Vaals, 04-09-2007
Gemeente Vaals Kenmerk: MF 050074 Agendapunt nr. Raadsvergadering d.d. 4 juli 2005 Aan de Raad der gemeente VAALS Onderwerp
Von Clermontpark 1. Inleiding
Op 17 februari 2004 heeft een raadsconferentie plaatsgevonden inzake het herstructureringsproject Von Clermontpark. Bij vergadering d.d. 5 april en 19 juli 2004 heeft u ingestemd met een naar aanleiding van deze conferentie voor het plan opgestelde kaderstelling en heeft u ons opgedragen formele onderhandelingen aan te gaan met projectontwikkelaar Situs en de Woningstichting Vaals om tot een samenwerkingsovereenkomst te geraken. In uw vergadering van 14 juni 2004 heeft u eveneens een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld ter dekking van voorbereidende onderzoeken. Tijdens de besloten raadsbijeenkomst van 18 april jl. bent u reeds in kennis gesteld van de wijze waarop wij het afgelopen jaar het plan hebben uitgewerkt en tot welke aanpassingen van de door u gestelde kaders dit heeft geleid. In onderhavig raadsvoorstel wordt u verduidelijkt op welke wijze wij voornemens zijn het Von Clermontpark samen met genoemde contractpartners tot uitvoering te brengen. U wordt hierbij verzocht in te stemmen met het planvoorstel en de realisatieovereenkomsten om daarmee de weg vrij te maken voor het opstarten van de benodigde (ruimtelijke) procedures om tot een daadwerkelijke fysieke uitvoering van het plan te geraken.
2. Planbeschrijving
Het Von Clermontpark is gesitueerd in het gebied tussen de Maastrichterlaan, de Beemderlaan, de Jos. Francotteweg en de Sneeuwberglaan. Het betreft hier een zeer centraal gelegen centrumgebied met geringe ruimtelijke kwaliteit. Het gebied kenmerkt zich door verouderde en zelfs leegstaande bedrijfsopstallen en corporatiewoningen en de aanwezigheid van een park met een monumentale vijverpartij. De voornaamste doelstelling van het plan is tot een kwalitatief hoogwaardige herstructurering van het gebied te geraken middels het realiseren van duurzame en levensloopbestendige woningbouw, het aanvullen van het winkelbestand en het behoud en het opwaarderen van het park als groenelement in het centrum van Vaals. Het Von Clermontpark zal het gezicht voor de komende decennia van het centrum van Vaals mede gaan bepalen en het plan beoogt dan ook een kwaliteitsslag in de architectuur en de openbare ruimte te behalen. a) De stedenbouwkundige opzet (zie stedenbouwkundig plan) Algemene uitgangspunten voor de opzet van het stedenbouwkundige plan zijn het behoud en het opwaarderen van het park, een hoogwaardige herinrichting van de openbare ruimte, het voorzien in bebouwing met een bovengemiddelde architectonische kwaliteit en het garanderen van een goede bereikbaarheid voor de verschillende verkeersdeelnemers. Om richting te geven aan de bouwvormen, bouwmassa's en localisering van gebouwen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat u als bijlage aantreft. Het plan bevat globaal: • de sloop van 81 huurwoningen in de Jos. Francotteweg en de Clarissenstraat; • het amoveren van de bibliotheek en de gemeentewerf; • de nieuwbouw van 249 woningen waarvan 23 grondgebonden woningen en de overige woningen in de vorm van appartementen; • de realisatie van een Woonzorgcomplex (Wozoco) als onderdeel van het bouwprogramma;
Pagina 1
• • •
de nieuwbouw van commerciële ruimtes/winkelvoorzieningen; de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen; de herinrichting van het totale gebied.
De aan de Jos. Francotteweg en op de gemeentewerf geprojecteerde grondgebonden woningen worden in 2 bouwlagen met een kap gebouwd. De twee appartementencomplexen aan de Jos. Francotteweg (de poortwoningen) zijn 3 bouwlagen hoog met daarbovenop een dakopbouw in de vorm van een set-back. De appartementencomplexen aan de west- en noordzijde van het park bestaan uit 4 bouwlagen waarbij in de as van het Prins Willem Alexanderplein een verbijzondering plaatsvindt in de vorm van een hoogte-element. Het grotendeels in het park geprojecteerde L-vormige Wozoco bestaat uit 3 en 4 bouwlagen met een dakopbouw (set-back). Het Wozoco is in de as geplaatst van de Obelisk. Het commerciële complex bestaat uit 4 bouwlagen met een gedeeltelijke opbouw in 5 bouwlagen waarbij de begane grond is gereserveerd voor commerciële voorzieningen. Het complex zal over een daktuin beschikken. Het Prins Willem Alexanderplein zal autovrij worden gemaakt en van vorm veranderen. Het plein zal aan diepte winnen door uitbreiding van het plein richting het park. De breedte van het plein zal echter verminderen door de aanleg van de op de oostzijde van het huidige plein geplande commerciële ruimten met bovenliggende appartementen. De stedenbouwkundige opzet is ontwikkeld in goede harmonie tussen de bij dit project betrokken stedenbouwkundige, landschapsarchitect en de architecten van de projectpartners. b) Het bouwprogramma
Woningen In het gehele plangebied worden 249 woningen gebouwd en 81 woningen gesloopt, de nettotoevoeging bedraagt daarmee 168 woningen. Hierbij is een keuze gemaakt voor een mix aan hoogwaardige woningen die recht doet aan de behoefte en de ambitie van de gemeente Vaals maar daarnaast ook nadrukkelijk inspeelt op de gewenste kwaliteitsinjectie voor het gebied. Dit heeft geleid tot een mix van appartementen en grondgebonden woningen in zowel de koop- alsook huursfeer in verschillende prijscategorieën. Daarnaast voorziet het plan in de bouw van een Wozoco speciaal geënt op de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden. De woningen worden gebouwd door zowel de Woningstichting Vaals alsook ontwikkelaar Situs. Als onderbouwing voor het woningbouwprogramma wordt hierbij verwezen naar het bijgevoegde gemeentelijk schrijven d.d. 11 maart 2005, gericht aan het Portefeuillehoudersoverleg Grondgebiedzaken (POGZ) regio Maastricht & Mergelland, waarin een probleemschets van de huidige situatie alsook het ambitieniveau op het gebied van bouwen en wonen voor de komende jaren wordt beschreven. In concreto ziet het bouwprogramma er als volgt uit: partij aantal huur/koop
prijsklase
doelgroep
Situs
43 app.
koop
hoog
varia
“”
52 app.
koop
laag
varia
“”
36 app.
koop
hoog/laag
varia
Wsv
60 app.
huur
hoog/laag
ouderen
“”
13 app.
huur
laag
varia
“”
22 app.
koop
laag
varia
“”
23 grondgebonden
koop
laag
varia
totaal
249 woningen
Aftoppingsgrens huurprijs = € 466,- p/mnd (stand tot en met 1 juli 2005) Prijsgrens betaalbare koop Regio Maastricht en Mergelland € 235.000,- (stand 2005)
Commerciële ruimte Het plan voorziet voorts in de realisatie van 1.900m² bvo (bruto vloeroppervlak)commerciële ruimten op de hoek Maastrichterlaan - Beemderlaan. De ontwikkeling hiervan is in handen bij Situs. Onder de commerciële ruimten zal een ondergrondse parkeervoorziening in twee etages worden gerealiseerd Pagina 2
voor zowel de bezoekers van de commerciële ruimten alsook de bewoners van de boven de commerciële ruimten te bouwen appartementen. De oorspronkelijke gedachte tot realisatie van 3.000m² commerciële ruimten in twee bouwlagen is verlaten. Marktverkenningen maakten duidelijk dat het commercieel onwenselijk en onhaalbaar is om binnen het schaalniveau van de gemeente Vaals winkels in twee verdiepingen te bouwen. Inkrimping van het plan tot één bouwlaag en 1.900m² bvo wordt ondersteund door de voor dit project in het leven geroepen Branche Selectie Commissie (BSC) waarin naast de gemeente ook winkeliers en brancheorganisaties zitting nemen. De exacte invulling van de commerciële ruimten is als gevolg van nog lopende onderhandelingen met potentiële partijen door de verantwoordelijke projectontwikkelaar Situs nog niet bekend. Vooralsnog wordt echter gedacht aan de huisvesting van een supermarkt in combinatie met enkele kleinere kwaliteitswinkels. c) Verkeer en vervoer • Ontsluiting
•
•
Pagina 3
De infrastructuur van het Von Clermontpark is zodanig vormgegeven dat de locatie grotendeels wordt ontsloten via de Jos. Francotteweg aan de westzijde en de Beemderlaan aan de oostzijde. De Beemderlaan zal de ontsluitingsweg vormen voor de 43 appartementen met parkeergarage aan de noordzijde van het park, evenals de parkeergarage onder de commerciële ruimtes met bovenliggende 36 appartementen. Via de Jos. Francotteweg worden de overige appartementen en het Wozoco inclusief parkeergarage ontsloten. Uiteraard leidt dit tot een toename van het aantal verkeersbewegingen op beide wegen. De capaciteit van de wegen is echter dusdanig groot dat er geen problemen in de verkeersafwikkeling of de verkeersveiligheid worden verwacht. De 23 grondgebonden woningen op en nabij de locatie van de huidige gemeentewerf worden ontsloten vanaf de Jos. Francotteweg alsook de Sneeuwberglaan. Hierbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij reeds bestaande infrastructuur. Bevoorrading De bevoorrading van de commerciële ruimtes zal via de Beemderlaan plaatsvinden via dezelfde aanrijroute waarmee ook de parkeergarage wordt bereikt. Het daadwerkelijke laden en lossen zal inpandig danwel aan de zijkant van het gebouw parallel met de Beemderlaan plaatsvinden. Een en ander is afhankelijk van de nadere technische uitwerking van het bouwplan. Bij de nadere inrichting van het Prins Willem-Alexanderplein zal rekening worden gehouden met de bevoorrading van Grand Café Zera/De Obelisk. Parkeren voor bewoners Binnen het Von Clermontpark is getracht het 'blik op de weg' zoveel als mogelijk uit het directe straatbeeld (met name vanuit het park bezien) te weren door daar waar mogelijk gebruik te maken van ondergrondse en semi-ondergrondse parkeervoorzieningen, alsook het aan de achterzijde van de gebouwen (niet park zijnde), realiseren van parkeerplaatsen op maaiveldniveau. De 43 appartementen van het zogenaamde Clarensterrein aan de noordzijde van het park worden voorzien van een semi ondergrondse parkeervoorziening in de vorm van een half-open parkeerbak. Deze parkeerbak, welke aan de achterzijde van het gebouw open is, biedt plaats aan 60 pp waarmee aan een ruime normstelling van 1,4 pp per appartement wordt voldaan. Onder het Wozoco zal een parkeergarage van 60 eenheden wordt gerealiseerd voor de 60 appartementen. Voor een Wozoco is ook dit een ruime normstelling zodat verwacht mag worden dat evenals in de Clarensgarage een kleine overcapaciteit zal ontstaan. Een parkeergarage zal ook gerealiseerd worden onder de commerciële ruimtes met bovenliggende appartementen. Hier is een parkeergarage voorzien die specifiek gereserveerd is voor bewoners en bezoekers van dit complex. Als alternatief is echter – tegen meerkosten voor de gemeente – een grotere en grotendeels openbare parkeergarage mogelijk. Voor beide varianten geldt dat de parkeergarage in twee verdiepingen zal worden uitgevoerd. Eén verdieping voor bezoekers en één verdieping voor de bewoners. Ongeacht de keuze tussen een kleine of een grote parkeergarage zal te allen tijde aan de in de gemeente Vaals gehanteerde normstelling voor parkeren kunnen worden voldaan. Geconcludeerd kan worden dat de complexen welke beschikken over een eigen parkeergarage aan een ruime normstelling voldoen en als gesloten complexen kunnen worden beschouwd. Hierbij zullen de bewoners geen beroep hoeven te doen op overige parkeervoorzieningen in of in de nabijheid van het plangebied. De overige 87 appartementen zijn aangewezen op parkeerplaatsen op maaiveldniveau. Daarnaast
•
zijn ook de grondgebonden woningen voor een gedeelte aangewezen op parkeerplaatsen op maaiveldniveau. Rekening houdende met een parkeernorm van 1,2 per appartement en 0,7 per grondgebonden woning leidt dit tot een parkeervraag van 121 pp. In het op het stedenbouwkundige plan aangeduide 'zoekgebied voor parkeerplaatsen' kunnen op meerdere manieren plusminus 130 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In het inrichtingsplan is een mogelijke variant getekend waarmee 133 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Aanvullend worden in de Beemderlaan 35 parkeerplaatsen aangelegd. Geconcludeerd kan worden dat ook voor wat betreft de appartementen en woningen welke geen gebruik kunnen maken van een parkeergarage in ruim voldoende mate parkeervoorzieningen aanwezig zijn. In zijn totaliteit voldoet het plan dan ook aan alle normen. Parkeren voor bezoekers In de huidige situatie kunnen bezoekers gebruik maken van parkeerplaatsen op het Prins Willem Alexanderplein en parkeerplaatsen in de Beemderlaan. Het Prins Willem Alexanderplein telt in de huidige situatie nog 84 pp betaalde parkeerplaatsen, de Beemderlaan 23 betaalde en 24 onbetaalde parkeerplaatsen (reeds compenserende parkeerplekken). In totaal zijn dit 131pp. Gesteld kan worden dat door de realisatie van het Von Clermontpark 131 parkeerplaatsen voor bezoekers verloren gaan. Er zijn twee manieren welke zich gaandeweg de onderhandelingen met de contractpartijen als oplossingsrichting hebben bewezen: • het compenseren van parkeerplaatsen buiten het plangebied: zowel Situs alsook de Woningstichting Vaals hebben de wens geuit de te bouwen woningen van privéparkeerplaatsen te voorzien. Dit zou betekenen dat 87 appartementen gaan beschikken over een privé-parkeerplaats. Voor deze parkeerplekken betalen zowel Situs alsook de woningstichting € 2.541,- per parkeerplaats (conform de geldende tarieven genoemd in de parkeernota) aan de gemeente Vaals. Deze parkeerplaatsen kunnen zij vervolgens aan de bewoners doorverkopen. Het beheer en onderhoud van deze parkeerplaatsen komt daarmee voor rekening van de ontwikkelaars danwel de toekomstige bewoners. Er worden exclusief de parkeerplaatsen in de Beemderlaan 133 parkeerplekken op maaiveldniveau in het plangebied aangelegd. Dit betekent dat 133-87=46 pp resteren welke voor bezoekers (en vergunninghouders) kunnen worden ingezet. Worden bij deze 46pp de 35 parkeerplaatsen in de Beemderlaan opgeteld dan komt het totaal aantal bezoekersparkeerplaatsen op 81 eenheden. Dezen kunnen allen in de betaalsfeer worden geplaatst. Afgezet tegen het huidige aantal bezoekersparkeerplaatsen dienen dan nog 13181=50pp buiten het huidige plangebied gerealiseerd te worden. Hierbij moet gedacht worden aan de noordzijde van het plangebied. Hier zijn mogelijkheden om plusminus 90 parkeerplaatsen te realiseren waarmee een surplus ten opzichte van de huidige situatie wordt bereikt. Het betreft hier wel een tijdelijke oplossing voor ongeveer 10 jaar. Na deze periode zullen ter plekke woningbouwplannen voor Von Clermontpark II worden ontwikkeld. Voor de duidelijkheid dient hierbij te worden opgemerkt dat alle binnen het plangebied te realiseren parkeerplaatsen uit de grondexploitatie Von Clermontpark worden betaald, ongeacht of zij later als openbare parkeerplaats danwel privé-parkeerplaats worden gebruikt. De aanvullende, buiten het plangebied te compenseren parkeerplaatsen, kunnen worden gefinancierd door de zojuist genoemde bijdrage van de partners voor privé-parkeerplaatsen. Het structureel financieel plaatje van deze constructie ziet er als volgt uit: • derving parkeeropbrengsten W-A-plein :€ 68.000,• derving parkeeropbrengsten Beemderlaan :€ 18.000,saldo € 86.000,parkeeropbrengsten nieuwe parkeerplaatsen :€ 96.500,kapitaallasten bijpaatsen parkeerautomaten :€ 10.500,saldo € 86.000,De aanleg van de parkeerplaatsen ten noorden van het plangebied kost plusminus € 40.000,-. Deze kosten kunnen ten laste worden gebracht van de reserve 'Parkeergelden'. Daarnaast wordt deze reserve gevoed met een bedrag groot € 221.067,- (87*€2.541,-) te ontvangen van Situs alsook de Woningstichting Vaals. Uit bovenstaand plaatje volgt dat de aanleg van aanvullende en compenserende parkeerplaatsen buiten het plangebied structureel gezien geen wijziging oplevert voor de parkeeropbrengsten van de gemeente Vaals. • •
Pagina 4
•
de aanleg van een grote parkeergarage: een andere mogelijkheid is de aanleg van een grotere openbare parkeergarage onder de commerciële ruimten. Dit vergt wel een extra investering van de gemeente. De aan te leggen grote parkeergarage telt 120 parkeerplaatsen en zal door de gemeente van de belegger van het commercieel complex worden gehuurd. Het betreft een langjarig huurcontract van plusminus 15 jaar. De gemeente wordt verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer en onderhoud van de garage (niet zijnde het groot constructietechnisch onderhoud). Alle parkeerplaatsen in de grote garage zijn als openbaar betaalde parkeerplaatsen inzetbaar. Voor de bepaling van de parkeerbalans mogen in dit geval echter maar 60 parkeerplaatsen voor bezoekers meegeteld worden. De overige 60 parkeerplaatsen zijn theoretisch/op papier gereserveerd voor enkel de bezoekers van bovenliggende commerciële ruimten. In combinatie van de privé-parkeerplaatsen leidt dit tot een situatie waarin 141 parkeerplekken voor bezoekers kunnen worden ingezet (verdeeld over Beemderlaan, parkeergarage en de niet-privéparkeerplaatsen in het plangebied). Hiermee worden de huidige bezoekersparkeerplaatsen gecompenseerd en hoeven er buiten het plangebied geen aanvullende parkeerplaatsen te worden aangelegd. De financiële onderbouwing van dit voorstel ziet er als volgt uit: • uitgaven huur € 103.000,onderhoud en beheer € 24.700,afschrijving parkeermeters € 7.000,diversen/toezicht € 10.000,totaal € 145.000,grote openbare garage € 96.000,pp Beemderlaan en plangebied € 45.000,saldo € 141.000,wegvallen W-A-plein € 68.000,totaal € 73.000,tekort € 72.000,De oplossing van dit tekort zou kunnen liggen in het verhogen van de parkeertarieven in de gehele gemeente tot € 0,60 p/uur. Realisering van een grote parkeergarage vergt onlosmakelijk uniformering van de parkeertarieven in de omgeving van de garage. In bovenstaand voorstel worden de opbrengsten uit de verkoop van privé-parkeerplaatsen ingezet om de bouwkosten van de parkeergarage te drukken. De door de gemeente te betalen huurprijs vormt hier uiteindelijk een afgeleide van. Opgemerkt kan nog worden dat de prijzen gebaseerd zijn op een constructief zwaar parkeerdek om te voorzien in zwaardere belastingsmogelijkheden voor bovenliggend parkeerdek. Uiteraard kunnen ook in deze constructie aanvullende tijdelijke parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten noorden van het plangebied tegen relatief geringe kosten (zie voorstel kleine parkeergarage). •
inkomsten
d) Openbare ruimte (zie inrichtingsplan)
Het Bureau voor Landschapsarchitectuur Van Heukelom is verzocht een nadere uitwerking te maken van de inrichting van de openbare ruimte. Alvorens het inrichtingsplan op te stellen heeft Van Heukelom de bomen geïnventariseerd. Uit deze studie blijkt dat er geen monumentale bomen in het park voorkomen. Er zijn wel sfeerbepalende bomen aanwezig. Deze sfeerbepalende bomen zullen grotendeels behouden blijven en 23 'gewone' bomen kunnen verplaatst worden zonder de kwaliteit van het plan aan te tasten. Het park zal grotendeels uit gras bestaan met daarnaast individuele bomen en bomengroepen. Het park bevat voorts verschillende hoge en lage heestersoorten. De afbakening tussen het daadwerkelijke park en de gronden rondom de gebouwen wordt vormgegeven middels een haag. In de as van het park vindt een spiegeling van de Obelisk plaats middels vier rechthoeken bestaande uit vaste planten. Het hoogteverschil tussen het Prins Willem Alexanderplein en het park wordt overbrugd door een trapezium-achtige hellingbaan in combinatie met een trap. De hellingbaan zal met name door ouderen zeer op prijs worden gesteld. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat de Gau bovengronds via het Prins Willem Alexanderplein tot in
Pagina 5
het park kan worden doorgetrokken. Een hiertoe ingediende Europese subsidieaanvraag (Interreg) is onlangs afgewezen. Getracht wordt via het provinciale en nationale subsudieplatform Vitaal Platteland alsnog een subsidie veilig te stellen. De vijverpartij inclusief Obelisk zullen eveneens een kwaliteitsslag ondergaan en worden gerestaureerd. De materialisatie zal plaatsvinden conform het door de gemeente vervaardige programma van eisen dat als bijlage aan de realisatieovereenkomst is aangehecht. 3. Resultaten onderzoeken a) Archeologisch onderzoek
Ten behoeve van de herinrichting van het plangebied zullen grondwerkzaamheden in het plangebied plaatsvinden die kunnen leiden tot verstoring en vernietiging van eventueel aanwezige archeologische waarden. Teneinde na te gaan in hoeverre er binnen het plangebied sprake is van archeologische waarden is ter plaatse van het Von Clermontpark en omringende terreinen door Grontmij in juni 2003 een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit het inventariserend veldonderzoek is gebleken dat zich in het plangebied geen archeologische waarden bevinden. Dit is deels in overeenstemming met de conclusies van het aan het veldonderzoek voorafgaande bureauonderzoek. Uit dit onderzoek volgde een middelhoge archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische waarden. In het plangebied is wel een ooivaaggrond aangetroffen, merendeels ontwikkeld in verspoelde löss (colluvium). Tevens is uit het booronderzoek gebleken dat delen van het plangebied verstoord zijn tengevolge van de vele activiteiten die in het gebied hebben plaatsgevonden. Waarschijnlijk zijn grote delen van het plangebied geëgaliseerd t.b.v de (woning)bouw in het gebied. Tengevolge van deze activiteiten zullen archeologische waarden die eventueel in het plangebied aanwezig waren verdwenen zijn, ondanks het pakket colluvium dat werd aangetroffen. Op grond van het ontbreken van aanwijzingen over de aanwezigheid van archeologische waarden wordt voor het plangebied geen vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. b) Bodemonderzoek In het Von Clermontpark zijn twee gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend: ter plaatse van het voormalige Muva-terrein alsmede ter plaatse van de gemeentewerf. Ter plaatse van het terrein van de gemeentewerf zijn sterk verhoogde gehaltes aan metalen en PAK in de bovengrond vastgesteld terwijl ter plaatse van het Muva-terrein sprake is van een grondverontreiniging met chroom en tetrachloreteen respectievelijk een minerale olie verontreiniging. In het grondwater ter plekke bevindt zich eveneens een verontreiniging. De locatie gemeentewerf dient binnen 5-10 jaar na afgifte van een beschikking 'Ernst en urgentie' gesaneerd te worden. Voor de locatie Muva-terrein geldt dat er sprake is van een urgent geval. Hier dient binnen 4 jaar na afgifte van een beschikking 'Ernst en urgentie' gesaneerd te worden. De immobiele verontreinigingen zullen naar alle waarschijnlijkheid worden verwijderd en worden afgedekt met een leeflaag zodat geen contact meer kan ontstaan met de verontreiniging. Het definitieve nog op te stellen gefaseerde saneringsplan, op basis waarvan een provinciale beschikking wordt afgegeven, zal hiertoe een uitwerking bevatten. In dit gefaseerde saneringsplan zullen ook maatregelen worden geformuleerd voor de aanwezige mobiele verontreinigingen. c) Flora en Fauna De ontwikkeling van het Von Clermontpark heeft een negatief effect op een aantal in het gebied aanwezige soorten welke voorkomen op de Lijst van Beschermde en Bedreigde soorten in Limburg. Dit zijn de Gladde Ereprijs, de Trilgraszegge, de Europese Kanarie, vleermuizen en de Groene Kikker. Het vernietigen van groeiplaatsen of het ingrijpen in ecotopen dient normaliter gecompenseerd te worden. Voor het Von Clermontpark is dit echter niet noodzakelijk omdat het Von Clermontpark gerealiseerd wordt binnen bestaande stedelijke bebouwing en er derhalve geen basis aanwezig is voor bescherming van een leefgebied van beschermde soorten. De Europese Kanarie, de vleermuizen alsook de Groene Kikker komen daarnaast ook voor op de soortenlijst van de Flora- en Faunawet. Onderzocht is of op basis van de Flora- en Faunawet ontheffingen noodzakelijk zijn. Dit is niet het geval. Wel dienen ingrepen zodanig plaats te vinden dat deze niet in strijd zijn met de Flora- en Faunawet en dienen er voor de vleermuizen en de Groene Kikker gedragscodes opgesteld te worden, goed te keuren door het ministerie van LNV, gericht op het voorkomen van overlast door de werkzaamheden voor de beschermde soort. d) Watertoets De watertoets is nog niet afgerond. Op basis van eerste berekeningen blijkt dat voor de berging van
Pagina 6
e)
f)
g)
h)
hemelwater ruimte gereserveerd dient te worden. In deze ruimte kan het water gebufferd worden en geleidelijk aan de omgeving teruggegeven worden (overstorten). Rekening houdende met een 100jaars bui, waarin 35mm water in 30 minuten valt, is een buffercapaciteit van 1.175m³ nodig. Indien de waterstand in de vijver van de Obelisk met ca. een meter kan fluctueren, is dat voldoende om het hemelwater in deze vijver te bufferen. Onderzocht wordt nog wat de bergingscapaciteit van het groen in het park is omdat deze (mede) kan worden ingezet om de noodzakelijk buffering te waarborgen. Het plan zal voorts worden voorzien van een gescheiden rioolstelsel. LPG-zonering Vrijwel op de plangrens van het plangebied bevindt zich het LPG-vulpunt van het ESSO-tankstation. De aanwezigheid van een dergelijk vulpunt vormt vanwege de externe veiligheidsrisico's een belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied. Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen in werking getreden. Dit besluit bevat regels ter bescherming van mensen die verblijven buiten een inrichting waarin gewerkt wordt met gevaarlijke stoffen. Voor bestaande situaties geldt dat binnen drie jaar na inwerkingtreding van het besluit aan bepaalde grenswaarden voor het plaatsgebonden risico moet worden voldaan. Voor LPG-tankstations betekent dit dat na deze drie jaar binnen een afstand van 25 meter vanaf het LPG-vulpunt geen kwetsbare objecten (zoals woningen) meer aanwezig mogen zijn. LPG-tankstations waarbij binnen die afstand wel kwetsbare objecten aanwezig zijn worden aangemerkt als urgente saneringssituaties. Voor onderhavige situatie is dit het geval. Een en ander heeft er toe geleid dat de gemeente Esso in januari 2005 een ontwerp-intrekkingsbesluit en in maart een intrekkingsbesluit heeft overhandigd welke voorziet in een beëindiging van de verkoop van LPG op uiterlijk 27 oktober 2007. Mocht Esso eerder willen stoppen dan komen zij in aanmerking voor een schadevergoeding welke door VROM zal worden uitbetaald. De aanwezigheid van het LPG-tankstation leidt er toe dat 25m rondom het vulpunt geen enkele ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is, tot 110m rondom het vulpunt onder voorwaarden ontwikkelingen mogelijk zijn en vanaf 110m alle ontwikkelingen mogelijk zijn. Bestemmingsplantechnisch zal worden verwoord dat voor het gebied tussen de 25-110m de risico's te verantwoorden zijn door vooruitlopend op de daadwerkelijke sanering reeds met bouwwerkzaamheden te starten. Dit wordt gedaan door enerzijds statistische risicoberekeningen door te voeren en anderzijds een beschrijving te maken van elementen als zelfredzaamheid, hulpverlening, reductie in de toekomst enz. Concreet betekent dit dat na het onherroepelijk worden van het intrekkingsbesluit, naar verwachting mei 2005, kan worden begonnen met de sloop- en bouwwerkzaamheden en dat in de fasering rekening dient te worden gehouden met de nog definitief te bepalen einddatum (uiterlijk oktober 2007). Duurzaam Bouwen Bij de uitwerking van de bouwplannen dienen de architecten zich te conformeren aan het regionale convenant Duurzaam Bouwen. De beoordeling van de plannen gebeurt via het DuBo-centrum. Los van de reguliere DuBo-beoordeling zullen partijen nog een gezamenlijk besluit nemen ten aanzien van het verzoek van het DuBo-centrum om het project te laten deelnemen aan een pilot-studie voor de ontwikkeling van een instrument om de begrippen 'duurzaamheid' en 'ambities' meetbaar te maken. Planschade In december 2003 is voor het project Von Clermontpark door het SOAZ een risico-analyse uitgevoerd. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat het plan leidt tot een beperking van het zicht in kwantitatieve zin, toename van schaduw en verdergaande beperking van de privacy. Daar staat tegenover een verbetering van het zicht in kwalitatieve zin, een positievere uitstraling van het karakter en het gebruik van de bebouwing en een afname van aan het gebruik gerelateerde hinder. Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen met elkaar worden gesaldeerd. In het geval van het Von Clermontpark zijn de voordelen voor de in de nabijheid van het plangebied gelegen woningen dermate groot dat deze de nadelen geheel kunnen compenseren, zodat er per saldo geen sprake is van een planologische nadeel. Het rapport concludeert dan ook dat door de planologische mutatie de in de nabijheid van het plangebied gelegen woningen naar verwachting geen schade zullen ondervinden die voor vergoeding op basis van artikel 49 WRO in aanmerking kan komen. Overigens is het aspect planschade via de realisatieovereenkomsten voor rekening en risico ondergebracht bij de contractpartners. Markt/kermis De realisatie van het Von Clermontpark heeft consequenties voor de markt aangezien de omvang de
Pagina 7
huidige markt niet kan worden ondergebracht op het nieuwe Prins Willem Alexanderplein. De huidige markt is ruim 500 strekkende meters groot terwijl op het nieuwe plein, rekening houdende met veiligheidsnormen en bevoorrading van de marktkramen, slechts plusminus 400 strekkende meters kunnen worden geaccommodeerd. Het is derhalve logisch de markt te continueren op de bestaande locatie rond het gemeentehuis. De kermis kan in principe wel op het nieuwe plein terecht. Doordat het plein echter, in tegenstelling tot de huidige situatie, aan twee zijden begrensd wordt door een gevel leidt dit tot een beperking van de opstelruimte. Het mogelijk inzetten van een gedeelte van het park dan wel het busstation voor huisvesting van de kermis zou hier een oplossing voor kunnen bieden. Hierbij dient bedacht te worden dat de realisatie van een grote parkeergarage onder de commerciële ruimtes (mocht de raad hiertoe als alternatief besluiten) een extra stevige constructie vereist in het geval op de garage een kermis dient te worden geaccommodeerd. In het opgevoerde rekenvoorbeeld is hiermee reeds rekening gehouden. i) Nog uit te voeren onderzoeken Er wordt momenteel de laatste hand gelegd aan het concept voorontwerp bestemmingsplan. Als onderdeel van dit plan zal tevens nog een geluidsrapportage en een luchtkwaliteitrapportage worden vervaardigd. 4. Realisatieovereenkomsten (zie bijlagen) a) Realisatieovereenkomst gemeente Vaals – Von Clermontpark BV
In deze overeenkomst worden de afspraken vastgelegd tussen de gemeente en de Ontwikkelaar (Situs BV uit Utrecht, welke partij ten behoeve van het project Von Clermontpark BV heeft opgericht) over de herontwikkeling van de locatie Von Clermontpark. Situs heeft in het gebied gronden in eigendom (het zogenaamde Clarensterrein). De Ontwikkelaar maakt op grond van deze overeenkomst het gebied bouw- en woonrijp (inclusief de benodigde bodemsanering) en zorgt voor de herinrichting van het openbaar gebied (inclusief de inrichting van het park). De grondexploitatie loopt voor rekening en risico van de Ontwikkelaar en tussen de Ontwikkelaar en de gemeente zijn daaromtrent financiele afspraken gemaakt en vastgelegd. Daarnaast ontwikkelt en realiseert de Ontwikkelaar een aantal deelprojecten; 52 appartementen aan de Nieuw Clarissenstraat, 43 luxe koopappartementen op het zogenaamde Clarensterrein, met daarbij een gebouwde parkeervoorziening en een deelproject winkels Maastrichterlaan, waarin een supermarket en andere commerciele voorzieningen (1.900 m2 bruto vloeroppervlakte), daarboven 36 appartementen met een bijbehorende gebouwde parkeervoorziening. b) Realisatieovereenkomst gemeente Vaals – Woningstichting Vaals In deze overeenkomst worden de afspraken vastgelegd tussen de gemeente en Woningstichting Vaals (verder WSV) over de herontwikkeling van de locatie Von Clermontpark. WSV heeft een aantal gronden en gebouwen in het gebied in eigendom. Het bestaande woningbezit van WSV wordt gesloopt en er vindt nieuwbouwontwikkeling plaats door WSV. WSV ontwikkelt en realiseert een aantal deelprojecten: een woonzorgcomplex met 60 huurappartementen en een bijbehorende gebouwde parkeervoorziening, en daarnaast 13 huurappartementen, 22 koopappartementen en 23 grondgebonden eengezinswoningen (koop). In het kader van de herontwikkeling van de locatie Von Clermontpark zijn tussen de gemeente en WSV een aantal aanvullende financiele afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in deze overeenkomst. Deze overeenkomst vertoont nauwe samenhang met de overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Daarin is immers geregeld dat de ontwikkelaar zorgt voor het bouw- en woonrijp maken van het gehele gebied. De gemeente garandeert aan WSV dat zij tijdig over bouwrijpe kavels kan beschikken om tot ontwikkeling en realisatie van opstallen te kunnen overgaan. Beide realisatieovereenkomsten zijn het resultaat van uitgebreide en langlopende onderhandelingen. Het wijzigen van passages uit deze overeenkomsten zal vrijwel altijd gevolgen hebben voor andere passages met mogelijke hernieuwde onderhandelingen tot gevolg. Daarnaast geldt dat beide contracten zeer nauw op elkaar zijn afgestemd waardoor wijzigingen in het ene contract ook gevolgen zullen hebben voor het andere contract. Ook dit kan leiden tot nieuwe tijdverslindende onderhandelingen.
Pagina 8
5. grondexploitatie
De grondexploitatie is voor de gemeente Vaals neutraal. Dat wil zeggen dat alle gemaakte en aan het plan toe te rekenen kosten (inclusief een van gemeentewegen te dekken exploitatieverlies op het hele plan) ook daadwerkelijk binnen het plan worden gedekt. De in- en uitgaande kasstromen zijn daarmee in evenwicht. Dit geldt overigens niet in het geval gekozen wordt voor de realisatie van een grote parkeergarage zonder ophoging van de huidige parkeertarieven in de hele gemeente. De gemeente ontvangt uit de grondexploitatie een bedrag ter dekking van de door haar gemaakte kosten en nog te maken kosten. Met dit bedrag kan de gemeente alle door haar aan het plan toe te rekenen kosten afdekken waardoor het plan voor de gemeente als budgettair neutraal kan worden bestempeld. Na realisatie van het gehele plan Von Clermontpark zal er sprake zijn van gewijzigde structurele jaarlijkse inkomsten en uitgaven ten opzichte van de huidige situatie. Uitgaande van een planrealisatie met aanleg van een grote parkeergarage en aanpassing van de parkeertarieven leidt dit tot een voordelig financieel saldo. Dit saldo is met name het resultaat van hogere OZB-opbrengsten en van een hogere uitkering uit het gemeentefonds (meer inwoners). Daar staan tegenover hogere uitgaven voor beheer en onderhoud openbare ruimte. Voor meer gedetailleerde informatie over de grondexploitatie en de hieruit voortvloeiende gemeentelijke inkomsten en uitgaven kunt u terecht bij het Bureau Bouwen en Wonen. Los van de financiële cijfers dient bedacht te worden dat de gemeente op basis van deze grondexploitatie de beschikking krijgt over een hoogwaardig ingerichte leefomgeving waarbij het nu deels sterk verontreinigde gebied volledig wordt gesaneerd.
6. Risicoparagraaf
Het ontwikkelen van een complexe binnenstedelijke locatie herbergt altijd risico's. Risico's kunnen betrekking hebben op de besluitvorming, de wettelijke procedures, de fysieke ruimte, de maatschappelijke ontwikkelingen financiën/economie, de kwaliteit, communicatie/informatie en de organisatie van een project. Kijkend naar het Von Clermontpark dan zijn met name de marktomstandigheden, de verhuisbewegingen en de fiscale afhandeling van de grondcontracten een risico. In de realisatieovereenkomsten zijn passages opgenomen welke voorzien in veranderende marktomstandigheden. Mocht hier van sprake zijn en het plan (op onderdelen) niet uitgevoerd kunnen worden dan dienen partijen in redelijkheid opnieuw te onderhandelen omtrent een wijziging van de overeenkomst. In de fasering van het plan zitten ook enkele risico's doordat de ontwikkeling van enkele planonderdelen afhankelijk zijn van de afronding van andere projecten. Zo kan de Wozoco enkel ontwikkeld worden indien de bibliotheek geamoveerd is en kunnen de grondgebonden woningen pas gebouwd worden op het moment de gemeentewerf verplaatst is. Zowel de verplaatsing van de bibliotheek alsook de verplaatsing van de gemeentewerf zijn op hun beurt weer afhankelijk van andere bouwplannen danwel besluitvorming hieromtrent. Voor beiden zullen noodscenario's ontwikkeld worden in het geval de planning anders verloopt dan verwacht. Aan de ontwikkeling van het gebied zitten uiteraard ook financiële risico's. Het voeren van de grondexploitatie is voor rekening en risico van Situs. Binnen een grondexploitatie is er evenwel sprake van een grote hoeveelheid kasstromen en zullen gronden van eigenaar wisselen. Deze transacties kunnen fiscale risico's met zich meebrengen. Voor de gemeente Vaals is dit risico berekend op € 180.000,-., waarbij door de fiscalist wel wordt aangetekend dat dit risico klein is. Het is echter een risico dat door de gemeente niet beïnvloedbaar is omdat zij noch de grondexploitatie noch de vastgoedexploitatie voert. Een oplossing voor dit probleem is middels vooroverleg afspraken te maken met de belastingdienst. Met de belastingdienst kan worden afgesproken dat er geen risico bestaat voor overdrachtsbelasting bij de latere overdracht van openbare voorzieningen wanneer vooraf aan de hand van een exploitatie-opzet kan worden aangetoond dat de grondexploitatie in fiscale zin kostendekkend is. Voor onderhavig plan is dit zo goed als zeker het geval. Ter raadsvergadering kunnen wij u hierover de laatste stand van zaken geven. Als positief risico kan nog worden aangedragen dat gaandeweg het proces wordt getracht meerdere subsidies in de wacht te slepen. Een eerder verzoek tot toekenning van ISV-subsidie is afgewezen. Naar verwachting zal de nieuwe ISV-tranche meer kans op succes voor het Von Clermontpark bieden. In de grondexploitatie alsook het gemeentelijk financieel overzicht is geen voorschot genomen op mogelijke subsidies.
Pagina 9
7. Vervolgprocedure
Na instemming van uw raad met onderhavige planopzet zal het bestemmingsplan na het houden van één of meerdere informatiesessies in procedure worden gebracht. Alvorens de ruimtelijke procedures op te starten zal een communicatieparagraaf op basis van het gemeentelijk communicatieplan worden opgesteld. Behalve het volgen van de wettelijk voorgeschreven procedures met daaruit volgende bezwaar- en beroepsmogelijkheden zal daarin aandacht worden besteed aan het bereiken en het informeren van de verschillende doelgroepen (omwonenden, bewoners, winkeliers enz.). Daarnaast zal ook vorm en inhoud worden gegeven aan de nieuw te vormen stuurgroep, klankbordgroep en projectgroep. Na het doorlopen van de eerste inspraakperiode zal het bestemmingsplan de provincie ter vooroverleg worden aangeboden. Nadat de goedkeuring van de provincie is ontvangen zal het bestemmingsplannen in twee gedaantes verder in procedure worden gebracht. Enerzijds als bestemmingsplan sec (op termijn dient het gebied immers van een juridisch planologische onderlegger te worden voorzien) en anderzijds als ruimtelijke onderbouwing voor vrijstellingsprocedure welke reeds gevolgd zullen worden om de eerste bouwfase van het Von Clermontpark te kunnen realiseren (vooruitlopend op de daadwerkelijke goedkeuring van het bestemmingsplan). Alvorens het bestemmingsplan in procedure kan worden genomen is het van belang dat uw raad een voorbereidingsbesluit voor het gebied neemt. Hiertoe wordt verwezen naar het apart raadsvoorstel en raadsbesluit. Na het doorlopen van de noodzakelijke ruimtelijke procedures ziet de fasering er in grove lijnen als volgt uit: • eind 2005 – begin 2006: sloop van de diverse opstallen en start bouwrijp maken van het gebied; • 2e kwartaal 2006: start bouw appartementencomplex noordzijde park en de poortwoningen ter hoogte van de Jos. Francotteweg; • 2e kwartaal 2006: start bouw commerciële ruimten en bovenliggende appartementen; • 4e kwartaal 2006: verplaatsing van de bibliotheek; • 4e kwartaal 2006: start bouw Wozoco; • 1e kwartaal 2007: start bouw boogvormig appartementencomplex; • 2 kwartaal 2007: verplaatsen gemeentewerf; • 3e kwartaal 2007: start bouw grondgebonden woningen. Wij stellen u voor: • In te stemmen met het planvoorstel Von Clermontpark; • Binnen dit planvoorstel te kiezen voor de realisatie van een grote parkeergarage; • De realisatieovereenkomsten goed te keuren en het college te mandateren tot het ondertekenen van de overeenkomsten.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Vaals,
H.J.M. Coumans MPM Secretaris
Pagina 10
Mw. drs. M.J.I. Quint-Maagdenberg Burgemeester
