ALTERAINFO N R . 14 A P R I L 2 0 1 0
E E N U I T G A V E V A N A LT E R A V A S T G O E D N V
Ronde tafel gesprek over tien jaar Altera Vastgoed
Jaap Gillis over duurzaamheid Tien jaar in feiten en cijfers Peter van Gool over beleggen in vastgoed Interview directie
Voorwoord
René Kottman.
Geachte relatie, Altera Vastgoed viert dit jaar het tienjarig jubileum als institutionele belegger in vastgoed onder het motto “Van en voor pensioenfondsen”. Op initiatief van enkele pensioenfondsen is in 2000 gestart met vier sector portefeuilles: Woningen, Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten. Ten dienste van de aandeelhouders en met hun volle vertrouwen heeft de organisatie in die tien jaar een professioneel fonds neergezet met inmiddels 26 pensioenfondsen als aandeelhouder. Een gewild beleggingsproduct: Nederlands, transparant, zonder leverage, een laag risicoprofiel en tegen lage managementkosten. Vanaf 2003 verschijnt tweemaal per jaar de nieuwsbrief Altera Ter Info, met als doel een brug te slaan tussen de vastgoedmarkt en de beleggingswereld van pensioenfondsen door aandacht te besteden aan wederzijds relevante vakinhoudelijke onderwerpen en trends. Ter gelegenheid van het tienjarig jubileum is gekozen voor een eenmalige verschijning van de nieuwsbrief in magazine formaat, met meer aandacht voor de jubilaris dan gebruikelijk. Het levert een inzicht in de wereld van het beleggen in vastgoed en die van Altera Vastgoed in het bijzonder.
René Kottman President-commissaris
02
ALTERAINFO
april 2010
Inhoud Voorwoord René Kottman, President-commissaris De nieuwsbrief eenmalig in magazine formaat, met meer aandacht voor de jubilaris dan gebruikelijk.
Rondetafelgesprek Tien jaar Altera Vastgoed 4 Dirk Rompelman in gesprek met sleutelpersonen over tien jaar Altera Vastgoed. Het ontstaan, de ontwikkelingen tot nog toe bij het fonds en de vastgoedbeleggingssector. En vooral ook: wat heeft de toekomst in petto?
Duurzaamheid
7
Jaap Gillis, bestuursvoorzitter van de Dutch Green Building Council, over het blijvende belang van duurzaamheid in vastgoed, de effecten op de waardering, benchmarking en de voorbije tijd van Bling Bling en Botox.
10 jaar dynamiek
8
Tien jaar portefeuille en fondsdynamiek in feiten en cijfers
Beleggen in vastgoed 12 Peter van Gool, hoogleraar Real Estate Economics Amsterdam School of Real Estate, gaat in op de waarde van taxaties, de ROZ/IPD index, risico’s, leverage, de collectieve schuldbelijdenis en de wijze lessen.
Directie aan het woord
14
René Hogenboom, Cyril van den Hoogen en Robert Eujen vertellen over hun langdurige betrokkenheid bij Altera Vastgoed, de beginjaren, de uitbouw en de toekomst.
Colofon Altera Ter info is een uitgave van Altera Vastgoed NV Adres Handelsweg 59F, 1181 ZA Amstelveen Tel. 020-5452050, www.alteravastgoed.nl
Redactie Altera Vastgoed met medewerking van Eric Harms Communicatie Vormgeving, fotografie en productie AVEQ Communicatie
03
Rondetafelgesprek Tien jaar Altera Philip Menco, Algemeen Directeur De Eendragt Pensioen NV.
Het tienjarig bestaan van Altera Vastgoed was voldoende aanleiding tot enige reflectie tijdens een speciaal voor de gelegenheid georganiseerd rondetafelgesprek. Wat was de reden destijds om Altera Vastgoed op te richten? Welke ontwikkelingen hebben het fonds en de pensioenfondsen sindsdien doorgemaakt? En vooral ook: wat heeft de toekomst nog in petto? Stuk voor stuk vragen die gespreksleider Dirk Rompelman beantwoord probeerde te krijgen. Voornaamste conclusie van de bijeenkomst: vastgoed blijft interessant als lange termijn belegging. Allemaal hebben ze wel iets met Altera Vastgoed. Jelles van As bijvoorbeeld is nauw bij de oprichting betrokken geweest, evenals Carel de Vos tot Nederveen Cappel en natuurlijk directeur René Hogenboom. Marleen Bosma was niet zelf betrokken, maar vertegenwoordigt wel KLM Pensioenfondsen, die met Pensioenfonds Hoogovens indertijd besloot tot oprichting van Altera. Philip Menco spreekt namens De Eendragt, de eerste toetredende aandeelhouder. Raymond Hiltrop op zijn beurt vertegenwoordigt het pensioenfonds Schildersbedrijf, een aandeelhouder die via de inbreng van een grote vastgoedportefeuille toetrad tot Altera.
Klant centraal “Altera Vastgoed is een praktische invulling van de wensen van de pensioenfondsen”, aldus Van As. “We zochten naar een manier om professioneel te kunnen beleggen in vastgoed en dachten dat dat het beste kon worden bereikt met een zelfstandige organisatie die afrekenbaar zou zijn op haar prestaties. We wilden solide rendementen behalen door te beleggen in sectoraal opgebouwde vastgoedportefeuilles met een laag risicoprofiel. Dat is gelukt. Tien jaar geleden waren het wensen en ideeën. Het is heel mooi om te zien dat vanuit de wens van de klant iets nieuws is opgestart dat uiteindelijk ook succesvol is en de gewenste prestaties levert.”
04
ALTERAINFO
april 2010
Ook de kosten speelden een rol. “We vonden de kosten van andere vastgoedfondsen wel erg hoog. Door te beschikken over een organisatie, die geïntegreerd is met de portefeuilles, kan er veel meer gestuurd worden op kosteneffectiviteit en efficiency. En juist die eigenschappen zijn bij veel fondsbeheerders ver te zoeken.” Philip Menco motiveert de toetreding in Altera: “We hadden vroeger een vrij kleine vastgoedportefeuille, die desondanks behoorlijk arbeidsintensief was. Kostentechnisch kun je het dan nooit goed doen. Het was dan ook een even belangrijke als goede beslissing om het vastgoed te verkopen en via Altera tegelijkertijd indirect de zuivere karakteristiek van direct vastgoed te behouden. Het feit dat een groep pensioenfondsen een eigen organisatie opricht geeft me als belegger een bijzonder prettig gevoel van alignment of interest. De belangen van fonds en deelnemers zijn in veel hogere mate gelijkgeschakeld dan bij de meer commerciële vermogensbeheerders. Wij hebben het gevoel dat we als belegger serieus worden genomen en ook nauw betrokken zijn bij wat er gebeurt. De binding is daardoor heel sterk. En ook dat is een groot verschil met andere vastgoedfondsen.”
“De belangen zijn in hoge mate gelijkgeschakeld” Formule goed houdbaar Van meet af aan was duidelijk dat Altera Vastgoed anders zou worden. Het fonds moest van haar founding fathers de nodige transparantie in de waardering van het vastgoed betrachten. Er diende voldoende liquiditeit te zijn om het voor aandeel houders mogelijk te maken om tussentijds uit te stappen. Altera Vastgoed mocht ook niet meegaan in de toenemende neiging tot leverage. Van As: “Dat was een les uit het verleden die wij wèl geleerd hebben.” En het fonds behoorde zich te beperken tot Nederlands vastgoed in de vier voornaamste beleggings sectoren: woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten.” Marleen Bosma: “Direct vastgoed zoals het vroeger in de portefeuilles van pensioenfondsen was opgenomen stond garant voor een stabiel rendement en voldoende diversificatie om het risicoprofiel laag te houden. Dit profiel is ook van toepassing op Altera. Ook in deze tijd van crisis blijkt de formule van Altera heel goed houdbaar. Het product heeft zich zowel in een opgaande als in een neergaande markt bewezen. De afgelopen periode was voor ons reden om het vastgoed als aandeel in onze totale
Raymond Hiltrop, Hoofd VermogensMarleen Bosma-Verhaegh, beheer A&O Services (waaronder Fund Manager Global Real Estate, het Bedrijfstakpensioenfonds voor Blue Sky Group. het Schilders-, Afwerkings- en Glasbedrijf).
beleggingsportefeuille nog eens onder de loep te nemen. We hebben besloten om meer gewicht te geven aan Nederlands vastgoed, en het aandeel in Altera te verhogen.” Van As: “Altera heeft als zodanig geen grote impact op de totale beleggingsportefeuille van een pensioenfonds. Maar het is wel bijzonder prettig dat er zo’n goede onderbouwing wordt gegeven van de verwachte rendementen. Je kunt als belegger op basis daarvan zeer gefundeerd een afweging maken of je in een bepaalde sector wilt stappen. Bij andere beleggingen is minder zicht op het verwachte rendement.” Voor BPF Schilders speelde ook de aandacht voor corporate governance een rol in het besluit om met Altera in zee te gaan, weet Raymond Hiltrop. “We hadden al het principebesluit genomen om op zoek te gaan naar een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds. Doorslaggevend was voor ons enerzijds het motto ‘van en voor pensioenfondsen’. Anderzijds waren het de transparantie, de inspraakmogelijkheden via de participantenraad en de wijze waarop invulling werd gegeven aan corporate governance. Dat Altera Vastgoed de Governance Code onderschrijft, komt voor ons niet bepaald als een verrassing.”
Eigen identiteit “De start was toch wel heel bijzonder”, vervolgt De Vos tot Nederveen Cappel. “Alleen al omdat de pensioenfondsen van Hoogovens en KLM min of meer tegelijkertijd tot het besluit kwamen om hun vastgoedportefeuilles op afstand te zetten. En daar vervolgens ook samen vorm en inhoud aan hebben gegeven. Het feit dat elders de samenwerking tussen pensioenfondsen vaak is misgegaan, maar dat het hier wel is gelukt, toont aan dat van meet af aan de risico’s die nu eenmaal altijd aan een fusie kleven effectief zijn beperkt.” Van As: “We zijn hard en zakelijk geweest. Geen gekonkel. Dat is erg belangrijk, omdat je anders in een slangenkuil terecht komt. Achteraf bezien is het echt een goede zet geweest om tot een nieuwe organisatie met een eigen identiteit te besluiten.” De Vos: “Iedereen kon met een schone lei beginnen. Dat is absoluut een van de succesfactoren geweest. Naast twee nog niet eerder genoemde karakteristieken. Altera doet niet aan projectontwikkeling, om het risicoprofiel laag te houden, en heeft om diezelfde reden ook geen beursnotering. Veel fondsen hebben die verleiding niet kunnen weerstaan, met alle negatieve gevolgen van dien. Uniek is ook dat je als aandeelhouder kunt switchen van de ene naar de andere sector. Geen enkel fonds heeft dat Altera nagedaan. Terwijl het toch redelijk voor de hand ligt om het op dezelfde manier te doen.”
Jelles van As, Directeur Beleggingen, Stichting Pensioenfonds Hoogovens.
Het gesprek werd geleid door Dirk Rompelman, vastgoedjournalist en oprichter van Vastgoedmarkt.
Duurzame groei Terugkijkend op eerste tien jaar van het bestaan van Altera maakt René Hogenboom onderscheid tussen diverse levensfasen. “In het begin was alles erop gericht om de boel draaiende te krijgen. Qua systemen, processen en administratie startten we zero-base.” Toen het gebouw eenmaal stond, brak een volgende fase aan. “De eerste jaren van ons bestaan hebben we er bijzonder hard aan getrokken om een goed track record op te bouwen. Na een kleine dip onder invloed van de inzakkende aandelenmarkt heeft dat in 2004 en 2005 tot een sprong voorwaarts geleid, waarna het vanaf 2006 gelijkmatig is doorgegroeid tot het aantal van 26 deelnemers.” Van As: “Het sterkste punt in die periode, maar ook nu nog, is de bereidheid van de participanten om te delen. Nieuwe toetreders konden onder dezelfde voorwaarden tot het fonds toetreden. Gelijke monniken gelijke kappen.” Hogenboom: “We hebben veel bereikt waar we met elkaar trots op kunnen zijn. Het is veelzeggend dat alle deelnemers een sterke verwantschap voelen met het merk Altera. We willen het beste product zijn voor pensioenfondsen om in vastgoed te beleggen. Dat is de basis van ons hele handelen.” Het komende decennium biedt weer nieuwe uitdagingen en kansen. “Duurzaamheid zien wij als integraal onderdeel van ons beleid. We zijn er twee jaar geleden op beleidsniveau mee begonnen en geven het nu al operationeel handen en voeten. Daarnaast willen we het aantal aandeelhouders verhogen en toewerken naar schaalvergroting. Groei is voor ons geen doel maar een middel om met een zo laag mogelijk risicoprofiel een goede performance te geven. Het zou heel mooi zijn als we over tien jaar 2,5 tot drie miljard euro aan belegd vermogen managen.”
“Altera is een praktische invulling van de wensen van pensioenfondsen” Korte termijn De vraag is of het beleggen in vastgoed tegen die tijd nog wel mee kan in de vaart der volkeren. Rompelman: “Sommige vermogensbeheerders vinden twee jaar al een lange periode. Staat beleggen in vastgoed met andere woorden niet te zeer op gespannen voet met de behoefte bij veel beleggers om indien nodig snel te kunnen switchen?” Van As: “Die transitie van de lange naar de korte termijn is al
05
“Stabiel rendement en voldoende diversificatie met een laag risicoprofiel” René Hogenboom, Algemeen Directeur Altera Vastgoed NV.
Carel de Vos tot Nederveen Cappel, zelfstandig consultant, onder andere lid van de Raad van Commissarissen van Altera Vastgoed, en destijds als adviseur nauw betrokken bij de oprichting van het fonds.
twintig jaar aan de gang. Ook pensioenfondsen zijn veel meer op de korte termijn gericht en kijken inmiddels bijna dagelijks naar de solvabiliteit. Dat keer je niet meer. Het is de realiteit. En dus moet je in het dagelijkse management voldoende ruimte creëren voor een langere termijn belegging in vastgoed. Bij Hoogovens hebben we daartoe onderscheid gemaakt in een matchingdeel en een returndeel. Daarvan is een deel liquide en een deel illiquide. Vastgoed zit in het illiquide deel van de returnbeleggingen. Dat heeft een lange horizon, maar kan tegelijkertijd niet al te groot worden.” Menco: “Bij De Eendragt vormt vastgoed een belangrijk deel van de returnportefeuille. Wij zien in de huidige markt dat rendement schaars is, tenzij je hoge risico’s wilt lopen. Vastgoed biedt langlopend rendement tegen relatief weinig risico. Daarom hebben we op dit moment nog altijd 50 procent strategisch vastgoed in die portefeuille. Dat gaan we overigens terugbrengen naar 40 procent omdat liquiditeit ook voor ons steeds belangrijker wordt.” Van As: “Het rapport van de commissie-Frijns over de kwaliteit van de pensioenfondsen pleit er voor dat pensioenfondsen de beleggingshorizon weer beter in beeld moeten krijgen. En daarmee keren we dus terug naar het basisargument om te beleggen in vastgoed: de lange termijn.”
“Basisargument voor beleggen in vastgoed: de lange termijn” Bosma: “De markt is overigens wel fundamenteel veranderd. Er zijn veel meer partijen bij betrokken geraakt. En bij de besturen is veel meer verantwoordelijkheid komen te liggen. Dat vergt meer transparantie en toezicht. En dat is een groot goed.” Menco: “In feite zijn er drie aspecten bij gekomen: liquiditeit, leverage en corporate governance. Mede onder invloed van fraude en andere ellende.” Bosma: “En vergeet de invloed van benchmarking niet. Men krijgt daardoor toch de neiging om te denken: als iemand de benchmark verslaat, dan moeten we mee. Daar moet je toch mee oppassen, anders zou het bijvoorbeeld weer kunnen leiden tot het gebruik van meer leverage.” Van As: “De Nederlandsche Bank heeft de vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen tot een van de belangrijkste aandacht punten voor 2010 verklaard. Dat zal pensioenfondsen er zeker toe aanzetten om vastgoedbeleggingen verantwoord bij partijen als Altera onder te brengen.”
06
ALTERAINFO
april 2010
ALM en vastgoed Vastgoed komt er in de meeste ALM-studies maar bekaaid van af, met een aandeel van 5 tot 10 procent in het totaal van de beleggingsportefeuille. “Is daar een verklaring voor?”, wil Rompelman weten. “Waarom is het niet een hoger percentage? Wordt de ALMstudie teveel als een steen der wijzen gezien?” Bosma: “Er is geen steen der wijzen. Maar wij hanteren wel degelijk ALM-modellen om voor onze klanten tot het gewenste percentage vastgoed te komen. In de praktijk varieert dat aandeel
“Alignment of interest geeft sterke binding” tussen de vijf en vijftien procent. Wij gebruiken het model puur ter ondersteuning. ALM is voor ons een middel en geen doel. Het belangrijkste in dit model blijft uiteindelijk welke aannames je gebruikt. Zeker ook voor vastgoed. Realistisch denken is key.” Hiltrop: “ALM is een risicomodel. Het verdriet van vastgoed is dat het enerzijds een mooie plek inneemt als pensioenbelegging, maar minder goed past in dergelijke modellen.” Menco: “Pensioenfondsen kopiëren elkaar maar al te graag. Ik heb tien procent, hij heeft vijf procent, misschien moet ik ook naar vijf procent. In combinatie met het korte termijn denken is dat de grootste bedreiging voor het aandeel vastgoed in de portefeuille van pensioenfondsen.” Van As: “Tegelijkertijd moet worden geconstateerd dat het risicobudget van pensioenfondsen kleiner wordt. Daar krijgt ook de aandelenmarkt last van. Altera Vastgoed moet daarom blijven hameren op de fundamentele karakteristieken van het vastgoed: lange termijn, solide rendement, laag risico. Het is heel goed dat Altera haar rendementsverwachtingen baseert op de portefeuille en niet op modellen.” Tegelijkertijd is het van het grootste belang dat de sector als geheel gaat werken aan het imago. “De fraudegevoeligheid is de achilleshiel van het vastgoed”, aldus Hiltrop: “Wij zijn daarom ook heel blij met de initiatieven van Altera om op brancheniveau het fraudeprobleem en de beheersing inzichtelijk te maken.” Van As: “De kracht van het vastgoed is juist de tastbaarheid ervan. Die kracht moet je benutten. Laat zien wat de objecten zijn, wat je ermee doet, en wat de opbrengsten zijn. Houdt het zichtbaar. Dat is heel belangrijk.”
Jaap Gillis, bestuursvoorzitter Dutch Green Building Council:
“Duurzaamheid wordt de economische aanjager van het decennium” Jaap Gillis, bestuursvoorzitter Dutch Green Building Council.
Het succes van de Dutch Green Building Council (DGBC) en zijn BREEAM-keurmerken is voor Jaap Gillis het beste bewijs dat duurzaamheid in vijf jaar tijd een zeer belangrijke factor is geworden in de vastgoedsector. Zelfs in tijden van crisis. “De mate waarin en de diepgang zijn wellicht iets bijgesteld. Maar de transitie gaat gewoon door.”
Tien jaar geleden bestond de DGBC nog niet. Pas in 2007 besloot een aantal grote partijen in het vastgoed de krachten te bundelen om duurzaamheid in de sector echt een serieuze impuls te geven. Sindsdien verlopen de ontwikkelingen echter bepaald stormachtig. Het aantal participanten/bedrijven steeg bijvoorbeeld in rap tempo tot 250. En de DGBC heeft circa 60 assessoren opgeleid, die de beoordeling verzorgen die leidt tot certificering door BREEAM. “Ieder zichzelf respecterend adviesbureau zorgt ervoor dat het een assessor in huis heeft. Daaruit blijkt wel hoe serieus de belangstelling is.”
“Een groen gebouw levert meer huuropbrengst en rendement op” Nog voor de zomer worden de eerste elf certificaten verleend voor nieuwbouwprojecten in een duurzame kwaliteit die varieert van pass tot very good of excellent. “Heel anders dus dan een LEED-certificaat (Leadership in Energy and Environmental Design)”, benadrukt Gillis. “Dat is namelijk self-assessment, terwijl het BREEAM-label door onafhankelijke externe assessoren wordt gecontroleerd.”
Beter rendement Uit een enquête van INREV, de Europese brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed, blijkt dat sustainability voor veel bedrijven nog vooral is ingegeven door hun algemene streven om
Wie is… Jaap Gillis MBA FRICS is Chief Operating Officer bij REDEVCO, en bestuursvoorzitter van de Dutch Green Building Council (DGBC). De inmiddels 250 deelnemers in DGBC - overheidsorganisaties, adviseurs, projectontwikkelaars, bouwbedrijven en vastgoedbeleggers - willen bijdragen aan een duurzaam gebouwde omgeving. Eén van de doelstellingen is om duurzaamheid van gebouwen meetbaar en via keurmerken zichtbaar te maken. Daartoe wordt gebruik gemaakt van de BREEAM-methode. BREEAM staat voor Building Research Establish ment Environmental Assessment Method en werd oorspronkelijk ontwikkeld door het Engelse bureau Building Research Establishment (BRE). Het eerste keurmerk, BREEAM-NL Nieuwbouw, is in oktober gelanceerd. BREEAM-NL Bestaande Bouw en BREEAM-NL volgen dit jaar.
maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Zij zien het bovendien als een instrument om te profiteren van marketing benefits, en niet als middel om het resultaat te verbeteren. Gillis: “Dat is alleszins verklaarbaar. We staan nog maar aan het begin. Maar kijk naar de ontwikkelingen in het witgoed. Daar is men in nog geen drie jaar tijd van rood naar een groen energielabel gegaan. Er is inmiddels geen serieus automerk te vinden dat in zijn advertentie onvermeld laat dat de energieprestatie zo laag is dat er minder fiscale bijtelling zal zijn. In het vastgoed gaat alles wat trager, ook al omdat met een gebouw andere bedragen zijn gemoeid dan met een auto of een wasmachine. Maar ik ben ervan overtuigd dat het in deze sector op dezelfde manier gaat werken.” Wat helpt is dat er steeds meer onderzoek beschikbaar komt waaruit blijkt dat het zin heeft om in duurzaamheid te investeren. “Zo leert onderzoek van de Universiteit Maastricht dat een groen gebouw de belegger hogere huuropbrengsten en een beter rendement opleveren. Dat zijn gegevens die partijen zullen prikkelen om hiermee door te gaan. Ook in tijden van crisis. Misschien dat de mate waarin en de diepgang onder invloed van de crisis tijdelijk zullen worden bijgesteld. Maar de transitie zelf gaat gewoon door.”
Zendingswerk Waarmee Gillis niet gezegd wil hebben dat er geen problemen zijn. Taxateurs bijvoorbeeld lijken momenteel nauwelijks in staat te onderkennen dat duurzaamheid een effect op de waarde heeft. “Daar lijkt inderdaad nog enig zendingswerk noodzakelijk”, aldus Volgt op pagina 11
07
Altera Vastgoed 2000 -2010: 10 jaar d Winkels Winkels Portefeuillerendement 10 jaar
20%
20%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0%
direct
402
600
300 Herwaarderingen
100 -100 -200
Verdrievoudiging van de portefeuille door acquisitie en toetredingen; disposities in lijn met acquisities
2000-2009
2009
2008
63
524
Portefeuilleomvang meer dan verdubbeld door acquisities
Woningen EGW en MGW
Winkels Typologie
3%
51%
2000
8%
12%
Eengezins Meergezins
Winkelcentra 22%
22%
2010
Supermarkten Solitaire warenhuizen
7% 0%
PVD/GDV
11%
97%
59%
66%
Van dominant appartementen…
Van dominant winkelcentra …naar spreiding over en solitaire warenhuizen… meerdere winkeltypen
…naar gelijke spreiding over eengezins- en meergezinswoningen
Woningen Ouderdom
Winkels Hiërarchie 10%
12%
15%
Jonger dan 10 jaar
36% 2000
Ouder dan 10 jaar
2010
85%
24%
ALTERAINFO
april 2010
16%
2000
9% 1% 2%
Winkelstraten
2010
31%
Binnensteden Stadsdeelcentra Hoofdwinkelgebied groot/klein
9% 13%
…naar eenderde recent gerealiseerde woningcomplexen
8% 10%
64%
Van dominant objecten ouder dan 10 jaar…
Solitaire winkels
2010
2000
49%
08
2007
-115
200 01-01-2010
Disposities
Toetredingen
Acquisities
01-01-2000
200
-200
74
01-01-2010
400
300
-100
257
500
400
-
244
Herwaarderingen
79
Disposities
-165
Toetredingen
Winkels 10 jaar mutaties (in € x min)
500
100
2006
Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,6% Forse opwaarderingen in 2005 tot en met 2007, daarna afwaarderingen Over 10 jaar gemiddeld 2,2% opwaardering
Acquisities
204
indirect
01-01-2000
157
2005
direct
Woningen 10 jaar mutaties (in € x min) 128
2004
indirect
Stabiel direct rendement van gemiddeld 3,9% Forse opwaarderingen tot en met 2007, daarna afwaarderingen Over 10 jaar gemiddeld 4,0% opwaardering
600
2003
-15%
2002
-10%
2001
-5% 2000
2000-2009
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
-15%
2001
-10%
2000
-5%
ROZ/IPD 10 jr
Woningen Portefeuillerendement 10 jaar
ROZ/IPD 10 jr
Woningen
56%
Van gespreide …naar nadruk op portefeuille… hoofdwinkelgebieden
Kernverzorgend groot/klein Wijk/buurt PVD/GDV
ynamiek 20%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0%
direct
200
200
Disposities
-200
Acquisities
01-01-2000
-100
Portefeuilleomvang ongeveer gelijk gebleven, maar grote mutaties door disposities en acquisities
-100 -200
2008
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2007
2
212
Bedrijfsruimten Bedrijfsverzamel en logistiek 35%
21% 2000
Overig
27% …naar dominant in de vier grote steden
2010
2000
65% 67% Vele mutaties in de portefefeuille…
Kantoren Ouderdom
Bedrijfsverzamel Logistiek
Gebieden nabij de G4
7% Van minder dan de helft in de vier grote steden…
35%
33%
Rotterdam + Den Haag
17% 4%
Amsterdam Utrecht
2010
…maar spreiding over bedrijfsverzamel en logistiek is gelijk gebleven
Bedrijfsruimten Ouderdom 30%
50%
-27
11%
22%
25%
13
Portefeuilleomvang meer dan verdubbeld door acquisities
Kantoren Geografisch
31%
100
132
01-01-2010
300
01-01-2010
300 Herwaarderingen
400
Toetredingen
500
400
-
92
600
Herwaarderingen
266
Disposities
16
Toetredingen
-198
500
100
indirect
Bedrijfsruimten 10 jaar mutaties (in € x min)
Acquisities
40
direct
01-01-2000
118
-15%
Stabiel direct rendement van gemiddeld 7,8% Grotere volatiliteit in indirect rendement Over 10 jaar gemiddeld gelijke waardering
Kantoren 10 jaar mutaties (in € x min) 289
-10%
indirect
Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,8% Grotere volatiliteit in indirect rendement Over 10 jaar gemiddeld gelijke waardering
600
-5% 2000
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
-15%
2002
2000
-10%
2001
-5%
2000-2009
20%
ROZ/IPD 10 jr
Bedrijfsruimten Portefeuillerendement 10 jaar
2000-2009
Kantoren Portefeuillerendement 10 jaar
ROZ/IPD 10 jr
Bedrijfsruimten
2009
Kantoren
50% 2010
2000
18%
Jonger dan 10 jaar
Jonger dan 10 jaar
38%
Ouder dan 10 jaar
2000
Ouder dan 10 jaar
2010 52%
70% 82% Van een gelijke verdeling over jonger en ouder dan 10 jaar…
…naar dominant jonge objecten
Van een portefeuille dominant ouder dan 10 jaar…
…naar een gelijke spreiding over jonger en ouder dan 10 jaar
09
Fondsontwikkeling en managementkosten Aantal aandeelhouders: 2000-2009 Woning
25
Winkels
20
Kantoren
15 Bedrijfsruimten
10 NV Niveau
5 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Van 4 naar 26 aandeelhouders
Toetredingen en uittredingen 2000-2009 (in € x mln)
600 520
Toetredingen
500
Uittredingen
400 305
300
227
200
168 112
133
114
100
28
0 Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Totaal is na de oprichting voor € 1,1 miljard toegetreden (vastgoed en liquiditeiten) en voor € 0,5 miljard uitgetreden
Managementkosten (in basispunten)
Total expense ratio 2009 INREV voor core funds
58
Total expense ratio 2009 Altera t.o.v. gross asset value cf INREV
31
Total expense ratio 2000-2009 Altera t.o.v. gross asset value cf INREV
32 0
10
20
30
40
Met 32 basispunten managementkosten over 2000-2009 onderscheidt Altera Vastgoed zich in sterke mate
10
ALTERAINFO
50
60
70
80
Vervolg “Duurzaamheid wordt de economische aanjager van het decennium”
Gillis. “Wij hopen straks in ieder geval met cijfers onderbouwd te kunnen laten zien dat duurzaamheid wel degelijk een positief effect heeft op de waarde. In de eerste plaats blijft dit soort gebouwen in de toekomst beter beschermd tegen een mogelijke ecotax, die Brussel in voorbereiding heeft om tot energieneutrale nieuwbouw te komen. En ten tweede heeft een groen gebouw een unique selling point: meer comfort, lagere energielasten en minder servicekosten.” Naast het keurmerk voor de nieuwbouw zijn er nu ook keur merken in ontwikkeling voor de bestaande bouw en (her)ontwikkelingsgebieden. Gillis: “BREEAM Bestaande Bouw richt zich op drie elementen: het vastgoedobject zelf, de wijze waarop het gemanaged wordt, en het gedrag van de gebruiker. Die data kunnen worden gebruikt bij de afweging tussen duurzame nieuwbouw of het verduurzamen van de bestaande voorraad.”
“Taxateurs vergen nog zendingswerk”
“Van Bling Bling en Botox naar Betrokkenheid en Bezorgdheid” Toekomst Gillis is al met al redelijk optimistisch over de toekomst. Ook al omdat er steeds meer ontwikkelingen gaande zijn die de markt dwingen tot verduurzaming. “De overheid bijvoorbeeld heeft zichzelf verplicht om duurzaam in te kopen. Dat geldt ook voor hun gebouwen. Beleggers kunnen het zich dus niet permitteren om niets aan duurzaamheid te doen. Want dan lopen de huurders weg en snijden zij zichzelf in de vingers. Dat zal een enorme kettingreactie op gang brengen. En dan kan het opeens heel snel gaan. Duurzaamheid zou wel eens dé economische aanjager van de komende tien jaar kunnen worden. Ten eerste is onze planeet er klaar voor. Maar we zijn er ook zelf aan toe. Laatst hoorde ik iemand zeggen dat de tijd van Bling Bling en Botox definitief voorbij is en dat het nu om de b’s van Betrokkenheid en Bezorgdheid draait. Daar ben ik het volledig mee eens. We zijn weer met beide benen op de grond teruggekomen. En dat zal zijn uitwerking op de verdere verduurzaming van het vastgoed niet missen.”
Voor een dergelijke afweging pleit de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) in haar visie op duurzaam vastgoed, die vorig jaar werd gepubliceerd. In deze publicatie toont de IVBN zich voorstander van een ‘saldobenadering’: baseer de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad. Daarvoor zijn wel data nodig. En dat is ook precies de reden voor de oprichting van de International Sustainability Alliance. Dit samenwerkingsverband van uiteenlopende partijen in het vastgoed wil komen tot een nieuwe standaard voor de duurzaamheid van nieuw en bestaand vastgoed. In dat kader wordt onder andere gewerkt aan een pan-Europese vastgoeddatabase. Gillis: “De database stelt partijen in staat om de duurzame prestaties van hun vastgoedportefeuille te benchmarken. In de toekomst willen wij deze prestaties gaan benchmarken met de financial performance van deze portefeuille. En dat alles gedragen door een grote onafhankelijke non-profit organisatie als BRE. Dat wekt vertrouwen.”
11
“Paracetamol helpt bij veel kwalen maar soms is er meer nodig” De vastgoedsector heeft in het afgelopen decennium een enorme professionaliseringsslag gemaakt, zo meent Peter van Gool. “Kijk bijvoorbeeld naar het taxeren van het vastgoed. Daarin is de afgelopen tien jaar enorme vooruitgang geboekt. Want tien jaar geleden hanteerde iedere taxateur een ander model, en ging daar ook op een eigen manier mee om. Het was een black box, waar op enig moment een bedrag uitkwam. Dat is gelukkig verbeterd. De modellen zijn transparanter en objectiever
12
de dekkingsgraad op niet veel meer dan 20 procent te liggen en werden behoorlijke verschillen in opgaven geconstateerd. Dat gaf een behoorlijke schok, moet ik zeggen. Er is dus nog veel te doen!” Om daadwerkelijk tot een verbetering van de situatie te komen is het zaak dat alle partijen in de sector het verzamelen en bij houden van de referentiedata als een gezamenlijke opgave gaan beschouwen, aldus Van Gool. “We kunnen het niet alleen aan makelaars of taxateurs overlaten. Het probleem betreft iedereen die bij het vastgoed betrokken is. We moeten dus ook komen tot een gezamenlijke aanpak. En die begint bij de bewustwording van de eigen verantwoordelijkheid: het invoeren en controleren van de feiten, er actief mee bezig zijn en er ook tijd voor inruimen. Want daar heeft het de laatste tijd behoorlijk aan ontbroken.”
“Risico’s leverage zijn absoluut onvoldoende onderkend”
geworden. En daarmee ook de resultaten.”
Hulpmiddel
De onzekere economische situatie heeft ook de taxateurs in het vastgoed behoorlijk onzeker gemaakt. De kritiek op het resultaat van hun werk is dan ook niet van de lucht. Dat is niet altijd even terecht, vindt Peter van Gool. “Het taxatieproces is verbeterd, geüniformeerd en geobjectiveerd, de technieken zijn beter geworden, en op wetenschappelijk niveau wordt inmiddels veel onderzoek gedaan. Dat is mede te danken aan de komst van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Want daarmee werden ook taxatierichtlijnen geïntroduceerd, die behoorlijk disciplinerend hebben gewerkt.” Een van de belangrijkste problemen is echter dat de taxateur, om de marktwaarde te kunnen taxeren, referenties nodig heeft van vergelijkbare panden die recentelijk zijn verhandeld. Van Gool: “Maar die marktgegevens zijn er niet of onvoldoende. Zeker in de huidige crisistijd ondervinden taxateurs daardoor de nodige problemen bij het vaststellen van de waarde.” Dat de kwaliteit van de marktgegevens te wensen overlaat, bleek ook uit eigen onderzoek bij SPF Beheer. Van Gool: “Een student heeft bij ons naar alle transacties gekeken, en die vergeleken met de informatie die in de database van PropertyNL zit. De veronderstelling was dat de dekkingsgraad 80 procent zou zijn en de informatie zou kloppen. Uiteindelijk bleek bij de steekproef
De ROZ/IPD Vastgoedindex kwam al even ter sprake. Van Gool is er in het algemeen positief over. “Het is een waardevol hulpmiddel gebleken. Iedereen die een beetje meetelt doet er aan mee. En inmiddels is het ook een hele waardevolle bron voor onderzoek geworden. Het helpt om de professionaliteit van de sector te verbeteren.” Tegelijkertijd moet de sector zich blijven realiseren dat de uitkomsten ervan niet als absoluut moeten worden genomen. “Als de onderliggende waardering nogal wat marges kent, is de index natuurlijk ook niet exact. En de vraag is ook wat je kunt doen als je slechter presteert dan de index. Een vastgoedportefeuille gedraagt zich toch als een mammoettanker die niet even eenvoudig is bij te sturen. Heel anders dus dan een aandelen portefeuille, waarvan je de samenstelling bij wijze van spreken per dag kunt wijzigen. De vraag is bovendien of de index wel representatief is voor de totale vastgoedmarkt. De index omvat alleen de institutionele beleggers. De private vastgoedmarkt, die enorm is gegroeid de laatste jaren, zit er eigenlijk niet in. Daar zit een beperking in. De index zou dus op een of andere manier het draagvlak moeten vergroten, maar stuit op het gegeven dat niet al het vastgoed jaarlijks wordt getaxeerd. We zouden daarom zeer geholpen zijn met regelgeving, die voorschrijft dat de vastgoedsector, waaronder de vele vastgoedmaatschappen voor particulieren, jaarlijks moet taxeren.”
ALTERAINFO
april 2010
“Door de crisis ondervinden taxateurs problemen bij vaststellen waarde”
Risico’s Daarmee zou ook de transparantie van de sector geholpen zijn, denkt Van Gool. “In het algemeen denk ik overigens dat wij op dat gebied niet slecht presteren, zeker in vergelijking met de trans parantie van de markt in sommige andere Europese lidstaten. Het is bepaald niet zo dat de wereld van het vastgoed één groot maffiamoeras is. De wijze waarop wij hier via het Kadaster de eigendomsrechten hebben vastgelegd kan het buitenland nog tot voorbeeld strekken. Maar er zijn terreinen waar de transparantie zeker nog wel wat kan verbeteren: de huurmarkt, de beleggingsmarkt, de ontwikkelingsmarkt, de grondmarkt, de erfpacht. Het gaat er in alle gevallen om duidelijke marktprincipes en rapportages op tafel te hebben liggen. Maar soms wordt een markt gedomineerd door partijen die niet altijd evenveel baat hebben bij transparantie en soms zelfs bewust intransparant zijn. Er moet dus een belang zijn om transparant te zijn. En dit is niet altijd in dezelfde mate aanwezig.” Het gaat echter te ver om op basis daarvan te beweren dat de vastgoedsector niet integer zou zijn. “Integriteit gaat veel breder dan transparantie. Het probleem is een beetje dat iedereen het nu over integriteitsrisico’s heeft. Daarbij moeten echter de markt risico’s niet worden vergeten. Die blijken namelijk veelal niet goed te zijn ingeschat. De deals van de afgelopen jaren waren allemaal gericht op een opgaande markt. Met de kennis van nu had dat toch anders gemoeten. Zo bezien is transparantie niet meer dan een paracetamolletje. Dat helpt bij heel veel kwalen, maar soms is er toch wat meer nodig.”
Leverage Risicomanagement is een belangrijk wapen in die strijd. Zeker nu is gebleken dat in de periode voor de huidige crisis achteraf gezien onvoldoende naar de risico’s van het vak werd gekeken. “Dat verklaarde ook de populariteit van leverage. Ook omdat het zo lang zo goed ging werden de rendementseisen voortdurend opgeschroefd. Dus werd er meer risico genomen. Zodra er ruimte voor was, werd de leverage vergroot. Je kon vrijwel geen privaat fonds meer kopen zonder leverage. Zelfs de core funds, met een gering risico en een gematigde beloning, hadden eigenlijk al minimaal vijftig tot zestig procent leverage in zich. Leverage werd gezien als een free lunch in een markt die alleen maar omhoog leek te kunnen gaan. De risico’s zijn absoluut onvoldoende onderkend. Niemand kon vertellen wat de loan to value ratio’s waren, of de interest coverage ratio, of hoe lang de leningen liepen, etc. Terugkijkend kunnen we dan ook vaststellen dat de fondsen zonder leverage, zoals die van Altera Vastgoed, aanmerkelijk
Peter van Gool, hoogleraar Real Estate Economics Amsterdam School of Real Estate.
Wie is… Prof. dr. Peter van Gool FRICS is hoogleraar Real Estate Economics aan de Universiteit van Amsterdam en aan de Amsterdam School of Real Estate. Tevens is hij werkzaam als hoofd onroerend goed van SPF Beheer, de managementorganisatie voor onder andere een van de oudste pensioenfondsen van Nederland, de Stichting Spoorwegpensioenfonds. Verder heeft hij diverse nevenfuncties, bijvoorbeeld bij PNO Media, Stichting Bo-Ex en NV Stedenfonds. Van Gool schrijft regelmatig voor diverse media en is onder andere auteur van het standaardwerk “Onroerend goed als belegging”, dat in veel vastgoedopleidingen wordt gebruikt.
“Negatieve effecten leverage kostbare en wijze les voor vastgoedsector” betere schokbrekers in een gemengde beleggingsportefeuille zijn gebleken dan de fondsen met een hoge leverage ratio.” Het is een even kostbare als wijze les voor de vastgoedsector. De vraag is of het ook onthouden wordt. “Nu praat iedereen opeens over fondsen zonder leverage. Maar het is nog steeds niet in het belang van de fundmanager, die zijn performance fee beter kan halen met dan zonder leverage. Dus ik ben er niet van overtuigd dat de geleerde les zal beklijven. We zijn nu in ieder geval het stadium van de ontkenning voorbij. Iedere belegger heeft moeten erkennen dat hier onvoldoende op was gelet. Er is nu sprake van een soort collectieve schuldbelijdenis. Laten we hopen dat er iets van de les blijft hangen.”
13
Directie aan het woord V.l.n.r.: René Hogenboom, Robert Eujen en Cyril van den Hoogen.
De directieleden van Altera Vastgoed zijn er vrijwel vanaf het begin actief. Alle aanleiding om René Hogenboom (algemeen directeur), Cyril van den Hoogen (financieel directeur) en Robert Eujen (directeur portefeuillemanagement) te vragen hoe de organisatie zich heeft ontwikkeld en wat de volgende tien jaar zou moeten brengen.
Geen leverage
Chinese acrobaten René Hogenboom startte 15 januari 2000 als directeur bij Altera, toen nog gevestigd in Haarlem. “Een mooie tijd van pionieren” zegt hij. Waarom pionieren, jullie begonnen toch met € 750 miljoen aan vastgoed? “Zeker en op papier was de sectorale fondsformule uitgedacht, de huisvesting was geregeld en de juridisch-fiscale entiteit was opgericht. Maar dat was het dan ook wel zo’n beetje. We startten als organisatie zerobase; zonder administratief systeem, vast gelegde procesbeschrijvingen, managementinformatiesystemen, beleid en van de 22 formatieplaatsen waren er maar acht bezet door medewerkers die over waren gekomen van de initiërende pensioenfondsen. Dat betekende dat de handen stevig uit de mouwen moesten en we als Chinese acrobaten de bordjes hoog moesten houden.” Hoe hebben jullie dat dan opgepakt? “Nou, doelen stellen, plannen, discipline en focus. Mijn Leitmotiv was: niet alleen zeggen wat je gaat doen, maar vooral doen wat je zegt! Het was toch ook wel een groot voordeel, dat we zerobase startten, want dat betekende dat we niet met verouderde systemen hoefden te gaan werken en er ontstond een eigen cultuur van “hands-on” werken. Data werden nieuw ingevoerd, dus was er geen gegevensvervuiling, en allerlei best practises golden als maatstaf. Aan het eind van het eerste jaar was per sectorportefeuille beleid geformuleerd, gebaseerd op portefeuilleanalyse en marktonderzoek. Research is namelijk een sleuteldiscipline in ons huis. Er was een complete beschrijving van de administratieve organisatie gemaakt en de systemen waren gevoed met dubbel gecheckte data. Ondertussen waren ook nieuwe medewerkers
14
ALTERAINFO
aangetrokken. De werving en selectie deed ik overwegend zonder een extern bureau. Begin 2001 kwamen Cyril als hoofd finance & control en Robert als hoofd verwerving de organisatie versterken en zij konden vervolgens weer verdiepingsslagen aanbrengen in hun materie.” Cyril, wat trof je aan? “Een sterk gemotiveerde organisatie, die goed bezig was, maar waar nog veel meer op poten gezet moest worden. Ik was senior manager bij KPMG en de externe accountant van Altera. De inzet was gedreven en serieus, met transparantie en integriteit als duidelijke sleutelbegrippen. Dat sprak me zeer aan. De eerste vuurproef was direct het opstellen van het eerste jaarverslag van Altera over 2000.”
april 2010
Kon je direct gaan verwerven Robert? “Zeker niet direct. Een productkarakteristiek van ons fonds is dat we geen gebruik maken van leverage, dus moest er in eerste instantie gedisponeerd worden om met de vrijgekomen middelen te kunnen acquireren. Dat betekent ook dat je moet weten wat je zoekt en daar hebben we gewoon goed de tijd voor genomen. Eerst de gewenste strategie en portefeuillestructuur per sector bepalen, mede op basis van een analyse van je bestaande bezit en vervolgens bepalen waar afscheid van genomen wordt en wat er voor in de plaats moet komen. Ondertussen kon ons netwerk worden uitgerold, werd eveneens het systeem van eenduidige financiële acquisitiecriteria ingevoerd, inclusief een centraal geborgde rekentool. Ook lagen er uitdagende klussen als potentiële herontwikkelingsprojecten. Daar hebben we in deze tijd voordeel van door de oplevering van het uitgebreide en gerenoveerde winkelcentrum in Zwolle Zuid en straks hetzelfde bij ons object op de woonboulevard van Ekkersrijt.” Hoe verliep de verdere ontwikkeling? René: “Groei is voor ons geen doel, maar een middel om per sector de gewenste samenstelling te realiseren gericht op een verantwoord rendementrisicoprofiel. We startten wel met een duidelijk gewenste schaal: verdubbelen in omvang en zorgen dat ook andere pensioenfondsen aandeelhouder worden. Eerst en vooral wilden we een beleggingsproduct met een fondsformule neerzetten die honderd procent aansluit op de wensen van pensioenfondsen. Dat hebben we gezamenlijk, juist ook met de aandeelhouders, helemaal uitgewerkt en vastgelegd in het Bedrijfsprofiel, een formeel document, dat tot op de dag van vandaag nog leidend is en een duidelijk voordeel biedt in de selectieprocedures van nieuwe pensioenfondsen.”
“Eerst de gewenste strategie en portefeuillestructuur, dan pas acquisitie”
Daarnaast is er met ongeveer € 330 miljoen aan vastgoed toegetreden. Timing en flexibiliteit zijn belangrijk. In 2006 en 2007 vonden we de markt niet gunstig om te kopen, veel te overspannen en te duur. Dus kozen we voor pijplijn projecten uit de portefeuilles van ontwikkelaars. Wel hebben we toen juist verkocht, de consequentie was dat we vooral in de sector Woningen superdividenden hebben uitgekeerd, omdat er geen geschikte beleggingsalternatieven waren. In de huidige markt willen we juist graag kopen. We zijn dan afhankelijk van de instroom van nieuw vermogen, omdat we hooguit tot 10% leverage gaan. Hoewel pensioenfondsen, overigens om allerlei verklaarbare redenen, met vastgoed meer procyclisch zijn in hun beleggingsgedrag, hebben we dit jaar al concrete uitbreidingswensen van ruim € 200 miljoen. Er is een goed begrip voor onze marktbenadering.”
Nederlands vastgoed ondergewaardeerd Cyril: ”Ja, en wat zeker ook vermeld kan worden is dat we direct vanaf het begin over een degelijk managementinformatiesysteem op portfolio- en assetmanagementniveau wilden beschikken. Dat was onvoldoende beschikbaar in de markt dus hebben we het samen met destijds Vastgoed Transparant (later overgegaan naar Kadenza) ontwikkeld onder de naam Dream. Ook hebben we van meet af aan de gehele portefuille extern jaarlijks laten waarderen en hanteren we vanaf 2007 een frequentie per kwartaal, om over een zo marktconform mogelijk waardebeeld te beschikken. Sinds 2003 publiceren we als een van de weinige fondsen ook een extern halfjaarbericht.”
“Research is een sleuteldiscipline in ons huis” 26 pensioenfondsen aandeelhouder René: “Ook moet je gewoon zorgen voor een sterk track record van bewezen prestaties en waar maken wat je beweert. Zo zijn we pas vanaf 2002 structureel pensioenfondsen gaan benaderen. Dat moment was minder gelukkig door de aandelencrisis in die tijd. De grote flow is vanaf 2004 op gang gekomen. Nu tellen we 26 pensioenfondsen als aandeelhouder en we hebben in de afgelopen tien jaar meer dan een miljard euro aan nieuwe middelen aangetrokken in een mix van ingebracht vastgoed en liquiditeiten.” Hoe heeft Altera dan het totaal beheerd vermogen € 1,5 miljard bereikt? Cyril: “Allocatievrijheid voor pensioenfondsen, door zelf te bepalen in welke sector of sectoren wordt belegd en flexibiliteit, door per kwartaal toe- of uit te kunnen treden zijn eveneens duidelijke productaspecten van ons fonds. Zo kan er ook gewisseld worden tussen sectoren op basis van net asset value. Naast de door René genoemde één miljard euro aan toetredingen is er ook voor een half miljard euro uitgetreden. Daar zijn wij toch wel uniek in gebleken. Ook toen de crisis los was gebarsten en collega fondsen nee moesten verkopen op de vraag naar uittreding, vanwege een lagere allocatie naar vastgoed bij de pensioenfondsen.” Robert: “De portefeuilledynamiek en ons minder cyclische, risicoaverse beleggingsgedrag hebben daar ook een rol in gespeeld. In de afgelopen tien jaar hebben we voor € 640 miljoen aan projecten verworven en voor € 500 miljoen gedisponeerd.
Hoe ziet de toekomst er uit? René: “De fundamenten van het product en het fonds, inclusief de portefeuilles zijn stevig. Altera is een herkenbaar merk. We hebben een sterke alignment of interest met de aandeelhouders, want de managementorganisatie is één geheel met de portefeuilles. We werken nog steeds met 22 mensen en lage organisatiekosten: over de afgelopen tien jaar gemiddeld 31,9 basispunten. Met alle relevante bedrijfsactiviteiten verdeeld over drie directieleden is er een goed en pluriform evenwicht, ook qua “checks and balances”. Het is een prima basis voor weer een periode van tien jaar met de nodige uitdagingen.” Cyril: “Dat evenwicht zie je ook in het personeelsbestand. Allemaal professionals met gedegen toegesneden opleidingen in een goede mix van ervaring en leeftijd, een open resultaat gerichte cultuur en nog steeds hands-on.” Robert: ”En we staan zeker niet stil. Je moet altijd zaken beter wensen en je er van bewust zijn dat je met vastgoed midden in de maatschappij staat. Zo hebben we twee jaar geleden duurzaamheid geïntegreerd in ons portefeuillebeleid, inclusief vorig jaar de aanstelling van een manager duurzaamheid en maken we rap vorderingen met de concrete en meetbare operationalisering. Onze relatie met de externe vastgoedmanagers wordt stelsel matig geëvalueerd en dat leidt weer tot vernieuwing van de contractrelaties en geselecteerde partijen. De portefeuilleanalyses bieden ieder jaar weer aanvullende gezichtspunten op de gewenste samenstelling en acties.”
“Allocatievrijheid en flexibiliteit zijn duidelijke productaspecten” René: “Je kunt natuurlijk niet tien jaar vooruit kijken. In een dergelijke periode zal zich ongetwijfeld wel weer een nieuwe crisis met leerpunten hebben voorgedaan, maar we tekenen er voor om een zelfde ontwikkelingsperiode als afgelopen tien jaar door te maken. Dat zou betekenen dat we de nodige, ook nieuwe, concurrentie hebben doorstaan en het fonds goed is voor een beheerd vermogen van € 2,5 á € 3 miljard! We zijn er namelijk stellig van overtuigd dat vastgoed en de Nederlandse markt ondergewaardeerd zijn bij pensioenfondsen. Wat je van ver haalt, is niet altijd even lekker, en hybride producten blijken ook niet wat ze lijken, dat is de afgelopen jaren maar weer gebleken.”
15
Woningen • Winkels • Kantoren • Bedrijfsruimten Altera Vastgoed is een gewild beleggingsproduct voor pensioenfondsen die een belang wensen in Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoed. Professioneel, transparant en flexibel. Keuze uit vier sectorpor tefeuilles met een onderscheidende per formance, een laag risicoprofiel, geen externe financiering en tegen lage organisatiekosten.
w w w. a l te rava s tg o e d. n l
