36 december 2014
atrivisie
2 4 5 6 7 8
Wooninc. volgt The Natural Step
Jamila Ouzi: “Voorbeelden genoeg van onze verduurzaming. Transformatie van lege kantoren naar woonruimte. Warmte- en koudeopslag, zonnepanelen en LED-verlichting.”
Door energiebesparing minder onderhoud
Stel je voor. Door energiebesparing lagere toekomstige onderhoudslasten en daardoor meer geld voor energiebesparing. Wie zou zo’n versneller niet in huis willen hebben?
Warmtewet als aanjager verduurzaming
Veel corporaties zien de Warmtewet als lastige administratieve hobbel. Hoeveel leuker is het als de Warmtewet juist kansen biedt voor verduurzaming en verlaging woonlasten?
Asbest: wel of niet verwijderen?
Verwijdering van asbest is nog niet verplicht. Toch is goed asbestbeleid cruciaal. Wat te doen in welke situatie? Zowel techniek als communicatie richting huurders.
Hoe schat je besparingen goed in?
Huurverhoging in ruil voor energiebesparende maatregelen. Uiteraard minder huurverhoging dan energiebesparing. Hoe verhoog je de betrouwbaarheid van besparingsberekeningen?
Geribbelde jampot als vertrekpunt
Gastcolumnist Jan Stoel van ProWonen: “Betaalbaarheid op lange termijn is onze drijfveer. Geld dus en niet alleen verhalen over dat we de aarde aan het uitputten zijn.”
thuis in wonen
in gesprek Wooninc. volgt The Natural Step
Krimp als momentum duurzaamheid
Het Eindhovense Wooninc. is een gezonde woningcorporatie met een bezit van ongeveer 10.000 eenheden in en om Eindhoven. Jamila Ouzi is dagelijks actief om het bestaande bezit te onderhouden en verbeteren. Hoe kijkt zij tegen verduurzaming aan? “Ikzelf ben best betrokken bij het vraagstuk hoe we de aarde zo leefbaar mogelijk houden. Maar ik besef me dat het milieu op aarde permanent verandert. En daarbij is de mens zelf de grootste vijand van het leefklimaat.”
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een corporatie met ruim 6.000 woningen verspreid over 40 kernen. Het strategische plan gaat uitgebreid op de uitdagingen in. Forse demografische ontwikkelingen. Krimp, vergrijzing en ontgroening. Een ontspannen woningmarkt. Daar worstelt de particuliere woningmarkt net zo goed mee. Afstemming is cruciaal. Ook speelt de nijpende woonlastensituaties van veel huurders. De noodzaak tot aanpassing van de voorraad vanwege deze uitdagingen is groot.
De ambities van Wooninc. op het gebied van energiebesparing? Jamila Ouzi somt op: “Met de gemeente Eindhoven maakten we heldere afspraken. We volgen hier de vier principes van The Natural Step: gebruik geen schadelijke stoffen, wees zuinig op de natuur, heb aandacht voor mensen en put de bodem niet uit. Bij dat laatste sluit het Eindhovense doel aan om in 2043 energieneutraal te zijn. Natuurlijk streeft Wooninc. ook het Convenant Energiebesparing Huursector na met een gemiddelde energie-index eind 2020 van 1,25.”
Directeur-bestuurder Ralph van Dijk: “De vergrijzing en bijbehorende krimp is voor mij een echte volkshuisvestelijke uitdaging. Hoe gaan we daar als corporatie mee om? We slopen een flink aantal woningen, die niet meer bij onze doelgroep passen. Deels bouwen we daarvoor nieuwbouw terug. Dit kan een spanningsveld opleveren met particuliere woningeigenaren en gemeentes. We nemen het initiatief door het opstellen van een kernenstrategie. Vervolgens gaan we in gesprek met betrokken partijen.”
Papier is geduldig. Hoe staat het met de vertaling van die voornemens naar concrete acties bij Wooninc.? “Voor dat duurzaamheidsvraagstuk is zeker veel draagvlak bij de medewerkers van Wooninc. Voorbeelden genoeg van die verduurzaming. We transformeerden leegstaande kantoorruimte naar woonruimte. We realiseerden nieuwbouw met warmte- en koudeopslag en op flatgebouwen installeerden we zonnepanelen om de elektra voor de collectieve installaties duurzaam op te wekken. LED-verlichting in gemeenschappelijk ruimtes. Momenteel begeleid ik het groot onderhoud aan een complex met 183 eengezinswoningen. Per woning investeren wij gemiddeld € 34.000. Dat is dus een echte ‘make over’! Alles wordt nieuw: het dak, kozijnen, keuken, badkamer en toilet. De energielabels verbeteren van D en E naar B. Een enorme sprong vooruit. Praktisch alle bewoners doen mee.”
Hoe past duurzaamheid in deze opgave? Van Dijk: “Sloop en nieuwbouw leveren een goed momentum op voor duurzaamheid. Dé kans om ons bezit energetisch te verbeteren en toekomstbestendig te maken. Uiteraard gaan we ook aan de slag met de woningvoorraad die we handhaven. De komende jaren wordt in al die woningen een basispakket energiebesparende maatregelen aangebracht. Zodat ook die woningen aantrekkelijk blijven voor onze huurders.”
Jamila straalt plezier in haar werk uit. “Leuk om te vertellen is nog dat niemand in mijn familie dit soort werk doet. Mijn schoolkeuze was echt atypisch. Na de HTS heb ik enkele jaren bij aannemers gewerkt. Op zich prima werk, maar mijn overstap naar de corporatiewereld bevalt mij uitstekend. Daar gaat het om het commerciële, maar Wooninc. stelt het sociale aspect centraal.” Jamila Ouzi Wooninc.
Beheersing van de woonlasten staat voorop bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Van Dijk: “De energetische maatregelen brengen we kostenloos aan. De zittende huurder betaalt geen huurverhoging. Maar we gaan verder. Het gedrag van bewoners heeft flinke invloed op de energierekening. We moeten dus verder dan alleen die techniek kijken. Daarom gaan we met het bewonersgedrag aan de slag. Vooral op een niet-belerende manier, maar ondersteunend. Het liefst bij de mensen thuis door een vertrouwd persoon.” Tenslotte. Hoe zit het met het energiegedrag van Ralph van Dijk zelf? “Net als bij de meeste mensen zijn kosten voor mij een belangrijke motivatie. En daarnaast het milieu. Daarom heb ik een hybride auto. Korte afstanden rijd ik elektrisch, goed voor het milieu en de portemonnee.” Ralph van Dijk Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Betaalbaarheid centraal bij Leystromen “Eigenlijk ben ik ben persoonlijk helemaal niet zo met duurzaamheid bezig. Mijn drijfveren zijn lagere woonlasten en een prettige woning voor huurders”. Aan het woord is Liesbeth Kox, beleidsmedewerker bij Leystromen. Een corporatie met zo’n 10.000 woningen in 22 kernen in het midden van Brabant.
bewoners bewust maken van hun energieverbruik. Daarom starten we nu een proef met Wattchers. Een digitale monitor van elektriciteitsverbruik in huis. Makkelijk zelf te koppelen aan de elektriciteitsmeter. Eerst proberen collega’s van Leystromen de Wattchers zelf uit. Zo ontstaat er ook intern draagvlak. Daarna lenen we de Wattchers uit aan bewoners van woningen die we energetisch gaan aanpakken.”
“Dit jaar werkten mijn collega Mirjam van den Broek en ik intensief aan het opstellen en uitwerken van ons energiebeleid. Natuurlijk met ondersteuning van collega’s van onze afdelingen Klant en Communicatie én onze huurders. Ook doorliepen we 2 pilotprojecten om directe input uit de praktijk te krijgen over onze ideeën.” Nadrukkelijk stelt Kox dat voor Leystromen niet de verbetering van het energielabel centraal staat, maar woonlasten en comfort voor huurders.
Laatste vraag aan Liesbeth Kox. Waar is Leystromen tot nu toe het meest trots op in dit proces? “De complimenten van huurdersraden. In hun positieve advies over het energiebeleid juichen ze toe dat Leystromen investeert in energetische maatregelen. En vinden ze het redelijk dat huurders daar financieel aan bijdragen. Met die complimenten ben ik erg blij. We doen het tenslotte voor de huurders! Verder blijf ik nog even bescheiden. We hebben mooie plannen gemaakt. Maar in 2015 moeten we het waarmaken.”
“In 6 jaar tijd pakken we 3.500 woningen aan. Waar mogelijk en nuttig isoleren we dak, gevel en vloer, plaatsen HR++ glas en installeren energiezuinige installaties. Huurders betalen 50% van de investering via de huur. Resultaat is een gemiddelde daling van woonlasten van € 85 per jaar.” Veel werk. Hoe pakt Leystromen dat aan? Kox: “Er zijn 3 rollen. De eerste is de opdrachtgeversrol van de stuurgroep. Deze is verantwoordelijk voor onder meer budget, monitoring van resultaten, bijsturen van beleid en rapportages aan het MT. De stuurgroep bepaalt ook welke complexen wij in een bepaald jaar aanpakken. De tweede rol is die van de voorbereidingsgroepen. Ingesteld voor elke van onze 3 werkgebieden. Zij maken concrete plannen en stemmen af: intern, met de gemeenten en huurdersraden. Daarna wordt het stokje doorgegeven aan uitvoeringsgroepen per complex. De derde rol. Zij zorgen dat het ook echt gebeurt.” Leystromen stelt het verlagen van woonlasten centraal. Energiegedrag van bewoners heeft daar een behoorlijke invloed op. Reden voor Kox om ook daarmee aan de slag te gaan. “We willen
Liesbeth Kox Leystromen
visie Sta bij uitwerking van energiebesparende maatregelen uitvoerig stil bij de vraag hoe toekomstige onderhoudslasten te beperken Detaillering, materiaalkeuze, invloed van bewoners en bereikbaarheid van te onderhouden bouwdelen. Liever buiten dan binnen woningen, zo min mogelijk klimmaterieel en veilig werken. Dakventilatoren en een collectief ketelhuis bij een flatgebouw zijn nu eenmaal eenvoudiger te onderhouden dan woonhuisventilatoren en combiketels in alle afzonderlijke woningen. Tegelijk is het dan de uitdaging om bewoners individueel comfort binnen die collectieve systemen te bieden. En zorg ervoor dat al te veel onderhoud binnen woningen ook daadwerkelijk overbodig is. Onderhoudsarme afgiftesetjes binnen de collectieve verwarming met uitlezing op afstand van meterstanden. Afzuigventielen die niet door bewoners te ontregelen zijn.
Door energiebesparing minder onderhoud Stel je voor. Door energiebesparing lagere toekomstige onderhoudskosten. Daardoor meer geld voor energiebesparing, wat weer leidt tot opschaling van verduurzamingsactiviteiten. Wie zou zo’n versneller niet in huis willen hebben? Aantoonbare vermindering van onderhoudskosten werkt op positieve wijze door in alle kengetallen waarmee de financiële wereld corporaties de maat neemt. Kasstromen verbeteren, rentedekkinggraad en bedrijfswaarde nemen toe. De loan to value verlaagt, wat juist weer gunstig is. Met meer investeringscapaciteit als gevolg. Vermijd allereerst toevoeging van niet strikt noodzakelijke onderhoudsgevoelige componenten. Onvermijdbaar natuurlijk bij zonnepanelen of zonneboilers. Waarom een geavanceerd mechanisch ventilatiesysteem als het onderhoudsvrije natuurlijke ventilatiesysteem goed werkt? Denk eens aan kosten van herstel door onjuist gebruik van bewoners van complexe technologie, jaarlijks onderhoud aan filters en vervangingskosten van de nieuw geïntroduceerde apparatuur. Waarom als corporatie een wasemkap aanbieden? Liever een aansluitmogelijkheid voor een eigen afzuigof recirculatiekap van bewoners.
De maatschappelijk gewenste daling van bedrijfslasten is ingezet. Niet gecorrigeerd voor inflatie zijn de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten in 2013 2,4% lager dan in 2012. Het is nog een bescheiden daling, maar wel het begin van een veel sterkere daling. Grote stap gezet, wereld te winnen, Aedes-benchmark, november 2014
Een stap verder. Verwijder -uiteraard bij een logisch raakvlak met energiemaatregelen- bestaande onderhoudsgevoelige bouw- en installatiecomponenten. Geen schilderwerk meer, zeker op lastig bereikbare plaatsen. Pak onderhoudsgevoelige bouwdelen in of vervang deze door onderhoudsarme oplossingen. Denk hierbij aan voegwerk op hoogte of vullingen in kozijnen. Verwijder slecht functionerende installatiecomponenten compleet. In het verleden is nogal eens geëxperimenteerd met technologie. Maak korte metten. Haal gas weg uit woningen als dit alleen aanwezig is voor kookgas.
Van oudsher zorgen bedrijven die de energiebesparing verzorgen niet voor onderhoud na de ingreep. Dit heeft allerlei praktische redenen. Bijvoorbeeld het gegeven dat schilderwerk van een wijk voor langere tijd op basis van een prestatiecontract elders belegd is. Terwijl het schilderen als onderdeel van energiemaatregelen bij de bouwkundige hoofdaannemer ligt. Stel deze knip is hoe dan ook niet te vermijden. Selecteer dan de bouwkundige hoofdaannemer niet alleen op basis van prijs, maar ook op basis van een realistische meerjaren onderhoudsbegroting. Maak slimme oplossingen voor beperking van toekomstig onderhoud tot selectiecriterium. Verleng de onderhoudstermijn van aangepakte onderdelen van de gebruikelijke periode van 3 maanden tot enkele jaren.
Total Cost of Ownership biedt inzicht in kostenaanjagers en kan daardoor leiden tot aanzienlijke besparingen. Er is aandacht voor totale kosten in plaats van prijs. Daarbij past het binnen integraal ketenmanagement. Men beziet immers kosten van alle activiteiten binnen de keten. Wat is Total Cost of Ownership, NEVI, 2013
Mooier is het natuurlijk om die knip tussen ingreep en toekomstig onderhoud te vermijden. Zonder meer mogelijk bij compleet nieuwe elementen die tijdens de exploitatiefase prima te separeren zijn van de rest van de woning. Bijvoorbeeld nieuwe kozijnen, zonnepanelen of compleet nieuwe verwarmingsinstallaties. Selecteer op basis van investerings- én onderhoudskosten voor langere tijd. TCO: Total Cost of Ownership. Toets de continuïteit van de aanbieder en de af te sluiten overeenkomst zorgvuldig. Wat heb je aan garanties en lagere onderhoudskosten als de aanbieder deze op termijn om wat voor reden dan ook niet meer nakomt? Uitgangspunt is dat de gegarandeerde onderhoudskosten lager zijn dan die volgens de actuele meerjaren onderhoudsbegroting voorafgaande aan de energiemaatregelen. Sleutel tot succes is de wil om hoe dan ook toekomstige onderhoudskosten te verlagen.
Warmtewet als aanjager verduurzaming De meeste corporaties zien de Warmtewet als een lastige administratieve hobbel. Een ongewenste verandering in toch al hectische tijden. Papierwerk, nieuwe wetgeving, extra verantwoordelijkheden, financiële risico’s. Kortom gedoe! Hoeveel leuker zou het zijn als de Warmtewet juist kansen biedt voor enerzijds verduurzaming en anderzijds lagere woonlasten? Een aantal op een rij. In het verleden vormden hoge energiekosten binnen collectieve systemen geen acuut financieel probleem voor corporaties. Bewoners draaiden volgens het Besluit Servicekosten hoe dan ook op voor de rekening. Bij te hoge kosten komt nu met de Warmtewet een deel van de kosten voor rekening van de corporatie. Een bedreiging ogenschijnlijk. Maar het gestructureerd verlagen van de warmtetarieven vermindert de woonlasten. Perfect passend binnen de kerntaak van corporaties. Hoe pak je deze kans op? Koop warmte, gas en elektra zo goedkoop mogelijk in. In de praktijk blijkt dit helaas lang niet altijd het geval. Corporaties ‘denken’ dat ze over scherpe tarieven beschikken. Inkopen van energie is een vak. Expertise, volume en concurrentie zijn noodzakelijk. De marge tussen blijvend wel of niet slim inkopen is al gauw 5% tot 10%. En koop dan ook meteen ‘groen’ gas en ‘groene’ stroom in.
Met bestaande installaties met minder gasverbruik toch geen over te lage binnentemperaturen klagende bewoners? Hoe pak je dat aan? Twee basisprincipes. De aanvoertemperatuur zo laag mogelijk en de zomerstop zo lang mogelijk. Een hoge stooklijn en verwarming in de zomer leiden tot onevenredige verliezen. Hoe zorg je dan toch voor tevreden bewoners? Overleg vooraf goed en leg uit. Voer veranderingen in het stookregime altijd aan het begin van de zomer door en niet tijdens het stookseizoen. Los warmteklachten op individuele basis achter de voordeur op en niet door alle bewoners ongevraagd meer warmte te bieden!
De maximumprijs is gebaseerd op de integrale kosten die een verbruiker zou moeten maken voor het verkrijgen van dezelfde hoeveelheid warmte bij het gebruik van gas als energiebron. Warmtewet artikel 5 lid 2, juni 2013
Corporaties kunnen veranderingen door de Warmtewet ook aangrijpen om meteen in te zetten op gedragscampagnes. Ondersteuning van bewoners om hun individuele verbruik terug te dringen. Inzet van energieconsulenten die aan de keukentafel met raad en daad bijstaan. Praktisch alle systemen voor individuele bemetering zijn inmiddels op afstand uit te lezen. De meetbedrijven bieden ook een individueel webaccount aan. Hier krijgen bewoners inzicht in hun eigen verbruik, afgezet tegen dat van de buren. Zet in op besparingscampagnes en -wedstrijden. Investeringen in collectieve installaties gericht op rendementsverhoging en vervanging van gas door duurzame brandstoffen. Denk aan gasabsorptiewarmtepompen, zonnewarmte en -stroom of biomassa. Voorheen altijd door de corporatie zelf en als onderdeel van het gehuurde en de kale huur. De Warmtewet biedt nieuwe kansen. De vergoeding ter financiering van deze investeringen mag opgenomen worden in aan bewoners in rekening te brengen warmtetarieven. Uiteraard voor zover redelijk en niet hoger dan de maximale door de ACM vastgelegde tarieven. De corporatie kan dit zelf doen, maar ook overlaten aan de markt. Extra interessant voor corporaties die zich richten op hun kerntaken.
praktijk Asbest: wel of niet verwijderen? Tot 1994 werd asbest veel toegepast. Ook in woningen. Een goedkoop en brandbestendig materiaal dat niet snel slijt. In de vorm van asbestcement in golfplaten, leidingen, ventilatiekanalen en beplating in gevels. Ook als spuitasbest, in vloerbedekking, als brandwering bij CV ketels of in beglazingskit. Het verbod op toepassing van asbest is alweer 20 jaar oud. Iedereen kent de gevaren. Risico op kanker bij contact met de asbestvezels, die vrijkomen bij het bewerken van asbestmateriaal, ook door veroudering en verwering. Iedereen staat achter het idee uiteindelijk alle asbest uit woningen te verwijderen. Maar tegen welke kosten en op welk moment?
Voor woningcorporaties maakt asbest onderdeel uit van vele reguliere processen. Over 50 jaar kun je bij een sloop of renovatie nog steeds geconfronteerd worden met asbest. Het zorgvuldig omgaan met asbest moet dus in de totale organisatie goed ingebed zijn en dat begint bij de directie en het management. WKO, Handboek asbest, Aedes, 2013
De wetgeving rondom asbest is duidelijk. Verwijdering van asbest is in principe geen eis. Wel overweegt de overheid een verbod op asbestdaken in 2024. Wat zijn praktische regels op dit moment? Erin boren of herstel- of onderhoudswerkzaamheden uitvoeren is nog wel onder voorwaarden toegestaan. Bij verwijdering in het kader van een project of planmatige werkzaamheden is 4 weken van tevoren een sloopmelding verplicht. Bij dagelijks onderhoud geldt een termijn van 5 dagen. Bij mogelijke aanwezigheid van asbest is de corporatie als opdrachtgever verplicht om vóór aanvang van werkzaamheden een Risico Inventarisatie & Evaluatie uit te voeren. Naar de huurders toe heeft de corporatie een zorgplicht. Is aanwezigheid van asbest aan te merken als een gebrek, dan is de corporatie verplicht het asbest te verwijderen.
Verwijderen van asbest hoeft dus voorlopig niet. Maar is misschien wel wenselijk. Een goed asbestbeleid fungeert als leidraad voor de hele corporatie. Wat te doen in welke situatie? Zowel techniek als communicatie richting betrokkenen. Basis van beleid is een bezitsinventarisatie. Een complete vastlegging van het aanwezige asbest, de staat ervan en het risico voor huurders of bij uitvoering van werkzaamheden. Het beleid geeft vervolgens antwoord op de vraag wat in welke situatie gedaan moet worden. Bij acuut risico moet natuurlijk direct ingegrepen worden. Maar wat gebeurt er bij een lager risico? Het asbest laten zitten? Of verwijderen?. Een aantal aspecten heeft invloed op deze vraag. Ten eerste de kans dat nu of in de nabije toekomst wél een risico ontstaat? Denk aan klussende bewoners of verdere aantasting door weer en wind. Ten tweede de vraag hoe lang de woning nog in exploitatie blijft? Bij binnen afzienbare termijn te slopen woningen is het een overweging het asbest tot die tijd te laten zitten. Bij een langere levensduur ligt verwijdering meer voor de hand. Ten derde de vraag naar het eerstvolgende natuurlijke moment waarop het asbest te verwijderen is? Bijvoorbeeld tijdens groot onderhoud of renovatie. Risico, resterende exploitatieduur en eerstvolgend onderhoudsmoment bepalen samen de te ondernemen acties per complex. Bijvoorbeeld een eengezinswoning die nog minstens 30 jaar in de verhuur blijft. Met standleidingen van asbest die slijtage beginnen te vertonen. Vernieuwing daarvan vindt gelijktijdig met de op korte termijn geplande badkamerrenovatie plaats. Of een portiekwoning in een herstructureringswijk. Met een asbesthoudend plafond met laag risicoprofiel in vaste kasten. Handhaving hiervan tot de geplande sloopdatum over 10 jaar. Tot die tijd heldere instructies inclusief stickers op het materiaal om bewoners goed te instrueren het plafond niet te bewerken.
Hoe schat je besparingen goed in? Huurverhoging in ruil voor energiebesparende maatregelen. Meestal noodzakelijk om investeringen terug te verdienen. Maar ook om scheefgroei niet op te laten lopen. Immers energiebesparing zonder huurverhoging levert meer kwaliteit voor dezelfde huur en fors lagere woonlasten op. Tegelijk is de regel dat de huurverhoging gemiddeld op complexniveau lager moet zijn dan de te realiseren energiebesparing. Bewoners moeten er wat betreft woonlasten wel op vooruit gaan!
afzonderlijk in zonder de totale energiehuishouding van de woning hierbij te betrekken. Vaak helpt bewijslast. Waar is deze maatregel eerder doorgevoerd en wat was daar het effect?
Convenant Energiebesparing Huursector, Aedes, Woonbond en anderen, 2012
Kijk bij meerdere maatregelen juist wel naar de totale energiehuishouding. De gebruikelijke rekenprogramma’s gaan uit van standaard huishoudens met een genormaliseerd leefpatroon. Dit gaat voorbij aan het feit dat eenpersoons en vaak uithuizige huishoudens veel minder energievraag hebben dan grote gezinnen. En wat te denken van ouderen die kouwelijk en bovendien veel thuis zijn. Het effect van de energievraag op de te verwachten besparing is groot. Daarom is het zaak om de berekende besparing te ‘fitten’ en af te stemmen op het werkelijke actuele energieverbruik. De betrouwbaarheid van voorspellingen neemt fors toe.
Op veel plaatsen is het gebruikelijk om de huurverhoging voor energiebesparende maatregelen uit te drukken als een percentage van de verwachte besparing. Voor bewoners is de betrouwbaarheid van die voorspelling cruciaal om het aanbod voor huurverhoging te accepteren. Het blijft natuurlijk een voorspelling. Daarbij bestaan grote individuele verschillen en dus een aanzienlijke spreiding rondom de gemiddelde verwachte besparing. De meest simpele oplossing richting bewoners is om dan een woonlastenwaarborg af te geven. Correctie achteraf van de huur als besparingen tegenvallen. Maar ook dit is voor veel corporaties geen gewenste richting. ‘Teveel administratieve rompslomp. Bovendien hebben bewoners geen prikkel om zuinig te stoken als wij de besparing garanderen.’
Heb in alle gevallen een gezonde dosis wantrouwen bij rekenresultaten van verwachte besparingen. Als intuïtie zegt dat berekende besparingen veel te laag of juist veel te hoog zijn, dan bevat dit bijna altijd een kern van waarheid. Let daarnaast vooral op comforteffecten. Veel energiemaatregelen leiden ertoe dat de woning na de ingreep gemiddeld warmer is. Het is niet meer koud op zolder en de isolatie houdt warmte langer vast. Bewoners consumeren meer warmte en warm tapwater omdat dit na de ingreep ook mogelijk en comfortabeler is. Een ligbad of regendouche en geen trui meer in de winter. Daarbij speelt het psychologische effect een grote rol. In een energieverspillend huis ben je vanzelf wel heel energiebewust. In een zuinig huis let je minder op.
De afname van de maandelijkse kosten voor elektriciteit en gas als gevolg van de ingreep is groter dan de toename van de huur, gemiddeld op complexniveau.
Fundament voor goede inschattingen is inzicht in huidige verbruiken. Via de gemeente zijn verbruiken tot op postcodeniveau op te vragen. Via het netwerkbedrijf nog verfijnder, maar altijd geanonimiseerd. Nooit minder dan 5 adressen. Vraag gemiddelden op, spreiding en liefst meerdere jaren. De corporatie beschikt natuurlijk zelf al over deze informatie als het gaat om collectieve installaties. Analyseer deze gegevens, uiteraard na correctie voor klimaatomstandigheden. Zijn er trends? Is vergelijking mogelijk tussen ogenschijnlijk identieke complexen? Is het effect van recente ingrepen met een energetische component zichtbaar?
Vooral huurders die huurtoeslag ontvangen zitten vaker in de knel. In 2002 had 6% van de huurtoeslagontvangers een betaalrisico. In 2012 was dit aandeel opgelopen tot circa 21%. Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten, Planbureau voor de Leefomgeving, 2014
Als het gaat om losstaande maatregelen met beperkt effect op de integrale energiehuishouding volstaat het meestal om alleen die maatregel te calculeren. Zoals toepassing van zonnepanelen, vervanging van een ketel door een apparaat met hoger rendement of alleen vloerisolatie. Schat het effect van deze maatregel
column
Jan Stoel ProWonen
Geribbelde jampot als vertrekpunt Gastcolumnist Jan Stoel is manager vastgoed bij ProWonen. Deze corporatie exploiteeert ongeveer 8.000 verhuureenheden in de Achterhoek. Mijn eerste persoonlijke bijdrage aan het duurzamer maken van de wereld was het aanschaffen van de eerste spaarlampen die net op de markt kwamen. U kent ze vast nog, zo’n geribbelde jampot met fitting die alleen in hele lelijke armaturen paste en heel erg wit licht verspreidde. Het vertrekpunt en het begin van meer. Nu hebben we thuis zonnepanelen, een zonneboiler, hybride auto, energielabel A, LED verlichting en scheiden we ons afval keurig. Af en toe vliegen we nog wel naar een ver land, dat weer wel. Consequent zijn is lastig. Ik heb gemerkt dat het een hele tour was om in onze corporatie duurzaamheid wat beter tussen de oren te krijgen. Een enkele uitzondering daargelaten waren we in de sector vooral bezig met bouwen en beheren en het gedoe uit Den Haag. Natuurlijk bouwden we net beter dan de geldende EPC en zijn er proeven gedaan met warmtepompinstallaties. Maar daadwerkelijk de bestaande voorraad energiezuiniger maken? Dat is nu bij ons snel aan het veranderen en de belangrijkste drijfveer daarbij is de betaalbaarheid van onze woningen op de lange termijn. Dat is goed voor de klant en dus voor ons. Geld is dus hier de belangrijkste drijfveer en niet alleen verhalen over dat we de aarde aan het uitputten zijn. Het maakt mij niet uit waardoor het gebeurt, als het maar gebeurt. En het gaat lukken! Op dit moment heeft 40% van ons bezit energielabel A of B en is ons gemiddelde energielabel C. We hebben een programma dat in 2025 alle afzonderlijke woningen een groen label hebben en dat ons gemiddelde energielabel B is. We investeren daarvoor 10 jaar lang jaarlijks € 3 miljoen extra naast de normale verbeterprojecten. We hebben bovendien jaarlijks een budget van € 7,5 ton voor het op verzoek aanbrengen van zonnepanelen. Onze klanten betalen een vast bedrag hiervoor in de huur. Maar de jaarlijkse huurverhoging gaat hier niet overheen. Hiervoor is veel belangstelling. De eerste 100 huishoudens zijn al groene stroom aan het opwekken. Ik merk dat medewerkers enthousiaster worden in het uitdragen. Het schip verlaat de haven. Ik weet zeker dat het een mooie reis wordt.
Bedrijfsnieuws December 2014 Atriensis b.v. Postbus 842 5600 AV Eindhoven Telefoon 040 2367859 Fax 040 2364278 Atriensis ondersteunt woningcorporaties. De focus ligt hierbij op energie & milieu, met daarbij veel aandacht voor de bedrijfsvoering. Voor opdrachtgevers waarvoor Atriensis jaarlijks energielabels actualiseert, is het afgeschermde webaccount Atriloket als kenniscentrum beschikbaar. Boordevol met praktische toepasbare informatie op het gebied van energiebesparing en duurzame energie. Van rekenmodellen tot werkomschrijvingen, kosteninformatie en modelbrieven voor bewonerscommunicatie. Benieuwd welke maatregelen vereist zijn voor een gezonde woning in combinatie met isolatiemaatregelen? Vraag via
[email protected] het rapport ‘Ventilatie en schilisolatie, praktijkrichtlijnen voor woningcorporaties’ op. Het delen van kennis is voor Atriensis een belangrijk uitgangspunt. Vandaar een scala aan masterclasses en trainingen in samenwerking met Habitask. Zie ook www.atriensis.nl en daarna ‘trainingen’. Met vaste regelmaat treft u op www.atriensis.nl voor corporaties relevant nieuws aan. Of interviews met uw collega’s uit de corporatiebranche. Abonneer u hierop door aanmelding op www.atriensis.nl.
Hoewel bij deze uitgave van Atrivisie de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaardt Atriensis b.v. geen enkele aansprakelijkheid.
