Raadsvergadering, 23 juni 2015
Voorstel aan de Raad
Nr.:
20150623 11 RV
Agendapunt:
11
Datum:
28 april 2015
Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 – gemeente Wijk bij Duurstede Onderdeel raadsprogramma: Portefeuillehouder: Jan Burger
Voorgesteld besluit 1. De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 – gemeente Wijk bij Duurstede vast te stellen en per 1 juli 2015 in laten gaan 2. De Huisvestingsverordening gemeente Wijk bij Duurstede 2013 per 1 juli 2015 in te trekken.
Korte samenvatting Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet ingegaan. Deze wet gaat over het regelen van de toewijzing van sociale huurwoningen. Uitwerking hiervan is dat de gemeente een nieuwe huisvestingsverordening vaststelt die op uiterlijk 1 juli 2015 in werking treedt. In de nieuwe regionale huisvestingsverordening zijn de regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen vastgelegd, zoals voorrangscriteria, bijzondere toewijzing en regels voor urgenties. Aanleiding De nieuwe Huisvestingswet 2014 die per 1 januaro 2015 is ingegaan. Deze wet gaat uit van vrijheid van vestiging, met de mogelijkheid voor maatwerk in gemeenten om aan te sluiten bij de woningmarkt. Volgens de HVW mogen alleen regels voor toewijzing worden opgesteld als er werkelijk sprake is van schaarste. Dit is in regionaal onderzocht en de conclusie is dat er inderdaad schaarste bestaat bij sociale huurwoningen. Doel van de regelgeving is om de schaarse woonruimte zo eerlijk en rechtvaardig mogelijk te verdelen. Op basis van de nieuwe wet is het uitsluiten van groepen woningzoekenden niet meer toegestaan. Wel is het mogelijk dat gewerkt wordt met voorrangsregels. Regels bij toewijzing van koopwoningen (nieuwbouw en bestaand) zijn vervallen. Hier geldt dus vrije vestiging. Nieuw is dat mantelzorgontvangers en -verleners voorrang kunnen krijgen op een sociale huurwoning middels een urgentie. De nieuwe verordening is opgesteld door 16 gemeenten gezamenlijk. Resultaat hiervan is een verordening met algemene regels die voor al deze gemeenten gelijk zijn (o.a. inschrijvingscriteria, urgentieregels) en een lokaal deel met daarin de gemeentelijke keuzes.
Een deel van dit lokaal beleid wordt in de verordening gemandateerd aan het college van B&W. Deze lokale uitwerking wordt in overleg met de corporaties opgesteld. Specifiek (beoogd doel) Het verdelen van de schaarse huurwoningen op een zo rechtvaardig mogelijke manier met een eenduidige toewijzingssystematiek voor de hele woningmarktregio. Meetbaar Acceptabel Overwegingen die leiden tot het besluit: Algemeen (regionaal) deel met: - Criteria voor inschrijven van woningzoekenden. - Criteria voor afgeven van een huisvestingsvergunning. - Voorrangsregels voor inkomen / huurprijs: Lage inkomens hebben voorrang voor huurwoningen in de goedkoopste categorie. - Diverse opties waar gemeenten lokaal keuzes uit kunnen maken. Zie hieronder bij lokaal deel. - Urgentieregels. Hierbij zijn, ten opzichte van de huidige verordening, twee wijzigingen: o Mantelzorgurgentie: mogelijkheid tot het verkrijgen van een urgentie wanneer dit vanwege een mantelzorgsituatie noodzakelijk is (wettelijke plicht). o Urgentie bij relatiebeëindiging: deze regeling is versobert, het is enkel nog mogelijk om bij relatiebeëindiging een urgentie te verkrijgen indien er minderjarige kinderen in het spel zijn én beide ouders niet over geschikte huisvesting beschikken. - Woonruimtevoorraad: regels voor splitsing en samenvoegen van woningen (ook in de koopsector, tot NHG grens). Hiervoor mag geen financiële compensatie meer worden gevraagd (op basis van de huisvestingswet). Lokaal deel: - Bezettingsnorm: er is een keuze uit drie opties, waarbij wordt voorgesteld om een lichte bezettingsnorm te hanteren (optie1) bij het toewijzen van woningen. Hierbij hebben bij woningen met minimaal 4 kamers, meerpersoonshuishoudens voorrang. - Lokale binding. - Bijzondere doelgroepen. - Loting: maximaal 10% van het vrijkomende aanbod wordt verloot. - Woongroepen. - Beheerdersbelang. - Eenmalig goedkoper wonen bij financiële problemen. - Doorstroommogelijkheden. Wijzigingen De nieuwe verordening is opgesteld om te zorgen dat deze is afgestemd op de nieuwe huisvestingswet. Belangrijke wijzigingen zijn:
a. nieuwe huur-inkomentabel met een voorrangsregel voor lage inkomens (de primaire doelgroep); b. overeenkomsten met de corporatie over toewijzing mag niet meer. Lokaal beleid kan wel in beleidsregels worden vastgelegd. Dit is een bevoegdheid van het college; c. voor sociale koopwoningen is geen huisvestingsvergunning meer nodig; d. bij veranderingen in de woningvoorraad (woningonttrekking, samenvoeging en omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte) mag geen compensatie mee gevraagd worden. In de praktijk was deze compensatie meestal financieel. De bij b,c en d genoemde wijzigingen zijn wijzigingen die wettelijk zijn vastgelegd. Hierin is dus geen keuzevrijheid voor het college of de gemeenteraad. De nieuwe huur-inkomentabel met een voorrangsregel voor lage inkomens is niet wettelijk vastgelegd. We hebben daarom in overleg met de lokale corporaties de voor- en nadelen van de nieuwe tabel op een rijtje gezet. Voordelen Verbeteren betaalbaarheid voor huurders. Het beperkt en afnemend aantal goedkope woningen wordt met voorrang toegewezen aan de primaire doelgroep
Nadelen De keuzevrijheid van woningzoekenden wordt beperkt
Transparant voor woningzoekenden: in de regio gelden overal dezelfde regels
Mensen met een inkomen net boven de grenzen komen naar verwachting in de praktijk niet meer in aanmerking voor een goedkope huurwoning. Dit kan de doorstroming beperken.
WoningNet hoeft geen aparte tabel voor ons op te nemen met de bijbehorende kosten
Clustering van mensen met een laag inkomen in bepaalde gebieden.
Tijdens het regionaal overleg over de nieuwe verordening is door de verantwoordelijk wethouder gewezen op bovenstaande nadelen. Deze zijn ook naar voren gebracht door beide woningcorporaties in de gemeente Wijk bij Duurstede. Een meerderheid van de gemeenten in de regio heeft echter ingestemd met eerder genoemde wijzigingen met betrekking tot de toewijzing van woningen. Vanwege het belang van een eenduidige toewijzingssystematiek wordt voorgesteld om toch aan te sluiten bij de regio en de voorrangsregel voor lage inkomens toe te passen. Deze regeling is overigens naar verwachting tijdelijk. In de nieuwe Woningwet wordt passend toewijzen vastgelegd. Door ‘passend toewijzen’ krijgen huurders een woning waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Het voorkomt dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Op dat moment is er dus geen sprake meer van een voorrangsregel voor lage inkomens, maar worden lage inkomens uitgesloten voor duurdere sociale huurwoningen. Op basis van gegevens aangeleverd door Volksbelang blijkt bovendien dat er relatief weinig goedkope sociale huurwoningen zijn ten opzichte van de actief woningzoekenden van afgelopen kwartaal, zie bijlage III en relatief veel duurdere sociale huurwoningen ten opzichte van mensen met een iets hoger inkomen. Op basis van deze gegevens brengt een voorrangsregel de kansen van beide groepen meer in evenwicht. Maar deze gegevens geven slechts een indicatie. Hoe dit in de toekomst uitpakt is bijvoorbeeld mede afhankelijk van het aanbod.
De voorrangsregel wordt gemonitord om te beoordelen wat de effecten zijn in Wijk bij Duurstede. Zodat zo nodig de regeling aangepast kan worden of er met aanvullende maatregelen op ingespeeld kan worden. Overwegingen: 1. Een huisvestingsverordening mag enkel opgesteld worden als er sprake is van schaarste. Dit is aangetoond in een woningmarktonderzoek dat door onderzoekbureau RIGO is uitgevoerd in opdracht van de U16, zie bijlage IV. Schaarste van sociale huurwoningen rechtvaardigt het opstellen van een verordening om de schaarse woningen zo goed mogelijk te verdelen. 2. Omdat er sprake is van een regionale woningmarkt is het wenselijk om in de hele regio te werken met dezelfde regels. Woningzoekenden verhuizen immers niet alleen binnen de gemeente, maar ook tussen de diverse (regio) gemeenten. Dit zorgt voor gelijke kansen in iedere gemeenten en biedt transparantie voor woningzoekenden. 3. Lokale voorrang is beperkt mogelijk, vrijheid van vestiging is het uitgangspunt. Op basis van de nieuwe huisvestingswet mag 25% van de woningen met regionale voorrang worden toegewezen en 25% met lokale voorrang. 4. Omdat de schaarste van sociale huurwoningen steeds verder oploopt, wordt voorgesteld om de doelgroep urgenten waar mogelijk te verkleinen. Het voorstel is daarom om de criteria voor urgenties bij relatiebeëindiging aan te scherpen. Reden voor deze wijziging komt mede door de ervaringen van de diverse urgentiecommissies dat woningzoekenden ‘voorsorteerden’ op een urgentie. 5. De nieuwe huisvestingswet verplicht gemeenten om een urgentie bij mantelzorg af te geven. Regionaal zijn hier dan ook criteria voor opgesteld. Hierbij is getracht een afweging te maken tussen aan de ene kant de noodzaak om mantelzorgers (of ontvangers) de mogelijkheid tot verhuizing te bieden en aan de andere kant de schaarse woonruimte niet nog verder af te schermen voor reguliere woningzoekenden. In overleg met het Sociaal Team is een werkwijze opgesteld om deze urgentieaanvragen integraal af te handelen. 6. De verordening geldt voor alle huurwoningen onder de €710,68 per maand. Ook van niet-corporaties. Ook huurders van woningen van zorginstellingen of particuliere verhuurders zijn verplicht om een huisvestingsvergunning aan te vragen. Hierbij moeten ze voldoen aan de eisen uit de verordening, zo mag hun inkomen niet hoger zijn dan €46.735,-. Deze woningen hoeven niet via WoningNet aangeboden te worden.
7. Voorgesteld wordt om een deel van de lokale invulling te mandateren aan het college van B&W, zodat maatwerk mogelijk is na overleg met corporaties. Op deze manier kan B&W in overleg met de corporaties snel inspelen op situaties waarbij een bepaalde toewijzingsregeling wenselijk is. Voorbeelden hiervan zijn experimenten zoals het geven van voorrang bij nieuwe levensloopbestendige woningen aan mensen die een eengezinswoning achterlaten. Of een regeling voor mensen met een huurachterstand om naar een goedkope woning te kunnen verhuizen zodat huisuitzetting wordt voorkomen. De raad wordt jaarlijks over de toepassing geïnformeerd. 8. Doordat gewerkt wordt met één systeem (WoningNet) is uitgangspunt om in alle gemeenten dezelfde regels te hanteren, lokale afwijken (maatwerk) moet tot een minimum worden beperkt. Maatwerk aanpassingen in het systeem zijn tijdrovend en kostbaar. Daarom wordt voorgesteld om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het regionale systeem en keuzes te maken die hier binnen passen. Maatwerk is en blijft echter mogelijk na overleg met de corporaties die de toewijzingen uitvoeren en vervolgens opdracht geven aan WoningNet. Milieu Draagvlak De verordening is opgesteld in overleg met 16 gemeenten. Namelijk; regio is Woerden, De Ronde Venen, Stichtse Vecht, Lopik, Montfoort, Oudewater, IJsselstein, Nieuwegein, Houten, Vianen, Utrecht, Bunnik, De Bilt, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist. Dit zijn gemeente die ooit of tot voor kort in het Bestuur Regio Utrecht (BRU) zaten en binnen WoningNet1 één regio vormen. Bij de voorbereiding zijn o.a. ook de corporaties en huurdersbelangenverenigingen betrokken. Er zijn twee regionale bijeenkomsten georganiseerd voor geïnteresseerden waaronder raadsleden. Met de lokale corporaties Volksbelang en woningbouwstichting Cothen heeft ook afstemming plaats gevonden. Realistisch Ja. Kanttekeningen bij het voorgestelde besluit Zie hierboven het onderwerp over de nieuwe voorrangsregel voor lage-inkomens onder het kopje wijzigingen. Alternatieven Het is mogelijk van de regionale verordening af te wijken. De wetgever heeft echter nadrukkelijk vastgelegd dat er regionale afstemming plaats dient te vinden. Bovendien bevinden we ons in een regionale woningmarkt waarin verhuisbewegingen tussen verschillende gemeenten plaatsvinden. De regio Utrecht heeft voor de sociale huurwoningen al geruime tijd een regionaal systeem. Woningzoekenden hebben hierdoor inzicht in het 1
WoningNet beheert namens de corporatie het register van woningzoekenden en de website waarop zij hun woningen aanbieden.
regionale aanbod van woningcorporaties en hebben te maken met nagenoeg dezelfde regels in iedere gemeente. Voor de regionale woningmarkt is het van belang dat de zestien gemeenten een eenduidige huisvestingsverordening opstellen. Tijdgebonden De Huisvestingswet bepaalt dat de verordening een maximale looptijd heeft van vier jaar. Gedurende deze periode worden gemeenten geacht de structurele problemen op de woningmarkt aan te pakken. De huisvestingsverordening moet dus zijn ingebed in een bredere beleidsvisie gericht op het wegnemen van schaarste op de woningmarkt. Hierbij kunnen instrumenten als woonvisie, prestatieafspraken, woningbouwprogrammering, ruimtelijk beleid en grondbeleid een rol spelen. Tussentijdse wijzigingen binnen deze vier jaar kunnen noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld indien landelijke regelgeving hiertoe aanleiding geeft, zoals met de aanstaande passendheidstoets (huur-inkomen). Aanpak/uitvoering De uitvoering van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 – gemeente Wijk bij Duurstede ligt grotendeels bij de woningcorporaties. Bepaalde bevoegdheden zullen daarom aan hen gemandateerd worden. Communicatie De nieuwe regelgeving wordt gecommuniceerd via de gemeentelijke website, de woningstichtingen, U10 en via WoningNet. Financiën De nieuwe huisvestsingsverordening heeft op twee manieren financiële gevolgen. Overigens is de impact op de begroting hiervan beperkt. Door het wegvallen van de huisvestingsvergunning bij koopwoningen vervallen de legesinkomsten hiervoor. Daarnaast vervalt de financiële tegemoetkoming bij verlies aan woonruimte. In de HVW is vastgelegd dat er geen financiële tegemoetkoming (compensatie) meer gevraagd mag worden voor het verlies aan zelfstandige woonruimte bij samenvoeging en omzetting van woningen. Dit heeft tot gevolg dat hier geen inkomsten meer voor binnenkomen. Deze inkomsten werden gestort in het Fonds Volkshuisvesting en dienden gebruikt te worden voor volkshuisvestelijke zaken. Door het wegvallen van deze inkomsten is er geen automatische vulling meer van dit fonds. Deze inkomsten waren niet structureel en werden daarom niet begroot. Bijlagen 1. Schaarste in de regio Utrecht van RIGO, 21 november 2014 2. Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 – gemeente Wijk bij Duurstede 3. Collegerapport van 28 april 2014
Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,
Wilma van de Werken, Secretaris.
Tjapko Poppens, Burgemeester.
Raadsbesluit
De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 april 2015, nr. 20150623 11 RV
gelet op de Huisvestingswet 2014
besluit: 1. de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 – gemeente Wijk bij Duurstede vast te stellen en per 1 juli 2015 in laten gaan; 2. de Huisvestingsverordening gemeente Wijk bij Duurstede 2013 per 1 juli 2015 in te trekken.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van dinsdag 23 juni 2015 De raad voornoemd,
griffier,
voorzitter,
