Aan de raad
AGENDAPUNT 4 Doetinchem, 2 juli 2008
Aanvullend krediet parkeergarage Lookwartier Voorstel: 1. Nu alvast een extra krediet van € 2,5 miljoen beschikbaar stellen voor de bouw van de parkeergarage Lookwartier. 2. Een vervolgvoorstel afwachten tot de raad van september over de planning en de eventuele afkoop prijsrisico. Op 17 maart 2008 hebben wij u in een vertrouwelijke brief op de hoogte gesteld van de financiële ontwikkelingen rond de parkeergarage Lookwartier. Als gevolg van de vijf redenen die wij toen hebben gemeld, is deze verhoging van € 2,5 miljoen ontstaan. Wij hebben u ook toegezegd in juni 2008 met nadere informatie te komen. Ons streven was om u ook over het inschrijvingsresultaat te informeren. De planning van het traject van aanbesteding is als volgt: - verstrekking gunningsleidraad: 12 maart - aanbesteding: 23 mei - uitgestelde aanbesteding: 9 juni - gunning: na 10 juli. De gunning heeft dus plaats na de raadsvergadering om uw oordeel recht te kunnen doen. De gunningsleidraad biedt de mogelijkheid om de procedure te beëindigen als blijkt dat de ingediende prijzen het genoemde investeringsbudget overschrijden. Dit is overigens niet het geval gebleken. Hieronder vindt u de analyse over de parkeergarage met de mogelijke varianten en de eindvariant die wij aan u voorstellen. Nut en noodzaak parkeergarage De parkeergarage is noodzakelijk vanwege het faciliteren van de lokale parkeerbehoefte behorende bij de schouwburg, de bioscoop en de woningen/het zorgcentrum (bezoekers), alsmede ten behoeve van bezoekers van het centrum. In het stedenbouwkundig Plan van Eisen Lookwartier is hierover gesteld dat ter compensatie van het verdwijnen van de parkeerplaatsen op het Erdbrinkplein en de nieuwe behoefte aan parkeren vanuit de schouwburg er een behoefte is aan een parkeergarage met minimaal 400 parkeerplaatsen. Deze behoefte diende te worden opgevangen door de bouw van een ondergrondse parkeergarage. Het recent vastgestelde Mobiliteitsplan stelt over de parkeergarage het volgende: - 'In relatie tot het Masterplan Schil, vinden ook ingrepen in de verkeersstructuur plaats, zoals de aanleg van een nieuwe weg tussen de Keppelseweg en de Ds. Van Dijkweg, het verdwijnen van parkeerplaatsen op het Connexxion-terrein en de Veemarkt en de realisatie van gebouwde parkeervoorzieningen.' - 'Ten aanzien van de ontwikkelingen in stedelijk parkeren is gesteld dat 'een goede bereikbaarheid veronderstelt dat bij het centrum voldoende parkeergelegenheid wordt aangeboden. Parkeren is essentieel voor het economisch functioneren van de binnenstad. De komende jaren staat Doetinchem in het teken van een herontwikkeling van het gebied in en rond het centrum. Door die ontwikkeling vindt een functieverandering plaats in delen van de binnenstad en komt een groot aantal huidige parkeerplaatsen te vervallen. Om Doetinchem ook in de toekomst goed te laten functioneren in de rol van regionaal centrum is het behouden van goede parkeerfaciliteiten van groot belang.' - 'Om inzicht te krijgen in de toekomstige parkeersituatie en te kunnen sturen in de gewenste ontwikkeling is onderzoek gedaan naar vraag en aanbod, in de vorm van een parkeerbalans.'
2 Doetinchem, 2 juli 2008 Specifiek over de parkeergarage Lookwartier wordt gesteld dat een ontwikkeling van een nieuw parkeerterrein van 400 parkeerplaatsen op het Connexxion-terrein gewenst is. De te realiseren voorziening dient ten behoeve van het centrumparkeren, de nieuwbouw van de schouwburg en ter compensatie van de circa 200 plaatsen die op het Erdbrinkplein of anderszins komen te vervallen. Met de bouw van de parkeergarage wordt concreet invulling gegeven aan de in 2020 wenselijk geachte, totale uitgebreide parkeercapaciteit. Deze locatie voldoet aan de uitgangspunten die voor nieuwe parkeerlocaties worden geformuleerd: - parkeervoorzieningen zoveel mogelijk situeren bij de inprikkers naar het centrum; - het aanbod aan parkeerplaatsen bij de inprikkers af te stemmen op de verdeling van de autobezoekers over de inprikkers; - uit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit verdient het parkeren in gebouwde voorzieningen de voorkeur; - parkeervoorzieningen voor winkelend publiek (de garage heeft naast de functie voor de schouwburg ook nadrukkelijk een functie ten behoeve van centrumbezoek) bij voorkeur realiseren binnen een loopafstand van maximaal 300 meter van het winkelgebied. Ook het Toekomstperspectief 2020 gaat uit van een 'goede bereikbaarheid van het centrum' en 'geconcentreerde hoogwaardige gebouwde parkeervoorzieningen aan de centrumrand'. Daarnaast wordt de parkeergarage genoemd in de momenteel in voorbereiding zijnde Parkeernota. Deze nota komt binnenkort in de inspraak en wordt daarna bestuurlijk behandeld. In de Parkeernota komt de parkeergarage als volgt aan de orde: - De parkeergarage is gunstig gelegen ten opzichte van de aan- en afvoerrichtingen van bezoekers. Dit betreft zowel verkeer uit de richting Europaweg (alternatief voor de Varkensweide) als via de Keppelseweg (i.s.m. de Catharinagarage) en uit noordwestelijke richting. - De exploitatie van de parkeergarage is vanaf 2010 meegenomen (in het meerjarenoverzicht van het parkeerfonds), conform de bij besluitvorming gehanteerde financiële uitgangspunten. Die hebben deels betrekking op de extra tariefsverhoging ten opzichte van de gangbare vierjaars cyclus, ter gedeeltelijke financiering van de parkeergarage. Het Programma van Eisen gaat uit van een kwalitatief hoogwaardige parkeergarage. De belangrijkste reden hiervoor is dat dit de eerste grote parkeergarage in Doetinchem is waar bezoekers zich verleid moeten voelen om er gebruik van te maken. Ruime plaatsen en toegangswegen, een lichte inrichting met daglicht, heldere voetgangerspaden en betaling achteraf zijn daarom essentiële onderdelen van het ontwerp. Businesscase In juli 2007 hebt u het stedenbouwkundig plan het Lookwartier vastgesteld. Daarbij hebt u een krediet beschikbaar gesteld van € 14.124.000 voor de bouw van een ondergrondse garage met 413 plaatsen. Op dat moment was de parkeergarage in het stadium van voorlopig ontwerp. De investeringskosten berustten toen nog op aannames. Na het maken van de bestekken bleken de stichtingskosten circa € 2,5 miljoen hoger uit te vallen.
3 Doetinchem, 2 juli 2008 Oorzaken van deze overschrijding zijn: - een te hoge bouwkostenraming voorlopig ontwerp (VO) ten opzichte van het toenmalige budget, in totaal circa € 625.000; - 14 extra parkeerplaatsen ad gemiddeld € 31.500, zijnde € 440.000; - een verdere detaillering van de bijkomende kosten. Tijdens de stichtingskostenraming in de VO-fase is nog verondersteld dat deze bijkomende kosten circa 15% van de bouwkosten zouden bedragen, zijnde een bedrag ad € 1.735.000. Op dit moment bedragen deze kosten € 3.075.000. In de VO-raming waren de kosten voor afkoop prijsstijging tot einde bouw (€ 400.000), rente tijdens de bouw (€ 600.000), een post voor 'kunst' (€ 100.000) en de indexering tot start bouw (€ 300.000) niet of niet adequaat verwerkt. Ondanks deze berekende verhoging wordt van de aannemers een bezuiniging verwacht. Daarmee benutten wij de maximale speelruimte om toch de gewenste kwaliteit zoals aangegeven in het Programma van Eisen te realiseren. Deze bezuiniging van € 600.000 is in de aanbesteding gerealiseerd. De businesscase van de parkeergarage bestaat nu uit de volgende primaire componenten: Besteksfase (feruari 2008)
VO-fase (mei 2007) Aantal parkeerplaatsen Stichtingskosten totaal (prijspeil mei 2007) Waarvan grondwaarde Bijdrage Sité Te activeren t.l.v. exploitatie: grondwaarde (alleen rente) opstal (rente + aflossing)
413 € 14.124.600 € 1.500.000 € 420.000 € 1.500.000 € 12.204.600 € 13.704.600
Aantal parkeerplaatsen Stichtingskosten totaal (prijspeil januari 2008) Waarvan grondwaarde Bijdrage Sité Te activeren t.l.v. exploitatie: grondwaarde (alleen rente) opstal (rente + aflossing)
427 € 16.560.000 € 1.500.000 € 420.000 € 1.500.000 € 14.640.000 € 16.140.000
De stichtingskostenopzet uit de VO-fase kon tot een financieel acceptabel resultaat worden geleid op basis van de volgende uitgangspunten: - er mocht worden uitgegaan van een integrale tariefstijging van maximaal 15% ten opzichte van het geldende uurtarief ad € 1,30 per uur en - het cumulatief negatief exploitatieresultaat na doorvoer van de tariefstijging van 15% mocht maximaal circa € 600.000 bedragen. Vervolgens is verondersteld dat de tariefstijgingen plaatsvinden in een vierjaarlijkse cyclus met 10%, voor het eerst in 2010 (naar € 1,64 per uur), vervolgens in 2014 (naar 1,81 per uur) etc. Met deze uitgangspunten blijft het resultaat, ondanks de hogere stichtingskosten, maar mede door de hogere opbrengsten in verband met de extra parkeerplaatsen, binnen het oorspronkelijke uitgangspunt van maximaal € 600.000 en hoeft er geen extra tariefsverhoging plaats te vinden. Aanbesteding Tijdens de aanbesteding op 9 juni 2008 hebben drie van de vier aangemelde partijen hun offerte uitgebracht. Het betrof een Europese aanbesteding op basis van de laagste prijs. Bij de notaris was het bedrag van de directiebegroting verzegeld neergelegd om geopend te kunnen worden als de laagste aanbieding boven de directiebegroting zou uitkomen. Dit is niet het geval gebleken.
4 Doetinchem, 2 juli 2008 De firma Goldewijk bleef als enige hieronder. Daarmee is gunning aan Goldewijk verplicht en zou de aan u gevraagde extra € 2,5 miljoen voldoende zijn. De afkoop van prijsstijgingen tijdens de bouw was echter buiten de aanbesteding gehouden en mocht aanvullend geoffreerd worden. Het bod van Goldewijk hiervoor is echter het hoogst van de aanbieders en het gemeentelijk deel voor de parkeergarage bedraagt € 1,4 miljoen, terwijl hiervoor € 400.000 is gereserveerd. Dit hoge bedrag wordt onder andere veroorzaakt door de door hen voorgestelde lange bouwtijd voor de parkeergarage (bijna twee jaar). Conclusie Indien er geen garage kan worden gebouwd, zijn de consequenties enorm. Sité kan aanspraak maken op een noemenswaardige schadeclaim. Om de schouwburg in gebruik te kunnen nemen, moet de gemeente zorg dragen voor adequate parkeercapaciteit die in omvang, ligging en gegarandeerde beschikbaarheid niet voorhanden is. Voor de bioscoop moet alternatieve parkeercapaciteit worden gevonden of worden gecreëerd. De kwantitatieve en kwalitatieve ambities uit het mobiliteitsplan komen sterk onder druk te staan of dienen te worden herzien. De aannemer zal vervolgens een schadeclaim indienen als niet tot gunning wordt overgegaan. Als wij het plan moeten aanpassen om tot een bezuiniging te komen, is een schadeclaim van Sité mogelijk vanwege de vertraagde realisering van haar functies; mogelijk ook een extra claim als gevolg van aanpassingen in het plan/ontwerp. De exploitatie van de schouwburg loopt risico's omdat de nieuwe schouwburg nog niet in gebruik kan worden genomen en de bestaande schouwburg mogelijk niet langer dan 1 januari 2010 open kan blijven. Voor de bioscoop zal langer dan nu het geval is voor alternatieve parkeercapaciteit dienen te worden gezorgd, waarover de exploitant nu al ontevreden is. De druk op de bestaande parkeercapaciteit in de stad zal steeds verder toenemen. Omdat alternatieve/tijdelijke parkeervoorzieningen niet voorhanden zijn, zal dit tijdelijk consequenties hebben voor de autobereikbaarheid van het centrum met bijbehorende negatieve effecten voor het economisch functioneren ervan. Indien de bouw van de parkeergarage ongestoord kan doorgaan, treden de beschreven gevolgen niet op. De schouwburg kan in gebruik worden genomen. De suboptimale parkeersituatie voor de bioscoop duurt niet langer dan is voorzien en de uitbreiding van de bioscoop kan doorgaan. De ambities uit het mobiliteitsplan kunnen ongestoord voortgang houden. Wij vragen u het huidige krediet op te hogen met € 2,5 miljoen. Op korte termijn zullen wij in overleg treden met Goldewijk over de afkoop van het prijsrisico en de lange bouwtijd van de garage. In uw vergadering van september 2008 komen wij met een vervolgvoorstel hierover. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART
DRS. H.J. KAISER
De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over aanvullend krediet voor de bouw van de parkeergarage Lookwartier en met overname van de in dat voorstel vermelde overwegingen; gelet op artikel 192 van de Gemeentewet; besluit: 1. 2.
Een extra krediet van € 2,5 miljoen beschikbaar te stellen voor de bouw van de parkeergarage Lookwartier (100e wijziging van de begroting). Een vervolgvoorstel af te wachten tot de raad van september 2008 over de planning en de eventuele afkoop prijsrisico.
Aldus besloten in zijn vergadering van 10 juli 2008,
, griffier
, voorzitter
