Aangepast voorstel
inzake actualisering Regionaal woningbouwprogramma, Regionale Begrippenlijst en mandatering
Vergadering Regioraad d.d. 13 december 2012
AGENDAPUNT 7
Aan de Regioraad, Drie voorstellen In deze notitie betreffende het Regionaal woningbouwprogramma leggen we drie voorstellen aan u voor. Voorstellen over: 1. De actualisatie van het Regionaal woningbouwprogramma 2. De actualisatie van de Regionale Begrippenlijst 3. Mandatering Dagelijks Bestuur om de Regionale Begrippenlijst in het vervolg aan te passen Hieronder volgt een toelichting op de drie voorstellen. 1. Actualisatie Regionaal woningbouwprogramma Al vanaf 2005 hanteren we een Regionaal woningbouwprogramma. In 2009 heeft u het Regionaal woningbouwprogramma 2010-2020 vastgesteld. In dit programma staat onder meer: “Jaarlijks wordt het realisatietempo en het voorgenomen woningbouwprogramma per gemeente besproken. Het is daarbij van belang dat op subregionaal niveau afstemming plaatsvindt en dat gemeenten elkaar aanspreken op de planning en realisatie. Mocht er aanleiding zijn voor bijstelling van het programma, dan zal het (sub)regionale portefeuillehoudersoverleg de eventuele bijstellingen bespreken en adviseren aan de Regioraad. Bijstelling gebeurt zeker als de actualisatie van de provinciale prognose (minimaal één keer per bestuursperiode) daartoe aanleiding geeft.” En ook: ”Elk jaar wordt dus bekeken of de behoeften op de regionale woningmarkt zijn veranderd en daardoor het programma bijgesteld moet worden. Door deze flexibiliteit behoudt het programma zijn toekomstwaarde.” In 2010 en 2011 is uitgebreid gesproken over de stand van zaken rond en de voortgang van het programma. Ook is gesproken over de nieuwe provinciale prognose die eind 2011 is verschenen. Dit alles was aanleiding tot actualisatie van het Regionaal woningbouwprogramma. Aan de gemeenten is voorgesteld: 1. om het nieuwe Regionaal woningbouwprogramma op te schuiven naar de periode 2012-2022 2. om de nieuwe prognose te hanteren als basis voor de lokale programmacijfers 3. om de indeling sociale – vrije sector te handhaven. ad 1. De periode Met het opschuiven naar de periode 2012-2022 konden de gemeenten akkoord gaan. ad 2. De cijfers 31084-31440\SWE\HSW\-1
De Peel- en Kempengemeenten gaven aan ook akkoord te gaan met het nieuwe prognosecijfer als input voor het eigen programma. Dat geldt ook voor Bladel en Heeze-Leende; deze twee gemeenten deden mee aan de provinciale pilot “Bouwen binnen strakke contouren”. Deze pilot is in mei 2009 afgelopen, maar had voor de periode 2010-2020 wel nog gevolgen voor het lokale woningbouwprogramma. Inmiddels is afgesproken dat Bladel en Heeze-Leende afstappen van hun pilot-status en in het vervolg ook de provinciale prognosecijfers als uitgangspunt zullen nemen. In Heeze-Leende is er nog wel de provinciale pilot Nieuwdorps bouwen Providentia. De woningen die in het kader van die pilot worden gerealiseerd, vallen buiten de regionale woningbouwafspraken. Oftewel, die woningen komen niet ten laste van het aantal woningen dat Heeze-Leende in het kader van het Regionaal woningbouwprogramma kan gaan realiseren. Voor het Stedelijk Gebied ligt het anders: hiervoor geldt het zogenaamde BSGE-convenant (eerder BOR-convenant geheten) waarin afspraken zijn gemaakt over een herverdeling van aantallen woningen. Het Stedelijk Gebied heeft op basis van de nieuwe provinciale prognose en de afspraken van het BSGE-convenant een nieuwe herverdeling gemaakt. De resultaten van het bovenstaande zijn het in het onderstaande geactualiseerde Regionaal woningbouwprogramma opgenomen. Gemeente Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Nuenen Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Subregio Stedelijk Gebied Bergeijk Bladel Eersel Oirschot Reusel-De Mierden Subregio De Kempen Asten Cranendonck Deurne Gemert-Bakel Heeze-Leende Laarbeek Someren
2010 t/m 2019 2.636 3.785 1.350 4.493 1.496 1.300 815 2.217 833 18.925 460 480 635 635 450 2.660 565 460 955 930 265 605 880
2012 t/m 2021 2.779 4.033 1.504 4.742 1.398 1.842 1.130 3.155 836 21.419 662 697 824 688 585 3.456 693 716 1.091 1.021 422 843 778
Subregio De Peel
4.660
5.564
Zuidoost-Brabant
26.245
30.439
31084-31440\SWE\HSW\-2
Al met al is het Regionaal woningbouwprogramma ruim 4.000 woningen groter geworden. Dit lijkt vreemd gezien de huidige woningmarkt, maar is te verklaren uit de provinciale prognose: de gemiddelde leeftijdsverwachting is gestegen, waardoor de bevolking groeit. Verder gaat de individualisering nog door: steeds meer kleine huishoudens. We zien dit terug in het jongste Woonbehoeftenonderzoek: het aantal starters dat een woning wil, is gestegen. Maar door de moeilijke omstandigheden lukt het hen nog niet zelfstandig te gaan wonen. Ad 3. De verdeling sociale – vrije sector. De Peel- en kempengemeenten zagen geen aanleiding om de percentages sociale sector, zoals deze staan in het Regionaal woningbouwprogramma 2010-2020, aan te passen. In het Regionaal woningbouwprogramma 2012-2022 komen dus dezelfde percentages te staan. Het Stedelijk Gebied wil de bestaande voorraad betrekken in de afspraken over de verhouding sociale sector versus vrije sector. De gemeenten in het Stedelijk Gebied hebben afgesproken dat zij de sociale taakstelling ook willen gaan relateren aan ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. De eigen doelgroep van beleid (inclusief BOR-taakstelling) zal opgevangen moeten worden in de kernvoorraad. Hierbij is het belangrijk dat er zicht komt op de totale woningvoorraad van de corporaties, uitgesplitst in de categorieën: - tot de kwaliteitskortingsgrens (nu 366 euro), - tot aftoppingsgrens 3- of meer persoonshuishoudens (nu 561 euro), - tot maximale huurgrens huurtoeslag (nu 664), dit in relatie tot de totale voorraad. Een ambtelijke werkgroep is bezig met de nadere uitwerking hiervan. Besluitvorming hierover zal plaatsvinden in de bestuurlijke Werkgroep Wonen. Tot die tijd zullen de huidige percentages sociale sector uit het programma Wonen 2010-2020 worden gehanteerd. Gemeente Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Nuenen Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Subregio Stedelijk Gebied Bergeijk Bladel Eersel Oirschot Reusel-De Mierden Subregio De Kempen Asten Cranendonck Deurne Gemert-Bakel Heeze-Leende Laarbeek Someren 31084-31440\SWE\HSW\-3
2010 t/m 2019 24% 12% 27% 16% 30% 25% 28% 27% 26% 21% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 37% 30% 35% 40% 30% 35% 35%
2012 t/m 2021
NVT 40% 40% 40% 40% 40% 40% 37% 30% 35% 40% 30% 35% 35%
Subregio De Peel
35%
35%
Zuidoost-Brabant 29% 2. Actualisatie Regionale Begrippenlijst Het bleek dat er onduidelijkheid bestond over de vraag over welke woningen wel en welke niet meetellen bij het realiseren van het programma. Als voorbeeld: “Tellen ruimte-voor-ruimtewoningen” wel of niet mee? Antwoord is “Nee”. Via het vaststellen van de zogenaamde Regionale Agenda Wonen op 11 april 2012 is er duidelijkheid gekomen: er zijn knopen doorgehakt en door nieuwe begrippen in de Regionale Begrippenlijst op te nemen staat vast wat wel en wat niet meetelt. Via het woningbouwprogramma hebben de gemeenten afspraken gemaakt over aantallen nieuw te bouwen woningen. Vanuit het streven naar een evenwichtig aanbod van woningen, hechten we er aan dat er met name voldoende sociale sectorwoningen bij komen. Daarom is er een percentage te bouwen sociale sectorwoningen opgenomen. Om te kunnen monitoren en analyseren hoe het gaat met de sociale sector, is natuurlijk van groot belang dat we allemaal dezelfde definities gebruiken. Wat beschouwen we als een sociale sector- dan wel vrije sectorwoning? De definities zijn geregeld via de Regionale Begrippenlijst. Hierin hebben we prijsgrenzen opgenomen. Deze prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd en opgenomen in de nieuwe begrippenlijst. Tot nu toe werd deze jaarlijks vastgesteld door het Portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen. Het hanteren van de begrippenlijst was aldus een bestuurlijke afspraak, waar de gemeenten zich aan hielden en houden. Echter, u heeft in december 2009 het Regionaal woningbouwprogramma 2010-2020 vastgesteld, inclusief de Regionale Begrippenlijst, die als bijlage was toegevoegd. Nu is de begrippenlijst weer aan actualisatie toe. Hogere sociale huurprijsgrens? In het Portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen is op 30 november 2011 en 1 februari 2012 gesproken over de sociale huurprijsgrens, de grens die we als regio hanteren om te bepalen wat wel/niet een sociale huurwoning is. Voorstel was om: - in 2012 de bestaande huurprijsgrenzen te handhaven, - als 21 gemeenten (gedurende dit jaar) prestatieafspraken te maken met de corporaties (vanaf 2013) over de nieuwbouw EN bestaande woningvoorraad en - per 1 januari 2013 nieuwe (hogere) prijsgrenzen te hanteren: De reden om in 2012 prestatieafspraken te maken, is dat de gemeente dan de gelegenheid heeft om samen met de corporaties veilig te stellen dat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven. De vrees was namelijk dat bij toepassing van een hogere sociale huurprijsgrens, de corporaties de huurprijzen teveel zouden kunnen laten stijgen. Op basis van het voorstel heeft het Portefeuillehoudersoverleg besloten om de sociale huurprijsgrens tot 1 januari 2013 te stellen op de “Aftoppingsgrens voor drie- en en meerpersoonshuishoudens”, zoals deze door het rijk wordt toegepast (per 1-1-2012 € 561,98). Vanaf 1 januari 2013 zal als huurprijsgrens de hogere “Maximale huurprijsgrens vanaf 23 jaar (liberalisatiegrens)” (per 1-1-2012 € 664,66) worden gebruikt. In 2012 zullen de gemeenten met hun corporaties prestatieafspraken gaan maken of hun bestaande afspraken actualiseren. In het Portefeuillehoudersoverleg wordt de voortgang besproken. Het advies van het Portefeuillehoudersoverleg d.d. 1 februari 2012 is om de Regionale Begrippenlijst conform het bovenstaande vast te stellen, zie de bijlage. 3. Mandatering Wij stellen voor de vraag wie er over de Regionale Begrippenlijst beslist, in twee delen te beantwoorden: 1. voor nu en 2. voor het vervolg. 31084-31440\SWE\HSW\-4
Nu leggen we u, voor deze keer, de Regionale Begrippenlijst ter vaststelling voor. Voor het vervolg stellen we u voor dat u ons mandateert tot het, na advisering door het Portefeuillehoudersoverleg, vaststellen van de Regionale Begrippenlijst. De Regionale Begrippenlijst wordt minimaal 1 x per jaar gewijzigd: per 1 januari stelt het rijk de nieuwe huurprijsgrenzen weer vast. Deze nieuwe grenzen moeten worden opgenomen in de Regionale Begrippenlijst. Het gebeurt verder geregeld dat er andere begrippen in de Regionale Begrippenlijst worden gewijzigd, geschrapt of toegevoegd. Om voor een aanpassing van de Regionale Begrippenlijst niet elke keer de lange procedure van het Regioraadsbesluit te hoeven afleggen, is het voorstel dat u het Dagelijks Bestuur van het SRE mandateert om in het vervolg, na advies van het Portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen en het Regionaal Platform Wonen, de (geactualiseerde) Regionale Begrippenlijst vast te stellen. VOORSTEL: - Het geactualiseerde Regionaal Woningbouwprogramma vast te stellen, - de Regionale Begrippenlijst, versie 2012, vast te stellen, - het Dagelijks Bestuur te mandateren om in het vervolg de actualisatie van de Regionale Begrippenlijst vast te stellen, na advisering door het Portefeuillehoudersoverleg ruimte en wonen.
Eindhoven, 5 november 2012
Het Dagelijks Bestuur van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven,
de voorzitter, R. van Gijzel.
31084-31440\SWE\HSW\-5
de secretaris, drs. H.J.G. Engels.
De Regioraad van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven; gezien het voorstel van het Dagelijks Bestuur d.d. 5 november 2012; gehoord het portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen d.d. 26 september 2012 BESLUIT - Het geactualiseerde Regionaal Woningbouwprogramma 2012-2022 vast te stellen, - de Regionale Begrippenlijst, versie 2012, vast te stellen, - het Dagelijks Bestuur te mandateren om in het vervolg de actualisatie van de Regionale Begrippenlijst vast te stellen, na advisering door het Portefeuillehoudersoverleg ruimte en wonen. Eindhoven, 13 december 2012 De Regioraad, De voorzitter,
31084-31440\SWE\HSW\-6
De secretaris,
Regionaal woningbouwprogramma 2012-2022 aantal nieuwbouwwoningen
% sociale sector
2010 t/m 2019
2012 t/m 2021
Best
2.636
2.779
Best
24%
Eindhoven
3.785
4.033
Eindhoven
12%
Geldrop-Mierlo
1.350
1.504
Geldrop-Mierlo
27%
Helmond
4.493
4.742
Helmond
16%
Nuenen
1.496
1.398
Nuenen
30%
Son en Breugel
1.300
1.842
Son en Breugel
25%
815
1.130
Valkenswaard
28%
2.217
3.155
Veldhoven
27%
Gemeente
Valkenswaard Veldhoven Waalre Subregio Stedelijk Gebied Bergeijk
833
836
18.925
21.419
460
662
Gemeente
2010 t/m 2019
2012 t/m 2021
Waalre
26%
Subregio Stedelijk Gebied
21%
NVT
Bergeijk
40%
40%
Bladel
480
697
Bladel
40%
40%
Eersel
635
824
Eersel
40%
40%
Oirschot
635
688
Oirschot
40%
40%
Reusel-De Mierden
450
585
Reusel-De Mierden
40%
40%
2.660
3.456
Subregio De Kempen
40%
40%
Subregio De Kempen Asten
565
693
Asten
37%
37%
Cranendonck
460
716
Cranendonck
30%
30%
Deurne
955
1.091
Deurne
35%
35%
Gemert-Bakel
930
1.021
Gemert-Bakel
40%
40%
Heeze-Leende
265
422
Heeze-Leende
30%
30%
Laarbeek
605
843
Laarbeek
35%
35%
Someren
880
778
Someren
35%
35% 35%
31084-31440\SWE\HSW\-7 Subregio De Peel Zuidoost-Brabant
4.660
5.564
Subregio De Peel
35%
26.245
30.439
Zuidoost-Brabant
29%
Begrippenlijst voor de periode 1 januari 2012 tot 1 januari 2013. Arbeidsmigrant: Een arbeidsmigrant is een economisch actief persoon die werkzaam zal zijn, werkzaam is of werkzaam is geweest in een betaalde activiteit in een staat waarvan hij geen onderdaan is. Hij/Zij doet dit op 1 eigen initiatief en op vrijwillige basis . Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) [1] Dit is een wettelijk kader waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden. Volgens het besluit dienen hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting te liggen. Het BBSH noemt zes prestatievelden: • kwaliteit van de woningen; • verhuur van de woningen; • betrekken van bewoners bij beleid en beheer; • financiële continuïteit; • leefbaarheid en wonen; • zorg. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. Corporatie [2] Een woningbouwcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en als zodanig door de Kroon is toegelaten. De term toegelaten instelling, waarmee corporaties ook aangeduid worden, verwijst hiernaar. De term sociale verhuurder wordt eveneens veelvuldig gebruikt als synoniem voor corporatie. Doelgroep (Primaire doelgroep) [1] Huishoudens met een inkomen tot een maximum, jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. Voor de periode van 01/01/2012 tot 01/01/2013 gelden de volgende inkomensgrenzen:
Huishouden Alleenstaand, jonger dan 65 jaar Meerpersoons, jonger dan 65 jaar Alleenstaand, vanaf 65 jaar Meerpersoons, vanaf 65 jaar
Maximaal inkomen € 22.025,€ 29.900,€ 20.675,€ 28.225,-
[zie ook secundaire doelgroep] Doorstromer [2] Huishouden dat binnen Nederland verhuist naar een zelfstandige woning en daarbij een zelfstandige woning achterlaat voor een volgende bewoner. Energieneutraal / CO2-neutraal / klimaatneutraal [6] Er worden verschillende definities gebruikt van de verschillende energiegerelateerde begrippen. Hieronder volgt een aantal gangbare definities van de drie belangrijkste begrippen: 1
(Conventie voor de bescherming van de rechten arbeidsmigranten en hun gezinnen (2002)
8
•
•
•
Energieneutraal = een situatie waarbij over een jaar gemeten de som van het gebruik en het opwekken van energie van een woning nul is of zelfs negatief. De woning levert dan dus uit duurzame bronnen zelf minstens net zoveel energie op als uit het gas- en elektriciteitsnet wordt betrokken. CO2-neutraal = alle uitstoot van CO2 door fossiel energiegebruik wordt gecompenseerd, door duurzame energieopwekking binnen het gebied of door invoer van groene stroom en duurzame warmte van buiten. Eventueel compensatie door boomaanplant, emissiehandel en investeringen in duurzame energieopwekking buiten het gebied. In een CO2-neutraal gebouw wordt op diverse manieren (ontwerp, materiaal, energie, gebruikersgedrag) geprobeerd een minimale CO2-emissie te bereiken. De dan nog optredende ‘rest’ CO2-emissie wordt gecompenseerd door bijvoorbeeld het aanplanten van een aantal bomen dat juist die hoeveelheid CO2 compenseert. Klimaatneutraal = geen netto uitstoot van CO2 en andere broeikasgassen door het directe en indirecte energiegebruik (bijv. materiaalgebruik), door duurzame materialen, duurzame energieopwekking binnen het gebied of door invoer van groene stroom en duurzame warmte van buiten. Eventueel compensatie door boomaanplant, emissiehandel en investeringen in duurzame energieopwekking buiten het gebied.
Behalve deze drie ‘hoofd’begrippen, worden er in relatie tot wonen nog meer energiegerelateerde termen gebruikt: • Energielabel woningen = het energielabel voor woningen lijkt op het energielabel voor koelkasten en andere apparaten. Het geeft met letters (A tot en met G) en kleuren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig of -onzuinig een huis is. Klasse A (donkergroen) is zuinig, klasse G (rood) is onzuinig. • Energiezuinig = een woning met een maximale EPC van 0,5 • Nul-energiewoning = een woning die energieneutraal is. • EPN (Energie Prestatie Norm) = de genormeerde methode om de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) te bepalen. De hoogte van de EPC is vastgelegd in het Bouwbesluit. Voor EPC-eisen in het Bouwbesluit: zie het infoblad “Energiebesparing in woningen en utiliteitsgebouwen”. • EPB (Energie Prestatie Bestaande Bouw) = werktitel voor een berekeningsmethode die de energiezuinigheid uitdrukt van bestaande gebouwen, vergelijkbaar met de EPN voor nieuwbouw. • Lage-energiewoning = een lage-energiewoning gaat verder dan de wettelijke EPN vereist. De term slaat hoofdzakelijk op de energiehuishouding. Concreet betekent dit dat in deze woning alle courante maatregelen zijn genomen om het energieverbruik zo laag mogelijk te houden: dikke isolatie, een zuinige verwarming, een zuinige warmwaterproductie, een energiezuinige ventilatie etc. In een lageenergiewoning ligt het verbruik gemiddeld zo'n 50 à 60 % lager dan bij een klassieke woning. • Passiefhuis = het concept passief huis neemt de "gratis" warmte van zon, bewoners en hun apparatuur als vertrekpunt voor de warmtehuishouding van de woning. Door een goed uitgekiend compact ontwerp, georiënteerd op de zon, uitgevoerd met zeer goede schilisolatie en een zeer effectieve kierdichting, kan warmte nauwelijks weg uit het passiefhuis. Hierdoor is er nog maar heel weinig energie nodig om de woning in de winter op temperatuur te houden. Dan zorgen passieve warmtebronnen zoals de zon en interne warmtebronnen zoals bewoners en huishoudelijke apparaten voor bijna alle benodigde ruimte. De norm van het passiefhuisconcept is een jaarlijkse energiebehoefte voor ruimteverwarming van maximaal 15 kWh per m² vloer. GPR Gebouw® GPR Gebouw® is een praktisch instrument dat in de regio wordt gebruikt om de kwaliteit van een gebouw op vijf thema’s in rapportcijfers uit te drukken. Binnen de regio is een Regionaal Convenant GPR Gebouw® afgesloten. De afkorting GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. Het Convenant GPR gebouw ® dat in de regio is afgesloten heeft betrekking op nieuwbouw. Met GPR Gebouw kunnen woningmarktpartijen helder en toetsbaar afspraken met elkaar maken. Via het Regionaal Convenant hebben de convenantpartijen binnen het SRE-gebied afgesproken om voor alle projectmatige nieuwbouw (woningen én gemeentelijke gebouwen) een ambitie van minimaal een 9
score 7 op elk thema (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit, Toekomstwaarde) binnen GPR Gebouw te realiseren. Het streven is dat in 1 00% van de nieuwbouwprojecten die door de Convenantpartijen zijn gerealiseerd bij oplevering de ambities van dit Convenant zijn behaald. Het staat partijen vrij om in een project een hogere ambitie af te spreken. Huishouden Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in 2 de dagelijkse levensbehoeften. Kennismigrant: 3 Een migrant die in Nederland, bij een bij de kennismigrantenregeling aangesloten werkgever arbeid in loondienst verricht en (in 2011) een jaarlijks bruto-inkomen verdient van ten minste € 50.619 of € 37.121 als 4 hij/zij jonger is dan dertig jaar. Het looncriterium wordt jaarlijks aangepast. Kernvoorraad [1] Alle (goedkope en betaalbare huurwoningen [zie ook prijsgrenzen huur] Goedkoop Betaalbaar Duur HUUR
kernvoorraad
KOOP
Levensloopbestendige woning [4] Zelfstandige woning die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning past in alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur. Deze hebben betrekking op: • toegankelijkheid (voor gebruikers van rolstoelen, rollators en overige loophulpmiddelen); • veiligheid (ongeval-, inbraak- en brandpreventie); • gebruiksgemak (comfortaspecten die verband houden met ouderdom); • zorgverlening (aanpasbaarheid in verband met zorgverlening thuis); • wijk- en woonomgeving (essentiële voorzieningen, sociale veiligheid); • aanpasbaarheid (voorbereid op levensloopbestendig: snel, eenvoudig en goedkoop geheel toegankelijk te maken). Migratiesaldo-nul Er mogen zoveel woningen gebouwd worden als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei, dat wil zeggen de groei die optreedt als het saldo van alle verhuisbewegingen op nul wordt gesteld 5 (migratiesaldonul).
2
Definitie: CBS http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2011/02/16/minister-leers-kennismigrantenregeling-alleen-voor-echtekennismigrant.html 4 Definitie: Expatcenter Brabant 5 Definitie: Toelichting Verordening Ruimte 2011 Provincie Noord-Brabant) 3
10
Prijsgrenzen huur [1] Deze worden jaarlijks bepaald door BZK. Voor de periode van 01/01/2012 tot 01/01/2013 zijn de prijsgrenzen voor huurwoningen vastgesteld op: Maximale huurgrens jongeren < 23 jaar Aftoppingsgrens 1+2 persoonshuishoudens Aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens Maximale huurprijsgrens vanaf 23 jaar
huur tot € 366,37 huur tot € 524,37 huur tot € 561,98 € 664,66
De volgende huurprijsgrenzen worden gehanteerd in de Regio: Goedkoop huur tot € 366,37 Middelduur huur van € 366,37 tot € 561,98 Goedkoop + Middelduur: huur tot € 561,98 Betaalbaar Duur huur vanaf € 561,98 NB: Per 01/01/2013 wordt aangesloten bij de prijsgrenzen zoals die jaarlijks door BZK worden bepaald.
Prijsgrenzen koop [4] Goedkoop Goedkope koop tot € 194.000,-* Goedkope koop met een maximale EPC van 0,5 (energiezuinig) tot € 205.700,Middelduur Koopprijs van € 194.000,- * tot € 333.000,-* Duur Koopprijs vanaf € 333.000,-* *Jaarlijks bepaald door SRE op basis van de CBS-outputindex nieuwbouwwoningen met afgesproken correctie (na herindexering van de CBS-prijsindex van de bouwkosten van nieuwe woningen).
De prijsgrens van € 194.000 betekent in de praktijk dat een nieuwbouwwoning die € 194.000 of goedkoper is, gerekend wordt tot de sociale sector. Een nieuwbouwwoning die duurder is, rekenen we bij de vrije sector. Voor het bepalen van de prijsgrens geldt het bedrag dat de koper bij de notaris moet betalen voor aankoop van de woning. Als de verkoper een koopconstructie toepast die tot gevolg heeft dat een duurdere woning toch onder de prijsgrens van € 194.000 wordt aangeboden, mag deze woning tot de sociale sector gerekend worden. Voor alle prijsklassen geldt dat in geval van verplichte afnames van "extra's" bij nieuwbouwwoningen (zoals garages of parkeerplaatsen), deze kosten meegerekend worden bij het bedrag dat de koper voor aankoop van de woning bij de notaris moet betalen. Bij een goedkope koopwoning die energiezuinig is, geldt een prijsgrens van € 205.700. Energiezuinig is daarbij gedefinieerd als een woning met een maximale EPC van 0,5. Scheefheid [2] Met scheefheid bedoelen we de situatie dat het inkomen van de bewoner niet overeenstemt met de prijs van de woning waarin hij woont. Twee groepen “scheefwoners” worden onderscheiden: • Dure scheefwoner: huishouden dat wel tot de (primaire) doelgroep behoort, maar dat niet in de kernvoorraad woont. [zie ook doelgroep en kernvoorraad] • Goedkope scheefwoner: huishouden dat niet behoort tot de (primaire) doelgroep, maar dat wel in de kernvoorraad woont. [zie ook doelgroep en kernvoorraad]
Secundaire doelgroep
11
Naast aandacht voor de (primaire) doelgroep is er steeds meer aandacht voor de groep die hier qua inkomen net boven zit. Voor deze zogenaamde secundaire doelgroep is het ook steeds moeilijker om adequate huisvesting te vinden. De secundaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tussen de € 20.000,- en € 43.000,- afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar huishoudens met een inkomen tussen € 33.000,- en € 43.000,- (de tussengroep), aangezien zij met name op de sociale huurmarkt nauwelijks meer aan bod komt. [zie ook (primaire) doelgroep] Starters [4] • Starter op de woningmarkt: huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige woning gaat wonen en dat geen zelfstandige woning leeg achterlaat. • Starter op de koopwoningmarkt: huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige koopwoning gaat wonen en dat nog niet eerder een koopwoning in zijn of haar bezit heeft gehad. Woning* Een tot bewoning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt bezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning door een huishouden. Een onroerende zaak die in hoofdzaak wordt gebruikt voor woondoeleinden en die onroerende zaak 6 waarvan het gebruik volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Woningmarktsectoren [4] • Sociale sector: alle goedkope en betaalbare huurwoningen + goedkope koopwoningen. [zie ook prijsgrenzen huur en prijsgrenzen koop] • Vrije sector: alle dure huurwoningen + middeldure en dure koopwoningen. [zie ook prijsgrenzen huur en prijsgrenzen koop] Goedkoop
Betaalbaar
Duur
HUUR
Sociaal
Sociaal
Vrij
KOOP
Sociaal
Vrij
Vrij
Woningverlater [2] Huishouden dat uit een zelfstandige woning verhuist naar een niet-zelfstandige woning (bijvoorbeeld naar een bejaarden- of verzorgingstehuis). Woonmilieus [1] Voor burgers wordt de kwaliteit van wonen niet alleen bepaald door de woning, maar in belangrijke mate ook door het woonmilieu: de omgeving waarin de woning zich bevindt. Bij woonmilieu gaat het om drie kwaliteiten: de functioneel-economische, de sociaal-culturele en de ruimtelijk-ecologische kwaliteit. 1. De functioneel-economische kwaliteit: deze wordt bepaald door: o de gebruikswaarde: voldoet het woonmilieu aan de functionele eisen, zoals wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimte, bereikbaarheid, nabijheid en veiligheid?; o de belevingswaarde: levert het woonmilieu een goed gevoel op wat betreft identiteit, esthetiek, diversiteit en herkenbaarheid?; o de toekomstwaarde: kan het woonmilieu lang mee? Is het flexibel en eenvoudig aanpasbaar?
6
Definitie: CBS 12
2. De sociaal-culturele kwaliteit: dit betreft de kwaliteit van samenleven van een buurt of wijk en bepaalt of mensen zich ”thuis voelen” in hun eigen wijk. Deze vorm van kwaliteit laat zich vooral benoemen in termen als sociale cohesie, sociale diversiteit of homogeniteit. Deze aspecten worden bepaald door de mate waarin verschillende soorten woonmilieus toegankelijk zijn voor verschillende geledingen van de bevolking. Ook de belevingswaarde en de openbare veiligheid zijn van groot belang voor de sociaal-culturele kwaliteit. 3. De ruimtelijk-ecologische kwaliteit: de ecologische kwaliteit van woonmilieus heeft betrekking op het individuele niveau, zoals hinder (stank- en geluidsoverlast), veiligheid, gezondheid of ruimtegebrek. Naarmate de ruimtedruk in een wijk groter wordt en de verschillende functies dichter bij elkaar liggen, komt de ruimtelijk-ecologische kwaliteit meer onder druk te staan. Op collectief niveau worden individuele risico’s afgewogen tegen het maatschappelijke nut van de betreffende activiteit. Daarbij gaat het onder andere om ruimtebeslag en mobiliteitseffecten (uitstoot, energieverbruik). Woonzorgcomplex [5] Een complex zelfstandige woningen met een bouwwijze die gericht is op verzorgd wonen, met een complexgewijs overeengekomen zorg- en servicearrangement. Er is een duidelijke scheiding tussen wonen, zorg en service. In principe is er zorg op afspraak en wordt er geen continue zorg verleend. Er is wel sprake van zorggarantie in geval van nood. Woonzorgzone/woonservicezone [5] Een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijnsvoorzieningen, tot en met niet-planbare 24-uurs zorg. In deze zones kunnen ouderen, lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en (ex-)psychiatrische patiënten zelfstandig blijven wonen, ook als men minder mobiel is of zorg nodig heeft. Zorgplaats Een woonruimte met zorg zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening.
Bronnen: [1] Ministerie van BZK; [2] “Cijfers over Wonen” (BZK); [3] Provincie Noord-Brabant; [4] SRE; [5] Kenniscentrum Wonen en Zorg; [6] SenterNovem
13
