaat van zowel de technische ingreep als van gedragsverandering. Een wedstrijd wie de hoogste besparing realiseert. Bij collectieve installaties is het aanbrengen van individuele verbruiksmeting soms onlosmakelijk onderdeel van de technische ingreep. Bij twee labelstappen of meer krijgen huurders met een eigen gas- en elektriciteitsmeter voorrang bij plaatsing van slimme meters. Ondersteun huurders bij het aanbrengen en optimaal benutten van relatief kleine producten. De vierde kans om techniek met gedrag te verbinden. Bijvoorbeeld radiotorfolie en strips die verkleuren als de radiator heet wordt. Doorstroombegrenzers op mengkranen plus een spaardouche. Een douchezandloper. Spaarlampen, standby killers en een tussenmeter die het elektraverbruik van apparaten registreert. De technische ingreep is bij uitstek hét moment om deze voorzieningen gelijktijdig aan bewoners aan te bieden. Een mooie taak voor de toch al aanwezige bouwvakker. De vertrouwensrelatie met de bewoner is er al. Nog een voorbeeld hoe techniek en gedrag in één hand gaan.
‘Plug and play’ op het platte dak Le Corbusier is de belangrijkste architect van het modernisme. Deze autoriteit pleitte bijna een eeuw geleden al voor optimale benutting van het platte dak. Licht, lucht en zon op het groene dak. Ideale buitenruimte voor gebruikers. Hoe anders is sindsdien de werkelijkheid van de sociale woningbouw. Ga maar na. Platte daken van flatgebouwen in de sociale sector ogen bijna altijd hetzelfde. Bij lagere flatgebouwen zonder lift bereik je het dak via een luik in het portiek. Bij hogere flatgebouwen meestal via het ketelhuis. Alleen praktische gebouwinstallaties sieren het dak. De eventuele liftopbouw en het ketelhuis. Daarnaast allerlei doorvoeren van woninginstallaties: natuurlijke ontluchting of mechanische afzuiging, rioolontluchting en incidenteel afvoer van rookgassen van verbrandingstoestellen in woningen. Soms is de dakbedekking bevestigd aan de ondergrond en ontbreekt een ballastlaag. In andere gevallen zorgen grind en betontegels ervoor dat de dakbedekking niet wegwaait. De enige functie is waterdichting.
Door stijgende elektriciteitsprijzen enerzijds en een spectaculaire kostendaling van zonnepanelen anderzijds, daalt de terugverdientijd sterk. Steeds meer marktpartijen spelen hierop in. Zonnig huren, Atrivé, juni 2012
Van het visioen van Le Corbusier is niets uitgekomen. Maar misschien komt er een herkansing. Niet zozeer door het dakvlak aan gebruikers ter beschikking te stellen. Wel door optimale benutting voor opwekking van duurzame energie. Liefst met technieken op basis van ‘plug and play’. Vaak is de restant exploitatieperiode van flatgebouwen namelijk relatief kort. Of is vervanging van dakbedekking voorzien. De- en hermontage moeten eenvoudig zijn. Daarbij vergemakkelijkt flexibiliteit eventuele exploitatie door derden. Opties te over. Gasabsorptiewarmtepompen die warmte onttrekken aan buitenlucht of zelfs ventilatielucht van woningen. Gericht op voorverwarming van verwarmingswater voor collectieve installaties voor ruimteverwarming of het warme tapwater. Zonneboilers met dezelfde functie. Of zonnepanelen. Meedraaiend met de stand van de zon. Hierbij ligt levering van elektra voor collectieve gebouwinstallaties zoals liften, buitenverlichting en dakventilatoren voor de hand. Een andere optie is om zonnepanelen rechtstreeks aan elektrische woonhuisinstallaties te koppelen. Bijvoorbeeld door een voedingskabel via een bestaande schacht van dak naar woning. In de uitwerking bestaan nog genoeg aandachtspunten. Denk aan het karakter van ‘plug and play’, opstalrecht bij exploitatie door derden of veiligheid. Op een heel andere manier dan Le Corbusier ooit bedoelde krijgt het platte dak hiermee een extra functie, namelijk van energiecentrale.
praktijk Ketenpartners met meerwaarde Zomaar een illustratie uit een corporatiepraktijk. Na de bestuurswisseling waait er een frisse wind. Begrippen als professioneel opdrachtgeverschap en ketensamenwerking verdwijnen niet meer van vergadertafels. De nieuwe bestuurder denkt niet in inspanningen, maar in prestaties en liever nog in ‘outcome’, ofwel het effect. Het nieuwe ondernemingsplan straalt deze geest uit. Zo ook op het gebied van energiebesparing in de bestaande voorraad. Gemiddeld energielabel B ofwel een energie-index van 1,25 in 2020. Conform het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012. Een verbetering van maar liefst 30% ten opzichte van de huidige situatie. Ter dekking van kosten stelt de corporatie uit dit voorbeeld dat zittende huurders 75% van de verwachte energiebesparing als huurverhoging betalen. In projecten is 100% deelname de eis. Anders blijft het doel onbereikbaar en ontstaat teveel nazorg bij weigeraars. Het investeringsbudget is gefixeerd en extra formatie niet toegestaan. Kortom, ga er maar aanstaan.
Energiebesparende maatregelen dienen na de ingreep op complexniveau tot lagere woonlasten voor de huurders te leiden. Dat wil zeggen dat de afname van de maandelijkse kosten voor elektriciteit en gas als gevolg van de ingreep groter is dan de toename van de huur, gemiddeld op complexniveau. Convenant Energiebesparing Huursector, 28 juni 2012
Realisatie van die gemiddelde energie-index van 1,25 blijkt een pittige opgave. De traditionele aanpak werkt niet meer. Wat moet er anders? Allereerst opschaling van het ingreepniveau. In ieder geval een deelname van 100%. En waar voorheen reguliere schilisolatie plus een HR 107 installatie volstond, moet het ambitieniveau omhoog. Dikkere en betere isolerende voorzieningen.
In sommige gevallen aangevuld met zonnepanelen of zonneboilers. De huurverhoging voor zittende huurders verhoogt de druk op het planproces. Externe financiering en uitbesteding van exploitatie van duurzame energie vormen serieuze overwegingen vanwege de beperkte investeringscapaciteit. Welke bijdrage mag je van ketenpartners verwachten? In ieder geval ligt de volledige voorbereiding van de uitvoering voor de hand. De corporatie beperkt zich tot een programma van eisen. De ketenpartner werkt uit. Voor het gegeven budget de hoogst denkbare energieprestatie. Inclusief optimale gebruikswaarde en naadloze afstemming op het strategisch voorraadbeleid. Ook toekomstig onderhoud plus eventuele externe financiering van energiemaatregelen zijn onderdeel van de beoordeling van aanbiedingen. Regie op de klantrelatie. Veel corporaties vinden dit bij uitstek hun taak en niet die van een ketenpartner. Toch is dit maar zeer de vraag. Corporaties kunnen meetbare prestaties eisen van hun ketenpartner. Frequentie en wijze van communiceren met de huurder. Realisatie van 100% deelname. Gedragsbeïnvloeding en voorlichting over verstandig gebruik van de nieuwe energiebesparende voorzieningen. Uitvoerend personeel is immers over de vloer en bouwt een band met de huurder op. Monitoring van klanttevredenheid en besparingen. Ten slotte verlegging van de totale procesbegeleiding naar de ketenpartner. Deze schuift hierdoor ver op in de richting van de bedrijfsvoering binnen de corporatie. Fasering van projecten en maatregelen. Managementrapportages en voortgangsbewaking. Monitoring van energetische effecten voor de hele voorraad. Communicatie over het totale project met alle medewerkers van de corporatie, huurders en ook belanghouders. Een ketenpartner met meerwaarde. Ketensamenwerking krijgt hiermee het karakter van ketenintegratie.
Open toestellen weg uit flatgebouwen Keukengeisers, moederhaarden en gashaarden. In vooral oudere flatwoningen komen nog honderdduizenden open verbrandingstoestellen voor. Deze apparaten gebruiken binnenlucht om gas te verbranden. Hier schuilt het probleem in. De luchtdichtheid van flats is door isolatie steeds beter. Ook verschijnen meer en meer afzuigsystemen voor badkamers en keukens. Soms aangebracht door de woningcorporatie. In andere gevallen door bewoners zelf, zoals afzuigkappen en plafondventilatoren in vochtige badkamers. Het gevolg zijn jaarlijks ongeveer 10 doden in Nederland en talloze gewonden. Bij gebrek aan zuurstof verbrandt aardgas onvolledig. Hierdoor ontstaat koolmonoxide. Het bloed neemt het reukloze koolmonoxide vele malen sneller op dan zuurstof. Chronische vergiftiging met klachten als vermoeidheid, slaperigheid en hoofdpijn, maar ook verminderde lichamelijke en mentale prestaties. Keukengeisers vormen het grootste risico. Naast het vergiftigingsgevaar vervuilen deze toestellen de binnenlucht met hun rookgassen. De problematiek is bij iedereen bekend. Toch gebeuren er nog teveel ongelukken. Wat moet een corporatie doen? In ieder geval is het belangrijk dat zowel corporatiemedewerkers als huurders doordrongen zijn van risico’s. Startpunt is in alle gevallen inventarisatie daarvan. Waar bevinden zich naar alle waarschijnlijkheid de open verbrandingstoestellen? Behoudens moederhaarden verhuren de meeste corporaties geen open verbrandingstoestellen meer. In dat geval concentreren risico’s zich waarschijnlijk op alle woningen zonder een door de corporatie geëxploiteerd toestel voor ruimteverwarming en warm tapwater. Bewoners dragen hier zelf zorg voor de geiser, verwarmingsketel of gashaard.
Nu kierdichting en een afzuigkap boven het kooktoestel eerder regel zijn dan uitzondering, zijn open verbrandingstoestellen om gezondheidsredenen eigenlijk niet meer van deze tijd. Vervanging van dergelijke toestellen door gesloten of elektrische toestellen zou daarom hoge prioriteit moeten krijgen. Handreiking corporaties vervanging open verbrandingstoestellen, VROM, 2010
Na inventarisatie is beleid vereist. De eerste fase behelst beperking en beheersing van risico’s. Zo snel mogelijk. Gecontinueerd totdat in de tweede fase open verbrandingstoestellen uitgefaseerd zijn. Benut hiervoor in ieder geval alle reeds bestaande onderhoudsactiviteiten binnen woningen. Denk aan reparaties, mutaties en gepland onderhoud. Betrek vaste onderhoudspartners. Combineer het bezoek om risico’s inzichtelijk te maken.
Verstrek mondelinge en schriftelijke voorlichting. Zorg dat er een onderhoudscontract voor het toestel komt. Tref gelijktijdig eenvoudige maatregelen. Schat in of er voldoende beluchting is. Juist tijdens koude en winderige dagen. Toets de beveiliging van het toestel zelf. Plaats zo nodig een koolmonoxidemelder. Het aantal incidenten neemt hierdoor niet af. De gevolgen wel. Licht huurders goed voor over wat te doen als de melder afgaat, vervanging van batterijen en wekelijks testen. In de tweede fase gaat het om verwijdering van open verbrandingstoestellen. Gemakkelijker gezegd dan gedaan. Er bestaan legio alternatieven voor keukengeisers in flatgebouwen. Bekendste oplossing is vervanging door elektrische boilers. Op individuele basis uitvoerbaar. Soms ontbreekt echter ruimte binnen de woning. Daarnaast is een hoge stroomrekening het gevolg. Meer bewerkelijk zijn de collectieve alternatieven. Maar eventueel wel duurzaam door gebruik van zonne-energie, biomassa of ‘groene’ stadsverwarming. De eerste oplossingsrichting is om via een goed geïsoleerd circulatienet collectief opgewarmd tapwater aan woningen te leveren, waar een op afstand uitleesbare meter het individuele verbruik registreert. De tweede en meest ingrijpende optie is om het bestaande systeem voor collectieve ruimteverwarming om te bouwen. Het hele jaar door levert het centrale ketelhuis verwarmingswater van minstens 65 graden af op een centrale woonhuisaansluiting. Deze bevat een tapspiraal, absolute warmtemeter en mengklep. Hiervandaan lopen cv-leidingen naar radiatoren. Er is een kamerthermostaat. De installatie functioneert analoog aan een individuele combiketel.
column Lokaal energiebedrijf als bondgenoot Columnist Eric Muller geeft vanuit Staedion leiding aan een tweetal zelfstandige energiebedrijven. Staedion verhuurt ongeveer 32.000 woningen in Den Haag en omgeving. Ik heb inmiddels de nodige ervaring met oprichting en bedrijfsvoering van warmtebedrijven. Energiek B.V. is een volle dochter van Staedion. Met name voor exploitatie van warmte koudeopslag. Daarnaast startte Staedion met Haag Wonen en Vestia de onderneming Aardwarmte Den Haag. Een energiebedrijf, dat warm water van een diepte van 2 kilometer oppompt. Deze ‘gratis’ warmte gaat via een warmtewisselaar over op ons eigen warmtenet. Via dit leidingnet verwarmt Aardwarmte Den Haag op termijn op duurzame wijze maar liefst 4.000 woningen. Is het verstandig om exploitatie van duurzame energie buiten de toegelaten instelling te positioneren? Zelf ben ik er absoluut voorstander van om investering en exploitatie in een aparte entiteit onder te brengen. De verdiencapaciteit is hierdoor volstrekt transparant. De vraag die meteen volgt is of corporaties dat gesepareerde energiebedrijf zelf in eigendom moeten hebben. Of is dit eerder iets voor de markt? Deze vraag is lastiger. Financiering via de markt valt momenteel niet mee. Niet geborgde leningen in combinatie met relatief korte terugbetaaltermijnen leveren beduidend hogere lasten op. De markt op achterstand. Ik verwacht dat er in de verdere toekomst steeds meer kleine lokale energiebedrijven ontstaan. Samenwerkend met of gelieerd aan grotere maar verwante energiebedrijven. Zodat expertise en schaal geborgd zijn. Deze lokale energiebedrijven gaan een rol vervullen bij de verduurzaming van de energievoorziening van bestaande woningen. Waarom denk ik dat dit gebeurt? Lokaal maatwerk is nodig. Steeds hogere energienota’s, oplopende exploitatielasten, de Warmtewet en de eis van verduurzaming dwingen corporaties tot renovatie van installaties. Lokale energiebedrijven als partner van corporaties. Met een voor de corporatie niet te weigeren aanbod. Door opbouw van inhoudelijke expertise, specialisatie, klantgedrevenheid en inzicht in de lokale vraag versus het aanbod naar warmte en koude. Waarbij het aanbieden van interessante financieringsmogelijkheden de grootste uitdaging vormt. Focus op kerntaken en versterking van financieringscapaciteit dwingen corporaties af te zien van energieactiviteiten in eigen beheer. Het lokale energiebedrijf als bondgenoot. Door formalisering van zeggenschap blijven corporaties invloed uitoefenen op kwaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid. Mijn advies aan corporaties is dan ook om de dialoog op te zoeken met lokale energiepartners en samenwerking aan te gaan.
Eric Muller Staedion
Bedrijfsnieuws December 2012 Atriensis b.v. Postbus 842 5600 AV Eindhoven Telefoon 040 2367859 Fax 040 2364278 Atriensis ondersteunt woningcorporaties. De focus ligt hierbij op energie & milieu, met daarbij veel aandacht voor de bedrijfsvoering. Op dinsdagmiddag 19 maart 2013 organiseert Atriensis voor haar vaste relaties de jaarlijkse praktijkuitwisseling in de regio Eindhoven. Het thema van deze praktijkuitwisseling is ‘meer voor minder door ketensamenwerking’. Voor opdrachtgevers waarvoor Atriensis jaarlijks energielabels actualiseert is vanaf 1 januari 2013 het afgeschermde webaccount Atriloket beschikbaar. Veel praktische toepasbare informatie op het gebied van energiebesparing. Van rekenmodellen tot werkomschrijvingen, kosteninformatie en modelbrieven voor bewonerscommunicatie. Vanaf 1 januari 2013 is Atriensis gevestigd aan de Pastoor Petersstraat 170 in Eindhoven. Telefoonnummer en postadres blijven ongewijzigd. Atriensis werkt samen met diverse specialisten aan het ‘Handboek exploitatie van duurzame energie door woningcorporaties’. Geïnteresseerd? Neem contact met ons op:
[email protected]. Met vaste regelmaat treft u op www.atriensis.nl voor corporaties relevant nieuws aan. Of interviews met uw collega’s uit de corporatiebranche. Abonneer u hierop door aanmelding op www.atriensis.nl.
Hoewel bij deze uitgave van Atrivisie de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaardt Atriensis b.v. geen enkele aansprakelijkheid.
