Meerjaren Woningbouwprogramma 2011-2020 gemeente Barneveld
Mei 2011
1
Gemeente Barneveld Afdeling Leefomgeving Team Stedebouw en Omgevingsbeleid
2
Inhoudsopgave 1. Inleiding.......................................................................................................................................5 2. Provinciale beleidskaders ...........................................................................................................5 3. Lokale beleidskaders ..................................................................................................................6 3.1 Structuurvisie 2009-2019......................................................................................................6 3.2 Strategische visie “Balans in ambitie en kwaliteit”...............................................................6 3.3 Visie op Wonen 2010-2020: ‘Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop’ ...........................7 4. Meerjaren woningbouwprogramma 2011-2020 .................................................................... 10 4.1 Inleiding ............................................................................................................................. 10 4.2 Woningbouwcapaciteit kwantitatief ................................................................................. 10 4.3 Woningbouwcapaciteit per kern ....................................................................................... 11 4.4 Inbreiding versus uitbreiding ............................................................................................. 11 4.5 Kwalitatief: prijssegmentering ........................................................................................... 12 4.6 Kwalitatief: prijssegmentering en bouwvorm ................................................................... 13 4.7 Kwalitatief: nultredenkwaliteit .......................................................................................... 14 4.8 Kwalitatief: particulier opdrachtgeverschap ..................................................................... 14 5. Onevenwichtigheden en oplossingsrichtingen ....................................................................... 15 6. Tot slot ..................................................................................................................................... 16 Bijlage 1: Tabel Meerjaren Woningbouwprogramma 2011-2020, naar jaar van oplevering
3
4
1. Inleiding Het in juni 2007 vastgestelde Meerjaren Woningbouwprogramma (MWP) 2008-2017 geeft een doorkijk van de woningbouwplannen per kern. Het nieuwe MWP geeft een actueel beeld van de woningbouwplannen voor de periode 2011 t/m 2020. In tegenstelling tot het eerdere MWP is in de nieuwe raming uitgegaan van het jaar van oplevering in plaats van het jaar van start bouw. Daarmee sluiten de cijfers beter aan op de evaluatierapportages waarin naar de woningbouwproductie in de afgelopen 5 jaar wordt gekeken. Het programma bestaat uit 10 jaarschijven. De planning voor de eerste twee, drie jaar is concreter dan voor de jaren daarna. Voor deze jaren vanaf 2014 is een zo reëel mogelijke fasering aangegeven voor de woningbouwproductie in de verschillende kernen. Behalve een inzicht in de aantallen op te leveren woningen per kern, is ook een beeld geschetst van de differentiatie van deze nieuwbouw in termen van prijsklassen, eigendomsverhouding (huur, koop, Koopgarant) en bouwvorm (gestapeld of grondgebonden). Ook wordt een beeld geschetst van de mate waarin voor bepaalde doelgroepen wordt gebouwd (zoals starters, ouderen of mensen met een beperking). Het MWP zal driejaarlijkse worden geactualiseerd, daarbij wordt dan tevens de looptijd met 3 jaar verlengd. De gemeentelijke Visie op Wonen 2010-2020 ‘”Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop” die in december 2010 door de raad is vastgesteld vormt een belangrijk beleidskader voor het MWP. Daarnaast zijn de provinciale afspraken (KWP-3) , gemeentelijke structuurvisie 2009-2019, de gemeentelijke strategische visie “Balans in ambitie en kwaliteit”, het MWP 2008-2017 alsmede de jaarlijks uitgebrachte Evaluatie en prognose woningbouw, relevante bouwstenen geweest bij de opstelling van het MWP 2011-2020.
2. Provinciale beleidskaders Begin 2010 heeft de provincie haar nieuwe woonvisie in het Kwalitatief Woonprogramma Gelderland 20102019 (KWP-3) vastgesteld. Met de gemeenten in de regio De Vallei is een afsprakenkader overeengekomen. De in de regio werkzame woningcorporaties zijn daarbij betrokken geweest. Uiteraard behouden de regiogemeenten de verantwoordelijkheid om in de lokale woonvisies en woningbouwprogramma’s een eigen inkleuring te geven aan de gemaakte afspraken. Gemeenten kunnen in onderlinge afstemming ook afwijken van bepaalde kwantitatieve afspraken, mits de regio-afspraken gehaald worden. Concreet behelst het KWP-3 voor de regio de volgende afspraken: Er dient naar gestreefd te worden dat 38% van de nieuwbouw als huurwoning wordt gebouwd (sociale huur en overig huur). Dat is exclusief de compensatie voor huurwoningen die verkocht of gesloopt worden. Voor alle nieuwe woningbouwplannen geldt een inspanningsverplichting van meer dan 35% SOCIALE WONINGBOUW (huur en koop). Ingangsdatum is 1 januari 2010. Ook dit aandeel is exclusief de compensatie van woningen die verkocht of gesloopt gaan worden. Gemeenten en woningcorporaties streven ernaar om door nieuwbouw en aanpassing van de bestaande woningvoorraad 20.000 woningen geschikt te maken en strikter te reserveren voor ouderen. De provincie, gemeenten en woningcorporaties zullen in 2010 in regionaal verband de mogelijkheden onderzoeken voor aanpassing van de bestaande voorraad. De provincie, de gemeenten en de woningcorporaties hebben afgesproken dat in de KWP-3-periode in de regio De Vallei 12.000 woningen worden toegevoegd. Over de verdeling over de regiogemeenten worden in 2011 regionale afspraken gemaakt. Op deelonderwerpen zijn ook afspraken gemaakt.
5
3. Lokale beleidskaders 3.1 Structuurvisie 2009-2019 (januari 2009) In de structuurvisie is een aantal hoofdlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling van gemeente Barneveld verwoord: Bevorderen duurzame stedelijke ontwikkeling Behoud en verbeteren van de kwaliteit van de leefbaarheid in de dorpen Behoud van de kwaliteitskenmerken van de diverse dorpen, ruimtelijk en sociaal-maatschappelijk Verbeteren van het gevoel van veiligheid. In beginsel dient de behoefte aan wonen, werken en voorzieningen op kernniveau geaccommodeerd te worden. Kernoverstijgende ontwikkelingen moeten primair in het bundelingsgebied Barneveld-VoorthuizenHarselaar worden opgevangen. Een uitzondering vormt het functiewijzigingsbeleid bij leegstaande of leegkomende (agrarische) bebouwing in het buitengebied. Concentratie van voorzieningen waar dat omwille van schaalgrootte en verzorgingsgebied kan en spreiding en ondersteuning van kleinschalige op de kernen gerichte basisvoorzieningen waar het omwille van de leefbaarheid moet. Inbreiding gaat voor uitbreiding, inbreiding door te intensiveren, combineren en/of revitaliseren. Woningbouwmogelijkheden Samengevat zijn de bouwmogelijkheden in uitbreidingsgebieden op de volgende locaties bedacht. Kern Barneveld Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen Stroe Zwartebroek/Terschuur Overige kernen
Uitbreidingslocaties De Burgt, Veller I en II Kromme Akker, Blankensgoed Puurveen en oostzijde Zuidrand Stroe IV Zwartebroek/Terschuur beperkte bouwmogelijkheden
Zoekzones Veller III, Barneveld Noord Voorthuizen-Zuid
Verder is er ruimte voor ruimtelijk verantwoorde particuliere ontwikkelingen. Ook zullen waar mogelijk de kansen worden benut om bijzondere projecten te realiseren, met name gericht op de combinatie van wonen en zorg. De inbreidingscapaciteit bedraagt circa 500 woningen.
3.2 Strategische visie “Balans in ambitie en kwaliteit” (juni 2009) In deze strategische visie is voor de langere termijn (richting 2030) bepaald: Welke kernkwaliteiten richtinggevend zijn voor de koers van Barneveld Welke koers Barneveld wenst te varen Welke concrete keuzes de gemeente voor ogen staat. Voor 2030 stelt Barneveld de volgende doelen: De zich voordoende groei wordt geaccommodeerd zonder de kwaliteiten van Barneveld als woon-, werk- en leefgemeenschap uit het oog te verliezen. Het bouwprogramma is enerzijds gebaseerd op de natuurlijke bevolkingsgroei en anderzijds ook op een “plus”als resultante van het economisch beleid van de gemeente. Vanwege de toenemende vergrijzing van de bevolking zal een groter accent moeten liggen bij het bouwen van levensloopbestendige woningen. Dit stelt aanvullende eisen aan de bereikbaarheid van voorzieningen; De groeimogelijkheden van Barneveld dienen in samenhang met de bestaande kernkwaliteiten ontwikkeld te worden. 6
De verwachting is dat de bevolking in Barneveld in 2030 tussen de 65.000 en 70.000 inwoners telt. In vele opzichten vertoont Barneveld nog kenmerken van een landelijke gemeente met een dorps karakter. De ruimtelijke structuur, de inpassing in het landschap en het grote landelijke gebied met de negen kernen geven de gemeente een landelijke beleving mee. Om dit landelijke karakter van ruimte, rust en sociale samenhang zoveel mogelijk te behouden moeten nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aansluiten bij en voortbouwen op de bestaande ruimtelijke structuren. Daarbij is het van belang om de groene buffers tussen de drie bebouwingsconcentraties in dit gebied te handhaven, om te voorkomen dat op termijn sprake zal zijn van het aan elkaar groeien van de kern Barneveld, het bedrijfsterrein Harselaar en de kern Voorthuizen. Mogelijkheden voor verdere ontwikkeling moeten vooral plaats vinden in de as Barneveld-HarselaarVoorthuizen en in mindere mate in de overige kernen. Het woonklimaat in de kernen Barnevel d en Voorthuizen kan verder versterkt worden door in te spelen op de vraag naar een ruimere variatie in woonmilieus. Deze ruimere variatie wordt bereikt door nieuwe uitleggebieden (zoekzones voor wonen) op ontwerpniveau een “eigen kleur en karakter”mee te geven. 3.3 Visie op Wonen 2010-2020: ‘Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop’ Ambities van de gemeente Barneveld zijn: Voldoende mogelijkheden om betaalbaar te wonen De ‘vergrijzende’ woonvraag wordt beantwoord De woningvoorraad en woonomgeving is van goede kwaliteit De groei van de bevolking wordt gefaciliteerd. Kwantitatief: nieuwbouw van 300 tot 400 woningen per jaar De eigen inwoners moeten in de gemeente kunnen blijven wonen en verder moeten huishoudens die hier een economische binding hebben een woning kunnen vinden. De gemeente stelt een onder- en bovengrens aan het jaarlijks op te leveren woningen, namelijk 300 tot 400 woningen per jaar. Daarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde sloop van 30 woningen per jaar (gemiddelde van afgelopen jaren). Het is gewenst om rond 2015 te bezien of het noodzakelijk is de beoogde uitbreiding van de sociale woningvoorraad te continueren. Kwalitatief: wonen voor iedereen en kwaliteit voorop De gemeente wil de relatieve tevredenheid van de inwoners over het woon- en leefklimaat vasthouden en waar nodig verbeteren. De gemeente hanteert daarbij drie speerpunten: 1. Kwaliteit en bereikbaarheid van voorzieningen in wijken en dorpen: op peil houden van omvang en kwalitatieve samenstelling van de bevolking 2. Kwaliteit van de fysieke leefomgeving: veelzijdige verschijningsvorm met karaktervolle woonsferen. 3. Sociale samenhang. Lagere inkomensgroepen Het aandeel sociale huur dient stabiel te blijven op tenminste 20%. Naast sociale huurwoningen moeten er ook sociale koopwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Een fors gedeelte van de gewenste uitbreiding van het aantal nultredenwoningen dient in de sociale huursector te worden gerealiseerd. Circa 600 tot 800 woningen. Dit kan bijvoorbeeld door bestaande huurwoningen op te plussen cq geschikt te maken voor ouderenhuisvesting. Daarbij moet ook aandacht zijn voor de woonomgeving. De gemeente steunt de verkoop van sociale huurwoningen in ruil voor compenserende nieuwbouw van met name nultredenwoningen in de sociale sector.
7
Starters en lage middeninkomensgroepen De gemeente wil de woonmogelijkheden van starters en lage midden langs verschillende routes stimuleren: bevorderen van de bouw van ca. 300 woningen tot € 200.000, evt. met gebruik van tussenvormen van huur en koop (10% van het woningbouwprogramma) stimulering van creatieve en kostenbesparende woonvormen en zelfwerkzaamheid van bewoners. stimulering van doorstroming door het blijven toevoegen van woningen in de koopprijsklasse vanaf € 250.000 om huishoudens optimaal in staat te stellen door te stromen continuering van startersleningen. Senioren Het is de intentie van de gemeente dat senioren (nieuwe) huisvesting vinden in hun eigen dorp. De gemeente wil de groeiende behoefte aan voor senioren geschikte woningen op een aantal manieren beantwoorden: 1. Nieuwbouw van ongeveer 1.100 nultredenwoningen, naar evenredigheid verspreid over de dorpen (en wijken) 2. Bevorderen dat nultredenwoningen vooral gebouwd worden op inbreidingslocaties nabij voorzieningen. Gestreefd wordt naar een gedifferentieerd palet aan woningen, met aandacht voor grondgebonden woonvormen. 3. Nieuwbouw van ongeveer 200 woningen voor ‘verzorgd wonen’, in een straal van 200 tot 300 meter om bestaande en nieuwe zorginstellingen. De woonomgeving dient geschikt gemaakt te worden voor minder mobiele senioren. 4. Stimuleren dat de bestaande (koop)woningvoorraad meer geschikt wordt gemaakt voor senioren, door voorlichting, advisering en facilitering bij ‘opplussen’ en het stimuleren van dienstverlening aan huis. 5. Mogelijk maken van mantelzorg door het reguleren van aangepaste bewoning in het buitengebied en het stimuleren van de bouw van meergeneratie woningen. 6. Stimuleren van (nieuwe) vormen van comfortabel wonen voor de kapitaalkrachtige senioren. Gezinnen met kinderen Voor gezinnen met kinderen zet de gemeente zich in voor de bouw van voldoende ruime woningen in ruime, veilige en groene wijken in alle prijsklassen. Speciale aandacht verdient de bouw van grondgebonden koopwoningen in de prijsklasse vanaf € 250.000, zowel in de projectmatige bouw als door uitgifte van eigen bouwkavels in diverse oppervlaktematen. Keuzevrijheid (C)PO en consumentgericht bouwen De gemeente wil meer ruimte geven aan verschillende vormen van particulier (collectief) opdrachtgeverschap. Niet alleen voor hoge(re) inkomensgroepen en (kapitaalkrachtige) vestigers , maar ook voor mensen met een beperkter budget. Het aandeel particulier (collectief) opdrachtgeverschap dient in de komende 10 jaar uit te komen op 15-20% van het totale bouwprogramma. Verder zal in de ‘traditionele’ projectontwikkeling meer consument gericht gebouwd moeten gaan worden. Dit wordt via publiek- en privaatrechtelijke afspraken met marktpartijen vastgelegd. In de volgende tabel is de taakstelling voor woningbouw per segment en doelgroep samengevat.
8
Tabel 3.1 Taakstellingen woningbouw per marktsegment en doelgroep 2010-2020 Segment
Doelgroep
Sociale huur
lage inkomensgroepen
Aantal 900
tot 33.000 bruto jaarink. Woningbouw
Starters en lage middeninkomens
tot 200.000
33.000-45.000 bruto jaarink.
Nultredenwoningen
Huishoudens vanaf 55 jaar
Toelichting 500 als uitbreiding en 400 als compenstatie voor verkoop (300) en sloop (100)
300
Twee deelsegmenten (tot € 170.000 en tot € 200.000)
Min. 1.100 Zoveel mogelijk binnen 500 meter van voorzieningen voor dagelijkse levensbehoeften (zoals supermarkt, OV ed.)
Verzorgd wonen
Huishoudens met zwaardere
Min. 200 Binnen 200-300 meter van voorzieningen voor dagelijkse
functiebeperking Particulier (collectief)
behoeften en een zorginstelling /zorgsteunpunt 500-700
opdrachtgeverschap
Bron: Visie op Wonen 2010-2020 “Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop”, dec. 2010, pagina 6 en 39
Gecombineerd met de bouwvorm en het type locatie ontstaat het volgende streefbeeld voor de periode 20102020. Tabel 3.2 Streefbeeld woningbouw 2010-2020 Segment
Doelgroep
Accent locatie / woonmilieu
Goedkoop (koop en huur) Tot € 170.000 / < € 648 *) Grondgebonden
Appartement
35% Kleine(re) huish. Starters Gezinnen Kleine h.h. Starters
Nultreden grondgebonden en appartementen
Middelduur (koop en huur) € 170.000 - € 250.000 / > € 648 Grondgebonden
Nultreden grondgebonden en appartementen
Toevoeging
Senioren
Uitbreidingslocaties
20%
Uitbreidingslocaties en inbreidingslocaties Inbreidingslocaties en uitbreidingslocaties (woningen zo dicht mogelijk bij voorzieningen)
5%
10%
20% Kleine(re) huish. Starters Gezinnen Senioren Kleine(re) huish.
Uitbreidingslocaties
Inbreidingslocaties en uitbreidingslocaties (woningen zo dicht mogelijk bij voorzieningen)
5%
15%
Duur (> € 250.000)
45%
Grondgebonden
35%
Nultreden grondgebonden en appartementen
10%
Bron: Visie op Wonen 2010-2020 “Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop”, dec. 2010, pagina 40
In het streefbeeld wordt de volgende verdeling in prijssegmenten nagestreefd: 35% goedkoop ( sociale huur danwel tot € 170.000, prijspeil 2011) 20% middelduur (koopprijs tussen € 170.000 en € 250.000 danwel middeldure en duurdere huur) 45% duur (koopprijs vanaf € 250.000).
9
4.
Meerjaren woningbouwprogramma 2011-2020
4.1 Inleiding Het MWP 2011-2020 geeft voor de eerste jaren een reëel overzicht van de in ontwikkeling zijnde woningbouwontwikkelingen. Hoe verder in de toekomst hoe indicatieve het programma wordt. Dit langere termijn programma heeft voor de langere termijn ook een functie voor de planologisch-juridische reservering van nieuwe ontwikkelingen waarvoor tijdig bouwgrond beschikbaar moet zijn om de continuïteit in de woningbouw te waarborgen. Bijstelling van het programma zal elke 3 jaar plaatsvinden waarbij de looptijd ook telkens met 3 jaar wordt verlengd. 4.2 Woningbouwcapaciteit kwantitatief Voor de periode 2011 t/m 2020 zijn er bruto 3.629 woningen gepland op verschillende inbreidings- en uitleglocaties in de verschillende kernen van de gemeente Barneveld. Dit aantal bevindt zich binnen de gewenste bandbreedte van 300 tot 400 woningen per jaar, zoals in de Woonvisie is verwoord. Echter wanneer rekening wordt gehouden met een zekere mate van planuitval (indicatief 30%) betekent dit dat tijdig met de voorbereidende procedures voor nieuwe ontwikkelingen moet worden gestart, aangezien vanaf 2015 het planaanbod afneemt. Voor de periode na 2020 is er nog een aanvullende capaciteit van ruim 1.400 woningen op uitleglocaties aanwezig, waarmee de totale bruto capaciteit bijna 5.050 woningen bedraagt, dit aantal is dan nog exclusief de capaciteit die zich op termijn op nieuwe inbreidingslocaties aandient. Figuur 4.1 laat zien dat er naar verwachting in 2011 en 2015 minder dan de gewenste 300 woningen (als ondergrens) worden opgeleverd. In 2013 en 2014 staan er daarentegen substantiële aantallen gepland. Na 2015 zakt het aantal jaarlijks op te leveren woningen al snel beneden de ondergrens. Gezien de ambities om uit te willen groeien naar 65.000 tot 70.000 inwoners in 2030, betekent dit dat na 2015 één of meerdere zoeklocaties tot ontwikkeling moeten worden gebracht. Figuur 4.1 Geplande bruto nieuwbouw gemeente Barneveld *), versus de gewenste minimale en maximale opgave, naar jaar van oplevering 700
600 500 400 Feitelijk
300
Minimaal
200
Maximaal 100 0
Bron: gemeentelijke inventarisatie woningbouwplannen gemeente Barneveld, voorjaar 2011 *) In het programma van 3.629 woningen zijn reeds 300 woningopleveringen in de zoeklocatie Barneveld Noord vanaf 2018 opgenomen.
10
4.3 Woningbouwcapaciteit per kern De spreiding van de verschillende woningbouwontwikkelingen over de verschillende kernen van Barneveld levert het volgende beeld op. In de kern Barneveld staan verreweg de meeste ontwikkelingen gepland, gemiddeld ruim 70% van alle op te leveren woningen. Volgens de huidige inzichten levert dit in 2013 en 2014 zeer grote aantallen op te leveren woningen op. Figuur 4.2 Geplande bruto nieuwbouw gemeente Barneveld, per kern, naar jaar van oplevering 700 600 500
400 Overige kernen
300
Voorthuizen
200
Barneveld
100 0
Bron: gemeentelijke inventarisatie woningbouwplannen gemeente Barneveld, voorjaar 2011
De verwachting is dat, mede gezien de huidige marktomstandigheden, deze pieken af zullen vlakken naar de periode 2015-2016. 4.4 Inbreiding versus uitbreiding De ambitie van de gemeente is om, waar mogelijk inbreiding voor uitbreiding te laten prevaleren. Het streefbeeld is om minimaal 25% op inbreidingslocaties te realiseren. Dit percentage wordt in de huidige programmering ruimschoots gehaald. In de huidige plannen zijn maar liefst circa 1.170 woningen op inbreidingslocaties gepland, dit betreft circa 32% van de totale productie. De overige 68% wordt op uitbreidingslocaties gerealiseerd. Figuur 4.3 Geplande bruto nieuwbouw gemeente Barneveld, naar type locatie 700
600 500 400
300
Inbreiding
200
Uitbreiding
100 0
Bron: gemeentelijke inventarisatie woningbouwplannen gemeente Barneveld, voorjaar 2011
11
In 2011, maar ook in 2013 en 2014 gaat het om substantiële aantallen woningen (veelal appartementen) die op deze locaties gerealiseerd zullen worden. 4.5 Kwalitatief: prijssegmentering Het streefbeeld in de Woonvisie is om in de periode 2010-2020 de volgende differentiatie te realiseren: circa 35% in de goedkope sfeer (sociale huur en koop tot € 170.000), 20% in de middeldure sfeer (€ 170.000 - € 250.000 en dure huur) en 45% in de dure sector (> € 250.000). Uit figuur 4.4 blijkt dat deze ambitie in de periode 2011 t/m 2015 niet helemaal bewaarheid wordt. Het aandeel dure sector (45%) wordt niet bereikt, mede door de bouw van minder dure koopappartementen. Gemiddeld betreft dit 30% in de plannen. Het aandeel goedkoop blijft met 33% iets achter op de beleidsdoelstelling van 35%, maar ligt daarmee wel op een hoger aandeel dan in de afgelopen jaren in Barneveld is gerealiseerd. Het aandeel middelduur bedraagt 37% en is daarmee substantieel groter dan de gewenste 20%. In 2011 en 2012 staan er veel woningen (vooral ook appartementen) in de goedkope en middeldure sector gepland en ook in 2013 en 2014 is de middeldure sector een belangrijk marktsegment (vooral ook grondgebonden woningen). Pas in 2015 zijn er meer plannen voor duurdere woningen. Met deze differentiatie wordt ingespeeld op de huidige woningbehoefte en marktsituatie. Figuur 4.4 Geplande bruto nieuwbouw gemeente Barneveld 2011 t/m 2015, naar prijssegment en jaar van oplevering 100% 90% 80% 70%
60%
Duur > € 250.000
50%
40% 30% 20% 10%
Middelduur € 170250.000 /dure hure Goedkoop (sociale huur en < € 170.000)
0%
Bron: gemeentelijke inventarisatie woningbouwplannen gemeente Barneveld, voorjaar 2011
De bestaande woningvoorraad van Barneveld bestaat in belangrijke mate uit duurdere koopwoningen, getuige de gemiddelde WOZ-waarde van € 327.000 in 2010. De verdeling in prijsklassen laat zien dat het segment tot € 200.000 relatief schaars vertegenwoordigd is in Barneveld (bovendien betreft dit ook een groot aantal huurwoningen), zeker ook in relatie tot het landelijke beeld. Om voor starters en middeninkomensgroepen een wooncarrière in de koopsector te starten is een aanvulling van het goedkope en middeldure segment dan ook op zijn plaats.
12
Figuur 4.5 Woningvoorraad gemeente Barneveld versus totaal Nederland, naar WOZ-prijsklassen, huur en koop, 2010 35% 30% 25% 20% 15% 10%
Barneveld
5%
Nederland
0%
Bron: CBS/WOZ-informatie
4.6 Kwalitatief: prijssegmentering en bouwvorm Kwalitatief is het streefbeeld om circa 1/3 van de nieuwbouw in de vorm van nultreden woningen te bouwen alsmede 35% van de nieuwbouw in de duurdere grondgebonden sector te realiseren. Binnen het totale programma zou idealiter 20% als goedkope grondgebonden woningen moeten worden opgeleverd (zie tabel 3.2). Uit figuur 4.6 blijkt dat dit streefbeeld de eerstkomende jaren (2011 t/m 2015) niet helemaal wordt bereikt. In 2011 en 2012 wordt een groot aantal appartementenontwikkelingen opgeleverd, vooral in de goedkope en middeldure sector. In de jaren 2013 t/m 2015 neemt het aandeel grondgebonden woningen sterk toe. Dan wordt vooral voor de bouw van een substantieel aantal middeldure grondgebonden woningen gekozen. In plaats van de beoogde 5% middelduur grondgebonden, wordt maar liefst 24% als middeldure grondgebonden woningen gebouwd. Het duurdere programma blijft zowel ten aanzien van de appartementen als ten aanzien van de grondgebonden woningen, circa 7% achter op het streefbeeld. Figuur 4.6 Geplande bruto nieuwbouw gemeente Barneveld, naar prijssegment en bouwvorm, jaar van oplevering 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Grondgebonden duur
Appartementen duur Grondgebonden middelduur Appartementen middelduur
Grondgebonden goedkoop Appartementen goedkoop
Bron: gemeentelijke inventarisatie woningbouwplannen gemeente Barneveld, voorjaar 2011
De veranderde marktomstandigheden, de aanscherping van de hypotheekvoorwaarden, draagt ertoe bij dat voor andere programma's wordt gekozen. Een zekere verlaging van het duurdere programma is, mede in relatie tot de samenstelling van de woningvoorraad (figuur 4.5), daarmee te rechtvaardigen. Fysiek ruimtelijk 13
zal echter voor eenvormigheid van buurten (met bijvoorbeeld relatief veel rijwoningen in de goedkope en middeldure sfeer) moeten worden gewaakt. 4.7 Kwalitatief: nultredenkwaliteit In de woonvisie is als taakstelling gesteld om minimaal 1.100 nultredenwoningen in de gemeente Barneveld te realiseren in een periode van 10 jaar. In de bouwplannen voor de periode 2011 t/m 2015 zijn ruim 500 nultredenwoningen opgenomen. Daarmee ligt de gemeente op koers om deze taakstelling ook daadwerkelijk te realiseren. Relatief gezien ligt het marktaandeel van nieuwbouwwoningen met nultredenkwaliteit in deze periode op 28%. Opvallend is het grote aandeel levensloopbestendige woningen in de jaren 2011 en 2012. Dit zijn met name ook sociale huurappartementen voor senioren. Figuur 4.7 Geplande bruto nieuwbouw gemeente Barneveld, naar nultredenkwaliteit en jaar van oplevering 100% 90%
80% 70%
60% 50% 40%
Overig
30%
Nultreden
20%
10% 0%
Bron: gemeentelijke inventarisatie woningbouwplannen gemeente Barneveld, voorjaar 2011
Het aantal grondgebonden levensloopbestendige woningen blijft sterk achter op de bouw van appartementen, terwijl hier nadrukkelijk ook vraag naar is. 4.8 Kwalitatief: particulier opdrachtgeverschap. De ambitie is om in een periode van tien jaar zo'n 500-700 woningen in de vorm van particulier opdrachtgeverschap te laten realiseren. In de huidige programmering blijft particulier opdrachtgeverschap nog onderbelicht ten opzicht van de ambitie om ruim 20% in de vorm van (collectief) particulier opdrachtgeverschap te realiseren. In de periode 2011 t/m 2015 zijn er zo'n 110 vrije sector kavels gepland, oftewel 6% van de totale productie in deze periode. Ten aanzien van de overige ontwikkelingen is er vooral sprake van projectmatige bouw. Dit betekent er voor de periode 2015-2020 nog een behoorlijke opgave resteert. In ontwikkelingen als Voorthuizen-Zuid en Barneveld Noord maar ook op specifieke inbreidingslocaties liggen kansen om daar (collectief) particulier opdrachtgeverschap te realiseren.
14
5. Onevenwichtigheden en oplossingsrichtingen Gemeente Barneveld heeft de ambitie om jaarlijks een bouwprogramma van minimaal 300 en maximaal 400 woningen binnen haar gemeentegrenzen te laten realiseren, gekoppeld aan een differentiatie in verschillende marktsegmenten. Daarmee wordt gekoerst op een inwonertal tussen de 65.000 en 70.000 inwoners in 2030. In de programmering zoals die nu voorligt wordt niet aan alle doelstellingen (volledig) voldaan. 1. Het volume van 300 tot 400 woningopleveringen per jaar komt enigszins in gevaar door, onder andere een te gering productie in 2011 en 2015 alsmede het gegeven dat een aantal locaties binnen enkele jaren worden afgerond en er dus nieuwe locaties in procedure moeten worden gebracht. In de programmering is reeds de start van Barneveld-Noord met 300 woningen in het tijdvak 2015-2020 opgenomen. Aanbevelingen: opstarten planologische-juridische procedures Barneveld Noord voor de periode na 2015 zal één of meerdere zoeklocaties tot ontwikkeling moeten worden gebracht om zo tegemoet te komen aan de ambities uit de Strategische Visie om maximaal 400 woningen per jaar te realiseren. Daarvoor is het wenselijk dat er voor deze periode circa 500 woningen per jaar in voorbereiding hebben, vanwege planuitval. Hiervoor is het wenselijk dat er tijdig een verkenning wordt uitgevoerd, temeer omdat de uitontwikkeling van De Burgt op dit moment onzeker is. 2. De bouwpieken in 2013 en 2014 kunnen onmogelijk allemaal in de lokale markt worden opgenomen. Dit kan ertoe leiden dat op meerdere locaties de gewenste voorverkooppercentages niet worden gehaald, waardoor er per saldo algeheel een vertraging oploopt. Bijvoorbeeld in 2013 zijn er zo’n 470 grondgebonden woningen gepland, dit aantal is hoog ten opzichte van wat in de afgelopen jaren is gerealiseerd. De ontwikkeling in De Burgt is daarbij overigens zacht, vanwege de onduidelijkheid over de uitkomst van en perspectieven na het ontvlechtingsproces. Aanbevelingen: prioritering van enkele locaties en het opschuiven van andere plannen naar tijdvak 2015-2016 kwalitatief meer onderscheidende woonmilieus realiseren (met name in Voorthuizen-Zuid en eventueel Barneveld-Noord) waardoor er voor de consument wat meer te kiezen is en daarmee de verkoop- en verhuurbaarheid wordt vergroot voor nieuwe plannen bewaken dat segmenten die nu in de programmering wat onderbelicht zijn, zoals goedkope grondgebonden woningen en duurdere woningen (zowel gestapeld als grondgebonden), in de programmering worden opgenomen. 3. Een aanzienlijk deel van de nieuwbouw is in de kern Barneveld gepland (ruim 70%). Voor de leefbaarheid (zoals behoud van bepaalde voorzieningen, de sociale structuren) is echter ook een ontwikkeling in de kleinere kernen wenselijk. Het gevaar zit er in dat door de grote hoeveelheid woningen in met name de kern Barneveld deze plannen ondersneeuwen. Aanbevelingen: faciliteren van woningbouwontwikkelingen in kleinere kernen in relatie tot de lokale behoefte van deze kernen (indicatief zo’n 18% van de totale productie) prioritering van enkele locaties en het opschuiven van andere plannen (of delen van plannen) in Barneveld naar tijdvak 2015-2016 of later. 4. Particulier opdrachtgeverschap of meer algemeen de rol van de consument zal de komende jaren sterker in de projecten moeten doorklinken om zo tot een voorspoedige afzet te komen. Marktpartijen zullen moeten worden uitgedaagd om hierin mee te gaan. Dit betekent dat de consument binnen bepaalde kaders mee kan denken over ontwerp, inrichting en uitrusting van de woning en wellicht ook de woonomgeving. 15
Aanbevelingen: in (nieuwe) samenwerkingsovereenkomsten met marktpartijen of nieuwe initiatieven dit onderwerp integreren een kader ontwikkelen waarbinnen de consument meer zeggenschap krijgt. 5. Nultreden kwaliteit In de praktijk blijken veel nieuwbouwwoningen die wel een nultredenkwaliteit hebben niet geheel te voldoen aan de eisen die Woonkeur stelt. Daardoor zijn veel complexen per saldo toch minder geschikt voor senioren of mindervaliden. Gezien de vergrijzing en de ambities in de Woonvisie zal Woonkeur (in wat minder vergaande vorm) voor een aantal woningbouwontwikkelingen de standaard moeten zijn. Afspraken met de betreffende marktpartijen zijn in dat kader van belang. Aanbevelingen: voor tijdvak 2015-2020 bewaken dat er voldoende woningen met nultredenkwaliteit worden geprogrammeerd (ook grondgebonden woningen) in het toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe bouwprojecten bepalen of de locatie zich gezien ligging en beoogd programma leent voor een ontwikkeling voor ouderen en/of mindervaliden volgens Woonkeur (in aangepaste vorm) en dit ook met de betreffende marktpartij(en) in de samenwerkingsovereenkomst opnemen en in de uiteindelijke bouwaanvraag ook als zodanig toetsen.
6. Tot slot Het Meerjaren Woningbouw Programma is het kader voor de woningbouwontwikkelingen in de gemeente Barneveld voor de komende 10 jaar. De bouwverdeling over de verschillende locaties is hierin vastgelegd. Dit betekent dat nieuwe initiatieven c.q. wijzigingen in bestaande plannen gevolgen hebben voor de uitvoering van overige plannen. Goede onderlinge communicatie en informatie uitwisseling alsmede monitoring van marktontwikkelingen zijn hierbij van groot belang.
16
