ZNALECKÝ POSUDEK č. 2146/186/2015 st.p.č. 203, jejíž součástí je stavba Zdislava, č.p. 186, rod.dům a p.p.č. 12/2, vše na LV 58 k.ú. Zdislava
Objednavatel znaleckého posudku:
Dražbyprost s.r.o. IČ 28741552, Jan Prošek Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: pro dobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail:
[email protected] Počet stran: 13 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Jičíně 10.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny níže uvedených nemovitostí dle stavu ke dni obhlídky a zaměření pro účely provedení dobrovolné dražby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
st.p.č. 203, jejíž součástí je stavba Zdislava, č.p. 186, rod.dům a p.p.č. 12/2, vše na LV 58 k.ú. Zdislava Adresa předmětu ocenění: Zdislava 186 463 53 Zdislava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Zdislava Katastrální území: Zdislava Počet obyvatel: 293 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 317,44 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti odhadce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 58 k.ú. Zdislava, vydaného dálkovým přístupem 22.10.2015. - snímek katastrální mapy dotčeného území - tržní ocenění pro poskytnutí úvěru č.2212/107/2013 o RD č.p.186 a pozemky na LV 58 k.ú. Zdislava - údaje sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 58, k.ú.Zdislava Vlastník: Ještědská realitní s.r.o., IČ 27320367 Sobotice 35 46343 Český Dub
6. Dokumentace a skutečnost
objednatelem nebyla předložena projektová dokumentace stavby RD
7. Celkový popis nemovité věci
Jedná se o RD, postavený asi před 30 lety severně od centra obce Zdislava. Místní šetření bylo provedeno pouze zvenčí, z vlastníků nebyl nikdo přítomen. Posudek je vypracován na základě obhlídky zvenčí a informací z posudku 2212/107/2013. Dům je částečně podsklepený, přízemní, s obytným podkrovím. Základy jsou betonové, zdivo z cihelných nebo porobetonových tvárnic, stropy patrně dřevěné, krov dřevěný vázaný. Krytina je z eternitových šablon. Podlahy jsou betonové a dřevěné s krytinami, omítky štukové, fasáda ze škrábaného břizolitu, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Je standardně postaven v souladu s materiálovými možnostmi v době výstavby. Dům je napojen na elektro, obecní vodovod, přes septik do kanalizace. Plyn v obci není zaveden. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV je el. bojlerem. V domě se nacházejí dva byty. V 1.PP je malý sklípek. V přízemí se nachází. společná vstupní verandy, chodba se schodištěm, kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, spíž, kotelna, schody do sklepa. V podkroví se nachází chodba, kuchyň, 3 pokoje, koupelna s WC, balkon nad verandou. Pozemek s domem je rovinatý a přístupný ze západu z obecního pozemku - veřejného prostranství a komunikace. Oplocení do ulice je z laťkového plotu s vraty a vrátky. Východně sousedí p.p.č. 12/2 s parcelou 12/5 ve vlastnictví obce. Na tomto pozemku stojí zděná kůlna, dřevník a přístřešek pro auto. Tyto vedlejší stavby jsou užívány vlastníkem domu č.p. 186. Nebylo zjištěno, zda je toto užívání smluvně ošetřeno! Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku a) cena zjištěná dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 186 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK a) cena zjištěná dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce -5-
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 186
Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 2 194,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.PP: 1.NP: 12,60*7,4+1,80*2,40 podkroví: 12,60*7,4 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 6,00 m2 97,56 m2 93,24 m2
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.PP: (6,0)*(2,00) 1.NP: (12,60*7,4+1,80*2,40)*(3,00) podkroví a zastřešení: (12,60*7,4)*(0,80+3,40*0,50) Obestavěný prostor - celkem: -6-
= = =
[m2] 6,00 m2 97,56 m2 93,24 m2
Konstrukční výška 2,00 m 3,00 m 2,60 m
= = =
[m3] 12,00 m3 292,68 m3 233,10 m3 537,78 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,02
97,56 m2 196,80 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
č. I
Vi typ A
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,850 = 0,867
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 194,- Kč/m3 * 0,867 = 1 902,20 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 537,78 m3 * 1 902,20 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 1 063 883,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
1 063 883,72 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 317,44 Typ
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem § 4 odst. 1
Parcelní číslo 203 12/2
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 109,00
Index 1,040
Jedn. cena [Kč/m2] 330,14
524,00 633,00 m2
330,14
=
-8-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 330,14 Cena [Kč] 35 985,26 172 993,36 208 978,62
208 978,62 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 186
1 063 883,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 063 883,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
208 978,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
208 978,60 Kč 1 272 862,30 Kč
Celkem
1 272 862,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesátdvatisícosmsetšedesát Kč
-9-
1 272 860,- Kč
b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou
Cena obvyklá, Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12. 11. 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky st.p.č. 203, jejíž součástí je stavba Zdislava, č.p. 186, rod.dům a p.p.č. 12/2, vše na LV 58 k.ú. Zdislava Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být prodána.
Porovnávané nemovitosti – tab. - 10 -
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
č. Oceňovaný objekt
Lokalita - K1
užitná plocha v m2 - K2
stav - K3
byt 2+1 a 3+1, UP 130 odpovídající RD ve Zdislavě m2 stáří
konstrukce - K4
UP 85 m2
RD v Nové 2 Loučné
6+1, UP 205 m2 odp. stáří
zděná
RD v Hladké u 3 Hrádku n.N.
5+1, UP v inzerci mylná
zděná
Koef. Cena po red. na red. na Cena č požadovaná pramen pramen 1 1 390 000 0,9 1251000 2 1 389 000 0,9 1250100 3 1 280 000 0,9 1152000
před rtekonstrukcí
dobrý
K1 1,05 1,05 1,05
K2 0,9 1 1
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na velikost pozemku
RD se 2 byty, přípojka el., vodovod, septik, pozemek 633 m2
zděná
RD v Jablonném v 1 Podj.
k rekonstrukci, možnost napojení el., vody, planu i kanalizace, pozemek 588 m2 přípojky všech sítí, blízkost centra města Hrádku n.N., pozemek 510 m2 přípojky všech sítí, plyn.UT, vedlejší stavby, blízkost centra města Hrádku n.N., pozemek 510 m2
zděná
K3 K4 0,9 1 0,95 1 1 1
další vlastnosti - K5
K5 0,98 0,9 0,95
K1 x … x K6 K6 1 0,83349 1 0,89775 1 0,9975
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 500 918 1 392 481 1 154 887
1 349 429 1 154 887 1 500 918 176 987 1 172 442 1 526 416
- 11 -
K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody je 1 349 429,-Kč. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
1 350 000,-- Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu.: Srovnávací hodnota :
Závěr:
1 272 860,-Kč
1 350 000,- Kč
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovuji obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
1 300 000,-- Kč Slovy:
jedenmiliontřistatisíc
Jičíně 10.11.2015
Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s §127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2146/186/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 186/2015.
- 12 -
E. Přílohy -
Výpis LV 58 k.ú. Zdislava Snímek katastrální mapy Porovnávané nemovitosti Fotodokumentace
- 13 -
