33 maart 2014
atrivisie
2 4 5 6 7 8
Pieter Smeijer organiseert slim label B Energie besparen met een lege beurs
Corporaties willen graag de energienota van huurders beperken. Maar wat als er geen investeringsruimte is? De 4 manieren om energie te besparen met een lege beurs.
Vermijd Warmtewetboete door storing
De verwarming valt uit. Met als gevolg ontevreden huurders. Maar sinds de Warmtewet ook forse compensatiebetalingen. Beperk de risico’s. Praktische tips ondersteunen hierbij.
Koudebruggen wel of niet aanpakken?
Koudebruggen en naïsoleren. Voor veel corporaties een dilemma. Zijn dure maatregelen nodig? Of kan het ook zonder? Wat zijn dan de risico’s?
Het Energieakkoord, grijp de kansen! In 2014 starten nieuwe subsidieregelingen. Voorbereiding is een must. Want op is op.
Lente: blik vooruit en inspiratie
Gastcolumnnist Alfred van den Bosch: “De lente zorgt voor inspiratie in sombere tijden. Met ketenpartners werken wij aan slimmer verduurzamen. Met ons eigen E-Sequent.”
thuis in wonen
in gesprek Pieter Smeijer Het Gooi en Omstreken
Emile Klint TBV Wonen
Pieter Smeijer organiseert slim label B
TBV Wonen: kwaliteit gaat voor prijs
Het Gooi en Omstreken. Een corporatie met ruim 7.000 woningen
TBV Wonen legt de lat hoog. Het ondernemersplan heeft ‘gewoon exellent’ als titel. Dat schept verwachtingen. Zo staan daar doelen voor energieneutraliteit bij nieuwbouw. Of een pilot met realisatie van energieneutraliteit bij een mutatie. Ook ketenintegratie bij renovatie. Traditioneel aanbesteden was immers de norm voor TBV Wonen uit Tilburg. De goedkoopste inschrijver won. Een enkele keer werd met een bouwteam gewerkt. Adjunct-directeur Emile Kint: “Het is tijd om op andere manieren aan te besteden. Niet meer gedetailleerd voorschrijven wat er moet gebeuren. Maar prestaties op hoofdlijnen en kwaliteit belonen.” In 2013 is het eerste project op een alternatieve manier aanbesteed. Kint: “We hebben intern kleine stappen gemaakt. Eerst onderhoudswerkzaamheden prestatiegericht aanbesteden. Daarna een heel energieproject. Op die manier kon iedereen wennen.”
Maar daardoor nu slagvaardig met verduurzaming van de woningvoorraad. Met de helft eengezinswoningen en de andere helft gestapelde bouw. Ongeveer 50% van de woningen is namelijk ouder dan 40 jaar. Manager ad interim Pieter Smeijer: “We willen ruim vóór 2020 het convenantsdoel van gemiddeld label B halen. In de periode 2013-2017 investeren we forse bedragen in de bestaande voorraad.” Bijzonder is de manier waarop ambities in daden worden omgezet. “Op dit moment is er genoeg investeringsruimte. Maar in de toekomst kijken kan niemand. Het bestuur van Het Gooi en Omstreken heeft daarom gekozen dat losstaat van de rest van de organisatie. De leden van het middelen uitgeput raken, dan is ontbinding van het team redelijk eenvoudig.” Smeijer is de manager en samensteller. Het projectteam is verantwoordelijk voor voorbereiding en uitvoering van energieprojecten, inclusief de bewonersbegeleiding. Jaarlijks vinden ingrepen aan maar liefst zo’n 1.000 woningen plaats. Pieter Smeijer: “We hebben een strak proces. De afdeling vastgoed levert jaarlijks een lijst met 12 complexen. Aanvullend staan er 3 op de reservelijst. Per complex doorlopen wij een stappenplan: analyse van mogelijkheden, goedkeuringsbesluit van de directie, aanbesteden en uitvoeren. Vóór de bouwvak moeten alle projecten opgestart zijn. Eind november is alles klaar en starten de voorbereidingen voor het jaar erop.”
Het eerste project verbetert 44 eengezinswoningen tot label B. Uitnodigingen gingen naar 3 aannemers. Beoordeling voor 70% op basis van prijs, voor 30% op kwaliteit. Door een team van 7 medewerkers uit diverse afdelingen van TBV Wonen. Kint: “Het opstellen van de aanbesteding door onze eigen mensen heeft meer tijd gekost dan verwacht. Kort beschrijven wat je als resultaat wilt vergt een andere manier van denken. We zijn nu erg benieuwd naar de resultaten in de praktijk. Voor het eerst hebben we zelf amper bemoeienis meer met de uitvoering. De aannemer doet grotendeels de bewonerscontacten. Levert het op wat we verwachten? Zijn de bewoners tevreden? Dat weten we natuurlijk pas achteraf.” Kint heeft de smaak te pakken. “We zijn een volgend project
Startjaar was 2013. De leerpunten? Smeijer: “Het team had tijd nodig om in te spelen op elkaar en de rest van de organisatie. Nu hebben we dat in de vingers. Er is meer ruimte om het proces te sturen en te volgen. Bijvoorbeeld met een managementrapportage. Per complex is de stand van zaken te zien. Qua planning, maar ook budget. Verder weten we nu uit ervaring met welke bijkomende kosten we moeten rekenen. Bij de start van het project gingen we uit van 80% aanneemsom, 10% interne begeleiding en 10% onvoorziene kosten. Door optimalisatie van het proces is dat nu verbeterd naar 85%, 5% en 10%.”
70% kwaliteit met alternatieve voorstellen. We laten ons daarbij adviseren door een deskundige uit de weg- en waterbouw. Kwaliteitsvoorstellen worden daar uitgedrukt in geld. Denk aan kostenbesparing door een kortere werktijd in een woning. Met dergelijke ambities is het belangrijk een betrouwbare partner te selecteren. Na voorselectie mogen 3 aannemers een plan op hoofdlijnen presenteren. De winnaar werkt met TBV Wonen het plan uit.”
Het kan: 95% vrijwillige deelname Woningbouwvereniging Reeuwijk is met ruim 1.050 huurwoningen relatief klein. Een platte organisatie met korte afstand tot de huurder. Elma Huisman, coördinator woondiensten: “Onze schaalgrootte en korte lijnen helpen om ons beleid snel te vertalen naar concrete plannen.” Jos Koene, coördinator technische dienst, schetst de energetische doelen: “Wij volgen het convenant van Aedes van gemiddeld energielabel B in 2020. Dat halen we.” Koene: “Het bestaande bezit valt globaal uiteen in 3 groepen. Ten eerste relatief jong bezit dat energetisch in orde is. De tweede groep is het bezit uit de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw. Hier koppelen we energiebesparing aan een totale heroverweging van de toekomst van het complex. Woningen uit de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw vormen de derde groep. Tot nu toe voerden we energiebesparende maatregelen daar klantgestuurd uit. Maar met die aanpak halen we onze doelen niet.”
Huurders dienen centraal dienen te staan bij het treffen van energiebesparende maatregelen in de huursector omdat dit noodzakelijk is voor het draagvlak, de acceptatie en de effectiviteit van de maatregelen. Convenant Energiebesparing Huursector, 2012
Tijd dus voor een nieuwe koers. Koene en Huisman: “Vanaf 2013 werken we aanbodgestuurd. In een periode van 10 jaar verbeteren we jaarlijks 30 woningen met energielabel D of slechter naar label C
of beter. Inmiddels zijn de eerste 30 eengezinswoningen aangepakt. De kruipruimtes zijn voorzien van bodemparels, de kozijnen van HR++ glas met zelfregelende ventilatieroosters en de binnenkant van het hellend dak van wit afgewerkte isolatieplaat.” “Al in een vroeg stadium hebben we de huurders betrokken bij de planvorming. We zijn bij alle bewoners thuis geweest. We vroegen naar hun mening over energie- en woonlastenbesparing, maar ook of er nog andere wensen leefden. Daarnaast werden de bewoners uitgenodigd zich aan te sluiten bij het Energieteam. Door dit team werd energiebesparing al vóór de uitvoering onderwerp van gesprek in de buurt. Gewoon tijdens contacten tussen bewoners onderling. Dat gaf ons het vertrouwen dat de bewoners enthousiast werden van het project.” Aldus Koene. En terecht. “De combinatie van een gedegen voorbereiding, het vroegtijdig betrekken van de huurders bij het project, huisbezoeken en goede voorlichting over de huurverhoging heeft geresulteerd in een vrijwillige deelname van 95%!” Elma Huisman vult tenslotte aan: “De huurverhoging rekenden we zorgvuldig uit. De helft van de verwachte besparing. Maar de huur wordt nooit hoger dan de streefhuur in ons huurbeleid. En zeker niet meer dan de liberalisatiegrens. Soms naderen woningen die grens al. Dan krijgen bewoners het hele pakket voor een zeer geringe huurverhoging. Wij zeggen daarmee dat energiezuinigheid een harde randvoorwaarde is, die hoort bij een sociale huurwoning. Op die manier beperken we de woonlasten voor onze doelgroep en reduceren we de uitstoot van CO2”.
Elma Huisman en Jos Koene Woningbouwvereniging Reeuwijk
visie
volledig bij derden. Het is zaak het raakvlak met de sociale huurwoning naar verhouding te beperken. Anders ontstaan hybride en te complexe situaties, die de toekomstige exploitatie aanzienlijk bemoeilijken. Voorbeelden hoe het kan. Zonnepanelen op eengezinswoningen, waarbij huurders een vergoeding voor tieve stroom. De corporatie vergoedt de geleverde stroom en belast deze via servicekosten door. Verkoop van collectieve verwarmingsinstallaties aan gespecialiseerde warmteleveranciers. externe bedrijf neemt de verantwoordelijkheid plus investeringen op zich. Met harde prestatieafspraken met de corporatie over maximaal warmtetarief, klanttevredenheid en verduurzaming. De derde richting is het op verantwoorde wijze aanmoedigingen van doe-het-zelf activiteiten. Corporaties beschikken uiteraard over voldoende mogelijkheden om nuttige energiebesparende zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) te faciliteren. Handige huurders gaan zelf aan de slag. Voor andere huurders is ondersteuning gewenst. Betaalbare klusdiensten of burenhulp. Samenwerking met bedrijven voor mensen met achterstand tot de arbeidsmarkt. Natuurlijk gaat het om relatief eenvoudige zaken. Isolatie van zolders aan de binnenzijde, leidingisolatie, radiatorfolie, spaarlampen, doorstroombegrenzers op kranen. Of een raamcontract voor zonnepanelen, waarbij huurders deze rechtstreeks aanschaffen bij de leverancier.
Energie besparen met een lege beurs De noodzaak om energiebesparing in het sociale woningbezit op te pakken is groter dan ooit. De inkomenspositie van huurders staat onder druk. De energienota vormt nu eenmaal een grote uitgavenpost. De keerzijde is dat de investeringscapaciteit beperkter dan ooit is. Een aantal corporaties beschikt al niet meer over een positief continuïteitsoordeel van het CFV. De overige corporaties wikken en wegen hun resterende investeringscapaciteit zorgvuldig af. Welke mogelijkheden resteren voor energiebesparing met een lege beurs? Een forse uitdaging. Creativiteit en doorzettingsvermogen zijn verplicht. De 4 mogelijke richtingen.
In 2012 is het eigen vermogen in de sector afgenomen. De solvabiliteit daalde van 27,7% in 2011 naar 25,0% in 2012. Er is een grote spreiding tussen corporaties onderling. Sectorbeeld 2013, CFV, december 2013
De eerste genomen uitgaven. Analyseer bijvoorbeeld de meerjaren onderhoudsplanning. Bevat deze maatregelen, die met een kleine aanpassing een veel optimaler effect op energieverbruik hebben? Zoals door toevoeging van isolatie bij onderhoud en vervanging van bouwdelen. Zuinigere toestellen voor verwarming en ventilatie als deze aan het einde van hun levensduur zijn. En de inkomsten te genereren zijn. Alsnog een huurverhoging in rekening brengen vanwege de verwachte energiebesparing? Optimaler subsidies aanboren? Voorbeelden van extra baten die weer voor energiebesparing inzetbaar zijn.
derden. De tweede Wel door operational lease. Aanschaf en exploitatie berusten
Energiebesparing door gedragsverandering werkt! Een besparing van 10% is mogelijk. Focus op verandering van routinegedrag. En blijf herhalen. Een campagne moet zeker 2 stookseizoenen duren. Handleiding energie besparen door gedragsverandering, AgentschapNL, mei 2011
Wat resteert er als technische maatregelen hoe dan ook niet mogelijk zijn? Niet door interne optimalisatie bij de corporatie, niet door externe ondernemingen en evenmin door huurders zelf. De vierde richting is de ondersteuning van huurders bij energiebesparing door gedragsbeïnvloeding. De kamerthermostaat op tijd omlaag. Verstandig ventileren. Niet te lang douchen. Allerlei hulpmiddelen zijn denkbaar. Ondersteunende webtoepassingen. De slimme meter. Promotie door de corporatie van landelijke activiteiten zoals de jaarlijkse ‘warme truiendag’ of het ‘klimaatstraatfeest’.
Vermijd Warmtewetboete door storing Stel je voor. Het begin van de lente. Geen sneeuw meer, maar houdens. Er is een collectief ketelhuis. Aan het begin van de avond bellen enkele bewoners de corporatie: ‘De verwarming wordt niet warm.’ De meldkamer volgt het protocol. Is het ernstig? Kan het wachten tot morgenvroeg? De volgende ochtend constateert de installateur dat de druk in het verwarmingssysteem volledig weggevallen is. Een speurtocht volgt. Lekkage in een schacht? In een woning? In een berging? Aan het begin van de avond komt het antwoord. In een leiding in een parkje tussen de blokken is
Exact 3 dagen na de melding is de storing opgelost, de verwarming doet het weer. Er volgt een beroep op de compensatieregeling van de Warmtewet. Een vergoeding van € 355 per huishouden op basis van een storing van 72 uur. Voor het hele complex een schadepost voor de corporatie van € 63.900. Met de kosten voor herstel en noodvoorzieningen erbij een niet begroot bedrag van ongeveer een ton.
De warmteleverancier is verplicht om aan zijn verbruikers een bedrag te betalen bij storingen van langer dan 4 uur. Dit geldt dus niet bij geplande werkzaamheden. De verbruiker ontvangt € 35 bij een onderbreking van 4 tot 8 uur. Plus € 20 extra voor elke volgende periode van 4 uur. De compensatievergoeding moet door de warmteleverancier binnen 6 maanden na het herstel van de onderbreking betaald zijn. Website ACM als toelichting op de Warmtewet
Voorkomen is beter dan genezen. De eerste stap is de risicoanalyse. Enerzijds procedures binnen de corporatie. Is er aandacht voor preventie, storingsregistratie, opvolging bij storingsmeldingen? Anderzijds de kwaliteit van de collectieve installaties zelf. Welke manco’s traden de afgelopen jaren op? Vaak water bijvullen? Grootste risico’s zijn meestal niet de ketels of pompen, maar lekkages. De druk valt weg en het lek is moeilijk te vinden, laat staan te bereiken. Herstel is tijdrovend. Inschatting van het risico op lekkage is mogelijk door de wanddikte van leidingen te meten. Onmogelijk uiteraard op plaatsen waar leidingen niet bereikbaar zijn, zoals in schachten of onder het maaiveld. Enig soelaas biedt dan meting van het verwarmingswater op aanwezigheid van metaalresten. Het risico is dan duidelijk, niet de plaats waar dat eventuele risico optreedt. De tweede stap bij risicobeperking is snel signaleren. Zorg voor een gebouwbeheersysteem in het ketelhuis met verbinding met de installateur. Minder kostbaar is een GSM melder. Meting van temperatuur en druk. De installateur is al op de hoogte voordat bewoners klagen. Tegelijk is het zaak om alle meldingen van bewoners in complexen met collectieve verwarming over koude of uitval van warm tapwater goed te registeren en als urgent te betitelen. De derde en laatste stap is het tempo van herstel. Zijn alle ruimtes waar gewerkt moet worden goed bereikbaar? Reserveonderdelen op de plank? Afsluiters aanwezig, zodat ook delen van installaties aan te pakken zijn? Desnoods backupvoorzieningen: van mobiele ketelhuizen tot elektrische kacheltjes. Stel prestatiecontracten op met installateurs gericht op minimalisering van het aantal storingen en verkorting van de herstelperiode.
praktijk Koudebruggen wel of niet aanpakken? Energieprojecten volgen gebruikelijk de Trias Energetica. Eerste stap is het terugdringen van de energievraag door onder meer de gebouwschil te isoleren. Die isolatie levert een verlaging van het energieverbruik en een verhoging van het comfort op. Bij uitwerking van plannen komen frequent koudebruggen aan het licht. Vooral bij woningen uit de naoorlogse periode tot ongeveer 1975. Met regelmaat wordt automatisch gekozen voor het isoleren van de koudebruggen. Tegen hoge kosten. Maar is dat wel nodig? Koudebruggen zijn constructiedelen, die binnen de woning zorgen voor een plaatselijk lagere temperatuur van de buitengevel. Bekende voorbeelden zijn doorgestorte balkonvloeren, doorlopende lateien boven kozijnen en massieve gevelranden bij de verdiepings- of zoldervloer. Constructiedelen lopen zonder onderbreking van binnen naar buiten. Hoeken zijn het meest kritisch. Zowel vanwege het effect van de koudebrug zelf, als vanwege het gegeven dat in hoeken nu eenmaal minder ventilatie optreedt. Ook in vochtige ruimtes is het risico op schimmel en vochtproblemen bij koudebruggen groter.
Een koudebrug is een plek in de buitenschil waar de warmtestroom naar buiten beduidend groter is dan in de aangrenzende gedeelten eromheen. Op deze koude plaatsen zal eerder condensatie optreden. Daardoor kunnen schimmel en vochtproblemen ontstaan. Website SBRCURnet
Ter plaatse van deze koudebruggen is er binnen risico op vochten schimmelplekken. Niet wenselijk en daarbij slecht voor de gezondheid. Dit risico kan toenemen als naïsolatie plaatsvindt van direct aanliggende constructies. Denk aan spouwisolatie of
de montage van geïsoleerde kozijnen. Een veelgebruikte maat voor koudebruggen is de temperatuurfactor. De temperatuurfactor is een verhoudingsgetal van binnen-, buiten- en oppervlaktetemperatuur en ligt tussen 0 en 1. Hoe lager de temperatuurfactor, des te ernstiger de koudebrug. Veel corporaties laten koudebrugberekeningen maken. Daaruit volgt vrijwel altijd dat de temperatuurfactor niet voldoet aan de nieuwbouweis van het Bouwbesluit. Dat is ook logisch, het betreft immers geen goed geïsoleerde nieuwbouw. Op zich geen reden de koudebrug in alle gevallen aan te pakken. Maar hoe bepaal je dan wat wel te doen? Bepalend is de huidige situatie. Zijn er nu al problemen met vocht of schimmel? De eerste situatie houdt in dat er in de huidige niet geïsoleerde toestand geen problemen met de koudebrug zijn. Geen schimmelof vochtplekken. Het is zeker niet vereist om in alle gevallen aanvullende maatregelen te nemen ter plaatse van de koudebrug. Vooral niet als de woning niet luchtdichter wordt als gevolg van de ingreep. Zorg wel voor goede ventilatie. Denk aan de juiste ventilatieroosters in gevels en goede voorzieningen voor luchtafvoer. De tweede situatie houdt in dat er in de huidige niet geïsoleerde toestand al wel schimmel- en vochtplekken op de binnenzijde van de koudebrug zijn. In veel woningen binnen het complex. In dat geval is ingrijpen onvermijdelijk. Isolatie aan de buitenzijde heeft het meeste effect. Isolatie aan de binnenzijde moet over een groter oppervlak aangebracht worden en is gevoelig voor uitvoeringsfouten en doorboring door bewoners. In deze tweede situatie is het verstandig een koudebrugberekening te laten maken om het effect van de isolatie te bepalen. Let daarbij vooral op de nieuwe temperatuur op de binnenzijde van de koudebrug. Boven 10°C bestaat weinig kans op problemen. Uiteraard is het ook nu zaak om voor goede ventilatievoorzieningen te zorgen.
Het Energieakkoord, grijp de kansen! Ruim 40 partijen ondertekenden najaar 2013 het Energieakkoord. Ook Aedes namens de woningcorporaties. Doelen van het Energieakkoord zijn het terugdringen van het energieverbruik, toename van het aandeel van hernieuwbare energie en het Energiebesparing is de eerste pijler en heeft direct betrekking op het werkveld van corporaties. Doel is jaarlijks 1,5% te besparen op het totale energieverbruik in Nederland. Realisatie van een deel hiervan vindt plaats in de gebouwde omgeving. Uiteindelijk doel is een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. Er zijn 2 tussenstations. Tot het eerste tussenstation 2020 verbeteren jaarlijks 300.000 bestaande woningen en andere gebouwen met minstens 2 labelstappen. Nieuwbouw is dan bijna energieneutraal en de sociale huursector beschikt gemiddeld over energielabel B. Het doel voor 2030 als tweede tussenstation is energielabel A.
De ondertekenaars van het Energieakkoord zetten in op de toename van het aandeel van hernieuwbare energieopwekking van 4% nu naar 14% in 2020. Plus een verdere stijging van dit aandeel naar 16% in 2023. Energieakkoord voor duurzame groei, SER, 2013
Belangrijke ondersteunende pijler is een voorlichtings- en bewustwordingscampagne gericht op woonconsumenten. Een greep uit de voornemens. Combinatie van de grootschalige uitrol van slimme meters met een bespaaraanbod. Een gratis indicatief energielabel voor alle woningen die nog geen energielabel hebben. Gelijktrekken van de rekenmethode voor energieprestatie van nieuwe en bestaande gebouwen.
ondersteuning voor corporaties. Ten eerste een revolverend fonds voor energiebesparing vanaf half 2014. Vanuit de overheid gevuld met € 75 miljoen en vanuit de markt met € 225 miljoen. Het fonds is gericht op projecten voor bestaande sociale huurwoningen met een hoge energiebesparingsambitie. De lening geldt voor een kwart van de investering en wordt zodanig vormgegeven dat er voor de corporatie een rentevoordeel ontstaat. Daarbij is het de bedoeling dat het om DAEB bezit gaat en daarmee borging van het WSW.
De partijen van het Convenant Energiebesparing Huursector committeren zich om de afgesproken doelstelling van gemiddeld label B voor corporaties in 2020 te halen. Het rijk stelt in dat kader € 400 miljoen subsidie beschikbaar ten behoeve van investeringen in energiebesparing voor de periode 2014-2017. Energieakkoord voor duurzame groei, SER, 2013
Daarnaast een subsidie van € 400 miljoen voor de verhuurders voor energiebesparingsprojecten in de periode van 2014 tot en met 2017. Uitbetaling geschiedt in 2018 en 2019. Daardoor te gebeuren. Bijvoorbeeld via een kortlopende lening met borging van het WSW. De contouren van deze regeling. Een eenmalige subsidie voor besparingsmaatregelen aan sociale huurwoningen. Voorwaarden zijn verbetering met 3 labelstappen of meer én het bereiken van energielabel B of beter. Het uitgangspunt is dat de verhuurder minstens 70% van de investering zelf betaalt, ofwel de subsidie is minder dan 30%. Praktische voorwaarden. Behandeling van aanvragen op basis van moment van binnenkomst. De hoogte van de subsidie is afhankelijk van de verbetering van de energieprestatie. Verplichte vaststelling door een onafhankehet project mogen de totale woonlasten van de huurder niet stijgen. Zomer 2014 volgt verdere communicatie over de subsidie.
voorwaarden en spelregels zijn nog niet beschikbaar. Toch kunnen corporaties zich alvast voorbereiden. Vooral bij de subsidie van € 400 miljoen voor projecten in de periode 2014-2017 is het zaak er op tijd bij te zijn. Zorg dat vóór de komende zomer bekend is welke energieprojecten de komende jaren aan bod komen en waar minimaal 3 labelstappen én energielabel B als doel gelden. Zorg in dat geval bijtijds voor een berekening van de te verwachten verbetering van de energieprestatie door een onafhankelijk adviseur. Want op is op.
