Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam

Notitie

Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam

Werkendam 12 november 2013 Zaaknummer 20236

Inhoudsopgave

1. Inleiding

1

1.1 1.2 1.3

1 1 1

Grondexploitatie Actualisatie en vaststelling grondexploitaties Opbouw notitie

2. Algemene uitgangspunten

3

2.1 2.2 2.3 2.4

3 3 5 6

Inleiding Kosten beheersen en opbrengsten generen Grondprijzen Fondsstortingen

3. Resultaten grondexploitaties en grondprijzen

7

3.1 3.2

7 8

Overzicht stand van zaken verwachte eindresultaat grondexploitaties Voorgestelde grondprijzen 2014

4. Grondexploitaties en risico’s 4.1 4.2

Risico’s voor lopende grondexploitaties Reserve grondexploitatie en voorziening grondexploitatie

BIJLAGEN B1. Zandweide (kern Dussen) B2. Roode Camer (kern Hank) B3. Westerhei (kern Nieuwendijk) B4. Nieuwe Banne (kern Sleeuwijk) B5. Werkensepolder (kern Werkendam) B6. Risico’s

9 9 10

B1 B5 B9 B11 B15 B19

1.

Inleiding

1.1

Grondexploitatie

Het opstellen en actueel houden van een grondexploitatie gebeurt om alle (gemaakte en te verwachten) kosten alsook (ontvangen en te verwachten) opbrengsten van een bouwproject in de tijd inzichtelijk te maken. Voor alle projecten op Werkendams grondgebied, waarbij een substantieel deel gemeentegronden is betrokken of wordt verworven, worden grondexploitaties opgesteld.

1.2

Actualisatie en vaststelling grondexploitaties

Conform wat is opgenomen in het BBV en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Hierdoor wordt de financiële rechtmatigheid van de uitgaven en inkomsten benaderd. Indien de grondexploitaties bij de begrotingsbehandeling (12 november 2013) worden vastgesteld kunnen behoorlijke afwijkingen ontstaan waardoor de goedkeurende verklaring rechtmatigheid in gevaar kan komen. Daarom worden de grondexploitaties ook in 2013 in de laatste vergadering van de gemeenteraad van het jaar (17 december 2013) ter vaststelling voorgelegd. Ten behoeve van de begrotingsbehandeling hebben wij al wel een totaaloverzicht van het te verwachten totale eindresultaat van de exploitaties aan de raad doen toekomen.

1.3

Opbouw notitie

Ook dit jaar kiezen wij voor de in de afgelopen jaren gehanteerde en beproefde indeling van deze notitie. Alvorens de lopende grondexploitaties te beschrijven, wordt in drie hoofdstukken ingegaan op: • Algemene uitgangspunten (hoofdstuk 2) • Resultaten grondexploitaties en voorgestelde grondprijzen 2013 (hoofdstuk 3) • Grondexploitaties en risico’s (hoofdstuk 4) In de bijlagen 1 tot en met 6 zijn de analyses en actualisaties van de lopende grondexploitaties alsook een overzicht van te onderscheiden risico’s opgenomen. • • • • • •

Woningbouwlocatie Zandweide te Dussen (bijlage 1) Woningbouwlocatie Roode Camer te Hank (bijlage 2) Woningbouwlocatie Westerhei te Nieuwendijk (bijlage 3) Woningbouwlocatie Nieuwe Banne te Sleeuwijk (bijlage 4) Woningbouwlocatie Werkensepolder te Werkendam (bijlage 5) Risico’s (bijlage 6)

Van de volgende gebieden, waar ruimtelijke ontwikkelingen (gaan) plaatsvinden, zijn nog geen grondexploitaties beschikbaar: 1. De Burcht te Werkendam Najaar 2012 is tijdens de wijkmarkt in Werkendam en ook tijdens een inloopavond (donderdag 18 oktober 2012) in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan van de Burcht, het bouwplan van het plangebied De Burcht gepresenteerd aan geïnteresseerden. De aanvankelijke planning was om in het voorjaar van 2013 het bestemmingsplan ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad.

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 12 november 2013

Blad 1 van 10 Zaaknummer 20236

Eind 2012/begin 2013 is, mede op verzoek van de DES (ondernemersvereniging kern Werkendam) gesproken over de mogelijkheden van het vestigen van een supermarkt / detailhandelsvestiging in het gebied de Burcht. Er is met twee bedrijven een aantal verkennende gesprekken gevoerd. Uiteindelijk hebben beide bedrijven afgezien van het realiseren van een nieuw winkelpand in het gebied de Burcht. Vervolgens zijn samen met Woonservice Meander de woningbouwplannen voor het gebied geconcretiseerd. De woningbouwcorporatie is op zoek naar (aanvullende/alternatieve) financieringsmogelijkheden voor de te bouwen voorzieningen. Dat doet men ook voor het woonzorgcomplex in de kern Sleeuwijk. Recent contact met Woonservice Meander levert op dat men in 2014 niet kan en zal starten met bouwwerkzaamheden in het gebied de Burcht. Ook voor 2015 is dat nog niet zeker. Begin 2014 vindt wederom bestuurlijk overleg plaats om te bezien of er alternatieve mogelijkheden zijn om het gebied (op kortere) termijn te (laten) ontwikkelen. Overigens is door een partij wel een optie genomen om circa 1.000 m2 (op het terrein van de voormalige basisschool de Rehobot) te bebouwen met een kleinschalige zorgcomplex voor senioren. Woonservice Meander geeft aan dat er veel vraag is naar de door hun geplande voorzieningen, appartementen voor senioren. Gezien de ongewisheid en vooral de tijd van de ontwikkeling door Woonservice Meander zijn nog geen (actuele) grondexploitatie en ontwerp bestemmingsplan voor het gebied de Burcht opgesteld. 2. Ontwikkelen de Oude Es in combinatie met realiseren brede school te Sleeuwijk Medio 2012 is de ‘Oude Es’ te Sleeuwijk door de gemeente verworven van VOF Sleeuwijk. Deze aankoop heeft plaatsgevonden om de mogelijkheid te bieden voor het vestigen van een nieuwe brede school. In de loop van 2014 wordt een exploitatieopzet opgesteld voor de te (her)ontwikkelen gebieden in de kern Sleeuwijk. Daarbij worden in elk geval betrokken de oude Es, de twee vrijkomende basisscholen en de locatie van de gymnastiekzaal aan de Vlietstraat. 3. Ontwikkelen MFA Dussen te Dussen Ook voor de kern Dussen komt na 2017 een groot aantal locaties vrij vanwege de realisatie van een nieuwe Multifunctionele Accommodatie in het centrum van de kern. In Dussen is sprake van drie vrijvallende schoollocaties en sportzaal De Fuik. Ook voor de kern Dussen wordt in 2014 gewerkt aan het opstellen van een exploitatieopzet. 4. Julianastraat te Hank In 2013 is het gebied Julianastraat te Hank verder bouwrijp gemaakt en gesaneerd. Dit leidt tot een bouwrijpe kavel van circa 1.400 m². Gezien de tegenvallende woonmarkt en de start van uitgifte in bestemmingsplan Roode Camer verwachten wij niet dat we deze bouwkavel(s) in exploitatiegebied Julianastraat (niet in exploitatie genomen gronden, NIEGG) de eerstvolgende jaren in de verkoop kunnen doen. Daarom stellen wij, na overleg met de accountant, voor om deze gronden met een boekwaarde van circa € 250.000 in de NIEGG te houden. De jaarlijkse exploitatielasten zijnde rente, OZB en waterschapslasten komen ten laste van de exploitatie van de Algemene Dienst. Het gaat hierbij om een bedrag van circa € 11.000 per jaar. Daar staat tegenover dat de Algemene Dienst jaarlijks wel een inkomst krijgt van circa € 10.000 op basis van 4% rente. Uiteindelijk zal de boekwaarde bij de verkoop van circa 1.400 m² nog een opbrengstpotentie kennen van € 400.000 tot € 450.000. Per saldo blijft er dan een bedrag over tussen de € 150.000 en. € 200.000, waarvan de toekomstige kosten voor woonrijpmaken kunnen worden betaald.

blad 2 van 10 Zaaknummer 20236


2

Algemene uitgangspunten

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een aantal algemene aspecten dat voor alle grondexploitaties geldt beschreven. In de bijlagen 1 tot en met 5 worden de vijf lopende grondexploitaties (Zandweide te Dussen, Roode Camer te Hank, Westerhei te Nieuwendijk, Nieuwe Banne te Sleeuwijk en Werkensepolder te Werkendam) afzonderlijk beschreven en toegelicht. In de bijlagen wordt per grondexploitatie ingegaan op: • de voorgeschiedenis en een overzicht van geplande/uitgevoerde civieltechnische werkzaamheden en geplande/gerealiseerde woningbouw • de geraamde en werkelijke kosten/opbrengsten in jaarschijf 2013 (daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de cijfers van oktober 2012 en oktober 2013 voor jaarschijf 2013 • de te verwachten kosten, opbrengsten en verwachte resultaat einde plan • een inzicht in de risico’s • een doorkijk naar de activiteiten die voor 2014 gepland zijn

2.2

Kosten beheersen en opbrengsten genereren

In de periode tot circa 2010 (b)leken er ‘geen zorgen te bestaan’ over de afzetmogelijkheden van te realiseren woningen. Er was een grote vraag en de woningen die werden aangeboden werden nagenoeg allemaal onmiddellijk verkocht. Er bestond tussen 2007 en 2010 met name zorg over het ‘planologisch rond’ krijgen van de uitbreidingsplannen voor de woningbouw in de vijf kernen. Daarna waren er zorgen over de inkomsten i.c. de verkoopbaarheid van bouwrijpe grond. Ook de ramingen voor planschadekosten van een aantal plannen waren, op basis van de planschaderisicoanalyses die vooraf zijn gemaakt, fors. Kosten planschades De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft in artikel 6.1 aan dat degene die in de vorm van inkomensderving of vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een planologische maatregel, op aanvraag een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming in planschade niet voldoende anderszins verzekerd is. Planschadeverzoeken moeten worden ingediend binnen vijf jaren na het van kracht worden van de planologische maatregel. In de notitie die in december 2012 is opgesteld, is uitgebreid ingegaan op de omvang van de (te verwachten) planschade voor de diverse uitbreidingslocaties. Inmiddels is een feit dat voor de uitbreidingslocaties Zandweide, Nieuwe Banne en Werkensepolder de termijn na van kracht worden van de planologische maatregel de vijf jaren overschreden is. Voor de Westerhei komen kosten voortvloeiend uit planschadeverzoeken voor rekening van de private ontwikkelende partij. Dit betekent dat de omvang van planschadeclaims aan de kostenkant kan worden gereduceerd van geraamd circa € 170.000 naar nul voor vier van de vijf uitbreidingsplannen. Alleen voor de Roode Camer wordt nog rekening gehouden met een bedrag van ruim € 150.000 voor mogelijke kosten voortvloeiend uit planschadeverzoeken. Dit is in de exploitatieopzetten als zodanig aangepast.



Uitgifte kavels en verkoop woningen In tabel 2.1 zijn de aantallen te verkopen woningen in de uitbreidingslocaties opgenomen voor de jaren 2009 - 2013. Daarbij is steeds het aantal in december voorafgaand aan jaar X geplande kavels/woningen opgenomen evenals het aantal daadwerkelijk verkochte kavels / woningen in jaar X (achteraf bekeken).

Tabel 2.1 Overzicht van de in de jaren 2009 – 2013 totaal aantal geplande en werkelijk te verkopen woningen in de uitbreidingslocaties

Zandweide (Dussen) Roode Camer (Hank) Westerhei (Nieuwendijk) Nieuwe Banne (Sleeuwijk) Werkensepolder (Werkendam) Totaal gemeente Werkendam Percentage gerealiseerd t.o.v. gepland

werkelijk

gepland

gepland

gepland

2013 werkelijk

2012 werkelijk

2011 werkelijk

gepland

gepland Locatie

2010 werkelijk

2009

totaal 27

TOTAAL 0

totaal 22

TOTAAL 17

totaal 4

TOTAAL 4

totaal 5

TOTAAL 0

totaal 4

TOTAAL 0

0

0

32

0

0

0

14

0

5

2

0

0

0

0

0

0

42

0

0

42

0

0

0

0

53

12

38

7

1

3

37

24

24

39

10

2

7

3

5

9

64

24

78

56

67

18

106

10

15

56

38%

72%

27%

10%

373%

In de notitie van november 2012 is uitgebreid ingegaan op de verschillen tussen gepland en werkelijk voor de periode 2009 - 2012. Dat is voor het gemak hieronder in het kader integraal overgenomen. Uit de gegevens in tabel 2.1 blijkt dat in 2009 het percentage daadwerkelijk verkochte kavels/ woningen van het aantal verwacht te verkopen kavels/woningen circa 40% is. In absolute zin zijn in plaats van de geplande/geraamde 64 te verkopen kavels/woningen er 24 daadwerkelijk verkocht. In 2010 is ruim 70% van de geplande te verkopen kavels/woningen daadwerkelijk verkocht. Voor het plangebied de Roode Camer was voor 2010 al gepland dat woningen konden worden gebouwd. Echter een beroep tegen het door de raad in juni vastgestelde bestemmingsplan bij de Raad van State maakte daadwerkelijk bouwrijpmaken en verkoop feitelijk onmogelijk. In februari 2011 was sprake van een (positieve) uitspraak door de Raad van State. De in de Roode Camer voor 2010 geplande woningen konden dus niet verkocht en gebouwd worden. Indien deze woningen buiten beschouwing worden gelaten, dan is in 2010 sprake van een ander beeld. Er zouden dan meer kavels/woningen (vierkante meter bouwrijpe grond) verkocht kunnen worden dan gepland waren. Dan is sprake van 120%. In 2011 is sprake van een forse ‘overschatting’ van het aantal in aanbouw te nemen woningen. Een groot deel van deze ‘overschatting’ wordt veroorzaakt doordat de 24 stuks te bouwen energienul huurappartementen in de Nieuwe Banne, waarvoor bouwvergunning was aangevraagd, niet zijn gerealiseerd. En niet omdat er geen vraag zou zijn naar deze appartementen maar omdat de initiatiefnemer de ‘financiering (nog) niet rond kon krijgen’. Door de initiatiefnemer is het energienul appartementencomplex doorgeschoven naar 2012 maar in het voorjaar van 2012 bleek dat de initiatiefnemer, door de diverse forse financiële ontwikkelingen in corporatieland, gekozen heeft om dit energienul appartementencomplex wederom door te schuiven.

Indien wordt gekeken naar de verschillen tussen gepland en werkelijk voor 2013, dan blijkt dat het totaal aantal gerealiseerde woningen in 2013 fors groter dan het aantal geplande woningen. Voor een belangrijk is dat te wijten aan de datum van betaling van de woningen in de Westerhei. blad 4 van 10 Zaaknummer 20236


Met de opgedane ervaring is bij de planning van het aantal te verkopen woningen/kavels voor de komende jaren rekening gehouden. In tabel 2.2 is het overzicht opgenomen van het verwachte aantal te verkopen kavels / woningen in de jaren 2014 – 2019. De eerste jaren (2014 – 2016) is uitgegaan van een beperkt aantal te bouwen woningen (en dus te verkopen vierkante meters bouwrijpe grond): gemiddeld 22 stuks per jaar. Opgemerkt dient te worden dat voor de Roode Camer en ook Nieuwe Banne eind 2013 al respectievelijk 8 en 7 woningen verkocht zijn door de ontwikkelaars. Een klein deel van de te genereren opbrengst is in jaarschijf 2013 opgenomen. Het resterende (grotere) dele in jaarschijf 2014. Tussen 2017 -2019 wordt uitgegaan van gemiddeld circa 60 te verkopen woningen/kavels per jaar. Uiteraard is en blijft dit een inschatting. De in tabel 2.2 opgenomen aantallen en typen zijn gehanteerd in de doorrekening van de grondexploitaties. In de grondexploitaties zijn (uiteraard) ook de aantallen kavels/woningen die na 2019 nog worden gebouwd opgenomen. Tabel 2.2 Overzicht van het in de jaren 2014 – 2019 geplande aantal te verkopen woningen / kavels in de uitbreidingslocaties Locatie

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Zandweide (Dussen) Roode Camer (Hank) Westerhei (Nieuwendijk) Nieuwe Banne (Sleeuwijk) Werkensepolder (Werkendam)

7 8 0 4 9

2 5 0 2 3

8 11 0 5 3

4 14 0 21 20

26 11 0 26 15

8 11 0 11 23

Totaal 2014-2019 55 60 0 69 73

Totaal gemeente Werkendam

28

12

27

59

78

53

257

Voor de Westerhei zijn (nog) geen gegevens voorhanden van de ontwikkelende partijen. Men is wel voornemens om ook in 2014 en de periode daarna een aantal woningen te bouwen.

2.3

Grondprijzen

Naast de aantallen te verkopen vierkante meters bouwrijpe grond (aantal kavels/woningen) zie daartoe paragraaf 2.2, is de uitgifteprijs (verkoopprijs) aan de opbrengstenkant een belangrijke variabele. In de beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’ die door uw raad op 7 februari 2006 is vastgesteld, is betreffende het grondprijsbeleid opgenomen: ….. Belangrijke uitgangspunten bij het uitzetten van (nieuw) grondprijsbeleid zijn: * bouw van woningen en overige voorzieningen moet plaatsvinden binnen de kaders als gesteld in de door de raad in de afgelopen jaren vastgestelde beleidsnota’s inzake woningbouw. (Het betreft het in december 2003 door de raad vastgestelde ‘Lange termijn beleidskader woningbouw’ en het in januari 2005 vastgestelde ‘Kwalitatief beleidskader woningbouw’) ∗ de te ontwikkelen stedenbouwkundige plannen moeten minimaal kostendekkend zijn ∗ mogelijke winsten voortvloeiend uit woningbouwprojecten moeten ten goede komen aan de gemeenschap van de gemeente Werkendam ∗ het te hanteren systeem voor grondprijsbepaling mag geen negatieve gevolgen hebben voor de bouwproductie van (betaalbare) woningen evenals de kwaliteit van de te bouwen woningen ∗ het te hanteren systeem voor grondprijsbepaling moet eenvoudig bruikbaar zijn ∗ er wordt, meer nog dan voorheen, een nadrukkelijke rol voor de woningcorporaties weggelegd bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen …….

Vanuit het geformuleerde en vastgestelde grondprijsbeleid zijn grondprijzen in de periode 2007 – 2010 jaarlijks met gemiddeld circa 2,75% gestegen. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 12 november 2013


In het Coalitieakkoord 2010 – 2014 Meer met Minder is onder het doel Wonen ten aanzien van grondprijzen opgenomen: Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondprijzen in 2011 en 2012 op het niveau van 2010. Daarna beoordelen we of de inflatiecorrectie weer wordt toegepast.

Deze afspraak in het coalitieakkoord heeft voor de jaren 2011 en 2012 NIET geleid tot aanpassing van de grondprijzen. Uitgezonderd is de locatie Roode Camer waar sprake is van een aanpassing van de grondprijs (met uitzondering van vrije sectorkavels) conform gemaakte afspraken met Woonlinie die de bouwgrond in dit gebied afneemt. In de lijn van de beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’ die door uw raad op 7 februari 2006 is vastgesteld, zou een verhoging van de grondprijzen met de stijging van de inflatie voor 2014 aan de orde (kunnen) zijn. Gezien de ontwikkelingen in de markt en vooral de moeilijke afzetbaarheid van kavels/woningen die wordt veroorzaakt door de financiële crisis wordt voorgesteld om de grondprijzen, evenals de afgelopen drie jaren, voor 2014 NIET aan te passen. Wel wordt, evenals de afgelopen jaren met succes is toegepast, voorgesteld om maatwerk te leveren voor de grondprijzen van bouwrijpe grond voor de diverse grondexploitaties. Dit betekent dat daar waar een zetje nodig is om daadwerkelijk tot verkoop over te kunnen gaan overleg kan en zal plaatsvinden om te zoeken naar mogelijkheden voor aanpassing en/of uitgestelde betaling van de grondprijs.

2.4

Fondsstortingen

Vanuit de grondexploitaties worden bij de grondverkopen bedragen afgestort in vier fondsen. 1. duurzaamheidsfonds € 2,00/m2 uitgeefbare grond 2. monumentenfonds € 1,00/m2 uitgeefbare grond 3. fonds ivm provinciale regeling ‘rood-met-groen-koppeling’: € 2,00/m2 uitgeefbare grond 4. fonds Reserve Infrastructurele Werken (RIW): € 12,00/m2 uitgeefbare grond In totaal wordt uit de opbrengst van elke vierkante meter bouwgrond die wordt verkocht dus een bedrag van € 17,00 onttrokken ten behoeve van de diverse fondsen. In tabel 2.3 is een overzicht opgenomen van de fondsstortingen die vanuit de verschillende grondexploitaties zijn gedaan tot en met jaarschijf 2012. Tabel 2.3

Overzicht van de per exploitatie gestorte fondsen tot en met jaarschijf 2012

Exploitatie

Zandweide Roode Camer Westerhei incl. Singel Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL

duurzaamheidsfonds

monumentenfonds

rood-metgroenkoppeling

Reserve Infrastructurele Werken (RIW)

€ 13.903,00 € 30,00 € 10.054,00 € 5.908,00 € 35.736,00 € 65.631,00

€ 6.951,00 € 15,00 € 5.027,00 € 2.954,00 € 17.868,00 € 32.815,00

€ 13.903,00 € 30,00 € 10.054,00 € 5.908,00 € 35.736,00 € 65.631,00

€ 83.415,00 € 180,00 € 60.324,00 € 841.354,00 € 985.273,00

De totale stortingen in de vier fondsen samen tot en met 2012 bedraagt € 1.149.350. De onttrekkingen en geplande bestedingen vanuit deze fondsen zijn in de begroting opgenomen.



3

Resultaten grondexploitaties en grondprijzen

3.1

Overzicht stand van zaken verwachte eindresultaat grondexploitaties

In tabel 3.1 is de financiële stand van zaken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 3.1 Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Exploitatie

Verwacht jaar afsluiting plan

Zandweide Roode Camer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL verwachte resultaten

2022 2022 2022 2031 2022

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2011 € 1.532.576 -/- € 461.939 € 2.061.947 € 11.635 € 1.032.897 € 4.177.116

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2012 € 1.278.663 -/- € 465.013 € 1.922.681 € 240.765 € 1.089.963 € 4.067.059

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening april 2013 € 1.222.943 -/- € 491.372 € 1.922.681 € 424.985 € 1.256.835 € 4.336.072

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2013 € 1.082.513 € 58.097 € 2.083.416 € 227.473 € 1.688.194 € 5.139.693

In oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en vanaf 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf 1-1-2013. Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbreidingslocaties) bedraagt ruim 5,1 miljoen euro. Dit is circa € 800.000 (ruim 18%) meer dan in april 2013 werd geprognosticeerd. Dit positieve verschil wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door bij de exploitatie Roode Camer de getroffen voorziening van € 478.936, ter dekking van het exploitatietekort einde looptijd, al nu in de exploitatie te storten. Daardoor nemen de rentelasten fors af en ontstaat een (beperkt) positief resultaat. Opgemerkt dient te worden dat de storting van de getroffen voorziening in de exploitatie geen rentederving elders tot gevolg heeft. Immers in nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid is bepaald dat over reserves en voorzieningen géén rente wordt bijgeschreven. Uit de gegevens in tabel 3.1 blijken de geprognosticeerde totalen van de exploitatieresultaten een ‘grillig’ beeld te vertonen. Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 3.1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit kan dan ook leiden tot verschillen bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2014 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de nabije en verre toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonderlijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen 1 tot en met 5 zijn opgenomen.

3.2

Voorgestelde grondprijzen 2014

In hoofdstuk 2 is aangegeven dat de grondprijzen voor 2011 tot en met 2013op hetzelfde niveau zijn gebleven als in 2010. Ook voor 2014 stellen wij voor om geen generieke aanpassingen van de grondprijzen te doen plaatsvinden. Noch omhoog, noch omlaag. Wel wordt ook in 2014 waar nodig maatwerk geleverd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grondprijs. Dat gebeurt altijd binnen de kaders van een sluitende grondexploitatie uiteraard.



Met andere woorden het college heeft de mogelijkheid om grondprijzen naar boven of beneden aan te passen voor zover dit niet leidt tot een te verwachten negatief eindresultaat van de grondexploitatie. Voorts bedraagt de afwijking van grondprijzen maximaal 20% naar boven of naar beneden. In andere gevallen zal het college de gemeenteraad informeren over de voorgestelde wijzigingen. In tabel 3.2 zijn de voor 2014 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in afgelopen vier jaren gehanteerde grondprijzen. Tabel 3.2 Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen, nutsvoorzieningen en bedrijventerreinen voor 2014 Woningbouw Sociale huurwoningen (rijen) Gestapeld sociale huurwoningen (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen Gestapeld vrije sector koop/huur (appartementen)

Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) Scholen en kerkgebouwen alsook gronden t.b.v. nutsvoorzieningen Bedrijventerreinen Bedrijventerrein

Voorgestelde grondprijzen voor 2014 € 24.500,00 per kavel € 17.900,00 per appartement € 261,00 per m2 € 41.300,00 tot 100 m2 netto vloeroppervlak € 54.000,00 van 100 - 150 m2 netto vloeroppervlak € 67.500,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak € 318,00 per m2

€ 239,00 per m2

Voorgestelde grondprijzen voor 2014 € 128,00 per m2

Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: • Reserve Infrastructurele Werken • Rood met groenfonds • Duurzaamheidsfonds • Monumentenfonds

€ 12,00/m2 € 2,00/m2 € 2,00/m2 € 1,00/m2

De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden.



4

Grondexploitaties en risico’s

4.1

Risico’s voor lopende grondexploitaties

Gemeentelijk grondbeleid en gemeentelijke grondexploitaties worden gekenmerkt door complexe en langdurige processen. Bij de vijf uitbreidingsplannen blijkt de periode tussen start planvorming tot en met eerste daadwerkelijk eerst uitgifte van grond circa 6 – 8 jaar te bedragen. Een periode waarin heel veel onvoorziene ontwikkelingen (kunnen) plaatsvinden. Ook na daadwerkelijke start van de uitgifte doen zich, tijdens de looptijd van een plan, ontwikkelingen voor die een groot effect op de eindresultaten van de afzonderlijke grondexploitaties kunnen hebben. Evenals afgelopen jaar wordt ook dit jaar een berekening gemaakt van de effecten van mogelijke risico’s die kunnen optreden. In bijlage B6 is beknopt een overzicht opgenomen van de diverse soorten risico’s die kunnen worden onderscheiden. Er zijn vier scenario’s doorgerekend. Het betreffen de volgende scenario’s: 1. eenmalige stijging in 2015 met 3% van de geraamde kosten voor bouwen woonrijpmaken voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbrengsten) 2. eenmalige stijging in 2015 met 5% van de geraamde kosten voor bouwen woonrijpmaken voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbrengsten) 3. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 5% voor de jaren 2014, 2015 en 2016. Daarna, 2017 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2013) 4. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 10% voor de jaren 2014, 2015 en 2016. Daarna, 2017 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2013) In tabel 4.1 zijn de financiële effecten van deze scenario’s in beeld gebracht. Er is aangegeven hoeveel het resultaat bij de vier afzonderlijke scenario’s afwijkt van het verwachte exploitatieresultaat einde plan. Tabel 4.1 Overzicht van de verschillen bij de vijf exploitaties ten opzichte van het verwachte exploitatieresultaat bij de drie scenario’s (alle bedragen in euro) Exploitatie

Zandweide Roode Camer Westerhei incl. Singel Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL

Verwachte exploitatieresultaat einde plan op basis van berekening oktober 2013 € 1.082.513 € 58.097 € 2.083.416

Verschil met exploitatieresultaat bij toepassing scenario 1




-/- € 59.000 -/- € 26.000 -

-/- € 98.000 -/- € 43.000 -

-/- € 66.000 -/- € 92.000 -

-/- € 132.000 -/- € 184.000 -

€ 227.473 € 1.688.194 € 5.139.693

-/- € 221.000 -/- € 46.000 -/- € 352.000

-/- € 368.000 -/- € 86.000 -/- € 595.000

-/- € 96.000 -/- € 79.000 -/- € 333.000

-/- € 193.000 -/- € 169.000 -/- € 678.000

De Westerhei wordt door een externe partij ontwikkeld. Daar is geen sprake van risico’s voor de gemeente Werkendam door hetzij toename van de kosten bouwen woonrijpmaken hetzij de hoogte van de grondprijzen. Indien rekening wordt gehouden met een (eenmalige) verhoging van de kosten van 3% in 2015 (scenario 1) levert dat een reductie van alle exploitatieresultaten samen op van circa € 350.000. Een forsere toename van de nog te maken kosten (5%) betekent een afname van het te verwachten eindresultaat van € 595.000. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 12 november 2013


Een reductie van de grondkosten over de jaren 2014, 2015 en 2016 met 5% (scenario 3) of 10% (scenario 4) levert een reductie met circa € 330.000 c.q. € 680.000 op. Wij willen geen integrale aanpassing van de grondprijs voorstellen maar daar waar nodig in overleg gaan over de mogelijkheden tot leveren van maatwerk.

4.2

Reserve grondexploitatie en voorziening grondexploitatie

Zoals in paragraaf 4.1 is aangegeven neemt het totale financiële resultaat van alle plannen samen, vergeleken met de situatie in april jl. toe met ruim € 800.000 en komt uit op € 5.139.693. Geen van de plangebieden kent een negatief exploitatieresultaat meer. Zoals aangegeven is bij de exploitatie de Roode Camer de getroffen voorziening van circa €478.936 in de exploitatie Roode Camer gestort.



BIJLAGEN

B1 Zandweide (kern Dussen) Beknopte voorgeschiedenis Het bestemmingsplan Zandweide is in oktober 2007 onherroepelijk geworden. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van in totaal circa 100 woningen tot 2015 (inmiddels is de periode verlengd tot 2022) Het gehele plangebied is bouwrijp gemaakt en een deel (daar waar inmiddels gewoond wordt) is ook woonrijp gemaakt. Wat is er in 2013 gebeurd Werkzaamheden In 2013 zijn nagenoeg geen werkzaamheden verricht in/aan de openbare ruimte. Los van de reguliere beheer- en onderhoudswerkzaamheden. Bouwen In 2013 zijn geen gronden en/of woningen verkocht. Op 16 september (tijdens de wijkmarkt te Dussen) is Woonlinie gestart met de verkoop van een aantal woningen met de beproefde formule woonmatch (zie www.woonmatch.nu). Tot op heden (eind oktober 2013) blijkt het aantal concrete reacties nog niet erg groot. Er hebben zich twee serieuze kandidaten gemeld. Voorts bestaat ook het voornemen om de drie geplande woningen aan de Dorpsstraat (dijk) in verkoop te brengen.

.

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 12 november 2013 Zaaknummer 20236

Blad B1 van B21 BIJLAGEN

Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschijf 2013 In de geactualiseerde exploitatieopzet Zandweide die in het voorjaar van 2013 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel B1.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet) weergeven evenals de werkelijk in 2013 (tot 21 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel B1.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2013) en werkelijke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2013 (21 oktober 2013) (alle bedragen x 1.000 euro) voor exploitatie Zandweide te Dussen Geprognosticeerde opbrengsten/kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet april 2013 Kosten Opbrengsten Saldo

€ 263 € 1.290 € 1.026

Werkelijke opbrengsten/ kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet 21 oktober 2013 € 69 €0 -/- € 69

De geprognosticeerde kosten van ruim 2,5 ton betroffen planschadevergoedingen alsook diverse fondsstortingen en kosten vanwege ambtelijke uren voor onder andere begeleiding verkoop. De werkelijk gemaakte kosten zijn fors lager dan geprognosticeerd. Dat komt doordat, zoals aangegeven, geen woningen/kavels verkocht zijn in 2013. De geprognosticeerde fondsstortingen ter hoogte van circa € 70.000 zijn niet afgedragen. Immers fondsafdracht is gekoppeld aan verkoop van grond (per m2 te verkopen grond wordt in totaal € 17,00 aan fondsen afgedragen: € 12,00 voor fonds bovenwijkse voorzieningen, duurzaam € 2,00 duurzaamheidsfonds, € 1,00 monumentenfonds en € 2,00 voor rood met groenfonds). Ook geplande betaling van planschades van circa € 80.000 heeft niet plaatsgevonden omdat deze verzoeken door de planschadebeoordelingscommissie zijn afgewezen. Er is wel ambtelijke inzet gepleegd in de voorbereiding van de verkopen en het voeren van de planschadeprocedures. De opbrengsten (exclusief de rente over de opbrengsten) voor 2013 waren in december 2012 op circa € 350.000 (circa € 500.000 inclusief rente) geprognosticeerd. In mei 2013 is dat aangepast naar circa € 900.000 (€ 1.290.000 inclusief rente). Deze aanpassing was ingegeven vanuit de gedacht dat in het najaar van 2013 twee rijtjes van zes woningen en drie woningen aan de dijk zouden worden verkocht. Zulks is, naar nu blijkt, niet het geval. Er hebben in 2013 in het geheel geen grondverkopen (opbrengsten) plaatsgevonden. Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties halfjaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Op deze wijze wordt een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Zandweide. In tabel B1.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in oktober 2012 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan. In de derde kolom is dat voor de in de april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd. Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per oktober 2013 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen.



Tabel B1.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2012, april 2013 en oktober 2013 (alle bedragen x 1.000 euro)

Kosten Opbrengsten Verwacht resultaat einde plan

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2021) cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 € 8.957 € 10.235

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2021) cf. exploitatieopzet medio april 2013 € 8.748 € 9.971


€ 1.279

€ 1.223

€ 1.083

De verschillen tussen de cijfers in de derde kolom (prognose zoals gemaakt april 2013) en de vierde kolom (prognose zoals gemaakt per 21 oktober 2013) zijn te verklaren doordat de lasten bouwgrondexploitatie jaarlijks met € 12.500 verhoogd zijn (totaal circa € 112.500) en de looptijd van het plan Zandweide met één jaar verlengd is. Dit levert extra rentelasten op aan de kostenkant (circa € 70.000). Aan de opbrengstenkant is de fasering van de te verkopen grond wat verder uitgespreid. Daar tegenover staat een hogere renteopbrengsten van circa € 30.000. Het totale exploitatieresultaat einde plan neemt met circa € 140.000 af voor het plan Zandweide. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Zandweide en de bijbehorende exploitatieopzet in maart 2007 zijn de kosten van de ontsluitingsweg, circa € 450.000, gedekt vanuit de Reserve Infrastructurele Werken (RIW). Gezien de verwachte resultaten van deze exploitatie is het reeel om einde plan of eventueel eerder deze bijdrage terug te storten in de RIW. Vooralsnog is in de exploitatieopzet cijfermatig géén rekening gehouden met deze terugstorting. Daartoe willen we het verloop van de exploitatie de komende jaren nader afwachten. Risico’s In paragraaf 4.1 zijn de financiële effecten berekend voor vier negatieve scenario’s. Onzes inziens is de kostenkant voor de Zandweide goed in beeld en zijn daar weinig tot geen grote verrassingen te verwachten. Aan de opbrengstenkant is de fasering aangepast en de looptijd is met een jaar verlengd. Er worden geen grote financiële risico’s verwacht voor de exploitatie Zandweide. Wat gebeurt er in 2014 Voor 2014 zijn geen civieltechnische werkzaamheden gepland. Zoals al aangegeven heeft de in september 2013 gestarte verkoop geen groot aantal kopers weten te trekken. Het blijkt dat de markt in Dussen verzadigd is. Ook de bestaande woningbouwmarkt blijkt moeizaam in de kern Dussen. We gaan uit van de verkoop van 7 woningen in 2014 en 2 in 2015.



blad B4 van B21 BIJLAGEN


B2 Roode Camer (kern Hank) Beknopte voorgeschiedenis Het bestemmingsplan voor het plangebied Roode Camer is op 7 juli 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit is beroep ingediend bij de Raad van State. Voorts is een voorlopige voorziening aangevraagd. Op 2 februari 2010 heeft een zitting betreffende de voorlopige voorziening plaatsgevonden bij de Raad van State. De Raad van State heeft deze toegewezen. Van start met bouwwerkzaamheden kon geen sprake zijn totdat na behandeling en uitspraak in de hoofdzaak. De gemeenteraad is hierover schriftelijk geïnformeerd Op 16 december 2010 heeft de zitting bij de Raad van State over de hoofdzaak plaatsgevonden. De voor de gemeente positieve uitspraak was er op woensdag 9 februari 2011. Door de extreem lange periode die is verstreken tussen uw vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan en de behandeling in hoofdzaak (circa 19 maanden) zijn tot begin 2011 geen activiteiten uitgevoerd. In december 2011 heeft de gemeenteraad een voorziening met een omvang van € 462.000 getroffen om het geprognosticeerde tekort af te dekken. Bij de vaststelling van de jaarrekening in voorjaar 2013 is deze voorziening verhoogd tot € 478.936.

Wat is er in 2013 gebeurd Werkzaamheden De in 2012 gestarte werkzaamheden voor bouwrijpmaken zijn in 2013 verder opgepakt en worden eind 2013/begin 2014 afgerond.



Bouwen Nadat begin 2012 de bouw van het appartementencomplex in de driehoek tegen de Buitendijk aan is afgeblazen heeft Woonlinie geadverteerd met de bouw van 2 rijen van 8 koopwoningen in een relatief lage prijsklasse. Dat heeft drie concrete kopers opgeleverd. Uiteindelijk heeft Woonlinie in overleg met de gemeente besloten om niet door te gaan met de verdere voorbereiding en bouw van dit project. Immers het bouwen van 8 woningen waarbij maar 3 concrete kopers zich hebben gemeld heeft een te hoog financieel risico. Er blijkt wel animo voor wonen in de Roode Camer te zijn doch het blijkt spaak te lopen op de financiering. Woonlinie en de gemeente zijn overeengekomen om voorjaar 2013 met een (nog) goedkopere doch wel kwalitatief goede rijenwoning op de markt te komen die Woonlinie dan volgens de formule van Woonmatch heeft verkocht. Inmiddels is duidelijk dat een rij van zes woningen en een blok van twee 2-onder-1-kap-woningen wordt gebouwd. Er loopt nog een optie voor een tweede blok van twee 2-onder-1-kap-woningen. In 2013 heeft geen bouwactiviteiten plaatsgevonden. Er wordt vanuit gegaan dat een deel van de grondkosten nog eind 2013 wordt betaald. Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschijf 2013 In de geactualiseerde exploitatieopzet Roode Camer die in het voorjaar van 2013 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel B2.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april geactualiseerde exploitatieopzet) weergeven evenals de werkelijk in 2013 (tot 21 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel B2.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2013) en werkelijke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2013 (21 oktober 2013) (alle bedragen x 1.000 euro) voor exploitatie Roode Camer te Hank

Kosten Opbrengsten Saldo

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet april 2013 € 968 € 266 -/- € 702

Werkelijke opbrengsten/ kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet 21 oktober 2013 -/- € 228 € 96 -/- € 324

De in jaarschijf 2013 gemaakte werkelijke kosten zijn fors lager dan in dit voorjaar gepland. Dit komt doordat inmiddels de werkelijke kosten van de werkzaamheden van het bouwrijpmaken in beeld zijn. Daar was sprake van een meevaller in de aanbesteding en voorts is een aantal werkzaamheden doorgeschoven in de tijd. Ook is er, na overleg met de accountant, voor gekozen om de getroffen voorziening (circa € 480.000) ‘in de exploitatie te storten’. Hierdoor wordt de rentelast (aan de kostenkant) fors gedrukt wat uiteindelijk samen met storting van de getroffen voorziening tot een negatieve kostenpost in jaarschijf 2013 leidt. De werkelijke opbrengsten voor de jaarschijf 2013 zijn lager dan in april geprognosticeerd. Niet alle grondverkopen worden daadwerkelijk in 2013 bij de notaris gepasseerd i.c. betaald. Een deel van de betalingen vindt in 2014 plaats. Daarmee is in de exploitatieopzet rekening gehouden. Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Roode Camer. Doordat de in 2012 getroffen en in 2013 beperkt verhoogde voorziening in de exploitatie wordt gestopt worden de oplopende rentekosten een halt toegeroepen. blad B6 van B21 BIJLAGEN


In tabel B2.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2012 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan. In de derde kolom is dat voor de in de april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd. Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 21 oktober 2013 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B2.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2012, april 2013 en 21 oktober 2013 (alle bedragen x 1.000 euro) voor exploitatie Roode Camer te Hank

Kosten Opbrengsten Te verwachten resultaat einde plan 2020

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2020) cf. exploitatieopzet oktober 2012 € 6.151 € 5.686

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2020) cf. exploitatieopzet medio april 2013 € 6.176 € 5.686


-/- € 465

-/- € 491

€ 58

De totale kosten zijn bijna 600.000 lager. Dat wordt veroorzaakt door de storting van de in december 2012 genomen voorziening (zie ook de toelichting bij tabel B2.1). Deze storting drukt de rentelasten ook al wordt de looptijd van het plan met 2 jaar verlengd. De opbrengsten zijn nagenoeg gelijk. Hoewel de woningbouwprogrammering wat verder wordt gefaseerd en de looptijd twee jaar toeneemt levert de twee jaar langere looptijd een voordeel op de renteopbrengsten op. Het verwachte eindresultaat voor de exploitatie Roode Camer is einde plan beperkt positief. Risico’s In paragraaf 4.1 zijn de financiële effecten berekend voor vier negatieve scenario’s voor de exploitatie Roode Camer. Wij zijn van mening dat zowel aan de kosten als aan de opbrengstenkant sprake is van zeer realistische ramingen, planningen en looptijden en dat de berekende mogelijke risico’s niet noodzaken tot het treffen van een eventuele (extra/aanvullende) voorziening. Wat gebeurt er in 2014 De civieltechnische werkzaamheden worden in 2013/begin 2014 afgerond. Nadat de geplande woningen najaar 2014 gereed zijn kan en zal het deel van het plangebied ter hoogte van de nieuwe woningen woonrijp worden gemaakt. Zoals aangegeven, in 2014 wordt de restantopbrengst van de eind 2013/begin 2014 te verkopen woningen gegenereerd. Start bouw van de woningen is voorzien in week 10 van 2014.





B3. Westerhei (kern Nieuwendijk) Beknopte voorgeschiedenis Het bestemmingsplan Westerhei is door de gemeenteraad op 28 september 2010 vastgesteld. Zoals bekend is het in de kern Nieuwendijk niet gelukt om de totale grondpositie in eigen handen te krijgen. De gemeente Werkendam was eigenaar van ongeveer 21.000 m2. Het totale plangebied Westerhei (inclusief de locatie van het gebouw Singel) heeft een oppervlakte van circa 82.000 m2. De overige gronden, benodigd voor de ontwikkeling van het plan Westerhei waren in particulier bezit (agrariër). Van Wanrooij Projectontwikkeling samen met woonstichting Land van Altena hadden een koopoptie op de gronden die in particulier bezit waren. In het vastgestelde bestemmingsplan wordt uitgegaan van de bouw van circa 140 woningen verdeeld in de volgende categorieën: • Circa 75 vrijstaande/twee-onder-een-kap-woningen • Circa 25 rijenwoningen • Circa 25 appartementen (in verschillende grootte) • Circa 15 rijenwoningen voor sociale huur Alle werkzaamheden die in het plangebied Westerhei moeten plaatsvinden worden uitgevoerd door en/of in opdracht van de Westerhei C.V. De gemeente Werkendam speelt daar geen rol in anders dan dat de gemeente zorg draagt voor controle van de planvoornemens van de Westerhei C.V. Immers de gemeente neemt aan het eind van de planperiode het openbare gebied over in eigendom en beheer. Wat is er in 2013 gebeurd en wat was er in 2013 gepland Werkzaamheden In 2013 zijn door/in opdracht van Westerhei C.V. de delen waar de woningen zijn opgeleverd, rondom de Dirkappel woonrijp gemaakt. Bouwen Inmiddels zijn de 31 gebouwde woningen aan de Dirkappel opgeleverd. Samen met de (toekomstige) bewoners heeft de gemeente een plan gemaakt voor de inrichting van de ‘driehoek’ die door de weg Dirkappel omsloten wordt. De aanleg van deze speelplaats heeft plaatsgevonden. De inrichting is afhankelijk van de weersomstandigheden i.c. de groei en stevigheid van de ingezaaide grasmat. Zie ook www.westerhei-nieuwendijk.nl.



Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Westerhei. Vanwege het niet zelf uitvoeren van bouwen woonrijpmaken en verkopen van bouwrijpe grond loopt de gemeente geen risico’s. De afgesproken bedragen voor de verkochte grond alsook de gemaakte en te maken kosten zijn gegarandeerde inkomsten. Alleen de jaarschijf waarin de inkomsten worden ontvangen is (beperkt) variabel. Immers de afgesproken betalingen aan de gemeente zijn deels gekoppeld aan het tijdstip van verlenen van de bouwvergunning. Doordat verkoop woningen en daardoor verlenen bouwvergunning iets achterblijven worden de inkomsten ook beperkt later ontvangen. In tabel B3.1 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in oktober 2012 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan, in de derde kolom is dat voor de in de april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd. Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 1 november 2013 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B3.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2012, april 2013 en 21 oktober 2013 (alle bedragen x 1.000 euro) voor de exploitatie Westerhei

Kosten Opbrengsten Verwacht resultaat einde plan (2019)

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2019) cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 € 1.973 € 3.895 € 1.922

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2022) cf. exploitatieopzet medio april 2013 € 2.077 € 4.076 € 1.999


De totaal te verwachten kosten zijn circa € 100.000 lager. Dit komt doordat nogmaals kritisch naar de ureninzet is gekeken. Deze is (beperkt) aangepast. Zulks samen met de lagere rentelasten resulteert in een lagere kosten einde plan. De voor einde plan geprognosticeerde opbrengsten zijn nagenoeg gelijk met de verwachting van eind 2012 en medio 2013. Risico’s De risico’s voor de gemeente Werkendam zijn, zoals aangegeven, vrij beperkt. Bij stagnerende verkoop door Westerhei C.V. worden de betalingen voor de gronden en gemaakte ambtelijke kosten later betaald wat lagere renteopbrengsten tot gevolg heeft. Wat gebeurt er in 2014 Westerhei C.V. is voornemens om in 2014 een aantal woningen te gaan bouwen. Dat wordt uiteraard bepaald door de afname van de markt. Er behoeven door de CV geen werkzaamheden t.b.v. bouwrijpmaken plaats te vinden. Dat gebeurt pas nadat woningen zijn verkocht en gebouwd.



B4 Nieuwe Banne (kern Sleeuwijk) Beknopte voorgeschiedenis In de structuurvisie plus, die door de drie gemeenten samen met het voormalige Hoogheemraadschap Alm en Biesbosch in het Land van Heusden en Altena is opgesteld, is voor de kern Sleeuwijk een locatie voor woningbouw opgenomen ten zuiden van de bestaande kern. Het bestemmingsplan is op 7 juli 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van in totaal circa 170 woningen verdeeld in de volgende categorieën: • Circa 90 vrijstaande/twee-ondereen-kap-woningen • Circa 30 rijenwoningen • Circa 50 appartementen (in verschillende grootte) In de discussie met de gemeenteraad over starterskoopwoningen voorjaar 2008 is besloten om in elke uitbreidingslocatie circa10 woningen voor starters te bouwen. Zo ook in de Nieuwe Banne. In het najaar van 2010 heeft de gemeente gronden langs de Roef, ten behoeve van de toekomstige realisatie van sportvoorzieningen, aangekocht. Inmiddels is en wordt op de locatie van de Nieuwe S fors gebouwd aan het nieuwe winkelcentrum, appartementen en grondgebonden woningen. Dit noodzaakt tot een heroverweging van de plannen voor de tweede fase van de Nieuwe Banne: bouwen op de locatie van de huidige sportvelden. In de voorliggende exploitatieopzet is nog uitgegaan van het oorspronkelijk plan om naast de eerste fase ook te komen tot een tweede fase van de Nieuwe Banne. Wat is er in 2013 gebeurd Werkzaamheden In 2013 zijn behoudens regulier onderhoud (onder andere maaiwerk en een enkele kleine herstelwerkzaamheid aan bestrating) geen werkzaamheden verricht. Bouwen Er zijn in 2013 geen woningen gebouwd. Debrug B.V. is bezig met de verkoop van een rij van zeven woningen. Naar verwachting start de bouw daarvan in 2014.



Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschijf 2013 In de geactualiseerde exploitatieopzet Nieuwe Banne die in het voorjaar van 2013 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel B4.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april geactualiseerde exploitatieopzet) weergeven evenals de werkelijk in 2013 (tot 21 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel B4.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2013) en werkelijke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2013 (21 oktober 2013) (alle bedragen x 1.000 euro) voor de exploitatie Nieuwe Banne


Werkelijke opbrengsten/kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet van april 2013 € 579 € 98 € 481

Geprognosticeerde opbrengsten/kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet 21 oktober 2013 € 215 € 238 € 23

De werkelijke kosten voor jaarschijf 2013 zijn aanmerkelijk lager dan wat geprognosticeerd was. Dit wordt veroorzaakt doordat de geplande werkzaamheden van bouwrijpmaken (circa € 285.000 niet zijn uitgevoerd). De wel gemaakte kosten bedragen ruim € 125.000. De overige kosten betreft de rentekosten. Aan de opbrengstenkant was rekening gehouden met circa € 100.000 (inclusief circa € 50.000 rentekosten). Inmiddels blijkt dat Debrug B.V. eind 2013 start met de bouw van 7 rijenwoningen. De te verwachten opbrengsten zijn deels in 2013 en deels in 2014 ingeboekt. Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Nieuwe Banne. In tabel B4.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2012 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan. In de derde kolom is dat voor de in de april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet. Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 21 oktober 2013 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B4.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2012, april 2013 en 21 oktober 2013 (alle bedragen x 1.000 euro) Geprognosticeerde Geprognosticeerde Geprognosticeerde opbrengsten/kosten opbrengsten/kosten opbrengsten/kosten einde plan (2031) cf. einde plan (2031) cf. einde plan (2031) cf. exploitatieopzet exploitatieopzet meexploitatieopzet me1 oktober 2012 dio april 2013 dio 21 oktober 2013 Kosten € 32.054 € 31.815 € 31.289 Opbrengsten € 32.295 € 32.240 € 31.516 Verwacht re€ 241 € 425 € 227 sultaat einde plan



De kosten zijn lager, circa € 500.000. Bij de opbrengsten is het verschil iets groter, deze nemen met circa € 725.000 af. Dit komt door de verdere fasering van de uitgifte/de verkoop evenals de lagere renteopbrengsten over de opbrengsten (grondverkopen schuiven verder naar achteren). Het geprognosticeerde eindresultaat in 2031 van de exploitatie Nieuwe Banne wordt geraamd op € 229.000. Een en ander is nagenoeg overeenkomstig wat eind 2012 werd geprognosticeerd. Risicoanalyse De ‘concurrentie’ van de bouwactiviteiten op de locatie Transvaal/Eikenlaan vormt een risico. Tot augustus 2014 worden (los van de nog te bouwen 7 rijenwoningen en de 2 keer 2-onder1-kapwoningen) in de Nieuwe Bannne alleen vrije kavels voor zelfbouwers aangeboden. Daarmee is rekening gehouden in de exploitatieopzet. Voorts is in de kostenraming rekening gehouden met het niet verschuldigd zijn van BTW over de voor de nieuwe sportvoorzieningen te maken kosten. Een en ander is pas na 2020 aan de orde en de komende jaren wordt in beeld gebracht op welke wijze dit BTW voordeel kan worden verwezenlijkt i.c. welke noodzakelijke maatregelen moeten worden genomen (afspraken met verenigingen, belastingdienst e.d.). Wat gebeurt er in 2014 In 2014 worden 7 rijenwoningen (5 rijentussen- en 2 rijenhoekwoningen) gebouwd door Debrug B.V. Het al een tijd door Woonservice Meander geplande nul-energieappartmentencomplex is inmiddels van de baan. Er wordt gezocht naar een alternatieve invulling op deze locatie. In 2013 is gestart met het nader bezien van de effecten van de ontwikkeling van de Brede School Sleeuwijk en de sportambities op de ontwikkelingen van (de tweede fase) van de Nieuwe Banne. Deze beschouwingen zijn nog niet afgerond. Deze afronding zal in 2014 zijn beslag gaan krijgen waarna dit met de gemeenteraad wordt gedeeld.





B5. Werkensepolder (kern Werkendam) Beknopte voorgeschiedenis Op 27 maart 2007 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Werkensepolder II vastgesteld. Na het gereed komen van de laatste woningen moet het gebied woonrijp worden gemaakt. Afronding van de grondexploitatie Werkensepolder is voorzien in 2022; een beperkt tijd nadat de laatste woning is gereedgekomen. Wat is er in 2013 gebeurd Civieltechnische werkzaamheden Ten behoeve van de in september 2013 opgeleverde woningen zijn woonrijpmaakwerkzaamheden verricht. Ook zijn werkzaamheden verricht aan de Richter (snelheidsremmende maatregelen). Bouwen In 2013 zijn twee rijen van vijf woningen gebouwd en opgeleverd. Ook zijn twee kavels voor vrije sector woningen verkocht.

Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschijf 2013 In de exploitatieopzet Werkensepolder die in april 2013 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel B5.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet) weergegeven evenals de in 2013 (tot 21 oktober 2013) gemaakte kosten en opbrengsten.



Tabel B5.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2013) en werkelijke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2013 (21 oktober 2013) (alle bedragen x 1.000 euro)


Geprognosticeerde opbrengsten/kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet april 2013 € 544 € 532 € 12

Werkelijke opbrengsten/ kosten voor jaarschijf 2013 cf. exploitatieopzet 21 oktober 2013 € 277 € 784 € 507

De kosten voor bouwen woonrijpmaken exclusief rente zijn circa € 200.000 lager dan de in april geprognosticeerde kosten. De rentekosten zijn circa € 80.000 lager. De lagere kosten voor bouwen woonrijpmaken zijn het gevolg van enerzijds niet uitvoeren van werkzaamheden in jaarschijf 2013 doch doorschuiven naar 2014 en deels omdat werkzaamheden goedkoper zijn uitgevoerd. De opbrengsten in 2013 zijn fors hoger vanwege de verkoop van circa 550 vierkante meter bouwrijpe grond à € 318 meer dan voorzien was. Daarboven op is sprake van extra renteopbrengsten van circa € 80.000. Risicoanalyse In tabel B5.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2012 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan, in de derde kolom is dat voor de in de april 2013 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd. Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 21 oktober 2013 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B5.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2012, april 2013 en 21 oktober 2013 (alle bedragen x 1.000 euro) voor exploitatie Werkensepolder

Kosten Opbrengsten Verwacht resultaat einde plan


Geprognosticeerde opbrengsten/kosten einde plan (2022) cf. exploitatieopzet medio april 2013 € 28.434 € 29.690 € 1.256


De afname van de verwachte kosten eind plan wordt veroorzaakt doordat nogmaals scherp is gekeken naar de kosten van planvoorbereiding en –begeleiding alsook de civieltechnische kosten. De geprognosticeerde opbrengsten voor eind plan blijven nagenoeg gelijk. Het geprognosticeerde eindresultaat einde plan neemt met ruim € 400.000 toe. Risico’s Hoewel sprake is van financiële en economische ontwikkelingen in de wereld, is de uitgifte, mede door het vraaggericht bouwen van woningen (Woonmatch), niet achtergebleven. Ook voor het voorjaar van 2014 wordt weer een deel van het uitgeefbare terrein via Woonmatch verkocht. Op basis van de informatie vanuit de markt (o.a. makelaars) is de verwachting dat ook dan, met name de tussenwoningen weer aftrek zullen vinden.



In paragraaf 4.1 zijn de financiële effecten berekend voor de exploitatie Werkensepolder. De financiële effecten van deze drie scenario’s (zie tabel 4.1) zijn van beperkte omvang en kunnen ruim binnen het geprognosticeerde eindresultaat van de exploitatie worden opgevangen. In 2014 wordt een nadere afweging gemaakt over de wijze waarop de locaties van de twee geprojecteerde appartementencomplexen aan de rand van de Werkensepolder (nabij de Monnikenhoef) al dan niet kunnen worden heringevuld. Inmiddels (circa 7 jaar nadat het stedenbouwkundig plan is afgerond) blijkt dat de vraag naar appartementen aanmerkelijk anders ligt dan in de periode van planvorming 2003-2006. Uiteraard kan en zal dat financiële gevolgen hebben. Er is een eerste grove berekening gemaakt. Wanneer de twee appartementencomplexen (één met circa 20 koop- en één met circa 35 huurappartementen) worden vervangen door grondgebonden woningen op de vrijkomende circa 3.100 m2 grond, levert dat een financieel nadeel op van circa € 900.000. Het eindresultaat van de grondexploitatie Werkensepolder blijft op basis van deze grove berekening positief. Wat gebeurt er in 2014 In 2014 wordt de openbare ruimte waar in 2014 woningen worden gerealiseerd woonrijpgemaakt. Er worden parkeerplaatsen, trottoirs, groenvoorzieningen en openbare verlichting gerealiseerd. Naar verwachting is daar een bedrag van € 300.000 mee gemoeid. De verwachte opbrengst door verkoop van bouwrijp grond voor zowel projectmatig te bouwen woningen als kavels voor zelfbouwers bedraagt € 600.000.





B6. RISICO’s Te onderscheiden soorten risico’s Er kunnen verschillende typen risico’s worden onderscheiden in de grondexploitaties bij actief grondbeleid. Wij beperken ons tot een beschrijving van drie soorten risico’s. Waarderingsrisico’s Deze risico’s omvatten het risico dat een aangekocht perceel niet voor de verwervingsprijs in exploitatie genomen kan worden en het risico van de rentelasten van verworven percelen. Verwervingskosten vormen in de meeste plannen een grote kostenpost binnen de grondexploitatie en daarmee ook een groot risico. Het verwerven van eigendommen van derden is een aangelegenheid waar veel kosten mee gemoeid zijn en waarvoor dan ook veel zorgvuldigheid is vereist. Van alle lopende grondexploitaties zijn de gronden in eigendom (uitgezonderd de Westerhei maar deze exploiteert de gemeente niet zelf). Er is dus sprake van feitelijke (bekende) kosten. De verwervingskosten zijn dus niet meer beïnvloedbaar en vormen geen risico. Marktrisico’s Tot deze risico’s behoren risico’s van nog te maken kosten, nog toe te kennen subsidies, grondprijzen en afzetrisico’s. Deze risico’s, die ook wel externe risico's genoemd worden, hangen samen met de nog te maken kosten en opbrengsten. Tegenvallende kosten of opbrengsten kunnen de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie in gevaar brengen. Een indruk van de grootte van deze risico’s is te krijgen door te kijken naar de nog te maken kosten en ontvangen opbrengsten. Bouw- en woonrijp maken De kosten voor bouwen woonrijp maken zijn over het algemeen goed in te schatten. Een belangrijk punt blijft of alle te realiseren elementen benoemd en geraamd zijn. Meestal zijn binnen een bandbreedte van 10 – 20 % deze ramingen wel af te geven. In paragraaf 2.2 is ingegaan op de kostenkant van de grondexploitaties: zowel de civieltechnische kosten als de kosten vanwege planschadeclaims. Naast de absolute omvang van de kosten zijn uiteraard ook de fasering van de kosten van grote invloed op de uiteindelijke omvang van de kosten. Immers bij een langlopende exploitatie kunnen de rentekosten over de gemaakte kosten (uitgaven) hoog oplopen. Het is dan ook zaak om een ‘uitgekiende’ fasering te hanteren. Een (erg) ‘uitgekiende’ fasering kan op gespannen voet staan met enige flexibiliteit qua uitgifte en dus met de opbrengsten. Grondopbrengsten Het risico van tegenvallende opbrengsten in de grondexploitatie komt in belangrijke mate voort uit twee factoren. 1. de hoogte van gronduitgifteprijs die uiteindelijk wordt ontvangen 2. wanneer in de tijd gezien de opbrengsten worden gerealiseerd Beide zijn van tevoren in te schatten, maar kennen een hoog risicoprofiel. De hoogte van de grondprijs is afhankelijk van de marktomstandigheden waarin een project tot stand komt. Naast de hoogte van de grondprijs is het moment van grondafname, het feitelijke moment van betalen belangrijk. In een grondexploitatie gaat hier nogmaals de kost voor de baat uit. Er moet eerst verworven en bouwrijp gemaakt worden, alvorens grond kan worden uitgegeven. Wanneer het moment van gronduitgifte vertraagt ontstaan in de grondexploitatie renteverliezen. De daadwerkelijke verkoop van woningen in concreto vierkante meters grond wordt door een aantal factoren bepaald: onder andere vraag, de financieringsmogelijkheden van kopers, het aanbod en de prijsstelling.



De vraag en de financieringsmogelijkheden kan de gemeente niet beïnvloeden. Het aanbod wel. Dat is ook de reden waarom er per kern geen extreem grote hoeveelheden woningen per jaar in de markt worden gezet, zie ook tabel 2.2. Voorts wordt flexibel omgegaan met het type woningen dat wordt gepland/gebouwd. Dit kan binnen de gehanteerde bestemmingsplanmethodiek. Ten slotte de prijsstelling. Deze wordt bepaald door een aantal onderdelen: • Kosten bouwrijpe bouwgrond (deze wordt comparatief bepaald) • Kosten bouwen woning • Bijkomende kosten waaronder: kosten van kadaster en notaris, ontwikkel-, architect- en constructeurskosten en verkoopkosten • BTW over de hiervoren genoemde kosten De gemeente kan alleen invloed uitoefenen op de prijsstelling van de bouwrijpe bouwgrond. De afgelopen jaren is het incidenteel gebeurd dat het college een aangepaste grondprijs heeft gehanteerd voor een strook berm/talud/oever die bij een bouwkavel behoort. Na taxatie zijn de grondprijzen van deze stroken aangepast. Ook is het voorgekomen dat, in overleg met de kopers, de grondprijs met een aantal euro is verlaagd om daadwerkelijke verkoop van een of meerdere woningen mogelijk te maken en dus verkoop van bouwrijpe grond te kunnen realiseren. Organisatierisico’s Deze risico’s kan de gemeente doorgaans zelf beïnvloeden. Het gaat bijvoorbeeld, om risico’s van een slechte interne organisatie, maar ook om het risico dat een door de gemeente zelf gewenst kwaliteitsniveau met zich meebrengt of om de hoogte van kosten voor voorbereiding en toezicht. Ook kan het zijn dat een gemeente verlies lijdt vanwege onvoldoende actuele informatie of vanwege onvoldoende management. Deze risico’s zijn moeilijk kwantitatief in beeld te brengen. Het beperken van deze risico’s kan plaatsvinden door ‘vinger aan de pols’ te houden bij de grondexploitaties. De keuze van de gemeente Werkendam om in plaats van jaarlijks halfjaarlijkse te rapporteren over de stand van zaken van de grondexploitaties is een gevolg van de behoefte/noodzaak meer ‘vinger aan de pols’ te willen houden. Daar waar nodig wordt u uiteraard ook tussentijds op de hoogte gehouden. Afhankelijk van de fase waarin een exploitatie zich bevindt, zullen de bovengenoemde risico’s groter of kleiner zijn. Hoe verder binnen een project is gevorderd met de uitvoering, hoe kleiner de risico’s zullen zijn. Het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie na afronding is in financiële zin een dominant risico. Bij de start van ieder project wordt een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt. Vanwege de (lange) looptijd met daarbinnen diverse onzekerheden treden regelmatig mutaties op. Er moeten namelijk voor de gehele, vaak lange, looptijden, voorspellingen worden gedaan over rente- en indexontwikkelingen, de afzetmarkt en de inschatting van kosten en opbrengsten. Het is zeker mogelijk om een grondexploitatie voor deze periode op te stellen (we doen niet anders), maar de bandbreedte waarbinnen het uiteindelijke resultaat ligt is dan vaak vrij groot. Door tijdige, minimaal jaarlijks te actualiseren en regulier te rapporteren over de lopende grondexploitatieprojecten krijgt en houdt de gemeenteraad inzicht in het financiële verloop van deze projecten. Sinds dit jaar wordt uw raad twee keer per jaar geïnformeerd over de stand van zaken van de grondexploitaties. Het grondexploitatierisico volgt uit de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. Per kosten- en opbrengstensoort is vast te stellen welke risico’s er in het te ontwikkelen gebied zijn. De risico’s hebben voornamelijk betrekking op verwervingskosten, kosten bouwen woonrijp maken, plankosten (apparaatskosten) en grondopbrengsten.



Risicomanagement Risicomanagement is het op een gestructureerde en expliciete manier risico’s in kaart brengen, te evalueren en door er proactief mee om te gaan ze beter te beheersen. Met andere woorden risicomanagement gaat over het controleren en beperken van deze risico's. Een belangrijk onderdeel van het risicomanagement is het zorg dragen voor voldoende weerstandsvermogen binnen het gemeentelijk grondbedrijf. Het weerstandsvermogen bestaat uit het verschil tussen de aanwezige weerstands-capaciteit (reserves & voorzieningen) en de benodigde/vereiste weerstandscapaciteit (dekking verliezen & risico's). Vooral het bepalen van de financiële risico's als input voor de vereiste weerstandscapaciteit is een belangrijke stap. Er bestaat geen eenduidige rekenmethode om deze risico's te berekenen en de risico's hangen af van veel factoren. Er wordt een aantal methoden onderscheiden die in het onderstaande kader kort worden beschreven. 1. Bepaling risico volgens IFLO-normen Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de IFLO-norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden) opgesteld. Deze norm wordt door sommige provincies en gemeenten gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten. De norm bestaat dus uit twee elementen • 10% van de boekwaarden van de exploitaties. • 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties. De IFLO-norm is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen maar geeft dan ook slechts een indicatieve en minimale schatting. Ten eerste levert de methode geen maatwerk ten opzichte van de risico's die worden gelopen. Ten tweede houdt de IFLO-norm onvoldoende rekening met jaarlijkse fluctuaties in de twee gebruikte grootheden, de uitkomst is dus slechts een momentopname. Ten derde worden de risico's van aankomende exploitaties nog niet meegenomen. 2. Bepaling risico's per project (risicokaart) Een tweede methode om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen is een beoordeling van de risico's per grondexploitatie. Door de risico's van alle grondexploitaties te sommeren ontstaat een beeld van het totale financiële risico. Voordeel van deze methode is een vrij precieze benadering van de risico's, nadeel is echter de grote hoeveelheid werk die aan deze methode verbonden is. Daarnaast zijn soms niet alle risico's daadwerkelijk kwantificeerbaar of is er sprake van een grote risicomarge. Van enkele projecten is dit specifiek opgesteld, vooral de financiële risico’s van het project. 3. Bepaling risico's door midden van rekenmodel / simulatie Veel gemeenten hebben (in samenspraak met hun accountant) een eigen methode opgesteld om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen. Hiervoor worden diverse rekenmodellen gebruikt. Ook kunnen met behulp van een simulatieprogramma op de computer diverse scenario's worden doorgerekend om de financiële risico's te bepalen.



Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam

Recommend Documents