31 september 2013
atrivisie
2 4 5 6 7 8
Thuisvester factureert woonlasten
Pierre Hobbelen: “Huurders zien op één factuur dat per saldo hun totale woonlasten dalen. Ondanks de huurverhoging voor de isolatie. Hoe duidelijk kan Thuisvester zijn?”
Deelname van 70% wél binnen bereik
Bij vrijwillige deelname van 70% voor projecten met huurverhoging zijn alle huurders te verplichten tot deelname. Hoe die schijnbaar onneembare barrière te slechten?
Lening duurzame energie is lastig
Tot recent geen enkel probleem. Nu is een gedetailleerd businessplan met stresstest voor de installatie wel een absolute eis. En natuurlijk genoeg positieve kasstromen.
Aanpak ventilatie bij schilisolatie
Onbewuste ventilatie door kieren en naden neemt af. Wat zijn gevolgen voor de ventilatiehuishouding en dus bewoners? Richtlijnen voor te treffen maatregelen.
Uitrol van slimme meter aanstaande
Vóór eind 2020 krijgen alle huurders de slimme meter. Volop nieuwe kansen. Van meting van zonnestroom tot aan feedback over energiegedrag.
Rotterdam verwarmt met restwarmte
”De ambitie is om in 2030 totaal 150.000 woningen op ons warmtenet aangesloten te hebben. Individuele installaties verdwijnen.” Aldus gastcolumnist Pepijn van Lobenstein.
thuis in wonen
in gesprek Thuisvester factureert woonlasten
Zorg gebaat met energiebesparing
“Mijn persoonlijke motivatie? Dat is de beheersing van woonlasten. Een energiezuinige huurwoning, zodat huurders hun energiekosten beperken.” Pierre Hobbelen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de ongeveer 13.500 woningen van Thuisvester. Tijdens het interview spat zijn gedrevenheid er vanaf. Welke doelen heeft Thuisvester? “Onze sociale voorraad moet in de toekomst betaalbaar blijven voor onze doelgroep. Daarom is goede energetische kwaliteit van ons bezit heel erg belangrijk. In Aedesverband is afgesproken om een gemiddelde energie-index van 1,25 in 2020 te halen. Wij leggen de lat hoger. In 2017 willen we dit niveau al bereiken.” Thuisvester introduceerde een innovatie bij isolatieprojecten. Inning van energiekosten van eengezinswoningen via de huurnota. Van huurnota naar woonlastenfactuur. Waarom? Pierre Hobbelen: “Wij pasten de woonlastengarantie bij isolatieprojecten al toe. Toch merkten wij dat verhoging van bewustwording van huurders van hun eigen energieverbruik die projecten pas echt tot een succes maken. Huurders zien dan op één factuur van Thuisvester dat hun totale woonlasten dalen, ondanks de huurverhoging voor isolatie. Hoe duidelijk kan Thuisvester zijn? En het gaat verder. In onze pilot ontvangen huurders na ingreep feedback of het energieverbruik volgens verwachting daalt. Plus vergelijkingen op straat- en wijkniveau. Bij tegenvallende besparingen staat een tijd een energieconsulent van de energieleverancier paraat om te ondersteunen.” Klinkt eenvoudig. Hoe organiseerde Thuisvester dit? Hobbelen: “Huurders machtigen ons om hun energienota te innen. Voor de vergelijkingen hebben die deelnemende huurders de afrekeningen van voorgaande jaren doorgezet naar de energieleverancier. Wij bedongen bij de geselecteerde energieleverancier dat energietarieven in alle gevallen beduidend lager liggen dan markttarieven. Bewoners kunnen individueel niet goedkoper inkopen. Het netwerkbedrijf brengt slimme meters aan. Deze verrichten hun werk samen met de nieuwe kamerthermostaat. Bewoners hebben wel Wi-Fi nodig. In de pilot dwongen we zelfs installatie van Wi-Fi door de energieleverancier bij de deelnemers af. De energieleverancier verwerkt permanent verbruiksgegevens van alle deelnemers. Op de intelligente kamerthermostaat ontvangen huurders feedback.”
Vitalis huisvest ongeveer 5.000 ouderen in 3.600 eenheden in Eindhoven, Heerlen, Helmond en Breda. Jessie van Rooij vervult meerdere functies binnen Vitalis: directeur vastgoed, maar ook directeur Klokkenberg én directeur Casatonda. “De opgaven zijn groter dan ooit. Uitdagingen van zowel corporaties als van de zorg liggen op ons bordje. Dat maakt het extra complex. Aan de corporatiekant de verhuurdersheffing, de solidariteitsheffing en betaling van vennootschapsbelasting. Plus het betaalbaarheidsvraagstuk van onze weinig draagkrachtige doelgroep. Daarnaast spelen dus de uitdagingen van de zorg. Van de overheid kregen wij inmiddels het leegstandsrisico op ons bordje. Ook nog eens scheiding van wonen en zorg. Ombouw van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte. Gevolgen zijn immens. Een compleet gewijzigde doelgroep voor delen van onze huisvesting.”
Pierre Hobbelen Thuisvester
Welk doel streeft Vitalis op energiegebied na? Van Rooij: “Er is een duidelijk verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Bij die zelfstandige woonruimte betalen onze huurders de energienota. Voor mij staan de woonlasten van onze bewoners met stip op één. Onze senioren hebben meestal weinig te besteden. Vervolgens hakt de huurverhoging boven het inflatieniveau er nog eens in. Wij horen soms dat een kleinigheid voor de kleinkinderen er niet meer in zit. Bij onzelfstandige woonruimte is de context anders. Cliënten betalen de energienota niet rechtstreeks. Maar ook hier vind ik kostenbesparing het uitgangspunt. Elke euro die ik niet aan de energienota uitgeef, gaat naar het primaire proces: handen aan het bed.” Vele wegen leiden naar Rome. Voor welke rol kiest Vitalis als het gaat om verlaging van energielasten? Zelf doen of uitbesteden? Jessie van Rooij is uitgesproken: “Ik wil dat alle aandacht op het primaire proces gericht is. Dat is al een pittige opgave in de huidige tijd. Vanuit vastgoed opereer ik binnen de zorg nu eenmaal in het ondersteunende proces. En naar mijn mening kan dat veel efficiënter, goedkoper en vooral ontzorgend ingericht zijn. Laat de markt het werk maar doen. Daar zit nu eenmaal heel veel expertise. Ik bied een forse energievraag aan. Ik daag het bedrijfsleven uit om met slimme oplossingen te komen voor verduurzaming en reductie van energielasten.” Jessie van Rooij Vitalis
Glanzende daken in Noordwijk De Noordwijkse Woningstichting, kortweg de NWS, exploiteert ruim 2.200 verhuureenheden in de gemeente Noordwijk. Deze gemeente is groot voorstander van toepassing van zonnepanelen. Met als slogan ‘elke dag een ZONdag’. Zonnepanelen op bedrijfsgebouwen, gemeentelijk vastgoed, particuliere woningen en ook corporatiewoningen. Om dat laatste te versnellen stelde de gemeente een subsidie van € 500.000 ter beschikking om plaatsing bij huurders van de NWS aantrekkelijk te maken. “Doel is”, zo stelt bestuurder Auke Uilkema van de NWS “om 1.000 van de 1.200 eengezinswoningen van de NWS de komende jaren te voorzien van zonnepanelen. Huurders krijgen in beginsel de keuze tussen het plaatsen van 3 of 6 panelen. In alle gevallen zal de gemeente dat subsidiëren met € 500. Of plaatsing voor een huurder financieel aantrekkelijk is, hangt in de eerste plaats af van de kosten van plaatsing. Ons standpunt is namelijk dat de huurverhoging de extra lasten voor de NWS in de vorm van rente en aflossing, uiteraard na aftrek van die subsidie, volledig moet dekken.”
Het rijk stelt € 400 miljoen subsidie beschikbaar voor verhuurders in de sociale huursector ten behoeve van investeringen in energiebesparing voor de periode 2014-2017 met als doel de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Huursector te halen. Energieakkoord voor duurzame groei, SER, augustus 2013
Hoe staat het met de voortgang? Uilkema licht toe: “Het aanbestedingstraject is in volle gang. Dus binnenkort weten we wat de zonnepanelen gaan kosten. De leverancier wordt gevraagd om ook te leveren aan geïnteresseerde particuliere woningbezitters. Hopelijk leidt het perspectief van een grote lokale markt ertoe dat aanbieders in de aanbesteding bereid zijn een scherpe prijs af te geven. Daarna kan gestart worden met grootschalige uitrol.” Onvermijdelijk komt het gesprek op de verhuurdersheffing. In hoeverre beïnvloedt deze de benadering door de NWS.
“Een scherpe prijs is bittere noodzakelijk,” vervolgt Auke Uilkema. “De NWS heeft mede als gevolg van die verhuurdersheffing geen financiële ruimte om dit project ook nog te subsidiëren. Of na aftrek van gemeentelijke subsidie sprake is van een voor ons kostendekkende huurverhoging die in het belang van de huurder lager is dan de energiebesparing hangt ook af van de raming van de opbrengst. De leverancier moet situatieafhankelijk de huurder inzicht verschaffen. Die opbrengst hangt natuurlijk mede af van de ligging en bezonning van de eengezinswoningen.” “Het is dan uiteindelijk aan de huurder om te beslissen om akkoord te gaan met plaatsing en de bijbehorende huurverhoging ter dekking van onze rente en aflossing”, zo besluit Auke Uilkema. “Maar omdat huurders met een smalle beurs wellicht ook in aanmerking voor huurtoeslag komen is de animo hopelijk groot. Het resultaat moet een Noordwijk zijn met overal glanzende daken, duurzame energiecentrales op eengezinswoningen.” Auke Uilkema Noordwijkse Woningstichting
visie Een goed plan als fundament. Vervolgens de vraag hoe dat plan te vermarkten. Van nature zijn technisch georiënteerde projectleiders van corporaties sterk gericht op het rationele argument en op overtuigingskracht. Juist aspecten die in bewonerscommunicatie niet altijd goed werken. Kies het luisterde oor als vertrekpunt. Woont u hier graag? Welke verbeteringen vindt u belangrijk? Hoe hoog is uw gasrekening? Is het warm genoeg in de winter? Ziet u op tegen overlast door uitvoering?
De verhuurder moet open staan voor de wensen en ideeën van huurders, in een vroegtijdig stadium, zodat die kunnen meespelen bij het maken van beleid en concrete plannen. Waarbij er een duidelijk onderscheid bestaat tussen echt geïnteresseerd zijn en op zoek zijn naar draagvlak voor eigen ideeën of plannen. Participatie met effect, SEV, 2005
Deelname van 70% wél binnen bereik Vrijwillige deelname van 70% voor energieprojecten met huurverhoging is voor de meeste corporaties het doel. Want bij dat percentage zijn alle huurders te verplichten tot deelname. Helaas lijkt die 70% voor veel corporaties een bijzonder lastige barrière. Dan maar zonder huurverhoging uitvoeren? Of stoppen met energiebesparing? Neen, niet denkbaar. Geen huurverhoging slaat een gat in de kostendekking en versterkt scheef wonen. Stoppen met energiebesparende ingrepen is evenmin een optie. Het woningbezit moet nu eenmaal op energetisch gebied verbeteren. Helaas bestaat er geen pasklaar antwoord op de vraag hoe op vrijwillige basis 70% deelname te bereiken. Niemand die vooraf bij een bepaalde aanpak garantie op succes kan verschaffen. Een kwalitatief goed plan is natuurlijk een keiharde randvoorwaarde. Geen concessies. Zorg dat woningen na de ingreep volledig geïsoleerd zijn en voorzien van een prima ventilatie- en verwarmingssysteem. Zoek zoveel mogelijk combinaties met andere noodzakelijke ingrepen. Binnenonderhoud, schilderwerk tot zelfs verbetering van woonomgeving. Huurders oordelen nu eenmaal over het totale aanbod.
Bij complexgewijs uitgevoerde verbeteringen kan de huurder verplicht worden hiermee in te stemmen mits meer dan 70% van de huurders er wel mee instemt. Dit moet wel aantoonbaar zijn door middel van getekende overeenkomsten. Beleid huurverhoging na woningverbetering, Huurcommissie, januari 2011
Een huurverhoging voor kleine en gefragmenteerde plannen pakt vaak slecht uit. Freubelen in de marge in de ogen van veel huurders. Niet mee lastig vallen, maar gewoon uitvoeren zonder huurverhoging is de gebruikelijke reactie. Bijvoorbeeld isolatieglas dat op slaapkamers nog ontbreekt. Alleen vloerisolatie of spouwvulling. Complete verdergaande plannen vormen het vertrekpunt voor een dialoog, waar huurders voor te porren zijn. HR++ beglazing met zaken als ventilatieroosters en inbraakwering blijkt vaak de drager van een succesvol plan.
Belangrijk is verplaatsing naar de denkwereld van huurders. Verliezen is erger dan niet winnen. Verwijs naar winnaars en benoem deze. Bijvoorbeeld de huurders in een pilot. Je kunt toetreden tot deze groep. Op de thermografische foto blijkt de woning nu nog een energetisch gedrocht. De ongeïsoleerde vloer levert koude voeten op. Een geiser is een toestel uit de prehistorie. Een ligbad is niet te vullen en het keukenplafond vergeelt. Enkelglas levert op koude winterdagen zelfs ijsbloemen op. Allemaal problemen die opgelost blijken voor de bewoners van de pilot. Bovendien is hun energieverbruik beduidend lager dan het gemiddelde van de nog ongeïsoleerde woningen. Ook veiligheid, gezondheid en garanties staan bij bewoners hoog in het vaandel. Een geïsoleerde vloer betekent dat ongezonde kruipruimtelucht niet in huis komt. Keukengeisers en gaskachels leveren gezondheidsrisico’s op. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen verkleint het inbraakrisico. Monitoring op afstand door slimme gasmeters of radiografische verdeelmeters op radiatoren. En daardoor tijdig signaal als besparingen achterblijven. Of een woonlastengarantie Ten slotte het aspect van betrokkenheid. Huurders zijn prima aan te spreken op hun bijdrage aan het milieuvraagstuk. Maar dat blijft natuurlijk een thema dat ver weg ligt. Cruciaal is om een bewonersvertegenwoordiging ook daadwerkelijk te betrekken bij planontwikkeling. Nog concreter is om een basisplan te verrijken met zinvolle keuzemogelijkheden. Soms zijn er keuzen voor het totale complex. De meerderheid beslist. In andere situaties keuzes per blok. Kozijnindeling of kleurschema’s. Tot aan individuele keuzemogelijkheden. Voordeur en luifel. Een groot dakraam op de te isoleren zolder. Of een setje zonnepanelen.
Lening duurzame energie is lastig Bestaande en nieuwe sociale huurwoningen zijn gebaat bij stevige investeringen in installaties voor opwekking van duurzame energie. Veel corporaties kiezen ervoor om eigendom en financiering van de installaties zelf op te pakken en niet te outsourcen. Belangrijkste verklaring vormen de lagere vaste lasten door de beduidend lagere rente dan in de markt. Dit levert nu eenmaal lagere energielasten voor de huurders op. Of een financiële injectie voor andere projecten voor duurzame energie. Nobel, maar wel een lastige opgave in tijden van vastgoedcrisis, verhuurdersheffing en uiterst kritische banken. Met de kennis van nu valt de naïviteit van de afgelopen jaren op. Opvallend vaak vond afboeking als onrendabel plaats aan de voorkant van een fors deel van de meerinvestering. Daarnaast onderschatting van investerings- en exploitatielasten in combinatie met overschatting van afzet van duurzame energie. Plus een wel erg positieve inschatting van blijvende stijging van energietarieven in de verdere toekomst. Gedurende tientallen jaren ver boven het niveau van de inflatie. Door het WSW geborgde leningen voor de investeringen vormden zelden een probleem. Naar een uitgebreid businessplan vroeg niemand.
Tijden zijn veranderd. De bestuurder verlangt nu wel een gedetailleerd businessplan. Met een betrouwbare investeringsraming. Een gedegen calculatie van exploitatielasten. Liefst al voorzien van contracten met stabiele en ervaren bedrijven op basis van gefixeerde prijzen. Plus een realistische inschatting van inkomsten op basis van energieverkoop. Voorzien van meerdere scenario’s voor ontwikkeling van energietarieven. Daarbij een analyse van risico’s tijdens aanleg en exploitatie. Wat gebeurt er als gecontracteerde onderhoudsbedrijven afspraken niet meer nakomen? Wat zijn de grootste risico’s op technisch vlak? Hoe zeker is de begrote afzet van duurzame energie in exploitatiefase? Gevolgen van leegstand? Het effect van lagere toekomstige stijgingen van energietarieven? Een stesstest voor allerlei denkbare rampen tijdens de exploitatie. Banken beschikken voor beoordeling van de lening niet over vaste formats. Uiteraard is het gedetailleerde businessplan van groot belang. Zijn er zekerheden te vestigen? Maar vervolgens richt de aandacht van de bank zich op de corporatie zelf. Hoe staat het met de kwaliteit van de organisatie? Zijn er voldoende positieve kasstromen om aan rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen?
Het lenen tegen zeer gunstige voorwaarden heeft direct gevolgen voor bijvoorbeeld de hoogte van de huur. En dat merkt de huurder direct in zijn portemonnee. Bovendien kunnen corporaties investeringen doen die zij anders niet hadden gedaan. WSW, een kennismaking met een unieke organisatie, WSW, 2010
Niet alleen de beschikking over het krediet is van belang. Rentelasten zijn bij voorkeur zo laag mogelijk. Daarvoor is borging door het WSW noodzaak. Het maakt voor het WSW niet uit of de installatie voor duurzame energie opgenomen is in de toegelaten instelling of in een apart energiebedrijf van die toegelaten instelling. Randvoorwaarde is wel dat de investering zich richt op investeringen in de sfeer van DAEB. Zoals woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Voor een nog lager rentetarief zorgt een groenverklaring. Aan te vragen bij Agentschap NL. Een groenbank of een groenprojectenfonds verstrekt vervolgens leningen met gereduceerd rentetarief op basis van die groenverklaring.
praktijk Aanpak ventilatie bij schilisolatie Isolatie van de woningschil resulteert in een meer luchtdichte woning. Hoe ontstaat dit effect? Schilisolatie levert meestal goede kierdichting rondom draairamen en deuren op. Ook naden tussen bouwdelen onderling krijgen een luchtdichte afwerking. Resultaat is dat door bewoners niet te beïnvloeden ventilatie door kieren en naden afneemt. Wat zijn de gevolgen hiervan voor de ventilatiehuishouding en dus bewoners? En welke maatregelen moeten corporaties nemen? Door bewoning vervuilt binnenlucht. Bij onvoldoende luchtverversing levert dit een ongezond binnenklimaat voor bewoners op. Denk aan teveel radongas, kooldioxide of vocht. Dat te hoge vochtgehalte resulteert weer in schimmel op huisraad en bouwconstructies. Zeker op in de bestaande voorraad veel voorkomende koudebruggen. Daarnaast komen er soms nog apparaten voor, die zuurstof uit binnenlucht voor verbranding gebruiken. Zoals kachels of geisers. Onvolledige verbranding door zuurstofgebrek leidt tot koolmonoxidevergiftiging. Levensgevaarlijk.
Het treffen van energiebesparende maatregelen dient zo nodig te worden gecombineerd met maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van het binnenmilieu. Speciale aandacht gaat uit naar het ontmoedigen van het toepassen van afvoerloze geisers en andere open verbrandingstoestellen. Convenant Energiebesparing Huursector, Aedes en anderen, 2012
Door schilisolatie valt een deel van de onbewuste ventilatie door kieren en naden weg. Een gezond en veilig binnenklimaat is hierna grotendeels afhankelijk van de aanwezigheid van de juiste ventilatievoorzieningen. Energieprojecten moeten daarom vergezeld gaan van gepaste maatregelen. Bewoners dienen deze natuurlijk ook optimaal te gebruiken. Helaas beschikken
corporaties zelden over richtlijnen hiervoor. Onderschatting van mogelijke problemen is volstrekt uit den boze. Zeker vanuit de zorgplicht van sociale verhuurders. Maar overschatting ligt net zo goed op de loer. Te forse maatregelen zijn onnodig kostenverhogend en schrikken bewoners af. Natuurlijk is het niet verstandig om al te rigide richtlijnen vast te stellen. Ieder complex en soms zelfs iedere woning vraagt om nadere beschouwing. Toch helpen richtlijnen bij een eerste inschatting. Op hoofdlijnen komen bij schilisolatie drie situaties voor. De eerste is het complex, waar nu geen structurele vochtproblemen bestaan. Evenmin komen er open verbrandingstoestellen voor. Aan voorschriften wordt voldaan. Het isolatieproject leidt niet tot een wijziging van de luchtdichtheid van de schil of van de ventilatiehuishouding. In principe ontbreekt de aanleiding vanuit het binnenklimaat om ingrepen door te voeren in de ventilatiehuishouding. In het tweede complex zijn er voorafgaande aan de ingreep evenmin ernstige vochtproblemen of risico’s met open verbrandingstoestellen. Maar het isolatieproject wijzigt de ventilatiehuishouding wel. Met name de luchtdichtheid van de schil verbetert door aanpak van kozijnen. Voor de hand liggend is plaatsing in alle verblijfsruimtes in het buitenkozijn van het juiste ventilatierooster als luchttoevoer. Evenals een te openen ramen of deur als spuivoorziening. Let in het ontwerp op gebruikskwaliteit, esthetica, geluidwering en duurzaamheid. Toets of voorzieningen voor luchtafvoer in keuken, badkamer en toilet op orde zijn. In het derde complex vindt een energieproject plaats, terwijl er al structurele vochtproblemen of risico’s met open verbrandingstoestellen bestaan. Het project moet deze knelpunten natuurlijk meteen oplossen. Een algemeen geldend advies is niet te geven. In iedere situatie is gedegen onderzoek nodig. Overleg met bewoners en een modelwoning zijn van groot belang.
Uitrol van slimme meter aanstaande In de periode van 2014 tot en met 2020 krijgen alle huurders te maken met de slimme meter. Wat zijn de nieuwe mogelijkheden? Hoe gaat uitrol in zijn werk? Gevolgen voor woningcorporaties? En hoe bereiden corporaties zich optimaal voor? Slimme meters vervangen de huidige gas- en elektrameters. De nieuwe apparaten verzenden voortaan zes keer per jaar digitaal de meterstand naar het netwerkbedrijf. Daarnaast geeft de slimme meter de stand door bij ingang en beëindiging van het contract met de energieleverancier. Geen opname van meterstanden meer op de meter zelf. Noch voor de jaarlijkse afrekening, noch bij mutaties of wisseling van energieleverancier. Energieleveranciers halen verbruikgegevens weer op bij het netwerkbedrijf.
Vanaf 2014 begint grootscheepse vervanging en komen alle andere huishoudens aan de beurt. Volgens Europese regels moet 80% van alle huishoudens en bedrijven in 2020 een slimme meter in huis hebben. www.milieucentraal.nl
De verwachtingen van slimme meters zijn hooggespannen. Niet voor niets is uitrol ingegeven door instructies vanuit de EU. Natuurlijk speelt efficiencyverhoging door afstanduitlezing een belangrijke rol. Maar ook verhoging van bewustwording van energieverbruik. Plus registratie van aan het net teruggeleverde zelf opgewekte duurzame elektra. De energieleverancier geeft voortaan zes keer per jaar feedback. In de verdere toekomst fungeren slimme meters als onmisbaar onderdeel van smart grids. Optimale matching van vraag en aanbod van energie.
De voordelen van de slimme meter voor u als energieconsument zijn dat u een nauwkeuriger energierekening krijgt zonder geschatte meterstanden. U hoeft niet meer zelf meterstanden door te geven of meteropnemers binnen te laten. U krijgt iedere twee maanden een overzicht van uw energieverbruik thuisgestuurd. Als u verhuist of overstapt naar een andere energieleverancier, kan dat zonder onduidelijkheden of gedoe over de meterstanden. U kunt beter bepalen hoe u energie kunt besparen, en energieadvies op maat vragen. www.rijksoverheid.nl
Netwerkbedrijven stellen zelf hun planning en routing op voor de vervangingsoperatie binnen het corporatiebezit. Toch zijn er voldoende aanknopingspunten voor sociale verhuurders om het gesprek aan te gaan. Wat is de planning van de operatie? Communicatie met huurders? Afstemming op bestaande plannen van de corporatie? Welke voordelen zijn te behalen? Vier illustraties van meerwaarde:
1 De slimme meter als basis voor een gedragscampagne. Veel corporaties zetten in op energiebesparing door gedrags beïnvloeding. Feedback over verbruik is cruciaal. Er komen steeds meer oplossingen op de markt, die de verbruiks gegevens benutten. Van intelligente thermostaten tot aan individuele webaccounts en apps. 2 De slimme meter als basis voor prestatiecontracten. Onder houdscontracten voor centrale gasgestookte ketelhuizen richten zich nu nog op bedrijfszekerheid en comfort. Energie zuinigheid staat vaak op gespannen voet. De hele installatie in bedrijf op een koele voorjaarsavond, omdat één kouwelijke bewoner klaagt. Balans tussen comfort en energiezuinigheid in het prestatiecontract met het onderhoudsbedrijf. Door de slimme gasmeter in combinatie met warmtemeters is energie- zuinigheid permanent te monitoren. 3 Registratie van teruglevering door zonnepanelen. Bij aan sluitingen kleiner dan 3 maal 80 ampère vindt in ieder geval bij een jaarlijks elektraverbruik tot 5.000 kWh saldering plaats. Om ook daadwerkelijk het kostenvoordeel te realiseren moet de elektrameter achteruit kunnen lopen. Of zoals slimme meters teruglevering aan het net registreren, zodat saldering plaatsvindt. 4 ‘Handling’ bij mutaties. Administratieve handelingen rondom meterstanden bij mutaties zijn aanzienlijk. Zeker als er geen sprake is van aansluitende huur. In de traditionele situatie legt de corporatie met de vertrekkende huurder bij de eindcontrole de meterstanden vast. Ditzelfde dient weer te gebeuren bij de sleuteluitreiking aan de nieuwe huurder. Een slimme meter vereenvoudigt dit proces aanzienlijk.
column
Pepijn van Lobenstein Havensteder
Rotterdam verwarmt met restwarmte Gastcolumnist is Pepijn van Lobenstein. Hij is verantwoordelijk voor het duurzaamheidsbeleid van het Rotterdamse Havensteder. Deze corporatie verhuurt ongeveer 45.000 woningen en 5.000 overige verhuureenheden. Sinds kort mag ik mij rekenen tot het elitecorps van EPA-adviseurs. Mannen en vrouwen die ondanks alle besluiteloosheid van de overheid het land van energielabels voorzien en daarmee verduurzaming ondersteunen. Uiteraard direct mijn eigen woning opgenomen. Met het energielabel D heb ikzelf nog wel wat te doen. Vorig jaar HR++ beglazing en dit jaar een HR107 combiketel. Nu maar hopen dat het dak snel gaat lekken. Want dan kan er isolatie op. Ik heb te maken met een vereniging van eigenaren en over dat dak beslis ik niet alleen. Met een nieuw dak komt er ook een dakterras. Veel groen en vooral meer buitenruimte. Voor mij dus geen zonnepanelen. Ik wacht wel op een mooi project in de buurt en op de wetgeving die dit allemaal mogelijk maakt. Op deze manier vergroent mijn huis stapsgewijs. Bovendien een tempo dat rekening houdt met de onderhoudsstaat, het gewenste comfort en mijn portemonnee. Bij Havensteder gaat dit precies hetzelfde. We vergroenen ons bezit in een geleidelijk tempo naar 80% groene labels in 2022. We koppelen energetische maatregelen aan reguliere onderhoudsmomenten. In Rotterdam hebben we daarbij de unieke situatie van een centraal stadsverwarmingsnet. Gevoed door restwarmte uit de haven. Ongeveer 60.000 woningen zijn al aangesloten en recent heeft Havensteder met diverse partijen de ambitie uitgesproken om in 2030 maar liefst 150.000 woningen aangesloten te hebben. Woningen met nu nog voornamelijk individuele verwarmingsinstallaties. Harde voorwaarde is dat onze bewoners daar beter van worden. Onze doelen zijn minder dan anders en stabieler dan anders. Waarom zouden we de warmteprijs niet kunnen baseren op alleen de exploitatiekosten van het verwarmingsnet over een periode van de komende 30 tot 60 jaar? Met een transparant winstpercentage voor de warmteleverancier. We rekenen nu de businesscases steeds door op complexniveau en dit geeft helaas nog geen positief beeld. Voor geen van de partijen. Daarom is een rekensom op een hoger schaalniveau vereist. De wijk en de stad. Opdat we met een echt goed verleidingsbod naar onze huurders komen. Wie weet wordt het bod zó goed dat ik als particulier ook wel aan het collectieve net wil.
Bedrijfsnieuws September 2013 Atriensis b.v. Postbus 842 5600 AV Eindhoven Telefoon 040 2367859 Fax 040 2364278 Atriensis ondersteunt woningcorporaties. De focus ligt hierbij op energie & milieu, met daarbij veel aandacht voor de bedrijfsvoering. Voor opdrachtgevers waarvoor Atriensis jaarlijks energielabels actualiseert is het afgeschermde webaccount Atriloket als kenniscentrum beschikbaar. Boordevol met praktische toepasbare informatie op het gebied van energiebesparing en duurzame energie. Van rekenmodellen tot werkomschrijvingen, kosteninformatie en modelbrieven voor bewonerscommunicatie. Atriensis werkt samen met diverse specialisten aan het ‘Handboek exploitatie van duurzame energie door woningcorporaties’. Het komt najaar 2013 uit. Geïnteresseerd? Neem contact met ons op:
[email protected]. Benieuwd welke maatregelen vereist zijn voor een gezonde woning in combinatie met isolatiemaatregelen? Vraag via
[email protected] het rapport ‘Ventilatie en schilisolatie, praktijkrichtlijnen voor woningcorporaties’ op. Met vaste regelmaat treft u op www.atriensis.nl voor corporaties relevant nieuws aan. Of interviews met uw collega’s uit de corporatiebranche. Abonneer u hierop door aanmelding op www.atriensis.nl.
Hoewel bij deze uitgave van Atrivisie de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaardt Atriensis b.v. geen enkele aansprakelijkheid.
