ť14D
Á"
ASB
I III I IIIIII I IIU II 025EX000374282
OŠb c:r;:
-
•• U • Ĺuj
o;
Znalecký posudek č . 1246-412013 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 12 na pozemku parc. č. st. 75, kat. území Nabdín, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 80. (dále též jako „Nemovitost")
Zhotovitel:
ASB Appraisal, s.r.o.
(dále též jako „Zhotovite/'
V Celnici 103114 11000 Praha I I ČO: 250 94 076 JUDr. Jan Grosam (dále též jako „Zadavatef')
Zadavatel:
Exekutorský ú řad Praha 6 Bělohorská 270117 169 00 Praha 6 č .j. 025 Ex 12507/10-22 Povinný ani po písemné výzv ě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocen ě ní provedeno pouze obhlídkou a na základ ě ve řejn ě dostupných údaj ů .
Posudek obsahuje celkem 14 stran textu v četně titulní strany a 17 stran p říloh. Zadavateli se předává ve čtyřech výtiscích. VYHOTOVENÍ
Č.
3
ASB Appraisal, S.F.O. ADDRESS V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, Czech Republic PHONE +420 224 931 366 FAX +420 224 931 368 EMAIL
[email protected] WEB www.asbappraisal.eu tČ 25094076 oič CZ25094076 SPOLEČNOST JE ZAPSÁNA V OBCHODNÍM REJSTRÍKU VEDENÉM M Ě STSKÝM SOUDEM V PRAZE, ODDIL C, VL02KA 49156 THE COMPANY IS REGISTERED IN THE COMMERCIAL REGISTER ADMINISTERED BY THE MUNICIPAL COURT IN PRAGUE, SECTION C. INSET 49156
AS B Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1246-412013 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za ú čelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 12 na pozemku parc. č. st. 75 a pozemku parc. Č. St. 75, kat. území Nabd ĺn, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 80, (dále též jako „Nemovitost). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel') se sídlem V Celnici 103114, 11000 Praha 1, I ČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základ ě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 3611967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. I vyhlášky č. 3711967 Sb. ve zn ění pozd ějších p ředpisů . Závěr: Na základ ě použitých podklad ů a předpoklad ů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocen ění 7. 12. 2012 činí:
418000Kč Slovy: čtyři sta osmnáct tisíc korun českých
Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pe četi, podpis a znalecká doložka, viz str. 13 tohoto posudku.
2
Obsah: I
ÚVOD
1 .1 1.2 1.3 1.4
.4
Účelap ředm ětocen ě ní ................................................................................................ 4 Rozhodné datum ocen ění ............................................................................................. 4 Místní šetření ................................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy.................................................................................4
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ................................................................................................. 4
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ............................................................................................5
3.1 3.2 3.3 3.4 4
Popis Nemovitosti .......................................................................................................... 5 Poloha............................................................................................................................5 Dopravní pom ě ry ...........................................................................................................5 Infrastruktura ............ . ..................................................................................................... 5
METODY OCEN Ě NÍ ............................................................................................................... 7
4.1 4.2 4.3
Nákladová metoda.........................................................................................................7 Výnosová metoda..........................................................................................................7 Porovnávací metoda......................................................................................................8
5 ANALÝZA HODNOTY ......................................................................... . ............................ . .... 9 5.1 5.2
Volba metody.................................................................................................................9 Výpočet porovnávací metodou ......................................................................................9
ZÁVĚREČ NÝ VÝROK ......................................................................................................... 12 7 ZNALECKÁ DOLOŽKA ..................................................................................................... ..13 8 PŘÍLOHY ........................................................ . ..................................................................... 14 6
Obrázky: Obrázek č . 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti.........................................................................6 Obrázek č. 2: Mapa s bližším umístě ním Nemovitosti a zahrady .................................................6
3
^Á' I
ASB Úvod
1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za ú čelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 12 na pozemku parc. Č. St. 75 a pozemku parc. Č. st. 75, kat. území Nabdín, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví Č. 80. Vymezení předmětu oceně ní je provedeno v kapitole Č.3 Identifikace Nemovitosti. 1.2 Rozhodné datum ocenění Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocen ě ní: 7.prosince 2012.
1.3 Místní šetření Místní šetření proběhlo dne 7.12.2012 za účasti zástupce Zhotovitele. Povinný ani po písemné výzv ě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údaj ů a informací získaných v rámci místního šet ření.
1.4 LV KN k. Ú. parc. Č. Č . P. GP N p
Hlavní používané zkratky a pojmy - list vlastnictví - katastr nemovitostí - katastrální území - parcelní číslo - číslo popisné - geometrický plán - nadzemní podlaží - podzemní podlaží
2 Identifikace vlastníka Jméno: RC: Trvalé bydliště :
Luboš Barek 610521/1101 Nabdín 12, Černuc, Velvary, 273 24
4
I I I I
I I I
I I I I I I I I I I I
I I I I I I
ASB 3
Identifikace Nemovitosti
3.1 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvo ří zděný objekt bydlení sestávající z obytné a hospodá řské části. Zdivo je smíšené s poškozenou omítkou, bez provedených izolací proti zemní vlhkosti. Okna d řevěná, dveře d řevěné piné, vrata d řevěná v ocelovém rámu. Krov je sedlový, st řešní krytina z pálených tašek ( část) a pozinkovaného plechu ( část). Okapy a svody jsou také z pozinkovaného plechu, částečně poškozené. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Stavebně technický stav Nemovitosti je špatný. Je zde patrné p ůsobení povětrnostních vlivů a neprovád ěné běžné údržby. Objekt je ve tvaru písmene L na pozemku o celkové vým ěře 227 m 2. Zastavěná plocha je cca 150 m2 , zbývající plochu tvo ří dvorek s neudržovaným porostem (zatravn ění, okrasné ke ře). Oplocení je zabezpečeno omítnutou zdí ze smíšeného zdiva (poškozená) s vjezdovými vraty (ocelový rám a d řevěné výpině). Smě rem ke dvoru se nachází malá terasa se zábradlím z ocelových trubek. Objekt není podsklepen ale vzhledem kumíst ěn ĺ vterénu p řechází 1. NP z části při místní komunikaci do zapuštěného podlaží v terénu. Nemovitost je ve špatném stavebn ě technickém stavu, vhodná spíše k rekonstrukci, bez navazujících pozemk ů . Objekt se nachází v obci s minimální ob čanskou vybaveností. V okolí (4 km) se nacházejí obce Č ernuc a Velvary, které jsou lépe vybavené (Velvary mají pinou základní ob čanskou vybavenost) Další údaje o Nemovitosti nebyly dohledány.
3.2 Poloha Oce ňovaná Nemovitost se nachází ve st ředu obce Nabdmn, v okolí dalších dom ů . Sou řadnice: 50 0 16'50.788"N, 14012'5.727"E Obec Nabd ĺn se nachází v okrese Kladno, kraj St ředočeský. Rozkládá se asi 3 kilometry západn ě od města Velvary. 3.3 Dopra vní poměry Obec leží cca 11 km od obce Nová Ves, kde se nachází nájezd na dálnici E55 (Praha Lovosice). Obcí vede autobusová linka Slaný - Velvary. Železni ční stanice se nachází v obci Velvary (cca 4 km)
I
I I I I I I
34 Infrastruktura V obci není zaveden plyn, ani kanalizace. Pouze vodovodní sí ť a elektřina.
5
1ASB
6
I I I I I I B
ASB 4 Metody ocen ění V teorii i praxi oce ň ování nemovitostí se využívají r ůzné metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do t ří základních metod: / nákladová, / výnosová, / porovnávací.
I I I I I I
S I •
B I I I I I B I I I • •
I I I I
V následujícím textu se budeme stru čně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základ ě několika obecn ě používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na ú čelu ocen ění (k jakému ú čelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné p řihlédnout k charakteristikám oce ňované nemovitosti (nap ř. druh a využití nemovitosti). 4.1
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci urč itého majetku se zp ů sobem využití a hodnotou podobnou oce ň ovanému majetku. P ři stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukč ní hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocen ění. Zjiště ná výchozí cena se upraví o míru opot řebení, které zohled ň uje ekonomickou ĺ morální zastaralost, a výsledná hodnota je v ěcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemk ů . Výpočet reprodukční hodnoty stavby je provád ěn např. pomocí technicko - hospodá řských ukazatel ů , nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpo čtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základ ě celkového stavu stavby s p řihlédnutím zejména ke stá ří stavby, p ředpokládané životnosti, údržb ě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a zp ůsobu užívání. 4.2
Výnosová metoda
Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocen ě ní se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivň ujících p ředpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení sou časné hodnoty těchto výnosů . Tato skupina metod vychází z d ůsledného využití poznatku, že hodnota statku je ur čena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodá řských statků , ke kterým pat ří i nemovitost, jsou tímto užitkem o čekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledn ě ocenění nemovitosti bezprost ředně . Př i hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti o čekává příslušný trh. P ři subjektivním oce ňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocen ění by mě lo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnos ů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. 7
I I
Základem pro výpočet je stanovení p ředpokládaných provozních výnos ů , které vlastník nemovitosti očekává. Je d ů ležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do p ředpokládaných výnosů . P ředpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemov ĺtosti. U fixních náklad ů se jedná zejména o da ň z nemovitosti a pojiště ní nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektř ina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě náklad ů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na pr ů běžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodob ější životností, které se opot řebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (nap ř. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, za řizovací p ředměty, aj.)
I I I
•
S I S I S I I I I I I I I
Výslednou hodnotu (Č istý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba p řepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zárove ň zohled ň uje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu m ůžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive o čekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oce ňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné dob ě obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespo ň velmi podobných polohách. P ři porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v cen ě. Při stanovení tržní hodnoty tímto oce ňovacím p řístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.
8
1ASB 5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalit ě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnot ě, za kterou by Nemovitost mohla být sm ěněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (nap ř. lokalita, velikost, dispozice, velikost p říslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledn ěny korekčními faktory. Na základ ě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korek čními faktory lze stanovit tržní hodnotu oce ňované Nemovitosti.
5.2 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodej ů rodinných dom ů , které jsou obdobného charakteru v blízkém okolí. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o p řepokládanou míru snížení, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 11
Rodinný d ů m s cihlovou p řístavbou do L v obci Ješ ĺn. Je vhodný k totální rekonstrukci, přesto je suchý včetně přístavby. Parcela má vým ě ru 245 m2. Obecní voda, studna, elektrický proud. V plánu byla stavba septiku. Dů m je jednopatrový a 7 místností umož ň uje mnoho variant řešení budoucího bydlení i 2 genera čního. Pár metrů před domem kon čí asfaltová silnice - lze si proto vhodně zvolit parkovací stání, p řípadn ě po úpravě stodoly využít na garáž tento objekt.
'Zdroj: www.sreality.czldetail/prodej/dum/rodinny/velvary-jesin-/225551 2156
9
ASB Porovnávaná nemovitost č. 22
Rodinný d ů m 4+1 s parcelou 474 m2 a garáží. D ů m je určen k celkové rekonstrukci, voda ze studny (možno napojit na obecní vodovod), odpad žumpa, plyn na dom ě bez vnitřního rozvodu, elektro 220/380 V. Místnosti jsou prostorné, podlahy beton, okna d řevěná, střecha pálené tašky, 2 x funkční komín. Klidné místo ve středu obce Miletice u Velvar. Porovnávaná nemovitost č. 33
Rodinný d ů m 4+1, s pozemkem 295 m2 v obci Uhy. K domu náleží stodola, chlívky, dílna. D ů m se nachází cca 100 m od centra obce. Porovnávaná nemovitost C.
44
Rodinný d ů m o zastavěné ploše 150 m2, plocha pozemku 200 m2 v obci Černouček. Objekt je určen k celkové rekonstrukci, n ěkteré práce již byly částečně provedeny. V přízemí se nachází 2
Zdroj: www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/cernuc-miletice-/237774934o#realityoptions Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/uhy-uhy-/1 688826460 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/cernouc gk-cernoucek-/307977481 2
10
ASB velká obytná místnost, kuchy ň , pokoj a koupelna. P ůda je p řipravená k vestavbě. Plyn, vodovod a kanalizace jsou zavedeny v dom ě. Garážové stání je vhodné pro 2 auta. Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpo čet.
Cena obvyklá Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 418 000 Kč.
11
^Á'
ASB 6 Závěrečný výrok Hodnota oce ňované Nemovitosti byla k datu ocen ění 7. prosince 2012 stanovena:
a)Cena obvyklá rodinného domu č.p. 12 na pozemku parc. Č. St. 75 a pozemku parc. Č. St. 75, kat. území Nabd ĺn, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví Č. 80 Činí:
418 000 Kč b)Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo - Nezjištěno. Věcná břemena - Nezjištěno.
c)Závady, které prodejem v dražb ě nezaniknou - viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena rodinného domu č p. 12 na pozemku parc. Č. St. 75 a pozemku parc. Č. St. 75, kat. území Nabdín, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví Č. 80 Činí k datu ocen ění 7. prosinec 2012:
418 000 Kč Slovy: čtyři sta osmnáct tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem Č. 12112000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a O změně některých zákon ů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů ; jeho obsah ani jeho jednotlivé Části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému Či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích za řízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným ú čelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
12
ASB 7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 3 zákona č. 3611967 Sb., o znalcích a tlumo čnících, a ustanovení 6 odst. I vyhlášky č. 3711967 Sb., ve zn ě ní pozd ějších p ředpis ů , Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 34-97-OOD pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ě ní: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetn ě příslušenství a trvalých porost ů , oceň ování podniků , tržní ocen ění, ceny obvyklé pro bankovní ú čely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel, ceny a odhady cenných papír ů . Znalecký posudek je zapsán pod po řadovým číslem 1246-412013 znaleckého deníku.
ĺ C ÚN\ Otisk znalecké pečeti:
3
Znalecký posudek sestavil a p ř ípadná vysv ě tlení podá.............................................. Ing. Ivan Korčák
Podpis za znalecký ústav: Fasierova V Praze dne 4. 1. 2013
13
^Á'
ASB 8 Přílohy Příloha Č. 1: Obecné p ředpoklady a omezující podmínky Příloha Č. 2: Vymezení pojmu hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura P říloha Č. 4: Usnesení o jmenování znalce P říloha Č. 5: List vlastnictví P říloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet P říloha Č. 7: Fotop řĺloha
14
Příloha č. 1: Obecné p ředpoklady a omezujíc ĺ podmínky
I I I I I I I I I I • •
I I i
B I I I I I I I B I I I I I I I I I
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šet ření pravosti a správnosti podklad ů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro ú čely, které jsou vymezeny v kap/to/e Č. 1. lÚčeI a předmět ocen ění, a závěry v n ěm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným p řípad ů m. 3. Výše ocen ění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocen ění a to v p řípadě, že se výrazným zp ů sobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdroj ů než Od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech p řípadech ověřovány. S. Analýzy, názory a záv ěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a p ředpoklad ů , které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a záv ěry. 6. Zhotovitel nep řebírá odpov ědnost za zm ěny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by d ůvodem k přezkoumání tohoto tržního ocen ění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovn ě po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se p ředpokládá piný soulad se všemi aplikovanými zákony a p ředpisy v Č R. 8. Ocenění zohled ň uje všechny skute čnosti známé Zhotoviteli nejpozd ěji k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené záv ěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné sou časné ani budoucí zájmy na p ředmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zú častn ěných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
Příloha č. 2: Vymezení pojmu hodnota
I I I I
•
I I
Definice tržní hodnoty dle Standardu I IVS 20055: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek sm ěněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím p ři transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by ob ě strany jednaly informovan ě, rozumn ě a bez nátlaku."
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS6 •
I •
I • I
I I
I I I I B I B I I B B B I I D B
odhadnutá částka..." - odpovídá cen ě vyjád řené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, / by měl být majetek sm ěněn.....- odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli p ředem určená částka nebo skutečná prodejní cena, / „. ..k datu oceně ní..." - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, I mezi ochotným kupujícím..." - kupující není p říliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, I .... . ochotným prodávajícím..." - prodávající není p říliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, / ‚. . . při transakci samostatných a nezávislých partner ů ..." - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (nap ř. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „.. .po náležitém marketingu..." - majetek by m ěl být na trhu vystaven I nejvhodn ějším způ sobem, aby za n ěj byla získána nejlepší cena p řicházející vúvahu, I „. . .ve které by obě strany jednaly informovan ě, rozumně..... - kupující i prodávající byly k datu ocen ění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocen ění, I a bez nátlaku..." - žádná ze stran nebyla nucena ani tla čena do realizace.
/
5lnternational Valuation Standards 2005, str. 82-83. 61VIAŘiK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocen ění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
P říloha Č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Šetření bylo provedeno na základ ě relevantních dokumentů , které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamn ější dokumenty patří: / Usnesení o jmenování znalce / Výpis z katastru nemovitostí / Katastrální mapa / Místní šetření Dále byla použita ve řejně dostupná data z Ministerstva pr ů myslu a obchodu Č R, Ministerstva financí Č R, Českého statistického ú řadu (ČSÚ), Českého ú řadu zem ěměřického a katastrálního (Č ÚZK), internetového portálu justice.cz , z internetových stránek realitních server ů (např. sreality.cz , reality.cz , ceskereality.cz ) a z dalších zdroj ů zveřejněných na internetu.
Použitá literatura / ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. / ZAZVONIL, Zbyn ěk. Odhad hodnoty pozemk ů . Praha: lOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-121 1-2. / ZAZVONIL, Zbyn ěk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. / DUŠEK, David. Základy oce ňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. / ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. / Bradáč, Albert. Teorie oce ňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
P říloha Č. 4: Usnesení o jmenování znalce
II B B B B B B B I
Číslo jednací: 025 Ľx 12507110-22 Usnesení Soudní exekutor Exekutorského ú řadu Praha 6, Bělohorská 270117, Praha 6, JUDr. Jan Grosam, pověřený provedením exekuce na základ ě usneseni, které vydal: Okresní soud vKladn ě Č.j. 20 EXE 32/2010-16, ze dne 29.9.2010, kterým byla na řízena exekuce dle exeku čního titulu: Usnesení ze dne 12.1.2010, Č.j. 19 Ne 8301/2009 -30, jejž vydal Okresní soud v Kladn ě, ve věci:
oprávněného Komerční banka, a.s., bytem/se sídlem Na P říkopě 331969, 11407 Praha 1, I ČfRČ : 45317054
I I B
B I I I B I I B B B B B B B B I B B B B I
proti Povinnému Barek Luboš, bytem/se sídlem Černuc - Nabdin 12,27324 Černuc -Nabdin, okr. Kladno, RČ : 610521/1101 o provedení exekuce pro exekuce prodejem těchto nemovitostí: - budovy Č.p. 12 umístěné na pozemku St parc. ě 75,- pozemku St. parc. Č. 75, vše zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném na listu vlastnictví Č. 80 Katastrálního ú řadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kladno, pro katastrální území Nabdín a obec Černuc, ato pro pohledávku ve výši 426.908,84,- Kč, úrok ve výši 5;68% M. z částky 407.186,51,- KČ od 28.7.2009 do zaplacení, úrok z prodlení ve výši 25 % p.a. z částky 407186,51,- K Č od 28.7.2008 do zaplacení, úrok prodleni ve výši 25 % pa. z Částky 11.756,28,-Kč od 28.7.2008 do zaplacení, náklady p ředchozího řízení ve výši 3.000,-KČ, základy exekuce a oprávn ěného rozhodl takto: Soudní exekutor ustanovuje znalecký ústav z oboro ceny a odhady nemovitostí ASB Appraisal, s.r.o., V Celnici 103 114,l'raha l,I Č: 25094076. Znalci se ukládá, aby ve lhůtě 30-ti dnů od dosušení v uvedené v ěci podal písemně ve 4 vyhotoveních znalecký posudekúkolem snalccje: 1) ocenit nemovitosti: Okres: CZ0203 Kladno Obec: 532207 Černuc Kat. ů zemi: 609587 Nebdmn List v13tnictvi: BO V kat. území jemu pozemky vedeny ve dvou číselných řadách t (St. = stavební paxcola)
o Nemovitosti Pozemky Parcela
Výru6ra(m2J Druh pozemku
St. 75
.Stavby Typ stavby Část obce, Č . budovy Nebdím, č .p. 12 ajejich příslušenství,
Způsob využití
Způsob ochrany
227 zastav8ní plocha a nádvoří
Způsob využiti Zp ůsob ochrany
Na parcele
bydleni
St. 75
2) ocenitjednotlivá práva a závady s uensůvitosflni spujcné, atar obvyklou cenou podle zák. 15111997 Sb., o oce ňování majetku. Stanovená nebo dohodnutá lh ůtu pro podání posudku je závazná, jen ze závažných d ůvodů může znalec požádat o její prodloužení. Nemůže-li znalec vyžádaný úkon provést, je povinen omámit to s p říslušným od ůvodněním neprodleně soudnímu exekutorovi. Nedodržení stanovené sinho dohodnuté lhůty mů že mít za následek snížení odm ěny. Soudní exekutor ukládá povinnému, aby na vyzvání umožnil znalci prohlídku nemovitosti ajejiho p říslušenství potřebnou k provedení oceněni a zjištěni stavil práv u závad s nemovitosti spojených. Soudní exekutor ukládá povinnému, aby ve lh ůtě II dnů od densČenl tohoto usnesení sd ělil, zda výše uvedené nemovitosti patři do obchodního majetku povinného. V p řípadě, že nebude ze strany povinného na tuto výzvu adekvátn ě reagováno, bude mít souditi exekutor za to, že předmětné nemovitosti spadají do obchodního majetku povinného. Pou č eni: Proti tomuto usnesení není přípustné odvoláni. Proti osobě znalce mohou být podány námitky do 8 dnů od doni Čenl tohoto Usnesení k nikám soudního exekutora, jinak se hude mít zato, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V Pra= dne 19.11.2012 Mgr. Pavel Strumineký exekutorský kandidát pověřený soudním exekutorem Doručení: POV, OPR, soudní znalec
Příloha č. 5: List vlastnictví
B I I B I I I I I I I I I I B I I B B I I I I B I E B I B B B I B
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.11.2012 11:35:02 Vyhotoveno bezúplatná dálkovým přístupem pro účel: Provedeni exekuce, č.j.: 025 EX 12507110 pro Soudní exekutor Grosem Jan, JUDr. Okres: CZ0203 Kladno Obec: 532207 Černuc Kat.územi: 609587 Nabdin List vlastnictví: 80 V kat, území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela)
P, Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo
Identifikátor
Barak Luboš, Nabdín 12, Černuc, 273 B
Nemovitosti Pozemky Parcela St.
24
Velvary
Výmě ra[m2] Druh pozemku
Podíl
610521/1101
Zp ů sob využití
Zp ů sob
ochrany..
227 zastavěná plocha a nádvoří
75
Stavby Typ stavby Část obce,
č.
budovy
Nabdín, č .p. 12
Zp ů sob
využití Způ sob ochrany
bydleni
Jiná práva - Bez zápisu Omezení vlastnického práva C Typ vztahu Oprávn ění pro
Na parcele St.
75
Bi
Povinnost k
Zástavní právo smluvní k zajištěni veškerých budoucích pohledávek ze smlouvy o úv ěru č . 0140203241293 v částce 420.000,-- Kč a příslušenství s řádnou konečnou splatností dno 9.10.2026. Komerční banka, a.s., Na příkopě Stavba; Nabdín, č .p. 12 V-170712003-231 969/33, Praha 1, Staré Město, Parcela: St. 75 v-1707/2003-231 114 07, Rč /1Č0: 45317054 Listina Smlouva o z řízení zástavního práva podle Ob č z. ze dne 03.11.2003. Právní ú činky vkladu práva ke dni 03.11.2003. V-1707/2003-231 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti O
Parcela: St. 75 Z-528512010-231 Stavba: Nábdín, Č p. 12 Z-5285/2010-231 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský ú řad Praha 6 025 Ex12507/2010 -12 ze dne 08.11.2010. Z-5285/2010-231 O Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 426.908,84 Kč s příslušenstvím Komerční banka, a.s., Na příkopě Stavba: Nabdín, Č p. 12 Z-5520/2010-231 Parcela: St. 969133, Praha 1, Staré Město, 75 Z-5520/2010-231 114 07, Rč/IČO: 45317054 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6 025 Ex-1250712010 -9 ze dne 08.11.2010. Právní moc ke dni 15.11.2010. Z-5520/2010-231 o Exeku ční příkaz )c prodeji nemovitosti Stavba: Nabdín, č .p. 12 75 Parcela: St.
2-756312011-231 Z-756312011-231
Nemovitosti jsou v územním obvod,,, ve kterém vykonává státnl správu katastr,, nemovitosti ČR KsLsaLu,,1,,i úSad puc Clkuúu č uaký Jcaj, KaLuuLcíiui prueovi5tk Clkný, (úd 3i. strana .
..........
S B I B I I I I I I I B I I I I I I I B I B B B B B I I B B I I B B
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOST± prokazující stav evidovaný k datu 19.11.2012 11:35:02 Vyhotoveno bezúplatn ě dá(kom přístupem pro účel: Provedení exekuce, Č.].: 025 Es 12507/10 pro Soudní exekutor Grosam Jan, JUDr. Okres: CZ0203 Kladno
Obec: 532207 Černuc
Kat.území: 609587 Nabdín
List vlastnictví: 80
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Šumperk 139 EX-
2095912011 -010 ze dne 19.10.2011. Právní moc ke dni 16.11.2011. Z-756312011-231 Listina Vyrozuměni soudního exekutora o nabytí právní moci usneseni Exekutorský ú řad Šumperk 139 ZX-2095912011 -033 ze dne 23.04.2012. Z-2274/2012-231 O Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor - Mgr. Marcel Kubis, EÚ Šumperk oprávněný: Česká podnikatelská pojiš ťovna, a.s., Vienna Insurance Group, iČ ; 63998530 Barek Luboš, Nabdin 12, Černuc, 2-5533/2012-203 273 24 Velvary, RC/ICO: 610521/1101 Listina usneseni soudu o nařízení exekuce č .j. 54 EXE 1356/2011-11 ze dne 10.10.2011.; uloženo na prac. Kladno 587012011-203 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č .j. Z-154 EXE 1356/201111 ze dne 10.10.2011. Právní moc ke dni 16.11.2011.; uloženo na prac. Kladno Z-5533/2012-203 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 929,- Kč S příslušenstvím Česká podnikatelská pojiš ťovna, Stavba: Nabdín, Č p. 12 Z-2274/2012-231 a.s., Vienna Insurance Group, Parcela: St. 75 2-227412012-231 Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86, Rč/IČ0: 63998530 Listina Exekuční příkaz o z řízení exekutorského zástavního práva na ne=vitosti Exekutorský úř ad Šumperk 139 EX-2095912011 -009 ze dne 19.10.2011. Právní moc ke dni 16.11.2011. 2-2274/2012-231 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský ú řad Šumperk 139 EX-20959/2011 -033 ze dne 23.04.2012. 2-2274/2012-231 Bez zápisu Jiné zápisy D E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina O
F
Smlouva kupní ze dne 03.11.2003. Právní ú činky vkladu práva ke dni 03.11.2003. V-170812003-231 Pro: Barek Luboš, Nabdín 12, Černuc, 273 24 Velvary R č/IČO: 610521/1101 Vztah bonitovaných p ůdn ě ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitosti ČR Katamtršinl OSad pro St ředočeský kraj, Katastrální pracovišt ě Slaný, kód, 231.. Strana 2
Nemovitosti jsou v Územním
VÝPIS Z KATASTRU NMOVITOST± prokazující stav evidovaný k datu 19.11.2012 11:35:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedeni exekuce, čj.: 025 Ex 12507/10 pro Soudní exekutor Gmsam Jan, JUDr. Okres: CZ0203 Kladno Kat.území: 609587 Nabdín
Obec: 532207 Č ernuc List vlastnictví: 80
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela)
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální ú řad pro Středočeský kraj, Katastrální pracovišt ě Slaný, kód: 231. Vyhotovil:
Vyhotoveno: 19.11.2012 11:42:43
Český ú řad zeměm ěř ický a katastrální - SCD
Nermvitot1 jsou v ízemsie obvodu, ve kterém vykonává státui správu katastru nemovitosti ČR Katastrální úésd pro StCedo č eský kraj, KataatrkJni pracovišt ě Slaný, kód: 231. Strana 3
I I I I B I I B I I I I B S I S I I S I I I B B I I B B I I B B I I
Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpo čet
0CDcOC)0' —000N-C1) N COLO C)
1
E
Cl)
O
10
O
il E_ :11II ilII I II o
x 11
0000 0000
E C'
M
‚Cl)
0
0000 0000
'N
a000
0000
j•jgj
‚
' ENN
0 0 C 0 00o)
0 Q C 0 0 O 0 0
m
0000
1E • '
•
-
• I
t-1i L/
E
,o
000C\Jc) CO 0 C\I C') CN CN c1) ()
0L000 co co co CO
go ^zom
O (D 0 0 OOOO 0000 CO 0 O O oocoo CO CO
Cť)
(fl
.2
.2 O E
O
E
C,
C
Z
O
O -J
co
co
C
co C
O 1 O 0.
O o 'CI) Q)
1)
>
0)
O O
'Í
Příloha č. 7: Fotop říloha
H
[:4
ik -__
- •:' : '-; ?? -
________
S I I B I I I I I I I I I I I I I I B B B I 1 I B S I I B B I I I I
„ř CKY ý' (pra:s1 1Ĺ\
\‚c,9
‚ř
CKY ú
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v elektronické podobě. Ověřuji pod pořadovým číslem 43058832-50660-130110094012, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 32 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zajišťovacího prvku Ověřující osoba: Eva Ohrablová Vystavil: JUDr. Jan Grosam, soudní exekutor v Praze dne 10.01.2013
