Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk plan van aanpak en offerte 2 april 2015 Urhahn en Appm
Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk Plan van aanpak en offerte 2 april 2015 Urhahn en Appm
Contact: Sjoerd Feenstra
Inhoud
Inleiding
2 Inleiding
De gemeente Langedijk heeft Urhahn gevraagd een offerte
3 Wie zijn wij
uit te brengen voor een alternatievenstudie voor het beoogde
3 Onze visie op de opgave
bedrijventerrein Breekland fase 2. Op basis van een regionale
4 Plan van aanpak
studie is geconcludeerd dat de ontwikkeling van deze 20
8 Planning
hectare als regionaal bedrijventerrein niet realistisch is. Uit
8 Capaciteit en kosten
de alternatievenstudie moet blijken of er andere invullingen
9 Bijlage: team
mogelijk zijn. Het behouden van de agrarische functie is om
11 Bijlage: referenties
financiële redenen geen optie. De gemeente doet een beroep op creatieve vermogens om ontwikkelkansen voor het gebied te identificeren en te concretiseren. In deze offerte geven wij
Urhahn
aan wie wij zijn en hoe we aan deze opgave willen werken.
Laagte Kadijk 153
Daarnaast maken wij inzichtelijk welke planning en kosten
1018 ZD Amdterdam
hiermee samenhangen.
[email protected] 020 421 74 40
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
2
Wie zijn wij?
Onze visie op de opgave
Urhahn is een bureau voor stedenbouw en strategie. Wij werken
Het regionale aanbod voor bedrijventerreinen is dermate
te faciliteren. Met andere woorden: wij beginnen niet bij een
aan tal van projecten in dorp, stad en regio. Wij doen dat
groot dat de gemeente Langedijk terecht heeft geconcludeerd
plan, maar bij de klant en toekomstig gebruiker.
vanuit de filosofie van de ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling
dat het weinig zinvol is om het aanbod te handhaven. Door-
gedreven door de initiatieven uit de samenleving. Sjoerd
vroegtijdig- met een bredere en frisse blik naar de situatie
Feenstra, partner bij Urhahn, is onder andere betrokken
binnen de gemeentegrenzen te kijken draagt de gemeente bij
geweest bij de totstandkoming van de visie ‘Lang leve het lint’ in
aan de haalbaarheid van alternatieven. Wij denken niet dat de
Langedijk. Urhahn gaat voor deze opgave de samenwerking aan
oplossing ligt in het opnieuw uittekenen van een programma.
met Peter Oussoren van Appm. Peter heeft zeer veel ervaring met marktconsulaties en innovatieve samenwerkingsvormen
Wij denken dat een vernieuwende aanpak nodig is voor
tussen markt en overheid.
dit vraagstuk. De toekomst van het gebied zal worden gedragen door de ondernemerschap en wij denken dat
Voor de alternatievenstudie voor Breekland II is Sjoerd
het verstandig is om bij de aanpak zo snel mogelijk dat
projectleider en aanspreekpunt voor de gemeente. Peter en
ondernemerschap op te zoeken. Deze bottom-up aanpak past
Sjoerd worden ondersteund door een tekenaar/junior ontwerper
bij de gebiedsontwikkeling in dit tijdsgewricht en bij een regio
en een grafisch vormgever.
waarin de programmatische druk laag is. Het lijkt ons zinloos
Urhahn en Peter Oussoren maken de behoefteraming en realisatiestrategie voor werklocaties in West-Friesland
om vanaf de tekentafel een nieuw vergezicht schetsen voor De samenwerking Urhahn – Appm heeft zich op meerdere
Breekland II en daarna te hopen dat er een ondernemer of
fronten bewezen. Momenteel werken Urhahn en Appm samen
investeerder bereid is hierin te stappen. Door ondernemers
aan de realisatiestrategie voor de bedrijventerreinen in de
deelgenoot te maken van dit proces en gaandeweg de
buurregio West Friesland en aan de herontwikkeling van
interesse aan te scherpen kunnen betere resultaten worden
gemeentelijke sportvelden in Stede Broec. In de bijlage treft u
behaald.
een aantal referentieprojecten aan. Ook zijn de CV’s van Sjoerd Feenstra en Peter Oussoren opgenomen.
Een goede methode daartoe zou gevonden kunnen worden in een ‘gesloten’ marktconsultatie. Door ondernemers met visie uit te nodigen voor een – goed voorbereid – gesprek kunnen kansrijke ontwikkelingen worden geïdentificeerd. Bovendien leert de praktijk dat ondernemers dan regelmatig betrokken willen blijven bij het vervolg en veelal nieuwe spelers aandragen uit hun netwerk die daadwerkelijk interesse hebben. Deze partijen willen wij proberen te binden in een goed opgezet ontwikkelproces voor Breekland II. Het benodigde instrumentarium in de vorm van beelden, vergezichten en cijfers leveren wij telkens aan om het proces
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
3
Plan van aanpak Wij voorzien een proces bestaande uit drie stappen. Daarbij
alternatieven op marktpotentie, financiële consequenties en
is het onze ambitie om de buitenwereld zo snel mogelijk
ruimtelijke inpassing. Dit levert een compact, goed onderbouwd
te betrekken bij het identificeren van ontwikkelkansen
product op waarin de alternatieven op een beeldende wijze
(stap 1), gevolgd door een vertaling van deze oogst in een
worden gepresenteerd en wellicht al enkele geïnteresseerde
aantal alternatieven (stap 2). In stap 3 beoordelen we deze
ondernemers.
marktconsultatie
? ? voorbereiding
...
...
oogst vertalen in beeldende en
Per alternatief komen de programmatische kansen
samenhangende alternatieven
samen in een ruimtelijke schets waarbij de financiële consequenties inzichtelijk worden gemaakt.
?
€€€ €€€
?
€€€
? stap 1: de boer op
stap 2: oogsten, het landschap schetsen
...
...
stap 3: het kaf van het koren scheiden en concretiseren
...
...
overleg
overleg
overleg
presentatie
werkgroep
werkgroep
werkgroep
product
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
4
Stap 1: de boer op
Alvast wat suggesties voor gesprekspartners:
In de eerste stap gaan wij in gesprek met ondernemers,
• Zonnegrond, exploitant van een weiland met
ontwikkelaars, mensen met ideeën en initiatieven. Wij stellen
zonnepanelen op breekland 1
voor om in overleg met de gemeente Langedijk circa 10-15
• Wind Mee, beleggingsfonds duurzame energie
gesprekspartners te selecteren met wie wij in de eerste stap
• Kley Drivers, BMX club uit Langedijk
1-op-1 in gesprek gaan. Dat helpt om breed te onderzoeken wat
• Landal Green Parks, (inter)nationaal opererend
de ontwikkelpotentie is van Breekland II. Bovendien kunnen
recreatiebedrijf
wij geïnteresseerde initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium
• Ontwikkelingsbedrijf Noord Holland Noord
betrekken bij het ontwikkelproces. Dat helpt om al gedurende
• Boer Paul Bos (ondernemer uit Aalsmeer die onder ander
de rit (en niet pas achteraf) de kansrijkheid van alternatieve ontwikkelstrategieën te onderzoeken.
vlas verbouwt en schapen hoedt met CEO’s) • Zorginstelling, bijvoorbeeld Philadelphia • Annet Ritsema, kenner van initiatieven voor bijzondere
In de voorbereiding op de gesprekken onderzoeken wij de (ruimtelijke) kaders die voor elk van de alternatieven aan de orde zijn. Welke randvoorwaarden zijn hard? Wat speelt er
zorg/gezamenlijk wonen • Aan Zee, touroperator die zich in het bijzonder richt op Noord Holland
in de regionale context? Met een gedegen, maar bescheiden voorbereiding zijn wij in staat de gesprekken goed onderbouwd aan te gaan.
Urhahn en Peter Oussoren doen een marktconsultatie en stellen een visie op voor winkelcentrum Streekhof in Stede Broec
De gesprekspartners worden met zorg geselecteerd. In overleg met de gemeente Langedijk stellen wij een lijst samen met partijen die opereren op een nationale en regionale schaal en een aantal betrokken lokale ondernemers. De verhouding zou ongeveer 60% lokaal, 30% regionaal en 10% nationaal moeten zijn. Dit omdat onze inschatting is dat het ontwikkelalternatief in belangrijke mate gedragen zal moeten worden door lokale partijen. Het is belangrijk om richting de gesprekspartners duidelijk te maken dat dit een vrijblijvende marktconsultatie betreft, maar dat tegelijkertijd mogelijkheden bestaan om de verdere invulling te concretiseren en om hier daadwerkelijk aan de slag te gaan. Belangrijk is het in dit kader dat we van te voren met de gemeente een financiële bandbreedte hebben gedefinieerd, zodat ondernemers ook weten dat er ‘veel’ mogelijk is. De kunst van het verleiden begint ermee de locatie aantrekkelijk te maken. urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
5
Stap 2: oogsten, het landschap schetsen
Voor het Geminiziekenhuis in Den Helder hebben Urhahn en Peter Oussoren vier scenario’s gerelateerd aan mogelijke investeerders.
De gesprekken leveren ons een schat aan informatie op. Deze informatie gaan wij ordenen. Zijn de ideeën programmatisch te rangschikken? De kans is niet groot dat er een partij is die de gehele 20 hectare in 1 klap wil afnemen en ontwikkelen. Welke combinaties zijn denkbaar? Hoeveel mogelijke alternatieven levert dit op? In deze stap doen wij een beroep op onze creatieve vermogens om de oogst te vertalen in een aantal beeldende en samenhangende alternatieven. Wij kunnen ons voorstellen dat er een reeks -ontstaat. Een gebied voor opwekking van duurzame energie? Een kleinschalig recreatielandschap in aansluiting op het Diepsmeerpark? Een terrein voor bijzondere zorgvoorzieningen? Een gemengd gebied met verschillende ontwikkelthema’s?
Voor Zaanstad heeft Urhahn 3 scenario’s opgesteld voor de mogelijke verkleuring van de werkgebieden naar gemengde stedelijke gebieden aan het IJ.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
6
Stap 3: het kaf van het koren scheiden en concretiseren
Onze aanpak gaat er vanuit dat marktpotentie moet worden
Overleg met de gemeente Langedijk
De alternatieven worden enerzijds opgebouwd door de oogst
gecreëerd. De laatste cijfers over mogelijke behoefte in de
In onze manier van werken is stevige betrokkenheid van de
van de gesprekken te ordenen, anderzijds kijken wij nadrukkelijk
regio voegen daar weinig aan toe. Wij streven ernaar om
gemeente een voorwaarde. Wij voorzien drie momenten waarin
verder dan de lijst met de gesprekspartners. Door onze kennis
reële scenario’s te presenteren. Luchtkastelen zijn er al
wij met een kernteam de voortgang van het project bespreken.
van de regio en ervaring met herontwikkeling van ‘moeilijke
genoeg. De marktconsultatie en het marktonderzoek vormen
Een startgesprek en daarna een voortgangsoverleg tijdens stap
locaties’ zien wij zeer wel in staat om de marktvraag te vertalen
wel de voeding van onze aanpak, maar het stimuleren van
2 en 3. Ten slotte is het ons voorstel om de resultaten van de
naar een mogelijke invulling. Anderzijds denken wij dat
echte dynamiek met ondernemers vormt de kern. Daarnaast
studie aan presenteren aan college van B&W.
‘mainstreamvolumes’ voor bedrijventerreinen, woningbouw
verwachten wij met de beeldende ontwikkelmodellen ook
en kantoren niet de antwoorden zullen opleveren die voor
nieuwe partijen te verleiden. Tijdens stap 3 doen wij ook
Product
Breekland II onderscheidend gaan worden. De ervaring leert
voorstellen voor een vervolgaanpak.
Wij hebben zeer ruime ervaring met het maken van compacte
dat door concrete gesprekken in de marktconsultatie nieuwe
en beeldende producten. Wij hechten veel waarde aan een hoge
kandidaten zich melden met nieuwe ideeën en dat door deze
(grafische) kwaliteit. Het product moet naast een gedegen
aanpak een nieuwe dynamiek ontstaat. Het is onze ervaring dat
(deels cijfermatige) onderbouwing ook tot de verbeelding
door een verbeelding van de mogelijkheden juist ook partijen geïnteresseerd kunnen raken die wellicht in eerste instantie
Urhahn kan met verleidende beelden ook nieuwe partijen interesseren. Impressie Gebiedsvisie voor de ondertunneling van de A9 bij Amstelveen
spreken. Ook nemen wij een advies op waarin wij een aantal vervolgstappen benoemen.
sceptisch zijn. De kracht van de alternatieven is dat ze gebaseerd zijn op de marktconsultatie en daarnaast ook verleidingskracht hebben naar ‘de rest van de wereld’. In deze fase ontstaat focus en brengen we kansrijke projecten en ondernemers samen. In overleg met de gemeente moeten er ook stappen gezet worden op het financiële en contractuele vlak. Welke aanbieding kan de gemeente doen? De alternatieven worden op twee fronten onderbouwd. Per ontwikkelmodel komen de programmatische kansen samen in een ruimtelijke schets. Aan die schets koppelen wij ook een eerste idee van een ontwikkelstrategie. Welke ingrepen zijn nodig om de ontwikkeling te starten? Hoe omvangrijk is de eerste fase en welke doorgroeimogelijkheden zijn er? Daarnaast worden de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt. Welke opbrengstpotentie hebben de ontwikkelmodellen? Dit wordt in een financieel overzicht op hoofdlijnen gepresenteerd. Appm maakt in overleg met de gemeente een eerste inschatting van de kosten en zet daar in de verschillende scenario’s de opbrengstpotentie tegenover. urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
7
Planning
Capaciteit en kosten
Het project start na opdrachtbevestiging door de gemeente
Op basis van het bovenstaande plan van aanpak komen wij tot
Toelichting kosten
Langedijk en heeft een doorlooptijd van circa 10 weken. Voor
de volgende inschatting van capaciteit en kosten. Wij bieden u
• Genoemde bedragen zijn exclusief 21% BTW.
stap 1 en 2 gaan wij voorlopig uit van twee maal 3 weken en
de werkzaamheden aan voor een vaste prijs van € 23.520.
• Van toepassing is De Nieuwe Regeling rechtsverhouding Opdrachtgever – Architect, Ingenieur en Adviseur (DNR
voor stap 3 voor vier weken.
2011). • Honorarium is inclusief reiskosten, bureaukosten e.d. • Al het benodigde materiaal, waaronder digitaal kaartmateriaal, wordt door de opdrachtgever tijdig en om niet geleverd. • In deze offerte gaan wij in stap 1 vooralsnog uit van 12 APPM
Urhahn Sjoerd Feenstra
junior ontwerper
Peter Oussoren
gesprekken • Overleg is beperkt tot de aangegeven momenten. Overig overleg en eventuele extra presentaties worden apart in
12
4
voorbereiding
8
stap 1
24
stap 2
20
32
8
stap 3
20
32
8
• Kosten voor drukwerk vallen buiten deze offerte.
overleg (4 maal)
8
8
• In het geval dat een uitbreiding van de diensten wordt
Totaal inzet [in uren]
80
24
rekening gebracht. • Urhahn declareert 50% van de totale opdrachtsom vooraf en 50% na afronding.
overeengekomen, zal de Opdrachtgever Urhahn vergoeden 76
52
op basis van de in deze offerte gehanteerde tarieven. Deze tarieven zijn standaard exclusief BTW en worden ieder jaar met ingang van 1 januari aangepast voor inflatie en aangepaste salarisvergoeding in Nederland.
uurtarief
capaciteit
bedrag
• Meerwerk wordt uitsluitend na goedkeuring van de
€ 135
80
€ 10.800
• Deze offerte is tot 30 dagen na offertedatum geldig.
junior ontwerper
€ 75
76
€ 5.700
• Indien u tot opdrachtverlening wenst over te gaan,
Peter Oussoren
€ 135
52
€ 7.020
Honorarium
opdrachtgever in rekening gebracht. Sjoerd Feenstra
verzoeken wij u om dat schriftelijk te bevestigen. • Urhahn werkt bij voorkeur met digitale facturen. Bij
totaal
€ 23.520
opdrachtverstrekking verzoeken wij u derhalve een digitaal factuuradres op te geven.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
8
Bijlage: CV’s Sjoerd Feenstra Partner bij Urhahn
Sjoerd Feenstra is een kundig en communicatief projectleider
Selectie van Sjoerds recente projecten:
gericht op samenwerken. Sjoerd heeft meer dan vijftien jaar
• Onderzoek nieuwe vormen van binnenstedelijke
• Den Haag Binckhaven – gebiedscoalitie van zes
ervaring met complexe opgaven waarin vele stakeholders en
transformatie, vervolgstudie op de ‘spontane stad’ naar
verschillende, vaak tegenstrijdige belangen samenkomen.
het instrumentarium van de plannenmaker, met financiele
Zijn kracht ligt in het bij elkaar brengen van verschillende
steun van onder andere het Stimuleringsfonds Creatieve
perspectieven en het bundelen en versterken van de creatieve energie. Dit leidt tot breed gedragen innovatieve én praktische oplossingen. Sjoerd stelt de mens centraal, ontwerp en technische oplossingen zijn ondergeschikt. Dankzij zijn
Industrie.
• Maarssen Planetenbaan – inspiratieboek voor de transformatie van een kantorengebied met veel leegstand • Maassluis Kapelpolder – haalbaarheidsstudie naar herontwikkeling van een aantal vrijkomende kavels in een
visievorming in opdracht van de gemeente Naarden
bedrijventerrein, in opdracht van de gemeente Maassluis
• Katwijk Locatie Valkenburg – ontwikkelstrategie voor de adaptieve gebiedsontwikkeling van het voormalige
projecten te structureren en te verdiepen.
marinevliegveld naar een woonlandschap , in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Katwijk
Sjoerd is één van de drijfveren achter de filosofie van de
• Hoofddorp – deskundige en gespreksleider tijdens het Open
spontane stad. Hij heeft als mede-auteur de publicatie
Proces Hoofddorp Centraal in opdracht van de gemeente
ervaringen met organische gebiedsontwikkeling samengesteld
Urbanisator
• Naarden Amersfoortsestraatweg – participatieproces en
sterk analytisch vermogen weet hij als geen ander complexe
‘Vormgeven aan de spontane stad’ (PBL & Urhahn, 2012) over de
marktpartijen/vastgoedeigenaren verenigd in de
• Twente Netwerkstad – Ateliermeester ontwikkelagenda en toekomstvisie voor en in opdracht van de samenwerkende stedelijke gemeenten in Twente • Langedijk – inspirator, gespreksleider en deskundige in het kader van de gebiedsvisie ‘lang leve het lint’, in opdracht van de gemeente Langedijk
Haarlemmermeer • Den Haag Binckhorst – toekomstvisie noordwestkwadrant
en geeft vaak lezingen over dit thema. Daarnaast geeft hij
van het binnenstedelijke werkgebied de Binckhorst, in
inhoud aan het concept ‘Urbanisator’ waarmee hij nieuwe
opdracht van Amvest en Boele & Van Eesteren
coalities tussen markt en overheid smeedt.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
9
Peter Oussoren Strategisch adviseur, projectmanager bij APPM
Peter Oussoren is strategisch adviseur en projectmanager op het
heden: APPM - Strategisch adviseur / projectmanager (selectie
goede economische benutting. De samenwerking met de
gebied van herontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Peter heeft
van projecten)
gemeente, vrijwilligers en de bestaande stichting is daarbij
al meer dan 20 jaar ervaring in zowel de publieke als de private
• Herontwikkeling sportvelden Stedebroec
wereld op het vlak van de ruimtelijke investeringen en vastgoed.
• Procesmatige en financiële begeleiding bij de
cruciaal. • Marktconsultatie winkelcentrum Streekhof
Hij heeft een uitstekend gevoel voor bestuurlijke verhoudingen
herontwikkeling (nieuwe functies) van een aantal
• Aanbesteding exploitatie Vuurtoreneiland (2013)
en een groot netwerk aan zowel publieke als private zijde. Peter
sportvelden binnen de gemeente Stedebroec.
• Uitwerken aanbestedingsstrategie voor een bijzonder
is een teamplayer, een creatief denker en resultaat gedreven.
• Marktconsultatie Ijsselstein-Montfoort
eiland vlakbij Amsterdam, opstellen selectieleidraad en
Een specialist op het gebied van financiering, aanbesteding
• Ondersteuning van de provincie Zuid-Holland bij de
gunningsleidraad , begeleiden dialoogrondes etc.
en marktbenadering, hij combineert juridische kennis met
doorrekening van de financiële consequenties van 15
• Fort aan de Buursteeg (2013-heden)
cijfermatig en commercieel inzicht. Een echte dealmaker en
icoonprojecten in Ijsselmonde.
• Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (2012)
bemiddelaar. Goed in het onderscheiden van hoofd- en bijzaken, straalt gezag uit. Kan zowel hands-on als projectleider of project directeur optreden of als adviseur op afstand. Hij heeft een
• Advisering provincie Noord-Holland over economische benutting van forten van de stelling van Amsterdam • Herontwikkeling van drie forten van de stelling van
grote kennis van tenders en aanbestedingen. Is zeer actief op
Amsterdam, met eigenaren , de gemeenten en overige
het gebied van herontwikkeling en waardecreatie.
belanghebbenden. Opstellen business cases, contracteren
• Advies gemeentelijke samenwerking (her-)ontwikkeling bedrijventerreinen in overleg met bestuurders van drie Gemeenten • Advies over herontwikkeling Gemini-ziekenhuis, samen met Grontmij en Urhahn
partijen. • Gebiedsontwikkeling Vliegveld Valkenburg (2013-2014)
2003-2006 - Ministerie van Financiën 2000-2003 - Ministerie van LNV, PPS-bureau Landelijk gebied
2006-2015: Tenman BV - Strategisch adviseur / projectmanager
1992-2000 - Marktsector
(selectie)
1989-1992 - Gemeente Amsterdam
• Advies over marktbenadering Fort Pannerden (2014)
1986-1989 - Stichting Grafische Pensioenfondsen
• De gemeente Lingewaard onderkent dat er een ondernemer op het Fort Pannerden moet komen die gaat zorgen voor een
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
10
Bijlage: referenties Gebiedsvisie ‘Lang leve ’t lint’ Langedijk Urhahn in samenwerking met Joost Beunderman 00:/Architecten in opdracht van gemeente Langedijk (2013) Opgave: een vitaal lint
Initiatieven uit de samenleving
Lange én korte termijn
Het unieke karakter van de Dorpsstraat in de gemeente
Urhahn heeft samen met de gemeente een reeks bijeenkomsten
De gebiedsvisie is eind 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.
Langedijk, een lineaire historische verbinding van kilometers
georganiseerd waarin betrokkenen zijn uitgedaagd om op een
Het is een leidraad voor ontwikkelingen in het gebied. Minstens
lang, lijkt op gespannen voet te staan met de ‘logica’ van
actieve manier mee te denken over de toekomst van het lint.
zo belangrijk is dat het proces heeft geleid tot concrete
dorpse voorzieningen en winkels. In veel dorpen zijn deze
In eerste instantie hebben we de aanwezigen geïnspireerd met
initiatieven voor de korte termijn. Bovendien heeft het proces
geconcentreerd rondom een dorpsplein of is op de tekentafel
voorbeelden van elders waarin vanuit de samenleving tal van
van de visie geresulteerd in nieuwe samenwerkingsverbanden
een ‘winkelrondje’ bedacht. In Noord en Zuid Scharwoude is
initiatieven zijn ontsproten. De boodschap was helder: het is
en een ‘mind shift’.
het juist de kunst om het historische lint als een ruimtelijke
niet een kwestie van wachten op de overheid, met particuliere
drager voor voorzieningen om te omarmen. In opdracht van
initiatieven en zelforganisatie bereikt u veel meer. In de
de gemeente Langedijk is Urhahn inspirator en gespreksleider
bijeenkomsten daarna hebben we het de deelnemers allerlei
geweest tijdens een reeks bijeenkomsten met bewoners en
ideeën voor de korte en de lange termijn bedacht. Tot slot zijn
ondernemers. ‘Wat is uw bijdrage aan het vitale lint?’ was de
de contouren van de gebiedsvisie besproken en aangescherpt.
inzet.
De gebiedsvisie is gestoeld op vier kernwaarden: ‘dorps, gastvrij, ondernemend en groen&blauw’.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
11
Behoefteraming en realisatiestrategie werklocaties West-Friesland Urhahn in samenwerking met Bureau Buiten en Peter Oussoren in opdracht van Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord en West-Friese gemeenten (2014 / 2105) Urhahn heeft een methodische aanpak en een regionale
‘overaanbod-opgave’ in veel Nederlandse regio’s speelt. Of het
dan een traditionele kwantitatieve top-down planning waarin
strategie ontwikkeld. Hierin hebben we via een marktgerichte
nu gaat over woningbouw, detailhandel of werkgebieden.
iedere gemeente zijn eigen bedrijventerrein krijgt. Onze aanpak
benadering bepaald welke locaties marktpotentie hebben
zegt iets over onze benadering: denk vanuit de (eind)gebruiker
en welke niet. Het inhoudelijke advies wordt op dit moment
Objectieve voorstellen
uitgebouwd tot een realistische, regionale strategie.
In dit project heeft Urhahn een aanpak ontwikkeld waarin we
en kijk naar lokale en regionale kansen!
via een marktgerichte benadering tot objectieve voorstellen
Bouwen aan draagvlak
Fors overaanbod
komen: welke locaties zijn geschikt en welke locaties hebben
In onze aanpak hebben we de bestuurders meegenomen in de
West-Friesland kampt met een fors overaanbod aan harde
nauwelijks marktpotentie? Het analyseren van de kwalitatieve
planvorming via interactieve werksessies waarin we werken met
plancapaciteit aan bedrijventerreinen. De behoefte blijkt
marktvraag leidt tot verrassende inzichten. We spraken met
grote kaarten en maquettes. Uiteindelijk heeft dit geleid tot
aanmerkelijk lager te zijn dan de in het verleden geraamd is.
allerlei bedrijven in de regio. Deze bottom-up aanpak geeft een
draagvlak voor de plannen. Ook dit is één van de kenmerken van
De opdrachtgevers zochten een onafhankelijk adviseur die
goed beeld van hun wensen met betrekking tot vestigingsplaats
onze benadering: een procesgerichte aanpak waarin we met alle
vanuit marktkennis tot een objectief advies zou komen. Een
en daarmee van de ontwikkelingskansen van de diverse
stakeholders bouwen aan inhoud en draagvlak. Op dit moment
gevoelig project, want er is uiteraard al veel geld geïnvesteerd
bedrijventerreinen in de regio. Deze benadering is kansrijker en
worden de voorstellen vertaald in een regionale strategie waarin
in de grond en de planontwikkeling. We constateren dat deze
doet meer recht aan de ruimtelijk-economische werkelijkheid
regionale verevening en samenwerking belangrijke thema’s zijn.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
12
TFR Assist visie herontwikkelingsmogelijkheden Gemini Ziekenhuis Den Helder Urhahn in samenwerking met Peter Oussoren en Grontmij in opdracht van Provincie Noord Holland, Task Force Ruimtewinst ( 2011-2012) De provincie Noord-Holland ondersteunt gemeentes met de
wordt met name ingegaan op de rollen van de betrokkenen
Task Force Ruimtewinst (TFR). De vraag van de gemeente Den
in relatie tot de ontwikkelingskansen, aan de hand van vier
Helder betreft het gebouw van het Gemini Ziekenhuis in Den
ontwikkelscenario’s voor het Gemini Ziekenhuis.
Helder, dat door een fusie met het ziekenhuis in Alkmaar leeg komt te staan. Het is een incourant gebouw in een
S-M-L-XL
krimpgemeente, dat niet eenvoudig kan worden herontwikkeld
Onze visie laat mogelijke transformaties zien op 4
in de huidige vastgoedmarkt.
schaalniveaus, van Small, dat uitgaat van het opdelen van het gebouw voor een groot aantal gebruikers, tot Extra Large,
Herontwikkeling van incourante gebouwen
dat onderzoekt wat de mogelijkheden van het gebouw zijn
Met ons advies geven wij een voorzet op de wijze waarop
in de landschappelijke context. Het advies is aangeboden
partijen in de huidige tijd om kunnen gaan met de
aan de gemeente Den Helder tijdens een openbare discussie
herontwikkeling van incourante gebouwen. In het advies
bijeenkomst.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
13
Aanbesteding exploitatie Fort aan de Buursteeg (bij Utrecht) en Vuurtoreneiland (bij Amsterdam)
Onderbouwing bestemmingswijziging Vuurtoreneiland Amsterdam
Peter Oussoren in opdracht van provincie Utrecht (Fort aan de
van Brian Boswijk en Sander Overeinder 2014-2015
Urhahn & Bunker Q (Gerco Meijer en Indira Zuljevic) in opdracht
Buursteeg) en Staatsbosbeheer (Vuurtoreneiland) Bij de economische benutting van forten gaat het erom dat door
Het Vuurtoreneiland is een unieke plek in de baai van
Dit bijzondere concept moet landen in een bestemmingsplan.
het goed schetsen van de mogelijkheden met ondernemers,
Amsterdam, alleen bereikbaar met de boot. Het eiland is door
Dit plan moet enerzijds zekerheid bieden dat de natuur- en
nieuwe ondernemers geïnteresseerd raken. De dynamiek
Natuurmonumenten verpacht aan een horecaondernemer
historische waarden worden gerespecteerd, anderzijds
rondom deze oude gebouwen ontstaat niet vanzelf, maar moet
die hier een combinatie van natuur, historie en
flexibiliteit geven aan de ondernemer, omdat nog niet zeker is
worden aangejaagd door met mensen in gesprek te gaan.
verblijfsaccommodatie wil maken. Door goed te kijken naar
in hoeverre restauratie haalbaar is. Beide aspecten komen tot
het landschap en het historisch gebruik van de plek is een
hun recht in ons voorstel. Het zomerrestaurant is in gebruik,
verhaal ontwikkeld dat naadloos aansluit bij de unieke context.
winterrestaurant en verblijfsaccommodatie volgen.
urhahn & APPM
Plan van aanpak en offerte • Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk
14
ontWikkelstrategie loCatie valkenBurg Urhahn in samenwerking met Baljon Landschapsarchitecten (kwaliteitsatlas), Antea (bestemmingsplan) in opdracht van rijksvastgoedbedrijf en gemeente katwijk (2014) in een aantal decennia transformeert het voormalige
Interactief werkproces
voorbereiding voor de uitvoering
marinevliegkamp valkenburg tot een duurzame woonwijk
de ontwikkelstrategie is in intensieve samenspraak
de ontwikkelstrategie is door de stuurgroep vliegkamp
met maximaal 5.000 woningen, een werkpark en tal van
met betrokkenen en diverse vakspecialisten vanuit het
valkenburg vastgesteld. deze stuurgroep bestaat uit
recreatieve voorzieningen. op basis van het masterplan heeft
rijksvastgoedbedrijf en de gemeente katwijk tot stand
het gemeentebestuur van de gemeente katwijk en
urhahn gewerkt aan de ontwikkelstrategie voor het gebied.
gekomen. urhahn heeft een aantal werksessies voorbereid en
de projectdirectie van het rijksvastgoedbedrijf. de
de ontwikkelstrategie geeft antwoord op de volgende vragen:
begeleid. hierbij kreeg de inhoud van de ontwikkelstrategie
ontwikkelstrategie vormt de basis voor het vervolg. hierna
vanuit welke plekken in het gebied (zogenaamde bronpunten)
steeds verder vorm vanuit verschillende disciplines en
worden de eerste bronpunten en de hoofdstructuur van het
kan de ontwikkeling beginnen? hoe kunnen deze bronpunten
invalshoeken. deze werksessies zijn thematisch ingestoken.
plan voorbereid voor uitvoering. naar verwachting zijn in 2018
verder doorgroeien? Welke rol speelt het aanwezige en het
samen vormen zij de bouwstenen van de strategie.
de eerste woningen klaar. urhahn heeft voor locatie valkenburg
nieuwe landschap? en hoe zorg je gedurende de jarenlange
ook enkele deelplannen uitgewerkt.
ontwikkeling dat het gebied ‘altijd af’ is?
urhahn & aPPM
Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
15
