Alleen ter besluitvorming door het College Formele consultatie van de Raad (uiterlijk 1 juni 2013) Collegevoorstel Openbaar

Collegevoorstel

Openbaar

Onderwerp

Grondexploitatie en risicoanalyse GEM Waalsprong 2013

Programma /besluitenlijst Programmanummer Openbare 18 december 2007 Grondbeleid / 1032 Collegevergadering no 47

BW-nummer

Portefeuillehouder

B. Jeene en J. van der Meer

Aanwezig: Samenvatting Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. Th. de Graaf Voorzitter De grondexploitatie en risicoanalyse GEM Waalsprong wordt OB10, Henk Berends, 2833 P. Depla,van H. GEM van Hooft sr., L. de Scholten, H. Kunst, Wethouders vastgesteld door de aandeelhouder Waalsprong, Datum ambtelijk voorstel gemeente Nijmegen. Hieraan voorafgaand deze voor wensen P. Lucassen, J.worden van der Meer 9 april 2013 en bedenkingen voorgelegd de Raad. P.aan Eringa Gemeentesecretaris Registratienummer A. Kuil Communicatie 13.0005491 M. Sofovic Verslag

Aldus Ter besluitvorming door het college  

vastgesteld in de vergadering van:

Voor te nemen om als aandeelhouder in GEM Waalsprong in te stemmen met de grondexploitatie en risicoanalyse GEM Waalsprong 2013. Dit besluit voor wensen en bedenkingen voor te leggen aan de Raad met bijgaande brief en bijlagen.

De voorzitter,

Paraaf

Datum

akkoord J. Inberg Hoofd Financiën (a.i.)

Leidinggevende De secretaris, M. van Lente

Programmamanager M. van Lente

Programmadirecteur J. Sprangers

 Alleen ter besluitvorming door het College  Formele consultatie van de Raad (uiterlijk 1 juni 2013) Besluit B&W d.d. 16 april 2013  Conform advies

 Aanhouden  Anders, nl.

nummer: 3.2

Paraaf

Datum

akkoord

1 Bestuursagenda

Gemeentesecretaris

Portefeuillehouder

Collegevoorstel grex 2013 WS.docx

Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling

Korte Nieuwstraat 6

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum Verslag 16 april 2013

6511 PP Nijmegen Telefoon

14024

Telefax

(024) 329 96 10

E-mail

[email protected]

Postbus 9105 Th. de Graaf HG Nijmegen P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H.6500 Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic OB10/13.0005486 Henk Berends

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Grondexploitatie en risicoanalyse 2013 GEM Waalsprong; wensen en bedenkingen procedure.

-

(024) 3292833

Aldus vastgesteld in de vergadering van:

Geachte leden van de Raad,

De grondexploitatie en de risicoanalyse 2013 GEM Waalsprong bevatten voor de gemeente Nijmegen geen eenvoudige boodschap: er moet fors bijgestuurd worden en er moet dekking worden gevonden buiten deDe grondexploitatie. Dat is voorzitter, Het project is niet langer De zelfvoorzienend. secretaris, een niet te vermijden constatering die al is aangekondigd in de risiconota 2012 en deels ook al is vertaald in de begroting 2013. Misschien nog wel belangrijker is de constatering dat wij niet weten of nu de bodem is bereikt, ook al beschouwen wij de grondexploitatie als realistisch naar de huidige inzichten. Uitgangspunten, kosten en opbrengsten zijn hiervoor kritisch tegen het licht gehouden. De Waalsprong blijft echter een gebiedsontwikkeling met grote risico’s die sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van de economie en vooral de woningmarkt. Dit betekent dat externe factoren van grote invloed zijn; consumentenvertrouwen, financieringsmogelijkheden, fiscaal beleid, (on)mogelijkheden voor corporaties om te investeren, etc. Ook de verdere planuitwerking bevat onzekerheden. Dat is vooral een kwaliteitsvraag die nog belangrijker is geworden nu de woningmarkt is veranderd van aanbod-georiënteerd naar een vraagmarkt. Volstaan de gedachte woningtypes of is aanpassing van de differentiatie nodig? Kunnen de geplande aantallen woningen wel worden gehaald? Is de kwaliteit van de plannen voldoende? De uitkomsten van deze vragen kunnen grote financiële effecten hebben, die nog onbekend zijn. Wij willen u in deze brief met bijlagen informeren over de grondexploitatie 2013 en de onzekerheden en risico’s die daarmee gepaard gaan. Wij zullen uw Raad in ieder geval elk half jaar informeren over de ontwikkelingen en de grondexploitatie herzien. Een actuele risicoanalyse zal in ieder geval elk jaar worden opgesteld. Beiden zullen vaker worden opgesteld indien daar aanleiding voor is. Bijlagen bij deze brief zijn: 1) een toelichting op de grondexploitatie en

www.nijmegen.nl

Brief aan de Raad grex 2013 (2).docx

1

Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling

Vervolgvel

1

risicoanalyse en 2) de grondexploitatie van GEM Waalsprong in het format van de Voortgangsrapportage Grote Projecten. Na de ontvlechting zal de gemeente Nijmegen enig participant zijn in GEM Waalsprong. De besluitvorming over de grondexploitatie 2013 is een aandeelhoudersbesluit. Dit betekent dat wij een procedure moeten volgen van wensen en bedenkingen zodat uw Raad ons College vooraf kan controleren en politiek debat en meningsvorming kan plaatsvinden. Dit is een belangrijke stap voor ons College in de voorbereiding van het uiteindelijke aandeelhoudersbesluit. Ons voornemen is te besluiten om als aandeelhouder van GEM Waalsprong in te stemmen met de grondexploitatie en risicoanalyse 2013.

I Grondexploitatie 2013 GEM Waalsprong Vanaf augustus 2012 is gewerkt aan een realistische grondexploitatie. In de risiconota 2012 is al geanalyseerd wat het effect is van het toepassen van gemeentelijke parameters. Daarnaast is het effect van het schrappen van het kantorenprogramma in beeld gebracht. Dit leidde tot een verslechtering van ca. € 50 miljoen. Voor de grondexploitatie 2013 zijn ook de andere uitgangspunten en aannames uit de grondexploitatie 2012 kritisch tegen het licht gehouden en herijkt. Dit leidt tot een bijsturing van opbrengsten van in totaal € 97 miljoen (inclusief de bijstelling van € 50 miljoen conform risiconota 2012). Daar staan oplossingen binnen het project tegenover ter hoogte van ruim € 52 miljoen waardoor een resultaat ontstaat van afgerond -€ 45 miljoen 1 . Dit wordt gedekt door investeringen uit de grondexploitatie te activeren in de gemeentebegroting ter hoogte van ruim € 34 miljoen en een voorziening te treffen ter hoogte van € 11,7 miljoen. Hieronder nemen wij u mee in de belangrijkste wijzigingen in de grondexploitatie. Een uitgebreide toelichting op de grondexploitatie 2013 treft u aan in de bijlage. 1. Uitgangspunten grondexploitatie 2013 

Woningbouwprogramma In het woningbouwprogramma hebben twee belangrijke wijzigingen plaatsgevonden ten op zichtte van de grondexploitatie 2012:

1. In de grondexploitatie 2012 waren de segmenten sociale huur, sociale koop en goedkope koop bestemd voor de corporaties tegen een sociale grondprijs (28%). In de ontvlechtingsonderhandelingen is door de corporaties aangegeven dat zij alleen nog sociale huurwoningen realiseren in de Waalsprong. Het aandeel van de corporaties is daarmee nu 18% en betreft alleen sociale huur. Voor de resterende 10% is een marktconforme grondprijs gehanteerd voor goedkope koop. 1

In de bijlage ‘Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse’ is een uitkomst vermeld van € 11,6 miljoen. In deze brief en het VGP gaan wij uit van een uitkomst van € 11,7 miljoen. Het verschil wordt veroorzaakt door afrondingsverschillen.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

2

2. Het aandeel dure woningen lag op 40%. Dit is een hoog aandeel waar in de second opinion op de grondexploitatie in 2011 al kritische kanttekeningen bij zijn geplaatst. Dit percentage is nu gehalveerd en verschoven naar de categorie goedkoop. Bij een gelijk aantal te verkopen m2 betekent dit dat het aantal woningen toeneemt met circa 1250, omdat de kavels gemiddeld kleiner zijn. Overigens bij een gelijke prijs per m². Ons College weet uiteraard niet of dit effect zo op gaat treden: de woningmarkt voorspellen op een termijn van 15 jaar is een erg onzekere onderneming. Dit betekent dat het ook geen zekerheid is dat het aandeel goedkoop zo toeneemt, maar het is wel iets waarmee in de huidige marktomstandigheden rekening mee moet worden gehouden. Het inhoudelijke dilemma dat dit met zich mee brengt wordt opgenomen in de Ontwikkelingsvisie Waalsprong 2013 (separaat voorstel).  Afzettempo De behoefte aan woningen in Nijmegen wordt gesteld op circa 1000 per jaar. Het aandeel van de Waalsprong hierin is 50 tot 60 procent. In de grondexploitatie wordt voor de komende jaren uit gegaan van circa 400 kavels per jaar (inclusief het programma in de gemeentelijke grondexploitatie De Waaijer). In de periode tot 2016 is tweederde van de afzet gegarandeerd door de ontvlechtingsafspraken. De aanname van de afzet vanaf 2016 is dat deze geleidelijk oploopt naar ruim 600 kavels per jaar vanaf 2019. In het kader van de risicoanalyse is in scenario’s verkend wat er gebeurt indien deze aantallen niet worden gehaald.  Parameters De parameters uit de risiconota 2012 zijn toegepast, m.u.v. de rekenrente.  Financiering Voor de financiering is de gecontracteerde rente opgenomen en een aanname voor de financieringen die dit jaar worden afgesloten. Voor het overige is een rekenrente gehanteerd van 4%. Nu er geen andere participanten meer zijn dan de gemeente Nijmegen binnen GEM Waalsprong wordt ook de opslagrente van 15 basispunten (0,15%) over de financiering voor de nieuw af te sluiten financiering niet meer toegepast.  Uitgeefbaar gebied De verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar in de grondexploitatie is gebaseerd op eerder gemaakte plannen. Een overzicht is opgenomen in de toelichting. De opgenomen verhouding uitgeefbaar-niet uitgeefbaar is ambitieus. Hierop wordt in de risicoanalyse nader in gegaan. In twee deelgebieden heeft een lichte bijstelling naar beneden plaatsgevonden van het percentage uitgeefbaar om beter aan te sluiten bij de vraag (Groot Oosterhout en Vossenpels). In de deelgebieden Stelt en Hoge Bongerd gaat 7 hectare plangebied verloren door de plannen voor de Dijkteruglegging. Uitgangspunt is dat hiervoor (aanvullende) financiële compensatie plaatsvindt door het Rijk zodat dit geen budgettaire consequenties heeft voor de grondexploitatie. De onderhandelingsgesprekken hierover met het Rijk lopen.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

3  Kavels gemeente De gemeente heeft eerder kavels afgenomen van GEM Waalsprong, conform de SOK uit 1997. Niet al deze kavels zijn verkocht. In de plandelen Nijland en Laauwik liggen nog onverkochte kavels. Dit zijn vrije kavels in het dure segment waarvan de prijs in de huidige markt erg onder druk staat. Deze kavels zijn administratief tegen boekwaarde van de gemeente overgenomen door GEM Waalsprong en zijn tegen realistische marktwaarde opgenomen in de grondexploitatie 2013.

2. Kosten grondexploitatie 2013  Bouw en woonrijpmaken Voor sommige deelplannen, waaronder bijvoorbeeld Vossenpels en Groot Oosterhout, zijn de budgetten voor bouwen woonrijpmaken naar boven bijgesteld. Voor de deelplannen Citadel, Hoge Bongerd en Stelt zijn hogere budgetten geraamd vanwege de gewenste hogere kwaliteit in deze gebieden en meer in te passen water en aan te leggen bruggen.  Riolering De kosten van grondwerk en riolering zijn niet langer opgenomen in de grondexploitatie maar worden opgenomen in de Perspectiefnota en begroting..Het gaat hier om een bedrag van ruim € 34 miljoen (NCW) dat wordt geactiveerd in de gemeentebegroting en in 40 jaar wordt afgeschreven. De mogelijkheid om investeringen te activeren was al opgenomen in de begroting 2013. De planning van de uitvoering van de investeringen die geactiveerd worden is afhankelijk van de voortgang van de woningbouw. Er kunnen dus wijzigingen op gaan treden in de hoogte van de te activeren investeringen met financiële effecten. Besluitvorming door uw Raad over het activeren van de investeringen uit de grondexploitatie GEM Waalsprong ter hoogte van € 34 miljoen vindt plaats in de Perspectiefnota 2014.  Bureaukosten Uitgangspunt is een efficiencywinst van 20% door de integratie van beide planteams bij gemeente en GEM tot één. Daarnaast zijn kosten opgenomen voor de ontvlechting en is rekening gehouden met de twee jaar langere looptijd.  Verlagen onvoorzien In de grondexploitatie 2012 was een post onvoorzien opgenomen die relatief hoog was. Dit werd gedaan om meer balans te krijgen in de risicoverdeling. Na de ontvlechting is het niet langer noodzakelijk een post onvoorzien aan te houden die in combinatie met de garanties 20% van het financieringsbedrag is. In de grondexploitatie is nu € 6 miljoen als post onvoorzien opgenomen. Daarmee wordt naar verwachting voldoende handelingsruimte ingebouwd voor de korte termijn. De uitkomst van de Monte Carlo-analyse wordt verwerkt in het weerstandsvermogen van de gemeente Nijmegen.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

4

3. Opbrengsten grondexploitatie 2013  Grondprijzen In de grondexploitatie 2012 was een tijdelijke grondprijskorting opgenomen van 10%. Na afloop van de kortingsperiode werden de prijzen verondersteld weer een stijging te maken naar het oude niveau. Dit beschouwen wij niet langer als realistisch. De korting op de grondprijs van 10% is daarom structureel gemaakt. De te hanteren grondprijzen zijn residueel bepaald. Hiervoor wordt de marktwaarde van een woning met grond bepaald en wordt een analyse gemaakt van de bouwen bijkomende kosten behalve de grond. De grondprijs is dan het verschil tussen de marktwaarde en de bouwen bijkomende kosten. Ook is gekeken naar het aanbod in Nijmegen en de regio. De uitkomst is een gemiddeld prijsniveau voor de grondgebonden woningen van € 330 per m² (ex BTW). Voor de appartementen is een soortgelijke analyse gemaakt. De werkelijke prijs zal per deelplan en locatie verschillen. Vermeld moet hier nog worden dat voor het plangebied Veur Lent door de uitzonderlijke ligging een beduidend hogere grondprijs is gehanteerd.  Bestaand bezit Er zijn nog ca. 20 bestaande woningen in het plangebied die verkocht moeten worden. Daarnaast zijn er nog vier locaties buiten de Waalsprong. Ook het gebouw Thermion is opgenomen als te verkopen.  Bijdragen en subsidies Er is een verwachte subsidie opgenomen van € 8,5 miljoen (NCW). Hoewel die nu niet met concrete aanvragen kan worden onderbouwd lijkt het realistisch om bij een project met deze omvang en looptijd, nu de gemeente enig aandeelhouder is, een (bescheiden) subsidieverwachting als uitgangspunt te nemen. Het nu niet opnemen van een verwachting zou toekenning van een subsidie in de toekomst ook compliceren. Reden hiervoor is dat subsidiegevers geen subsidie toekennen bij een sluitende grondexploitatie. Ons College wil echter waken voor te veel optimisme en zal in ieder geval elke 2 jaar expliciet aan uw Raad voorleggen hoe verder om te gaan met subsidieverwachting in de grondexploitatie, waarbij wordt ingegaan op de resultaten van de afgelopen periode en de verwachting voor de toekomst. In de risicoanalyse wordt ook ingegaan op het risico van de subsidies. De bijdrage van € 12 miljoen van de uittredende participanten in GEM Waalsprong is ook hier opgenomen. 4. Financiële samenvatting De boekwaarde van de grondexploitatie bedraagt € 312 miljoen. In totaal moet er nog € 164 miljoen (nominaal) aan kosten worden gemaakt en € 524 miljoen (nominaal) aan opbrengsten worden gerealiseerd in de grondexploitatie 2013.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

5

De opbrengsten bestaan uit de volgende categorieën:  Kavelverkoop sociale huur € 40 miljoen 

Kavelverkoop marktwoningen



Voorzieningen

€ 39 miljoen



Verkoop bestaand bezit, bijdragen, subsidies

€ 51 miljoen

€ 408 miljoen

Het effect van de kosten- en opbrengstenontwikkeling bedraagt respectievelijk € 25 miljoen en € 63 miljoen. De totale rentelasten bedragen € 106 miljoen. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt min € 11,7 miljoen. Hiervoor wordt een voorziening getroffen in het weerstandsvermogen. Besluitvorming door uw Raad hierover vindt plaats in het kader van de Rekening 2012/onderdeel VGP. De doorlooptijd van de grondexploitatie is 15 jaren. Een verschillenanalyse met de grondexploitatie 2012 is opgenomen in de bijlage.

II Risicoanalyse Conform de nota Risicobeheer uit 2007 is voor de grondexploitatie Waalsprong 2013 een Monte Carlo analyse gemaakt. Het weerstandsvermogen moet zijn afgestemd op de waarde van de Monte Carlo analyse met 80% kans op een financieel resultaat van nul. Opgemerkt wordt nog dat voor GEM Waalsprong tot heden geen weerstandsvermogen was opgenomen bij de gemeente. Een situatie die niet langer houdbaar is na de ontvlechting van de samenwerking. De uitkomst van de Monte Carlo analyse is dat bij de norm van 80% zekerheid een weerstandsvermogen voor GEM Waalsprong noodzakelijk is ter hoogte van € 58 miljoen. In de perspectiefnota 2014 wordt door ons College een voorstel gedaan hoe hier mee om te gaan en dat kader besluit uw Raad hier ook over. Voor een nadere onderbouwing van de risico analyse verwijzen wij u naar de bijlage, maar in deze brief willen wij u nadrukkelijk wijzen op enkele specifieke risico´s. Er is een aantal risico´s die een grotere kans hebben om tegen te vallen, dan om mee te vallen. Het gaat hierbij om de grondprijsontwikkeling, het percentage uitgeefbaar, het afzettempo en de subsidies. In totaal is hiermee een risico gemoeid ter hoogte van € 37 miljoen. Behalve de Monte Carlo analyse is een aantal scenario´s doorgerekend in de grondexploitatie. Het doel hiervan is om naast de Monte Carlo analyse inzicht te hebben van de effecten van mogelijk andere ontwikkelingen.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

6

Het gaat hierbij om de volgende scenario´s:  De afzet wordt maximaal geen 660 maar 500 kavels. Het effect is dat de looptijd van het project met drie jaar toeneemt en het resultaat verslechtert met € 8,5 miljoen.  De afzet wordt maximaal 400 kavels. Het effect is dat de looptijd van het project met 7 jaar toeneemt en het resultaat verslechtert met € 20 miljoen.  De afzet wordt maximaal 500 kavels en de vraag neemt af met 1400 woningen. Het effect is dat de looptijd 15 jaar blijft en het resultaat verslechtert met € 35 miljoen.  Het aantal appartementen in de Waalsprong wordt gehalveerd. Indien deze locaties worden omgezet naar grondgebonden woningen, verslechtert het resultaat met € 11 miljoen. Indien de locaties niet meer worden bebouwd, verslechtert het resultaat met € 26,5 miljoen.

Uw wensen en bedenkingen bij de grondexploitatie en de risicoanalyse GEM Waalsprong 2013 ontvangen wij graag uiterlijk 1 juni 2013. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Aantal Bijlagen: 1)

Toelichting grondexploitatie en risicoanalyse.

2)

Grondexploitatie GEM Waalsprong in format VGP.

www.nijmegen.nl


Waalsprong Nijmegen

Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Inhoudsopgave

01

MANAGEMENT SAMENVATTING

1

02

INLEIDING

3

03

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN

5

03.01

Stand van zaken

5

03.02

Woningbouwprogramma

6

03.03

Uitgeefbaar gebied

7

03.04

Afzettempo

03.05

Ontvlechtingsafspraken

03.06

Opname gemeentekavels

11

03.07

Indexaties

11

03.08

Financiering

12

04

GRONDKOSTEN

14

04.01

Boekwaarde

14

04.02

Verwervingen

14

04.03

Sanering, sloop en archeologie

14

04.04

Bouw- en woonrijp

15

04.05

Geluidschermen

15

04.06

Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU)

16

04.07

Bureaukosten

16

04.08

Onvoorzien

16

05

OPBRENGSTEN

17

05.01

Grondprijzen grondgebonden woningen

17

05.02

Grondprijzen appartementen

18

05.03

Grondprijzen voorzieningen

18

05.04

Onrendabele top parkeren

19

05.05

Verkopen bestaand bezit

19

05.06

Bijdragen en subsidies

19

05.07

Activering investeringen door gemeente Nijmegen

19

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

9 11

Blad i 1

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


06

RESULTAAT GRONDEXPLOITATIE

21

06.01

Resultaten

21

06.02

Verschillenanalyse met grondexploitatie 2012

22

07

RISICOANALYSE

24

07.01

Systematiek

24

07.02

Uitgangspunten

24

07.03

Resultaten

25

07.04

Scenarioanalyses

27

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad i 2

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


01

MANAGEMENT SAMENVATTING

Gemeente Nijmegen heeft in 1997 samen met marktpartijen en corporaties de GEM Waalsprong opgericht om de gebiedsontwikkeling Waalsprong te realiseren. Als gevolg van de kredietcrisis worden de laatste jaren minder woningen afgezet en de geprognosticeerde grondopbrengsten niet gerealiseerd. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat de gezamenlijke aandeelhouders hebben besloten de samenwerking te staken en gemeente Nijmegen enig aandeelhouder van de GEM Waalsprong te maken. Dit betekent dat gemeente Nijmegen voor 100% verantwoordelijk wordt voor de grondexploitatie. Daarom is door Brink Groep samen met gemeente Nijmegen een herijkte grondexploitatie opgesteld op basis van reële uitgangspunten en verwachtingen. Daarbij is meer specifiek gekeken naar de te hanteren grondprijzen, grondprijsontwikkeling, afzettempo van kavels en de stedenbouwkundige dichtheden. De herijking van de grondexploitatie leidt tot een negatief resultaat van circa € 97 miljoen (netto contant). Dit negatieve resultaat wordt grotendeels gedekt door de bijdrage van de uittredende aandeelhouders, het activeren van de investeringen in riolering door gemeente Nijmegen, nog binnen te halen subsidies en het verlagen van de post onvoorzien in de grondexploitatie. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt na het inzetten van deze dekking circa -/- € 11,5 miljoen (netto contant). In onderstaande tabel is de samenvatting van de grondexploitatie weergegeven.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 1

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Conform het risicobeleid van gemeente Nijmegen is een risicoanalyse uitgevoerd door middel van een Monte Carlo-analyse. Zoals vastgelegd in de risiconota wil gemeente Nijmegen 80% van de scenario’s op basis van de Monte Carlo-analyse afdekken. Om het 80%-betrouwbaarheidsinterval af te dekken is een risicovoorziening nodig van € 58 miljoen (netto contant). In de Monte Carlo analyse is een aantal zogenaamde scheve verdelingen aangebracht. Dit betekent dat de verwachting is dat deze posten eerder tegenvallen dan dat ze meevallen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om risico’s met betrekking tot de grondprijsontwikkeling, afzettempo en woningdichtheden. De kans dat deze risico’s optreden is dus groot. Deze scheve verdelingen hebben een negatieve impact van € 37 miljoen op het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie. In de genoemde € 58 miljoen is reeds rekening gehouden met deze scheve verdeling. Deze potentiele verslechtering van het saldo betekent dat er sterk moet worden ingezet op beheersmaatregelen, maar ook dat de kans aanzienlijk is dat er in de toekomst extra bijdragen nodig zijn voor het project.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 2

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


02

INLEIDING

Gemeente Nijmegen is in 1997 een samenwerking aangegaan met marktpartijen en corporaties om de gebiedsontwikkeling Waalsprong te realiseren. Voor deze samenwerking is een gezamenlijke grondexploitatie-maatschappij (GEM) opgericht. Als gevolg van de kredietcrisis worden de laatste jaren minder woningen afgezet en de geprognosticeerde grondopbrengsten niet gerealiseerd. Marktpartijen hadden moeite om de gemaakte afspraken met betrekking tot grondafname na te komen. In de afgelopen jaren zijn de afspraken tussen partijen meerdere malen bijgesteld en is tevens de grondexploitatie bijgesteld. De samenwerking is hierdoor steeds meer onder druk komen te staan. Vanaf augustus 2012 is in een aantal stappen toegewerkt naar een realistische inschatting van het te verwachten financieel resultaat van de Waalsprong. In de eerste analyse is beschouwd wat het effect is van het toepassen van de rekenparameters van de Risiconota 2012 van gemeente Nijmegen en het schrappen van het kantorenprogramma in het deelgebied Woenderskamp. Tijdens de aandeelhoudersvergadering van de GEM op 4 oktober 2012 is geconstateerd dat de andere aandeelhouders niet bereid zijn bij te dragen aan het verwachte tekort, dan wel de garanties op te hogen. Daarmee werd duidelijk dat het niet reëel was om gezamenlijk een realistische grondexploitatie voor 2013 vast te stellen. Dit zou zonder verdere maatregelen hebben geresulteerd in een patstelling tussen de partijen: de voorziene tekorten waren immers groter dan de uitstaande garanties van partijen. Hiermee hadden marktpartijen geen

Figuur 1: plangebied Waalsprong

legitieme grond meer voor hun positie in de GEM. De aandeelhouders hebben daarom besloten gezamenlijk te onderzoeken of de samenwerking in de GEM via minnelijke wijze kan worden ontbonden. Partijen zijn met elkaar in overleg gegaan om tot afspraken te komen, waarbij gemeente Nijmegen enige aandeelhouder wordt van de GEM Waalsprong en daardoor zelfstandig kan beslissen over de Waalsprong. Partijen hebben in de AVA van 10 december 2012 de voorwaarden vastgelegd voor de minnelijke ontvlechting. Deze worden uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst en zijn onderdeel van de formele besluitvorming. Parallel aan het proces van ontbinding is door Brink Groep, in opdracht van de gemeente, een nieuwe grondexploitatie opgesteld, die een reëel beeld geeft van het project. Alle uitgangspunten en aannames van de grondexploitatie van de GEM (5 november 2012) zijn kritisch onder de loep genomen en herijkt.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 3

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Daarbij zijn niet alle (kosten)ramingen opnieuw opgesteld. Voor met name de technische kostenposten zijn de kostenramingen op kengetal-niveau getoetst en zijn zo nodig de budgeten op kengetal-niveau bijgesteld. De uitgangspunten en voorwaarden van de ontbindingsafspraken uit de AVA van 10 december 2012 zijn verwerkt in de nieuwe grondexploitatie Waalsprong 2013 van april 2013. De grondexploitatie 2013 is opgesteld met prijspeil 01-01-2013 op basis van marktconforme parameters, de nieuwste inzichten van gemeente Nijmegen, de huidige status van het project en de verwerking van de ontvlechtingsafspraken. In dit rapport wordt een toelichting gegeven op de resultaten en gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast is een risicoanalyse door middel van een Monte Carlo-simulatie uitgevoerd. De resultaten en gehanteerde uitgangspunten van deze analyse worden ook in dit rapport toegelicht.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 4

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


03

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN

03.01

Stand van zaken

Het plangebied van de grondexploitatie Waalsprong bestaat uit elf deelgebieden. Hiervan moeten nog acht gebieden worden ontwikkeld en zijn drie deelgebieden reeds in ontwikkeling. In de deelgebieden Visveld, Woonpark Oosterhout en Laauwik zijn in de afgelopen jaren circa 3.300 kavels verkocht; per 01-01-2013 zijn nog circa 600 kavels beschikbaar. Voor alle nog te ontwikkelen deelgebieden (behalve Vossenpels) zijn stedenbouwkundige plannen opgesteld. De plannen zijn het laatst bijgewerkt in mei 2010 en weerspiegelen de intenties en kwaliteiten van de deelgebieden. In 2011 zijn voor de deelgebieden Veur Lent, Hoge Bongerd en Citadel proefverkavelingen opgesteld door Rudy Uytenhaak (gepresenteerd aan de Raad in augustus 2011). Het deelgebied Vossenpels-Noord kent nog

Figuur 2: deelgebieden Waalsprong

geen stedenbouwkundig plan en is alleen op basis van percentages uitgeefbaar benaderd. Stedenbouwkundige plannen Deelgebieden Visveld Woonpark Oosterhout (Nijland) Groot Oosterhout Laauwik Broodkorf Woenderskamp De Stelt Hoge Bongerd Veur Lent Vossenpels C itadel

Status In ontwikkeling In ontwikkeling Nog te ontwikkelen In ontwikkeling Nog te ontwikkelen Nog te ontwikkelen Nog te ontwikkelen Nog te ontwikkelen Nog te ontwikkelen Nog te ontwikkelen Nog te ontwikkelen

Jaar plannen

mei 2010 mei mei mei aug aug

2010 2010 2010 2011 2011 Geen aug 2011

Tabel 1: stedenbouwkundige plannen en status deelgebieden

Omdat alle stedenbouwkundige plannen in de afgelopen drie jaar zijn opgesteld, is het uitgangspunt gehanteerd dat in deze plannen voldoende rekening is gehouden met de huidige marktomstandigheden. De plannen (en specifiek de relatief verdichte deelgebieden Citadel, De Stelt en Hoge Bongerd) hebben daarom als uitgangspunt gediend voor de grondexploitatie 2013.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 5

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


De percentages uitgeefbaar en verhoudingen tussen grondgebonden woningen en appartementen zoals deze in de grondexploitatie 2012 waren opgenomen, zijn daarmee ook het uitgangspunt geweest voor de grondexploitatie 2013. Op een aantal onderdelen zijn echter wijzigingen doorgevoerd. 03.02

Woningbouwprogramma

Onderstaande tabel geeft inzicht in het woningbouwprogramma van de grondexploitatie van respectievelijk 2012 en de in dit rapport omschreven exploitatie van 2013. Program m ering vanaf 2013

Kavelgrootte

GREX 2012 GEM Verdeling Aantallen

Kavelgrootte

CONCEPT GREX 2013 Verdeling Aantallen

Financieringscategorie * Sociale huur Goedkoop (tot € 185.000,--) Middenduur (€ 185.000,-- tot € 240.000,--) Duur (> € 240.000,--)

130 135 150 325

10% 19% 31% 41%

763 1460 2382 3156

130 135 175 325

18% 32% 30% 20%

TOTAAL 100% 7.761 100% * De financieringscategorieen zoals deze binnen het project Waalsprong w orden gehanteerd, w ijken af van de gemeentelijke categorieen. Ter illustratie: < € 172.000,-- goedkoop, > € 292.000,-- duur.

1.636 2.807 2.704 1.860 9.007

Tabel 2: vergelijking programmering grondexploitatie 2012 en 2013

Segmentering In de grondexploitatie 2013 zijn ten opzichte van de grondexploitatie 2012 per saldo 1.250 meer woningen opgenomen. Dit verschil komt enerzijds door een verschuiving in segmentering van duur naar goedkoop en anderzijds doordat het uitgeefbaar gebied op een aantal onderdelen is gewijzigd (zie paragraaf 03.03). In de grondexploitatie 2013 zijn ten opzichte van de grondexploitatie 2012 twee wijzigingen doorgevoerd in de segmentering van het woningbouwprogramma. –

In de grondexploitatie 2012 waren de segmenten sociale huur, sociale koop en goedkope koop gelabeld voor corporaties tegen een sociale grondprijs. Het aandeel van dit segment was 28%. In de ontvlechtingsonderhandelingen met de corporaties is door de corporaties aangegeven dat zij alleen nog sociale huurwoningen in de Waalsprong willen ontwikkelen. In de praktijk ontwikkelden de corporaties in de afgelopen jaren ook alleen maar sociale huurwoningen. Het aandeel voor de corporaties is daarmee nu 18%, en betreft alleen sociale huur. Voor de resterende 10% is een marktconforme grondprijs gehanteerd voor goedkope koopwoningen.

–

In de programmering van de grondexploitatie 2012 is uitgegaan van circa 40% in het dure segment met een gemiddelde kavelgrootte van 325 m². Uit de ‘Woningmarktverkenning Nijmegen 2010-2020’ (daterend van maart 2011) blijkt dat minder behoefte bestaat aan woningen in dit segment, en juist meer aan woningen in het lagere prijssegment. Daarnaast blijkt uit de gerealiseerde afzet van woningen in de Waalsprong in de afgelopen jaren dat woningen binnen deze categorie (momenteel) ook minder worden verkocht. Daarom is het aandeel dure woningen verlaagd van 40% naar 20% ten gunste van het aandeel goedkope woningen. Doordat de kavels van ‘goedkope woningen’ kleiner zijn dan dure woningen, kunnen er meer kavels worden gerealiseerd.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 6

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Doordat er meer kleine kavels worden verwacht, betekent dit ook dat er relatief meer openbare ruimte benodigd is voor ontsluiting en parkeren. Dit kan ten koste gaan van het te verkopen uitgeefbaar gebied (kavels). Op basis van proefverkavelingen blijkt dat er nu geen noodzaak bestaat om het totale uitgeefbare gebied hierop aan te passen. Wel is duidelijk dat hier een stevige taakstelling is. Bij nadere uitwerking moet de haalbaarheid blijken.

Figuur 3: programmering per deelgebied naar prijsstelling (blauw) en typologie (oranje)

03.03

Uitgeefbaar gebied

Dijkteruglegging Het Rijk, het waterschap en gemeente Nijmegen zijn in het kader van ‘Ruimte voor de Rivier’ voorwaarden overeengekomen waaronder de dijkteruglegging zal plaatsvinden. Het gebied tussen Hoge Bongerd/De Stelt en Veur Lent zal hiervoor worden ontgraven. In 2006 is een voorschot op de nadeelcompensatie uitbetaald. De dijkteruglegging heeft echter grotere consequenties dan eerder ingeschat. Hiermee wordt naar verwachting het deelgebied De Stelt circa 6,0 hectare kleiner, en Hoge Bongerd circa 1,3 hectare kleiner. In de overeenkomst Dijkteruglegging te Lent (ON-1421) gedateerd 15-04-2002 met het Rijk is bepaald dat de gemeente hiervoor nadeelcompensatie ontvangt (die wordt doorgelegd aan de GEM). In het contract is opgenomen dat compensatie plaatsvindt. De hoogte is echter niet bepaald en daarom bereidt de GEM momenteel een claim voor.

Onze referentie

Figuur 4: plannen dijkteruglegging

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 7

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Voor de grondexploitatie is het uitgangspunt gehanteerd dat de hoogte van de nadeelcompensatie gelijk is aan het nadeel van de dijkteruglegging. Daarmee heeft de dijkteruglegging geen financiële consequenties voor de grondexploitatie. Of het Rijk deze claim volledig accepteert, is vooralsnog niet zeker. De plannen voor Hoge Bongerd en De Stelt kennen een hoge dichtheid. –

Het plangebied Hoge Bongerd is circa 8,0 hectare groot, waarvan 1,1 hectare bestemd is voor de hoofdinfrastructuur (Parmasingel). Hierdoor is circa 6,9 hectare beschikbaar voor invulling met woningbouw en reguliere ontsluiting. Door de dijkteruglegging wordt dit gebied 1,3 hectare (ofwel 19%) kleiner. In de grondexploitatie 2013 is het woningprogramma naar rato verlaagd.

–

Het gebied De Stelt is circa 25,1 hectare groot, waarvan circa 2,2 hectare nodig is voor bestaande bebouwing en hoofdinfrastructuur. Hierdoor is circa 22,9 hectare beschikbaar voor bebouwing. Dit gebied wordt door de dijkteruglegging 6,0 hectare (ofwel 26%) kleiner. In de grondexploitatie 2013 is het woningprogramma naar rato verlaagd.

Vossenpels-Noord Er zijn nog geen stedenbouwkundige plannen voor het deelgebied Vossenpels-Noord. In de grondexploitatie 2012 wordt uitgegaan van een uitgeefbaar percentage van 66% van het plangebied exclusief te behouden bebouwing en te realiseren hoofdinfra. In de eerste deeltekeningen wordt deze dichtheid niet gehaald. Daarnaast worden aangekochte (bestaande) woningen niet meer herontwikkeld naar woningbouw, maar verkocht in huidige staat. Dit geeft aanvullende druk op het uitgeefbaar gebied door onder andere snijverliezen. Daarom is de in de GREX 2013 het percentage uitgeefbaar verlaagd naar 60%. Groot Oosterhout Het huidige stedenbouwkundige plan voor Groot Oosterhout kent een uitgeefbaar percentage van 55% van het plangebied exclusief te behouden bebouwing, te realiseren hoofdinfra en de archeologische zone. In 2012 zijn aan de marktpartijen koopovereenkomsten voorgelegd voor het afnemen van kavels in Groot Oosterhout. De marktpartijen hebben destijds hun bedenkingen geuit over de opzet en dichtheden die in het plan zijn opgenomen. Op dit moment wordt een nieuw stedenbouwkundig plan voor Groot Oosterhout opgesteld. In de grondexploitatie is vooruitlopend hierop rekening gehouden met een iets lagere dichtheid om meer lucht in het plan te kunnen creëren. De archeologische zone nabij de Ovatonde heeft een archeologische waarde van 4. Mogelijk dat deze zone wel kan worden bebouwd, echter dit zal extra kosten dan wel beperkingen met zich meebrengen. De afweging om de archeologische zone te bebouwen is een separate kosten-baten afweging en is vooralsnog niet in de grondexploitatie opgenomen.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 8

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Woenderskamp In het deelgebied Woenderskamp was een kantorenprogramma opgenomen van 50.000 m² BVO met een relatief hoge dichtheid. In de grondexploitatie 2013 is dit programma vervangen door het gemiddelde woningprogramma van Woenderskamp. Het uitgeefbaar gebied is hiermee niet gewijzigd. 03.04

Afzettempo

Onderstaande tabel geeft inzicht in het aantal opgeleverde woningen per jaar in de Waalsprong en in gemeente Nijmegen.

Figuur 5: opgeleverde woningen in gemeente Nijmegen

Uit deze figuur valt op te maken dat voor de Waalsprong sprake is van grote fluctuatie in het aantal opgeleverde woningen. Dit is deels veroorzaakt door een aantal tegenslagen in het project (zie ook rapport van de Rekenkamer 2012): –

periode 2000: gedeeltelijke stilstand als gevolg van discussie met het Rijk over de dijkteruglegging;

–

periode 2002-2004: stilstand als gevolg van afwijzing Milieueffectrapportage;

–

periode 2007: stilvallen bestemmingsplannen vanwege Luchtkwaliteit – Hoofdinfrastructuur;

–

vanaf 2009 worden als gevolg van de economische ontwikkeling minder woningen verkocht in de Waalsprong.

De grafiek biedt daarmee beperkt houvast voor het potentieel aantal af te zetten kavels in de komende jaren van de ontwikkeling. Woningbehoefte Uit de woningmarktverkenning Nijmegen (maart 2011) komt naar voren dat in de periode tot 2020 behoefte is aan circa 1.000 nieuwe woningen per jaar. In 2012 zijn meer dan 1.000 nieuwe woningen gerealiseerd, maar in de jaren daarvoor is dit aantal aanzienlijk lager geweest. Door het economisch tij kan er sprake zijn van uitstel van vraag, waarbij de behoefte op termijn wel wordt ingevuld en er wellicht juist een grotere vraag ontstaat.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 9

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Uitgangspunt is dat de komende 3 jaren de vraag naar nieuwbouw woningen nog relatief laag blijft en er vervolgens een herstel plaatsvindt waarbij de vraag weer stijgt naar 1.000 woningen per jaar. In het aanbod van projecten in Nijmegen neemt de Waalsprong circa 60% van het te realiseren programma voor haar rekening (uitgaande van aansluiting op de kwalitatieve vraag, en zo nodig beperking van het aanbod in andere projecten). Dit komt in potentie neer op circa 600 woningen per jaar. Prognose afzettempo Onderstaande grafiek laat het aantal nog te verkopen kavels in de Waalsprong zien. Daarbij is onderscheid gemaakt in kavels voor sociale huurwoningen, vrije sector woningen (koop en huur) en woningen in de Landschapszone Waaijenstein (onderdeel van gemeentelijke infra grondexploitatie). Alleen de eerste twee genoemde categorieën maken onderdeel uit van de grondexploitatie van de Waalsprong, echter om een totaal beeld te krijgen van de te verkopen kavels zijn deze aantallen ook weergegeven.

Figuur 6: aantal te verkopen kavels per jaar

In de grondexploitatie 2012 is uitgegaan van een normale afzet van 660 kavels per jaar, met in de eerste drie jaar tot en met 2015 een lager aantal, namelijk 400 per jaar. In de grondexploitatie 2013 is voor de periode tot en met 2015 van lagere aantallen uitgegaan maar is, inclusief de woningen in de Landschapszone, wel sprake van 400 kavels per jaar. Voor de periode na 2015 is rekening gehouden met een ‘ingroeiscenario’ naar ruim 600 kavels in 2019. De afzet is in de periode 2013-2015 grotendeels verzekerd door de ontvlechtingsafspraken (zie voor toelichting paragraaf 03.05). Met name voor de periode vanaf 2019 zal moeten blijken of de verwachte afzetaantallen van circa 660 kavels per jaar kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het woningbehoefteonderzoek, de gemiddelde gerealiseerde woningaantallen in Nijmegen in de afgelopen jaren en de prioriteit die aan het project Waalsprong wordt gegeven, lijkt dit aantal reëel.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 10

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


03.05

Ontvlechtingsafspraken

Bij de uittreding van de marktpartijen en corporaties zijn afspraken gemaakt. De marktpartijen en corporaties betalen een vergoeding ter hoogte van hun afgegeven garanties (totaal € 12 miljoen). Daarnaast zijn in de ontvlechtingsafspraken met de ontwikkelaars afspraken gemaakt over de verplichte afname van ruim 500 kavels ten behoeve van koopwoningen in de periode 2013 tot en met 2015. Ten aanzien van de afname van alle kavels voor sociale huurwoningen zijn met de corporaties afspraken gemaakt. Door deze afspraken is het grootste deel (2/3de) van de verwachte kavelverkoop in de periode 2013 – 2015 verzekerd. 03.06

Opname gemeentekavels

Gemeente Nijmegen heeft in voorgaande jaren op basis van de afspraken in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) kavels afgenomen van de GEM (vrije kavels). Een aantal van deze kavels is nog niet verkocht (ruim 60 kavels). Deze zijn als separaat project opgenomen in de gemeentelijk administratie. Doordat de gemeente voor 100% verantwoordelijk wordt voor de GEM Waalsprong is het logisch om deze kavels weer in te brengen in de grondexploitatie van de Waalsprong. De verwachte verkoopopbrengst van deze kavels is, net als de opbrengsten in de grondexploitatie, naar beneden bijgesteld. Dit betekent een verwacht tekort op deze kavels van circa € 2,5 mln. (netto contant). 03.07

Indexaties

De kosten en opbrengsten worden geïndexeerd conform de gemeentelijke risiconota van september 2012. De langjarige ontwikkeling van kosten en opbrengsten zijn met elkaar in evenwicht op 2,0% per jaar. Voor de korte termijn geldt dat de grondopbrengsten niet worden geïndexeerd. In de ontvlechting van de GEM zijn met de corporaties afspraken gemaakt over de grondprijsindex voor de sociale huurwoningen. Deze grondprijs wordt de eerste drie jaar met 2,5% per jaar geïndexeerd, waarna deze de reguliere inflatie volgt (2,0% per jaar). Indexaties Grondopbrengsten - Sociale huur - Koopwoningen & voorzieningen

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2,5% 0,0%

2,5% 0,0%

2,5% 1,0%

2,0% 1,5%

2,0% 2,0%

2,0% 2,0%

Grondkosten - Verwervingen - Overige kosten

2,0% 2,0%

2,0% 2,0%

2,0% 2,0%

2,0% 2,0%

2,0% 2,0%

2,0% 2,0%

Tabel 3: gehanteerde indexaties prijsontwikkeling conform risiconota 2012

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 11

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


03.08

Financiering

Project Waalsprong is gefinancierd met leningen bij gemeente Nijmegen. Per 1 januari is de boekwaarde van € 312 miljoen als volgt gefinancierd: –

€ 245 miljoen met twaalf langlopende leningen;

–

€ 35 miljoen kortlopende lening;

–

€ 20 miljoen met kasgeld en een rekening courant.

–

€ 12 miljoen vanuit projecten elders in gemeente Nijmegen gefinancierd.

Over de lopende leningen per 01-01-2013 is een concernopslag van vijftien basispunten verrekend. In de grondexploitatie 2013 is als uitgangspunt genomen dat doordat de gemeente nu voor 100% aandeelhouder van de GEM is, er geen reden bestaat om nog langer een (interne) opslag te hanteren. Voor nieuw aan te trekken leningen is daarom niet een dergelijke opslag gehanteerd. Op basis van de grondexploitatie 2013 is inzichtelijk gemaakt wat de financieringsbehoefte van project Waalsprong is. De komende drie jaar moeten vier leningen worden geherfinancierd. In afstemming met afdeling Financiën is een inschatting gemaakt van looptijd en voorwaarden waaronder deze vier nieuwe leningen kunnen worden aangetrokken: –

in april 2013 wordt de aflopende korte financiering van € 35 miljoen vervangen door een 10-jaars lening van 2,8%;

–

in juli 2013 wordt een lening van € 25 miljoen vervangen door een 10-jaars lening van 2,9%;

–

in juli 2015 wordt een lening van € 15 miljoen vervangen door een 7-jaars uitgestelde lening van 3,3% die op korte termijn wordt afgesloten;

–

in november 2015 wordt een lening van € 20 miljoen vervangen door een 7-jaars uitgestelde lening van 3,4% die op korte termijn wordt afgesloten.

Naast de afgesloten leningen dient ook nog een klein deel aanvullend gefinancierd te worden en dienen op termijn bestaande leningen voor een deel geherfinancierd te worden. Voor deze financieringsbehoefte wordt een rente gehanteerd oplopend naar 4,0% per jaar vanaf 2020. In onderstaande figuur is het volgende weergegeven: –

inschatting van maandelijkse ontwikkeling van de totale financieringsbehoefte;

–

ontwikkeling inzet van kasgeld;

–

totaal aan bestaande en nieuw aansluitend aan te trekken langjarige leningen;

–

gedeelte nog niet gefinancierd (restant tussen gefinancierd en kort geld buffer).

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 12

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Figuur 7: financiering Waalsprong

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 13

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


04

GRONDKOSTEN

04.01

Boekwaarde

De definitieve boekwaarde van project Waalsprong per 01-01-2013 was bij het opstellen van de grondexploitatie 2013 nog niet bekend. Brink Groep heeft op basis van de administratie van de GEM per 7 november 2012 een inschatting van de boekwaarde per 01-01-2013 gemaakt. De boekwaarde per 01-01-2012 was circa € 296 miljoen. In het boekjaar 2012 zijn naar verwachting nog circa € 32 miljoen aan kosten gemaakt en circa € 28 miljoen aan opbrengsten ontvangen. Daarmee is de boekwaarde uitgekomen op circa € 300 miljoen. In de grondexploitatie 2013 zijn kavels ingebracht van gemeente Nijmegen. De boekwaarde van deze kavels was € 12,5 miljoen. Daarmee bedraagt de gehanteerde boekwaarde per 01-01-2013 € 312 miljoen. Indien de feitelijke boekwaarde per 31-12-2012 afwijkt, heeft dit in principe geen consequenties voor het resultaat van de GREX 2013. De nog te maken kosten zullen dan naar rato ook dienen te worden bijgesteld, waardoor er sprake is van een financiële neutrale wijziging. 04.02

Verwervingen

De totale nog te maken verwervingskosten bedragen circa € 11,6 miljoen. In verband met de marktgevoeligheid van deze informatie wordt dit in deze rapportage niet verder toegelicht. 04.03

Sanering, sloop en archeologie

Arcadis heeft in 2012 een analyse gemaakt van de saneringskosten in project Waalsprong. Recent is bekend geworden dat er nog een voormalige vuilstort moet worden gesaneerd nabij de deelgebieden De Stelt en Vossenpels. In de grondexploitatie is het uitgangspunt gehanteerd dat er een leeflaag wordt aangebracht. Daarbij wordt de vervuiling niet volledig weggenomen uit de grond, maar wordt de vervuiling geïsoleerd en afgesloten. De totale saneringskosten zijn geraamd op circa € 5,9 miljoen. De sloopkosten zijn geraamd op circa € 2,3 miljoen. De sloopkosten zijn met name bestemd voor de sloop van kassen. De kosten voor archeologisch onderzoek zijn door de GEM bij gemeente Nijmegen afgekocht voor € 8 miljoen. Hiervan zijn inmiddels twee termijnen voldaan en resteren nog acht betalingen aan gemeente Nijmegen van totaal € 6,4 miljoen.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 14

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


De totale kosten voor sloop, sanering en archeologie komen hiermee in totaal op circa € 14,5 miljoen (prijspeil 2013). 04.04

Bouw- en woonrijp

De oorspronkelijke budgetten in de grondexploitatie 2012 voor de deelgebieden Broodkorf, Vossenpels, Woenderskamp en Groot Oosterhout zijn naar verwachting niet toereikend. Op deze posten zijn de afgelopen jaren bezuinigingen doorgevoerd. Brink Groep acht een gemiddeld kostenniveau van € 40,-per m² plangebied voor deze deelgebieden reëel. Voor de deelgebieden die op korte termijn tot ontwikkeling komen, is een aanbestedingsvoordeel opgenomen van 10%. In de deelgebieden Citadel, de Stelt en Hoge Bongerd zijn de kosten hoger dan dit minimale kostenniveau. Dit komt doordat hier een hoger kwaliteitsniveau wordt nagestreefd en sprake is van meer in te passen water en aan te leggen bruggen. De oorspronkelijke grondkosten in de grondexploitatie 2012 voor het bouwen woonrijp maken blijven daarmee voor deze deelgebieden gehandhaafd. De grond in deelgebied Veur Lent wordt conform de principeafspraak van 8 maart 2005 met het Rijk bouwrijp en hoogwatervrij geleverd. Aanvullend is budget opgenomen voor de aanleg van: –

De Parmasingel door de deelgebieden Hoge Bongerd en De Stelt;

–

Een tunnel onder het spoor tussen Hoge Bongerd en Citadel.

De totale kosten voor bouwen woonrijp maken bedragen nominaal circa € 120 miljoen. Consequenties als gevolg van activering investeringen riolering Gemeente Nijmegen kiest ervoor de investeringen in riolering en bijbehorend grondwerk te activeren en over een periode van 40 jaar af te schrijven. Deze investeringen worden daardoor niet langer vanuit de grondexploitatie Waalsprong gefinancierd. Daarom zijn in de grondexploitatie 2013 in elk deelgebied de geraamde kosten voor riolering en de bijbehorende VTU kosten uit de kostenraming bouwrijp maken gehaald. De kosten van riolering worden geraamd op 60% van de post bouwrijp maken. Tevens worden de kosten voor de aanleg van de Graaf Allard Singel geactiveerd. Als gevolg van de activering van deze kosten, kan circa € 33 miljoen (riolering) plus € 1,4 miljoen (Graaf Allard Singel) aan kosten voor bouwen woonrijp maken uit de grondexploitatie van de Waalsprong worden gehaald. 04.05

Geluidschermen

Langs de N325 wordt een geluidscherm aangelegd. Het noordelijk deel langs het spoor is inmiddels aanbesteed, maar nog niet volledig voltooid. De kosten voor de geluidschermen worden gedeeltelijk bekostigd door een bijdrage vanuit de gemeentelijke grex van de Waalsprong. Gemeente Nijmegen draagt bij naar rato waar het scherm grenst aan het plangebied van de GEM of het gemeentelijke deel.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 15

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


04.06

Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU)

De oorspronkelijke VTU-budgetten voor de deelgebieden Visveld, Nijland en Laauwik zijn naar verwachting afdoende voor de nog uit te voeren werkzaamheden. Brink Groep heeft de VTU-kosten voor de andere deelgebieden op basis van kengetallen opnieuw bepaald op 12,5% van de grondkosten. Het totale budget voor de VTU-kosten bedraagt hiermee circa € 11,1 miljoen. 04.07

Bureaukosten

De bureaukosten zijn opnieuw bepaald. De nieuwe begroting van de GEM voor 2013 heeft daarbij als basis gediend, waarbij al een reductie van 25% per jaar ten opzichte van 2012 heeft plaatsgevonden. –

Voor 2013 en 2014 zijn kosten toegevoegd voor ontvlechting van de samenwerking in de GEM en kosten voor het samenvoegen met de gemeentelijke organisatie;

–

Vanaf 2014 is een efficiency besparing van 20% ingeboekt vanwege het samenvoegen van de grondexploitaties GEM en Infra;

–

Tegen het einde van de ontwikkeling wordt de omvang van de organisatie kleiner.

–

De doorlooptijd van het project Waalsprong is met twee jaar verlengd, vanwege de lagere afzetverwachting.

De bureaukosten zijn ten opzichte van de grondexploitatie 2012 per saldo verlaagd. De totale kosten zijn geraamd op circa € 28,9 miljoen. 04.08

Onvoorzien

Tussen de oorspronkelijke aandeelhouders in de GEM is het uitgangspunt gehanteerd dat 20% van de financieringsbehoefte van € 300 miljoen dient te zijn gedekt door garanties en de post onvoorzien. Nu gemeente Nijmegen zelf volledig verantwoordelijk wordt voor de grondexploitatie, bestaat niet langer de noodzaak om vast te blijven houden aan de norm van 20%. Op basis van de risicoanalyse (zie hoofdstuk 06) is het totale risicoprofiel van de GREX 2013 om 80% van de scenario’s af te dekken, bepaald op circa € 58 miljoen (netto contant). Dit risicoprofiel wordt deels veroorzaakt door financiële tegenvallers waarvan de kans van optreden relatief groot is en deels door reguliere risico’s. Gemeente Nijmegen heeft er voor gekozen om separaat in de GREX 2013 een post onvoorzien op te nemen van circa € 6 miljoen. Het risicoprofiel van € 58 miljoen wordt in de ABR of door andere reserves gedekt.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 16

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


05

OPBRENGSTEN

05.01

Grondprijzen grondgebonden woningen

Brink Groep heeft een analyse uitgevoerd van actuele en reële grondprijzen voor grondgebonden woningen in de Waalsprong. Op basis van deze analyse schat Brink Groep in dat een marktconforme grondprijs in de Waalsprong circa € 330,-- exclusief BTW per m² uitgeefbaar bedraagt. Uit de analyse blijkt dat deze grondprijs voor alle typen vrije sector woningen kan worden toegepast. De grondprijs van goedkope koopwoningen en duurdere koopwoningen blijkt namelijk voor de Waalsprong teruggerekend naar m² uitgeefbaar vergelijkbaar. Belangrijk hierbij is dat de grootte van de kavel en van een woning optimaal op elkaar worden afgestemd: een grotere/duurdere woning heeft een groter kavel. De grondprijs per woning verschilt hierdoor alleen door de omvang van het kavel. De grondprijs voor de Waalsprong is bepaald met behulp van twee methoden: 1

vergelijkende prijsanalyse;

2

residuele grondwaardeberekening van een aantal referentiewoningen.

Beide methoden worden in de volgende paragrafen apart toegelicht. Vergelijkende prijsanalyse De vergelijkende prijsanalyse heeft als doel de relatieve invloed te bepalen van een aantal kenmerken van de woningen op de waarde door middel van een regressieanalyse. Door prijskaartjes te hangen aan de verschillende kenmerken van een woning kan vervolgens een beeld worden verkregen van de marktconforme grondprijs voor nieuwbouwwoningen in de Waalsprong. Voorwaarde voor deze methodiek is een dataset van een substantiële omvang en representatieve woningen. Voor Waalsprong is deze analyse gemaakt op basis van een dataset van circa 800 te koop staande woningen in Nijmegen en omgeving. Hierbij zijn woningen in het centrum van Nijmegen uitgesloten, omdat deze niet representatief zijn voor de bepaling van de grondprijs in de Waalsprong. Daarnaast zijn de 10% extreme waarden uit de dataset verwijderd. Dit zijn bijvoorbeeld zeer kleine woningen, of de erg dure woningen in de markt. Vanuit de theorie gezien is de prijsstelling (verkoopprijs van de woningen) tot stand gekomen door een combinatie te maken tussen de kostenbenadering (voor de opstal) en de comparatieve methode (voor de grond). Op basis van de prijsanalyse is de grondprijs voor nieuwbouwwoningen geraamd (afgerond) op € 330,-exclusief BTW per m2 uitgeefbare grond. De vergelijkende analyse is uitgevoerd met als doel het inschatten van de gemiddelde grondprijs voor het reguliere plangebied. Voor het deelplan Veur Lent geldt dat deze locatie vanwege de uitzonderlijke ligging apart moet worden gewaardeerd. Op basis van een residuele grondprijsbenadering is voor Veur Lent een hogere grondprijs gehanteerd. Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 17

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Belangrijke randvoorwaarde om deze grondprijzen te realiseren, is dat er sprake moet zijn van een nieuwbouwwijk met een marktconforme stedenbouwkundige kwaliteit met betrekking tot uitgeefbaar gebied, bereikbaarheid, kwaliteit van de openbare ruimte en de aanwezigheid van voorzieningen. Residuele grondwaardeberekening Brink Groep heeft tevens een analyse gemaakt van een aantal te koop staande nieuwbouwwoningen in de Waalsprong. Op basis van een residuele grondwaarde berekening is getoetst of een gemiddelde grondwaarde van € 330,-- per m² kavel voor verschillende woningtypen reëel is. In verband met de marktgevoeligheid van deze informatie wordt dit in deze rapportage niet verder toegelicht. 05.02

Grondprijzen appartementen

Brink Groep heeft voor de grondprijzen van appartementen een analyse uitgevoerd naar de verkoopprijzen van appartementen in 2012 en januari 2013. In het plangebied Waalsprong hebben in het voorliggende jaar te weinig transacties plaatsgevonden om een goede inschatting van het marktgemiddelde te kunnen geven. Daarom is de analyse breder uitgevoerd en is ook gebruik gemaakt van gegevens van omliggende plaatsen. De analyse laat zien dat een appartement in deze regio gemiddeld circa € 2.300,-- per m² GBO kost. De spreiding (bandbreedte) van deze prijzen is echter vrij groot. Op basis van een residuele grondwaardeberekening is vervolgens de gemiddelde grondwaarde voor appartementen in drie prijsklassen bepaald. In verband met de marktgevoeligheid van deze informatie wordt dit in deze rapportage niet verder toegelicht. 05.03

Grondprijzen voorzieningen

In de afgelopen jaren is gevarieerd met de totale omvang van de benodigde voorzieningen. In de grondexploitatie 2013 is in totaal 96.000 m² BVO geprojecteerd. De helft hiervan is bestemd als maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kinderdagverblijf, bibliotheek enzovoort. De grondwaarde van deze locaties is conform gemeentelijk beleid opgenomen. In de grondexploitatie 2013 is voor de voorzieningen een gemiddelde grondprijs opgenomen van € 409,-- per m² BVO. In bovenstaand figuur is zichtbaar dat de meeste grondopbrengsten voor de voorzieningen in de Citadel worden verwacht.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 18

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


05.04

Onrendabele top parkeren

In de deelgebieden Citadel en Hoge Bongerd is een relatief verdicht programma opgenomen. Hierdoor is er beperkt ruimte om parkeren op maaiveld te realiseren. In deze deelgebieden worden naar verwachting voor een deel duurdere parkeervoorzieningen (gebouwd) gerealiseerd. De kosten van deze parkeervoorzieningen zijn naar verwachting hoger dan de verkoopwaarde. Het verwachte tekort van € 16,7 miljoen is opgenomen als onrendabele top in de grondexploitatie 2013. 05.05

Verkopen bestaand bezit

In het plangebied worden nog circa 20 bestaande woningen verkocht. Daarnaast kunnen nog vier locaties buiten de plangrenzen van de Waalsprong worden verkocht. Ook het Thermion complex dient nog te worden verkocht. De totale post nog te verkopen bestaand bezit bedraagt hiermee € 13,8 miljoen. 05.06

Bijdragen en subsidies

Subsidie In de grondexploitatie is een post te realiseren subsidies opgenomen van € 10 miljoen. Deze post is door gemeente Nijmegen bepaald en als uitgangspunt gehanteerd voor de GREX 2013. Mogelijke subsidiedoeleinden zijn de infrastructuur, milieumaatregelen etc. in de Waalsprong. Bijdrage uittredende aandeelhouders De marktpartijen en corporaties leveren in het kader van de ontvlechtingsafspraken eenmalig een bijdrage aan de grondexploitatie van in totaal € 12 miljoen. 05.07

Activering investeringen door gemeente Nijmegen

Als onderdeel van de dekking van het tekort in de grondexploitatie kiest gemeente Nijmegen ervoor de investeringen in de riolering en Graaf Allardsingel Singel buiten de grondexploitatie te bekostigen. Gemeente Nijmegen activeert de investering en schrijft in de gebruikelijke 40 jaar af. De rente en afschrijvingslasten worden over deze periode van 40 jaar gedragen door de gemeente en niet door de grondexploitatie van de Waalsprong. Voor de grondexploitatie levert dit een kostenbesparing op van € 34,4 miljoen (netto contant).

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 19

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Figuur 8: Kapitaallasten riolering en Graaf Allard Singel

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 20

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


06

RESULTAAT GRONDEXPLOITATIE

06.01

Resultaten

Onderstaand tabel geeft het resultaat van de grondexploitatie weer. Grondkosten Boekwaarde Verwervingen Slopen, saneren, archeologie Bouwrijp Woonrijp VTU Bureaukosten Onvoorzien

Nominaal 311.800.00011.600.00014.500.00020.500.00069.300.00012.700.00028.900.0006.400.000-

Totaal nominale kosten

475.700.000-

Opbrengsten Grondopbrengsten woningen sociale huur Grondopbrengsten woningen goedkoop Grondopbrengsten woningen middenduur Grondopbrengsten woningen duur Grondopbrengsten voorzieningen Onrendabele top parkeren Bijdrage wooninformatiecentrum Verkoop bestaand vastgoed Bijdragen en subsidies Bijdrage gemeente riolering 2012 Totaal nominale opbrengsten

Nominaal 40.100.000 113.800.000 130.400.000 163.500.000 39.400.000 16.700.0002.800.000 13.800.000 34.500.000 2.000.000 523.500.000

Nominaal saldo

47.800.000

Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling

24.800.00063.200.000

Rente reeds gefinancierd Rente ongefinancierd

70.700.00035.500.000-

Eindsaldo NCW

31-12-2028 1-1-2013

20.000.00011.500.000-

Tabel 4: resultaat grondexploitatie (prijspeil 01-01-2013)

Uit de tabel blijkt dat nog voor € 164 miljoen (nominaal) aan grondkosten worden gemaakt. In totaal moet nog € 524 miljoen aan opbrengsten worden gerealiseerd: –

€ 40 miljoen vanuit kavelverkoop van sociale huurwoningen;

–

€ 408 miljoen vanuit kavelverkoop van koopwoningen;

–

een correctie op de grondopbrengsten voor de onrendabele top op het parkeren € 16,7 miljoen;

–

€ 39 miljoen uit verkoop van grond ten behoeve van voorzieningen;

–

€ 51 miljoen uit bijdragen, subsidies, verkoop bestaand bezit en bijdrage WIC;

–

€ 2 miljoen als gevolg van het activeren van riolering over jaar 2012.

Bovenstaande bedragen hebben allen het prijspeil 01-01-2013. De doorlooptijd van het project is naar verwachting nog vijftien jaar. Het effect van de kosten- en opbrengstenontwikkeling is bepaald op basis van de indexatieparameters van de risiconota gemeente Nijmegen 2012. Het effect van kostenontwikkeling is € 25 miljoen; het effect van opbrengstenontwikkeling € 63 miljoen. De totale rentelasten zijn € 106 miljoen, waarvan circa € 71 miljoen reeds is verzekerd met leningen (zoals ook is omschreven in 03.08).

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 21

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Uit bovenstaande samenvatting van de GREX 2013 komt een resultaat naar voren van -/- € 11,5 mln (netto contant, prijspeil 2013). Gemeente Nijmegen kiest er voor, voor het negatieve resultaat uit de grondexploitatie een voorziening te treffen. Naast dit negatieve resultaat zijn er nog risico’s in de grondexploitatie die het verwachte resultaat in de grondexploitatie beïnvloeden. Uit deze risicoanalyse blijkt dat door het risicoprofiel van het project een grote kans bestaat op een verslechtering van het resultaat. Dit wordt in hoofdstuk 7 behandeld. Onderstaand figuur geeft de ontwikkeling van de financieringsbehoefte weer met kasstromen uit operationele activiteiten (groen) en rentebetalingen (rood).

Figuur 9: ontwikkeling financieringsbehoefte Waalsprong

06.02

Verschillenanalyse met grondexploitatie 2012

De volgende tabel geeft inzicht in de aanpassingen in de grondexploitatie 2013 ten opzichte van de grondexploitatie 2012. In dit overzicht is per mutatie het effect op het financiële resultaat weergegeven. De waarden geven een indicatie, afzonderlijke wijzigingen hebben invloed op elkaar. Het aanpassen van een kengetal voor bouwen woonrijp maken heeft bijvoorbeeld invloed op het aanpassen van het plangebied/dichtheden. De verschillenanalyse is daarnaast gesplitst naar bijstellingen en dekkingen: –

In september 2012 is op hoofdlijnen een bijstelling bepaald van € 50 miljoen. Hierin zijn aanpassingen op hoofdlijnen doorgevoerd in de afzetaantallen en rekenparameters. Daarnaast is het kantorenprogramma van Woenderskamp vervangen door woningbouw.

–

Aanvullende aanpassingen in de grex ter grootte van € 47 miljoen.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 22

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


–

Dekkingen ter grootte van € 85 miljoen, waarvan € 12 miljoen door de uittredende aandeelhouders wordt betaald.

Verschillenanalyse tussen GREX 2012 (nov. 2012) en herijkte grondexploitatie 2013 gemeente/Brink Groep - Weergegeven bedragen zijn netto contant - Bedragen zijn afgerond (op € 500.000,--) en deels indicatief vanwege feit dat wijzigingen ook effect op elkaar hebben Netto contant Saldo grondexploitatie GREX GEM 2012 Doorvoeren rekenparameters en afzetaantallen o.b.v. Risiconota 2012 Vervangen kantorenprogramma Woenderskamp door woningbouw

€ € €

-46.000.000 -4.000.000

Saldo grondexploitatie volgens gemeente in augustus 2012

€

-50.000.000

€ € € € € € € € € € € € €

-22.500.000 -2.500.000 6.500.000 -8.000.000 -3.000.000 -7.500.000 -3.500.000 -2.500.000 -5.000.000 -2.000.000 1.500.000 1.500.000 -97.000.000

Dekking Bijdrage marktpartijen en Novio Noord Verlaging onvoorzien naar € 5,8 mio (dekking via weerstandsvermogen) Binnen te halen subsidies / bijdragen (opgave gemeente) Lagere financieringslasten door lagere rente Uitnemen kosten Graaf Allardsingel door gemeente (a.g.v. activering) Uitnemen kosten riolering etc. door gemeente (a.g.v. activering)

€ € € € € €

12.000.000 23.500.000 8.500.000 7.000.000 1.400.000 33.000.000

TOTAAL SALDO GRONDEXPLOITATIE 2013 (NETTO CONTANT, PP 2013)

€

-11.600.000

Structureel verlagen grondprijzen in grondexploitatie Inbreng gronden Waalsprong uit gemeentelijk deel Benutten potentieel grondprijzen goedkope koopwoningen Lagere percentages uitgeefbaar in Vossenpels / Groot Oosterh. Lagere afzetaantallen en daardoor langere doorlooptijd Hogere kosten bouwen woonrijp maken Hogere kosten VTU / nieuwe plannen opstellen etc. Verkoopopbrengsten bestaand bezit Vervallen bijdrage Novio Noord Vervallen bijdrage HOV Verlaging bureaukosten GEM Waalsprong, maar langere doorlooptijd Verlaging post onvoorzien door verzekerde afzet Subtotaal herwaardering GREX

Tabel 5: overzicht aanpassingen GREX 2013 ten opzichte van de GREX 2012.

De totale nominale opbrengsten in de grondexploitatie 2013 bedragen circa € 523,5 mln. (zie ook tabel 4) ten opzichte van € 530 mln. in de grondexploitatie 2012. Dit is een verschil van circa € 7,5 mln. Echter de feitelijke verkoopopbrengsten zijn met circa € 45 mln. naar beneden bijgesteld. Daar tegen over staan circa € 37,5 mln. aan extra opbrengsten (vergoeding van de uittredende aandeelhouders in de GEM, subsidieverwachting schade-uitkering dijkteruglegging etc.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 23

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


07

RISICOANALYSE

07.01

Systematiek

Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat voor een omvangrijk project als de Waalsprong een risico-inventarisatie moet plaatsvinden op basis van een Monte Carlo analyse. Hierbij moeten, indien mogelijk, ook ‘exit’ scenario’s worden opgesteld. Voor de Waalsprong is het toepassen van ‘exit’ scenario’s niet voor de hand liggend. De gronden zijn immers vrijwel allemaal verworven en het daadwerkelijk staken van het project is daarmee vrijwel geen optie. Daarom is voor de risicoanalyse alleen een Monte Carlo simulatie uitgevoerd. Wel is een aantal scenario’s (paragraaf 06.04) opgesteld waarin de impact van structureel lagere afzetaantallen inzichtelijk is gemaakt en waarin de financiële consequenties van een ontwikkelbeeld met aanzienlijk minder appartementen naar voren komt. De financiële risico’s van een project worden bij een Monte Carlo simulatie inzichtelijk gemaakt door middel van een statistische simulatie. Hiervoor worden aan de (relevante) parameters in de exploitatieberekening kansverdelingen toegekend. Daarbij kunnen onderlinge afhankelijkheden tussen de parameters worden geformuleerd. Vervolgens bepaalt een computermodel op grond van een groot aantal simulaties de kansverdeling van het financiële projectresultaat. De standaarddeviatie van deze kansverdeling geeft inzicht in het totale risico van het project. Op basis hiervan kunnen maatregelen of voorzieningen in het project of bijvoorbeeld in de ABR worden getroffen. 07.02

Uitgangspunten

In de risicoanalyse zijn de financiële scenario’s doorgerekend op basis van de relevante parameters uit de grondexploitatie. De mate waarin en de kans waarop deze variabelen in de scenario’s kunnen afwijken van de oorspronkelijke uitgangspunten is bepaald door aan elke parameter een kansverdeling en een correlatie toe te kennen. Kansverdelingen De kansverdeling bepaalt de waarschijnlijkheid en spreiding dat een bepaalde waarde optreedt. De volgende typen verdelingen zijn gehanteerd: evenwichtige verdeling en scheve verdelingen. Scheve verdelingen Er zijn in de risicoanalyse een aantal parameters met een zogenaamde scheve verdeling opgenomen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de kans groter is dat een verwachte opbrengstenpost (zoals te realiseren subsidies) tegenvalt (minder subsidie) dan dat deze meevalt (meer subsidie). De verwachte (gemiddeld gewogen) waarde in de risicoanalyse voor deze post wijkt hierdoor af van de grondexploitatie. Scheve verdelingen hebben daarom een groot effect op het verwachte financiële resultaat op basis van de Monte Carlo simulatie. Bij de onderstaande variabelen is sprake van een scheve verdeling:

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 24

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


–

Prijsontwikkeling: als gevolg van de onzekere economische omstandigheden is de kans groter dat de prijsontwikkeling zich negatiever (conform het ‘zwarte’ scenario) dan positiever ontwikkelt dan de verwachte prijsontwikkeling uit de risiconota 2012.

–

Uitgeefbaar percentage: als gevolg van ambitieuze stedenbouwkundige plannen is de kans is groter dat het uitgeefbaar gebied lager dan hoger uitvalt.

–

Afzetaantallen: als gevolg van mogelijk aanhoudende stagnatie op de woningmarkt is de kans groter dat het afzettempo lager dan hoger uitvalt.

–

Subsidies: er bestaat een reële kans dat maar een deel van de geprognotiseerde subsidieinkomsten worden gerealiseerd, maar de kans is zeer klein dat er meer subsidies worden gerealiseerd.

Het risico op het niet (kostendekkend) binnenhalen van de claim voor de dijkteruglegging is niet in de risicoanalyse opgenomen. Evenwichtige verdelingen De overige parameters met betrekking tot de grondkosten en opbrengsten hebben een symmetrische driehoeksverdeling. Dit betekent bijvoorbeeld dat een geraamde kostenpost net zo goed hoger uit kan vallen, als dat zij lager uit kan vallen. Hierbij zijn de onderstaande bandbreedtes gehanteerd. Reguliere bandbreedtes Grondkosten - Verwervingskosten - Overige grondkosten Opbrengsten - Grondprijzen sociaal - Grondprijzen woningen - Grondprijzen commerciële voorzieningen - Onrendabel parkeren

Min.

Max.

-5% -10%

5% 10%

Geen risico ivm afspraken -10% 10% -20% 20% -20% 20%

Tabel 6: reguliere bandbreedtes

Correlaties In de risicoanalyse is tussen de parameters een correlatie vastgesteld. Deze correlatie bepaalt de mate waarin de waarde van een parameter afhankelijk is van de waarde van een andere parameter. In de risicoanalyse is een sterke correlatie gehanteerd tussen de verschillende parameters (met betrekking tot de prijsontwikkeling, renteontwikkeling en afzettempo) en de verschillende jaren onderling. Daarnaast is een sterke correlatie opgenomen voor de grondkosten en opbrengsten tussen de verschillende deelgebieden. 07.03

Resultaten

Onderstaande grafiek geeft de resultaten van de Monte Carlo simulatie weer. De grafiek laat de spreiding zien van het projectsaldo dat wordt veroorzaakt door het optreden van de gedefinieerde

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 25

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


risico’s. De post onvoorzien (€ 5,8 miljoen netto contant) kan worden ingezet om de opgetreden risico’s te dekken. Het saldo van de grondexploitatie zonder post onvoorzien sluit daarmee circa € 6 miljoen negatief.

Figuur 10: resultaat Monte Carlo simulatie (NCW, prijspeil 01-01-2013)

Het saldo van de grondexploitatie komt in 80% van de scenario’s niet lager uit dan € 64 miljoen negatief. Het risicoprofiel is daarmee € 58 miljoen. Gemeente Nijmegen kiest er voor om voor de bepaling van de benodigde risicovoorziening de beschikbare post onvoorzien in de grondexploitatie niet in te zetten om het risicoprofiel van € 58 miljoen te dekken. Dit betekent dat zij voor een bedrag van € 58 miljoen (netto contant) weerstandstandsvermogen dient op te bouwen. Uit de grafiek komt naar voren dat de waarde van het plansaldo waarbij in 50% van de scenario’s het saldo hoger dan wel lager ligt, € 43 miljoen negatief is. Dit resultaat wordt veroorzaakt door de scheve verdelingen van circa € 37 miljoen in de risicoanalyse. Dit zijn posten of parameters waarvan wordt verwacht dat zij eerder zullen tegenvallen, dan meevallen. Dit resultaat van de risicoanalyse betekent dat de kans groter is dat het project negatiever uitpakt dan dat het positiever uitpakt. Dit vraagt allereerst adequaat risicomanagement binnen het project. Gemeente Nijmegen moet zich echter realiseren dat dit ook betekent dat de kans groot is dat er in de toekomst extra bijdragen nodig zijn in het project. In tabel 7 is de impact van deze scheve verdelingen op het resultaat inzichtelijk gemaakt.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 26

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Scheve verdelingen (NCW, pp 1-1-2013) Prijsontwikkeling - Opbrengstontwikkeling - Kostenontwikkeling

-/- € 16,5 mln -/- € 20,5 mln +/+ € 4,0 mln

Lager afzettempo

-/- € 4,0 mln

Minder uitgeefbaar gebied Minder externe subsidies Overig Totaal

-/- € 13,0 mln -/- € 3,0 mln -/- € 0,5 mln -/- € 37,0 mln

Tabel 7: overzicht scheve verdelingen

Risicoreservering Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80%, financieel moet worden afgedekt. Dit is gebaseerd op de gedachte dat het nemen van risico’s bij het voeren van een grondexploitatie hoort en dat er eventueel nog beheersmaatregelen kunnen worden getroffen. Uit de risicoanalyse blijkt dat naast het tekort in de grondexploitatie van € 11,5 miljoen (netto contant) het aanvullende tekort dat kan optreden op basis van het gemeentelijk risicobeleid (een betrouwbaarheidsinterval van 80%) circa € 58 miljoen (netto contant) bedraagt. Voor een deel van dit risicoprofiel (circa € 37 mln) is de kans van optreden relatief groot door de genoemde scheve verdeling. Om het risico af te dekken, dient in het project of in de ABR een extra risicoreservering te worden opgenomen. 07.04

Scenarioanalyses

Het voornaamste risico van project Waalsprong betreft de afzet van kavels ten behoeve van vrije sector woningen. Daarnaast wordt het aantal appartementen in de Waalsprong als potentieel risico beschouwd. Daarom is door middel van een scenarioanalyse expliciet inzichtelijk gemaakt wat de financiële gevolgen zijn voor project Waalsprong in een aantal scenario’s. In de grondexploitatie 2013 worden vanaf 2019 circa 660 kavels per jaar verkocht. Brink Groep heeft de financiële gevolgen van vier alternatieve scenario’s bepaald: 1

maximaal 500 kavels per jaar, drie jaar langere doorlooptijd (tot 2031).

2

maximaal 400 kavels per jaar, zeven jaar langere doorlooptijd (tot 2035).

3

maximaal 500 kavels per jaar en doorlooptijd tot en met 2028: dit betekent dat er 1.400 woningen minder worden gerealiseerd in de Waalsprong.

4

reductie van het aantal appartementen met 50%.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 27

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Figuur 11: scenario’s van kavelafzet

Scenario 1: woningafzet maximaal 500 In dit scenario wordt het normale herstel conform de GREX 2013 gevolgd, alleen is sprake van een maximale kavelverkoop vanaf 2017 van 500 kavels per jaar. De looptijd van het project wordt daarmee met drie jaar verlengd. Het financiële effect van dit scenario is € 8,5 miljoen extra negatief netto contant (01-01-2013). Scenario 2: woningafzet maximaal 400 In dit scenario worden maximaal 400 kavels verkocht en wordt de doorlooptijd zeven jaar langer. Het financiële effect van dit scenario is € 20 miljoen extra negatief netto contant (01-01-2013). Scenario 3: woningafzet maximaal 500 en einde 2028 In dit scenario wordt een ontwikkeling voorzien tot en met 2028, en worden per jaar maximaal 500 kavels verkocht. Dit betekent dat een deel van de Waalsprong niet wordt ontwikkeld, zoals bijvoorbeeld Groot Oosterhout Noord, en 1.400 woningen minder worden gebouwd. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat de grond welke niet wordt bebouwd wordt verkocht met huidige bestemming. In de grondexploitatie resulteert dit in een extra tekort van € 35 miljoen netto contant (01-01-2013). Vooralsnog is in de bepaling van de benodigde risicovoorziening op basis van de Monte Carlo-analyse geen rekening gehouden met het niet tot ontwikkeling brengen van een deel van de Waalsprong. Scenario 4: reductie aantal appartementen met 50% In dit scenario worden de stedenbouwkundige principes die er nu liggen gedeeltelijk losgelaten en wordt het aantal appartementen in de Waalsprong gehalveerd. In de hernieuwde opzet worden circa 1.000 appartementen gerealiseerd, waarvan ruim de helft in het deelgebied Citadel. In drie deelgebieden worden geen appartementen meer gerealiseerd: Laauwik eiland, Broodkorf en Vossenpels. In Woenderskamp is het aantal appartementen sterk verlaagd.

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 28

Datum

11 april 2013

Project

Waalsprong Nijmegen

Betreft


Figuur 12: scenario 50% reductie – aantal appartementen per deelgebied

In de deelgebieden Hoge Bongerd en Citadel is de reservering onrendabele top voor het parkeren met € 2,3 miljoen verlaagd als gevolg van het lagere aantal appartementen. De reductie in appartementen heeft tot gevolg dat 6,5 hectare uitgeefbaar gebied een andere invulling moet krijgen: –

de grond kan worden omgezet naar grondgebonden woningen. Hierdoor kunnen ongeveer 340 woningen worden gerealiseerd. Dit scenario leidt tot een grondwaardeverlies van per saldo € 11,1 miljoen netto contant;

–

de grond kan ingezet worden om een lagere dichtheid in Waalsprong te realiseren. De grond wordt dan niet bebouwd maar als openbaar ruimte ingezet. Het uitgeefbaar percentage wordt daardoor met circa 2,5% verlaagd. Het scenario leidt tot een verlies van € 26,5 miljoen netto contant.

Doordat er minder woningen worden geprojecteerd neemt het aantal te verkopen kavels per jaar ook af. Dit is in onderstaande figuur te zien. Het scenario waarin de grond van appartementen niet wordt omgezet naar grondgebonden woningen leidt tot een reductie van het afzettempo van 660 kavels per jaar naar circa 600 per jaar.

Figuur 13: scenario 50% reductie – kavelverkoop per jaar

Onze referentie

000313.391.01/13000238/JvdW/TH/ISO:RH/IJ

Blad 29

Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten

Waalsprong GEM Waalsprong Kerninformatie Betreft de getotaliseerde planexploitatie GEM Waalsprong. Dit is een deelneming waarvan de gemeente Nijmegen na de ontvlechting enig aandeelhouder wordt. In het plangebied zitten de woningbouwgebieden met voorzieningen en de wijkinfrastructuur.

Programma Woningbouw Grondgebonden Sociale huur Goedkoop Midel Duur Totaal Appartementen Sociale huur Goedkoop Middel Duur Totaal Niet‐woningbouw

St St St St St St St St

Totaal 1.190 3.186 3.261 10.248 446 594 552 639 2.231

Winkels Horeca Kantoren Bedrijven Bijz.voorzieningen Totaal

M2 M2 M2 M2 M2

24.650 5.080 5.000 22.742 48.693 106.165

gerealiseerd 861 1.016 1.369 3.246 0 112 93 20 225

Prognose 1.190 2.325 2.245 1.242 7.002 446 482 459 619 2.006

1.650 80 0 8.148 0 9.878

23.000 5.000 5.000 14.594 48.693 96.287

Totaal plangebied 240 ha hoofdinfra 14 ha teruglegging rivier 7 ha verhardingen 85 ha groen / water 14 ha Uitgeefbaar 121 ha Ontwikkelaar GEM Waalsprong

Planexploitatie Bij vaststelling Vorig VGP Huidig VGP 1 sept 1996 1 januari 2012 1 januari 2013 Omvang: 293.481.000 898.565.000 847.938.000 Verwacht resultaat NCW 3.000 500.000 ‐ 11.700.000 Verwacht resultaat EW 13.000 1.039.000 ‐ 19.951.000 Start exploitatie 1997 1997 1997 Einde exploitatie 2015 2026 2028 .

92

Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten

Toelichting verschillen Er is een toelichting op de grondexploitatie gemaakt waarin een verschillenanalyse is opgenomen met de grondexploitatie 2012. De belangrijkste wijzigingen zijn: verlaging van de grondprijzen, het uit de grondexploitatie halen van Investeringen voor riolering naar de gemeentebegroting (activeren), het verlagen van de post onvoorzien, het aanpassen van parameters, het verlagen van het afzettempo, een subsidieverwachting is opgenomen, kosten bouw‐ en woonrijpmaken zijn verhoogd, financieringskosten zijn verlaagd. Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing

Ontwikkelingen laatste half jaar: Begin 2013 heeft ons College aan de Raad wensen en bedenkingen gevraagd over de ontvlechting van de samenwerking met de andere participanten in GEM Waalsprong. De volgende stap is nu dat de Vatstellingsovereenkomst waarin de ontvlechting juridisch is vastgelegd wordt ondertekend. Daaraan voorafgaand moet nog overeenstemming worden bereikt met de fiscus. Een nieuwe grondexploitatie 2013 is opgesteld waarbij uitgangspunten, kosten en opbrengsten kritisch tegen het licht zijn gehouden. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van de grondexploitatie ‐€ 11,7 miljoen NCW is. Hiervoor is een voorziening getroffen in het weerstandsvermogen.. Specifieke projectrisico’s: 1. Afzetbaarheid kavels woningbouw in tempo en opbrengst leidt tot langere looptijden en lagere opbrengsten 2. Bij de verdere planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunstiger te zijn dan als uitgangspunt in de grondexploitatie is genomen. 3. De in de grondexploitatie opgenomen subsidieverwachting wordt maar deels gerealiseerd. 4. De vraag naar appartementen is kleiner. 5. Plankosten en/of bureaukosten zijn hoger dan geraamd. 6. Kostenontwikkeling riolering is anders dan gepland met effect op activeren en daardoor op plansaldo. Beheersmaatregelen: 1. Monitoring vraag en aanbod en voorraad bouwrijpe grond hier op afstemmen. 2. Bij de uitwerking van deelplannen monitoren en uitwerken in scenario’s. 3. Periodieke evaluatie en subsidieverwachting zonodig bijstellen. 4. Lokaties omzetten naar grondhebonden woningen. 5. Integratie planteams gemeente en gem, directe aansturing door gemeente. 6. Goede monitoring.

93

Alleen ter besluitvorming door het College Formele consultatie van de Raad (uiterlijk 1 juni 2013) Collegevoorstel Openbaar

Recommend Documents