Kerkplein 2 Postbus 200 3940 AE Doorn
T (0343) 56 56 00 F (0343) 41 57 60 E
[email protected]
Actieplan woningbouwprogramma Gemeente Utrechtse Heuvelrug
Datum Afdeling Auteur
1
15 september 2015 Ruimtelijke Ontwikkeling M.M. Lammers
Inhoudsopgave
1 1.1 1.2 1.3
Inleiding ...................................................................................................................................................... 2 Aanleiding................................................................................................................................................... 2 Doel actieplan ............................................................................................................................................. 3 Werkwijze ................................................................................................................................................... 3
2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.4
Actieplan ..................................................................................................................................................... 4 Inleiding ...................................................................................................................................................... 4 Uitwerking eigen grondposities ............................................................................................................. 4 Uitwerking private locaties...................................................................................................................... 5 De Handelsstal Driebergen ................................................................................................................... 5 Eindseweg Overberg ............................................................................................................................. 6 De Marezhof Maarn ............................................................................................................................... 6 Kaapse Hof (Acacialaan) Doorn........................................................................................................... 6 Allemanswaard Amerongen ................................................................................................................ 7 Concreet ....................................................................................................................................................... 7
3
Bijlagen ........................................................................................................................................................ 8
1
1 Inleiding
1.1
Aanleiding
De gemeente heeft met de geactualiseerde woonvisie 2014 haar woonbeleid herijkt. In de woonvisie zijn onder andere de gewenste woningvoorraad en de daarmee samenhangende woningbouwproductie beschreven. De gewenste kaders, zoals op het gebied van duurzaamheid, levensloopbestendigheid en woningbouwsegmenten (35 % sociaal, 35 % middelduur en 30 % duur), zijn gesteld. Met de woonvisie voert de gemeente regie en controle op nieuwbouwprojecten. Echter, uit de RIB Evaluatie en actualisatie meerjaren woningbouwprogramma 2006-2020 eind 2014 is gebleken dat de realisatie van de doelstellingen en de ambities met betrekking tot het woningbouwprogramma achter blijven. Op 30 maart heeft naar aanleiding van deze RIB een beeld- en oordeelvormende avond plaatsgevonden over het woningbouwbeleid, nu en in de toekomst. Deze avond heeft geresulteerd in een breed gedragen motie die op 21 mei 2015 is ingediend en waarin het college het volgende wordt verzocht: “binnen drie maanden een actieplan op te stellen om voor eind 2015 een geselecteerd aantal (probleem)projecten en (kansrijke) locaties te laten onderzoeken met behulp van lokale expertise (dwz aanjaagteam van lokale deskundigen, eventueel aangevuld vanuit Provincie) en met als doel te beoordelen/de Raad te adviseren op welke wijze(n) deze projecten en locaties kunnen worden ingevuld ten behoeve woonvisie doeleinden (beoordeling op haalbaarheid, verschillende flexibiliserings mogelijkheden,..)” De raad heeft in zijn motie de volgende aandachtspunten meegegeven: • • • •
•
Ervoor te zorgen dat de gemeente aan het roer staat bij het vervullen van de woonbehoefte van onze inwoners en woningzoekenden Te bouwen naar behoefte van inwoners woningzoekenden en andere partners op dorpsniveau Hierbij ook te rapporteren over leegstaande ruimte die potentieel gebruikt kan worden voor bewoningen en/of sloop en nieuwbouw Te bezien of dat de gemeente haar eigen gebouwen en grondposities moet gaan inzetten en/of uitruilen, om in samenwerking met corporaties woningbouw mogelijk te maken voor specifieke doelgroepen (lage inkomens, jongeren, ouderen) Nieuwe vormen van samenwerking in te gaan vullen tussen gemeente, corporaties, ontwikkelaars en beleggers om de diverse doelgroepen te helpen aan betaalbare c.q. geschikte woningen en dat waar nodig en mogelijk de gemeente, financiële, beleids- en/of prestatieafspraken worden gemaakt met deze partijen.
2
•
1.2
Doel actieplan • •
1.3
Bij voorstellen aan de raad indien nodig en/of gewenst ook voorstellen te doen voor: Aanpassing van het percentage woningbouwsegmenten op projectniveau opheffing of handhaving van het verbod op kavel- en woningsplitsing. functiewijziging ten gunste van woningbouw in de doelsegmenten toe te staan. kleine bedrijvigheid toe te staan in of bij een woning. uitbouw of (ver)bouw voor zorg- kangoeroe- en meer-generatiewoningen toe te staan.
uitvoering woningbouwprogramma volgens de productienormen en kaders vastgelegd in de woonvisie realisatie woningbouwprogramma van de geselecteerde projecten
Werkwijze
Naar aanleiding van de motie heeft in juni een brede bespreking plaatsgevonden tussen de afdelingshoofden RO en VGP, diverse projectleiders en beleidsmedewerkers van de gemeente en een delegatie van de provincie Utrecht. Tijdens deze bijeenkomst zijn de ondersteunende mogelijkheden van de provincie verkend. De provincie legt de nadruk op binnenstedelijk ontwikkelen en kan diverse instrumenten inzetten, zoals subsidies, garantstellingen en de inzet van een financieel expert team (finc team).1 Samenwerking tussen gemeente en provincie gebeurt op basis van co financiering. Vervolgens zijn tijdens deze bijeenkomst een aantal kansrijke nieuwbouwprojecten geselecteerd waarvan de verwachting is dat ze met behulp van de provincie kunnen worden aangejaagd. De gemeente dient hiertoe haar vraag aan de provincie scherp en duidelijk te verwoorden. De input van de provincie is ter ondersteuning, de gemeente houdt zelf de regie. In de zomermaanden zijn de gesprekken door beleidsmedewerkers en projectleiders van gemeente en provincie voortgezet en zijn de projecten verder uitgewerkt. Waar nodig is contact gezocht met ontwikkelaars over de stand van zaken van de geselecteerde projecten. In het kader van de nieuwe woningwet is in samenwerking met de federatie van woningcorporaties in juli opdracht gegeven voor een woonbehoefteonderzoek. Vragen als leegstand van commercieel- en zorgvastgoed, demografische ontwikkelingen, woonbehoefte en huishoudsamenstelling per dorp zijn hierin opgenomen. Het definitieve rapport wordt eind september verwacht. We betrekken de uitkomsten van dit onderzoek bij de verdere uitwerking van de projecten. Eind augustus heeft een tweede breed overleg plaatsgevonden tussen de afdelingshoofden RO en VGP, en diverse projectleiders van de gemeente en provincie en is het actieplan opgesteld. Een volgend breed overleg zal over enkele maanden worden georganiseerd waarbij de uitwerking van de projecten, de mogelijkheden van samenwerking en financiële consequenties worden besproken.
1
zie bijlage 2: mogelijkheden samenwerking provincie
3
2 Actieplan
2.1
Inleiding
Tijdens de bijeenkomst in juni tussen medewerkers van de gemeente en provincie zijn een aantal kansrijke projecten geselecteerd. Bij de selectie van projecten is uitgegaan van o.a. de volgende criteria: • •
bouwvolume: de projecten zijn qua bouwvolume groot genoeg om een substantiële bijdrage te leveren aan de doelen in de woonvisie woningbouwsegmenten: de projecten omvatten een aanzienlijk aandeel sociale en middeldure woningen en leveren daardoor een bijdrage aan de doelen in de woonvisie; dan wel de projecten komen in aanmerking voor herprogrammering waarbij een aandeel dure woningen wordt omgezet in een aandeel sociaal en middelduur.
De geselecteerde nieuwbouwlocaties zijn op te delen in enerzijds grondposities van de gemeente en anderzijds grond in eigendom van private ontwikkelaars en zijn in de zomermaanden verder uitgewerkt en geanalyseerd.
2.2
Uitwerking eigen grondposities
De gemeente heeft in maart 2015 het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) vastgesteld. Naar aanleiding van dit MPG is de nota scenario analyse grondexploitaties opgesteld. In deze nota worden verschillende scenario’s beschreven waarop locaties in de markt gezet kunnen worden en welke beleidskeuzes hiervoor gemaakt dienen te worden. Vervolgens worden per locatie de ruimtelijke kaders uitgewerkt. Kern van deze scenario’s is het geven van een beleidskader voor de verkoop van een aantal percelen waarvan de gemeente eigenaar is. In de scenario’s worden bouwenveloppen uitgewerkt, waarin onder andere de realisatie van de in de woonvisie vastgelegde woningbouwcategorieën (35 %-35 %-30 %) zijn opgenomen en doorgerekend. De mogelijkheid voor CPO wordt open gehouden, maar het initiatief hiervoor wordt overgelaten aan marktpartijen. Ook het realiseren van nul-energiewoningen is in de scenario’s uitgewerkt, de financiële consequenties hiervan worden in een later stadium uitgewerkt. Met de scenario’s voor bouwenveloppen nemen we een voorschot op het verminderen van gemeentelijke kosten bij het ontwikkelen en verkopen van de locaties, brengen we de financiële gevolgen van de beleidskaders in beeld, èn monitoren we de realisatie van deze beleidskaders in de uitvoering van onze ruimtelijke ontwikkelingstaak.
4
Voor de acties met betrekking tot de eigen grondposities verwijzen we naar de scenario’s in de nota scenario analyse grondexploitaties die binnenkort aan de raad zal worden gepresenteerd. We leggen de locaties die als eerste in de markt worden gezet voor aan de provincie om te onderzoeken of deze in aanmerking komen voor samenwerking met het finc team. Dit zijn de locaties Engweg 8-14 in Driebergen (locatie Hoek) en de Pomplaan 3 in Leersum (voormalige gemeentewerf).
2.3
Uitwerking private locaties
Op basis van de selectiecriteria hebben we in juni de volgende projecten geselecteerd: • • •
Handelsstal Driebergen, inbreidingslocatie in Driebergen, 26 woningen Eindseweg Overberg, inbreidingslocatie in Overberg, 27 woningen De Marezhof Maarsbergen, nieuwbouw in Maarsbergen, 78 woningen
De drie geselecteerde projecten zijn samen goed voor een toevoeging van 131 woningen aan de woningvoorraad, waaronder tenminste 42 sociale woningen en 13 middeldure woningen. Verwacht werd dat ze voldoende vragen en aanknopingspunten zouden opleveren om de samenwerking met de provincie te starten. Tijdens de zomermaanden zijn de geselecteerde projecten door projectleiders van gemeente en provincie geanalyseerd op uitvoerbaarheid en knelpunten. Hierbij is onder andere gebleken dat de woningmarkt ook binnen onze gemeente lijkt aan te trekken: bij alle geselecteerde private projecten hebben zich de afgelopen positieve marktontwikkelingen voorgedaan. Tijdens de tweede brede bijeenkomst eind augustus hebben we daarom besloten de projecten De Handelsstal en Eindseweg voorlopig niet verder uit te werken en tenminste twee nieuwe projecten te selecteren: Kaapse Hof (Acacialaan) in Doorn en Allemanswaard in Amerongen. 2.3.1
De Handelsstal Driebergen
Het project De Handelsstal in Driebergen voorziet in de bouw van 26 woningen: 16 2-1 kap woningen (duur) 2 grondgebonden woningen (middelduur) 8 boven- benedenwoningen (sociaal) Het stedenbouwkundig plan voor deze locatie is in 2012 vastgesteld, daarna zijn er weinig ontwikkelingen geweest. Tijdens de uitwerking van deze locatie is gebleken dat inmiddels een anterieure overeenkomst is getekend. Hiermee lijkt de weg vrij voor de ontwikkeling van deze locatie en is de verwachting dat de 26 woningen in 2017 zijn gerealiseerd. Om deze reden is besloten de locatie De Handelsstal vooralsnog niet verder uit te werken.
5
2.3.2
Eindseweg Overberg
Het project Eindseweg Overberg voorziet in de bouw van 27 woningen: 8 huurappartementen (sociaal) 5 grondgebonden koopwoningen (2 sociaal, 3 middelduur) 14 vrije sectorwoningen (3 vrijstaand, 3 3-1-kap, 8 2-1-kap) aangeboden als bouwkavel (CPO voor 2-1kap en 3-1-kap) (duur) In de zomermaanden zijn een aantal vrije sector kavels verkocht waarmee de bouw in het dure segment lijkt aan te trekken. De 8 sociale huurappartementen en 5 grondgebonden koopwoningen worden ontwikkeld door Stichting Woningbouw Amerongen. Door de financiële problemen waarin deze corporatie verkeerd en de voorgenomen fusie wordt de bouw van deze woningen niet op korte termijn gerealiseerd. Deze locatie zal opnieuw worden geselecteerd op het moment dat de fusie gerealiseerd is en de nieuwe corporatie de ontwikkelingen kan oppakken. De verwachting is dat dit in de loop van 2016 zal zijn. 2.3.3
De Marezhof Maarn
Het project De Marezhof voorziet in de bouw van 78 woningen: 24 sociale koopwoningen 10 middeldure koopwoningen 44 dure koopwoningen (2-1-kap en vrijstaand) Bij dit plan kan de kanttekening worden gemaakt dat de toevoeging van in totaal 78 woningen een substantieel aandeel in de woningvoorraad van Maarsbergen betekent. De verkoop van de eerste fase van dit project heeft lang stilgelegen en is met behulp van de provincie vlot getrokken: 24 sociale koopwoningen zijn april dit jaar opgeleverd, de 10 middeldure koopwoningen zijn in de zomermaanden verkocht. We richten ons op de nog te realiseren 44 woningen in het dure segment. We leggen de bouw van deze 2-1-kap en vrijstaande woningen eind dit jaar voor aan het finc team. Samen onderzoeken we welke middelen worden ingezet, welke externe partijen betrokken worden en welke vervolgstappen nodig zijn. 2.3.4
Kaapse Hof (Acacialaan) Doorn
Door het afvallen van de locaties De Handelsstal en Eindseweg voegen we het project Kaapse Hof aan dit actieplan toe. Het project Kaapse Hof voorziet in de bouw van 25 tot 28 grondgebonden woningen in het dure segment. We stellen een expertteam samen dat in kaart brengt waarom dit project al jaren stil ligt en bespreken de uitkomsten eind dit jaar met de provincie. In 2016 werken we de mogelijkheden samen met de provincie uit.
6
2.3.5
Allemanswaard Amerongen
We selecteren het project Allemanswaard om nader uit te werken. De tweede fase van het project Allemanswaard voorziet in de bouw van 7 dure koopwoningen en een aanzienlijk aantal dure koopappartementen (prognose tussen 30 en 60 appartementen). De verkoop van de tweede fase is niet op gang gekomen. We onderzoeken de knelpunten van dit project en leggen de uitkomsten eind dit jaar aan de provincie voor. In 2016 bespreken we samen met ontwikkelaar en provincie de mogelijkheden om dit project op gang te brengen en werken deze verder uit.
2.4
Concreet
We onderzoeken bij de uitvoering van het actieplan bij welke locaties we de samenwerking met de provincie inschakelen en formuleren per locatie scherp en duidelijk onze vragen. Voor de eigen grondposities leggen we de locaties Engweg 8-14 in Driebergen (locatie Hoek) en de Pomplaan 3 in Leersum (voormalige gemeentewerf) voor aan de provincie om te onderzoeken of deze in aanmerking komen voor samenwerking met het finc team. Voor de geselecteerde private locaties stellen we per locatie een expertteam samen dat onderzoekt welke middelen het best inzetbaar zijn en zoeken ook hierbij nadrukkelijk de samenwerking met de provincie, en in de vervolgfase makelaars en ontwikkelaars. Indien (een van) de private projecten niet in aanmerking komen voor samenwerking met de provincie wordt een nieuw project geselecteerd en geanalyseerd. De bevindingen van de expertteams en de nadere uitwerking van de bouwprojecten, inclusief de financiële consequenties, worden ter informatie aan de raad meegedeeld.
7
3 Bijlagen
1. Motie 2. Mogelijkheden samenwerking provincie 3. Uitwerking projecten De Handelsstal, De Marezhof, Overeindseweg
8
Bijlage 1
Utrechtse Heuvelrug
Utrechtse Heuvelrug
De raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in vergadering bijeen d.d. 21 mei 2015 gehoord de beraadslaging, naar aanleiding van de bijeenkomst op 30 maart 2015 over de toekomst van het woningbouwbeleid Constaterende: • dat de doelstellingen en ambities uit het Woningbouw programma 2006-2020 achterblijven en bij ongewijzigd beleid ook niet zullen worden gerealiseerd. •
dat de door de raad vastgestelde woonvisie niet in het gestelde tijdpad gerealiseerd kan worden
•
dat betrokken partners niet altijd de gestelde doelen kunnen verwezenlijken
•
dat de behoefte aan het soort woningen verschilt per doelgroep
•
dat er een nieuwe woonverordening ligt die gaat over schaarste van woningen, met name sociale huurwoningen
•
dat de vergrijzing in de UH harder gaat dan gemiddeld in Nederland
•
dat er in onze gemeente, net als in veel andere gemeenten, vooral gezinswoningen aanwezig zijn, terwijl het aantal kleinere huishoudens (1-2 persoons) juist fors groeit
Overwegende: • dat door veranderingen in wetgeving en maatschappelijke ontwikkelingen de woonbehoefte van allerlei groepen mensen verandert, waardoor de vraag naar specifieke woonruimte stijgt •
dat inwoners goed weten hoe ze willen wonen en onze partners weten hoe ze die wens kunnen realiseren
•
dat de gemeente meer een voortrekkersrol moet nemen in de realisatie van voldoende en passende huisvesting voor alle mensen.
•
dat we door de komst van meer jongeren, starters en jonge gezinnen de gemiddelde leeftijd kunnen verlagen en de voorzieningen in de kernen beter in stand kunnen houden
•
dat er de komende 25 jaar 2500 1- en 2 persoons huishoudens boven de 75 jaar bijkomen
9
Verzoekt het college: binnen drie maanden een actieplan op te stellen om voor eind 2015 een geselecteerd aantal (probleem) projecten en (kansrijke) locaties te laten onderzoeken met behulp van lokale expertise (dwz aanjaagteam van lokale deskundigen, eventueel aangevuld vanuit Provincie) en met als doel te beoordelen / de Raad te adviseren op welke wijze(n) deze projecten en locaties kunnen worden ingevuld ten behoeve woonvisie doeleinden (beoordeling op haalbaarheid, verschillende flexibiliserings mogelijkheden,.. ) en geeft daarvoor de volgende aandachtspunten mee: • Ervoor te zorgen dat de gemeente aan het roer staat bij het vervullen van de woonbehoefte van onze inwoners en woningzoekenden • Te bouwen naar behoefte van inwoners woningzoekenden en andere partners op dorpsniveau • Hierbij ook te rapporteren over leegstaande ruimte die potentieel gebruikt kan worden voor bewoningen en/of sloop en nieuwbouw •
Te bezien of dat de gemeente haar eigen gebouwen en grondposities moet gaan inzetten en/of uitruilen, om in samenwerking met corporaties woningbouw mogelijk te maken voor specifieke doelgroepen (lage inkomens, jongeren, ouderen)
•
Nieuwe vormen van samenwerking in te gaan vullen tussen gemeente, corporaties, ontwikkelaars en beleggers om de diverse doelgroepen te helpen aan betaalbare c.q. geschikte woningen en dat waar nodig en mogelijk de gemeente, financiële, beleids- en/of prestatieafspraken worden gemaakt met deze partijen.
•
Bij voorstellen aan de raad indien nodig en/of gewenst ook voorstellen te doen voor: Aanpassing van het percentage woningbouwsegmenten op projectniveau opheffing of handhaving van het verbod op kavel- en woningsplitsing. functiewijziging ten gunste van woningbouw in de doelsegmenten toe te staan. kleine bedrijvigheid toe te staan in of bij een woning. uitbouw of (ver)bouw voor zorg- kangoeroe- en meer-generatiewoningen toe te staan.
En gaat over tot de orde van de dag Wim Hak D66 Evert de Boer VVD Chantal Broekhuis CDA Joost Scheltinga GLPvdA Kees van de Merwe SGP Lyander Schmitz SP Sybe Streekstra BVH Dick Karsen CU
10
Bijlage 2 Mogelijkheden samenwerking Provincie De provincie heeft diverse instrumenten om woningbouwplannen te stimuleren. Welke mogelijkheden geschikt zijn verschillen per project. Projecten moeten aan diverse criteria voldoen om voor samenwerking met de provincie in aanmerking te komen. Samenwerking met de provincie gebeurt altijd op basis van cofinanciering, kosten zullen gedeeld worden volgens een vooraf overeen te komen verdeelsleutel. Finc team De provincie kan bij nieuwbouwprojecten het zogenaamde finc team (financieel innovatieve constructies) inzetten. Finc is een expertteam van financiële, juridische en fiscale deskundigen dat bij kansrijke bouwprojecten helpt knelpunten op te lossen. De gemeente moet zelf een officiële aanvraag voor het finc team indienen. Om in aanmerking te komen voor ondersteuning/samenwerking met het Finc team is het noodzakelijk dat er per project tenminste tien knelpunten worden benoemd. Aan de hand van deze knelpunten wordt het team ingeschakeld en bekeken wat de mogelijkheden zijn. Het finc team werkt op basis van cofinanciering. Subsidie bouwdrempel Wanneer van een nieuwbouwproject nog niet woningen genoeg verkocht zijn om met de bouw te starten, kan de provincie een garantstelling geven voor de laatste nog te verkopen woningen. Garantstelling kan bijvoorbeeld voor de laatste procenten of de laatste (bijvoorbeeld) 5 woningen die nog verkocht moeten worden. Achterliggende gedachte is dat de verkoop van deze laatste woningen aantrekt op het moment dat de bouw is gestart. Per project wordt er een risicoanalyse gemaakt om te kijken of een project in aanmerking komt. Bij De Marezhof in Maarn is al eens van deze regeling gebruikt gemaakt en is een garantstelling van € 125.000,= afgegeven voor de eerste fase van dit project. Hierdoor is de bouw van de eerste 24 woningen gestart en zijn ook de laatste van deze woningen verkocht.
11
CPO Met een CPO team richt de provincie zich met name op ondersteuning van CPO’s tijdens het gehele bouwproces. In overleg met de initiatiefnemers wordt gekeken hoe er steun kan worden gegeven. Zo is in Wijk bij Duurstede een pilot met een plankostenfonds gestart: in samenwerking met banken en gemeente wordt daar gewerkt aan een voorfinanciering om de aanvangskosten te dekken. Achterliggende gedachte is dat hypotheken pas worden verstrekt op het moment dat de plannen voldoende vergevorderd zijn. De plankosten die tot dat moment worden gemaakt zijn vooraf niet te lenen; ze worden in de hypotheek meegefinancierd. Veel CPO’s lopen op deze aanloopkosten spaak. Door deze kosten vooraf te financieren kunnen CPO’s toch ontwikkelen. De voorfinanciering wordt afgelost op het moment dat de plannen zo concreet zijn dat hypotheken worden verstrekt. Voorbeelden van CPO met steun van de provincie zijn: Zonnespreng Driebergen Eco wijk Houten (waar CPO zelfs een vijftal sociale huurwoningen bouwt). Duurzaamheid De provincie Utrecht stimuleert de verduurzaming van de bestaande (woning)voorraad. Hiertoe is een zogenaamde wasstraat ingezet waarmee wordt geprobeerd verduurzaming te versnellen door het wegnemen van knelpunten. Het duurzaamheidsteam wordt met name ingezet op de bestaande woningvoorraad en is daarom voor dit actieplan minder relevant. Inzet projectleiders Een andere mogelijkheid die de provincie heeft is het inzetten van een projectleider op een beperkt aantal projecten. Het inzetten van een projectleider gebeurt op basis van cofinanciering.
12
Bijlage 3 Uitwerking projecten De Handelsstal Driebergen (Rijsenburgselaan/Florastraat) Ontwikkelaar: BEMOG Aannemer: Verkoop: Te realiseren in dit project: 16 2-1 kap woningen 2 grondgebonden woningen 8 sociale boven- benedenwoningen Stand van zaken augustus 2015: Anterieure overeenkomst getekend Driebergen per 1/1/15: ca. 18.225 inwoners ca. 7.388 woonobjecten gemiddelde bezetting 2,5 per woning Het project Handelsstal is (indien gerealiseerd) nauwelijks van invloed op de woonvoorraad en het aantal inwoners in Driebergen woonvoorraad Driebergen vrijstaand 2-1 kap hoek, rij en geschakeld boven-beneden en appartementen
aantal 873 2.220 2.518 1.777
Handelsstal 16 2 8
toevoeging 0,7 % 0,4 %
Knelpunten: Verkoop stagneert
13
De Marezhof Maarsbergen Ontwikkelaar: VOF De Paladijn: samenwerking Heijmans en Latei (contactpersoon Latei: Frank Wirtz) Aannemer: Van Bekkum, projectleider Jeen van den Berg Verkoop: Renes makelaars, Punt makelaars Te realiseren in dit project: 24 sociale koopwoningen (opgeleverd april 2015) 10 middeldure koopwoningen (verkocht, start bouw eind september 2015) 44 dure 2-1-kap en vrijstaande koopwoningen Verloop: zomer 2013 bouwrijp gemaakt, september 2014 hei- en funderingswerk, start bouw 24 woningen, maart-april 2015: 24 woningen opgeleverd Prijzen: Rijwoning 93/151 m2 € 179.000,= VON/€ 1.900,=/m2 zuidzijde type D 2-1-kap 137/245 m2 € 359.000,= VON/€ 2.600,=/m2 type B1 2-1-kap 162/245 m2 € 410.000,= VON/€ 2.500,=/m2 type B2 Vrijstaand 162/381 m2 € 490.000,= VON/3.000,=/m2 Te koop in de buurt: Ridder Fulcolaan 18, 133/207 m2 voor € 295.000,= tussenwoning, zeer goed onderhouden, > 6 maanden te koop, ca. € 2.200,=/m2 Stinus Blomlaan 31, 130/367 m2 voor € 400.000,= vrijstaand, goed onderhouden, > 6 maanden te koop ca. € 3.000,=/m2 Haarweg 1 C, 140/768 m2 voor € 450.000,= vrijstaand, tuinhuis met sauna, nieuw in verkoop, voldoende onderhouden, ca. € 3.200,=/m2 Ridder Fulcolaan 26, 157/320 m2 voor € 399.000,=, hoekwoning, zeer goed onderhouden, > 6 maanden te koop, ca. € 2.500,=/m2 Woudenbergseweg 68, 150/364 m2 voor € 370.000,=, vrijstaand, nieuwbouw, casco, > 6 maanden te koop ca. € 2.400,=/m2
14
Knelpunten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
verkoop loopt niet; de website wordt goed bezocht, maar daarna stokt het aanbod sluit niet aan bij vraag locatie bij snelweg, spoor en industrieterrein vraag en aanbod 2-1 kap in dit prijssegment vraag en aanbod vrijstaand in dit prijssegment stedenbouwkundig (te) strak gepland, hierover heeft gesprek tussen ontwikkelaars en wethouder plaatsgevonden geluidsoverlast geluidsscherm tussen bedrijventerrein en nieuwbouwwijk van 13 m hoog en 40 m lang (eventueel 7 m hoog) mogelijke planschade huidige bewoners bij extra inbreiding mogelijk te groot project
Maarsbergen per 1/1/15: ca. 1.261 inwoners ca. 440 woonobjecten gemiddelde bezetting 2,8 per woning
woonvoorraad Maarsbergen vrijstaand 2-1 kap hoek, rij en geschakeld boven-beneden
aantal 176 167 88 9
Marezhof 20 24 34 -
toevoeging 11,4 % 14,4 % 38,6 %
Door de verkoop van de laatste rijwoningen zal het actieplan voor dit project zich gaan richten op de nog te bouwen 2-1-kapwoningen en vrijstaande woningen Bij dit plan kan de kanttekening worden gemaakt dat de toevoeging van in totaal 78 woningen een substantieel aandeel in de woningvoorraad van Maarsbergen betekent.
15
Eindseweg Overberg Bouw van 27 woningen: 8 appartementen (sociale huur) 5 grondgebonden woningen (2 sociale koop, 3 middelduur) 14 vrije sectorwoningen (3 vrijstaand, 3 3-1-kap, 8 2-1-kap), aangeboden als bouwkavel (CPO voor 2-1kap en 3-1-kap) Ontwikkelaar: WBV Amerongen (eigenaar grond) Verkoop: Klaassen Daalmans Verloop: 2012 bestemmingsplan onherroepelijk 2014 bouwrijp gemaakt Stand van zaken juli 2015: 2 vrijstaande woningen gerealiseerd, bouwvergunning 3-1 kapwoning verleend, bouwvergunning kavel 2 (635 m2) aangevraagd (deze kavels zijn verkocht). Sociale en middeldure koopwoningen en sociale huurappartementen worden i.v.m. financiële problemen WBV Amerongen voorlopig niet gerealiseerd Nog te realiseren: 25 woningen (4 woningen in de planning, nog 8 te verkopen/realiseren, 13 sociale sector) Prijzen: Grondkavels € 115.000,= - € 185.000,= (€ 350,=-€ 400,=/m2, kavels 288 -524 m2) Overberg per 1/1/15: ca. 1.362 inwoners ca. 290 woonobjecten gemiddelde bezetting 4,7 per woning In totaal zorgt het project Eindseweg (indien gerealiseerd) voor een toename van de woonvoorraad met ruim 9 %. woonvoorraad Overberg vrijstaand 2-1 kap hoek, rij en geschakeld boven-beneden/appartement
aantal 170 74 35 4
Eindseweg 3 8 8 8
toevoeging 1,8 % 10,8 % 22,9 % 200 %
Knelpunten: 1. Eigenaar WBV Amerongen in financiële problemen: 8 sociale huur, 2 sociale koop en 3 middelduur worden hierdoor niet op korte termijn gerealiseerd 2. verkoop bouwkavels 2-1-kap en vrijstaand stagneert 3. beperkte markt (Overberg is met name in trek bij lokale bewoners) 16
