Beslispunt 15 aangepast n.a.v. vergadering commissie Grondgebied op 4 december 2014
STARTNOTITIE HUISVESTINGSVERORDENING 2015 GEMEENTE BARNEVELD Hoofdstuk 1 Welke woonruimte wordt vergunningsplichtig 1.1
Onderbouwing van schaarste in Barneveld
Gemeenten moeten onderbouwen waar en in hoeverre er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Bovendien moet duidelijk worden dat het instrumentarium van de wet in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden. De gemeente Barneveld wil het begrip schaarste onderbouwen met behulp van onder andere de hierna genoemde documenten: 1. Rapport “De betaalbaarheid van het wonen in Barneveld” (2014) 2. Jaarrekeningen van de Woningstichting Barneveld 2010-2013 (voor wat betreft het aantal inschrijvingen, aantal aangeboden woningen en de reacties daarop (slagingskans) 3. Actuele informatie Huiswaarts.nu (aanbodmodel Woningstichting Barneveld) 4. Rapport “Wonen, zorg en welzijn” (2014) 5. Woonvisie(s), waaronder "Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop (2010)" 6. Meerjaren Woningbouwprogramma 2011-2020 (koop en huur) 7. Faseren en doseren woningmarkt Barneveld (diverse rapportages sinds 2012) 8. Handreiking VNG (2014). KEUZE 1 Bij het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening staat de onderbouwing van het begrip schaarste centraal (is er daadwerkelijk meer vraag (naar) dan aanbod (van) goedkope woonruimte). Ook zal worden aangetoond dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde doelgroepen en daarmee nut en noodzaak om door middel van het instrument woonruimteverdeling de genoemde effecten van schaarste terug te dringen.
1.2
Doelgroepen in Barneveld die te maken hebben met schaarste
De vraag die zich vervolgens opdringt is bij welke doelgroepen de schaarste zich voordoet. Voor toegelaten instellingen gelden sinds een aantal jaren strikte regels waaraan zij moeten voldoen bij het toewijzen van woningen. Van hun huurwoningen met een huur beneden de liberalisatiegrens moeten zij 90% verhuren aan huishoudens met een passend inkomen (€ 34.678 in 2014). Dat betekent dat huishoudens met een hoger inkomen meestal ‘veroordeeld zijn’ tot de duurdere huurwoningen of de koopwoningmarkt. Omdat veel van deze huishoudens een inkomen hebben dat niet ver boven deze grens ligt en zij geen aanspraak kunnen maken op huursubsidie doet dit iets met de betaalbaarheid van het wonen. Als de keuze wordt gemaakt om alle huurwoningen beneden de liberalisatiegrens (dus ook particuliere huurwoningen) vergunningsplichtig te stellen, worden de kansen van deze doelgroep op de woningmarkt bemoeilijkt. Temeer omdat een dergelijk inkomen vaak onvoldoende basis biedt om te starten op de koopwoningmarkt. Daarnaast gaat het soms om huishoudens die vanwege persoonlijke omstandigheden op korte termijn huisvesting nodig hebben en bij de woningstichting vanwege de lange wachttijden niet aan het bod komen. Een aantal van hen stroomt na verloop van tijd wel door naar een sociale huurwoning van de woningstichting. De schaarste beperkt zich in de situatie van Barneveld dus niet alleen tot de modale inkomensgroepen maar deels ook net daarboven alsmede tot doelgroepen die op relatief korte termijn zelfstandige huisvesting behoeven. In veel gevallen zijn particuliere huurwoningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens appartementen. Dit is een segment dat in Barneveld geen directe schaarste kent. De afgelopen maanden was er sprake van een toename van het aantal vergunningen dat op basis van vruchteloze aanbieding door de gemeente is verstrekt.
Bijzondere doelgroepen De woningstichting Barneveld verhuurt (aanleun)woningen bij een aantal instellingen in Barneveld. Dit behelst ouderenzorg en zorg voor personen met een verstandelijke of psychische beperking. Over de verhuurvoorwaarden zijn in het verleden vaak (privaatrechtelijke) afspraken gemaakt. Er zitten echter ook woningen tussen die wel aangeboden worden via Huiswaarts.nu. Het betreft dan appartementen waar ook zorg op maat moet worden afgenomen. De instellingen hanteren voor laatstgenoemde woningen vaak ook een eigen wachtlijst. Bij het opstellen van de verordening zal de gemeente Barneveld met de Woningstichting Barneveld en de desbetreffende zorginstellingen in overleg treden of het noodzakelijk is dat zij gebruik maken van de coöptatieregeling (zie paragraaf 2.1.3) of dat deze wél via Huiswaarts.nu kunnen worden aangeboden. KEUZE 2 De gemeente Barneveld continueert het gebruik van de Huisvestingsverordening voor goedkope huurwoningen die eigendom zijn van toegelaten instellingen waaronder van Woningstichting Barneveld. Het bovenstaande impliceert niet dat er geen er helemaal geen regels meer gesteld worden aan sociale woningbouw in de particuliere sector. Ontwikkelaars die sociaal bouwen krijgen weliswaar een sociale grondprijs, maar worden ook contractueel verplicht om aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Een dergelijke regeling is niet in strijd met de Huisvestingwet.
2
Hoofdstuk 2 De inhoud van de verordening De modelverordening heeft het karakter van een cafetariamodel. Dat wil zeggen dat de diverse bepalingen al dan niet door gemeenten overgenomen kunnen worden. Dit betreft enerzijds de invulling van bepaalde artikelen en anderzijds om van bepaalde onderdelen al dan niet gebruik te maken. Voor wat betreft het laatste worden er in de modelverordening onderscheid gemaakt tussen drie hoofdonderwerpen: 1. Regels met betrekking tot de verdeling van goedkope woonruimte; 2. Een urgentieregeling te hanteren bij woningtoewijzing; 3. Regels met betrekking tot het wijzigen in de samenstelling van de woningvoorraad.
2.1
Regels met betrekking tot de verdeling van goedkope woonruimte
2.1.1 Bindingseisen De gemeente Barneveld mag bij het verlenen van vergunning in 50% van de gevallen voorrang verlenen aan woningzoekenden met binding aan de woningmarktregio. Daarbinnen mag maximaal de helft (25%) met voorrang worden verleend aan woningzoekenden uit de gemeente of kern. KEUZE 3 Bindingseisen worden standaard van toepassing verklaard voor woonruimte in de kleine kernen (De Glind, Terschuur, Stroe, Zwartebroek, Garderen, Kootwijk, Kootwijkerbroek). 2.1.2
Rangordecriteria, verdeelmodellen, inschrijfsystemen, adverteren
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat ten aanzien van bepaalde categorieën woonruimte voorrang wordt gegeven aan bepaalde categorieën woningzoekenden (rangordecriteria). Het gaat dan om woningzoekenden voor wie die woonruimte gelet op de aard, de grootte of de prijs daarvan, bijzonder passend moet worden geacht. Ten aanzien van de prijs gaat het dan veelal om betaalbare woningen die bij voorrang bestemd zijn voor woningzoekenden met de laagste inkomens. De aard van de woonruimte heeft betrekking op bijzondere kenmerken van de woning. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de afwezigheid van drempels en eventuele andere voorzieningen die de woonruimte bij voorrang geschikt maken voor woningzoekenden met een lichamelijke beperking. Uitgangspunt hierbij kan een Wmo-indicatie zijn. Bij grootte van de woonruimte gaat het vooral om het aantal kamers in relatie tot de omvang van het huishouden van de woningzoekende. Bij woonruimte met meer dan vier kamers zou bijvoorbeeld voorrang kunnen worden gegeven aan grote gezinnen. KEUZE 4 In de verordening worden rangordecriteria gehanteerd op basis van maximale inkomensgrenzen en speciale voorzieningen in de woningen (gebaseerd op een functionele beperking voor b.v. personen met een Wmo-indicatie), om zoveel mogelijk passend toe te wijzen. In de Huisvestingswet is geen verplichting opgenomen om rangordecriteria op te nemen. Hetzelfde geldt voor de te gebruiken verdeelmodellen of het voeren van een inschrijfsysteem van ingeschreven woningzoekenden. Al deze zaken kunnen worden overgelaten aan de verhuurders. Er moet echter wel sprake zijn van transparantie voor de burger. Woningstichting Barneveld werkt sinds dit jaar met Huiswaarts.nu, ook in Regio FoodValley wordt met dit verdeelsysteem gewerkt. KEUZE 5 Alle vergunningsplichtige woningen worden aangeboden via Huiswaarts.nu. De vergunningverlening blijft gemandateerd aan de toegelaten instellingen. Het weigeren van een vergunning wordt echter een collegebesluit dat open staat voor bezwaar en beroep. In verband met de huisvesting van bijzondere doelgroepen, waaronder mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, zal ten aanzien van de woonruimteverdeling een aantal woonruimten buiten de spelregels van woningtoewijzing komen te vallen. Bij deze woonruimte wordt meestal door de zorginstelling bepaald wie er in aanmerking komt voor een woning (coöptatie). De prioritering hierbij geschiedt vaak aan de hand van een indicatiestelling.
3
KEUZE 6 Bij het opstellen van de verordening wordt een lijst opgesteld van woningen waarvoor het is toegestaan om door middel van coöptatie huurders aan te wijzen. 2.1.3
Vruchteloze aanbieding
In de huidige verordening is het verplicht een woning gedurende een periode van drie maanden tenminste drie keer aan te bieden aan de lokale bevolking via een advertentie in de Barneveldse Krant. Nadien mogen de woningen op basis van vruchteloze aanbieding ook aangeboden worden aan personen die geen binding hebben met de gemeente. De nieuwe wet biedt die mogelijkheid ook en stelt de termijn van vruchteloze aanbieding op een periode van maximaal 12 weken. Omdat de website Huiswaarts.nu 24 uur per dag raadpleegbaar is en een termijn van 12 weken leegstand (c.q. inkomstenderving) impliceert is het verdedigbaar deze termijn terug te brengen. KEUZE 7 De termijn van vruchteloze aanbieding alleen van toepassing te verklaren op woningen die lokaal aangeboden moeten worden en deze termijn terug te brengen naar een periode van vier weken. 2.1.4
Verantwoordelijkheden en het instrument bestuurlijke boete
In de wet worden er twee opties gegeven m.b.t. de verantwoordelijkheid voor het hebben van een vergunning. De huurder en verhuurder. De wetgever geeft het instrument bestuurlijke boete om naleving van de verordening te bewerkstelligen. KEUZE 8 De vergunningplicht ligt bij de verhuurder waarbij het instrument bestuurlijke boete kan worden ingezet bij overtreding van bepalingen in de huisvestingsverordening (bij herhaling).
2.2
Regels met betrekking tot het voeren van de urgentieregeling
In de huisvestingsverordening dient te worden vastgelegd in welke gevallen er sprake is van een dringende noodzakelijke behoefte die voorrang op andere woningzoekende rechtvaardigt: de zogenaamde urgentiecategorieën. In principe is de gemeente vrij in het benoemen van urgentiecategorieën. Als de urgentieregeling wordt gehanteerd (keuze) dan behoren de volgende 3 categorieën standaard daartoe: 1. Woningzoekenden die verblijven in een voorziening van tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld; 2. Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen; 3. Vergunninghouders/Statushouders. De vigerende beleidsregels urgentieverlening kent drie categorieën: sociale urgentie, medische urgentie en financiële urgentie en voorziet duidelijk in een behoefte. Het van rechtswege vervallen van deze beleidsregels bij het in werking treden van de nieuwe wet betekent dat de gemeente geen enkele invloed meer heeft op het huisvesten van personen in problematische situaties als zij ervoor kiest de beleidsregels niet te vervangen door de verordening. Stadsvernieuwing De vigerende beleidsregels urgentieverlening kent geen bepaling voor personen die als gevolg van stadsvernieuwing (herstructurering) dringend andere woonruimte nodig hebben. Het is niet mogelijk om deze categorie woningzoekenden door middel van de rangordecriteria bij voorrang aan woonruimte te helpen. Daarom wordt hiervoor een extra urgentiecategorie in het leven geroepen. KEUZE 9 De gemeente Barneveld neemt de beleidsregels urgentieverlening voor zover mogelijk op in de huisvestingsverordening en breidt de categorieën uit met de hierboven genoemde wettelijke categorieën. Daarnaast wordt een afzonderlijke bepaling voor stadsvernieuwingsurgenten opgenomen.
4
2.2.1
Mantelzorg
De wetgever heeft aan de bepalingen voor urgentie de categorie mantelzorger verleners/ontvangers toegevoegd. De definiëring van het begrip mantelzorg is dezelfde definiëring zoals die gebruik wordt in de Wet maatschappelijke ondersteuning en luidt: mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen, opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en die niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep;
De wet staat het niet toe dat gemeenteraden of colleges hier een andere of striktere definitie voor hanteren. KEUZE 10 De urgentieregeling over een jaar evalueren om te kunnen beoordelen wat de gevolgen zijn van het toevoegen van de verplichte urgentiecategorie ‘mantelzorg’. 2.2.2
Procedure urgentie
De gemeenteraad moet in haar verordening vastleggen wat de procedure is voor woningzoekenden om voor indeling in een urgentiecategorie in aanmerking te komen en op welke wijze vervolgens e.e.a. geëffectueerd wordt. KEUZE 11 De huidige werkwijze d.w.z. het toewijzen van geschikte woonruimte aan personen met urgentie continueren. 2.2.3
Bezwaar en beroep
Op grond van artikel 4 lid 2 van de huidige Huisvestingswet heeft de gemeente Barneveld een geschillencommissie ingesteld voor de behandeling van klachten. Dat is op basis van de ‘oude’ Huisvestingswet een wettelijke plicht. Lokaal is bepaald dat die commissie ook adviseert over bezwaarschriften tegen urgentiebesluiten. De geschillencommissie vindt in de Huisvestingswet 2015 geen wettelijke grondslag meer omdat het een privaatrechtelijke figuur is en de nieuwe wet alleen bestuursrechtelijke regulering betreft. Onder het regime van de nieuwe wet bestaat de mogelijkheid om bezwaar en beroep in te stellen tegen beslissingen om al dan niet vergunning te verlenen op basis van de nieuwe wet. Hiervoor wordt aansluiting gezocht bij de al bestaande bezwaarschriftencommissie. KEUZE 12 De geschillencommissie die is ingesteld voor de behandeling van klachten en de advisering over bezwaarschriften op te heffen en aansluiting te zoeken bij de al bestaande bezwaarschriftencommissie. 2.2.4
Regionale urgentieregels
Het is mogelijk om een regionale urgentieregeling te hanteren. Momenteel wordt ambtelijke en bestuurlijk gekeken naar de (on)mogelijkheden in dezen. Het gemeentelijke standpunt hierover staat verwoord in paragraaf 3.1.
2.3
Regels met betrekking wijzigen in de samenstelling van de woningvoorraad
Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening ook regels opnemen met betrekking tot wijzigingen in de woningvoorraad (huur en koop). Hiermee kan worden voorkomen dat de schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt toeneemt. Bijvoorbeeld doordat woonruimte verdwijnt of schaarse woningen worden omgezet in appartementen. Gemeenten kunnen een vergunningplicht instellen voor: 1. Het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte aan de woonbestemming; 2. Het samenvoegen van woonruimte; 3. Het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamers);
5
4. Woningvorming (verbouwen tot twee of meer woonruimte); 5. Het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Voor de eerste twee gronden (onttrekken en samenvoegen) is de vergunningplicht niet van toepassing op het gebruik van de woonruimte als kantoor- of praktijkruimte door de eigenaar. Ook hiervoor geldt dat de gemeenteraad in haar Huisvestingsverordening moet aangeven op welk deel van de woningvoorraad de vergunningplicht betrekking heeft. De afbakening moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Deze afbakening is niet noodzakelijkerwijs dezelfde als de voorraad waarvoor een huisvestingsvergunning geldt. Opgemerkt wordt dat de gemeente Barneveld tot op heden geen gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheden om wijzigingen in de samenstelling van de woningvoorraad via de huisvestingsverordening te reguleren. In de praktijk is voor veel van dergelijke initiatieven een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik vereist. In de procedure die bij het verlenen van een dergelijke vergunning wordt gebruikt vindt er ook een volkshuisvestelijke toets plaats. KEUZE 13 De mogelijkheid om regels te stellen aan de samenstelling van de woningvoorraad niet verder uit te werken in de huisvestingsverordening.
2.4
Hardheidsclausule
Er kunnen zich situaties voordoen waarin deze startnotitie en de nog op te stellen verordening niet in voorziet. Voorgesteld wordt om het college hiervoor een afwijkingsbevoegdheid te geven. Voor afwijking van de verordening wordt een collegebesluit verplicht gesteld. Dit besluit is om privacyredenen niet openbaar. De gemeente monitort de mate waarin er gebruik gemaakt wordt van de hardheidsclausule. KEUZE 14 De hardheidsclausule aan de huisvestingsverordening toe te voegen die het college een afwijkingsbevoegdheid geeft voor situaties waarin de huisvestingsverordening niet voorziet.
6
Hoofdstuk 3 Overige zaken 3.1
Lokale afstemming, regionale verordening en woningmarktregio
De Huisvestingswet schrijft voor dat bij de voorbereiding of vaststelling van wijziging van de Huisvestingsverordening de gemeente overleg pleegt met de betrokken partijen uit het veld. Over de vorm is niets bepaald; het is aan gemeenten en betrokken partijen om hier vorm aan te geven. Bij de voorbereiding dienen in elk geval de in de gemeente werkzame corporaties alsmede de woonconsumentorganisaties betrokken te worden. Hierbij valt te denken aan huurdersorganisaties. Omdat de reikwijdte van de huisvestingsverordening zich mogelijk ook tot particuliere verhuurders en zorginstellingen uitstrekt, moet bezien worden hoe zij bij de voorbereiding betrokken worden. De Wet is voorstander van het werken met een regionale verordening, om zo ook regionale afstemming te hebben over een aantal onderwerpen. De huidige woningmarktregio bestaat uit de gemeente Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. Momenteel worden er in FoodValley-verband de mogelijkheden onderzocht om te komen tot een regionale verordening. Omdat de huurwoningen van de Woningstichting Barneveld (en van andere toegelaten instellingen waarvoor de Woningstichting bemiddelt) worden aangeboden in de FoodValley-regio door middel van Huiswaarts.nu, ligt het voor de hand om hier aansluiting bij te zoeken. Een regionale verordening staat lokaal maatwerk toe. Dit impliceert dat de huidige woningmarktregio (Barneveld-Nijkerk-Scherpenzeel) verruimd wordt met de kanttekening dat Nijkerk waarschijnlijk aansluiting zal zoeken bij de regio Amersfoort. Overigens wordt er in beide woningmarktregio’s ook bestuurlijk al veel samengewerkt. Op termijn wordt er mogelijk ook aansluiting gezocht bij de regio Amersfoort.
KEUZE 15 De gemeente Barneveld heeft de ambitie haar woningmarktregio te verruimen naar de gemeenten in de Regio FoodValley en staat open voor aansluiting bij een regionale verordening van Regio FoodValley.
7
Hoofdstuk 4 Overzicht van de te maken keuzes 1. Bij het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening staat de onderbouwing van het begrip schaarste centraal (is er daadwerkelijk meer vraag (naar) dan aanbod (van) goedkope woonruimte). Ook zal worden aangetoond dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde doelgroepen en daarmee nut en noodzaak om door middel van het instrument woonruimteverdeling de genoemde effecten van schaarste terug te dringen. 2. De gemeente Barneveld continueert het gebruik van de Huisvestingsverordening voor goedkope huurwoningen die eigendom zijn van toegelaten instellingen waaronder van Woningstichting Barneveld. 3. Bindingseisen worden standaard van toepassing verklaard voor woonruimte in de kleine kernen (De Glind, Zwartebroek, Terschuur, Stroe, Garderen, Kootwijk, Kootwijkerbroek). 4. In de verordening worden rangordecriteria gehanteerd op basis van maximale inkomensgrenzen en speciale voorzieningen in de woningen (gebaseerd op een functionele beperking voor b.v. personen met een Wmo-indicatie), om zoveel mogelijk passend toe te wijzen. 5. Alle vergunningsplichtige woningen worden aangeboden via Huiswaarts.nu. De vergunningverlening blijft gemandateerd aan de toegelaten instellingen. Het weigeren van een vergunning wordt echter een collegebesluit dat open staat voor bezwaar en beroep. 6. Bij het opstellen van de verordening wordt een lijst opgesteld van woningen waarvoor het is toegestaan om door middel van coöptatie huurders aan te wijzen. 7. De termijn van vruchteloze aanbieding alleen van toepassing te verklaren op woningen die lokaal aangeboden moeten worden en deze termijn terug te brengen naar een periode van vier weken. 8. De vergunningplicht ligt bij de verhuurder waarbij het instrument bestuurlijke boete kan worden ingezet bij overtreding van bepalingen in de verordening (bij herhaling). 9. De gemeente Barneveld neemt de beleidsregels urgentieverlening voor zover mogelijk op in de huisvestingsverordening en breidt de categorieën uit met de hierboven genoemde wettelijke categorieën. Daarnaast wordt een afzonderlijke bepaling voor stadsvernieuwingsurgenten opgenomen. 10. De urgentieregeling over een jaar evalueren om te kunnen beoordelen wat de gevolgen zijn van het toevoegen van de verplichte urgentiecategorieën. 11. De huidige werkwijze d.w.z. het toewijzen van geschikte woonruimte aan personen met urgentie continueren. 12. De geschillencommissie die is ingesteld voor de behandeling van klachten en de advisering over bezwaarschriften op te heffen en aansluiting te zoeken bij de al bestaande bezwaarschriftencommissie. 13. De mogelijkheid om regels te stellen aan de samenstelling van de woningvoorraad niet verder uit te werken in de verordening. 14. De hardheidsclausule aan de verordening toe te voegen die het college een afwijkingsbevoegdheid geeft voor situaties waarin de verordening niet voorziet. 15. De gemeente Barneveld heeft de ambitie haar woningmarktregio te verruimen naar de gemeenten in de Regio FoodValley en staat open voor aansluiting bij een regionale verordening van Regio FoodValley.
8
