Regio FoodValley Inventarisatie en probleemanalyse Eerste stap naar een regionaal woningbouwprogramma?

Regio FoodValley Inventarisatie en probleemanalyse Eerste stap naar een regionaal woningbouwprogramma?

15 oktober 2012

Projectnr. 2234.100

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail info@companen. nl Internet www.companen.n l

Regio FoodValley Inventarisatie en probleemanalyse

Eerste stap naar een regionaal woningbouwprogramma

15 oktober 2012

Inhoud 1.

2.

3. 4.

5. 6. 7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Doelstelling en onderzoeksopzet Conclusies en aanbevelingen 2.1. Conclusies inventarisatie en onderzoek 2.2. Aanbevelingen voor de toekomst FoodValley: één woningmarktregio? Bepalen marktopnamecapaciteit in FoodValley 4.1. Gerealiseerde nieuwbouw 2002-2011 4.2. Huishoudensprognose 2012-2025 4.3. Ontwikkeling verkoop en verhuurgegevens 4.4. De plancapaciteit 4.5. Indicatie voor de marktopnamecapaciteit Confrontatie plan- en marktopnamecapaciteit

1 1 1 3 3 5 9 12 12 13 14 16 19 22

Uitleg factsheets per gemeente Gemeente Barneveld 7.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 7.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Ede 8.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 8.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Nijkerk 9.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 9.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Renswoude 10.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 10.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Rhenen 11.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 11.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Scherpenzeel 12.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 12.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Veenendaal 13.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 13.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Gemeente Wageningen 14.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling 14.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit

24 26 26 29 32 32 35 38 38 41 44 44 47 50 50 53 56 56 59 62 62 65 68 68 71

Bijlage 1: Migratiestromen Bijlage 2: Woningbouwlocaties 2012-2015 Bijlage 3: Woningbouw tegen de stroom in?

1 11 13

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding

In de Regio FoodValley staan gemeenten, projectontwikkelaars en de woningcorporaties gezamenlijk voor een grote uitdaging: de woningbouwprogrammering in de komende jaren voorziet in grote aantallen nieuwbouw die deels niet goed aansluiten op de huidige vraag van de zeer kritische woonconsument. Afname verloopt niet voorspoedig en de huidige economische omstandigheden en de onderlinge concurrentie van plannen versterken dit natuurlijk aanzienlijk. Gezien het feit dat de komende jaren alweer de nodige nieuwbouw op stapel staat, vraagt dit om inzicht in en afstemming van de totale productie. Afgelopen tijd werd duidelijk dat als alle ontwikkelaars hun geplande projecten zouden proberen door te zetten, slechts een enkel plan het gaat halen. De terughoudendheid in de markt vereist op dit moment dat er niet teveel aanbod tegelijk beschikbaar komt. Anders „verwatert‟ de vraag die er wel is teveel over verschillende projecten, waardoor dus per saldo zeer weinig projecten tot uitvoering komen. Daardoor blijft de noodzakelijke toevoeging / differentiatie in de markt achterwege. Daarnaast dient te worden voorkomen dat de gemeenten elkaar onderling beconcurreren. In verschillende gemeenten worden dezelfde typen woningen en woonmilieus ontwikkeld. Deels voor eigen behoefte en deels voor instroom van buiten de regio. Met name bij de instroom van buitenaf vist men in dezelfde vijver. Kortom: De vraag naar woningen is fors terug gelopen. De kwaliteit van het geplande aanbod sluit lang niet altijd meer aan bij de wensen van de zeer kritische consument. De plannen beconcurreren elkaar en de vraag naar koopwoningen loopt sterk terug zodat weinig plannen de 70% verkoop halen. De gemeenten beconcurreren elkaar met nieuwbouwlocaties.

1.2.

Doelstelling en onderzoeksopzet

De Regio FoodValley wil inzicht ontwikkelen in de mismatch tussen vraag en aanbod. De doelstelling van dit onderzoek is om met dit inzicht maatregelen te kunnen nemen om het nieuwbouwaanbod beter te laten aansluiten bij de huidige woningvraag, rekening houdend met het lange termijnbeleid. De gemeenten in de Regio FoodValley willen daarmee ondanks de crisis in de woning(bouw)markt de bouwproductie in de regio stimuleren en zoveel mogelijk continueren. Woningvragers in de regio zijn daarmee het meest gediend. De portefeuillehouders Wonen van de regio hebben besloten om te starten met een „inventarisatie en probleemanalyse‟ van de geplande bouwproductie. Na deze analyse wordt besloten of en op welke wijze tot een beter woningbouwprogramma kan worden gekomen. Deze stap „inventarisatie en probleemanalyse‟ geeft: De input voor de kwantificering van de korte woningvraag. Een belangrijke bijdrage aan de kwantificering van de lange termijn behoefte.

-1-

Een concrete inventarisatie van het bouwprogramma. Een beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod op korte en lange termijn. Antwoord krijgen op de vraag in hoeverre er sprake is van een regionale woningmarkt. Voor deze inventarisatie en probleemanalyse zijn de volgende stappen doorlopen: Analyse van de migratiebewegingen in de regio. Vaststellen marktopnamecapaciteit per gemeente. Inventarisatie van de bouwplannen op hoofdlijnen. Achtergrond en hardheid van de plannen (type, prijsniveau en eigendomsvorm). Confrontatie vraag en bestaande aanbod. Samenhang en conclusies. In deze rapportage worden de resultaten beknopt weergegeven. Korte leeswijzer In hoofdstuk 2 staan de conclusies en aanbevelingen, met daaraan gekoppeld een adviesrichting. Hoofdstuk 3 is een uitgebreide analyse van de migratiestromen in het verleden om te bepalen in welke mate er sprake is van een woningmarktregio. In hoofdstuk 4 wordt de marktopnamecapaciteit in zijn totaliteit bepaald aan de hand van de productie in de afgelopen jaren, de huishoudensprognoses, ontwikkeling in de verhuur- en verkoopgegevens en de plancapaciteit. De confrontatie tussen plancapaciteit en marktopnamecapaciteit staat in hoofdstuk 5. In de hoofdstukken daarna wordt in factsheets de resultaten per gemeente weergegeven.

-2-

2. Conclusies en aanbevelingen 2.1.

Conclusies inventarisatie en onderzoek

Geen gezamenlijke woningmarktregio, wel sterke relaties tussen buurgemeenten Er is een uitgebreide migratieanalyse uitgevoerd op basis van verhuisbewegingen tussen gemeenten in het verleden. Hieruit komt naar voren dat de regio FoodValley niet kan worden beschouwd als één gezamenlijke woningmarktregio. Daarvoor zijn de verhuisbewegingen tussen de acht gemeenten te diffuus. Ongeveer 45% van alle verhuisbewegingen vindt plaats binnen de gemeentegrenzen en 15% tussen de regiogemeenten. De regio als geheel is qua inen uistroom van huishoudens een „open‟ woningmarktregio. Wel is er binnen FoodValley sprake van migratierelaties tussen directe buurgemeenten. Hierbij geldt dat er relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal. De gemeenten Nijkerk en Scherpenzeel zijn sterk georiënteerd op gemeenten buiten de regio, respectievelijk Amersfoort en Utrecht. De gemeente Wageningen heeft alleen een duidelijke migratierelatie met Bennekom (gemeente Ede). Jaarlijkse nieuwbouwproductie gemiddelde 1.500 woningen per jaar In de afgelopen tien jaar zijn jaarlijks gemiddeld ongeveer 1.500 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. In aantal zijn er geen opvallende verschillen tussen de periode voor de crisis (2008) en erna. Wel heeft er een belangrijke verschuiving plaatsgevonden van de realisatie van koop naar huur. In 2011 betreft het aandeel huurwoningen zelfs bijna de helft van de productie. De inzet van met name de woningcorporaties heeft ervoor gezorgd dat de bouwproductie op peil is gebleven. Voor de komende jaren is het echter zeer de vraag of corporaties op dezelfde wijze hun nieuwbouwtempo vast kunnen houden, zowel gelet op hun investeringsvermogen als de plancapaciteit. Huishoudensprognose: groei tussen 4.000 a 5.550 huishoudens (2012-2015) Op basis van de provinciale prognoses (zowel Utrecht als Gelderland) is geprognosticeerd dat in de periode 2012 tot 2015 de huishoudensgroei ongeveer 5.550 huishoudens bedraagt. Hierbij geldt dat, met uitzondering van Ede, voor alle gemeenten wordt uitgegaan van een positieve instroom van huishoudens. Dit is een optimistische aanname ook als we terugblikken naar het verleden. In de periode 2002-2010 kende de regio FoodValley een licht vertrekoverschot van -81 huishoudens. Wanneer geen rekening wordt gehouden met instroom, maar sec wordt gekeken naar de autonome bevolkingsgroei, dan neemt het aantal huishoudens toe met bijna 4.000. Aantal transacties koopwoningen met ongeveer 40% afgenomen Het aantal transacties in de (bestaande) koopvoorraad is vanaf 2007 met ongeveer 40% gedaald, en ligt vanaf 2009 op een stabiel (laag) niveau. De gemiddelde transactieprijzen zijn met ongeveer 10% gedaald. De ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad zijn onlosmakelijk verbonden met de afzet van nieuwbouw. Immers om een nieuwbouwwoning te kopen, moet een huishouden vaak eerst zijn oude woning verkopen. Starters en huurder zijn hierop uiteraard de uitzondering, maar deze groepen richten zich vaak op het goedkopere segment. Niet alleen is het aantal transacties gedaald, maar ook is de doorlooptijd van bestaande koopwoningen die te koop staan in alle gemeente fors toegenomen.

-3-

Verwachte marktopnamecapaciteit tussen de 800 en 1.100 woningen per jaar Op basis van de verschillende invalshoeken is de marktopnamecapaciteit in kwantitatieve zin bepaald. Deze invalshoeken zijn onder andere de productie in de afgelopen jaren, de huishoudensprognose, de vraaguitval in de koopsector en de plancapaciteit op korte termijn. De marktopnamecapaciteit ramen we in de periode 2012 tot en met 2014 tussen de 800 en in het meest gunstige geval op 1.100 woningen. Hierbij is een belangrijk uitgangspunt dat er een verwachte vraaguitval is van 40%. Dit is in belangrijke mate gebaseerd op de vraaguitval sinds 2009 en economische voorspelling van het EIB. De bandbreedte is bepaald op basis van een vraaguitval van 40% op de huishoudensprognose (bovengrens) en 40% op de realisatie van nieuwbouw in de afgelopen jaren (ondergrens). In de analyse is besloten de 40% vraaguitval voor alle gemeenten op een uniforme wijze uit te rekenen. Gemeentespecifiek zijn er mogelijk argumenten om de bandbreedte naar boven of beneden bij te stellen, maar gezien de huidige marktomstandigheden zal deze bijstelling niet groot kunnen zijn. Verwachte plancapaciteit tot 2015 bedraagt ongeveer 6.050 woningen Alle gemeenten in de FoodValley hebben in de periode 2012-2015 een gezamenlijke plancapaciteit van bijna 6.050 woningen in de pijplijn zitten. Hiervan bestaat ruim 60% uit eengezinswoningen, en het overige aanbod hoofdzakelijk uit appartementen. Het aandeel koopwoningen bedraagt ongeveer 65% van de in planning zijnde woningen, en 20% is huur. Van een aantal plannen (ca. 800 woningen) is nog onbekend of deze in de huur of de koop worden afgezet. Voor de huurplannen geldt dat het merendeel (83%) een huur heeft onder de liberalisatiegrens van €665, en 17% een huur in het vrije marktsegment. Voor de koopvoorraad geldt dat ruim 80% een verkoopprijs heeft boven de €170.000, en ongeveer 40% zelfs boven de €250.000. Te veel plannen voor de korte termijn Op korte termijn kent de regio FoodValley een forse overcapaciteit aan bouwplannen, dit geldt met name voor het planaanbod koopwoningen. Voor de huursector lijkt de plancapaciteit redelijk in lijn te liggen met de vraag. Dit geldt voor zowel de sociale huur als de huur boven de liberalisatiegrens. Het planaanbod koopwoningen staat in geen verhouding met de vraag. De (verwachte) vraaguitval is met name groot in de prijsklasse boven de €250.000. Daarnaast valt het grote aantal appartementen op. Met name de markt voor koopappartementen is zeker op korte termijn verzadigd, waardoor er een groot afzetrisico bestaat. Omvang van de programma’s sluit redelijk aan op lange termijn vraag Op langere termijn (de komende 10 jaar) sluit de plancapaciteit in kwantitatieve zin beter aan op de woningbehoefte. Hoewel de marktopnamecapaciteit lastig te voorspellen is voor een langere periode, we weten immers niet hoe en wanneer we uit de huidige economische crisis komen, sluit de plancapaciteit beter aan op de uitgangspunten van de huishoudensprognose.

-4-

2.2.

Aanbevelingen voor de toekomst

De bevindingen in deze rapportage hebben een belangrijke signaalfunctie voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in de komende jaren en bieden handvatten om de bouwproductie zo goed mogelijk op gang te brengen. Daarbij kijken we voor de korte termijn vooral naar de aansluiting van de plannen bij de kwaliteitseisen van de consumenten en de betaalbaarheid. Kortom; wat afzetbaar is kan worden gebouwd. De uiteindelijke doelstelling is immers om binnen de huidige marktvraag zoveel mogelijk woningen te realiseren. Het op peil brengen van de bouwproductie is van wezenlijk belang voor de grondopbrengsten van gemeenten, de werkgelegenheid en het binden van huishoudens aan onze gemeente/regio. We maken hierbij onderscheid tussen de korte en de lange termijn. Starten op gemeentelijk niveau Om op korte termijn resultaat te boeken is het wenselijk dat er wordt gestart op gemeentelijk niveau. Gemeenten hebben individueel de mogelijkheid om zich samen met „hun‟ bouwende partijen te beraden over hun plan van aanpak. Een aantal gemeenten is hier al mee gestart. De gemeentelijke planinventarisatie (woningbouwdatabase) die aan dit onderzoek ten grondslag liggen is beschikbaar voor alle gemeenten. Dit geeft een actueel inzicht in de woningbouwplannen en kan gebruikt worden voor de monitoring ervan. Naast de gemeentelijke aanpak blijft het echter ook belangrijk om het regionale belang niet uit het oog te verliezen. Uit de analyse blijkt dat tussen buurgemeenten sprake is van enige verhuisrelatie. Hoewel de samenhang binnen de regio als geheel beperkt is, kan er wel sprake zijn van concurrentie tussen buurgemeenten. Daar waar sprake is van een verhuisrelatie tussen gemeenten en bouwplannen van enige omvang, benoemen we daarom focusgebieden. Nadat binnen gemeentelijk verband gestart is met faseren en doseren is afstemming binnen deze focusgebieden wenselijk. Lange termijn: geen plancapaciteit schrappen Voor de lange termijn is het advies om vooralsnog geen plancapaciteit te schrappen, maar om de plancapaciteit actief te gaan faseren en doseren en kwalitatief (types en prijsklassen) beter op de markt af te stemmen. De aantallen woningen die voor de lange termijn staan gepland, passen redelijk bij de verwachte bevolkingsontwikkeling. Korte termijn: plannen toetsen op kwaliteit en afzetbaarheid Op de korte termijn vraagt de geconstateerde mismatch tussen vraag en aanbod in een aantal gemeenten om gericht faseren en doseren en een herprogrammering van bepaalde projecten. De kwantitatieve bandbreedte van de marktopnamecapaciteit geeft een belangrijke richting voor de afzetmogelijkheden. Zaak voor gemeenten en ontwikkelende partijen is om binnen deze bandbreedte de maximale ruimte te zoeken door goed in te spelen op de vraag. Hiervoor is een nieuwbouwprogramma noodzakelijk dat (zeer) goed aansluit bij de huidige marktvraag. Het is mogelijk dat elementen als een zeer aantrekkelijk woonmilieu, inzet van corporaties of beleggers, inzet van gemeenten of een sterke koopcultuur de bandbreedte iets oprekken. Enige lokale inkleuring is hierbij mogelijk, alleen zal dit op korte termijn niet leiden tot een sterke bijstelling van de bandbreedte. Gemeenten staan uiteraard zelf voor de keuze in welke mate ze dit willen doen. Dit kan door de plannen samen met ontwikkelaars te toetsen op kwaliteit en afzetbaarheid. Het uiteindelijke doel is immers om de beperkte vraag die nog wel aanwezig is in de markt, optimaal te benutten zodat de productie van woningen kan (blijven) plaatsvinden. Daarbij dient ook aandacht te zijn

-5-

voor planuitval die mogelijk kan ontstaan door onder andere vertraging in ruimtelijke ordeningprocedures. Daarom adviseren wij om per gemeente als volgt te werk te gaan: Faseren en doseren: Formeren van een project-/adviesgroep. De samenstelling kan per gemeente verschillen. Overwogen kan worden om ook vertegenwoordigers van externe partijen (makelaars, ontwikkelaars, corporaties) er deel van te laten uitmaken. Aanbevolen wordt een neutrale projectleider aan te stellen. Met het projectteam optuigen van een toetsingskader voor de woningbouwplannen. Dit toetsingskader bestaat uit drie elementen. o De korte termijn afzetbaarheid in woningtype en prijsklasse. Deze rapportage geeft daarvoor voldoende input. o De specifieke kenmerken per gemeente die een woning aantrekkelijk maken voor een koper. Afzetbaarheid is leidend. Dat betekent dat “alles moet kloppen”. De consument die zo breed kan kiezen (ook bij de bestaande woningen) zal alleen voor de nieuwbouwwoning kiezen als “alles klopt”. Daarom zijn goede ligging, goede locatie, goede plattegrond, goede buitenruimte, prijs per m2 bvo, etc. heel erg belangrijk geworden in de huidige kopersmarkt. De gemeente doet er goed aan om samen met de partners de plannen te toetsen op deze zaken. Dat vereist openheid en vertrouwen maar ook hier geldt: alleen de echt goede plannen maken een kans en “slechte” woningbouwplannen betekenen een vermorsing van de koopvraag. o De bijdrage aan de lange termijn ambities en doelen van de gemeente. Deze staan verwoord in beleidsplannen en strategische visies en dienen te worden geconcretiseerd in een beperkt aan toetsingselementen. Het concepttoetsingskader en proces in volledige transparantie bespreken en eventueel nog aanscherpen met het collectief van projectontwikkelaars en corporaties binnen de betreffende gemeente „go‟ or „no go‟, want commitment van de ontwikkelaars is van groot belang. Aanscherping / nuancering / verdieping van het toetsingkader in de projectgroep en toetsing van de individuele plannen. Elke ontwikkelaar individueel uitnodigen om nog een toelichting te geven op zijn project(en) en om eventuele vragen van de projectgroep te kunnen beantwoorden (ontwikkelaarscarrousel). Definitieve beoordeling in de projectgroep, en daarbij ranking aangeven in termen van onderstaand analysemodel. De geplande projecten voor de komende jaren krijgen met behulp van de lange- en korte termijn score een plek in de matrix. Bijdrage lange termijn ambities

Positief Negatief

Afzetbaarheid korte termijn

Positief

Negatief Plannen

Plannen continueren /

herprogrammeren of

versnellen / bouwen

woningen flexibiliseren

Plannen Plannen anders faseren

herprogrammeren of schrappen

-6-

Op basis van deze resultaten, in overleg met de ontwikkelaars, de planvoorraad bijstellen in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Stimuleren doe je samen! Faseren, doseren en aanpassen van plannen is een gezamenlijke opgave. Daarom wordt diverse malen aangegeven dat commitment van de ontwikkelende partijen van groot belang is. Parallel aan bovenstaand proces “Faseren en doseren” is het van belang om aan te geven welke nieuwe, kansrijke initiatieven de bouwproductie kunnen versnellen (denk aan CPO, wonen/zorg, goede locaties, etc.). Juist in deze tijd van vraaguitval op de woningmarkt is de gezamenlijke insteek van gemeenten en ontwikkelende partijen van ieders belang. Het onderzoek wijst uit wat de te verwachten woningbouwprestaties zijn als we „niks‟ doen. De mogelijkheden die er zeker zijn om die ondergrens ruim te overstijgen kunnen in goede samenwerking daadwerkelijk worden benut. Op lange termijn meer evenwicht: geen plancapaciteit schrappen, maar wel ander planvoorraad-management. Bij een realistisch scenario is de inschatting dat op langere termijn plannen in aantallen en bevolkingsontwikkeling meer in evenwicht zijn. Er is dus vanuit dat perspectief geen reden om toekomstige nieuwbouwlocaties c.q. voorziene plancapaciteit te schrappen. Wel is het verstandig om te bezien of extra renteverliezen voorkomen kunnen worden door niet te vroeg te starten met bouwrijp maken. Goed planvoorraad-management, met op de lange termijn vraag afgestemde timing van grondaankopen en bouwrijp maken, flexibele programmering en flexibele bestemmingsplannen zijn van wezenlijk belang om aan te sluiten bij de nieuwe marktomstandigheden. Samenvattend zijn de vereiste maatregelen voor faseren en doseren in de volgende categorieën maatregelen te vatten: Bijstellen van de kwantitatieve omvang van de planvoorraad voor de korte termijn door faseren en doseren; Plannen herprogrammeren zodat de plannen beter aansluiten op de kortetermijn vraag (qua prijsklasse, huur/koop, woningtype); Kwalitatief verbeteren van afzetbaarheid van plannen (verbeteren prijskwaliteitverhouding, „alles moet kloppen‟); Stimuleren van nieuwe kansrijke initiatieven (denk aan CPO, wonen/zorg, goede locaties, etc.); Goed planvoorraadmanagement, met op de lange termijn vraag afgestemde timing van grondaankopen en bouwrijpmaken, flexibele programmering en flexibele bestemmingsplannen. Vervolgens over de gemeentegrenzen heen kijken: Focusgebieden Op het moment dat op lokaalniveau de inzichten ten aanzien van de noodzakelijke stappen voor faseren, doseren en herprogrammeren zijn gerijpt, kan over de gemeentegrenzen heen worden gekeken. Welke plannen beconcurreren elkaar? Wat zijn de mogelijke effecten daarvan? Kunnen en willen we daarop ingrijpen? Als de gemeenten daar klaar voor zijn, dan kan gebruik worden gemaakt van de resultaten van dit onderzoek en kunnen afspraken gemaakt wordt binnen de focusgebieden (waar sprake is van een sterkere onderlinge

-7-

samenhang) om over de gemeentegrenzen heen de woningbouw af te stemmen. Voor het benoemen van de focusgebieden hanteren we drie criteria: De migratie tussen de betreffende gemeenten is hoger dan 15% van het totale aantal verhuizingen. Het planaanbod is groot, hiervoor hanteren we de grens van ongeveer 500 woningen. In de gemeente zelf is het planaanbod tot 2015 te hoog voor de marktopnamecapaciteit. Op basis van deze criteria komen binnen de FoodValley de volgende focusgebieden naar voren: Veenendaal – Ede Veenendaal – Rhenen Wageningen- Ede (m.n. kern Bennekom) Barneveld – Ede

Uit de ambtelijke adviesmemo kan aan bovenstaand advies het volgende worden toegevoegd:  Voor het maken van keuzes is meer feitelijke projectinformatie vereist Het voorliggende onderzoeksrapport zet de belangrijke informatie overzichtelijk op een rij. Voor het daadwerkelijk faseren en doseren van woningbouwplannen, al dan niet in intergemeentelijke samenwerking, is echter meer projectinformatie vereist. Ook valt te denken aan kwalitatieve informatie over de migratierelaties (waar zijn de recente kopers van nieuwbouwwoningen vandaan gekomen) en potentieel- concurrerende woningbouwplannen tussen gemeenten in de focusgebieden.  De schaal van de regio (qua woningaantal een stad als Utrecht) dient gebruikt worden om kennis/expertise te bundelen en elkaar te stimuleren Het biedt voordelen als gemeenten samenwerken en afstemmen. Door af te stemmen kan voorkomen worden dat gemeenten door regionaal opererende partijen tegen elkaar worden uitgespeeld. Het stimuleert als gemeenten van elkaar weten dat zij aan dezelfde moeilijke klus werken. Het kan effectief zijn als gemeenten kennis, expertise en formatieve capaciteit uitwisselen. Bovendien biedt afstemming in een tijd van crisis de voedingsbodem om ook bij andere vraagstukken goed samen te werken, bijvoorbeeld bij het in 2013/2014 opnieuw afsluiten van regionale woonprogramma-afspraken met de provincie Gelderland (KWP-4).  Regionale monitoring van programma‟s is vereist om mogelijke concurrentie te voorkomen Het is essentieel dat de regio monitort of de gemeenten de mismatch tussen vraag en aanbod weten te overbruggen. Indien de regio daar als totaal niet in slaagt, zal dat er toe kunnen leiden dat de woningmarktpositie en dus ook de economische positie van de regio verzwakt in relatie tot andere regio‟s. Dat belang van samenwerking en afstemming is er overigens altijd, ook na de crisis. Een goede regionale monitor kan leiden tot een intensievere regionale afstemming en indien nodig een regionaal aanpak.

-8-

FoodValley: één woningmarktregio? Migratiebewegingen tussen gemeenten zijn een belangrijke indicator bij het bepalen of er sprake is van een samenhangende woningmarktregio, of dat er sprake is van deelgebieden. Voor de periode 2002 tot 2011 zijn de verhuisbewegingen van de acht gemeenten in de regio FoodValley geanalyseerd.

Jaarlijkse verhuisbewegingen tussen regiogemeenten en daarbuiten Onderstaande tabel geeft een samenvatting van alle verhuisbewegingen die jaarlijks in de regio FoodValley plaatsvinden. Daarin is opgenomen het aantal verhuizingen van de regio naar buiten de regio en omgekeerd, het aantal verhuizingen tussen gemeenten binnen de regio en binnen de regiogemeenten. Tabel 2.1: Regio FoodValley. Gemiddeld aantal jaarlijkse verhuizingen naar type 2002-20101 Type verhuizingen Aantal gemiddeld per jaar Verhuizingen van regio naar buiten de regio Verhuizingen van buiten de regio naar de regio Verhuizingen tussen de regiogemeenten (in en uit) Verhuizingen binnen de regiogemeenten Totaal Bron: CBS 2012.

8.706 8.487 6.399 19.336

20 % 20 % 15 % 45 %

42.928

100%

Ongeveer 45% van de verhuizingen vinden plaats binnen de gemeentegrenzen. Het aandeel verhuizingen tussen regiogemeenten ligt op 15%, en 40% van de verhuizingen heeft plaatsgevonden tussen de regiogemeenten en gemeenten buiten de regio. Daarmee is de regio (als geheel) een open regio. Uiteraard verschilt de mate van bovenregionale verhuisbewegingen per gemeente. In de onderstaande tabel is een uitsplitsing gemaakt naar gemeente. 1

In de analyse is ook gekeken of er afwijkende migratiepatronen zijn voor 2005 en na 2005 toen in veel gemeente sprake was van restrictief woonbeleid. Uit de analyse blijkt dat dit geen invloed heeft op de migratiepatronen.

-9-

Tabel 2.2: Regio FoodValley. Bovenregionale migratie 2002-2010 Gemeente Aandeel inwoners Vestiging van buiten de regio

Vertrek uit de regio

Saldo

Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

16% 33% 12% 1% 6% 3% 19% 11%

10.538 22.609 9.218 745 4.437 1.830 10.295 16.710

14% 30% 12% 1% 6% 2% 13% 22%

10.522 22.998 9.079 642 4.026 1.956 11.503 15.737

14% 29% 12% 1% 5% 3% 15% 21%

16 -389 139 103 411 -126 -1.208 973

Totaal Bron: CBS 2012.

100%

76.382

100%

76.463

100%

-81

Met name Wageningen speelt een relatief grote rol in het aantrekken van mensen buiten de regio FoodValley. De bevolking van Wageningen bedraagt ongeveer 11% van het totaal aantal inwoners in FoodValley, terwijl het aandeel vestigers maar liefst 21% bedraagt. Een logische verklaring hiervoor is de aanwezigheid van de universiteit en bijbehorende werkgelegenheid. Wanneer we kijken naar de verhuizingen per gemeente (onderstaande tabel), dan valt op dat Nijkerk (7%) en Wageningen (11%) relatief weinig verhuisrelaties hebben met de regiogemeenten en sterk zijn georiënteerd op gemeenten buiten regio (Nijkerk 47%, Wageningen 49%). De gemeente Renswoude is sterk op de regiogemeenten georiënteerd (46%) en Veenendaal heeft relatief veel binnengemeentelijke verhuizingen (51%) gehad. Tabel 2.3: Regio FoodValley. Procentueel aandeel verhuizingen naar type 2002-2010 Verhuizingen van en Verhuizingen Verhuizingen binnen de naar gemeenten binnen van en naar Gemeente gemeenten (%) de regio (%) buiten de regio (%)

Totaal (%)


45% 48% 46% 26% 32% 35% 51% 40%

15% 15% 7% 46% 27% 22% 16% 11%

40% 37% 47% 29% 40% 42% 33% 49%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Totaal Bron: CBS 2012.

45%

15%

40%

100%

Verhuisrelaties tussen gemeenten onderling Om meer zicht te krijgen op de onderlinge relaties tussen regiogemeenten is in kaart gebracht hoe de verhuisstromen tussen de gemeenten onderling liggen. Deze zijn in tabel 3.4 weergegeven. Het gaat hierbij om het gemiddelde aantal verhuizingen per jaar, waarbij de sterkste verhuisstromen in rood zijn weergegeven. Tabel 2.4: Regio FoodValley. Binnenregionale verhuizingen gemiddeld per jaar 2002-2010

- 10 -

20

28

Wageningen 15

Totaal %

6

Totaal

11

Veenendaal

Scherpenzeel

109

Rhenen

Nijkerk

267

Renswoude

Ede

van Barneveld

Barneveld

naar

454

13%

Ede

301

Nijkerk

102

24

13

38

1

8

51

2

6

Renswoude Rhenen

27

41

52

22

262

311

1.016

30%

1

2

4

9

4

146

4%

4

25

34

2

118

3%

6

192

68

333

10%

2

343

10%

52

621

18%

391

11% 100%

Scherpenzeel

26

28

3

249

6

Veenendaal

28

289

7

41

183

21

Wageningen

10

290

4

1

49

2

488

988

152

349

301

101

587

454

3.421

14%

29%

4%

10%

9%

3%

17%

13%

100%

Totaal

29

34

Bron: CBS 2012

Hieruit blijkt dat verhuisbewegingen tussen gemeenten in de regio vooral plaatsvinden met directe buurgemeenten. De belangrijkste verhuisrelaties (in absolute aantallen) tussen de regiogemeenten zijn: Barneveld => Nijkerk en Ede Ede => Barneveld, Veenendaal en Wageningen Nijkerk => Barneveld Rhenen => Veenendaal en Wageningen Scherpenzeel => Renswoude Renswoude => Ede en Veenendaal Veenendaal => Ede en Rhenen Wageningen => Ede (Bennekom) In bijlage 1 wordt per gemeente op kaart weergegeven hoe de migratiestromen procentueel verdeeld zijn over de gemeenten. Ook uit deze kaarten wordt duidelijk dat de relaties vooral liggen tussen de buurgemeenten en zeker niet over de gehele regio. Uit bovenstaande tabel en de kaarten in bijlage 1 wordt duidelijk dat tussen de gemeenten in het zuid-westen van de regio (Scherpenzeel, Renswoude, Veenendaal, Wageningen, Rhenen en Ede) relatief de meeste verhuisbewegingen zijn geweest. Conclusies: Voor de regio FoodValley als geheel geldt dat er geen sprake is van een samenhangend woningmarktgebied. Wel zien we dat gemeenten wel degelijk een relatie hebben met directe buurgemeenten binnen de regio. Met name Ede heeft een relatief sterke relatie met gemeenten binnen de regio FoodValley, waarbij relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal en Wageningen. De gemeente Nijkerk en Scherpenzeel zijn daarentegen meer georiënteerd op gemeenten buiten de regio. Nijkerk is vanwege haar ligging sterk georiënteerd op Amersfoort, en Scherpenzeel op gemeenten binnen de provincie Utrecht. Omdat er geen sprake is van een samenhangende woningmarktregio rapporteren we de uitkomsten van deze analyse op zowel regionaal als gemeentelijk niveau. Met deze wijze van rapporteren is het mogelijk om in een eventuele vervolgfase de woningbouwprogramma‟s op verschillende schaalniveaus af te stemmen.

- 11 -

3. Bepalen marktopnamecapaciteit in FoodValley De marktopnamecapaciteit is een weergave van het aantal woningen dat in de komende jaren kunnen worden afgezet op de woningmarkt. Om een inschatting te maken van de marktopnamecapaciteit die per jaar in de regio zou kunnen worden afgezet, brengen we een aantal ontwikkelingen en voorspellingen in beeld. We doen dit met behulp van de nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren, huishoudensprognoses, de vraaguitval in de koopsector en ontwikkeling in de huursector als gevolg van de crisis en de geïnventariseerde plancapaciteit.

3.1.

Gerealiseerde nieuwbouw 2002-2011

Allereerst kijken we naar de nieuwbouwproductie van afgelopen jaren. De nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren is een belangrijke indicator voor het bepalen van de marktopnamecapaciteit. Het zegt namelijk wat er in de afgelopen jaren daadwerkelijk is afgezet. Hierbij blikken we terug voor de periode 2002 tot en met 2011, waarbij de productie voor aanvang van de economische crisis (2008) en erna is weergegeven. Tabel 3.1: Regio FoodValley. Aantal opgeleverde nieuwbouw koop en huur 2002-2011 Huur Koop Jaar

Aantal

Cumulatief

Aantal

Cumulatief

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

126 154 515 210 216 320 316 458 392 728

126 280 795 1.005 1.266 1.586 1.902 2.360 2.752 3.480

1.220 1.191 1.198 846 1.116 1.487 989 1.331 1.118 800

1.220 2.411 3.609 4.455 5.571 7.058 8.047 9.378 10.496 11.296

Gemiddeld Bron: CBS 2012.

348

1.129

Totaal Aantal

Cumulatief 1.346 1.345 1.713 1.056 1.377 1.807 1.305 1.789 1.510 1.528

1.346 2.691 4.404 5.460 6.837 8.644 9.949 11.738 13.248 14.776

1.478

In de afgelopen tien jaar zijn er gemiddeld bijna 1.500 woningen per jaar toegevoegd aan de woningvoorraad. In aantal zijn er geen opvallende verschillen tussen de periode voor en na 2008 (start crisis). Wel is er sprake van een grote verschuiving van het realiseren van koopwoningen naar huurwoningen. Vanaf 2009 is het aandeel nieuwbouwhuurwoningen sterk toegenomen, waardoor de totale bouwproductie op peil is gebleven. In 2011 betreft het aandeel huurwoningen zelfs 48% van de totale nieuwbouwproductie. Door de inzet van de woningcorporaties is de productie in 2011 op peil gebleven. Het is in de komende jaren echter de vraag of de corporaties in de FoodValley dit tempo kunnen vasthouden, voor wat betreft hun investeringvermogen en plancapaciteit. In figuur 4.1 staat dat nogmaals weergegeven.

- 12 -

Figuur 3.1: Regio FoodValley. Aantal opgeleverde nieuwbouw koop en huur 2002-2011

2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2002

2003

2004

2005 Huur

2006

2007

Koop

2008

2009

2010

2011

Totaal

Bron: CBS 2012

Aanname voor bepalen marktopnamecapaciteit: In de periode 2012, 2013 en 2014 is het niet realistisch om te veronderstellen dat de nieuwbouwproductie hoger ligt dan de gemiddelde productie in de afgelopen jaren. Het aantal nieuwbouwkoopwoningen is vanaf 2009 sterk gedaald; de productie is op peil gebleven door de inzet van corporaties. Daarom gaan we ervan uit dat de marktopnamecapaciteit op korte termijn niet boven de 1.500 woningen per jaar uit zal komen.

3.2.

Huishoudensprognose 2012-2025

Een andere indicator voor het bepalen van de marktopnamecapaciteit zijn de huishoudensprognoses van de verschillende gemeenten. Hiervoor baseren we ons op de prognose van de provincie Utrecht en de provincie Gelderland. Deze prognoses zijn opgebouwd uit een raming van de natuurlijke groei van de bevolking en een verwachte aanname van migratieontwikkeling vanwege nieuwbouw van woningen. Volgens deze prognoses bedraagt voor de regio FoodValley de huishoudensgroei in de periode 2012-2015 ongeveer 5.550 huishoudens. In de periode tot 2022 ligt het op 16.250. Tabel 3.2: Regio FoodValley. Huishoudensprognose 2012-2025 2012 2015 2022 Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

19.410 44.410 15.760 1.790 7.590 3.640 25.430 21.550

20.260 45.550 16.570 2.060 7.910 3.810 26.880 22.090

21.960 48.880 17.920 2.180 8.250 4.110 29.120 23.410

2025

2012-2015

2012-2022

22.710 50.110 19.390 2.250 8.440 4.230 29.920 24.010

+850 +1.140 +810 +270 +320 +170 +1.450 +540

+2.550 +4.470 +2.160 +390 +660 +470 +3.690 +1.860

+5.550

+16.250

Totaal 139.580 145.130 155.830 161.060 Bron: Prognose provincie Gelderland, prognose provincie Utrecht, bewerking Companen.

Voor alle prognoses geldt dat er op korte termijn wordt uitgegaan van een positief migratiesaldo. Ede vormt een uitzondering, in deze gemeente is het migratiesaldo beperkt positief. Dit betekent dat alle gemeenten meer mensen van buiten aantrekken dan de gemeenten verlaten. Dit migratieoverschot kan alleen ontstaan wanneer er woningen worden toegevoegd om deze

- 13 -

mensen aan te trekken. Hier ligt nu juist het knelpunt; de productie in met name de koopsector dreigt stil te vallen, waardoor het verwachte migratieoverschot een erg optimistische gedachte is in deze tijd. Zeker als we terugblikken naar het verleden, waarbij de regio FoodValley als geheel een vertrekoverschot had van -81 personen met gemeenten buiten de regio (2002-2010). Ontwikkeling autonome huishoudengroei Om de effecten van een minder optimistische instroom van buiten de regio in kaart te brengen, is daarom een migratiesaldo = 0 scenario uitgerekend. Dit is een benadering waarbij uitgegaan wordt van de natuurlijke bevolkingsgroei waarbij instroom van mensen gelijk is aan uitstroom. Hiermee wordt de „eigen woningbehoefte‟ inzichtelijk, en dit is feitelijk ook een weergave van de ontwikkeling in de periode 2002-2011 waarbij het migratiesaldo bijna nul was. Onderstaande tabel geeft de huishoudensprognose 2012-2025 voor autonome woningbehoefte weer. Tabel 3.3: Regio FoodValley. Huishoudensprognose 2012-2025 (mig=0) 2012 2015 2022 Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

19.410 44.410 15.760 1.790 7.590 3.640 25.430 21.550

20.140 45.540 16.300 1.880 7.760 3.770 26.550 21.590

21.640 48.430 17.300 2.020 8.020 4.030 28.410 21.650

2025

2012-2015

2012-2022

22.250 49.080 17.690 2.080 8.120 4.140 29.110 21.590

+730 +1.130 +540 +90 +170 +130 +1.120 +40

+2.230 +4.020 +1.540 +230 +430 +390 +2.980 +100

+3.950

+11.920

Totaal 139.580 143.530 151.500 154.060 Bron: Prognose provincie Gelderland, prognose provincie Utrecht, bewerking Companen.

De autonome huishoudensgroei ligt voor de gehele regio in de periode tot 2015 op bijna 4.000 huishoudens, en voor de periode tot 2022 op een groei van bijna 12.000 huishoudens. De autonome groei van het aantal huishoudens ligt bijna 1.500 lager dan de prognose waarin migratie-effecten wel zijn meegenomen. Voor de periode tot 2022 ligt het ruim 4.300 huishoudens lager. Aanname voor bepalen marktopnamecapaciteit: Het ligt niet in de lijn der verwachting dat in de komende drie jaar een omslag zal plaatsvinden in het aantrekken van mensen van buiten de regio. Wij gaan ervan uit dat het geprognosticeerde aantal instromers niet zal kunnen worden gerealiseerd. Het realiseren van het aantal woningen voor de autonome groei zal op korte termijn al een optimistisch doel zijn. Het aantal toe te voegen woningen in de regio voor komende jaren (2012, 2013 en 2014) zal op maximaal 4.000, dus zo‟n 1.300 per jaar, liggen.

3.3.

Ontwikkeling verkoop en verhuurgegevens

Om te kunnen inschatten hoe het effect van de crisis is geweest op de koopwoningmarkt (bestaande voorraad) kijken we hoe het aantal transacties en de prijsontwikkeling is geweest in de FoodValley.

- 14 -

5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

€ 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000

Gem. transactieprijs (€)

Aantal transacties

Figuur 3.2: Regio FoodValley. Aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2012

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aantal transacties

Gemiddelde transactieprijs

Bron: Kadaster 2012.

Het aantal transacties in de koopwoningmarkt is vanaf 2007 met ongeveer 40% gedaald, en ligt vanaf 2009 op een laag (stabiel) niveau. De gemiddelde transactieprijs is gedaald met ongeveer 10%. Tegelijkertijd constateren we dat het aantal te koopstaande woningen met name in de gemeenten Barneveld, Ede, Nijkerk en Rhenen sterk is toegenomen (Vastgoedmonitor 2012). Daarnaast is de doorlooptijd van te koopstaande woningen in alle gemeenten fors toegenomen. Met andere woorden: er staan niet alleen meer woningen te koop, maar deze woningen staan ook langer te koop. In de huursector zien we een beeld van toenemende druk op het aanbod vanaf 2009. Uit de vastgoedmonitor blijkt dat het aantal verhuurde woningen op jaar basis afneemt. In figuur 4.3. is dit weergegeven. Figuur 3.3: Regio FoodValley. Aantal verhuringen WERV-gemeenten

2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2007

2008

2009

2010

2011

Aantal verhuringen per jaar Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Het aantal verhuringen van sociale huurwoningen in de afgelopen jaren is vanaf 2008 afgenomen. Er komen dus minder huurwoningen vrij op de woningmarkt. Tegelijkertijd is het aantal woningzoekenden in de periode 2009 tot april 2012 gestegen met ongeveer 3.000. Dit

- 15 -

betekent dat de slaagkans voor een huurwoning daalt en de wachttijden stijgen. De druk op de huurmarkt neemt duidelijk toe. Factoren die hieraan ten grondslag liggen zijn onder andere onzekerheid over werkgelegenheid, de financierbaarheid van woningen en de negatieve verwachting ten aanzien van de ontwikkeling van de woningmarktprijzen. Figuur 3.4: Regio FoodValley. Aantal woningzoekenden in de WERV-gemeenten

Bron: Kwartaalrapportage WERV 1e kwartaal 2012.

Aanname voor bepalen marktopnamecapaciteit: De afname van het aantal transacties in de koopsector zal op korte termijn doorzetten. Deze afname van het aantal transacties zet zich ook door in de afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen. Immers, om een nieuwe woning te verkopen zijn veel mensen afhankelijk van de verkoop van hun oude woning. Voorspellingen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) geven aan dat de vooruitzichten op korte termijn ongunstig zijn. Daarnaast is het nog onzeker welke maatregelen worden genomen omtrent onderwerpen als hypotheekrenteaftrek en verplichte aflossing van hypotheken. Ook zijn er nog geen tekenen van economisch herstel op korte termijn. Daarom verwachten wij dat een afname van 40%, een reële afname is van de gemiddelde bouwproductie van afgelopen jaren. Dit houdt gelijke tred met de afname van het aantal transacties. Wij gebruiken dit percentage om de marktopnamecapaciteit voor de regio en de gemeenten afzonderlijk te bepalen. Dit percentage is niet wetenschappelijk te onderbouwen. Het is een aanname, gebaseerd op bovenstaande ontwikkelingen. Het is mogelijk dat door lokale kenmerken of kwaliteiten de bandbreedte iets kan worden opgerekt, maar dit geen grote verschuivingen opleveren.

3.4.

De plancapaciteit

De marktopnamecapaciteit over de periode 2012-2015 wordt ook beïnvloed door het geplande aanbod. Hierbij is essentieel dat het aanbod kwalitatief goed aansluit op de huidige marktvraag en wordt aangeboden in de juiste prijscategorieën. De huidige markt is immers een vragersmarkt, waarbij potentiële woningzoekenden veel keuzemogelijkheden hebben. Wanneer het aanbod kwalitatief niet aansluit op de behoefte (te duur, te klein, verkeerde ligging, etc,) zal de marktopnamecapaciteit lager zijn.

- 16 -

De plancapaciteit is geïnventariseerd bij gemeenten en een aantal ontwikkelaars/corporaties. In de inventarisatie is rekening gehouden met de hardheid van de plannen, de periode van verkoop en start ontwikkeling en het type woningen dat wordt gerealiseerd. Uit deze inventarisatie volgt de plancapaciteit voor de periode 2012 tot 2015 en de periode 2015 tot 2020. Tabel 3.4: Regio FoodValley. Plancapaciteit 2012-2020 Gemeente 2012-2015 Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen Totaal Bron: Gemeenten en ontwikkelaars.

2015-2020

Totaal 2012-2020

1.288 1.865 491 145 426 222 890 720

1.426 2.649 42 65 237 284 2.761 1.200

2.714 4.514 533 210 663 506 3.651 1.920

6.047

8.664

14.711

In de periode 2012-2015 bedraagt de plancapaciteit gezamenlijk bijna 6.050 woningen. In de periode vanaf 2015 tot 2020 is er een plancapaciteit van ruim 8.660 woningen. Hierbij geldt uiteraard hoe verder in tijd, hoe zachter de plancapaciteit is. Voor veel plannen na 2015 is de locatie weliswaar bekend, maar nog niet uitgewerkt hoe de invulling eruit zal zien. Plancapaciteit 2012 tot 2015 Daarom zoomen we verder in op de samenstelling van de plancapaciteit voor de periode tot 2015. De geplande bouwproductie is uitgesplitst naar type woning, eigendomsvorm, huurprijs en beoogde verkoopprijs. Tabel 3.5: Regio FoodValley. Plancapaciteit 2012-2015 naar type Gemeente Eengezins Appartement

GGB 0-treden

Onbekend

Totaal

838 1.326 198 87 142 106 493 529

409 519 237 55 223 116 397 171

0 0 56 3 2 0 0 0

41 20 0 0 59 0 0 20

1.288 1.865 491 145 426 222 890 720

Totaal 3.719 Bron: Gemeenten en ontwikkelaars.

2.127

61

140

6.047


In de periode tot 2015 is het totaal van het geplande aanbod bijna 6.050 woningen. Hiervan bestaat een groot deel (62%) uit eengezinswoningen. Het overige aanbod bestaat uit appartementen. Het aandeel grondgebonden nultredenwoningen (GGB nultreden) is zeer beperkt. Mogelijkerwijs is een definitiekwestie hiervan de oorzaak, veel gemeenten houden namelijk niet bij of de woning een grondgebonden nultredenwoning betreft. Daarnaast is bij een deel van de nieuwbouwprojecten nog onbekend welk type woningen worden gerealiseerd.

- 17 -

Tabel 3.6: Regio FoodValley. Plancapaciteit 2012-2015 naar eigendomsvorm Gemeente Huur Koop Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen Totaal Bron: Gemeenten en ontwikkelaars.

Onbekend

Totaal

215 347 111 20 114 105 213 220

1.032 961 380 109 242 117 666 480

41 557 0 16 70 0 11 20

1.288 1.865 491 145 426 222 890 720

1.345

3.987

715

6.047

Het aandeel koopwoningen van de planning is bijna 65%, het aandeel huurwoningen ruim 20%. Dit is sterk afwijkend van de gerealiseerde productie in 2011, waar we eerder zagen dat de verhouding ligt op 50% huur en 50% koop. De vraag naar koopwoningen is in de huidige woningmarkt sterk afgenomen, terwijl deze in de plancapaciteit stevig is vertegenwoordigd. Tabel 3.7: Regio FoodValley. Plancapaciteit 2012-2015 naar huurprijs Gemeente < €562 €562-€665 Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

0 35 55 20 40 0 117 0

Totaal 267 Bron: gemeenten, ontwikkelaars, bewerking Companen

> €665

Totaal

138 286 51 0 57 101 70 147

77 26 5 0 17 4 26 73

215 347 111 20 114 105 213 220

850

228

1.345

In de huursector valt het merendeel (83%) van de geplande huurwoningen onder de liberalisatiegrens van €665. Ongeveer 17% van de geplande nieuwbouwcapaciteit betreft een huurwoning in het vrije huursegment. Tabel 3.8: Regio FoodValley. Plancapaciteit 2012-2015 naar koopprijs Gemeente < €170.000 €170.000-€250.000 Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

223 234 88 15 24 30 0 93

Totaal 707 Bron: gemeenten, ontwikkelaars, bewerking Companen

> €250.000

Totaal

429 403 124 73 110 80 337 158

380 324 168 21 108 7 329 229

1.032 961 380 109 242 117 666 480

1.714

1.566

3.987

Van de plancapaciteit van koopwoningen heeft het merendeel (82%) een verkoopprijs van meer dan € 170.000. Ongeveer 40% heeft een verkoopprijs van meer dan € 250.000.

- 18 -

3.5.

Indicatie voor de marktopnamecapaciteit

In de voorgaande paragrafen zijn vanuit verschillende invalshoeken de invloedsfactoren belicht die gezamenlijk de marktopnamecapaciteit op korte termijn bepalen. Het gaat hierbij om: De nieuwbouwproductie en huishoudengroei in afgelopen jaren. De huishoudensontwikkeling volgens de prognoses. De vraaguitval in de koopsector en de toenemende druk op de huursector als gevolg van de crisis. De kwantitatieve en kwalitatieve plancapaciteit op korte termijn. Marktopnamecapaciteit op basis van huishoudensprognose en nieuwbouw Op basis van deze invalshoeken maken wij een inschatting van de marktopnamecapaciteit van de regio in zijn totaliteit en de gemeenten afzonderlijk. Hierbij wordt een bandbreedte gegeven over de marktopnamecapaciteit in kwantitatieve zin. In tabel 4.9 brengen wij de aanname uit dit hoofdstuk samen tot een cijfermatige benadering van de marktopnamecapaciteit voor FoodValley als geheel. Waarbij een bandbreedte wordt gegeven voor de marktopnamecapaciteit: een zogenaamde ondergrens en een bovengrens. Dit is noodzakelijk omdat de opnamecapaciteit ook wordt bepaald door hetgeen op de markt wordt gebracht. Wanneer er sprake is van kwalitatieve mismatch zal de marktopnamecapaciteit lager uitvallen dan wanneer er goed wordt ingespeeld op de vraag. Kwantitatieve marktopnamecapaciteit 2012-2015 Voor de periode 2012 tot 2015 ramen we de marktopnamecapaciteit in de regio FoodValley tussen de 800 en in het meest gunstige geval op 1.100 woningen per jaar. Deze bandbreedte is gebaseerd op twee elementen: Een vraaguitval van 40% ten opzichte van de gemiddelde nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren. Gelet op voorspellingen van het EIB, en de daling van het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad zal de vraag naar nieuwbouwwoningen (beduidend) lager zijn dan in het verleden het geval was. Op deze manier is de ondergrens van de marktopnamecapaciteit bepaald. Een vraaguitval van 40% ten opzichte van de huishoudensprognose 2012-2015. In de afgelopen periode is het aantal verhuizingen afgenomen, en dus ook een daling van de migratiebewegingen in absolute zin. Het is niet waarschijnlijk dat er op korte termijn sprake zal zijn van een positief migratieoverschot. Daarnaast kiezen veel starters ervoor om langer thuis of op kamers te blijven. Dit heeft gevolgen voor de huishoudensontwikkeling op korte termijn. Op deze manier is de bovengrens van de marktopnamecapaciteit bepaald. In de onderstaande tabel zijn de cijfers nogmaals op rij gezet. Tabel 3.9: Regio FoodValley. Marktopnamecapaciteit 2012-2015 Aantallen per jaar Regio FoodValley Huishoudensprognose 2012-2015 Huishoudensprognose 2012-2015 (migr. saldo =0) Gem.nieuwbouw per jaar 2006-2011 Gem.nieuwbouw per jaar 2006-2011 (koop) Marktopnamecapaciteit ondergrens Marktopnamecapaciteit bovengrens

1.820 1.310 1.557 1.140 800 p.j. 1.100 p.j.

In dit onderzoek is gekozen voor een generieke benadering voor alle gemeenten in de regio FoodValley. Uiteraard zijn er gemeentespecifiek altijd argumenten om de bandbreedte naar

- 19 -

boven of beneden bij te stellen. Dit kan bijvoorbeeld een specifiek, aantrekkelijk woonmilieu zijn of een sterke „spaarcultuur‟ die in sommige gemeente aanwezig is bij de aankoop van een eerste woning. Alleen zal deze bijstelling in de huidige markt niet groot zijn. Het is belangrijker dat door goed in te spelen op de marktvraag de rek in de bandbreedte zoveel mogelijk wordt opgezocht. Kwalitatieve invulling marktopnamecapaciteit Bij de beoordeling van de marktopnamecapaciteit kan de kwantitatieve vraag niet los worden gezien van de kwalitatieve woningvraag. Hiervoor is gekozen om geen nieuw kwalitatief woningmarktonderzoek uit te voeren, maar gebruik te maken van beschikbare woningmarktonderzoeken die recent zijn uitgevoerd in de gemeenten. Omdat deze niet allemaal in dezelfde periode zijn uitgevoerd (variërend van 2010 tot en met 2012) is er in de vraagbepaling (voor de korte termijn, tot 2015) rekening gehouden met: Extra vraag naar (sociale) huur. Afname van vraag dure koopwoningen (verkoopgegevens). Afname van vraag naar koopappartementen (verkoopgegevens). Een belangrijk element bij het bepalen van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve marktopnamecapaciteit zijn vier marktkennerspanels. De marktkennerspanels bestonden uit lokale makelaars in de verschillende gemeenten die vanuit de praktijk een zeer goed beeld hebben van de lokale woningmarktsituatie. Deze panels zijn in de volgende gemeenten gehouden: Ede en Veenendaal. o Ditters makelaars o Van de Bunt NVM makelaars o V. Ginkel en v. Bemmelen NVM makelaars o Van Dijk van Essen makelaars Wageningen en Rhenen. o Fred Vermeer makelaars o Regio makelaars o Jeltes ten Hoor makelaars Scherpenzeel en Renswoude. o Schimmel makelaardij o Kroezen makelaardij o Rene Doornbos makelaardij Nijkerk en Barneveld. o Zijlstra ERA makelaardij o Midden Nederland Makelaars - Nijkerk o Midden Nederland Makelaars - Barneveld Bij de factsheets zijn per gemeente de belangrijkste conclusies van deze marktpanels weergegeven. Op deze manier is er op basis van woningmarktonderzoek en lokale marktkennis gemeentespecifiek maatwerk geleverd om de kwalitatieve vraag op gemeenteniveau in beeld te brengen. Zo is er rekening gehouden met de vraag naar huur of koopwoningen, de vraag naar woningtypen als eengezinswoningen en appartementen, en de vraag naar verschillende prijsklassen. In de factsheets per gemeente is de marktopnamecapaciteit afgezet tegen plancapaciteit. Deze analyses geven een goede indicatie van de kwantitatieve en kwalitatieve match tussen de vraag tot 2015 en het geplande aanbod.

- 20 -

- 21 -

4. Confrontatie plan- en marktopnamecapaciteit Kwantitatief: regio als geheel Het totaal van het geplande aanbod in komende 2,5 jaar is ongeveer 6.050 woningen. Per jaar gaat het om een planvoorraad van ongeveer 2.420 woningen. De inschatting is dat de marktopnamecapaciteit voor de regio ligt tussen de 800 en 1.100 woningen per jaar. Er is dus in kwantitatieve zin sprake van een fors overcapaciteit van tussen de 1.400 en 1.600 woningen per jaar. Hierbij is overigens geen rekening gehouden met mogelijk planuitval als gevolg van juridische/planologische vertraging. Kwalitatief: regio als geheel Het aandeel koopwoningen bedraagt ongeveer 65%, en het aandeel huurwoningen 20%. Dit staat in geen verhouding met de gerealiseerde productie in 2011, waarbij ongeveer 50% van de nieuwbouwproductie uit huurwoningen bestaat. Ook uit de marktkennerspanels komt duidelijk naar voren dat de vraag naar huur toeneemt en dat deze ten koste gaat van de vraag naar koopwoningen. Dit zien we ook terug in de toenemende druk op de (sociale) huursector en de afname van het aantal transacties in de bestaande koopvoorraad. In de huursector valt het merendeel (ruim 80%) van de plancapaciteit in het huursegment tot €665 per maand. Dat lijkt redelijk in verhouding tot de vraag. Het deel dat wordt gerealiseerd in het vrije huursegment (bijna 20%) beantwoordt ook aan de huidige ontwikkelingen in de huursector. Voorwaarde is wel dat de locatie en de kwaliteit van deze huurwoningen in het vrije segment passend moet zijn om de verhuurbaarheid te waarborgen. Overigens, is de marktopnamecapaciteit voor de huursector minder „hard‟ te bepalen dan voor de koopsector. De realisatie van huurwoningen is immers sterk afhankelijk van de financieringscapaciteit van de (sociale)verhuurder. Zeker in het sociale huursegment is er op dit moment in principe altijd vraag. Daarbij is het toevoegen van sociale huurwoningen ook noodzakelijk voor het kwalitatief op peil houden van de totale voorraad van corporaties. Ook komen er eerste berichten dat pensioenfondsen en beleggers zich mogelijk meer gaan richten op investeringen in de vrije sector huur. Het is echter nog te vroeg om te bepalen in hoeverre zij gaan investeren in vrije sector huur in de regio FoodValley. Voor de koopsector is de marktopnamecapaciteit wat dat betreft harder te bepalen, omdat deze afhankelijk is van de potentiële koper. Op dit moment heeft het merendeel van de geplande koopwoningen een verkoopprijs van meer dan €170.000. Dit staat niet in verhouding tot de korte termijnvraag. De marktopnamecapaciteit op korte termijn ligt vooral in de goedkope segmenten tot €170.000 en in het middensegment tussen de €170.000 en €250.000. De vraag naar koopwoningen boven de €250.000 is (zeer) sterk teruggevallen. Dit terwijl de plancapaciteit voor ongeveer 40% bestaat uit woningen boven de 250.000. Daarnaast bestaat een groot deel van de nieuwbouwplannen uit (koop)appartementen. Ook dit staat in geen verhouding tot de korte termijnvraag. De markt voor appartementen in de koopsector lijkt zwaar verzadigd.

- 22 -

- 23 -

5. Uitleg factsheets per gemeente Per gemeente zijn factsheets uitgewerkt die zijn opgebouwd uit de volgende gegevens: 1. De samenstelling van de woningvoorraad in 2012. 2. Een terugblik van de groei van de woningvoorraad, de huishoudens en de bevolking voor de periode 2002-2011. 3. De ontwikkeling van het aantal transacties en verkoopprijzen in de periode 2002-2011. 4. De migratieontwikkeling in de periode 2002-2011. 5. De huishoudensprognose van de provincie. 6. De confrontatie van de prognoses met resultaten uit het verleden. 7. De inventarisatie van het planaanbod. 8. De confrontatie van het planaanbod met de marktopnamecapaciteit. De confrontatie van het planaanbod met de marktopnamecapaciteit is weergegeven door middel van onderstaande (voorbeeld)figuur. De kwalitatieve vraag is opgebouwd op basis van de ondergrens van de marktopnamecapaciteit, de bovengrens van de marktopnamecapaciteit en het risico marktopnamecapaciteit. Daarnaast is per segment de plancapaciteit weergegeven.

Eigendom

-VOORBEELDHuur Koop

Onbekend

Type

Eengezins Meergezins

GGB 0-treden Onbekend 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Risico marktopnamecapaciteit

Marktopnamecapaciteit bovengrens

Marktopnamecapaciteit ondergrens

Plancapaciteit

1000

De figuur moet als volgt geïnterpreteerd worden. Als de plancapaciteit even groot is als de marktopnamecapaciteit bovengrens (donkergroen) dan betekent dit dat de risico‟s op afzetbaarheid klein zijn. Indien de plancapaciteit gelijk is aan de marktopnamecapaciteit bovengrens (lichtgroen) nemen de risico‟s op afzetbaarheid toe. Wanneer de plancapaciteit in het oranje vlak (risico marktopnamecapaciteit) valt dan is er voorzichtigheid geboden. Deze figuren hebben daarmee een signaalfunctie voor het beoordelen van de afzetrisico‟s van nieuwbouwplannen. Als de plancapaciteit de marktopnamecapaciteit ruim overstijgt is het van belang om hierop te sturen.

- 24 -

- 25 -

6. Gemeente Barneveld 6.1.

Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling

Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 6.1: Gemeente Barneveld. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

13.090 4.009 1.680

70% 21% 9%

18.779

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 6.1: Gemeente Barneveld. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

800

700 600

500 400

300 200

100 0 2002

2003

2004

2005

Groei woningvoorraad

2006

2007

2008

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 26 -

2009

2010

2011

Groei bevolking

Verkoopcijfers 2002-2011 Figuur 6.2: Gemeente Barneveld. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011

€ 350.000

Aantal transacties

600

€ 300.000

500 400

€ 250.000

300

€ 200.000

200

€ 150.000

100 0


700

€ 100.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aantal transacties



Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 6.2: Gemeente Barneveld. Migratie naar richting 2002-2010 Barneveld Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010

Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Putten Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland

2.706 915 234 91 465 2.507 6.918

2.399 982 181 131 439 2.672 6.804

307 -67 53 -40 26 -165 114

Renswoude Rhenen Veenendaal Amersfoort Utrecht Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

121 69 255 911 327 1.433 3.116

98 50 248 963 533 1.095 2.987

23 19 7 -52 -206 338 129

Overig Nederland

4.895

6.712

75

Totaal Nederland Bron: CBS 2012.

14.929

14.611

318

- 27 -

Figuur 6.3: Gemeente Barneveld. Migratie naar leeftijd 2002-2011

400

300 200 100 0

-100 -200 -300 -400 2002

2003

2004

2005

0-15 jaar

2006

15-25

2007

25-50

2008

2009

50-65

2010

2011

65+

Bron: CBS 2012.

Bevolking- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 6.3: Gemeente Barneveld. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0) Huishoudensprognose Provincie Provincie (mig = 0)

53.530 53.530

55.230 54.910

57.830 57.220

2022

2030

58.950 58.090

63.140 61.380

2012

2015

2020

2025

2030

19.410 19.410

20.260 20.140

21.460 21.230

21.960 21.640

23.750 23.090

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 6.4: Gemeente Barneveld. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 p.j. Gemiddelde productie koop 2006-2011 p.j. Marktopnamecapaciteit

850 (280 p.j.) 730 (240 p.j.) 347 p.j. 250 p.j. 170 à 200 wo/p.j.

Toelichting In de periode 2006 tot en met 2011 zijn er relatief veel woningen gerealiseerd in Barneveld, gemiddeld bijna 350 woningen per jaar. Deze nieuwbouwproductie ligt daarmee boven de autonome behoefte en de huishoudensgroei inclusief positief migratiesaldo in de komende jaren. Gelet op deze bevolkingsprognose en de natuurlijke behoefte vanuit Barneveld is de verwachting dat dit relatief hoge productieniveau op korte termijn niet voortgezet kan worden. De verwachte marktopnamecapaciteit in Barneveld is geraamd op 170 à 200 woningen per jaar in de periode tot en met 2014.

- 28 -

6.2.

Planaanbod en marktopnamecapaciteit

Planaanbod 2012-2022 Tabel 6.5: Gemeente Barneveld. Planaanbod 2012-2015-2020 naar type 2012-2015 Eengezins Appartement GGB 0-treden Onbekend Totaal

2015-2020

2012-2020

838 409 0 41

997 230 55 144

1.835 639 55 185

1.288

1.426

2.714

Tabel 6.6: Gemeente Barneveld. Planaanbod 2012-2015-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

215 1.032 41

335 937 154

550 1.969 159

Totaal

1.288

1.426

2.714

< €562 €562 – €665 > €665

0 138 77

0 250 85

0 388 162

< €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000

223 429 380

149 345 443

372 774 823

Marktopnamecapaciteit korte termijn 2012-2015

Eigendom

Figuur 6.4: Gemeente Barneveld. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur

Koop Onbekend

Type

Eengezins Meergezins GGB 0-treden Onbekend 0

200

400

600

800

1000




Plancapaciteit

- 29 -

1200

Figuur 6.5: Gemeente Barneveld. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

100

200

300

400




Plancapaciteit

500

Voorlopige conclusies De gemeente Barneveld heeft in de periode tot en met 2014 een geschatte marktopnamecapaciteit tussen de 170 en 200 woningen per jaar. Dat is fors lager dan het aantal opleveringen 2011, maar dit komt om dat In 2011 ruim 40% (ca 110) van het aantal opgeleverde woningen een huurwoning was. Het is niet de verwachting dat op korte termijn dezelfde afzet plaats zal vinden, omdat er vooral koopwoningen in de planning staan. Er is zowel overcapaciteit aan meergezinswoningen als eengezinswoningen. Op korte termijn vooral een overcapaciteit aan koopwoningen in de planvoorraad. Met name het aanbod in het middeldure en dure segment overstijgt ruim de vraag. Marktkennerspanel Barneveld: De gemeente Barneveld is sterker gericht op de regio Ede dan op de regio Amersfoort. In Barneveld is er met name vraag naar traditionele woningbouw die past binnen het karakter en de architectuur van de bestaande bebouwing. Naar woningen met een afwijkende architectuur, bijvoorbeeld met platte daken of zeer modern vormgegeven is duidelijke minder vraag. De markt voor 2-onder-1 kapwoningen loopt in de huidige markt redelijk, mits de prijzen niet te hoog zijn. Er lijkt een beperkte vraag te zijn naar koopappartementen voor starters. Maar dan moeten de prijzen wel in het lage segment vallen. Het vermoeden bestaat dat starters in Barneveld redelijk spaarzaam zijn en daardoor iets makkelijker de stap kunnen maken naar een koopwoning. Er bestaat veel vraag naar patiowoningen, ook wel grondgebonden nul-tredenwoningen. Het huidige aanbod is verouderd. Op dit moment geldt dat met name koopwoningen vanaf €300.000 (zeer) lang te koop staan. De verkooptijd van woningen in de prijsklasse tot €200.000 en €200.000 en €300.000 is doorgaans iets minder lang. Voor de huidige vraag naar nieuwbouwwoningen gelden de volgende „prijsplafonds‟: Appartementen tot maximaal €160.000. Rijwoningen tot maximaal €200.000. 2-1-kapwoningen tot maximaal €350.000. De vraag naar vrijstaande woning is sterk weggevallen. Een algemene constatering van de makelaars voor de gemeente Barneveld is dat de vraag dun en veelzijdig is. Het is daarom van belang dat de ontwikkelaars en de gemeente het aantal woningen dat op de markt wordt gezet verlagen. Op deze manier haken potentiële kopers minder af, omdat de periode tussen aankoop en start bouw te lang duurt.

- 30 -

- 31 -

7. Gemeente Ede 7.1.


Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 7.1: Gemeente Ede. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012

Aantal

%

29.432 9.657 2.791

70% 23% 7%

41.883

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 7.1: Gemeente Ede. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

1.250 1.000 750 500 250 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-250 Groei woningvoorraad

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 32 -

Groei bevolking

Verkoopcijfers 2002-2011

1600

€ 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000

Aantal transacties

1400 1200

1000 800

600 400

200 0


Figuur 7.2: Gemeente Ede. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aantal transacties



Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 7.2: Gemeente Ede. Migratie naar richting 2002-2010 Ede

Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010

2.399 217 254 2.614 1.279 5.771 12.534

2.706 243 196 2.802 1.854 6.253 14.054

-307 -26 58 -188 -575 -482 -1.520

344 463 2.602 3.544 6.953

369 466 2.361 3.666 6.862

-25 -3 241 -122 91

Overig Nederland

12.015

11.225

790


31.502

32.141

-639

Barneveld Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Arnhem Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland Renswoude Rhenen Veenendaal Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

- 33 -

Figuur 7.3: Gemeente Ede. Migratie naar leeftijd 2002-2011

800 600 400

200 0 -200 -400 -600 -800 2002

2003 2004 0-15 jaar

2005 2006 2007 15-25 25-50

2008 50-65

2009 2010 65+

2011

Bron: CBS 2012.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 7.3: Gemeente Ede. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0) Huishoudensprognose Provincie Provincie (mig = 0)

108.650 108.650

110.020 110.000

113.890 112.530

2022

2030

114.610 113.560

121.060 117.460

2012

2015

2020

2025

2030

44.410 44.410

45.550 45.540

47.980 47.400

48.880 48.430

51.850 50.310

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 7.4: Gemeente Ede. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Marktopnamecapaciteit

1.130 (375 p.j.) 1.130 (375 p.j.) 485 p.j. 345 p.j. 250 à 290 wo/p.j.

Toelichting In de gemeente Ede zijn de afgelopen jaren gemiddeld 485 woningen per jaar gerealiseerd. De autonome bevolkingsgroei is geraamd op een groei van 375 huishoudens per jaar. Gelet op de plancapaciteit in de huursector en de plancapaciteit in de koopsector is de marktopnamecapaciteit geraamd tussen de 250 en 290 woningen in de periode tot en met 2014. Indien er financiers op de Edese woningmarkt toetreden die nieuwbouwprojecten realiseren, dan wel overnemen, voor het realiseren van huurwoningen in het vrije segment dan is het mogelijk dat de marktopnamecapaciteit iets hoger kan liggen. Dit kunnen beleggers of pensioenfondsen. Het is op dit moment echter nog onduidelijk of, en in welke mate deze financiers gaan investeren op de woningmarkt.

- 34 -

7.2.


Planaanbod 2012-2022 Tabel 7.5: Gemeente Ede. Planaanbod 2012-2014-2020 naar type 2012-2015

2015-2020

2012-2020

Eengezins Appartement GGB 0-treden Onbekend

1.326 519 0 20

2.310 339 0 0

3.636 858 0 20

Totaal

1.865

2.649

4.514

Tabel 7.6: Gemeente Ede. Planaanbod 2012-2014-20220naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend Totaal

347 961 557

215 1.939 495

562 2.900 1.052

1.865

2.649

4.514

< €562 €562 – €665 > €665

35 286 26

45 170 0

80 456 26

< €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000

234 403 324

246 536 1.157

480 939 1.481

Marktopnamecapaciteit en confrontatie planaanbod korte termijn 2012-2015

Eigendom

Figuur 7.4: Gemeente Ede. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop Onbekend

Type

Eengezins Meergezins GGB 0-treden

0

200

400

600

800

1000

1200




Plancapaciteit

- 35 -

1400

Figuur 7.5: Gemeente Ede. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

50

100

150

200

250

300

350

400




Plancapaciteit

450

Voorlopige conclusies De gemeente Ede heeft voor de periode tot en met 2014 een geschatte marktopnamecapaciteit tussen de 250 en 290 woningen per jaar. In 2011 had Ede een forse oplevering van nieuwbouw, veel hoger dan de ingeschatte marktopnamecapaciteit. In 2011 waren dit voor een groot deel huurwoningen (ca. 400). Woningcorporatie Woonstede verwacht in verband met haar investeringsvermogen dat in de periode tot 2016 een vermindering van het aantal huurwoningen tot ongeveer 80 woningen per jaar zal plaatsvinden. De realisatie van sociale huurwoningen zal daarom in de komende jaren lager komen te liggen. Het knelpunt is op korte termijn een fors aanbod aan koopwoningen, en een fors aandeel woningen in de pijplijn waarvan de status nog onbekend is. De planvoorraad overstijgt zowel de behoefte aan eengezinswoningen als appartementen. Het aanbod in de huursector sluit aan op de woningbehoefte. Voor de koopsector geldt dat de plancapaciteit in alle segmenten de behoefte overstijgt, en dit in het bijzonder voor de voorraad in het dure segment. Marktkennerspanel Ede De teneur is dat er momenteel zeer veel woningen te koop staan in de bestaande woningvoorraad. Consumenten worden momenteel niet geprikkeld om te kopen, ze zijn onzeker over de ontwikkelingen op de woningmarkt en stellen daarom de aankoop van een woning uit. Dit geldt voor zowel de bestaande woningvoorraad als de nieuwbouw. De forse nieuwbouwproductie wordt de komende jaren als risicovol gezien, zeker omdat veel potentiële kopers afhankelijk zijn van de verkoop van hun bestaande woning. De concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van de bestaande voorraad neemt af. Dit komt door de prijsdaling van bestaande woningen. Daarnaast kan het uitponden van goedkope corporatiewoningen effect hebben op afzetbaarheid van nieuwbouwwoning in het goedkope segment. Over het algemeen is het prijsniveau in Veenendaal iets hoger dan bijvoorbeeld in Ede. Op dit moment geldt dat er weinig uitwisseling lijkt te zijn tussen de omringende gemeenten in de koopsector. Starters zijn steeds minder geneigd om een woning te kopen, en zijn eerder geneigd om te kiezen voor huur. Er lijkt dan ook (beperkte) vraag te zijn naar huurwoningen tussen de €665 en €800.

- 36 -

Voor vrijstaande woningen geldt dat het belangrijk is dat de koper vanaf de start betrokken is bij het project, dat er creatief wordt gedacht bij het bouwproces en dat het om kleine aantallen gaat. Het probleem is namelijk dat de stap van een rijwoning, naar een 2-1-kapwoning naar een vrijstaande woning te groot is om te nemen. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds: Koopappartementen tot circa €175.000. Rijwoningen tot circa €180.000. 2-1 kapwoningen tot circa €300.000. Vrijstaand tot circa €450.000.

- 37 -

8. Gemeente Nijkerk 8.1.


Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 8.1: Gemeente Nijkerk. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

11.113 3.798 552

72% 25% 4%

15.463

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 8.1: Gemeente Nijkerk. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

600

500 400 300

200 100 0 2002

2003

2004

2005


2006

2007

2008

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 38 -

2009

2010

2011

Groei bevolking


500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

€ 350.000

€ 300.000 € 250.000 € 200.000

€ 150.000


Aantal transacties

Figuur 8.2: Gemeente Nijkerk. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011




Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 8.2: Gemeente Nijkerk. Migratie naar richting 2002-2010 Nijkerk Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010

Barneveld Ede Scherpenzeel Wageningen Arnhem Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland

982 243 25 34 64 1.546 2.894

915 217 37 40 75 1.807 3.091

67 26 -12 -6 -11 -261 -197

Renswoude Rhenen Veenendaal Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

5 20 60 4.071 4.156

11 15 77 3.613 3.716

-6 5 -17 458 440

Overig Nederland

3.537

3.584

-47


10.587

10.391

196

- 39 -

Figuur 8.3: Gemeente Nijkerk. Migratie naar leeftijd 2002-2011

400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 2002

2003

2004

0-15 jaar

2005 15-25

2006

2007

25-50

2008 50-65

2009

2010

2011

65+

Bron: CBS 2012

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 8.3: Gemeente Nijkerk. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0) Huishoudensprognose Provincie Provincie (mig = 0)

40.140 40.140

41.520 40.830

43.320 41.960

2022

2030

43.890 42.370

45.870 43.810

2012

2015

2020

2025

2030

15.760 15.760

16.570 16.300

17.560 17.010

17.920 17.300

19.100 18.240

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 8.4: Gemeente Nijkerk. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Marktopnamecapaciteit

820 (275 p.j.) 550 (180 p.j.) 170 p.j. 125 p.j. 100 à 150 wo/p.j.

Toelichting De afgelopen periode zijn er jaarlijks 170 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De huishoudensprognose gaat uit van een (forse) instroom van huishoudens. Rekening houdende met de autonome behoefte en de gemiddelde nieuwbouwproductie in de periode 2012-2015 is de marktopnamecapaciteit geraamd op 100 à 150 woningen per jaar.

- 40 -

8.2.


Planaanbod 2012-2022 Tabel 8.5: Gemeente Nijkerk. Planaanbod 2012-2014-2020 naar type 2012-2015

2015-2020

2012-2020


198 237 56 0

16 26 0 0

214 263 56 0

Totaal

491

42

533

Tabel 8.6: Gemeente Nijkerk. Planaanbod 2012-2014-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

111 380 0

8 34 0

119 414 0

Totaal

491

42

533

55 51 5

4 4 0

59 55 5

88 124 168

10 24 0

98 148 168

< €562 €562 – €665 > €665 < €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000


Eigendom

Figuur 8.4: Gemeente Nijkerk. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop

Onbekend

Type


Onbekend 0

100

200

300

400

500

600




Plancapaciteit

- 41 -

700

Figuur 8.5: Gemeente Nijkerk. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

50

100

150

200

250

300




Plancapaciteit

350

Voorlopige conclusies: De geschatte marktopnamecapaciteit in Nijkerk ligt tussen de 100 en 150 woningen. De plancapaciteit loopt redelijk in de pas met de geschatte woningvraag. Alleen het aanbod aan koopwoningen is iets aan de hoge kant. Er staan wel relatief veel meergezinswoningen in de planning, dit overstijgt de kwalitatieve vraag ruimschoots. In de koopsector is er een klein risico voor wat betreft het goedkope segment. Voor de afzet van het dure segment zijn de risico‟s duidelijk groter. Marktkennerspanel Nijkerk De gemeente Nijkerk heeft vanwege haar ligging een sterkere binding met Amersfoort dan met de gemeenten in de regio FoodValley. Het prijsniveau ligt een fractie lager dan het niveau in Barneveld, maar is redelijk vergelijkbaar. Ook in Nijkerk lijkt het dat de 2-onder-1-kapwoningen redelijk lopen, mits de prijs-/kwaliteitverhouding goed klopt. Traditionele woningbouw sluit over het algemeen het beste aan op de wens van potentiële kopers. Verder lijkt er (beperkte) vraag te zijn naar huurwoningen in het vrije segment voor senioren. Er bestaat onder deze doelgroep een grotere vraag naar patiowoningen. Ook in Nijkerk is een algemene constatering dat de vraag flink is teruggelopen. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw is het daarom belangrijk dat deze gefaseerd op de markt worden gebracht in kleine hoeveelheden. Voor de huidige vraag naar nieuwbouwwoningen gelden de volgende „prijsplafonds‟: Appartementen tot maximaal €160.000. Rijwoningen tot maximaal €200.000. 2-1-kapwoningen tot maximaal €350.000. De vraag naar vrijstaande woning is sterk weggevallen.

- 42 -

- 43 -

9. Gemeente Renswoude 9.1.


Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 9.1: Gemeente Renswoude. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

1.239 337 85

75% 20% 5%

1.661

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 9.1: Gemeente Renswoude. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

200

175 150

125 100

75 50

25 0 2002

2003

2004

2005


2006

2007

2008

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 44 -

2009

2010

2011

Groei bevolking


60

€ 350.000

50

€ 300.000

40

€ 250.000

30 € 200.000

20

€ 150.000

10 0


Aantal transacties

Figuur 9.2: Gemeente Renswoude. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011




Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 9.2: Gemeente Renswoude. Migratie naar richting 2002-2010 Renswoude Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010

Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland

98 369 11 249 5 129 861

121 344 5 229 17 145 861

-23 25 6 20 -12 -16 0

Rhenen Veenendaal Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

51 367 330 748

35 309 256 600

16 58 74 148

Overig Nederland

286

241

45


1.895

1.702

193

- 45 -

Figuur 9.3: Gemeente Renswoude. Migratie naar leeftijd 2002-2011

125

100 75 50

25 0 -25 -50

-75 -100 -125 2002

2003 2004 0-15 jaar

2005 15-25

2006 2007 2008 25-50 50-65

2009 65+

2010

2011

Bron: CBS 2012.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 9.3: Gemeente Renswoude. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0)

4.870 4.870

5.490 5.010

5.730 5.290

2022

2030

5.830 5.340

6.270 5.750

Huishoudensprognose

2012

2015

2020

2025

2030

Provincie Provincie (mig = 0)

1.790 1.790

2.060 1.880

2.130 1.870

2.250 2.020

2.390 2.190

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 9.4: Gemeente Renswoude. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Marktopnamecapaciteit

260 (85 p.j.) 90 (30 p.j.) 35 p.j. 30 p.j. 20 a 50 wo/p.j.

Toelichting De marktopnamecapaciteit in de gemeente Renswoude is geraamd op een toevoeging van 20 à 50 woningen per jaar. Hierbij is rekening gehouden met een afslag van 40% op de gemiddelde nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren, en de huishoudensprognose.

- 46 -

9.2.


Planaanbod 2012-2022 Tabel 9.5: Gemeente Renswoude. Planaanbod 2012-2014-2020 naar type 2012-2015 Eengezins Appartement GGB 0-treden Onbekend Totaal

2015-2020

2012-2020

87 55 3 0

49 8 8 0

136 63 11 0

145

65

210

Tabel 9.6: Gemeente Renswoude. Planaanbod 2012-2014-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

20 109 16

0 0 65

20 109 81

Totaal

145

65

210

< €562 €562 – €665 > €665

20 0 0

0 0 0

20 0 0

< €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000

15 73 21

0 0 0

15 73 21


Eigendom

Figuur 9.4: Gemeente Renswoude. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop

Onbekend

Type


Onbekend 0

50

100

150




Plancapaciteit

- 47 -

200

Figuur 9.5: Gemeente Renswoude. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

20

40

60

80




Plancapaciteit

100

Voorlopige conclusies De geschatte marktopnamecapaciteit voor Renswoude ligt tussen de 20 en 50 woningen. Het aanbod koopwoningen vormt een beperkt risico. Een groter risico op afzetbaarheid vormt het aantal meergezinswoningen in de plancapaciteit. In de koopsector overstijgt met name het aanbod in het middensegment de kwalitatieve vraag. Dit vormt op korte termijn een risico voor de afzetbaarheid. Marktkennerspanel Renswoude De doorstroming in Renswoude is zeer laag. Veel sociale huurders stromen niet door omdat de huurprijzen laag zijn. De markt voor appartementen lijkt iets beter te lopen, maar hierbij geldt dat er momenteel geen vraag is naar koopappartementen. Er is nog wel vraag naar huur2 appartementen waarvan de oppervlakte 90m of meer is. Voor 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen geldt dat deze sinds 2009 zeer sterk in prijs zijn gedaald. Alleen de woningen met een goede prijs/kwaliteitverhouding lopen nog, mits de ligging zeer goed is. De sterke prijsdalingen zorgen ook in Renswoude dat huishoudens zich zeer afwachtend opstellen om een woning te kopen. Het prijsniveau is vergelijkbaar met het niveau in Scherpenzeel. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds: De verkoop van appartementen verloopt zeer moeizaam, hier is dan ook geen prijsplafond voor te geven. Rijwoningen tot circa €200.000 (voor 1990) tot €215.000 (na 1990). 2-1 kapwoningen tot circa €300.000. Vrijstaand tot circa €450.000.

- 48 -

- 49 -

10. Gemeente Rhenen 10.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 10.1: Gemeente Rhenen. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

4.981 2.146 416

66% 29% 6%

7.543

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 10.1: Gemeente Rhenen. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

600

500 400 300

200 100

0 -100

2002

2003

2004

2005


2006

2007

2008

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 50 -

2009

2010

2011

Groei bevolking


300

€ 400.000

250

€ 350.000

200

€ 300.000

150

€ 250.000

100

€ 200.000

50

€ 150.000

0


Aantal transacties

Figuur 10.2: Gemeente Rhenen. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011




Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 10.2: Gemeente Rhenen. Migratie naar richting 2002-2010 Rhenen Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010


50 466 15 54 443 1.522 2.550

69 463 20 50 614 1.607 2.823

-19 3 -5 4 -171 -85 -273

Renswoude Veenendaal Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

35 1.645 1.323 3.003

51 1.727 1.090 2.868

-16 -82 233 135

Overig Nederland

1.592

1.329

263

Totaal Nederland Bron: CBS 2012..

7.145

7.020

125

- 51 -

Figuur 10.3: Gemeente Rhenen. Migratie naar leeftijd 2002-2011

200 150 100

50 0 -50 -100 -150

-200 2002

2003

2004

0-15 jaar

2005 15-25

2006

2007

25-50

2008 50-65

2009

2010

2011

65+

Bron: CBS 2012.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 10.3: Gemeente Rhenen. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0)

19.110 19.110

19.690 19.330

20.090 19.640

2022

2030

20.210 19.740

21.360 20.180

Huishoudensprognose

2012

2015

2020

2025

2030


7.590 7.590

7.910 7.760

8.130 7.950

8.250 8.020

8.720 8.240

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 10.4: Gemeente Rhenen. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Marktopnamecapaciteit

320 (85 p.j.) 170 (55 p.j.) 85 p.j. 70 p.j. 40 à 45 wo/p.j.

Toelichting: De marktopnamecapaciteit in de gemeente Rhenen ligt naar verwachting tussen de 40 en 45 woningen per jaar in de periode tot en met 2014. De gemiddelde nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren lag op een gelijk niveau als de huishoudensprognose.

- 52 -

10.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Planaanbod 2012-2022 Tabel 10.5: Gemeente Rhenen. Planaanbod 2012-2015-2020 naar type 2012-2015

2015-2020

2012-2020


142 223 2 59

216 16 5 0

358 239 7 59

Totaal

426

237

663

Tabel 10.6: Gemeente Rhenen. Planaanbod 2012-2015-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

114 242 70

115 122 0

229 364 70

Totaal

426

237

663

40 56 17

0 109 6

40 166 23

24 110 108

14 18 90

38 128 198

< €562 €562 – €665 > €665 < €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000


Eigendom

Figuur 10.4: Gemeente Rhenen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop

Onbekend

Type


Onbekend 0

50

100

150

200

250




Plancapaciteit

- 53 -

300

Figuur 10.5: Gemeente Rhenen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

20

40

60

80

100

120




Plancapaciteit

140

Voorlopige conclusies De marktopnamecapaciteit voor de gemeente Rhenen wordt geschat tussen de 40 en 45 woningen. Met name het grote aanbod koopwoningen overstijgt de kwalitatieve vraag op korte termijn. Hetzelfde geldt voor het grote aantal appartementen. In de koopsector zijn er met name risico‟s voor de afzet van middeldure en dure woningen. Marktkennerspanel Rhenen De verkoop van (bestaande) koopwoningen in Rhenen verloopt momenteel zeer moeizaam. Veel potentiële kopers stellen de aankoop van een woning uit vanwege de onzekerheid en de financiële onzekerheid. Daarnaast is er een grote groep woningbezitters die niet kan verhuizen vanwege een (te) grote restschuld. Voorheen had Rhenen een redelijke aantrekkingskracht op huishoudens uit de omgeving van Utrecht als alternatief voor duurdere gemeenten als Driebergen en Zeist. Op korte termijn lijkt het aantal te grote bouwprojecten in Rhenen risicovol wat betreft de afzetbaarheid. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds: De verkoop van appartementen verloopt zeer moeizaam, hier is dan ook geen prijsplafond voor te geven. Rijwoningen tot circa €225.000. 2-1 kapwoningen tot circa €325.000. Vrijstaand tot circa €500.000.

- 54 -

- 55 -

11. Gemeente Scherpenzeel 11.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 11.1: Gemeente Scherpenzeel. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

2.688 659 262

75% 18% 7%

3.609

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 11.1: Gemeente Scherpenzeel. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

300

250 200

150 100

50 0

-50

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-100 Groei woningvoorraad

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 56 -

Groei bevolking


250

€ 350.000

200

€ 300.000

150

€ 250.000

100

€ 200.000

50

€ 150.000

0


Aantal transacties

Figuur 11.2: Gemeente Scherpenzeel. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011




Migratieontwikkeling 2002-2011 (Cbs) Tabel 11.2: Gemeente Scherpenzeel. Migratie naar richting 2002-2010 Scherpenzeel Vestiging Barneveld Ede Nijkerk Wageningen Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland Renswoude Rhenen Veenendaal Woudenberg Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

Vertrek

Saldo 2002- 2010

181 196 37 22 216 652

234 254 25 20 327 860

-53 -58 12 2 -111 -208

229 50 192 394 696 1.561

249 54 258 335 710 1.606

-20 -4 -66 59 -14 -45

Overig Nederland

524

584

-60


2.737

3.050

-313

- 57 -

Figuur 11.3: Gemeente Scherpenzeel. Migratie naar leeftijd 2002-2011

200 150 100

50 0

-50 -100

-150 2002

2003

2004

0-15 jaar

2005 15-25

2006

2007

25-50

2008 50-65

2009

2010

2011

65+

Bron: CBS 2012.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 11.3: Gemeente Scherpenzeel. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0)

9.380 9.380

9.670 9.570

10.020 9.870

2022

2030

10.180 9.980

10.860 10.430

Huishoudensprognose

2012

2015

2020

2025

2030


3.640 3.640

3.810 3.770

4.020 3.960

4.110 4.030

4.400 4.230

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 11.4: Gemeente Scherpenzeel. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Marktopnamecapaciteit

180 (60 p.j.) 130 (45 p.j.) 45 p.j. 35 p.j. 25 à 35 wo / p.j.

Toelichting: De geschatte marktopnamecapaciteit van Scherpenzeel ligt op korte termijn tussen de 25 à 35 nieuwbouwwoningen per jaar. Dit is een afname van 40% van de gemiddelde .nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren, en dezelfde afname op de huishoudensgroei.

- 58 -

11.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Planaanbod 2012-2022 Tabel 11.5: Gemeente Scherpenzeel. Planaanbod 2012-2014-2020 naar type 2012-2015 2015-2020

2012-2020


106 116 0 0

0 14 0 270

106 130 0 270

Totaal

222

284

506

Tabel 11.6: Gemeente Scherpenzeel. Planaanbod 2012-2014-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

105 117 0

0 14 270

75 71 360

Totaal

222

284

506

< €562 €562 – €665 > €665

0 101 4

0 0 0

0 71 4

30 80 7

14 0 0

34 30 7

< €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000


Eigendom

Figuur 11.4. Gemeente Scherpenzeel. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop

Onbekend

Type


Onbekend 0

25

50

75

100

125

150

175




Plancapaciteit

- 59 -

200

Figuur 11.5. Gemeente Scherpenzeel. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

20

40

60

80

100

120




Plancapaciteit

140

Voorlopige conclusies De geschatte marktopnamecapaciteit in Scherpenzeel ligt tussen de 25 en 35 woningen per jaar. Op korte termijn valt op dat van een groot deel van de planvoorraad onbekend is of er huur of koop wordt gerealiseerd. Daarnaast overstijgt het aanbod meergezinswoningen de kwalitatieve vraag ruimschoots. Dit vergroot de risico‟s op de afzetbaarheid van deze woningen. Het overschot aan huurwoningen in de prijsklasse tussen de 560 en 660 is theoretisch vanwege de vervangingsbehoefte en de toegenomen druk op de huurmarkt. In de koopsector lijkt de huidige planvoorraad binnen de marges van de marktopnamecapaciteit te liggen. Marktkennerspanel Scherpenzeel Veel huishoudens in Scherpenzeel hebben een sterke binding met de gemeente. Er is sprake van een sterk dorpscultuur, hetgeen zich vertaald in de voorkeur voor een huis met een tuin. Dit is de reden dat de vraag naar appartementen zeer beperkt is. Senioren willen niet graag verhuizen naar een appartement, en jongeren slechts in beperkte mate. Het toevoegen van koopappartementen is op korte termijn zeker niet kansrijk. Starters willen niet snel een appartement kopen in Scherpenzeel en kiezen eerder voor een rijwoning. In Scherpenzeel is van oudsher een hele sterke „koopcultuur‟, waarbij jongeren flink sparen voor de aankoop van een woning. Hierdoor kunnen jongeren een „stevige stap‟ in hun wooncarrière zetten. Toch valt op dat de laatste maanden meer jongeren zich oriënteren op de huursector, omdat ze de prijsontwikkeling afwachten. De makelaars constateren dat op dit moment de markt voor 2onder-1- kapwoning en vrijstaande woningen verzadigd is en dat het verstandig is om op korte termijn deze woningsegmenten niet meer toe te voegen in de nieuwbouw. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds: De verkoop van appartementen verloopt zeer moeizaam, hier is dan ook geen prijsplafond voor te geven. Rijwoningen tot circa €200.000 (voor 1990) tot 215.000 (na 1990). 2-1 kapwoningen tot circa €300.000. Vrijstaand tot circa €450.000.

- 60 -

- 61 -

12. Gemeente Veenendaal 12.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 12.1: Gemeente Veenendaal. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

15.313 8.784 928

61% 35% 4%

25.025

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 12.1: Gemeente Veenendaal. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

800

700 600

500 400

300 200

100 0 2002

2003

2004

2005


2006

2007

2008

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 62 -

2009

2010

2011

Groei bevolking


900

€ 280.000

800

€ 260.000

700

€ 240.000

600

€ 220.000

500

€ 200.000

400

€ 180.000

300

€ 160.000

200

€ 140.000

100

€ 120.000

0


Aantal transacties

Figuur 12.2: Gemeente Veenendaal. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011




Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 12.2: Gemeente Veenendaal. Migratie naar richting 2002-2010 Veenendaal Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010


248 2.361 77 258 307 2.619 5.870

255 2.602 60 192 466 2.960 6.535

-7 -241 17 66 -159 -341 -665

Renswoude Rhenen Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

309 1.727 2.925 4.961

367 1.645 3.396 5.408

-58 82 -471 -447

Overig Nederland

4.751

5.147

-396


15.582

17.090

-1.508

- 63 -

Figuur 12.3: Gemeente Veenendaal. Migratie naar leeftijd 2002-2011

500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 -500

2002

2003

2004

0-15 jaar

2005 15-25

2006

2007

25-50

2008

2009

50-65

2010

2011

65+

Bron: CBS 2012.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 12.3: Gemeente Veenendaal. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0) Huishoudensprognose Provincie Provincie (mig = 0)

62.190 62.190

63.960 63.170

66.430 64.912

2022

2030

67.286 65.666

71.250 68.170

2012

2015

2020

2025

2030

25.430 25.430

26.880 26.550

28.560 27.910

29.110 28.410

31.160 30.050

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 12.4: Gemeente Veenendaal. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Martkopnamecapaciteit

1.450 (480 p.j.) 1.120 (370 p.j.) 220 p.j. 155 p.j. 125 à 220 p.j.

Toelichting: De marktopnamecapaciteit is geschat tussen de 125 en 220 woningen. Dit heeft ermee te maken dat in het verleden, in vergelijking tot de prognose, relatief weinig woningen zijn gebouwd in Veenendaal (220 per jaar), maar dat de huishoudensprognose en de natuurlijke behoefte hoger zijn geraamd.

- 64 -

12.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Planaanbod 2012-2022 Tabel 12.5: Gemeente Veenendaal. Planaanbod 2012-2014-2020 naar type 2012-2015

2015-2020

2012-2020


493 397 0 0

1.688 1.043 0 30

2.181 1.440 0 30

Totaal

890

2.761

3.651

Tabel 12.6: Gemeente Veenendaal. Planaanbod 2012-2014-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

213 666 11

652 2.053 56

865 2.719 67

Totaal

890

2.761

3.651

< €562 €562 – €665 > €665

117 70 26

341 247 64

458 317 90

< €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000

0 337 329

0 1.100 953

0 1.437 1.282


Eigendom

Figuur 12.4: Gemeente Veenendaal. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop

Onbekend

Type


Onbekend 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900




Plancapaciteit

- 65 -

1000

Figuur 12.5: Gemeente Veenendaal. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450




Plancapaciteit

500

Voorlopige conclusies De marktopnamecapaciteit in de gemeente Veenendaal is geraamd op 125 tot 220 woningen per jaar. De overcapaciteit ligt met name op het aanbod koopwoningen en het aanbod meergezinswoningen dat is opgenomen in de plancapaciteit. In de plancapaciteit zijn veel woningen in het dure segment opgenomen. De afzetbaarheid van deze woningen vormen op korte termijn een groot risico. Marktkennerspanel Veenendaal De teneur is dat er momenteel zeer veel woningen te koop staan in de bestaande woningvoorraad. Consumenten worden momenteel niet geprikkeld om te kopen. Ze zijn onzeker over de ontwikkelingen op de woningmarkt en stellen daarom de aankoop van een woning uit. Dit geldt voor zowel de bestaande woningvoorraad als de nieuwbouw. De forse nieuwbouwproductie wordt de komende jaren als risicovol gezien, zeker omdat veel potentiële kopers afhankelijk zijn van de verkoop van hun bestaande woning. De concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van de bestaande voorraad neemt af. Dit komt door de prijsdaling van bestaande woningen. Daarnaast kan het uitponden van goedkope corporatiewoningen effect hebben op afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen in het goedkope segment. Over het algemeen is het prijsniveau in Veenendaal iets hoger dan bijvoorbeeld in Ede. Op dit moment geldt dat er weinig uitwisseling lijkt te zijn tussen de omringende gemeenten in de koopsector. Starters zijn steeds minder geneigd om een woning te kopen, en zijn eerder geneigd om te kiezen voor huur. Voor vrijstaande woningen geldt dat het belangrijk is dat de koper vanaf de start betrokken is bij het project, dat er creatief wordt gedacht bij het bouwproces en dat het om kleine aantallen gaat. Het probleem is namelijk dat de stap van een rijwoning, naar een 2-1-kap naar een vrijstaande woning te groot is om te nemen. Er lijkt dan ook (beperkte) vraag te zijn naar huurwoningen tussen de €665 en €800. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds: Koopappartementen tot circa €200.000. Rijwoningen tot circa €200.000. 2-1 kapwoningen tot circa €300.000. Vrijstaand tot circa €450.000.

- 66 -

- 67 -

13. Gemeente Wageningen 13.1. Ontwikkeling woningvoorraad en demografische ontwikkeling Samenstelling woningvoorraad 2012 Tabel 13.1: Gemeente Wageningen. Woningvoorraad naar eigendom Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

Aantal

%

7.447 5.255 791

55% 39% 6%

13.493

100%

Ontwikkeling woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2002-2011 Figuur 13.1: Gemeente Wageningen. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2011 (saldo)

1.200 800 400 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-400 -800 -1.200 Groei woningvoorraad

Groei huishoudens

Bron: CBS 2012.

- 68 -

Groei bevolking


500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

€ 280.000

€ 260.000 € 240.000

€ 220.000 € 200.000 € 180.000

€ 160.000 € 140.000


Aantal transacties

Figuur 13.2: Gemeente Wageningen. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2002-2011

€ 120.000 € 100.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aantal transacties



Migratieontwikkeling 2002-2011 Tabel 13.2: Gemeente Wageningen. Migratie naar richting 2002-2010 Wageningen Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010

Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Renkum Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland

131 2.802 40 20 1.558 3.984 8.535

91 2.614 34 22 1.093 3.996 7.850

40 188 6 -2 465 -12 685

Renswoude Rhenen Veenendaal Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

17 614 466 1.613 2.710

5 443 307 2.436 3.191

12 171 159 -823 -481

Overig Nederland

9.555

8.212

1.343


20.800

19.253

1.547

- 69 -

Figuur 13.3: Gemeente Wageningen. Migratie naar leeftijd 2002-2011

800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 2002

2003 2004 0-15 jaar

2005 15-25

2006 2007 25-50

2008 50-65

2009 2010 65+

2011

Bron: CBS 2012.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Tabel 13.3: Gemeente Wageningen. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Bevolkingsprognose 2012 2015 2020 Provincie Provincie (mig = 0)

2022

2030 43.780 37.220

38.570 37.690

2012

2015

2020

2025

2030

Provincie 21.550 22.090 Provincie (mig = 0) 21.550 21.590 Bron: Provincie Gelderland 2012, bewerking Companen.

23.010 21.640

23.410 21.650

24.800 21.370

huishoudensprognose

40.090 37.690

40.780 37.720

37.760 37.760

Vergelijking prognose met resultaten verleden Tabel 13.4: Gemeente Wageningen. Verwachte huishoudensgroei versus nieuwbouwproductie verleden Huishoudensgroei 2012-2015 p.j. Huishoudensgroei 2012-2015 mig =0 p.j. Gemiddelde nieuwbouwproductie 2006-2011 Gemiddelde productie koop 2006-2011 Marktopnamecapaciteit 2012-2015

540 (180 p.j.) 40 (15 p.j.) 170 p.j. 130 p.j. 100 à 110 p.j.

Toelichting: De verwachte marktopnamecapaciteit is geraamd op 100 à 110 woningen per jaar in de periode tot en met 2014. Hierbij is rekening gehouden met een vraaguitval van 40% op korte termijn ten opzichte van de bouwprestaties in het verleden. Dit ligt ongeveer in lijn met de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling.

- 70 -

13.2. Planaanbod en marktopnamecapaciteit Planaanbod 2012-2022 Tabel 13.5: Gemeente Wageningen. Planaanbod 2012-2014-2020 naar type 2012-2015 2015-2020

2012-2020


529 171 0 20

853 147 0 200

1.382 318 0 220

Totaal

720

1.200

1.920

Tabel 13.6: Gemeente Wageningen. Planaanbod 2012-2014-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

220 480 20

213 759 228

433 1.239 248

Totaal

720

1.200

1.920

< €562 €562 – €665 > €665

0 147 73

0 145 68

0 292 141

< €170.000 €170.000 – €250.000 > €250.000

93 158 229

134 207 418

227 365 647


Eigendom

Figuur 13.4: Gemeente Wageningen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop

Onbekend

Type


Onbekend 0

100

200

300

400

500




Plancapaciteit

- 71 -

600

Figuur 13.5: Gemeente Wageningen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560

560-660 > 660

Koop

< 170.000

170-250.000 > 250.000 0

50

100

150

200




Plancapaciteit

250

Voorlopige conclusies De geschatte marktopnamecapaciteit voor Wageningen ligt tussen de 100 en 110 woningen per jaar in de periode 2012 tot en met 2014. In de huidige plancapaciteit overstijgt het aanbod koopwoningen de korte termijnvraag, waardoor er risico‟s voor de afzetbaarheid van deze woningen zijn. Ook overstijgt de plancapaciteit meergezinswoningen de korte termijnvraag, al is dit minder groot. In de huidige planvoorraad ligt het accent met name op de bouw van woningen in het duurdere woningsegment. Op korte termijn vormt de afzetbaarheid van deze woningen een risico. Marktkennerspanel Wageningen De gemeente Wageningen neemt een bijzonder positie in de regio in. Er is veel instroom van studenten en de werkgelegenheid in Wageningen trekt relatief veel hoog opgeleide mensen aan. Op de langere termijn lijkt er hierdoor in vergelijking tot andere gemeenten een iets sterkere vraag te zijn naar woningen in het duurdere prijssegment. De huidige crisis zorgt echter op korte termijn dat deze vraag is weggevallen. In de afgelopen jaren zijn er zeer veel appartementen gerealiseerd in Wageningen. Op korte termijn is het zeer risicovol om koopappartementen op de markt te zetten. Er lijkt wel behoefte te zijn aan grondgebonden nultredenwoningen. Er lijkt vraag te zijn naar huurwoningen in het vrije marktsegmenten boven de €665 per maand. Deze woningen zijn met name aantrekkelijk voor (nieuwe) werknemers in de gemeente, die hoger opgeleid zijn en zich nog niet willen binden aan een koopwoning. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds: De verkoop van appartementen verloopt zeer moeizaam, hier is dan ook geen prijsplafond voor te geven. Rijwoningen tot circa €250.000. 2-1 kapwoningen tot circa €400.000. Vrijstaand tot circa €500.000.

- 72 -

Bijlage 1: Migratiestromen

-1-

Gemeente Nijkerk

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%

aandeel van vestiging of vertrek

Vertrek / vestiging vanuit „overige‟ Gelderse gemeenten (excl. Food-Valley, Arnhem, Apeldoorn, Buren, Neder-Betuwe, Nijmegen, Putten en Renkum) Vertrek / vestiging „overige‟ Utrechtse gemeenten (excl. Food-Valley, Amersfoort, Leusden, gemeente Utrecht en Woudenberg)

1.189 1.140

-1-

Gemeente Barneveld

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



1.643 1.630

-2-

Gemeente Scherpenzeel Regiototaal 5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%


Vertrek / vestiging vanuit „overige‟ Gelderse gemeenten (excl. Food-Valley, Arnhem, Apeldoorn, Buren, Neder-Betuwe, Nijmegen, Putten en Renkum) Utrechtse gemeenten 5-6% Vertrek 7-9% / vestiging 10-14% „overige‟ 15-19% >19% (excl. Food-Valley, aandeel vanAmersfoort, vestiging ofLeusden, vertrek gemeente Utrecht en Woudenberg) Vertrek / vestiging vanuit „overige‟ Gelderse gemeenten (excl. Food-Valley, Arnhem, Apeldoorn, Buren, Neder-Betuwe, Nijmegen, Putten en Renkum) Vertrek / vestiging „overige‟ Utrechtse gemeenten (excl. Food-Valley, Amersfoort, Leusen en gemeente Utrecht)

297 341 297 341

-3-

Gemeente Renswoude

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



209 187

-4-

Gemeente Veenendaal

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



Stad Utrecht

1.711 1.902

-5-

Gemeente Ede

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



3.503 3.520

Arnhem

-6-

Gemeente Wageningen

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



Stad Utrecht

2.269 2.144

-7-

Gemeente Rhenen

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



785 772

-8-

Regiototaal

5-6% 7-9%

10-14%

15-19%

>19%



1.189 1.140

1.643 1.630

297 341

3.503 3.520

209 187

Stad Utrecht

Arnhem

1.711 1.902

Stad Utrecht

785 772 2.269 2.144

-9-

- 10 -

Bijlage 2: Woningbouwlocaties 2012-2015 Inventarisatie nieuwbouwplannen van 50 woningen of meer in de periode 2012-2015

- 11 -

- 12 -

Bijlage 3: Woningbouw tegen de stroom in? Vooral korte termijn afzetbaarheid, maar vergeten we de lange termijn niet?

Woningmarktregisseurs in een Spagaat De woningmarkt zit op slot. De verkoop stagneert. Hoe lang dat duurt is zeer onzeker. Woningbouwplannen komen hierdoor moeilijk van de grond. De bouwsector is fors aan het inkrimpen, de dynamiek is uit de gemeenten. Hoe kun je in deze onduidelijke markt toch plannen tot ontwikkeling brengen, dan ook nog de juiste plannen en misschien zelfs versnellen? Wat is momenteel belangrijker: alleen die woningen bouwen waar vandaag vraag naar is of een transformatie van de woningvoorraad met het oog op de toekomst? Kortom: Hoe vinden we balans tussen korte en lange termijn? Tegenstrijdige beelden Bij veel planontwikkelingen staan marktbeelden tegenover elkaar, omdat verschillende partijen plannen vanuit eigen inzichten en belangen taxeren. Beleidsmakers kijken vaak enkel naar lange-termijnvisies voor hun gebied. Ontwikkelende partijen leggen, zeker onder druk van de huidige stagnatie, de focus bij de afzetbaarheid. En om ontwikkelingen nu toch mogelijk te maken, lijkt het ook logisch om je vooral te richten op die afzetbaarheid. In de praktijk zien we dat dit betekent: weinig kwaliteit tegen een lage prijs, en relatief veel huurwoningen. Maar voorzien die ook in de lange-termijnbehoefte? Resultaat van de huidige impasse is dat de bouwproductie stil ligt. Uiteindelijk is het natuurlijk het mooist als lange en korte termijn samenkomen; ook in deze tijd. En dat blijkt in de praktijk moeizaam te verlopen. Partijen blijven vasthouden aan hun eigen visies en realiteit, en stappen maar moeilijk over de eigen schaduw heen om ook de belangen van de ander te zien. Het gesprek tussen gemeente en ontwikkelaars speelt zich af in de ROprocedure, maar onvoldoende in een gezamenlijke taxatie van de markt. En juist daar is winst te halen. Deze oplossing lijkt simpel, maar vraagt om het bij elkaar brengen van twee werelden. Dat vraagt een mix van kennis (over de korte en lange termijn) en procesvaardigheden. Korte termijn afzetbaarheid Het bouwen van op korte termijn afzetbare woningen is de enige mogelijkheid om de bouwproductie op peil te houden en woningen aan de voorraad toe te voegen. Bouw wat afzetbaar is; in koop- en huursector of iets daar tussenin! Alleen als alles klopt aan de woning en de omgeving wordt er nog verkocht. Waar je dan op moet letten, werken we in het vervolg verder uit. De angst van beleidsmakers dat je met deze productie de woningmarkt daarmee verpest, is ongegrond. In één of twee jaar kunnen we de woningmarkt in de meeste gemeenten / regio‟s niet verpesten. Het aantal toevoegingen is daarvoor procentueel te beperkt. Wel moeten we natuurlijk waken dat we geen nieuwe herstructureringswijken of complexen gaan bouwen. De kans daarop is kleiner dan bij de wijken die we in de naoorlogse periode bouwden. Toen was er, in verhouding tot nu, sprake van massaproductie geconcentreerd in één wijk. Nu is de bouw veel meer gespreid over uitleg- en (kleinere) binnenstedelijke locaties. Lange termijnvisie Maar nu de woningmarktcrisis langer duurt, wordt de lange termijn visie belangrijker bij het programmeren. Vooral in regio‟s waar nog maar beperkte productie mogelijk is door krimp of ruimtelijke beperkingen. Past de op korte termijn afzetbare voorraad wel bij de lange termijn transformatieopgave? Vaak vraagt een lange termijn perspectief om aanvullingen op de voorraad die momenteel moeilijker verkopen (of verhuren). Dat kan bijvoorbeeld (via het demografisch perspectief) gaan om woningen die geschikt zijn voor senioren. Of, vanuit een transformatieambitie, om woningen in een ander (vaak duurder) segment te bouwen. Evenwicht en lokaal maatwerk De logische oplossing ligt in een evenwicht tussen korte termijn afzetbaarheid en lange termijnambities. Die wordt dus niet zomaar gevonden, omdat men onvoldoende in staat blijkt

- 13 -

om buiten de eigen kaders te denken, en beide belangen aan elkaar te verbinden. Om hierin evenwicht te vinden hebben wij een analysemethode ontwikkeld, die korte- en lange termijn wel aan elkaar verbinden. Door plannen te toetsen binnen dit analysemethode schema krijgen we snel inzicht in de waarde van een plan. Dit helpt woningmarktregisseurs bij het toetsen van plannen en sturing op de woningmarkt. Voor ontwikkelende partijen geeft dit helderheid over de afzetbaarheid en de vormgeving van plannen.

De geplande projecten voor de komende jaren krijgen met behulp van de lange- en korte termijn score een plek in de matrix. De parameters die de score op beide assen bepalen zijn sterk lokaal afhankelijk. De korte termijn as is relatief eenvoudig. De lokale/regionale makelaars hebben een uitstekend zicht op welke woningtypen, in welke prijsklassen, afzetbaar zijn in de koop. De woningcorporaties weten heel goed naar welke huurwoningen momenteel veel vraag is. Ieder project, ook die met meerdere type woningen, kan een score krijgen voor de korte termijn afzetbaarheid. Het blijkt dat de crisis zorgt voor een grote mate van overeenkomst tussen de begrippen: “kwaliteit‟ en “afzetbaarheid”. Anders gezegd: alleen die woningen en projecten waarbij “alles klopt” blijken afzetbaar. En “alles klopt” betekent dan onder andere goede buitenruimten, goede plattegronden, goede locatie, juiste prijs-/kwaliteitverhouding etc. Maar het betekent natuurlijk ook: woningen (in de aantallen) waar onder de huidige omstandigheden toch nog vraag naar is. De lange termijn as is complexer. Welke parameters laat je meewegen? Zijn dit de volkshuisvestelijke transformatieopgaven vanuit de demografische (ontgroening en vergrijzing) ontwikkelingen? Zijn dit de ambities van de gemeente of regio om andere bevolkingsgroepen (bijvoorbeeld starters of huishoudens met hogere inkomens) te behouden of aan te trekken? Zijn dit kwaliteitsambities op het gebied van woonmileu‟s en duurzaamheid? Of zijn het de ruimtelijke criteria (zoals inbreiding of uitbreiding) en wellicht zelfs de grondposities van de gemeente? Deze parameters zijn net als de korte termijn parameters sterk lokaal afhankelijk. Het aantal criteria moet beperkt blijven om het overzichtelijk te houden. De criteria zijn bij voorkeur gestoeld op vastgesteld beleid door de gemeenteraad of regiogemeenten. Welke keuzes hierin ook worden gemaakt, transparantie naar de ontwikkelende partijen is hierbij belangrijk. Samenwerkingsproces De hiervoor getoonde analysemethode is geen wiskundig model. Er komt het nodige bij kijken om te beoordelen of een project kansrijk is. Dit vraagt een uitgekiend proces, waarbij partijen geholpen worden in het belang van de ander te denken. Uit onze ervaringen is gebleken dat bij een dergelijke beoordelingsproces een aantal zaken belangrijk is: a. Primair is het belangrijk dat partijen samen plannen gaan beoordelen: marktpartijen, corporaties, makelaars en gemeente(n). Gebleken is dat dit zorgt voor een breed draagvlak. En tevens heb je de kennis van al deze partijen nodig om in de lokale of regionale situatie de plannen te beoordelen.

- 14 -

b. In de plaatsen waar wij aan deze processen (vaak genoemd “faseren en doseren”) hebben meegewerkt, bleek het van essentieel belang om een scherpe taxatie te maken van het aantal woningen dat de lokale of regionale markt aankan. Dus op voorhand geen gereken met mitsen en maren die de woningbouwplanning kunnen beïnvloeden. Vervolgens is het dan ook nog eens belangrijk dat alleen die woningen gebouwd worden die afzetbaar zijn. c. Voor een goede beoordeling van plannen dient optimaal gebruikt te worden gemaakt van de lokale en regionale kennis, gecombineerd met objectieve inbreng en procesdeskundigheid. Voor de plannen die op deze wijze in de gemeente Alkmaar zijn beoordeeld, is het advies gekomen om met slechts de helft van de beoordeelde plannen in de verkoop te gaan. Deze conclusie werd gedragen door alle ontwik-kelaars en corporaties. Maar die plannen hadden dan ook binnen vijf maanden een voorverkooppercentage van 70% of hoger. Onze voorlopige conclusies Begin met een samenwerkingsproces waarin ontwikkelende partijen, corporaties, makelaars en gemeenten elkaar opzoeken en kennis bundelen; Dwars tegen de stroom in roeien gaat niet: bouw alleen woningen die nu afzetbaar zijn; Woningen die daarbij ook nog bijdragen aan de lange termijn ambites, krijgen absoluut de pioriteit. De matrix geeft een handvat om korte en lange termijn met elkaar in evenwicht te brengen. Het daagt ontwikkelaars uit om plannen kwalitatief te verbeteren, anders te faseren of toekomstbestendiger te maken. Een corporatie kan bijvoorbeeld starterswoningen op de markt brengen (waar nu vraag naar is), die zo worden gebouwd dat ze later gemakkelijk samengevoegd of uitgebreid kunnen worden. Flexibel, zowel voor de behoefte nu als voor een verwachte latere behoefte. Bert van ‟t Land, adviseur bij Companen. Jos Feijtel, adviseur Wonen.

- 15 -

Regio FoodValley Inventarisatie en probleemanalyse Eerste stap naar een regionaal woningbouwprogramma?

Recommend Documents