Wonen in Gelderland 2014

Wonen in Gelderland 2014 Noord-Veluwe

Monitoring van het woonbeleid

GLD.info Wonen in Gelderland 2014 Noord-Veluwe Dit informatieblad geeft inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio Noord-Veluwe met het accent op 2013/2014. Er wordt ook ingezoomd op gemeenteniveau. Voor elk van de zes Gelderse regio’s is een informatieblad opgesteld. Daarnaast wordt in het informatieblad voor Gelderland een algemeen beeld van de Gelderse woningmarkt geschetst en worden de zes regio’s onderling vergeleken. Samen vormen de zeven informatiebladen de monitoringsrapportage over de Gelderse woningmarkt 2014. Oktober 2014

2

Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

Samenvatting −−

In de woonvisie zit een uitvoeringsagenda. Dit is de aanzet tot de nieuwe Regionale Woonagenda. De tweede helft van 2014 kan, als de Woonvisie in alle gemeenten bestuurlijk is behandeld, gebruikt worden om samen met betrokken partijen

procesafspraken te maken om uitvoering te geven aan de verschillende opgaven die zijn −−

benoemd in de Woonvisie.

De bevolking groeit nog steeds, maar de groei neemt wel geleidelijk af. Opmerkelijk is het saldo binnenlandse migratie, dat de afgelopen jaren meestal negatief was. In de

andere Gelderse regio’s is dit effect meestal minder negatief of zelfs positief. Mogelijk −−

wordt dit veroorzaakt doordat relatief veel jongeren voor studie of werk de regio verlaten. De theoretische verkooptijd van woningen onder de € 200.000 is in de Noord-Veluwe

lager dan het Gelderse gemiddelde. Woningen van meer dan € 500.000 zijn in de meeste gemeenten bijna onverkoopbaar (theoretische verkooptijden van meer dan tien jaar). − Dit leidt tot de veronderstelling dat er schaarste is aan goedkope woningen en

−−

overaanbod van dure woningen.

De groei van de woningvoorraad is in 2013 lager dan die van de voorgaande jaren.

Wellicht dat de crisis vanaf 2013 zijn tol begint te eisen. Van 2010 t/m 2012 was de gemiddelde groei met ca. 700 woningen per jaar nog aan de hoge kant. −

De opgave bedraagt gemiddeld 670 woningen (netto groei) per jaar. Harderwijk is

centrumgemeente voor (een groot deel van) de regio. Hier is de woningvoorraad in 2013 met slechts vijf woningen gegroeid en in 2014 zullen er eveneens zeer weinig worden

toegevoegd. De positie van Harderwijk als centrumgemeente kan hierdoor in de knel −−

komen.

In de groei van de woningvoorraad zijn de afgesproken (in Kwalitatief Woonprogramma, KWP3) aandelen huur en betaalbaar in 2013 goed gehaald. Vanwege de crisis worden vooral nieuwe woningen in deze segmenten afgezet en relatief weinig duurdere

koopwoningen. Het aandeel nultredenwoningen blijft wat achter bij de afspraak. − −−

Dit onderwerp vraagt om meer aandacht.

De provincie heeft aan de regio een voorzet gegeven voor het gesprek over de

kwantitatieve opgave van 2014 tot 2025. Dit komt neer op een netto groei van de woningvoorraad van ca. 8.500 woningen vanaf 1 januari 2014. In dit licht is de

plancapaciteit per 1 januari 2014 van 4.654 (hard) + 3.769 (zacht) = 8.423 woningen −−

passend.

De regio Noord-Veluwe is een van de negen regio’s in Nederland waar de huisvesting van arbeidsmigranten meer aandacht krijgt. Op 4 december 2013 is door een aantal

gemeenten, werkgevers en huisvesters een intentieverklaring ondertekend. Deze bevat

uitgangspunten en afspraken voor huisvestingslocaties in de gemeenten. In 2014 willen de gemeenten met de andere partijen concrete afspraken maken.

3


Inleiding In de loop van 2014 is de provinciale woonvisie Keuzevrijheid en Identiteit uit 2003

vervangen door een nieuw en actueel woonbeleid, als onderdeel van de Omgevingsvisie

Gelderland. Vanwege de demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar groei van de woningvoorraad geleidelijk af. De kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt vraagt echter steeds meer aandacht van alle betrokken partijen. −

De focus verschuift van nieuwbouw naar het benutten van kansen en mogelijkheden in − (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. Daarom wordt meer dan in eerdere rapportages aandacht besteed aan de bestaande woningvoorraad.

In de Omgevingsvisie is verder het concept van de Regionale Woonagenda’s geïntroduceerd. In de huidige informatiebladen wordt per regio ingegaan op de stand van zaken met

betrekking tot de Regionale Woonagenda’s. Programmering is één van de onderwerpen in de Regionale Woonagenda’s.

Dit informatieblad is als volgt opgebouwd: −−

paragraaf 1: Stand van zaken in de regio rond de Regionale Woonvisie en Woonagenda;

−−

paragraaf 3: Bestaande voorraad (samenstelling);

−− −−

paragraaf 4: Bestaande voorraad (transacties en verhuringen);

−−

paragraaf 5: Nieuwbouw (kwantitatief en kwalitatief);

−−

paragraaf 7: Arbeidsmigranten.

−−

4

paragraaf 2: Bevolkingsontwikkeling;

paragraaf 6: Plancapaciteit en bouwvergunningen;


1. Woonvisie en Woonagenda In de regio Noord-Veluwe hebben in 2013 en begin 2014 de gemeenten, samen met

corporaties, zorgen marktpartijen, vorm gegeven aan een regionale Woonvisie. −

De regionale visie vormt de basis voor de uit te werken lokale woonvisies. De gemeente

Ermelo heeft al een nieuwe woonvisie op basis van de regionale Woonvisie en de andere gemeenten zijn begonnen met het opstellen hiervan of starten binnenkort.

De woonvisie beschrijft de belangrijkste aandachtspunten voor de regio Noord-Veluwe.

Een uitgangspunt is dat de focus verschuift naar de bestaande voorraad. De woonvisie gaat uit van een afnemende groei van het aantal huishoudens, met een meer kleinschalige uitbreiding van de woningvoorraad, gericht op de vraag van de woningzoekende. − Belangrijke opgaven liggen onder andere in het verduurzamen van de (bestaande)

woningvoorraad; het langer zelfstandig blijven wonen van de steeds groter wordende

groep ouderen en de gevolgen daarvan voor de (bestaande) woningvoorraad en voorts de betaalbaarheid van het wonen.

In de woonvisie zit een uitvoeringsagenda. Dit is de aanzet tot de nieuwe Regionale

Woonagenda. De tweede helft van 2014 kan, als de Woonvisie in alle gemeenten bestuurlijk

is behandeld, gebruikt worden om samen met betrokken partijen procesafspraken te maken om uitvoering te geven aan de verschillende opgaven die zijn benoemd in de Woonvisie. −

In dit proces ziet de provincie voor zichzelf een belangrijke rol. Het gaat om onder andere de volgende acties: −− −− −− −− −−

5

discussie over het al dan niet loslaten van bindingseisen, zowel voor huur als koop;

het opstellen van een Regionaal Programma Wonen op basis van lokale programma’s die sub-regionaal zijn afgestemd;

het opzetten van een bruikbare monitoring, afgestemd met provincie en gemeenten. Deze monitoring wordt jaarlijks geactualiseerd;

een regionale bijeenkomst met betrokken partijen voor Wonen-Welzijn-Zorg;

het uitwerken van de Intentieverklaring Arbeidsmigranten.


2. Bevolkingsontwikkeling Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de bevolking in de gemeenten van de − Noord-Veluwe over de afgelopen jaren.

Gemiddelde Gemiddelde Bevolking

groei per

groei per

Groei in

Groei in

Groei in

Groei in

per 1-1-

jaar 2000

jaar 2005

2010

2011

2012

2013

2014

t/m 2004

t/m 2009 134

106

94

134

922

497

221

81

-13

-56

155

-91

57

58

Elburg

82

Ermelo

-69

Hattem

24

Harderwijk Heerde

Nunspeet

29

7

-30

626

41

-4

118

Putten

-131

227

106

Oldebroek

-30

Noord-Veluwe 625

-7

43

-76

22.644

-77

-36

-41

19

45

26.043 45.731 11.728

89

18.488

10

-43

82

154

114

111

-101

23.870

677

902

679

615

191

198.012

-43

97

-6

26.673

61

22.835

Tabel 1 Bevolkingsgroei 2000 t/m 2013 en de bevolking per 1-1-2014, CBS

−−

−−

De tabel suggereert dat de groei van de regionale bevolking in 2013 significant lager is dat voorgaande jaren. Dat is echter niet helemaal correct, zoals onderstaande grafiek laat

zien. Er was al eerder een relatief lage bevolkingsgroei, namelijk in de jaren rond 2005; De bevolking van Ermelo neemt al heel wat jaren (licht) in omvang af. Mogelijke

hangt dit samen met het relatief grote aantal inwoners dat in een van de Ermelose

zorginstellingen woont en de voortschrijdende extramuralisatie en deconcentratie.

Daardoor gaan bewoners vanuit de centrale zorginstelling meer verspreid wonen over een groter gebied, ook buiten de gemeente Ermelo. 1.400

1.300

1.200 1.000

1.101

971

600

902

807

800 624

557

679

615

443

400

280

200

152

274

191

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Figuur 1 Jaarlijkse bevolkingsgroei Noord-Veluwe, 2010 t/m 2013, CBS

6


−−

De natuurlijke aanwas neemt geleidelijk af in de Noord-Veluwe, maar is in vergelijking met de meeste andere Gelderse regio’s nog steeds relatief hoog. Dit geeft de regio een stevige basis waardoor naar verwachting ook de komende jaren de bevolking blijft

−−

−−

groeien (figuur 2);

Het saldo binnenlandse migratie is de meeste jaren negatief. In de andere Gelderse

regio’s is dit effect meestal minder negatief of positief. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door jongeren die voor studie of werk de regio verlaten;

Het saldo buitenlandse migratie is daarentegen bijna alle jaren positief. In de andere

regio’s is het verloop meestal grilliger en ook een deel van de periode negatief. Mogelijk

komt dit door de aanwezigheid van enkele asielzoekerscentra (o.a. in Ermelo en Heerde)

en in recentere jaren tevens door de komst van arbeidsmigranten uit met name Oost- en Midden-Europa die zich voor langere tijd in de regio vestigen.

1.500 1.000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -500 -1.000 Geboorteoverschot

Binnenlandse migratie saldo

Buitenlandse migratie saldo Figuur 2 Geboorteoverschot, binnenlands- en buitenlands migratiesaldo Noord-Veluwe, 2010-2013, CBS

Voor de recent vastgestelde prognose “Bevolkingsprognose 2014” wordt verwezen naar de provinciale website

7


3. Bestaande woningvoorraad: Samenstelling Deze paragraaf bevat informatie over de samenstelling van de bestaande woningvoorraad in Gelderland. De gegevens zijn afkomstig van Dataland (een intergemeentelijk samenwerkingsverband op het gebied van vastgoedinformatie). Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype

25.000

20.000 overige woningen 15.000

appartement vrijstaand

10.000

twee onder een kap rijwoning

5.000

0

tot 1945

1945-1970

1970-1990

vanaf 1990

Figuur 3 Noord-Veluwe, woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype op 1-1-2014, Dataland

−−

Relatief weinig woningen dateren van voor 1945. Na 1945 is de woningvoorraad in de

−−

Vanaf 1990 zijn relatief weinig rijwoningen toegevoegd en relatief veel appartementen.

regio sterk gegroeid; de meeste rijwoningen dateren van na 1945;

In de figuren 4 en 5 is de totale woningvoorraad per gemeente uitgesplitst naar woningtype en prijsklasse. Zichtbaar wordt hoe de woningvoorraad binnen een gemeente is

samengesteld. Voor Nunspeet is geen verdeling naar woningtype bekend. Alle woningen zijn hier gecategoriseerd als “overige woningen”.

8


25.000

100% 90%

appartement

70%

80%

15.000

60%

vrijstaand

50% 40%

twee onder een kap

5.000

30% 20% 0%

rg bu El

Putten

10%

Nunspeet

Oldebroek

Heerde

Hattum

Harderwijk

Elburg

0

Ermelo

rijwoning

Ha mel rd o er w ij Ha k ttu m He er d Ol de e br oe k Pu tt Nu en ns pe et

10.000

Er

20.000

overige woningen

Figuur 4a Noord-Veluwe, woningvoorraad naar gemeente

Figuur 4b Noord-Veluwe, woningvoorraad naar gemeente

en woningtype op 1-1-2014, Dataland

en woningtype (in %), op 1-1-2014, Dataland

−−

Harderwijk past in het beeld waar veel centrumgemeenten aan voldoen,

namelijk (relatief) veel appartementen en rijwoningen en weinig vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen;

−−

Ermelo, Heerde en Putten vallen op doordat daar relatief veel vrijstaande woningen zijn.

Noord-Veluwe 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

meer als 350.000 250-350.000 200-250.000 170-200.000

Nu

ns pe

et

n tte Pu

k ro e eb Ol d

He e

rd e

m ttu

rw rd e Ha

Ha

ijk

o el Er

El

m

bu

rg

Tot 170.000

Figuur 5 Noord-Veluwe, woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse op 1-1-2014, Dataland

9


−−

−−

Harderwijk heeft uiteraard als centrumgemeente het grootste aantal woningen en

tevens de grootste aantal goedkope woningen (onder € 170.000). Het aandeel goedkope woningen wijkt in Hattem, Heerde en Oldebroek echter nauwelijks af.

De gemeente Putten, op de voet gevolgd door Ermelo, heeft het grootste aandeel dure woningen (meer dan € 350.000).

Ontwikkeling woningprijzen Voor de regionale Woonvisie is onder andere gekeken naar de ontwikkeling van de mediane vraagprijs van te koop staande woningen in de regiogemeenten1.

Tussen september 2008 en maart 2013 zijn de mediane prijzen van te koop staande woningen gedaald, waarmee de regio niet afwijkt van het landelijke beeld. Uitzondering is Ermelo,

maar daar is na een piek in 2012 ook sprake van een afnemende vraagprijs. De verschillen in

de regio zijn groot; de grootste relatieve daling van de mediane verkoopprijs deed zich voor in Oldebroek (-26%), Elburg (-20%) en Heerde (-11%). Indeling naar type, bouwjaar vanaf 1990 In figuur 6 is weergegeven welke woningtypes zijn toegevoegd vanaf 1990 aan de bestaande voorraad. −−

Na 1990 zijn relatief veel appartementen en rijwoningen in Harderwijk toegevoegd. −

Dit past wel bij de rol van Harderwijk als centrumgemeente in (dat deel van) de regio. − In vergelijking met het omliggende gebied hebben centrumgemeenten (en andere

grotere gemeenten) naar verhouding immers meestal meer betaalbare woningen binnen hun grenzen, waaronder veel appartementen en rijwoningen. Opvallend is dat in −−

Ermelo in de periode na 1990 het grootste aantal vrijstaande woningen is toegevoegd. Aandachtspunt: woningen van vóór 1970 vragen veel aandacht in energetisch opzicht

(duurzaamheid) en tevens wat betreft levensloopbestendigheid en de geschiktheid voor ouderen (langer zelfstandig wonen).

1. bron: Huizenzoeker.nl, via Atrivé; mediaan: het midden tussen de hoogste en laagste waarde in de reeks. De mediaan wordt in dit soort onderzoeken vaker gebruikt om het effect van eenmalige uitschieters te beperken.

10


8.000 7.000 6.000 5.000

overige woningen vanaf 1990

4.000

appartement vanaf 1990

3.000

vrijstaand vanaf 1990

2.000

twee onder een kap vanaf 1990

1.000

rijwoning vanaf 1990

n tte Pu

k de

br

oe

et Ol

pe ns

de

Nu

er He

m ttu Ha

ijk

Ha

rd

er

w

el m Er

El

bu

rg

o

0

Figuur 6 Noord-Veluwe, woningvoorraad vanaf 1990, naar gemeente en woningtype op 1-1-2014, Dataland

11


4. Bestaande woningvoorraad: Transacties en verhuringen De cijfers over de ontwikkeling op de woningmarkt zijn afkomstig van Woningmarktcijfers. nl (Pasgoed). In deze paragraaf ligt het accent op de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs en de ontwikkeling van het aantal transacties per jaar, waarbij we

terugkijken tot 2007. Woningmarktcijfers.nl maakt gebruik van betrouwbare bronnen zoals het Kadaster en het CBS. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster2.

Koopsector Prijsontwikkeling Noord-Veluwe en Gelderland (gemiddelde verkoopprijs) Noord-Veluwe Gelderland

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 € 304.900

€ 304.900

€ 277.700

€ 280.500

€ 268.500

€ 257.700

€ 238.500

€ 261.500

€ 265.000

€ 247.400

€ 246.000

€ 245.100

€ 233.400

€ 215.900

Index Noord-Veluwe

100

100

91,1

92

88,1

84,5

78,2

Index Gelderland

100

101,3

94,6

94,1

93,7

89,2

82,5

Woningmarktcijfers.nl, Bron: Kadaster

−−

De gemiddelde verkoopprijs van woningen in de Noord-Veluwe was in 2007 (voor de

crisis) hoger dan die in Gelderland. Ondanks de daling is de gemiddelde verkoopprijs in de regio in 2013 nog steeds hoger dan het Gelders gemiddelde, maar het verschil is

minder groot. De prijsdaling verloopt in sommige gemeenten sneller en heviger dan in andere. Zo is de gemiddelde verkoopprijs in Putten en Heerde in 2007 bijna gelijk, − −−

maar in de loop van de jaren daalt deze in Heerde veel sterker.

Soms is er in een gemeente plotseling een uitschieter (stijging van de gemiddelde verkoopprijs). Dat kan bijvoorbeeld te maken hebben met de oplevering van een bouwplan.

2. Er zijn verschillen tussen de woningmarktcijfers van het NVM en het Kadaster. De NVM levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars verkochte woningen, gemeten op het moment dat de verkoop definitief is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster. De cijfers van het Kadaster lopen daarmee enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil is dat het Kadaster alle overdrachten meet en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars zijn betrokken. In de cijfers zitten dus ook de verkopen van particulieren, corporaties en beleggers (bron: De Leeuw).

12


Figuur 7 Noord-Veluwe, prijsontwikkeling op jaarbasis per gemeente, 2007-2013, Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster

Aantallen transacties per jaar, Noord-Veluwe en Gelderland

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Noord-Veluwe

2.195 1.962 1.436 1.413 1.358 1.540 1.381

Gelderland

21.961 19.749 13.820 13.880 13.002 12.752 12.060

Index Noord-Veluwe

100

89,4

65,4

64,4

61,9

70,2

62,9

Index Gelderland

100

89,9

62,9

63,2

59,2

58,1

54,9

Woningmarktcijfers.nl, Bron: Kadaster

−−

−−

13

De grafiek laat zien dat het aantal transacties in Gelderland sterker daalt dan in de

Noord-Veluwe. Het verschil tussen 2007 en 2013 voor Gelderland bedraagt ca. -45% en voor de Noord-Veluwe ca. -37%.

Binnen de Noord-Veluwe vond de grootste daling plaats in Nunspeet (43%) en de kleinste in Ermelo (29%) (figuur 8)


Figuur 8 Noord-Veluwe, aantal transacties per gemeente, 2007-2013, Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster

Ontwikkeling verkooptijd, Noord-Veluwe en Gelderland De “theoretische verkooptijd” is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkelde graadmeter

voor de gemiddelde verkooptijd: het aantal te koop staande woningen op 1 januari gedeeld

door het aantal verkochte woningen in dat jaar (uitgedrukt in maanden). Het is een maat die

tevens iets zegt over de verkoopbaarheid van woningen in gebieden en die mogelijke tekorten of overaanbod aan het licht brengt. Uiteraard is verdere analyse nodig voordat hierover harde conclusies kunnen worden getrokken.

Theoretische verkooptijd naar prijsklasse, Noord-Veluwe en Gelderland

0 - 200

200 - 300 300 - 500

Noord-Veluwe 11,1

> 500

Totaal

17,9 54,9 145,9 24,2

Gelderland 16,4 24,7 51,2 112,3 25,1 Woningmarktcijfers.nl, bron: Funda, Kadaster

−−

De theoretische verkooptijd van “goedkope” woningen onder de € 300.000 is in de

Noord-Veluwe lager dan het Gelderse gemiddelde. Die van woningen boven de € 500.000 aanmerkelijk hoger. Dit leidt tot de veronderstelling dat er schaarste is aan goedkope woningen, want ze vinden gretig aftrek. En tevens dat er een overaanbod is aan dure woningen.

14


Figuur 9Theoretische verkooptijd (in mnd.) per gemeente en prijsklasse, woningmarktcijfers, Bron: Funda, Kadaster

−−

−−

De grafiek toont dat de (theoretische) verkooptijd in alle gemeenten het grootst is in

het dure segment. Goedkope woningen onder de € 200.000 verkopen het snelst, in de meeste gemeenten hebben ze een theoretische verkooptijd van minder dan een jaar. Opvallend is de korte theoretische verkooptijd van goedkope woningen in Putten −

(zes maanden) en de extreem hoge verkooptijd in Heerde voor dure woningen (264 maanden).

Huursector In onderstaande tabel is de woningvoorraad in de regio Noord-Veluwe uitgesplitst naar koopen huurwoningen voor de periode 2006-2012. Na 2012 zijn er geen gegevens beschikbaar. In de Noord-Veluwe is ca. 36% van de woningvoorraad een huurwoning. Dit wijkt af van het

Gelders gemiddelde van ca. 40%. De percentages zullen in 2013 en 2014 niet noemenswaardig veranderd zijn. Voorraad huur

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

30.121

29.984

30.457

30.211

33.269

33.909

32.634

2.418

2.864

2.197

2.544

699

612

742

Voorraad koop

50.980

Voorraad totaal

83.519

Voorraad onbekend

51.385

84.233

52.765

54.150

85.419

86.905

54.219

88.187

54.530 89.051

56.324

89.700

Tabel 5: Aantal huur- en koopwoningen in de Noord-Veluwe van 2006 t/m 2012 (na 2012 geen gegevens bekend). Woningmarktcijfers.nl

15


Ontwikkelingen op de huurmarkt Uit het jaarverslag over de regionale woonruimteverdeling (2013) blijkt dat het aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen de laatste jaren aan het dalen is, gemiddeld 39 per vrijkomende corporatiewoning in 2011, 36 in 2012 en 31 reacties in 2013. Overigens zijn de

verschillen in de regio groot; het aantal reacties op een vrijkomende woning in de gemeenten Ermelo en Harderwijk, en in mindere mate Putten, is een stuk hoger dan in de overige

gemeenten van de regio. Wellicht is dit een signaal dat de druk op de huurwoningmarkt in

sommige delen van de regio af begint te nemen. Het aantal ingeschreven woningzoekenden nam de laatste jaren nog steeds toe, maar deze toename kan ook het gevolg zijn van

dubbeltellingen of andere vormen van vervuiling van bestanden met woningzoekenden.

16


5. Nieuwbouw Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) Op grond van de Wet op de Basisregistraties moet het CBS per 1-1-2012 voor het vaststellen van de gemeentelijke woningvoorraad en mutaties daarin gebruik maken van de gemeentelijke Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Er zijn grote verschillen tussen de eerder gehanteerde gegevens over de woningvoorraad en de BAG-bestanden. Er zijn verschillen in

definities: “woningen” versus “Verblijfsobjecten met een woonfunctie”. Maar ook de cijfers

wijken sterk af. Dit cijfermatige verschil had er eigenlijk niet mogen zijn en is waarschijnlijk te herleiden tot onnauwkeurigheden in het verleden. Vaak is onderzoek ter plaatse nodig om de feitelijke situatie te achterhalen. Het is van groot belang dat alle gemeenten, voorzover ze dat nog niet hebben gedaan, de BAG opschonen, zodat er een betrouwbare registratie van de woningvoorraad ontstaat.

Groei van de woningvoorraad In het kader van het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3) is de benodigde groei van de woningvoorraad in de regio geraamd op 6.700 woningen over tien jaar, −

ofwel gemiddeld 670 per jaar. De gemeenten hebben onderling de volgende binnenregionale verdeling afgesproken. Noord-Veluwe

Binnenregionale verdeling

Elburg 810 Ermelo 715 Harderwijk 2.282 Hattem 470 Heerde 395 Nunspeet 795 Oldebroek 815 Putten 555 Totaal 6.837 Tabel 6: Binnenregionale verdeling KWP3 Noord-Veluwe (bron: gemeentelijke informatie).

17


Onderstaande grafiek toont de netto groei van de woningvoorraad over de afgelopen KWP3-jaren.

1.000 800 600 400 200 0

2010

2011 KWP3

Realisatie

2012

2013

Figuur 10 Noord-Veluwe, KWP3 en netto groei van de woningvoorraad, 2010 t/m 2013, bron CBS en 2012/2013 gegevens van gemeenten

In 2013 zijn 429 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via functieverandering of

woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen (o.m. sloop) is de woningvoorraad

netto toegenomen met 371. De productie in 2013 is met 371 woningen significant lager dan die van de voorgaande jaren. Wellicht dat de crisis vanaf 2013 zijn tol begint op te eisen. Voor die tijd was daar met het oog op de opgave van gemiddeld 670 woningen (netto groei) eigenlijk nog geen sprake van.

Tabel 7 toont de verdeling van de nieuwbouw over een langere periode per gemeente. Noord-Veluwe gemiddeld per jaar in aanbouw

2000-2004

Elburg

2005-2009 2010

2011

2012

2013 1-1-2014

81

54 143 111 49 35 78

Ermelo

50

130 17 65 129 102 42

Harderwijk

201

378 430 54 79 5 0

Hattem

24

20 -1 18 90 5 50

Heerde

8

105 0 17 127 4 50

Nunspeet

57

100 48 82 48 27 71

Oldebroek

134

87 101 159 78 64 32

Putten

57

176 103 139 42 129 35

Totaal

612

1.050 841 645 642 371 358

Tabel 7: Netto groei woningvoorraad per gemeente periode 2000 t/m 2013 en in aanbouw op 1 januari 2014 regio Noord-Veluwe (bron: t/m 2011 CBS, de rest op basis van gegevens gemeenten)

18


Het valt op dat de woningbouw in Harderwijk achterblijft bij wat van een dergelijke stad

mag worden verwacht, mede gelet op de nog steeds aanwezige woningbehoefte. Dat er op 1 januari 2014 volgens opgave van de gemeente geen woningen in aanbouw zijn is op zijn

minst opmerkelijk. In de loop van 2014 is wel gestart met woningbouw, onder andere met ca. 50 woningen in Waterfront. Deze zullen naar verwachting in de loop van 2015 worden opgeleverd.

De toename van de bevolkingsomvang van Harderwijk is ook relatief gering (zie onderdeel bevolkingsontwikkeling). Het lijkt erop dat het voor (nieuwe) huishoudens moeilijk is

om in Harderwijk een woning te vinden. Wellicht worden ze, bij gebrek aan beschikbare woningen, daardoor gedwongen om zich in de omliggende gemeenten te vestigen, −

of in Amersfoort, Zeewolde e.d. De situatie in Harderwijk vraagt om extra aandacht, −

niet in de laatste plaats van de (omliggende) gemeenten waarvoor Harderwijk de functie van

centrumstad vervult. Wellicht kunnen zij samen een strategie ontwikkelen om de positie van Harderwijk als centrumstad te versterken. Kwalitatieve aspecten in de opleveringen In KWP3-verband is met de gemeenten uit de Noord-Veluwe afgesproken dat van de netto

groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 een bepaald aandeel een huur-, betaalbare of nultredenwoning is. De afgesproken aandelen zijn resp. 28% huur, −

46% betaalbaar en 88% nultreden. Bij het bepalen van deze aandelen is rekening gehouden met de plannen voor het onttrekken van woningen in de verschillende categorieën.

Deze afspraken zijn gebaseerd op onderzoek naar de kwalitatieve woningbehoefte van de regiobevolking. De afgesproken aandelen in de netto groei van de woningvoorraad

corresponderen met aandelen in de (bruto) nieuwbouw, d.w.z. in de nieuwbouwplannen,

zonder rekening te houden met voornemens om woningen te onttrekken. Van alle nieuwe

woningen die worden opgeleverd, zou (bruto) ca. 46% een huurwoning moeten zijn, 52% een betaalbare woning en ca. 88% een nultredenwoning3.

3. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage

19


Tabel 8 toont de KWP3-afspraak en de resultaten over 2013. Noord-Veluwe

% huur

% betaalbaar

% nultreden

Elburg

83% 71% 100%

Ermelo

43% 52% 50%

Harderwijk

0% 0% 60%

Hattem

0% 0% 40%

Heerde

0% 0% 0%

Nunspeet

59% 59% 67%

Oldebroek

39% 61% 13%

Putten

73% 53% 100%

Totaal Noord-Veluwe (bruto)

58%

54%

71%

KWP3 (bruto)

46%

52%

ca. 88%

Tabel 8: aandeel huur, betaalbaar en nultreden in de (bruto) opgeleverde nieuwbouw in 2013 (bron: gemeentelijke informatie).

−−

−−

Het aandeel huur- en betaalbare woningen in de realisaties in 2013 ligt hoger dan die

in KWP3 verband zijn afgesproken. Vanwege de crisis worden vooral woningen in het betaalbare segment afgezet en relatief weinig duurdere koopwoningen.

Opvallend is dat het aandeel nultredenwoningen met 71% over 2013 wat achterblijft bij de KWP3-afspraak. Dat geldt nog sterker als we de andere KWP3-jaren erbij betrekken − (2010: 81%; 2011: 49% en 2012: 44%). Dit onderwerp vraagt om meer aandacht.−

De aanwezigheid van veel nultredenwoningen is op termijn positief voor de inwoners

van de regio. Die zijn bij aankoop van een dergelijke woning misschien nog kerngezond, maar als op termijn een (bewegings)beperking optreedt, kunnen ze hopelijk nog lang in de woning blijven wonen. Misschien heeft het een positief effect dat de regio in

haar nieuwe regionale Woonvisie het langer zelfstandig wonen voor ouderen heeft aangewezen als een van de belangrijke regionale opgaven.

20


6. Plancapaciteit en bouwvergunningen In deze paragraaf staat de harde en zachte capaciteit in de regio centraal. De paragraaf

eindigt met de ontwikkeling van het aantal afgegeven bouwvergunningen in de regio. Noord-Veluwe

Netto harde capaciteit per 1 jan

Netto zachte capaciteit per 1 jan

2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014

Elburg

1.098 966 888 803 958 428 432 172 217 191

Ermelo

491 520 392 278 223 737 650 725 759 733

Harderwijk

1.475 1.150 1.117 1.050 1.689 2.344 2.360 3.027 2.947 1.063

Hattem

314 298 280 190 227 569 589 600 600 550

Heerde

15 286 299 194 208 1.000 290 399 377 352

Nunspeet

914 880 828 849 880 411 372 252 165 80

Oldebroek

512 495 340 270 228 585 506 456 1.140 494

Putten

678 480 381 359 241 324 363 358 285 306

Totaal

5.497 5.075 4.525 3.993 4.654 6.398 5.562 5.989 6.490 3.769 Tabel 9 : Overzicht plancapaciteit per gemeente in de Noord-Veluwe op 1 januari van de afgelopen jaren en per 1 januari 2014 (bron: gemeentelijke informatie).

Van 2010 t/m 2013 is de woningvoorraad in de regio (netto) met 2.499 woningen gegroeid.

Volgens KWP3 zou de regio van 2010 t/m 2019 netto 6.700 woningen toevoegen. Er is dus nog

behoefte aan (harde) plancapaciteit voor (6.700 – 2.499 =) 4.201 woningen. De harde capaciteit bedroeg op 1 januari 2014 4.654 woningen (netto groei). Omdat een deel van deze woningen

gepland is om na 2019 gerealiseerd te worden (bestemmingsplannen moeten binnen tien jaar gerealiseerd worden), is de plancapaciteit niet verontrustend hoog.

In de loop van 2014 wordt bovendien gesproken over de nieuwe “kwantitatieve opgave

wonen”, de opvolger van het KWP3. Deze kwantitatieve opgave heeft een horizon t/m

2024, vijf jaar verder dan het KWP3. De provincie heeft als voorzet voor het gesprek over de kwantitatieve opgave het aantal van 8.850 aan de regio voorgelegd (netto groei van −

1 januari 2013 t/m 1 januari 2025). Omdat volgens opgave van de gemeenten de netto groei

over 2013 371 woningen bedraagt, zou de kwantitatieve opgave ongeveer op 8.850 – 371 = 8.479 woningen (netto groei van 1 januari 2014 t/m 31 december 2024) bedragen. In dit licht is een plancapaciteit van 4.654 (hard) + 3.769 (zacht) = 8.423 woningen passend. −

Wel verdient het aanbeveling dat de gemeenten in de Noord-Veluwe niet op korte termijn alle zachte plannen omzetten in harde capaciteit. Met het oog op mogelijk veranderende vraag en het beschikbaar komen van locaties die nu nog niet in beeld zijn is het verstandig om gezamenlijk de flexibiliteit in de programmering te garanderen. Kwalitatieve aspecten in de bouwplannen Hieronder zijn de aandelen huur- en betaalbare woningen in de (bruto) bouwplannen van

gemeenten gegeven. Zo krijgen we een indicatie of de komende jaren in de vraag naar huur-

en betaalbare woningen kan worden voorzien. Van de nultredenwoningen is deze informatie

helaas niet beschikbaar. De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op alle bekende 21


plannen voor nieuwbouw. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende

bruto KWP3-percentage (omdat er geen rekening is gehouden met de plannen voor sloop en verkoop).

Noord-Veluwe

% huur

% betaalbaar

Elburg 27% 32% Ermelo 40% 50% Harderwijk 21%

13%

Hattem 32% 41% Heerde 24% 37% Nunspeet 23% 37% Oldebroek 5% 31% Putten 28% 33% Totaal bruto

25%

29%

KWP3 bruto

46%

52%

Tabel 10: aandeel huur en betaalbaar in de (bruto) bouwplannen van gemeenten per 1 januari 2014 (bron: gemeentelijke informatie).

In de meeste grotere kernen en centrumgemeenten in Nederland worden relatief veel huur-

en betaalbare woningen gevraagd, geprogrammeerd en gerealiseerd, maar dit geldt, zo blijkt uit bovenstaande tabel, niet voor Harderwijk. Dit kan betekenen dat de programmering in

Harderwijk niet aansluit op de lokale en regionale vraag. De lage groei in de afgelopen jaren

en het feit dat op 1 januari 2014 volgens opgave van de gemeente geen woningen in aanbouw zijn, lijken dit beeld te bevestigen. Bovendien is het tekenend dat gemeenten waar relatief veel groei wordt gerealiseerd, hoge aandelen huur en betaalbaar in de plannen hebben (Ermelo), of in ieder geval in de opgeleverde woningen in 2013 (Putten, Oldebroek).

In KWP3-verband is met de gemeenten uit de regio afgesproken dat van de netto groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 (minimaal) een bepaald aandeel een

huur-, betaalbare of nultredenwoning is. Deze afspraken dateren echter van voor de crisis en behoeven actualisatie. Binnenkort zullen afspraken worden gemaakt over een nieuw kwantitatief kader (de kwantitatieve opgave Wonen t/m 2024) en worden kwalitatieve afspraken gemaakt in het proces van de Regionale Woonagenda.

22


Ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad Uit onderzoeksgegevens voor de regionale Woonvisie (zie onderstaande tabel) kan worden

herleid dat de afgelopen jaren, op regionale schaal, de groei van de woningvoorraad groter is geweest dan de toename van het aantal huishoudens. Daarnaast heeft de regio een negatief vestigingsoverschot (binnenlands migratiesaldo), er zijn meer vertrekkers dan vestigers. − Dit kan een indicatie zijn dat de druk op de woningmarkt in (delen van) de regio NoordVeluwe aan het afnemen is.

Ontwikkeling bevolking 2004-2012 in de Regio Noord-Veluwe

Groei Bevolking Geboorte- overschot Groei huishoudens Vestigings- overschot Groei woningvoorraad

2004 280 956

559

-493

924

2005 443 576

522

-282

693

-536

800

2006 152 738

743

2007 274 678

658 -189

680

2008 557 838

843

81

1.095

2009 1.101 755

939

235

1.388

2010 1.300 699 1.040 -120

1.220

2011 902 664 612 -148

841

2012 679 594 885 -104 Totaal 5.688 6.498

6.801

-1.556

7.641

Tabel 11: Enkele demografische ontwikkelingen afgezet tegen de groei van de woningvoorraad (bron: CBS, Regionale woonvisie Noord-Veluwe)

Bouwvergunningen De afgegeven bouwvergunningen kunnen een indicatie geven voor de omvang van de nieuwbouw in de volgende jaren.

Figuur 10 toont dat het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen (crisis)jaren

aanzienlijk is gedaald. De grootste daling is opgetreden in de afgifte van vergunningen aan “Bouwers voor de markt”, i.c. de ontwikkelaars en bouwbedrijven. De omvang van vergunningverlening aan de Bouwers voor de markt daalde van rond de 600 per jaar −

(of hoger) tot en met 2011 naar rond 200 in 2012 en 2013. Deze daling is dermate groot dat

verwacht mag worden dat de nieuwbouwproductie als gevolg van deze daling de komende jaren lager is dan de afgelopen jaren. De precieze omvang van de daling is moeilijk aan te geven, aangezien er ook nog steeds een stuwmeer is van in het verleden afgegeven

vergunningen (zie het onderwerp bouwvergunningen in de informatieblad over Gelderland). Interessant is verder om te zien dat het aantal vergunningen voor corporaties de afgelopen jaren is afgenomen. De corporaties hebben in 2011 en 2012 een relatief groot aandeel van de nieuwbouw voor hun rekening genomen. Ondanks de onzekerheid rond het nieuwe

rijksbeleid en de naderende invoering van de verhuurdersheffing, hebben ze in die jaren nog relatief veel nieuwe woningen gerealiseerd. Dat betrof echter ontwikkelingen die in de jaren

daarvoor op de rails waren gezet. Nieuwe plannen zijn er nog maar weinig en dat gaan we de

23


komende jaren merken in de samenstelling van de nieuwbouw. Het aantal vergunningen voor particulieren in de Noord-Veluwe schommelt de afgelopen jaren wel, maar overstijgt niet de 200 per jaar. Zo bekeken is het redelijk stabiel. Aan de hand van de beschikbare gegevens kan in ieder geval niet tot een dalende trend worden geconcludeerd.

24


7. Arbeidsmigranten De regio Noord-Veluwe is een van de negen regio’s in Nederland waar de huisvesting van

arbeidsmigranten meer aandacht krijgt. In de regio wonen relatief veel arbeidsmigranten, voornamelijk op recreatieterreinen. Uit een onderzoek van Necker en Van Naem (2012) is

gebleken dat er ongeveer 3.000 arbeidsmigranten in de regio verblijven. Vermoedelijk zijn het er echter meer, omdat niet iedereen geregistreerd staat.

Op 4 december 2013 hebben vertegenwoordigers van gemeenten, werkgevers en huisvesters in Putten de zogeheten “Intentieverklaring huisvesting arbeidsmigranten in de Regio

Noord-Veluwe” ondertekend. In deze verklaring staan uitgangspunten en afspraken voor

huisvestingslocaties in de gemeenten. In 2014 willen de regiogemeenten met een groeiend

aantal partijen, waaronder huisvesters en uitzendorganisaties, concrete afspraken maken. In de regio liggen veel recreatieterreinen, waarvan een deel niet meer voldoet aan de

vraag van recreanten. Hierdoor ontstaat leegstand en in sommige gevallen dreigen er

ongewenste, illegale situaties te ontstaan. Deze terreinen zouden eigenlijk gesaneerd

moeten worden. De regio onderzoekt nu of er mogelijkheden zijn om zo’n terrein tijdelijk

een andere bestemming te geven en dit na bijvoorbeeld vijf of tien jaar terug te geven aan de natuur, ontstaat de mogelijkheid om terreinen te saneren en huisvestingsmogelijkheden te bieden voor verschillende doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten. Door het maken van

afspraken en het zoeken naar huisvestingsmogelijkheden wil de regio zorgen voor passende woonruimte voor de groep arbeidsmigranten die in de regio woonachtig is.

25


Provincie Gelderland Markt 11 6811 CG Arnhem Postbus 9090 6800 GX Arnhem T (026) 359 99 99 [email protected] www.gelderland.nl

Wonen in Gelderland 2014

Recommend Documents