Voorstel aan de Raad
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 29 juni 2011
/ 87/2011
Aanwezig: Voorzitter Onderwerp Wethouders
Fatale termijn: besluitvorming vóór:
29 juni 2011
Asbestsanering Waagh
Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer Communicatie Facilitaire diensten / 1043 Verslag
Portefeuillehouder
Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil M. Sofovic
H. Kunst Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
14 juni 2011 Samenvatting
November 2010 is er een asbestbesmetting in De Waagh geconstateerd. Vanaf dat moment is De Aldus vastgesteld in de vergadering van: Waagh gesloten en zijn wij met onze huurder Heineken in overleg gegaan over asbestsanering, een upgrading van De Waagh en het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Met Heineken hebben we overeenstemming bereikt waarbij we middels een nieuw huurcontract zijn gekomen tot nieuwe afspraken. Voorstel om te besluiten
De€ voorzitter, Deasbestsanering secretaris, en het 1. Eenmalig een bedrag van 550.000,--benodigd voor de volledige verwijderen en aanbrengen van de verdiepingsvloeren in De Waagh - conform de melding in de Voorjaarsnota 2011 - te onttrekken uit de Saldireserve; 2. De begrotingswijziging BW-01104 vast te stellen.
1
Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail
Marcel van Oorsouw, 3286,
[email protected]
Voorstel aan de Raad
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1
Inleiding
In november 2010 hebben wij een asbestbesmetting in De Waagh geconstateerd. Vanaf dat moment is De Waagh op last van de gemeente gesloten en zijn wij met onze huurder Heineken en de uitbater in overleg over asbestsanering in dit uniek cultuurhistorisch gebouw (rijksmonument). Het is ons gelukt om een slepende juridische strijd over de schuldvraag van de asbestbesmetting te voorkomen door met Heineken een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Daarbij kiezen partijen voor een volledige asbestsanering van De Waagh. Het pand wordt volledig asbestvrij gemaakt zodat het probleem (dat in het verleden ook al eens speelde) definitief is opgelost. Het alternatief zou een tijdelijke oplossing kunnen zijn die bestaat uit schoonmaak en “sealen”. Deze tijdelijke oplossing zou circa € 450.000,-- kosten terwijl na 5 jaar wederom eenzelfde investering zou moeten worden gedaan. Een weinig aantrekkelijk alternatief waarbij het asbest in het pand aanwezig blijft en het risico voor een nieuwe asbestbesmetting (bijv. bij onderhoudswerkzaamheden) blijft bestaan. De uitkomst van het overleg met Heineken is dat de gemeente de kosten van sanering van het asbest uit het pand voor haar rekening neemt. Daarvoor moeten de verdiepingsvloeren worden verwijderd (tussen de verdiepingsvloeren is asbest verwerkt) en nieuwe verdiepingsvloeren worden aangebracht. In totaal is voor de asbestsanering en upgrading van De Waagh € 853.000,- benodigd. Dit bedrag bestaat voor € 550.000,-- uit asbestsanering en het verwijderen en weer aanbrengen van de verdiepingsvloeren. Hiervan is noodzakelijkerwijs reeds € 180.000 uitgegeven aan onderzoek, ambtelijke inzet, energiekosten en asbestvrij maken van inrichting. De nog uit te voeren werkzaamheden voor de asbestsanering worden in opdracht van Heineken uitgevoerd, omdat Heineken meerdere werkzaamheden in het pand uitvoert en met gecombineerde uitvoering het geheel goedkoper kan uitvoeren. De gemeente betaalt Heineken een bedrag van € 370.000,--.(het begrote bedrag voor de resterende asbestsanering). Eventuele meerkosten zijn voor rekening en risico van Heineken. Naast het bedrag voor de asbestsanering bestaat het totaalbedrag van € 853.000 voor maximaal € 303.000,-- uit een rendabele investering waarvoor de huurprijs maximaal met € 25.000,-- wordt verhoogd (indien deze rendabele investering lager uitvalt dan zal ook de huuropslag naar rato worden verlaagd). Het betreft hier de zogeheten casco plus zaken. Zoals een elektriciteitscentrale, brandmeld- en ontruimingscentrale en tussenwanden waarvoor de jaarlijkse huurprijs structureel wordt verhoogd. De investering voor de gemeente is hiermee rendabel. Omzetderving omdat Heineken het pand niet kan exploiteren komt volledig voor rekening van Heineken. Omstreeks 10 juni 2011 zal (indien er geen bezwaren worden ingediend) de omgevingsvergunning voor uitvoering van de asbestsanering onherroepelijk zijn. Vooruitlopend op het dekkingsbesluit willen wij zo spoedig mogelijk met uitvoering beginnen
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
2
zodat het markante waaggebouw in het centrum van de stad zo snel mogelijk open kan en de leegstandskosten kunnen worden beperkt. Al met al hebben we met Heineken een integrale deal bereikt. De Waagh wordt volledig asbest-vrij gemaakt en ingericht naar de eisen van deze tijd. Hierdoor kan het gebouw weer decennia lang mee. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader
De gemeente is eigenaar van De Waagh. De gemeente verhuurt De Waagh aan Heineken. Vanwege asbestbesmetting is De Waagh momenteel gesloten. In goed overleg met Heineken en de exploitant hebben we een integrale oplossing gevonden om het asbest uit het pand te saneren, een upgrading te geven aan het pand zodat het pand voldoet aan de huidige eisen voor horecagelegenheden en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. 1.2 Relatie met programma
De exploitatie van de verhuur valt binnen het programma Facilitaire Diensten product Maatschappelijk Vastgoed 2
Doelstelling
De Waagh weer veilig maken door het asbest uit het rijksmonument te saneren. De Waagh te upgraden conform de eisen voor horeca gelegenheden door aanpassingen in installaties en indeling/inrichting. De wederzijdse rechten en plichten vastleggen in een nieuwe huurovereenkomst. 3
Argumenten
Vanwege asbestbesmetting is De Waagh sinds november 2010 gesloten. Om deze situatie op te heffen is het noodzakelijk om het asbest uit De Waagh te saneren. Omdat het pand voor de asbestverwijdering rigoureus wordt aangepakt (o.a. verdiepingsvloeren verwijderen) wordt van de gelegenheid gebruik gemaakt om tevens installaties en indeling/inrichting aan te passen en deze aanpassingen middels een huurverhoging met Heineken te verrekenen. 4
Klimaat
Heineken heeft toegezegd tevens energiebesparende maatregelen te onderzoeken en deze uit te voeren indien dit een voordeel op de exploitatie geeft. Energieverbruik is bij dit rijksmonument voor de exploitant immers een belangrijke kostenpost. 5
Risico’s
We vragen een marktconforme huurprijs voor De Waagh. Met verhuur aan Heineken hebben we een betrouwbare, sterke contractpartij. Mocht Heineken haar huurbetalingsverplichting desondanks niet nakomen en de huurovereenkomst wordt beëindigd dan zullen we een andere huurder moeten zien te vinden. Voor dit markante pand zal dit naar onze inschatting zonder problemen lukken. Indien de raad besluit de kosten voor asbestsanering niet binnen de saldireserve op te vangen zal de huurovereenkomst worden ontbonden, zullen we Heineken de reeds gemaakte kosten voor asbestsanering moeten terugbetalen en zullen we alternatieve dekking moeten zoeken voor de tot dat moment gemaakte kosten. Daarnaast hebben we dan nog steeds het
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
3
probleem dat De Waagh vanwege asbestbesmetting gesloten is Als we met Heineken geen overeenstemming bereiken over de asbestsanering zal De Waagh leeg blijven staan en raken we verwikkeld in een slepend juridisch conflict omtrent de schuldvraag van de asbestbesmetting. 6
Financiën
In totaal is voor de asbestsanering en upgrading van De Waagh € 853.000,- benodigd. Dit bedrag bestaat voor € 550.000,-- uit asbestsanering en het verwijderen en weer aanbrengen van de verdiepingsvloeren. Een deel van bovengenoemde werkzaamheden is al door de gemeente uitgevoerd. De kosten voor onderzoek, ambtelijke inzet, energiekosten en asbestvrij maken van inrichting bedragen € 180.000. De resterende werkzaamheden voor de asbestsanering worden in opdracht van Heineken uitgevoerd, omdat Heineken meerdere werkzaamheden in het pand uitvoert en met gecombineerde uitvoering het geheel goedkoper kan uitvoeren. De gemeente betaalt Heineken daarvoor nog een bedrag van € 370.000,-Eventuele meerkosten zijn voor rekening en risico van Heineken. Wij stellen voor de totale kosten voor de sanering voor een bedrag van € 550.000 te onttrekken uit de Saldireserve, gevoed vanuit de verkoopopbrengsten van de door de gemeente verkochte woningen aan de Oude Azaleastraat/Palmstraat conform de melding in de Voorjaarsnota 2011. Daarnaast zetten we voor upgrading van De Waagh (het zogeheten casco plus deel) (maximaal) € 303.000,-- in vanuit het bulkkrediet rendabele investeringen 2011 uit het programma Facilitaire Diensten. Ter dekking van de bijbehorende kapitaallasten wordt de jaarlijkse huur verhoogd met een structurele (en jaarlijks te indexeren) opslag van € 25.000. Indien deze rendabele investering lager uitvalt dan zal ook de huuropslag naar rato worden verlaagd Het onderhoud, reparatie, vervanging, vernieuwing etc. van alle zaken die als casco plus in het gehuurde pand worden aangebracht komen voor rekening en risico van Heineken als huurder. Dit betekent dat de gemeente (in tegenstelling tot de huidige huurovereenkomst) enkel het onderhoud, vervanging, etc. uitvoert aan het casco gehuurde. De onttrekking van € 550.000 uit de Saldireserve en de budgettair neutrale verhoging van begrote lasten en baten behorende bij de Rendabele Investering van € 303.000 verwerken we in bijgaande Begrotingswijziging BW-01104 7
Communicatie
Na besluitvorming zullen we Heineken informeren en zullen tevens de aangrenzende ondernemingen van De Waagh over de uitvoering worden geïnformeerd.
8
Uitvoering en evaluatie
Op 1 juni 2011 gaat de nieuwe huurovereenkomst (met terugwerkende kracht) in en eindigen
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
4
de oude huurovereenkomsten. Op basis van de huurovereenkomst uit 1996 had Heineken De Waagh onderverhuurd aan Plassania BV (van wijlen Kooistra) die het gehuurde op zijn beurt had doorverhuurd aan een exploitant. Deze situatie wordt nu beëindigd. Heineken zal rechtstreeks gaan verhuren aan de exploitant. Plassania BV zit daar niet meer tussen. Naar aanleiding van vragen van Stadspartij Nijmegen Nu hebben wij op 7 september 2010 toegezegd dat wij ons hard maken om deze doorverhuurconstructie te beëindigen. Deze toezegging kunnen wij nu waarmaken. Zodra hiervoor de vereiste vergunningen beschikbaar zijn, kan Heineken starten met asbestsanering en de overige werkzaamheden. Vanaf 1 november 2011 (of zoveel eerder als de werkzaamheden zijn afgerond en door de gemeente zijn goedbevonden) start de huurbetalingsverplichting voor Heineken. Wij gaan ervan uit dat de werkzaamheden uiterlijk 1 november 2011 zijn afgerond en dat de exploitatie kan worden opgestart. Omstreeks 10 juni 2011 zal de omgevingsvergunning voor uitvoering van de asbestsanering onherroepelijk zijn. We willen dan vooruitlopend op het Raadsbesluit waar de dekking wordt geformaliseerd zo spoedig mogelijk met uitvoering beginnen zodat het markante Waaggebouw ook weer zo snel mogelijk open kan en dat de leegstandskosten kunnen worden beperkt. Heineken is verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en voor een deugdelijke uitvoering van de werkzaamheden in/aan ons markante rijksmonument. Zowel op grond van publiekrechtelijke regelgeving als op grond van de voorwaarden zoals die in de huurovereenkomst zijn gesteld zullen wij uitvoering van de werkzaamheden toetsen.
College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.C. de Graaf
drs. B. van der Ploeg
Bijlage: Begrotingswijziging
Aanleveren begrotingswijziging Steller
Annet Schoiten
BW Soort wijziging Soort besluit Besluitperiode Omschrijving
BW-01104 Asbestsan. Let op, lees eerst de WERKINSTRUCTIE die o p het intranet staat. Begrotingswijziging BESL-RAAD 201106 Asbestsan.De Waagh 550.000,00 550.000,00 goed 1.100.000,00 1.100.000,00 goed
Verrekeningen debet Verrekeninqen credit Saldo Totaal debet Totaai credit Saldo kpl/
product
kosten-
wijk
functie
0,00 0,00 goed
goed
0,00 0.00
0,00 0,00
0,00 0,00
goed 0,00 0,00
0,00 0,00 goed
0,00 0,00
0,00 0,00
goed
goed
goed
goed
2012
2013
2014
2015
Deb/
2011 soort Cred product specificatie Soortmiitatfei*i( J^*i\Af>S^> M ' w l * ^ \ V M ' ' ^ ^ M # . d % | i l | * \ ^ l i i i i t W i EM Eenmalig WYZ-EM Document soort 0500 F022 46032 D D 550.000,00 D 61172 S I 229 43061 T003314 550.000,00 C 0712 D D D 550.000,00 C 60929 F022 86004 D 550.000,00
Pagina 1 van 1
Omschrijving
^^^^^^^^^^^^^B ^^^^^^^^^^^^^w Asbestsanering de Waagh Asbestsanering de Waagh Asbestsanering de Waagh Asbestsanering de Waagh
Aanleveren begrotingswijziging Steller
Annet Schoiten
BW Soort wijzigmg Soort besluit Besluitperiode Omschrijving
BW-01104 Asbestsan. Asbestsa Begrotingswijziging BESL-RAAD 201106 Asbestsan.De Waagh
Let o p , lees eerst d e W E R K I N S T R U C T I E die o p het intranet staat.
Verrekeningen debet Verrekeninqen credit Saldo Totaal debet Totaal credit Saldo kpl/
product
product specificatie Soort mutatie ?-i fv^to**-') Document soort S I 229 61172 S I 229 61172 S1229 61172
kosten-
wijk
0,00 0,00
0,00 0,00
0,00 0,00
0,00 0,00
0,00 0,00
0,00 0,00
goed 25.000,00 25.000,00 goed
goed 25.000,00 25.000,00 goed
goed 25.000,00 25.000,00 goed
goed 25.000,00 25.000,00 goed
goed
goed functie
Deb/
2011 2012 2013 2014 Omschrijving 2015 Cred '''^^^k^'-\>i'•''^^M'W0&0W MS Meerjr.strc. MS Meer|r.strc. MS Meerjr.strc. MS Meerjr.stra MS Meericstrc. WYZ-MS WYZ-MS WYZ-MS WYZ-MS WYZ-MS 42003 T003314 D 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 Casco Plus Rend de Waagh 42005 T003314 D 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 Casco Plus Rend de Waagh 25.000,00 83001 T003314 C 25.000,00 25.000,00 Casco Pius Rend de Waagh 25.000,00
soort sf!,!".''' « '#
^^^^^^B
Pagina 1 van 1
