Wonen in Gelderland 2014

Wonen in Gelderland 2014 Achterhoek

Monitoring van het woonbeleid

GLD.info Wonen in Gelderland 2014 Achterhoek Dit informatieblad geeft inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt in de Achterhoek met het accent op 2013/2014. Samen met de andere Gelderse regionale factsheets vormt dit de monitoringsrapportage over de Gelderse woningmarkt 2014. In het Gelderse infoblad wordt een algemeen beeld van de woningmarkt in Gelderland geschetst en worden de zes regio’s onderling vergeleken; in de regionale informatiebladen wordt nader ingezoomd op gemeenteniveau. De informatiebladen geven tevens inzicht in de voortgang van het provinciaal woonbeleid. Oktober 2014

2

Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek

Samenvatting −−

Wonen is een van de drie centrale thema’s in de Uitvoeringsagenda Achterhoek. −

In de Achterhoek is (naar aanleiding van de evaluatie van de Regionale Woonvisie 20102020) in het najaar van 2013 gestart met het project Kernenfoto’s. Het lopende project

Kernenfoto’s Achterhoek geeft inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar

woningen voor de periode 2015 – 2025 en levert daarmee belangrijke bouwstenen op voor −− −−

(verdere inkleuring van) de Regionale Woonagenda van de Achterhoek.

In de Achterhoek daalt de bevolking al sinds 2005. In 2013 geldt dit voor alle gemeenten in de Achterhoek. Het aantal huishoudens zal vanaf ca. 2025 gaan dalen.

Vanaf 1990 zijn ruim 25.000 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de regio

Achterhoek. Dat is ongeveer 23% van de totale voorraad. De gemiddelde verkoopprijs ligt

in de Achterhoek onder het Gelders gemiddelde. De daling van de prijzen is vergelijkbaar met de Gelderse daling in de periode 2007-2013. Wel verloopt de prijsdaling in sommige

gemeenten sneller en heviger dan in andere. De theoretische verkooptijd van woningen ligt gemiddeld in de Achterhoek hoger dan in Gelderland. Woningen in het duurste −−

segment hebben gemiddeld de langste verkooptijd.

In 2013 zijn ruim 500 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via

functieverandering of woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen

(o.m. sloop) is de woningvoorraad netto toegenomen met ca. 250. In de Achterhoek ligt het aandeel huur- en betaalbare woningen in de opleveringen van 2013 boven

de aandelen die in KWP3-verband zijn afgesproken. Dit geldt ook voor het aandeel −−

nultredenwoningen.

Ondanks de crisis is de woningvoorraad in de Achterhoek vanaf 2010 t/m 2013 behoorlijk toegenomen in relatie tot gemaakte afspraken over netto toevoegingen t/m 2025. −

De (harde) plancapaciteit is in relatie tot de resterende opgave, ondanks inspanningen om de plancapaciteit te verminderen, nog steeds hoog. In de loop van 2014 wordt −−

gesproken over de nieuwe “kwantitatieve opgave Wonen”, de opvolger van KWP3.

Het aantal bouwvergunningen is in de afgelopen jaren sterk gedaald (dit geldt zowel voor corporaties, Bouwers voor de markt en voor particulieren). Welk effect dit heeft

voor de woningbouw op de langere termijn is moeilijk aan te geven (wanneer trekt de

markt aan?). Tevens is er nog steeds een stuwmeer aan afgegeven vergunningen uit het verleden. De precieze omvang van dat stuwmeer is echter niet bekend.

3


Inleiding In de loop van 2014 is de provinciale woonvisie Keuzevrijheid en Identiteit uit 2003

vervangen door een nieuw en actueel woonbeleid, als onderdeel van de Omgevingsvisie

Gelderland. Vanwege de demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar groei van de woningvoorraad geleidelijk af. De kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt vraagt echter steeds meer aandacht van alle betrokken partijen. −

De focus verschuift van nieuwbouw naar het benutten van kansen en mogelijkheden in (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. Daarom wordt meer dan in eerdere

rapportages (Wonen in Gelderland) aandacht besteed aan de bestaande woningvoorraad. In de Omgevingsvisie is het concept van de Regionale Woonagenda’s geïntroduceerd. −

In de huidige factsheets wordt per regio ingegaan op de stand van zaken van deze Regionale Woonagenda’s. Programmering is één van de onderwerpen in de Regionale Woonagenda’s. Dit factsheet is als volgt opgebouwd: −−

paragraaf 1: Stand van zaken in de regio rond de Regionale Woonvisie en Woonagenda;

−−

paragraaf 3: Bestaande voorraad: Samenstelling van de woningvoorraad;

−− −−

−− −−

paragraaf 2: Bevolkingsontwikkeling;

paragraaf 4: Bestaande voorraad: Transacties en verhuringen; paragraaf 5: Nieuwbouw (kwantitatief en kwalitatief); paragraaf 6: Plancapaciteit en bouwvergunningen.

Overal waar gesproken wordt over Achterhoek wordt de (regio) Achterhoek bedoeld zoals die bestaat uit de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk.

4


1. Woonagenda In de Achterhoek is naar aanleiding van de evaluatie van de Regionale Woonvisie 2010-2020 in het najaar van 2013 gestart met het project Kernenfoto’s. Dit project geeft inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen voor de periode 2015 – 2025. −

Tijdens het inzoomen op de hoofdkernen wordt niet uitsluitend gekeken naar de

woningmarkt, maar ook naar thema’s die veel met wonen te maken hebben, zoals de

woonomgeving, de leefbaarheid, de aanwezigheid en bereikbaarheid van voorzieningen en de zorg. Ook wordt in een apart traject nog gekeken naar de kleinere kernen en het buitengebied in de Achterhoek.

De eerste helft van 2014 is voor alle 21 hoofdkernen heel veel werk verzet (o.a. door de lokale werkgroepen). Ook burgers in de 21 hoofdkernen zijn gevraagd naar ‘Parels en Puinhopen’. Voor alle 21 hoofdkernen heeft dit veel waardevolle informatie opgeleverd.

Na de zomer van 2014 zullen de resultaten van de 21 hoofdkernen worden opgeteld en wordt

vanuit regionaal perspectief naar de plannen gekeken. In deze fase komen naar verwachting de aanpak en de instrumenten in beeld, die gebruikt kunnen worden om met de kansen en

uitdagingen aan de slag te gaan. In regionale bijeenkomsten zal overleg plaatsvinden tussen de overheden en de andere O’s.

Naar verwachting levert het project veel kansen en actiepunten op en zeker ook een aantal dilemma’s om gezamenlijk te bespreken en op te lossen. Het project Kernenfoto’s levert

daarmee belangrijke bouwstenen op voor (verdere inkleuring van) de Regionale Woonagenda van de Achterhoek. De planning is dat die eind 2014 op hoofdlijnen gereed is. −

Behandeling (en vaststelling) door de zeven gemeenteraden vindt vervolgens plaats in het voorjaar van 2015. De Regionale Woonagenda Achterhoek is dan ook belangrijk voor de Achterhoek om een goed leefbare regio te zijn en te blijven.

De Achterhoek maakt ieder jaar zelf ook een (uitgebreide) Woonmonitor. De Woonmonitor 2014 is naar verwachting in het najaar 2014 beschikbaar.

5


2. Bevolkingsontwikkeling Op 1 januari 2014 telde de bevolking in de Achterhoek 263.110 inwoners. In figuur 1 is de

bevolkingsgroei van jaar tot jaar te zien. De daling van de bevolking is al vanaf 2005 gaande. In 2013 is de afname van de bevolking voor het eerst in alle gemeenten aan de orde (tabel 1). Het geboorteoverschot vertoont vanaf het jaar 2000 een afnemende trend en is nu zelfs

negatief (figuur 2). Er overlijden meer mensen dan dat er geboren worden. Dit hangt samen met de relatief sterke vergrijzing in de regio. Het binnenlands migratieoverschot vertoont eveneens een dalende trend. Waarschijnlijk hangt dit samen met het feit dat relatief veel

jongeren voor studie of werk de regio verlaten. Het buitenlands migratiesaldo verloopt veel grilliger. Hier is niet goed een trend aan te wijzen.

2.500 2.003

2.000

1.657

1.500

1.092

1.000

515

500

191

0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2000 2001 2002 2003 2004

-500

-215 -514

-618

-92 -316

-234

-1.000

-378

-599 -990

Figuur 1 Achterhoek, jaarlijkse bevolkingsgroei 2000 t/m 2013, CBS

1.000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -500 -1.000 -1.500 Geboorteoverschot

Binnenlands migratie saldo

Buitenlands migratie saldo

Figuur 2 Achterhoek, ontwikkeling geboorte- en migratiesaldo, 2000 t/m 2013, CBS

6


Gemiddelde

Gemiddelde

Groei in

Groei in

Groei In

Groei in

Bevolking

groei per jaar

groei per jaar

2010

2011

2012

2013

per 1-1-2014

2000 t/m 2004

2005 t/m 2009

Aalten Berkelland

23

11

-61 -134 -223 -64

27.018

-132

-50

-115 48 -142 -113

44.656

Bronckhorst

15

27

-74 -236 -225 -284

36.932

Doetinchem

621

-129

-71 215 162 -79

56.335

Oost Gelre

444

-78

87

-108

-132

-176

29.697

Oude Ijsselstreek

-22

-96

25

-83

-60

-166

39.613

Winterswijk

143

-45

-25 -80 21 -108 28.859

Achterhoek

1092

-360

-234 -378 -599 -990

263.110

Tabel 1: Bevolkingsgroei 2000 t/m 2013 en de bevolking per 1-1-2014, CBS

Volgens de recente provinciale bevolkingsprognose (Primos 2012 Trend plus) is vanaf 2010 in toenemende mate sprake van krimp van de bevolking. Voor de ‘Bevolkingsprognose 2014” wordt verwezen naar de provinciale website.

7


3. Bestaande woningvoorraad: Samenstelling Deze paragraaf bevat informatie over de samenstelling van de bestaande woningvoorraad in de regio Achterhoek. De gegevens zijn afkomstig van Dataland (een intergemeentelijk samenwerkingsverband op het gebied van vastgoedinformatie). Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype −−

In totaal zijn er ongeveer 112.000 woningen in de Achterhoek, waarvan bijna 20.000 − (18 %) gebouwd voor 1945. Een groot deel van de oude woningen (tot 1945) is een

vrijstaande woning dan wel een twee onder een kapwoning. Ongeveer 44% van de

woningvoorraad in de regio Achterhoek dateert van voor 1970. Dit is vergelijkbaar met het Gelderse gemiddelde (43%). Woningen van voor 1970 vragen relatief veel aandacht in energetisch opzicht (duurzaamheid) en wat betreft levensloopbestendigheid en

geschiktheid voor ouderen (langer zelfstandig wonen). Bijna een kwart van de woningen −−

(23%) is na 1990 toegevoegd.

Het overgrote deel (85%) van de woningvoorraad in deze regio bestaat uit

eengezinswoningen, de overige woningen zijn meergezinswoningen (appartementen).

Bij deze procentuele verdeling verdeling is geen gebruik van de gegevens van Oost Gelre, van deze gemeente is de verdeling naar woningtype niet bekend uit de gegevens van Dataland.

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

tot 1945

rijwoning

1945-1970

twee onder een kap

vrijstaand

1970-1990 appartement

vanaf 1990

overige woningen

Figuur 3 Achterhoek, woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype op 1-1-2014, Dataland

8


Woningvoorraad naar woningtype en prijsklassen per regio In de figuren 4 en 5 is de totale woningvoorraad per gemeente uitgesplitst naar woningtype en prijsklasse. Zichtbaar wordt hoe de woningvoorraad binnen een gemeente is samen–

gesteld. Voor Oost Gelre zijn geen verdeling naar woningtype bekend. Alle woningen zijn hier gecategoriseerd als “overige woning”.

−−

In Doetinchem is het aandeel rijwoningen (41%) en appartementen (22%) groter dan

in de omliggende gemeenten. Bijna een derde van alle rijwoningen in de regio staat in Doetinchem, gevolgd door Berkelland en Oude Ijsselstreek (beiden 17% van alle

rijwoningen in de regio). Daarnaast staat 38% van het totaal aantal appartementen in de Achterhoek in de gemeente Doetinchem; andere gemeenten volgen op grote afstand.

−−

Bronckhorst is de gemeente met het grootste aandeel vrijstaande en twee onder een kapwoningen.

30.000 25.000 20.000

overige woningen

15.000

appartement

10.000

vrijstaand

5.000

twee onder een kap

el re

ijk

Oo st G

in te rs w

IJs

W

el st re

ek

em e

rijwoning

Ou d

Do

eti n

ch

ho rs t ck

Br on

la

Be

rk en

Aa

lte

nd

n

0

Figuur 4 Achterhoek, woningvoorraad naar gemeente en woningtype op 1-1-2014, Dataland

9


30.000 25.000 20.000

meer dan 350.000

15.000

250-350.000

10.000

170-200.000

el st G Oo

in te rs w

ijk

k W

lst

Tot 170.000

Ou

de

IJs

se

eti n

ch

re e

rs t Do

ck

ho

nd

Br on

rk en

la

lte Be

Aa

re

0

em

200-250.000

n

5.000

Figuur 5 Achterhoek, woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse op 1-1-2014, Dataland

−−

−−

Bijna de helft van de woningen (46%) in de Achterhoek zijn goedkope woningen −

(< €170.000) en 9% bestaat uit duurdere woningen. Het aandeel goedkope woningen ligt boven het Gelders gemiddelde (40%).

Het grootste aandeel goedkope koopwoningen (< 170.000) staat in Winterswijk (60%). Bronckhorst wijkt hier sterk van af met 28% goedkope woningen. De meeste dure woningen (absoluut en relatief) staan in Bronckhorst.

Woningvoorraad na 1990: indeling naar type In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel woningen per regio zijn toegevoegd vanaf 1990 en welke woningtypes zijn toegevoegd aan de bestaande voorraad (figuur 6). −−

Na 1990 zijn ruim 25.000 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de −

regio Achterhoek. Dat is ongeveer 23% van de totale voorraad. De meeste woningen zijn in Doetinchem (bijna 7.000) en Berkelland (ruim 4.600 woningen) toegevoegd. − In Doetinchem bestaat de woningvoorraad meer dan gemiddeld in de regio uit −

−−

−−

nieuwbouw (28%).

Na 1990 zijn in de meeste gemeenten relatief veel appartementen toegevoegd. −

Aalten spant hierbij (naar verhouding) de kroon, maar in absolute zin uiteraard nog steeds Doetinchem;

In Doetinchem zijn na 1990 eveneens de meeste rijwoningen toegevoegd; in Berkelland en Bronckhorst, de grote plattelandsgemeenten, zijn relatief veel vrijstaande en twee onder een kapwoningen toegevoegd.

10


Regio

Aantal toevoegingen

In % van de totale voorraad

vanaf 1990

Aalten

2.303 20%

Berkelland 4.633 25% Bronckhorst 3.184

21%

Doetinchem 6.959

28%

Oost Gelre

2.837

17%

Oude Ijsselstreek

2.443

19%

Winterswijk 3.032

23%

Achterhoek 25.391 23% Tabel 2: Aantal toevoegingen vanaf 1990 (in absolute aantallen en als percentage van de totale voorraad per regio en Gelderland totaal, Bron: Dataland

8.000 7.000 6.000

overige woningen vanaf 1990

5.000

appartement vanaf 1990

4.000 3.000

vrijstaand vanaf 1990

2.000

twee onder een kap vanaf 1990

1.000

rijwoning vanaf 1990

Ou

de

IJs

se lst

re ek W in te rs w ijk

m Oo st Ge lre

ch e

or st

Do eti n

nd

Br on ck h

rk el la Be

Aa l

te n

0

Figuur 6 Achterhoek woningvoorraad vanaf 1990, naar gemeente en woningtype op 1-1-2014, Dataland

11


4. Bestaande woningvoorraad: Transacties en verhuringen De cijfers over de ontwikkeling op de woningmarkt zijn afkomstig van −

Woningmarktcijfers.nl (Pasgoed). In deze paragraaf ligt het accent op de ontwikkeling van

de gemiddelde transactieprijs en de ontwikkeling van het aantal transacties per jaar, waarbij we terugkijken tot 2007.Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster1.

Koopsector −−

De gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio Achterhoek was in 2007

aanzienlijk lager dan in Gelderland. Ook in 2013 ligt de gemiddelde verkoopprijs onder

het Gelders gemiddelde. De daling van de prijzen is vergelijkbaar met de Gelderse daling −−

in de periode 2007-2013.

In 2007 wisselden ongeveer 2.500 woningen van eigenaar. In 2013 is het aantal

transacties bijna gehalveerd ten opzichte van 2007. Gelderland laat een vergelijkbaar beeld zien. In 2009 is de scherpste daling van het aantal transacties zichtbaar.

Prijsontwikkeling op jaarbasis, Achterhoek en Gelderland (gemiddelde verkoopprijs) 2007-2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Index 2013

2007=100 Achterhoek

€ 230.800

€ 224.400

€ 217.000

€ 213.600

€ 215.400

€ 202.500

€ 189.000

81,9

Gelderland

€ 261.500

€ 265.000

€ 247.400

€ 246.000

€ 245.100

€ 233.400

€ 215.900

82,5

2013

Index 2013

Aantal transacties op jaarbasis, Achterhoek en Gelderland, 2007-2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

(2007=100) Achterhoek Gelderland

2.501

2.273

21.961

19.749

1.649

13.820

1.610

13.880

1.649

13.002

1.404

12.752

1.388

12.060

55,5

54,9

Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster

1. Er zijn verschillen tussen de woningmarktcijfers van het NVM en het Kadaster. De NVM levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars verkochte woningen, gemeten op het moment dat de verkoop definitief is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster. De cijfers van het Kadaster lopen daarmee enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil is dat het Kadaster alle overdrachten meet en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars zijn betrokken. In de cijfers zitten dus ook de verkopen van particulieren, corporaties en beleggers (bron: De Leeuw).

12


€ 350.000 Aalten

€ 300.000

Berkenland

€ 250.000

Bronckhorst

€ 200.000

Doetinchem

€ 150.000

Oost Gelre

€ 100.000

Oude IJsselstreek Winterswijk

€ 50.000

Achterhoek

€0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Figuur 7 Achterhoek prijsontwikkeling op jaarbasis per gemeente, 2007-2013, woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster

−−

De prijsdaling (bij transacties) loopt in sommige gemeenten sneller en heviger dan in

andere. In Oost Gelre zijn de prijzen in verhouding het minst gedaald (-7%) gedurende de periode 2007-2013. Ook in de gemeenten Doetinchem (-12%) en Oude IJsselstreek

(-13%) lag de prijsdaling onder het regio gemiddelde (-18%). In Bronckhorst (-24%) was de −−

prijsdaling het sterkst.

Ook de ontwikkeling van het aantal transacties laat een wisselend beeld zijn tussen de

gemeenten. In Aalten en Winterswijk is het aantal transacties met ongeveer een derde

gedaald in de periode 2007-2013 (regiogemiddelde is daling van 45%). Gemeenten waar de daling van het aantal transacties sterker is dan het regiogemiddelde, zijn Doetinchem (-54%) en Bronckhorst (-51%).

700

Aalten

600

Berkenland

500

Bronckhorst

400

Doetinchem

300 200

Oost Gelre

100

Oude IJsselstreek Winterswijk

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Figuur 8 Achterhoek, aantal transacties per gemeente 2007-2013, woningmarktcijfers.nl, bron: Kadaster

13


Ontwikkeling verkooptijd De “theoretische verkooptijd” is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkelde graadmeter voor de gemiddelde verkooptijd van het aantal te koop staande woningen op 1 januari

gedeeld door het aantal verkochte woningen in dat jaar (uitgedrukt in maanden). Het is een

maat die tevens iets zegt over de verkoopbaarheid van woningen in gebieden en die mogelijke tekorten of overaanbod aan het licht brengt. Uiteraard is verdere analyse nodig voordat hierover harde conclusies kunnen worden getrokken. Theoretische verkooptijd (in mnd.), 2013

0 - 200

200 - 300

300 - 500

> 500

Totaal

Achterhoek 20,3 40,4 88,8 564 33,2 Gelderland 16,4 24,7 51,2 112,3 25,1 Woningmarktcijfers.nl, bron Funda, Kadaster

De theoretische verkooptijd van woningen ligt gemiddeld in de Achterhoek hoger dan in Gelderland. In Gelderland ligt de theoretische verkooptijd gemiddeld op ongeveer 2 jaar − (25 maanden); in de Achterhoek is dat 33 maanden. De hogere theoretische verkooptijd

geldt voor woningen van alle prijsklassen. Vooral woningen in het duurste segment hebben gemiddeld een lange TVT.

Figuur 9 Theoretische verkooptijd (in mnd) per gemeente en prijsklasse, 2013, woningmarktcijfers.nl

14


−−

Figuur 9 toont dat de (theoretische) verkooptijd in alle gemeenten het grootst is in het dure segment. Goedkope woningen (< €200.000) verkopen relatief het snelst, −

maar hebben nog een theoretische verkooptijd van gemiddeld 20 maanden. In Oost Gelre is de TVT van goedkope woningen in Oost Gelre zelfs twee jaar. In Aalten en Oost Gelre −−

zijn er geen transacties van dure woningen geweest.

In de gemeenten Bronckhorst (48 mnd.), Oost Gelre en Berkelland (beiden 37 maanden)

is de TVT hoger dan het regiogemiddelde van 33 maanden. In Aalten en Doetinchem lag de theoretische verkooptijd met bijna 28 maanden onder het regiogemiddelde.

Huursector In onderstaande tabel is de woningvoorraad in de regio uitgesplitst naar koop- en

huurwoningen voor de periode 2006-2012. Na 2012 zijn er geen gegevens beschikbaar.

Een derde van de woningen in de regio is een huurwoning. Het aandeel huurwoningen ligt lager dan het Gelders gemiddelde (40%). De percentages in 2013 en 2014 zullen niet noemenswaardig veranderd zijn.

Voor nadere informatie over de huursector in de Achterhoek wordt verwezen naar de

Woonmonitor Achterhoek 2014 die naar verwachting in het najaar van 2014 beschikbaar komt.

Woningvoorraad naar eigendom, 2006-2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Voorraad huur

32.316

33.984

3.032

3.650

Voorraad koop

58.013

Voorraad totaal

93.361

Voorraad onbekend

34.135

33.503

36.544

3.230

3.248

1.028

67.955

69.611

105.589

106.976

Bron: Woningmarktcijfers.nl

15


71.061

107.812

37.446

71.035

70.856

108.607

109.100

798

36.285 72.812 858

109.955

5. Nieuwbouw Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) Op grond van de Wet op de Basisregistraties moet het CBS per 1-1-2012 voor het vaststellen van de gemeentelijke woningvoorraad en mutaties daarin gebruik maken van de gemeentelijke Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Er zijn grote verschillen tussen de eerder gehanteerde gegevens over de woningvoorraad en de BAG bestanden. Er zijn verschillen in

definities: “woningen” versus “Verblijfsobjecten met een woonfunctie”. Maar ook de cijfers

wijken sterk af. Dit cijfermatige verschil had er eigenlijk niet mogen zijn en is waarschijnlijk te herleiden tot onnauwkeurigheden in het verleden. Vaak is onderzoek ter plaatse nodig om de feitelijke situatie te achterhalen. De gemeenten in de Achterhoek hebben al veel

energie gestoken in het opschonen van de BAG. Dat opschonen is een vereiste om over een betrouwbare registratie van de woningvoorraad te kunnen beschikken. Groei van de woningvoorraad −−

De benodigde groei van de woningvoorraad is in het Kwalitatief Woonprogramma −

2010 t/m 2019 (KWP3) geraamd op 5.900 woningen over tien jaar, ofwel gemiddeld − 590 per jaar. Deze afspraak is inmiddels door de Achterhoek (op basis van nieuwe

prognoses) al “uitgesmeerd” tot 2025. De provincie heeft aangegeven deze afspraak te

ondersteunen maar adviseert om niet het volledige aantal te realiseren want recentere

prognoses (Bevolkingsprognose 2014 Gelderland) geven nog een lagere woningbehoefte −− −−

aan. Na 2025 krimpt het aantal huishoudens.

De gemeenten hebben onderling een binnenregionale verdeling afgesproken (tabel 3).

In 2013 zijn ruim 500 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via

functieverandering of woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen (o.m.

sloop) is de woningvoorraad netto toegenomen met 255. Op 1 januari 2014 zijn er volgens −−

opgave 406 woningen in aanbouw.

De woningvoorraad is in de jaren 2010 t/m 2012 met 1.923 woningen gegroeid,

gemiddeld ca. 640 per jaar. Vooral in 2011 zijn veel woningen toegevoegd en lag de netto groei ruimschoots boven de geraamde KWP3-opgave. De netto groei in 2013 blijft wat

achter bij de groei in voorgaande jaren. Ondanks de crisis is de woningvoorraad in de

Achterhoek in de periode 2010 t/m 2013 behoorlijk toegenomen in relatie tot gemaakte −−

afspraken over de netto-toevoegingen.

De cijfers over de opleveringen 2010-2012 in de Achterhoek wijken af van de cijfers die in

de Woonmonitor Achterhoek 2014 zijn gebruikt. Dit heeft te maken met een verrekening van sloop in 2009 in de toevoegingen voor de jaren 2010 en 2011 in de Achterhoekse

monitor (verschillen met de Achterhoek monitor zijn te vinden waar gesproken wordt over de opleveringen 2010 t/m 2012)

16


Achterhoek Binnenregionale Verdeling Aalten 835 Berkelland 635 Bronckhorst 385 Doetinchem 1.990 Oost Gelre

685

Oude IJsselstreek

685

Winterswijk 685 Totaal 5.900 Tabel 3: binnenregionale verdeling KWP3 Achterhoek (bron: gemeentelijke informatie).

1000 800 600 400 200 0

2010

2011 KWP3

2012 Realisatie

2013

Figuur 10 Achterhoek, KWP3 en netto groei van de woningvoorraad, 2010 t/m 2013, bron CBS en 2012/2013 gegevens van gemeenten.

Achterhoek2

gemiddeld per jaar

2000-2004

in aanbouw

2005-2009 2010 2011 2012 2013 1-1-2014

Aalten

52

83

49 110 50 58 35

Berkelland

139

130

231 68 48 49 59

Bronckhorst

68

121

54 41 33 20 42

Doetinchem

265

135

17 299 242 264 62

Oost Gelre

108

122

46

41

40

31

110

Oude IJsselstreek

38

100

78

186

153

-171

50

Winterswijk

35

109

18 110 9 4 48

Totaal

705

800

493 855 575 255 406

Tabel 4: nieuwbouw per gemeente periode 2000 t/m 2013 regio Achterhoek en in aanbouw op 1-1-2014 (bron CBS en informatie gemeenten).

2. In de woningmarktmonitor 2014 van de Achterhoek worden andere realisatiecijfers gepresenteerd voor de periode 2010 t/m 2012. In de genoemde rapportage blijkt dat er in de periode 1.638 woningen netto zijn toegevoegd.

17


Tabel 4 toont de groei van de woningvoorraad in de afgelopen periode verdeeld over de gemeenten. Oude IJsselstreek springt eruit door meer sloop dan toevoegingen in 2013 (Vogelbuurt Ulft).

Kwalitatieve aspecten in de opleveringen In KWP3-verband is met de gemeenten uit de Achterhoek afgesproken dat van de netto groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 (minimaal) een bepaald aandeel een huur-, betaalbare of nultredenwoning is. Deze afspraken dateren echter van voor de crisis en behoeven actualisatie. Binnenkort zullen afspraken worden gemaakt over een nieuw kwantitatief kader (de kwantitatieve opgave Wonen t/m 2024) en worden kwalitatieve afspraken gemaakt in het proces van de Regionale Woonagenda.

Tabel 5 toont de resultaten over 2013, afgezet tegenover de KWP3-afspraken. In de Achterhoek

ligt het aandeel huur- en betaalbare woningen in de opleveringen van 2013 boven de aandelen

die in KWP3-verband zijn afgesproken. Dit geldt ook voor het aandeel nultredenwoningen. Achterhoek

% huur

% betaalbaar

% nultreden

Aalten

49% 54% 97%

Berkelland

42% 45% 77%

Bronckhorst

33% 33% 64%

Doetinchem

52% 79% 100%

Oost Gelre

26%

52%

74%

Oude IJsselstreek

32%

39%

7%

Winterswijk

71% 71% 100%

Totaal Achterhoek (bruto)

46%

63%

87%

KWP3 (bruto)

43%

45%

ca. 80%

Tabel 5: Aandeel huur, betaalbaar en nultreden in de (bruto) opgeleverde nieuwbouw in 2013 (bron: gemeentelijke informatie).

18


6. Plancapaciteit en bouwvergunningen Onderstaand overzicht laat de groei van de woningvoorraad zien in de afgelopen periode, verdeeld over de Achterhoekse gemeenten. Achterhoek

Netto harde capaciteit

Netto zachte capaciteit

per 1 jan

per 1 jan

2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014

Aalten

649 789 626 630 671 653 287 254 152 168

Berkelland

757 865 852 748 651 1.028 422 376 206 225

Bronckhorst

351 374 314 241 253 1.229 367 113 114 82

Doetinchem

2.032 1.975 1.662 1.186 1.8143 2.274 2.081 1.989 1.605 646

Oost Gelre

758

775

744

687

678

598

637

361

324

121

Oude IJsselstreek

742

668

501

269

6404

1.656

496

345

345

130

Winterswijk Totaal

254 284 211 467 436 1.277 592 595 296 295 5.543 5.730 4.910 4.228 5.143 8.715 4.882 4.033 3.042 1.667 Tabel 6: Netto harde en zachte plancapaciteit per 1 januari, Achterhoek (bron: gemeentelijke informatie)

−−

Van 2010 t/m 2013 is de woningvoorraad in de regio (netto) met 2.178 woningen gegroeid. Tot 2025 (afgezet tegenover de nieuwe afspraak 5.900 tot 2025) is er dus nog behoefte aan (harde) plancapaciteit voor 5.900 – 2.178 = 3.722 woningen. De harde capaciteit heeft in de loop van 2013 een groei doorgemaakt en bedraagt op 1 januari 2014 maar liefst −

5.143 woningen (netto groei). Dit is hoog in relatie tot de opgave. Uit de planningslijsten van de gemeenten blijkt dat een deel van de (harde) plancapaciteit na 2020 staat −−

geprogrammeerd.

In de tabel staat tevens de zachte capaciteit: alle locaties die een gemeente nu op het oog heeft waar mogelijk in de toekomst gebouw kan worden, die soms al in procedure zijn gebracht (bestemmingsplan), maar waarover nog geen definitief besluit is genomen. In heel wat gevallen hebben gemeenten wel al geïnvesteerd in dergelijke plannen (grondaankoop, afspraken met ontwikkelaar).

3. De toename van netto harde plancapaciteit in Doetinchem betreft eeen administratieve correctie van (het al eerder vastgestelde) bestemmingplan Wijnbergen. 4. De toename van de netto harde plancapaciteit in Oude IJsselstreek in 2014 ten opzichte van 2013 wordt grotendeels veroorzaakt door een grote sloopopgave in de plannen van 2013 (die daardoor in 2013 gezorgd heeft voor een flinke verlaging van de netto plancapaciteit). Een klein deel van de toename (123 woningen) wordt veroorzaakt door het onherroepelijk worden van bestemmingsplan Hutten Zuid fase 2 en 3 (de Keurkamer) na vele jaren van onderhandeling

19


Kwalitatieve aspecten in de plannen Hieronder zijn de aandelen huur- en betaalbare woningen in de (bruto) bouwplannen van gemeenten gegeven, afgezet tegenover de KWP3-afspraken. Achterhoek Aalten

Berkelland

Bronckhorst

% huur

% betaalbaar

16%

20%

37% 15%

43% 23%

Doetinchem

19%

29%

Oude Ijsselstreek

27%

27%

Oost Gelre

Winterswijk

21%

21%

28% 15%

Totaal Achterhoek (bruto)

22%

28%

KWP3 (bruto)

43%

45%

Tabel 7: aandeel huur en betaalbaar in de (bruto) bouwplannen van gemeenten per 1 januari 2014 (bron: gemeentelijke informatie).

Bouwvergunningen De afgegeven bouwvergunningen kunnen tot op zekere hoogte een indicatie geven voor de

omvang van de nieuwbouw in de volgende jaren. Onderstaande figuur schets een beeld zoals we dat zouden verwachten in een krimpregio als de Achterhoek. De grafiek toont dat het

aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen (crisis)jaren sterk is gedaald, sterker dan in de andere regio’s en in Gelderland als geheel. −−

In 2008 en 2009 zijn meer vergunningen afgegeven aan corporaties dan aan de

Bouwers voor de markt. Dat leidde mogelijk in 2010 – 2013 tot een relatief groot aandeel

huurwoningen in de opleveringen. Het aantal aan corporaties afgegeven vergunningen

is sedert 2009 echter fors gedaald en wel tot nagenoeg nul in 2013. Waarschijnlijk zal de −−

bouwstroom van corporatiewoningen de komende jaren “opdrogen”;

de aantallen bouwvergunningen voor Bouwers voor de markt en voor particulieren zijn

ook sterk afgenomen. Dit voedt de veronderstelling dat de nieuwbouw in de Achterhoek

in de komende jaren sterk zal afnemen. Omdat er nog een behoorlijk stuwmeer is van in het verleden afgegeven vergunningen, is dit niet precies aan te geven.

20


Figuur 11 Aantal afgegeven bouwvergunningen naar opdrachtgever in Achterhoek van 2007 t/m 2013 (CBS Statline).

21


Provincie Gelderland Markt 11 6811 CG Arnhem Postbus 9090 6800 GX Arnhem T (026) 359 99 99 [email protected] www.gelderland.nl

Wonen in Gelderland 2014

Recommend Documents