Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Provincie
Gemeente: Nijmegen
Gelderland
Regio:
(Stads)regio Stadsregio Arnhem - Nijmegen gemeenten: Profiel gemeente: Nijmegen
12
Aanbod van leegstand Leegstand per stad: • Huidige leegstand: aantal verdiepingen Potentie: •
Potentie leegstand: ± aantal woningen Er zijn geen exacte leegstandsgegevens bekend van de binnenstad. Geschat wordt dat Nijmegen een woningpotentie heeft van meer dan 200 woningen.
Vraag
>200 woningen
+ 13,6%
Bevolking • Inwonersaantallen en trend 163.036 (2010), prognose (okt 2009) voor 2025: 185.357
bevolkings
GROEI Prognose 2010 - 2025
•
Inwoners centrum Centrum: 6.960 (2010)
•
Inwoners doelgroep (18-23, 24-34 en 50+) 20-24 25-34 Centrum: 2.197 2.081 Totaal Nijmegen: 18.167 25.645 (2010)
•
4,2% 55-64 436 18.965
(eenpersoons)huishoudens Totaal huishoudens (2010): 86.400, waarvan 43.800 eenpersoonshuishoudens. Prognose (okt 2009) voor 2025: 100.900 huishoudens, Waarvan 53.100 eenpersoonshuishoudens. [CBS/Statline/gemeente]
1
Van inwoners woont in centrum
centrum
31,5% 20-24 jarigen
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Nijmegen
Educatieve instellingen:
Studenten stad
Aantal studenten: iets meer dan 32.500 MBO: ROC A12, Helicon (> 10.000 studenten) HBO: HAN (Hogeschool Arnhem, Nijmegen), HBO Nederland (> 15.000) WO: : Radboud universiteit Nijmegen (>17.500)
HBO + WO >30.000
[Bron: www.kiesjestudie.nl/www.nijmegen.nl]
Economisch klimaat • • •
Nijmegen telde in 2008: 99.453 banen Nijmegen heeft een redelijk goede bereikbaarheid van banen vanuit de gemeente (31 van G50) Nijmegen heeft veel hoog opgeleiden (3 van G50) en een sterke creatieve klasse (5 van G50)
[www.nijmegen.nl]
Aanbod overig Woningmarktanalyse: •
• • • •
De woningvoorraad in Nijmegen telde op (jan) 2009: 70.000 woningen (zelfstandig) en 4.500 onzelfstandige wooneenheden (voornamelijk voor studenten). De woningvoorraad bestaat voor 44% uit koopwoningen en 56% uit huurwoningen. Het stadscentrum bestaat vooral uit veel etage (koop)woningen. De etagekoopwoningen doen het slecht, ook al voor de economische crisis. Door een soms slechte prijs-kwaliteitverhouding in de aangeboden woningen De woningmarkt in Nijmegen kampt al jaren met een spanning: er is meer vraag naar woningen dan er aanbod.
[Woonvisie Nijmegen 2009-2020/ Stads- en Wijkmonitor 2009]
2
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Nijmegen
Wonen boven winkels Aanpak De gemeente Nijmegen heeft sinds 1999 een subsidiebeleid. Ambtenaren van de gemeente Nijmegen houden in de gaten welke panden boven winkels leeg staan. Vervolgens contacteren zij de eigenaren om te bekijken of het realiseren van woningen haalbaar is. Er is geen sprake van dwang of overname door een woningcorporatie.
Subsidie aanpak
Als een eigenaar zijn pand laat verbouwen tot verhuurbare woonruimte, kan hij een subsidie krijgen van maximaal 45.000 euro voor een niet-monument. Voor een monument is dat het dubbele. Projecten/woningen reeds gerealiseerd In de periode 2001-2009 zijn 140 appartementen opgeleverd.
Ambitie/lange termijnvisie Voor zover bekend is de gemeente Nijmegen tevreden met deze vrijblijvende aanpak. En zien ze (nog) geen heil in een bedrijfsmatige aanpak met andere organisatie zoals met een woningcorporatie.
3
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Nijmegen
Best Practices Van Schevichhavenstraat 1-3 (oud postkantoor) [Bron: brochure Talis: Oud Postkantoor] Gerealiseerd: 26 huurappartementen en 2 winkelruimtes Eigendom: Woningcorporatie Talis Opgeleverd: 2008 Bouw pand: 1908 Grootte: varieert van 71 tot 110 m2. Lift: aanwezig (voor alle appartementen) Berging: ieder appartement heeft een berging in de kelder Bijzonderheden: sommige appartementen in het oude gedeelte hebben drie verdiepingen die onderling met vides verbonden zijn. Dit geeft een bijzonder ruimtelijk effect: een doorkijk van ongeveer acht meter omhoog of omlaag door de verdiepingen! De woningtypen zijn vernoemd naar beroemde postzegels. Van de 26 appartementen zijn er 14 gesitueerd in het oude gedeelte en 12 in een vrijstaand nieuwbouw gedeelte.
Ligging rondom het binnenhof op de 1e verdieping. Links de zuidwestvleugel van vier verdiepingen met appartementen van elk twee verdiepingen. Rechts de L-vleugel met appartementen van elk drie verdiepingen
4
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Nijmegen
Historie ‘Oud Postkantoor’ In 1907 gaf de rijksoverheid opdracht tot de bouw van een nieuw hoofdpostkantoor in Nijmegen. Men koos een strategische locatie: een voorheen onbebouwd terrein net buiten de oude stad en vlakbij de Oranjesingel. Architect was C.H. Peters, leerling van P.H.J. Cuypers en een rijksbouwmeester die al talloze ontwerpen van post-, telegraaf-, belasting-, en grenskantoren op zijn naam had staan. Peters werkte, naar de mode van die tijd, in een neorenaissance bouwstijl en combineerde die op geheel eigen wijze met neogotische elementen. Het oorspronkelijke ontwerp In het oorspronkelijke ontwerp omgaf een L-vormig hoofdgebouw – met enkele bijgebouwen aan de achterkant – een binnenplaats. Deze had op de begane grond een overkapping met glazen opbouw en diende als centrale wachtruimte voor het publiek. Met twee karakteristieke poorten aan beide uiteinden van de L-vorm kon het terrein achter het gebouw – bestemd voor de expeditie van poststukken – afgesloten worden. De beide straatgevels waren voorzien van grote, kopergedekte dakkapellen. Ramen en ingangen kregen pilasters en glasin-lood vensters. Oorspronkelijk was een klein deel van het gebouw onderkelderd. De draagconstructie bestond uit stevige, diep gefundeerde, gemetselde pilaren. Postkantoor anno 1935
Het Nijmeegse kantoor is een aantal malen ingrijpend verbouwd en uitgebreid. De statige dakkapellen zijn verdwenen, evenals de karakteristieke toegangspoorten tot het achterterrein en de ranke traptoren aan de achterzijde. De publieksingang werd aangepast voor rolstoelgebruikers en het linkertrappenhuis dichtgemetseld. Aan de Van Broeckhuysenstraat kwam een aanbouw in dezelfde stijl. De kelders werden vergroot tot een waar doolhof van gangen en ruimtes. Deze veranderingen zijn vrijwel allemaal een verstoring van het oorspronkelijke ontwerp. De constructie van het gebouw is in de loop der tijd opmerkelijk flexibel en solide gebleken. De fundering, de draagconstructie van de gewelven, de dragende gevels, gemetselde kolommen en bogen en vrijwel de gehele kapconstructie hebben alle verbouwingen zonder krimp of scheur doorstaan. De kelders konden bijvoorbeeld zonder extra ondersteuning verder uitgegraven worden.
5
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Nijmegen
Impressie ‘Oud Postkantoor’
Dwarsdoorsnede kijkend in de richting van de Van Schevichavenstraat. Links de zuidwestvleugel, bestaande uit vier verdiepingen, die in totaal 12 appartementen van elk twee verdiepingen herbergen. Rechts een deel van de L-vleugel met in totaal 14 appartementen van elk drie verdiepingen.
6
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Nijmegen
Van Broeckhuysenstraat 46/ Tweede Walstraat 19-19A-21-21A-23 (Oud krakerspand de Grote Broek) Gerealiseerd: 18 kamers Opgeleverd: 2009 Eigendom: Standvast Wonen De Grote Broek is een begrip in Nijmegen. In 1984, in de hoogtijdagen van de krakersbeweging, werd ook dit enorme pand wegens leegstand gekraakt. Het werd een ‘woonwerkpand’ en al die jaren heeft het een wezenlijke publieke functie gehad. In 2000 wilden de bewoners het pand zelf kopen, maar dat lukte niet. Discussies en procedures volgden elkaar op. Naast de Gemeente was sinds 2004 ook Standvast Wonen geïnteresseerd in de aankoop. Uiteindelijk werd de corporatie Standvast Wonen in 2008 de nieuwe eigenaar en kon de verbouwing van start gaan. KlokBouw en talloze vrijwilligers van woonwerkvereniging De Grote Broek hebben een prachtig pand opgeleverd waar wonen, werken en recreëren mogelijk is. In de Grote Broek komen de groepen die er al zaten weer terug, onder meer eetcafé De Klinker, café en cultuurpodium De Onderbroek, de Halfwithal, de winkel van kunstenaarscollectief Extrapool en de (zeef)drukkerij. Standvast Wonen verhuurt het totale pand aan de woonwerkvereniging. De vereniging verhuurt op haar beurt de 18 kamers aan de voormalige krakers.
7
