Actualisatie gemeentelijk woonbeleid en woningbouwprogramma 2016 – 2025
gemeente Smallingerland Concept t.b.v. inspraak d.d. 13 april 2016
1
Inhoud
Inleiding – blz. 3 1. De bestaande woningvoorraad – blz. 4 2. Ontwikkelingen woningmarkt – blz. 6 3. Woningbehoefte – blz. 6 4. Uitgangspunten woonbeleid – blz. 8 5. Sociale huursector: Visie op sociaal wonen in Smallingerland – blz. 11 6. Wonen, welzijn, zorg – blz. 12 7. Verduurzaming van de woningvoorraad – blz. 13 8. Woningbouwprogramma 2016-2015 – blz. 14 Bijlagen – blz. 17 Bijlage 1. Woningmarktanalyse Bijlage 2. Nieuwbouw voor starters? Bijlage 3. Indeling in koop- en huurgrenzen Bijlage 4. Woningbouwprogramma 2016-2025
2
Inleiding De gemeente Smallingerland heeft haar woonbeleid en woningbouwprogramma geactualiseerd. We doen dit periodiek, waarbij we kijken naar recente woningmarktontwikkelingen en huishoudensprognoses. De laatste keer was in 2013 voor de periode 2013 - 2020. Actualisatie is nodig omdat er meer woningbouwplannen zijn dan de verwachte woningbehoefte (meer aanbod dan vraag). Dit betekent dat het aantal plannen voor regulier wonen moet worden verminderd om overaanbod te voorkomen. De actualisatie beschrijft de ontwikkelingen van de afgelopen jaren, de verwachte woningbehoefte en het woonbeleid in de komende jaren. Verder hebben we een actueel woningbouwprogramma opgesteld voor de periode 2016 - 2025. Nieuwbouwprojecten die de afgelopen jaren in gang zijn gezet, hebben we beoordeeld op behoefte en haalbaarheid. De nieuwbouwproductie is een beperkt aandeel in de totale woningvoorraad. Wij vinden dat deze woningen vooral een toevoeging moeten zijn aan de woningvoorraad qua woningtype/prijsklasse. In totaal staan er circa 25.000 woningen in Smallingerland. Door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen verschuift de aandacht steeds meer richting de bestaande woningvoorraad. De focus in woonbeleid komt daarmee steeds meer te liggen op de bestaande woningvoorraad. Vooral bij naoorlogse woningen zien we een opgave in het energiezuiniger maken en/of aanpassen aan de huidige wooneisen. Daarnaast moeten woningen aangepast worden voor senioren. In het bestaand stedelijk gebied zien we een transformatieopgave door functieverlies van scholen, kantoren en winkels of door braakliggende terreinen. Invulling met reguliere woningbouw is geen vanzelfsprekendheid meer. Wanneer hiervoor wel wordt gekozen dan vraagt dit een nadere afweging ten opzichte van het bestaande woningbouwprogramma. Het gemeentelijk woonbeleid betreft koop- en huurwoningen. Voor de sociale huurvoorraad hebben we op 18 maart 2015 de "Visie op sociaal wonen in Smallingerland" vastgesteld. Deze visie gaat over de sociale huurwoningen in onze gemeente die in bezit zijn van de corporaties. We hebben de visie in nauw overleg met Accolade en WoonFriesland opgesteld. Gezamenlijk met beide corporaties en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) werken wij de visie uit in jaarlijkse prestatieafspraken.
3
1.
De bestaande woningvoorraad
Een korte kenschets Drachten heeft een snelle groei doorgemaakt vanaf de jaren vijftig in de vorige eeuw. Het gevolg is dat Drachten een hoog percentage naoorlogse woonwijken heeft met veel rijwoningen en een relatief goedkope woningvoorraad. In de dorpen staan vooral vrijstaande woningen en ligt de gemiddelde waarde hoger. Het eigenwoningbezit is in de dorpen hoger dan in Drachten. % eigen % corporaties % particuliere verhuur Woningen totaal woningen Drachten 60% 36% 4% 20.254 Dorpen 81% 19% 0% 4.351 Gemeente totaal 63% 33% 4% 24.605 Bron: wijkatlas Smallingerland 2014, woningen naar eigendomssituatie, meetdatum 1 oktober 2013.
Van alle woningen in Smallingerland heeft 49% een WOZ waarde tot maximaal € 140.000. In totaal heeft 65% van alle woningen een waarde tot maximaal € 170.000. De woningvoorraad is als volgt samengesteld: 38% rijwoningen, 22% vrijstaande woningen, 20% 2^1 kap woningen, 14% appartementen, 3% onder-bovenwoningen en 3% overige woningtypen.
Grafiek 1: Woningvoorraad naar woningtype. Bron: Wijkatlas 2014.
4
Grafiek 2: Woningvoorraad naar WOZ-waarde. Bron: WOZ 2013.
De bestaande voorraad kan bouwtechnisch niet concurreren met nieuwbouw, maar vaak wel qua locatie of grootte van de woning. Er ligt daarmee een kwalitatieve opgave in de bestaande (starters)voorraad van vooral naoorlogse rijwoningen en appartementen. Wij onderzoeken de mogelijkheden voor verbetering in samenhang met regionale en provinciale initiatieven. Op gemeentelijk niveau blijven we voor de korte termijn met ons project Duurzaam Smallingerland inzetten op verbetering van de energieprestatie van bestaande koopwoningen. Met de corporaties en huurdersvereniging maken we jaarlijks, met ingang van 2017, prestatieafspraken over de sociale huursector met als één van de onderwerpen kwaliteitsverbetering en verduurzaming. In paragraaf 7 gaan we dieper in op de verduurzaming van de woningvoorraad. Nieuwbouw in de afgelopen jaren In de periode 2010 tot en met 2015 zijn er 1.000 woningen gebouwd in Smallingerland. Er zijn 354 woningen gesloopt, voor het merendeel verouderde huurwoningen in de wijken Noordoost en De Bouwen. De netto toevoeging aan de woningvoorraad is 646 woningen, dat zijn gemiddeld circa 100 per jaar. De nieuwbouw is vooral gerealiseerd aan het Raadhuisplein, Drachtstervaart, Maartenswouden en de wijkvernieuwing Noordoost en De Bouwen. In de dorpen is hoofdzakelijk gebouwd in Boornbergum, waar 60 woningen zijn gerealiseerd in het plan Middelgeast. 2010
2011
2012
2013
2014
Nieuwbouw 135 198 137 165 230 Sloop 82 2 56 15 70 Netto productie 53 196 81 150 160 Tabel 1: Woningbouwproductie Smallingerland 2010 t/m 2015
2015 135 129 6
Totaal 2010 t/m 2015 1.000 354 646
5
2.
Ontwikkelingen woningmarkt
De gevolgen van de woningmarktcrisis Er is sprake van voorzichtig herstel op de woningmarkt met meer transacties en meer belangstelling van de consument. De woningmarkt is echter sinds de economische crisis flink veranderd. We zetten de belangrijkste ontwikkelingen op een rij: Weinig doorstroming, lange verkooptijden, veel aanbod van te koop staande woningen, stagnerende nieuwbouwplannen, dalende woningprijzen en restschulden. In Zuidoost Friesland hebben 20% tot 25% van de woningbezitters een restschuld; Laag consumentenvertrouwen met als gevolg uitstelgedrag; Meer druk op de huurmarkt omdat consumenten niet meer willen of kunnen kopen; Afnemende investeringsmogelijkheden voor corporaties door minder verkoop van huurwoningen en door rijks- en EU-maatregelen; Aangescherpte financieringseisen voor hypotheken met lagere leencapaciteit tot gevolg. Zo geldt er alleen nog hypotheekrenteaftrek wanneer de hypotheek in dertig jaar volledig wordt afgelost. Een andere maatregel is de stapsgewijze verlaging van de Loan-to-Value (= de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning). Deze LTV daalt de komende jaren naar 100%. Een hogere hypotheek blijft wel mogelijk als energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd; Gewijzigde NHG grenzen: als crisismaatregel tijdelijk verhoogd naar € 350.000 in 2011 en nu gedaald naar € 245.000. Op 1 juli 2016 zou dit verder dalen naar € 225.000. Dat gaat niet door, omdat de NHG-kostengrens vanaf 1 januari 2017 gekoppeld wordt aan de gemiddelde woningprijs. Overige ontwikkelingen Daarnaast zijn er demografische en maatschappelijke ontwikkelingen die invloed hebben op de woningmarkt: - Vergrijzing: langer thuis/scheiden van wonen en zorg. ‐ Afnemende huishoudensgroei met op termijn krimp; ‐ Flexibele arbeidsmarkt met meer tijdelijke arbeidscontracten en zzp-ers. Hierdoor krijgen steeds meer mensen geen of met moeite een hypotheek; - Verstedelijking: trek naar de grotere plaatsen; - Consumenten willen/moeten steeds meer zelf regelen;
3.
Woningbehoefte
Om inzicht te krijgen in de woningbehoefte kijken we naar huishoudensprognoses en woningmarktanalyses. Hierbij zijn zowel kwalitatieve als kwantitatieve ontwikkelingen van belang. Kwantitatief We hebben te maken met een afnemende woningbehoefte. De huishoudensgroei is eindig en gaat op termijn over in een daling van het aantal huishoudens. De belangrijkste oorzaak voor de omslag in huishoudensgroei is een langgerekte sterftegolf onder de babyboomers. Het moment waarop de omslag komt, verschilt in de prognoses. Twee veelgebruikte prognoses zijn die van de provincie Fryslân en Primos van onderzoeksbureau ABF (zie grafiek 3). De provinciale prognose (2013) verwacht voor de periode 2015-2025 een woningbehoefte van circa 1.300 woningen, gemiddeld 130 woningen per jaar. De groei stopt vanaf circa 2030. De Primos prognose 2013 geeft een ander beeld. Deze gaat voor dezelfde periode uit van een woningbehoefte van circa 500 woningen, gemiddeld 50 per jaar. Primos berekent al vanaf 2025 een afname van het aantal huishoudens in Smallingerland. De prognoses hebben verschillende uitgangspunten. Beide modellen worden gebruikt in beleidsafspraken.
6
De provinciale prognose is leidend in de woningbouwafspraken in de regio Zuidoost en de provincie Fryslân. De Primos prognose is leidend geweest in de herijking van de krimp- en anticipeergebieden in Nederland door het ministerie van BZK. In november is de Primos prognose 2015 verschenen. In 2016 wordt de nieuwe provinciale prognose verwacht. Vergelijking tussen de Primos prognoses 2013 en 2015 laat zien dat de nieuwe prognose voor Smallingerland iets hoger uitvalt. Deze prognose kent echter gewijzigde definities en verbeterende registraties, waardoor vergelijking lastig is. We kijken samen met de regiogemeenten en de provincie naar de nieuwe prognoses en gaan na hoe plausibel deze zijn. In deze actualisatie gebruiken we de prognoses 2013. We hanteren beide prognoses als bandbreedte en gaan uit van het gemiddelde. Hieruit komt een woningbehoefte van 900 woningen voor de periode 2015 tot 2025, oftewel 90 woningen per jaar. De wenselijke toevoeging zien we als volgt (gemiddeld per jaar): ‐ 60 gezinswoningen voornamelijk bestemd voor gezinnen die doorstromen van huur naar koop of van koop naar koop; ‐ 15 woningen voor de vrije sector huur. Voor de duurdere huursector zien we een beperkte marktpotentie, met name in en nabij het centrum van Drachten. Als doelgroep denken we aan werkende jongeren die (nog) niet willen/kunnen kopen of werknemers die tijdelijk in Drachten gedetacheerd zijn. Een andere doelgroep zijn senioren die het gemak willen van een huurwoning. ‐ 15 woningen in combinatie met zorg voor senioren en/of overige doelgroepen die zorg nodig hebben vanwege fysieke en/of geestelijke beperkingen. Dit betreft een voorlopige inschatting op basis van de 'Quick scan Friese woningmarkt' van Rigo (2015). In paragraaf 6 gaan we dieper in op wonen, welzijn en zorg.
26.500 26.000 25.500 25.000 Provincie Fryslan 2013 24.500
Primos 2013
24.000
gemiddelde
23.500 23.000 22.500 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Grafiek 3: Huishoudensprognoses Smallingerland. Bron: provincie en Primos, 2013.
Kwalitatief In 2015 heeft de provincie Fryslân een onderzoek laten uitvoeren door RIGO. In bijlage 1 staan de belangrijkste uitkomsten uit dit rapport 'Quick scan van de Friese woningmarkt'. Twee belangrijke conclusies zijn: - Voorlopig is er nog vraag naar eengezinswoningen. De voormalige gezinnen (van wie de kinderen uit huis zijn) blijven vaak wonen in hun huidige eengezinswoning. De nieuwe huishoudens zijn in meerderheid jonge huishoudens die de gezinsfase nog voor de boeg hebben en een eengezinswoning zoeken. Zo lang de voormalige gezinnen de bestaande
7
-
eengezinshuizen 'bezet' houden, is er nog steeds vraag naar nieuwe eengezinshuizen, ook al neemt het aantal gezinnen per saldo niet toe; Na 2020 zullen de huishoudens in de leeftijd 25-45 jaar in de regio Zuidoost weer wat toenemen. Onze regio mag na 2020 een aantrekkende doorstroommarkt tegemoet zien. Het kan dan ook zinvol zijn om plannen voor duurdere eengezinswoningen op uitleglocaties te bewaren tot na 2020.
Gelet op de verwachte woonbehoefte hebben we de volgende aanbevelingen voor plannen die nog ingevuld of gewijzigd worden: Rijwoningen ‐ Wat betreft nieuwbouw van rijwoningen voeren we een terughoudend beleid vanwege het grote aanbod in de bestaande woningvoorraad; ‐ Wanneer het in projecten gewenst is om rijwoningen toe te voegen vanwege de differentiatie op wijkniveau dan streven we naar variatie in verschijningsvorm. Het gaat dan om architectuur en om de grootte van de woning. Ook de situering speelt een rol, bijvoorbeeld wonen aan bevaarbaar water. 2^1 kap en vrijstaand ‐ Vanuit de woningbehoefte en differentiatie van de woningvoorraad vinden we het wenselijk om in te zetten op grondgebonden woningen van het type vrijstaand en twee onder één kap. Kanttekening hierbij is dat voor de doelgroep de financiering van dit type woning een probleem kan zijn. Signalen hierover houden we in de gaten. Appartementen ‐ Wij zijn terughoudend met het toevoegen van nieuwe appartementencomplexen vanwege het grote aanbod in de bestaande voorraad; ‐ Wij zien geen aanleiding voor nieuwe appartementen buiten het centrum; ‐ Appartementen in het centrum bij voorkeur door middel van herbestemming van leegstaande panden. Als doelgroepen zien wij vooral mogelijkheden voor huisvesting van jongeren (tijdelijke behoefte), senioren (wonen/zorg) en overige doelgroepen die zorg nodig hebben vanwege fysieke en/of geestelijke beperkingen. Kavels - Het (collectief) particulier opdrachtgeverschap stimuleren en maatwerk bieden in overleg met de aanvragers; - In de Peinder Mieden in Opeinde vindt collectief particulier opdrachtgeverschap in een bijzondere vorm plaats. Promotie van deze kavels loopt o.a. via de kopersvereniging, websites en Breeduit; - De verkoop van gemeentelijke kavels stimuleren door betere promotie: kavels zijn beschikbaar in de wijk Vrijburgh fase 1 in Drachten en in de dorpen waaronder het plan Boornbergum Middelgeast fase 2 en 3.
4.
Uitgangspunten woonbeleid
Het vergroten van de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving blijft centraal staan in ons woonbeleid. Locatie en omgeving zijn immers van groot belang bij de afzetbaarheid van woningen. Het centrum van Drachten heeft de laatste jaren een metamorfose ondergaan met de herontwikkeling van het Raadhuisplein en het opengraven van de Drachtstervaart. Met de nieuwbouw van 190 appartementen boven de winkels aan het Raadhuisplein is de woonfunctie van het centrum fors versterkt en is voorzien in de vraag naar huurwoningen en woningen met zorg. Verder hebben we samen met de corporaties stevig ingezet op de wijkvernieuwing in Noordoost en De Bouwen. Verouderde huurwoningen zijn vervangen of gerenoveerd en de openbare ruimte is heringericht.
8
Voor de komende jaren is ons woonbeleid gericht op: Beter evenwicht brengen in vraag en aanbod op de woningmarkt ‐ Zorgen voor voldoende aanbod in vooral het betaalbare en middensegment van de woningmarkt; ‐ Nieuwbouw is aanvullend op de bestaande woningvoorraad met als doel doorstroming te faciliteren. Kanttekening is dat doorstroming op de woningmarkt afhankelijk is van meerdere onzekere/onstuurbare factoren, zoals rijksbeleid, economische ontwikkelingen, ontwikkeling koopprijzen en consumentenvertrouwen. Netto woningbouwproductie ‐ Gemiddeld 90 woningen jaarlijks toevoegen in de periode 2015 tot 2025 om te voorzien in de woningbehoefte (totaal circa 900 woningen). ‐ Het is noodzakelijk om keuzes te maken ten aanzien van de ontwikkeling van locaties, op basis van een integrale afweging. Het aantal woningbouwplannen en potentiële woningbouwlocaties is groter dan de verwachte woningbehoefte. ‐ In het woonprogramma nemen we alleen nog projecten op waarvan we verwachten dat ze binnen de planperiode tot uitvoering komen. Projecten waar geen voortgang in zit én waarover geen afspraken zijn gemaakt, zijn niet langer opgenomen in het woningbouwprogramma. Soms zijn locaties planologisch wel geregeld voor woningbouw, maar komen ze niet tot uitvoering. Door de veranderde woningmarkt is woningbouw niet altijd meer realistisch. Wij overwegen om dergelijke plannen te beëindigen. Een andere optie is een reservering voor de langere termijn. In beide gevallen treden wij tijdig in overleg met de grondeigenaren. Vergroten van de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving - Prioriteit voor wijkvernieuwing: De Bouwen en Noordoost afronden. - Prioriteit Masterplan centrum. - Vergroting diversiteit: o versterking stedelijk woonmilieu in Drachten o dorpse en landelijke woonmilieus bij voorkeur in de dorpen Focus op inbreiding - De focus ligt op inbreidingslocaties. Inbreiding gaat voor uitbreiding, vanuit duurzaam ruimtegebruik. Uitleglocaties - In het uitbreidingsplan Middelgeast (fase 2 en 3) realiseren we bij voorkeur bijzondere woonmilieus die niet in Drachten mogelijk zijn. In het verleden heeft Boornbergum de rol vervuld als overloopgebied van Drachten. Deze functie is in de huidige ontspannen woningmarkt niet meer actueel. - De uitbreidingslocaties Vrijburgh fase 2 en 3 en Boornbergum Middelgeast fase 4 en 5 nemen wij niet op in het woningbouwprogramma tot 2025. Een woningbouwprogramma zonder beide uitleglocaties is ruim voldoende om te voorzien in de reguliere woningbehoefte voor die periode. Zoals eerder gemeld kan het bij een aantrekkende doorstroommarkt zinvol zijn om uitleglocaties te bewaren voor de langere termijn. Vrije sector huur Wij zien kansen voor een beperkte toevoeging van vrije sector huurwoningen. Deze sector is echter lastig te ontwikkelen. In overleg met projectontwikkelaars onderzoeken wij de mogelijkheden. Daarnaast gaan wij in het kader van de prestatieafspraken in overleg met de corporaties over de duurdere huurwoningen die zij in bezit hebben.
9
Prioriteren binnenstedelijke locaties in Drachten Door functieverlies van scholen, kantoren of winkels ontstaat er in bestaand stedelijk gebied een transformatieopgave. Vanwege afnemende huishoudensgroei is de invulling met woningbouw niet vanzelfsprekend meer. Door het risico van overaanbod is ons uitgangspunt 'nee, tenzij'. Aan de hand van een aantal criteria beoordelen wij concrete initiatieven (zie verder paragraaf 8). Woningbehoefte dorpen In een aantal dorpen worden momenteel woningbouwmogelijkheden onderzocht. Het gaat om initiatieven in o.a. De Tike, Drachtstercompagnie, Houtigehage en Nijega. In Opeinde vindt collectief particulier opdrachtgeverschap in een bijzondere vorm plaats in het plan De Peinder Mieden. Net als Drachten kennen ook de dorpen een transformatieopgave. Het kan hierbij gaan om inbreidingslocaties, leegstaande panden als gevolg van functieverlies of de aanpak van rotte kiezen. Bij initiatieven voor de dorpen beoordelen wij of plannen passend zijn bij de lokale woningbehoefte en marktomstandigheden. Doelgroepen We hanteren de volgende uitgangspunten met betrekking tot een aantal doelgroepen. Doorstromers Nieuwbouwwoningen worden vooral gekocht door doorstromers. Ons woonbeleid voor nieuwbouw is vooral gericht op doorstroming van gezinnen van huur naar koop of van koop naar koop. De plannen Drachtstervaart, Maartenswouden en Vrijburgh fase 1 zijn belangrijke locaties om nieuwbouw voor doorstromende gezinnen te realiseren. Koopstarters Wij zien op dit moment geen noodzaak voor nieuwbouw van starterswoningen in de koopsector. Redenen hiervoor zijn het grote aanbod in het goedkope segment in de bestaande voorraad (prijsklasse tot circa € 150.000) en een verslechtering van de concurrentiepositie van de bestaande voorraad door extra toevoegingen. Wij stellen hierbij nadrukkelijk de lange termijnvisie op onze woningvoorraad voorop. In bijlage 2 staat een verdere toelichting. Senioren en mensen met een beperking We verwachten een toenemende behoefte aan verzorgd wonen. Hierbij gaat het om een nultredenwoning in de nabijheid van een zorgsteunpunt. Bij nieuwe woonzorg-ontwikkelingen is clustering wenselijk in omgevingen die geschikt zijn voor senioren nabij voorzieningen (zorg, winkels, openbaar vervoer). Specifieke doelgroepen Voor de meer specifieke doelgroepen gaan we uit van maatwerk. Op dit moment werken we, in overleg met betrokkenen, aan extra ruimte voor de doelgroepen statushouders, jongeren en woonwagenbewoners. In de zoektocht naar oplossingen maken we ook een afweging welke locaties hiervoor ingezet kunnen worden. Afspraken die we hierover maken in de sociale huursector, nemen we op in de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersvereniging. Jongeren Voor jongeren die zijn aangewezen op de sociale huursector zien we voor de korte termijn een toenemende vraag, maar deze is tijdelijk van aard. Het toevoegen van een beperkt aantal woonstudio's of uitbreiding via semi-permanente huisvesting kan hiervoor een oplossing zijn. De woningcorporaties Accolade en WoonFriesland zetten zich in voor het ontwikkelen van instrumenten die de kansen van starters voor bestaande huurwoningen vergroten. Voorbeelden zijn leeftijdskortingen en tijdelijke huurcontracten voor jongeren.
10
Statushouders Over de huisvesting van statushouders hebben we afspraken met de woningcorporaties. We werken volgens het document 'Procedure huisvesten statushouders' dat is opgesteld door de betrokken ketenpartners. In verband met de verhoogde taakstelling in 2016 zijn we in overleg met de woningcorporaties om te beoordelen hoe we statushouders kunnen huisvesten met zo min mogelijk verdringing voor andere woningzoekenden. Daarnaast werken we aan een korte beleidsnotitie met de uitgangspunten voor minderhedenbeleid. Woonwagens De Roma- en Woonwagengemeenschap in Smallingerland heeft bij de gemeente aandacht gevraagd voor het tekort aan woonwagenstandplaatsen. Als eerste stap is de notitie 'Verkenning behoefte woonwagenstandplaatsen' opgesteld. Op basis van deze verkenning onderschrijven we de wenselijkheid om standplaatsen toe te voegen. De volgende stap is om het gesprek voort te zetten met betrokken partijen. Op basis van de uitkomsten van dit overleg worden vervolgens de ruimtelijke mogelijkheden onderzocht. De verwachting is dat dit vervolgproces nog de nodige tijd gaat kosten. De vervolgstappen resulteren in een advies dat voorgelegd wordt aan de gemeenteraad.
5.
Sociale huursector: Visie op sociaal wonen in Smallingerland
De uitgangspunten voor de sociale huursector staan in de 'Visie sociaal wonen' in Smallingerland. Deze visie is vastgesteld door B&W in maart 2015 en is in nauwe samenwerking met Accolade en WoonFriesland opgesteld. De visie vormt het kader voor de jaarlijkse prestatieafspraken met de corporaties en huurdersvereniging. Een eerste stap is gezet met de raamovereenkomst 'Op weg naar prestatieafspraken' die op 15 december 2015 door gemeente, corporaties en huurdersvereniging is ondertekend. Voor 1 juli 2016 brengen de corporaties een 'bod' uit, waarna partijen voor 15 december prestatieafspraken maken. In de nieuwe Woningwet is vastgelegd dat dit een jaarlijkse cyclus wordt. We streven naar een sociale woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte van de doelgroepen van beleid. Uitgangspunt voor de lange termijn is een stabiele omvang van de sociale huursector van 8.000 woningen in onze gemeente. Samen met de corporaties en huurdersvereniging stellen we nadrukkelijk de betaalbaarheid van sociale huurwoningen voorop. Betaalbaarheid betekent dat de huurprijsopbouw van de voorraad overeen komt met de inkomensopbouw van de huurders. In 2016 maken we onder andere afspraken met de corporaties over de gewenste huurprijsopbouw van de voorraad. De beschikbaarheid en kwaliteit van de sociale huurvoorraad verliezen we niet uit het oog. We krijgen signalen dat de beschikbaarheid van de sociale huurvoorraad onder druk staat. De doorstroming is gering en steeds meer inwoners doen een beroep op de sociale voorraad, waaronder statushouders. Voor urgente woningzoekenden is echter nog steeds op korte termijn een sociale huurwoning beschikbaar, mits de kwalitatieve eisen worden bijgesteld. Monitoring van de voorraad blijft belangrijk om te bepalen of en in welke segmenten er spanning ontstaat. Partijen hebben afgesproken in 2016 een analyse te maken van de actuele vraagdruk. Zo nodig overleggen partijen over oplossingen om de druk op bepaalde segmenten te verminderen, waarbij ook de consequenties daarvan voor het voorraadbeleid en de voorgenomen investeringen door de corporaties in beeld worden gebracht. Door de woningmarktcrisis verhuren veel woningeigenaren hun te koop staande woning tijdelijk via de Leegstandwet. Het aanbod huurwoningen is hiermee toegenomen. De vergunning voor tijdelijke verhuur van een koopwoning geldt voor maximaal vijf jaar.
11
6.
Wonen, welzijn en zorg
Vanwege de vergrijzende bevolking en stelselwijzigingen in het sociaal domein is wonen, welzijn, zorg een belangrijk thema, zowel in de particuliere sector als in de samenwerking met de corporaties. We verwachten een toenemende behoefte aan verzorgd wonen. De huidige huurders van verzorgd wonen zijn relatief fitte senioren. Voor de toekomst dient zich een andere doelgroep aan: ouderen met een zekere behoefte aan verzorging en/of behoefte aan een stimulerende sociale structuur. Gemeente, corporaties en zorgpartijen werken samen om een antwoord te geven op de vraag naar verzorgd wonen. Voor de sociale sector hebben we hierover met de corporaties afspraken gemaakt in de raamovereenkomst van december 2015. We volgen de ontwikkelingen van de zorgvraag. De zorgatlas van GEEF (Friese gemeenten, zorgpartijen en corporaties) wordt verder aangevuld, waarna de uitkomsten input leveren voor de lokale samenwerking. Bij kwaliteitsverbetering en nieuwbouw voor senioren en mensen met een beperking hanteren gemeente en corporaties maatwerk per project. Doel is om zo efficiënt mogelijk geschikte woningen voor de doelgroep te realiseren. In de initiatieffase van een project voeren de corporaties overleg met medewerkers Wmo-beleid van de gemeente. Samen met de door ons gecontracteerde zorgaanbieders worden cliënten ondersteund bij het langer thuis wonen. Via het Wmo-loket ondersteunen we bewoners met hulp in de huishouding, begeleiding en woningaanpassingen. Innovatieve ICT-toepassingen worden door de zorginstellingen ingezet als onderdeel van deze ondersteuning. Bijvoorbeeld beeldbellen (waarbij contact met het Wmo-loket mogelijk is), persoonlijke alarmering (op indicatie), valdetectie (op indicatie), medicijn dispensers en leefstijlmonitoring bij mensen met dementie in een vroeg stadium. Via de 'Mijn huis op maat' campagne vergroten we de bewustwording bij senioren. Voor senioren met weinig eigen vermogen is aanpassing van de woning vanwege de kosten een probleem. Wij onderzoeken of de Blijverslening van SVn een geschikt instrument is om oudere eigenaar/bewoners hierbij financieel te ondersteunen. Toelichting Blijverslening Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) De Blijverslening is een lening voor eigenaar-bewoners om de woning levensloopbestendig te maken. Voorbeelden zijn het plaatsen van een slaapkamer of badkamer op de begane grond, het verwijderen van drempels, het geschikt maken van de woning voor specifieke zorg of innovatieve ICTtoepassingen. De lening kan hypothecair of consumptief worden afgesloten. Een gemeente bepaalt zelf welke vorm ze aanbiedt, de doelgroep, maatregelen en het beschikbare budget.
Nadere uitwerking woonzorg ontwikkelingen Woonzorg ontwikkelingen zijn van invloed op het woningbouwprogramma, waar het gaat om zelfstandige woningen. We verwachten een toenemende behoefte aan woonzorg-producten. Omgekeerd zien we dat het aantal projecten voor regulier wonen verminderd moet worden. Het is wenselijk om beide ontwikkelingen in samenhang te bekijken. Mogelijk kunnen reguliere woningbouwplannen worden gewijzigd met een invulling voor wonen en zorg. Deze opgave is complex. Hiervoor hebben we meer zicht nodig op het aanbod van en de vraag naar woonzorgproducten. Wij werken dit in een aparte analyse uit. De woonzorg-input beoordelen we in relatie tot de verschillende ruimtelijke opgaven/projecten en verwerken we in de volgende actualisatie van het programma.
12
7.
Verduurzaming van de woningvoorraad
Verduurzaming particuliere sector In de raadsnota Duurzame Ontwikkeling staat dat de gemeente Smallingerland zich in gaat zetten om eigenaar/bewoners te stimuleren en te ondersteunen bij het treffen van energiebesparende maatregelen in hun koopwoning. Veel woningeigenaren zien vaak wel de voordelen van een energiezuinige woning: een lagere energierekening, meer wooncomfort en een bijdrage aan het milieu. Toch blijkt uit de praktijk dat men niet snel overgaat tot realisatie van energiebesparende maatregelen. Twee belangrijke redenen zijn: a) Budgettaire beperkingen. Huiseigenaren beschikken niet over voldoende financiële middelen om een grote investering te doen of zij willen hun spaargeld achter de hand houden voor financiële tegenvallers in de toekomst. b) Ontbreken van kennis en inzicht. Men heeft moeite om de juiste informatie te vinden door een wildgroei aan websites, subsidieregelingen en (tegenstrijdige of negatieve) berichtgeving in de media. Ad a. Oplossingen voor budgettaire beperkingen: rijkslening en provinciale subsidie In november 2013 hebben we de duurzaamheidslening Smallingerland ingesteld met een budget van € 400.000. De regeling was succesvol en de pot is bijna leeg. Er is inmiddels een goed alternatief. Dit is de Energiebespaarlening van de rijksoverheid. Woningeigenaren kunnen een bedrag lenen tussen € 2.500 en € 25.000 voor energiebesparende investeringen. De provincie Fryslân heeft een subsidieregeling voor energiebesparende maatregelen: de Friese energiepremie waarbij de subsidie kan oplopen tot € 2.800. Ad b. Kennis en inzicht vergroten over energiebesparing In november 2013 zijn we het project Duurzaam Smallingerland gestart. Woningeigenaren kunnen via de gemeente een maatwerkadvies aanvragen ('energiescan'). Ruim 100 huishoudens hebben dit al gedaan. Het project is in januari 2016 verlengd met maximaal 50 deelnemers. Door het advies en de toelichting erop van de energieadviseur krijgen woningeigenaren een goed inzicht in de energiebesparingsmogelijkheden van hun woning. Samenwerking Friese gemeenten De Friese gemeenten werken als 'Energieregio Fryslân' samen om woningeigenaren te stimuleren tot energiebesparing. Gezamenlijk is opdracht gegeven aan het bedrijf Duurzaam Bouwloket om digitale energieloketten te realiseren. Sinds januari 2016 heeft elke Friese gemeente een eigen pagina op de website www.duurzaambouwloket.nl/fryslan. Woningeigenaren die duurzaam willen (ver)bouwen, energie besparen of energie opwekken kunnen via de website gratis en onafhankelijk advies krijgen. Ook kunnen woningeigenaren bedrijven vinden die energiebesparende maatregelen uitvoeren en staat er informatie op over subsidies en leningen. Via communicatiecampagnes willen de Friese gemeenten het Duurzaam Bouwloket verder promoten bij woningeigenaren. Samenwerking Streekagenda Zuidoost In 2015 hebben de vijf gemeenten van de regio Zuidoost een onderzoek verricht naar de verbetering van de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad. Met het onderzoek hebben we een belangrijke eerste stap gezet in de verkenning van de investeringsopgave in de woningvoorraad in de regio. De regio heeft drie speerpunten benoemd voor verdere uitwerking. Deze hebben betrekking op de sociale huurvoorraad, verduurzaming van de particuliere woningvoorraad en wonen en zorg. In 2016 wordt het eerste speerpunt uitgewerkt: verkennen c.q. ontwikkelen van investeringsstrategieën voor de sociale huurvoorraad in de regio in samenwerking met de woningcorporaties. Verduurzaming sociale huursector In de 'Visie op sociaal wonen' staat dat sociale huurwoningen met een laag energielabel energiezuiniger worden gemaakt vanuit het streven naar verduurzaming en beperking van de
13
woonlasten. Deze verduurzaming leidt vaak tot een huurverhoging. Het is wenselijk dat deze huurverhoging gecompenseerd wordt door een lagere energierekening. Corporaties maken van te voren de afweging of de huurverhoging en de verwachte energiebesparing de betaalbaarheid van de woning niet onder druk zet. Het streven is om de woonlasten van huurders minimaal stabiel te houden.
8.
Woningbouwprogramma 2016-2025
We verwachten een woningbehoefte van 900 woningen voor de periode 2015 tot 2025, oftewel gemiddeld 90 woningen per jaar. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien vinden we het wenselijk de woningvoorraad met dit aantal woningen uit te breiden. Op basis van de uitgangspunten en deze behoefte hebben we een actueel programma voor de periode tot 2025 opgesteld. Het netto woningbouwprogramma (nieuwbouw minus sloop) bestaat uit circa 930 woningen. In bijlage 3 staat welke indeling in huur- en koopgrenzen we hanteren. De huurgrenzen zijn hierbij landelijk bepaald. De koopgrenzen hebben we aangepast aan actuele woningmarktontwikkelingen. Het woningbouwprogramma (nieuwbouw en sloop) met locaties en geplande oplevering is opgenomen in bijlage 4. In tabel 2 en 3 staan overzichten van de geplande nieuwbouw van 2016 e.v. naar eigendom/prijssegment en woningtype. Eigendom Prijssegment Huur tot € 507,‐ € 507,‐ tot € 710,‐ € 710,‐ of meer nader te bepalen Koop tot € 170.000 € 170.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 300.000 € 300.000 of meer nader te bepalen Programma nog in te vullen Totaal
Aantal 0 130 0 43 24 69 99 94 387 201 1047
Tabel 2: Nieuwbouw 2016 e.v. naar eigendom/prijs Bron: Planmonitor Wonen – provincie Fryslân (2016) Opmerkingen: In de planmonitor worden andere definities van prijsgrenzen gehanteerd. De tabellen betreffen alleen de geplande nieuwbouw voor 2016 en verder.
Woningtype Eengezins rijwoning hoekwoning twee‐onder‐een‐kap‐ woning vrijstaand vrije kavel nader te bepalen Meergezins Programma nog in te vullen Totaal
Aantal 62 30 74 70 32 530 25 224 1047
Tabel 3: Nieuwbouw 2016 e.v. naar woningtype Bron: Planmonitor Wonen – provincie Fryslân (2016)
14
Het programma heeft een gedifferentieerde opbouw naar prijssegmenten en woningtypen, passend bij de uitgangspunten van het woonbeleid zoals geformuleerd in paragrafen 3 en 4. Van het nieuwbouwprogramma moet nog circa 2/3 deel ontwikkeld worden (programma nog in te vullen). Hierbij hanteren we de aanbevelingen uit paragraaf 3. Wijkvernieuwing Noordoost en De Bouwen Wij geven prioriteit aan het afronden van de wijkvernieuwing Noordoost (planning woningbouw gereed in 2016) en De Bouwen (planning woningbouw gereed in 2018). Samen met de corporaties zetten we de verbetering van deze wijken door, met sloop van verouderde huurwoningen, vervangende nieuwbouw, renovatie en herinrichting van de openbare ruimte. Mede op basis van de uitkomsten van het regionale onderzoek naar de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad willen we met de corporaties de investeringsopgave voor vernieuwing in andere gebieden verder uitwerken. Nieuwbouwwijken In de nieuwbouwwijken zien we een toenemende belangstelling vanuit de woonconsument. Veel geïnteresseerden durven het weer aan om een woning te kopen. Wij leggen de focus op afronding van de wijken Drachtstervaart en Maartenswouden. Voor Vrijburgh fase 1 zijn plandelen meer kleinschalig en flexibeler in de markt gezet. Voor Boornbergum Middelgeast zien we vooral mogelijkheden in het toevoegen van bijzondere woonmilieus. In de Peinder Mieden in Opeinde is een bijzondere vorm van wonen mogelijk in een natuurgebied. Transformatieopgave bestaand bebouwd gebied Wij zien een transformatieopgave voor braakliggende terreinen en verpauperde panden (rotte kiezen), maar ook voor vrijkomende plekken door functieverlies, bijvoorbeeld scholen, kantoorpanden of winkels. Invulling met woningbouw is geen vanzelfsprekendheid meer. We hebben voldoende plannen om in de woningbehoefte te voorzien. Woningbouw op vrijkomende plekken is alleen mogelijk als er harde plancapaciteit uit het programma wordt geschrapt. Dit is niet aannemelijk gelet op gemaakte afspraken met de initiatiefnemers. Voor woningbouw op vrijkomende plekken gaan wij daarom uit van het principe 'nee, tenzij'. Per locatie bepalen we de prioriteit aan de hand van een aantal criteria. De ruimtelijke en volkshuisvestelijke criteria zijn leidend in onze keuzes bij woningbouw door transformatie. a. Ruimtelijke prioriteitstelling Voor Drachten als kern van een groot verzorgingsgebied is het belangrijk dat het centrum er aantrekkelijk uitziet. Wij geven daarom prioriteit aan oplossen van 'rotte kiezen' in het centrum en langs invalswegen. Daarbij leggen wij ook een koppeling met de mate van overlast die dergelijke plekken opleveren. b. Volkshuisvestelijke/maatschappelijke wenselijkheid Wij vinden dat nieuwe plannen vooral een aanvulling moeten zijn op de bestaande woningvoorraad. Met de afnemende huishoudensgroei is het belangrijk om juist die woningen toe te voegen waar ook op de lange termijn nog behoefte aan is. Dit zijn woningen die inspelen op maatschappelijke en demografische ontwikkelingen (o.a. vergrijzing, langer thuis wonen, verduurzaming). Dus niet méér van hetzelfde, maar innovatieve, toekomstbestendige en/of duurzame (energie neutrale) woonconcepten. c. Gevolgen voor projecten elders (financieel of volkshuisvestelijk) Invulling van transformatielocaties met woningbouw heeft gevolgen voor projecten elders in Drachten. De harde plancapaciteit is immers groot genoeg om te voorzien in de woningbehoefte. We beoordelen daarom wat de effecten zijn op het bestaande woningbouwprogramma. Aan overaanbod zijn risico's verbonden: plannen gaan elkaar beconcurreren, nieuwe woningen worden niet verkocht, nieuwbouwwijken worden niet afgerond en de verkoopbaarheid van bestaande woningen neemt af.
15
Het realiseren van woningen via transformatie betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden: Nieuwbouw op andere locaties moet getemporiseerd worden of beëindigd. Temporisatie kan overigens na enige tijd ook beëindiging betekenen. Een transformatieplan heeft hiermee financiële gevolgen voor andere plannen. Deze aspecten nemen we mee in de integrale afweging. Bij concrete initiatieven maken wij een integrale afweging van de wenselijkheid en haalbaarheid. Dit resulteert in een voorstel om de projecten wel of niet op te nemen in het woningbouwprogramma. In het kader van de nieuwe Omgevingsvisie wordt de transformatieopgave verder in beeld gebracht en wordt ook de gemeentelijke rol daarbij bepaald.
16
Bijlagen
1. Woningmarktanalyse In 2015 heeft de provincie Fryslân een onderzoek laten uitvoeren door RIGO. Uit dit rapport 'Quick scan van de Friese woningmarkt' komen de volgende conclusies: - De doorstroming is voorlopig gestagneerd. De invloed van de omvangrijke babyboomgeneratie op de woningmarkt is structureel verminderd. De meesten zijn gesetteld en tevreden. Jonge eigenaren die wel willen doorstromen, kijken veelal aan tegen een restschuld. - De markt ontspant langzaam maar zeker, met op termijn een omslag van huishoudensgroei naar krimp. Op de korte termijn is er behoefte aan nieuwbouw. Maar op de lange termijn kunnen overschotten ontstaan in het aantal gezinswoningen. - Ouderen als doelgroep: grote vraag is wat de omvangrijke babyboomgeneratie gaat doen als ze echt oud worden? De verhuisgeneigdheid is erg laag. Ouderen blijken met een paar kleine aanpassingen lang thuis te kunnen blijven wonen. De toekomstige ouderen zijn daarbij ook steeds beter gehuisvest – veelal in ruime koopwoningen. De behoefte aan extra appartementen zal beperkt zijn. - Voorlopig is er nog vraag naar eengezinswoningen. De voormalige gezinnen (van wie de kinderen uit huis zijn) blijven vaak wonen in hun huidige eengezinswoning. De nieuwe huishoudens zijn in meerderheid jonge huishoudens die de gezinsfase nog voor de boeg hebben en een eengezinswoning zoeken. Zo lang de voormalige gezinnen de bestaande eengezinshuizen 'bezet' houden, is er nog steeds vraag naar nieuwe eengezinshuizen, ook al neemt het aantal gezinnen per saldo niet toe. - Er ontstaat een beperkte markt voor geliberaliseerde huur. De marktpotentie moet echter niet overschat worden in verband met de ruime goedkope koopmarkt. - Starters (mensen die voor het eerst van hun leven een woning kopen): op korte termijn (in ieder geval tot 2020) blijft er vooral vraag bestaan van starters, terwijl de kans dat de doorstroming op korte termijn weer aantrekt gering is. Dilemma is dat bouwen van starterswoningen voorziet in de behoefte op de korte termijn. Maar dat op de langere termijn de markt zal ontspannen en juist aan de onderkant van de markt problemen (overschotten) ontstaan. - Na 2020 zullen de huishoudens in de leeftijd 25-45 jaar in de regio Zuidoost weer wat toenemen. Onze regio mag na 2020 een aantrekkende doorstroommarkt tegemoet zien. Het kan dan ook zinvol zijn om plannen voor duurdere eengezinswoningen op uitleglocaties te bewaren tot na 2020.
2. Nieuwbouw voor starters? ‐
‐
In de gemeente Smallingerland is geen noodzaak voor nieuwbouw van starterswoningen. Redenen hiervoor zijn het grote aanbod in het goedkope segment in de bestaande voorraad en een verslechtering van de concurrentiepositie van de bestaande voorraad door extra toevoegingen. Wij stellen hierbij nadrukkelijk de lange termijnvisie op onze woningvoorraad voorop Een overaanbod van starterswoningen leidt op de lange termijn tot leegstand en onverkoopbare woningen. De financieringseisen voor een hypotheek zijn de afgelopen jaren aangescherpt, maar daar staat het volgende tegenover: dalende woningprijzen (-17%), een ruim woningaanbod en een historisch lage hypotheekrente. De huidige woningmarkt is daarom relatief gunstig voor starters. Zij hebben ook geen restschulden. In het verleden kwamen verhuisketens vooral op gang door toevoeging in het dure segment. Door de crisis op de woningmarkt willen doorstromers eerst hun oude huis verkopen en pas daarna kopen. Dit betekent dat het nu vooral de koopstarters zijn die beweging op de woningmarkt brengen. De verkoop van een bestaande starterswoning leidt tot
17
‐ ‐
‐
doorstroming met gemiddeld 3 à 5 verhuisbewegingen. Bij nieuwbouw van starterswoningen is dit niet het geval. Nieuwbouw voor starters is financieel vaak alleen haalbaar in een grote dichtheid. Vanuit een lange termijn perspectief is dit minder wenselijk. In Smallingerland bestaat reeds 55% van de bestaande woningvoorraad uit goedkope woningen met een WOZ-waarde tot € 150.000. Bijna 40% van alle woningen is een rijwoning. Van het aanbod te koop staande woningen heeft circa 45% een vraagprijs tot € 150.000. Van de starters heeft 70% een voorkeur voor een bestaande woning (bron: ING Woonbericht, juni 2014). Zij vinden de directe oplevering van de woning belangrijk.
3. Indeling in koop- en huurgrenzen Sinds het begin van de crisis is de koopkracht afgenomen en zijn de financieringsnormen aangescherpt waardoor er steeds minder kan worden geleend voor de aanschaf van een nieuwe woning. De leencapaciteit van huishoudens is in de periode 2010 tot 2014 gedaald met circa 14%. De gedaalde leencapaciteit wordt gecompenseerd met de daling van de gemiddelde woningprijs en de huidige lage rentestand. Maar de daarbij ontstane financiële ruimte is nodig vanwege de gedaalde koopkracht en de strengere hypotheekeisen (bron: Nibud/Rigo, 2014). De huurgrenzen zijn landelijk bepaald (zie tabel 2). De koopgrenzen kunnen we zelf bepalen. De indeling in de koopsector is sinds 2011 ongewijzigd. We hebben deze nu aangepast waarbij we ons baseren op inkomenscategorieën en leencapaciteit volgens de richtlijn van het Nibud.
Prijssegmenten huur
Grenzen per 1 januari 2016
Sociale huur
Goedkoop
Tot € 409,92
Betaalbaar
€ 409,92 - € 586,68 / € 628,76
Bereikbaar
€ 586,68 / € 628,76 - € 710,68
Vrije sector huur
Duur Vanaf € 710,68 Tabel 4: Huurprijsgrenzen. Bron: Ministerie BZK, 2015
Inkomens
Leencapaciteit
Modaal
tot € 34.000
€ 153.000
Middeninkomens
€ 34.000 - € 43.000
€ 153.000 - € 193.000
Hoge inkomens
€ 43.000 - € 55.000
€ 193.000 - € 252.000
€ 55.000 en hoger € 252.000 Tabel 5: Inkomens en leencapaciteit. Bron leencapaciteit: Nibud, 2015. Prijssegmenten koop
Grenzen 2013
Voorstel grenzen 2016
Goedkoop
Tot € 160.000
Tot € 150.000
Betaalbaar
€ 160.000 - € 210.000
€ 150.000 - € 190.000
Midden
€ 210.000 - € 260.000
€ 190.000 - € 250.000
Duur Vanaf € 260.000 Tabel 6: Prijssegmenten koop.
Vanaf € 250.000
18
Bijlage 4 Woningbouwprogramma 2016 - 2025 d.d. 13 april 2016
Gebiedstype Centrumlocaties Inbreiding stedelijk gebied
Projectnaam Raadhuisplein Drachtstervaart
Maartenswouden
Uitbreiding stedelijk gebied
De Dolte Dobbehof Locatie Bos 't Deel Burmania
Wijkvernieuwing
De Bouwen
Noord-Oost
Uitleg
Vrijburgh Boornbergum
Dorpen
Incidentele woningbouw Bruto productie Onttrekking/sloop
Nog te ontwikkelen in de dorpen De Tike De Veenhoop Drachtstercompagnie Houtigehage Nijega Opeinde Oudega Incidentele woningbouw
Deelproject Raadhuisplein In de Luwte I In de Luwte II Parkzoom Waterlandhof Buitenstverlaat De Hoven De Landerijen De Velden De Akkers Naturij De Dolte Dobbehof Locatie Bos t Deel Amethist Jaspis Hooiweg/Burefen Klaverweide Noord Fase 1 Klaverweide Noord Fase 2A Klaverweide Noord Fase 2B Klaverweide Zuidoost Klaverweide Zuid West [Acc] Klaverweide Zuid West [WF] 't Suderhiem oost Tuincentrum De Spreng (oude locatie) De Drift/Groene Kruis Lijsterstraat-Leeuwerikstraat (Flamingo) Robijnekamp Ooievaarstraat Fase 1 Gemeentekavels Fase 1 projectmatig Middelgeast fase 1 Middelgeast fase 2 Middelgeast fase 3 Beleidsruimte De Tike De Veenhoop Drachtstercompagnie Houtigehage uitbreiding Houtigehage Spitsbergen Fiifhoeke Peinder Mieden Locatie melkfabriek Vervanging incidentele sloop Robijnekamp sloop Klaverweide Noord F2B sloop Klaverweide Zuidoost Klaverweide Zuid West sloop [Acc] Klaverweide Zuid West sloop [WF] 't Suderhiem oost Natuurlijke sloop
Subtotaal onttrekking / sloop Netto productie
Jaar van oplevering realisatie 2015 2016 25 18 2
12 3
1
14 3
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
15 10 2 33 2 14 3 8 8
25 12 2
25
25
25
25
20
3
3
3
3
3
2
1 14 3
2
8 3
3 1 2
3 1
2 1
4 1 29 12 21 42 35 18 43 18 22 27 40 4
2
18
3 3 4 2 2 3 2
1 135 -47 -42 -35
6 206 -23
2 5
2 10
3 10
3 10
3 10
3 10
3 10
6
2 6
3 6
3 6
4 6
4 6
4 8
2
1
1 5
pm 5
pm 3
pm
pm
pm
4 4 15
10
6
14
6 190
6 159
6 73
6 93
6 57
6 57
6 51
-3 -3 54
-3 -3 54
-3 -3 48
2 1 3
-16 -40 -5 -129 6
-3 -66 140
-18 -3 -21 169
-3 -3 156
-3 -3 70
Gewenste netto toevoeging
PM in jaarschijven Bij een aantal projecten is op dit moment geen inschatting te maken van de oplevering naar jaarschijven. Bij de betreffende projecten staat pm in de jaarschijven. In de totaalkolom is het max. aantal woningen opgenomen, om inzicht te geven in het totaal aantal woningen.
-3 -19 74
2024 Totaal 2015-2024 25 15 175 52 11 33 3 42 22 8 8 8 3 14 4 4 1 pm 15 29 12 21 42 35 18 43 18 pm 13 22 pm 18 27 58 4 5 24 7 75 3 24 8 56 35 35 7 1 pm 30 13 6 4 45 pm 16 6 55 76 1182 -70 -42 -35 -16 -40 -18 -3 -32 -3 -253 73 929 900
