Wat en hoe
PLANSCHADE
druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland
© 2008 afdeling Bestuursondersteuning / COM-EJ-102008
2
11
Als de nieuwe wet en de twee procentregel van toepassing is op het voorbeeld dan blijft twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager. De waarde van de woning voor het definitief worden van de ontheffing was € 150.000,--. Twee procent van € 150.000,-- blijft voor rekening van verzoeker, dat is € 3.000,--. Dat betekent dat € 10.000,-- - € 3.000,- = € 7.000,-- moet worden uitbetaald. Over dat bedrag wordt de wettelijke rente berekend en vergoed.
Planschade In het kort komt planschade erop neer dat burgers die schade lijden door een verandering van een bestemmingsplan in bepaalde gevallen van de overheid een tegemoetkoming in deze schade kunnen krijgen. Deze folder gaat over de wijze waarop verzoeken om een tegemoetkoming in schade kunnen worden ingediend en welke procedure wordt gevolgd.
Wat is planschade?
Bezwaar
Het is mogelijk dat u het niet eens bent met het besluit op uw aanvraag. U kunt dan binnen zes weken na bekendmaking van het besluit gemotiveerd bezwaar maken.
Deze informatiefolder is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Aan inhoud kan geen rechten of aanspraken worden ontleend. Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Bestuursondersteuning, telefoon 0512 581 234.
10
De gemeente krijgt vaak aanvragen om bouwvergunningen die niet passen in de bestemmingsplannen. Als de gemeente besluit om aan dat bouwplan toch medewerking te verlenen is een wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan nodig (hierna: bestemmingswijziging). Ook kan de gemeente een nieuw bestemmingsplan vaststellen of een projectbesluit nemen om een bouwplan toch mogelijk te maken. Deze besluiten kunnen uw woon- of bedrijfsomgeving veranderen.
De buren breiden bijvoorbeeld hun woning uit of er komt een bedrijf (of bedrijventerrein) of een woning (of woonwijk) nabij uw woning of bedrijfspand. Zulke ontwikkelingen kunnen gevolgen hebben voor de waarde van uw woning of bedrijfspand. Vermindering van privacy, toename van geluidshinder of een verminderde woonomgeving kunnen de waarde van uw woning of bedrijfspand doen verminderen.
3
Vaak zullen eigenaren dan ook proberen om veranderingen tegen te houden. Zij maken gebruik van de bezwaar- en beroepsmogelijkheden tegen de bestemmingswijziging. In deze folder over planschade gaan we ervan uit dat deze bezwaren geen succes hebben gehad en dat er gebouwd mag worden.
Wie komt in aanmerking voor een tegemoetkoming? Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (de wet) gaat over tegemoetkomingen in planschade. Degene die voor een tegemoetkoming in aanmerking komt, is de eigenaar van een woning, een stuk grond of bedrijfspand of degene die een onderneming drijft. Een huurder van een woning komt niet in aanmerking.
Als u schade lijdt in de vorm van waardevermindering van uw woning of bedrijfspand als gevolg van een bestemmingswijziging op een perceel dat niet van u is, dan blijft voor uw rekening een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de woning of het pand voor het ontstaan van de schade. Als de gemeente de bestemming op uw eigen perceel in voor u negatieve zin verandert, speelt de 2% regel niet. Artikel 49 van de oude wet kende deze twee procentregeling niet. De wetgever heeft voor een overgangsregeling gekozen. In een schema ziet dat er zo uit.
Wat moet u ervoor doen? Het formulier waarmee u een aanvraag om een tegemoetkoming kunt indienen, vult u in en u stuurt dat naar het college van burgemeester en wethouders. Mocht u er bij het invullen niet uitkomen dan kunt u altijd contact opnemen met medewerkers van de afdeling Bestuursondersteuning. Als u de aanvraag heeft ingediend ontvangt u een bevestiging. Voor het in behandeling nemen van het verzoek bent u op grond van artikel 6.4 lid 1 van de wet een ‘recht’ verschuldigd. Dit bedrag is € 300,--. Met de ontvangstbevestiging stuurt het college u een acceptgiro. Daarmee kunt u het drempelbedrag betalen. Alleen als het college uw aanvraag geheel of gedeeltelijk toewijst, krijgt u het drempelbedrag terug. Om een tegemoetkoming te kunnen vragen, maakt het niet uit of u bezwaar of beroep heeft ingesteld tegen de bestemmingswijziging. Het kan immers zo zijn dat u geen bezwaren heeft tegen een bepaalde ontwikkeling als u er financieel maar niet op achteruit gaat.
Wanneer wordt een verzoek om een tegemoetkoming in behandeling genomen? Om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade moet er sprake zijn van een in de wet genoemde schadeoorzaak. Artikel 6.1 lid 2 somt de schadeoorzaken op. Alleen als er sprake is van één van die oorzaken nemen wij een verzoek in behandeling. Te denken valt bijvoorbeeld aan een projectbesluit, een besluit tot ontheffing of een besluit om het bestemmingsplan te veranderen. Deze besluiten moeten wel definitief zijn. Zolang er nog bezwaar- of
4
Voorbeeld De ontheffing en het besluit om bouwvergunning te verlenen voor de bouw van de woning met garage op het perceel naast uw woning is definitief geworden. De door het college naar aanleiding van uw verzoek aangewezen adviseur concludeert dat de waarde van uw woning voor het definitief worden van de ontheffing € 150.000,-- was. Volgens de adviseur was de waarde van de woning de dag na het onherroepelijk worden van het ontheffingsbesluit € 140.000,--. Een schade dus van € 10.000,--. Als de oude wet van toepassing is en de schade is niet voorzienbaar of anderszins verzekerd dan komt de schade geheel voor vergoeding in aanmerking en wordt over € 10.000,-- wettelijke rente berekend en vergoed.
9
Omgekeerd kan planschade niet voor vergoeding in aanmerking komen. Stel, u heeft uw woning gekocht op 1 juli 2005. Het volgens u schadeveroorzakende nieuwe bestemmingsplan is op 1 februari 2007 in werking getreden. U heeft gehoord van de mogelijkheid om planschade vergoed te krijgen en u dient op 1 juli 2009 een verzoek in. Wat u niet wist is dat de gemeente op 1 april 2005 in de Breeduit een beleidstuk heeft gepubliceerd over dat nieuwe bestemmingsplan en de daardoor mogelijke woningbouw. De gemeente heeft het beleid ook ter inzage gelegd in het gemeentehuis van 1 april tot halverwege mei 2005. Als u voor de aankoop van de woning had geïnformeerd bij de gemeente, had u kunnen weten dat het planologische regime ten nadele van u zou kunnen veranderen. Het is zeer waarschijnlijk dat de adviseur zal vinden dat de schade voor u voorzienbaar was. U had het kunnen weten.
Er is een advies en dan?
De adviseur stuurt eerst een conceptadvies naar u en het college. Als het college met een derde partij (de aanvrager, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) een overeenkomst heeft gesloten op grond waarvan die derde de planschade aan de gemeente moet vergoeden, dan krijgt ook die derde het conceptadvies. Vervolgens brengt de adviseur een definitief advies uit. Daarin staan ook de eventuele reacties op het conceptadvies. Als de adviseur een advies heeft uitgebracht, zal het college in de regel dat advies overnemen. In het geval de adviseur concludeert dat u geen planschade lijdt of uw schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, bijvoorbeeld wegens voorzienbaarheid, dan ligt het voor de hand dat het college uw verzoek afwijst. Het drempelbedrag krijgt u dan niet terug. In het geval de adviseur concludeert dat u planschade lijdt en deze schade voor vergoeding in aanmerking komt, ligt het voor de hand dat het college uw verzoek toewijst. U ontvangt het drempelbedrag terug. Over het schadebedrag ontvangt u wettelijke rente. De wettelijke rente gaat in op de dag waarop het college het verzoek heeft ontvangen en loopt tot de dag van uitbetaling. Dit is anders als u uw verzoek te vroeg heeft ingediend. In dat geval gaat de wettelijke rente lopen vanaf het moment dat de bestemmingswijziging definitief is.
Ontvangt u het hele schadebedrag?
Dat hangt af van het moment waarop u het verzoek heeft ingediend en van het moment waarop de schadeoorzaak definitief is. In artikel 6.2 lid 1 van de wet staat dat binnen het normaal maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. In lid 2 van de wet is dat uitgewerkt. Als u schade lijdt in de vorm van inkomensderving, dan blijft een gedeelte van twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor uw rekening.
8
beroepsprocedures lopen, kan er geen planschade worden gevraagd. Dat is logisch want als degene die bezwaar maakt gelijk krijgt, verandert er niets en wordt er dus geen planschade geleden. Op het aanvraagformulier moet u aangeven wat de schadeoorzaak is. Vaak is bij publicatie van het bouwplan (gemeentelijke plannen worden in de Breeduit gepubliceerd) de schadeoorzaak al aangegeven. Als u niet weet wat de schadeoorzaak is, kunt u dit navragen bij onze medewerkers.
Voorbeeld De eigenaar van het perceel naast uw woning heeft een bouwvergunning gekregen voor het bouwen van een woning met garage. Het bestemmingsplan staat de bouw toe. U vindt dat uw woning door de bouw in waarde is gedaald en dient een verzoek om een tegemoetkoming in de schade in. Het college zal u geen tegemoetkoming toekennen, omdat het besluit van het college om de bouwvergunning te verlenen geen schadeoorzaak is zoals genoemd in artikel 6.1 lid 2 van de wet. Er was immers geen bestemmingswijziging nodig om de bouw mogelijk te maken. Anders ligt het als het bestemmingsplan de bouw van de woning met de garage op het perceel naast het uwe niet toestaat. Om de bouw toch mogelijk te maken, kan het college ontheffing van het bestemmingsplan verlenen. Als het college dat doet, is er sprake van een schadeoorzaak. Aan één van de vereisten voor het toekennen van een tegemoetkoming is dan voldaan. Ander vereisten komen nog aan de orde.
Tot wanneer kunt u het verzoek indienen?
Vanaf het moment dat het besluit definitief is, geldt een indieningstermijn voor verzoeken om tegemoetkoming in de planschade van vijf jaar. Verzoeken die na het verstrijken van die termijn worden ingediend, worden niet meer in behandeling genomen. Maar verzoeken om een tegemoetkoming die betrekking hebben op bestemmingswijzigingen die voor 1 september 2005 definitief zijn geworden moeten voor 1 september 2010 zijn ingediend.
Wie beoordeelt het verzoek?
Als u het college van burgemeester en wethouders verzoekt om een tegemoetkoming dan zal het college een onafhankelijk en deskundig adviseur aanwijzen. Het college stelt u op de hoogte van de adviseur die het aanwijst. Vervolgens wordt gevraagd of u kunt instemmen met de aanwijzing van de
5
adviseur. Als u bezwaren heeft tegen de adviseur dan kunt u schriftelijk een voldoende gemotiveerd verzoek indienen om die adviseur niet aan te wijzen. Het college neemt hierover dan een besluit. Als uw verzoek gegrond is, kan een andere deskundig adviseur worden aangewezen. Het college kan het verzoek om een andere adviseur ook afwijzen. De aangewezen adviseur behandelt uw verzoek. De adviseur komt bij u thuis of op de zaak kijken. U krijgt ook de gelegenheid om uw verzoek toe te lichten. Vervolgens komt er een advies aan het college. Het college beslist uiteindelijk op het verzoek. In de praktijk duurt het al gauw 8 tot 12 maanden voordat er een besluit van het college is op uw aanvraag om een tegemoetkoming in planschade.
Voorbeeld Anders dan in het vorige voorbeeld was het in het gebied achter uw woning op grond van het bestemmingsplan toegestaan om 10 woningen te bouwen. In werkelijkheid zijn de woningen nooit gebouwd en heeft u al jaren uitzicht op een groenvoorziening. Het nieuwe bestemmingsplan staat ‘slechts’ toe dat er 5 bedrijven voor detailhandel mogen worden gevestigd. Het planologische regime is veranderd. De adviseur zal het oude planologische regime waarin 10 woningen mochten worden gebouwd vergelijken met het nieuwe bestemmingsplan. Dat er nooit woningen zijn gebouwd is dus niet van belang.
Waar kijkt de adviseur naar?
Bij de beoordeling van uw verzoek zal de adviseur een planologische vergelijking maken. Dat wil zeggen dat de adviseur kijkt naar de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor en na de bestemmingswijziging. Als er sprake is van een verandering dan zal de adviseur bekijken of daardoor schade is veroorzaakt en waar deze uit bestaat.
Voorbeeld In de gemeente gelden regels voor het bouwen van een gebouw/bouwwerk en voor het gebruik daarvan. Deze regels zijn vaak neergelegd in een bestemmingsplan. Alle regels gezamenlijk noemen we het planologische regime. Stel, achter uw woonperceel ligt een gebied waarop volgens de regels geen bebouwing is toegestaan. Vervolgens verandert het bestemmingsplan. Door de verandering mogen er in het gebied 10 woningen gebouwd worden. Het planologische regime is veranderd. Hierdoor kan uw woonperceel in waarde zijn gedaald. De mogelijkheid om woningen te bouwen kan de waarde van uw perceel drukken.
Bij het bepalen van planschade speelt de bestaande situatie (hoe uw woonomgeving er nu uitziet) geen rol.
6
De waardevermindering van uw woning wordt teruggerekend naar het moment waarop de bestemmingswijziging van kracht werd (het moment waarop deze definitief is geworden). Dat is namelijk het moment waarop de schade is ontstaan. In wezen moet de waarde van het onroerend goed direct voor en direct na dat moment worden bepaald. Er wordt door de adviseur zo objectief mogelijk beoordeeld wat een redelijk denkend en handelend koper bereid zou zijn geweest te betalen voor en na de bestemmingswijziging. Voor die waardebepaling schakelt de deskundige vaak een makelaar of taxateur in die kennis heeft van de lokale markt. Ook zal de adviseur kijken of u toen u de woning of de zaak kocht had kunnen weten dat het bestemmingsplan/de omgeving zou veranderen, en de schade dus voorzienbaar was.
Voorbeeld Stel, u heeft uw woning gekocht op 1 december 1990. In 2006 heeft de gemeente voor het eerst een stuk (bijv. een structuurvisie) over woningbouw achter uw woning in het landelijk gebied gepubliceerd, bijvoorbeeld in de Breeduit. In 2008 wordt het nieuwe bestemmingsplan van kracht. U vraagt vervolgens om een tegemoetkoming in de schade. In dat geval kan niet gezegd worden dat eventuele schade voor u voorzienbaar was of dat u het risico op schade hebt aanvaard. Toen u uw woning kocht, kon u immers nog niet voorzien dat er woningen gebouwd zouden worden. Als er sprake is van planschade komt deze voor vergoeg. ding in aanmerkin
7
