2016 ve věci stanovení. obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č bytová

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 3008/58/2016

1. 7. 2016

Ostopovice 1. 7. 2016 k č.j. 166 EX 561/15-27

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 3008/58/2016 ve věci stanovení

obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 12128 – bytová jednotka č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 680/7941 na společných částech budovy a na pozemku st. parc. 2934 v katastrálním území HODONÍN, ulice Seifertova or. č. 3, obec Hodonín, okres Hodonín

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl id. ¼ bytu č. 3027/5 v budově č.p. 3026, č. p. 3027 s příslušnými spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a na pozemku, vše zaps. na LV č. 12128, 6071 k.ú. a obec Hodonín, dále popis příslušenství nemovitých věcí povinného a určení nájemného

Datum místního šetření:

19. 05. 2016

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

19. 05. 2016

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 26 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. Strana č. 1


1. 7. 2016

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 561/15-27 ze dne 5. 4. 2016 (doručeno dne 21. 4. 2016). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného, a to: a) spoluvlastnický podíl povinného na nemovité věci – ideální ¼ bytu č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 (budovy a pozemek zapsány na LV č. 6071) a s ním související spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 680/7941 zaps. na LV č. 12128 pro k.ú. a obec Hodonín, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném vlastnictví, b) popis příslušenství nemovitých věcí povinného, c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem výše uvedené „Usnesení“ výpis z katastru nemovitostí LV č. 12128 vyhotovený dálkovým přístupem dne 5. 4. 2016 b/ předložené povinným a vlastníkem nemovitých věcí znalecký posudek č. 1092/2000 o ceně nemovitosti – bytu č. 3027/5 ze dne 28. 6. 2000 rozhodnutí Okresního soudu v Hodoníně 8 Nc 721/99 ze dne 4. 5. 2006, rozhodnutí nabylo právní moci dne 31. 5. 2006 c/ opatřené znalcem zjištění a zaměření stávajícího stavu na místě samém dne 19. 5. 2016 za účasti paní Jany Varmužové. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. Vyhláška č. 53/2016 Sb., ze dne 8. 2. 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. (novela nabyla účinnosti dne 12. 2. 2016) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 1. 2016 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2016 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2016

Strana č. 2


1. 7. 2016

BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2016. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., prosinec 2015

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

12128

Katastrální území:

HODONÍN

kód: 640417

Okres:

Hodonín

kód: CZ0645

Obec:

Hodonín

kód: 586021

Jednotka:

Č. 3027/5, byt, v budově č.p. 3026, 3027, bytový dům, LV 6071, na pozemku st. 2934, LV 6071, podíl na společných částech domu a pozemku 680/7941

Vlastníci:

VARMUŽA Ondřej (940330/4207), Seifertova 3027/3, 695 01, Hodonín, podíl ¼ VARMUŽOVÁ Jana (605424/0907), Seifertova 3027/3, 695 01, Hodonín, podíl ¾

Část B1 – jiná práva: Část C – omezení vlastnického práva:

Bez zápisu − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Hodonín ze dne 25. 1. 2016

Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − − − −

smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru ze dne 12. 1. 1996 usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne 12. 7. 2001 smlouva darovací ze dne 17. 8. 2005 smlouva darovací ze dne 7. 12. 2005

2.2. Posuzované části: 2.2.1. - Pozemek st. parc. 2934 2.2.2. - Bytová jednotka č. 3027/5 Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. a podle vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Strana č. 3


1. 7. 2016

ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Zjištění administrativní ceny nemovité věci tj. ceny zjištěné podle cenového předpisu (vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. (účinné od 12. 2. 2016) 2. Ocenění porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.3. Popis oceňovaných částí Obec Hodonín, počet obyvatel 24 975, katastrální území Hodonín. Město Hodonín je situováno na jihovýchodním okraji Jihomoravského kraje, okrajem města prochází silnice první třídy č. 55 Břeclav – Hodonín – Uherské Hradiště. Městem prochází silnice č. 51 k hraničnímu přechodu se

Strana č. 4


1. 7. 2016

Slovenskem. Město je dostupné autobusovou a vlakovou dopravou. Vzdálenost Hodonína z krajského města Brna je 73 km (po dálnici D2), z Břeclavi 24 km, od nájezdu na dálnici D2 (Brno – Bratislava) je vzdálenost 18 km. Ve městě je kompletní vybavenost – obchody, služby, základní a mateřské školy, nemocnice, ordinace lékařů, restaurace, hotely, lázně, městský úřad s jednotlivými odbory. Ve městě je kompletní technická infrastruktura – veřejný vodovod, kanalizace s ČOV, plynofikace a elektrifikace. Dům s byty je situován v sídlišti umístěném jihozápadně od centra města, vzdálenost z centra města je cca 2,3 km. Dům je postaven u místní podružné zpevněné jednosměrné komunikace – ulice Seifertova, která navazuje systémem místních komunikací na třídu Bratří Čapků, která ústí do silnice č. 51 – ul. Velkomoravská navazující na silnici č. 55. Vzdálenost budovy od zastávky městské hromadné dopravy je do 200 m. Dům s byty je postaven na rovinatém pozemku, v okolní zástavbě je situován jako volně stojící, sestává ze dvou sekcí se samostatnými vstupy. Dům je od komunikace oddělen zeleným pásem. Okolní zástavbu tvoří převážně domy s byty. Parkování je možné podél místní komunikace. K budově jsou provedeny tyto přípojky na veřejné inženýrské sítě: vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad, elektro přípojka (230/400 V), dále je provedena přípojka kanalizace a přípojka zemního plynu. Přístup k nemovité věci je z pozemků ve vlastnictví Města Hodonína. 2.4. Zjištění administrativní ceny 2.4.1. Pozemek st. parc. 2934 zapsaný na LV č. 6071 (§ 3, 4) Pozemek je v katastru nemovitostí veden takto: o výměře 299 m2

St. parc. 2934 – zastavěná plocha a nádvoří

Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří – na pozemku je postaven dům s byty sestávající ze dvou sekcí se samostatnými vstupy, pozemek má obdélníkový tvar, je celý zastavěn domem s byty. Město Hodonín mělo zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků č. 9, jejíž platnost byla k 31. 12. 2015 ukončena. Cena za m2 pozemku je tedy stanovena podle § 3 a § 4. Cena pozemků je stanovena v odstavci 3. Posudek, níže je uveden výpočet indexů trhu IT, index omezujících vlivů pozemku IO a index polohy IP. 5   I T = P6 × 1 + ∑ Pi   i =1 

Index trhu IT - příloha č. 3, tabulka č. 1

Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., tabulka č. 1 Znak č.

1

Název znaku

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi

2

Vlastnické vztahy

3

Změny v okolí

4

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Popis kvalitativního pásma

Číslo kval. pásma

Doporučená hodnota

Použitá hodnota

Nabídka odpovídá poptávce

II.

0,00

0,00

Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku – jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku

IV.

0,00

0,00

Bez vlivu nebo stabilizované území

II.

0,00

0,00

Bez vlivu

II.

0,00

0,00

Strana č. 5


5

Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)

6

Povodňové riziko

1. 7. 2016

Bez dalších vlivů

II.

0,00

0,00

Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV.

1,00

1,00

Index IT =

Součet znaků č. 1 až 5 = 0,00

1,000 6

I O = 1 + ∑ Pi

Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tabulka č. 2

i =1

Znak č.

Název znaku

1

Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku

2

Svažitost pozemku a expozice

3

5

Ztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma Omezení užívání pozemku

6

Ostatní neuvedené

4




Použitá hodnota

Tvar bez vlivu na využití

II.

0,00

0,00

IV.

0,00

0,00

III.

0,00

0,00

I.

0,00

0,00

I.

0,00

0,00

II.

0,00

0,00

Index IO =

1,000

Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Neztížené základové podmínky Mimo chráněné území a ochranné pásmo Bez omezení užívání Bez dalších vlivů

Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00

11

I P = P1 × (1 + ∑ Pi )

Index polohy IP - příloha č. 3, tabulka č. 3

i=2

Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., tabulka č. 3 Znak č.

1 2 3 4 5 6 7

Název znaku

Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava*




Použitá hodnota

Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000

I

1,00

1,00

Rezidenční zástavba

I.

0,04

0,04

Okrajové části obce

III.

-0,05

-0,05

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

I.

0,00

0,00

I.

0,00

0,00

VI.

0,00

0,00

III.

0,00 až 0,02

0,01

V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce

Strana č. 6


8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti

9

Obyvatelstvo

10

Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené**

11

1. 7. 2016

Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku

II.

0,00

0,00

Bezproblémové okolí

II.

0,00

0,00

Průměrná nezaměstnanost

II.

0,00

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0,00

0,00

Součet znaků č. 2 až 11

0,00

Povolené maximum (příloha č. 3, text za tab. č. 3)

-0,80

Použitá hodnota

0,00

Index polohy IP

1,000

2.4.2. Jednotka č. 3027/5 – byt (vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č.345/2015 Sb., hlava III, oceňování staveb porovnávacím způsobem, § 38, jednotka) Byt č. 3027/5 je situován ve 3.nadzemním podlaží domu s byty. Bytový dům má celkem tři nadzemní podlaží a jedno podlaží podzemní. V domě č. p. 3026 a č. p. 3027 je celkem 12 bytů (v každé sekci 6 bytů), dům je bez nebytových prostor. Byt je dvoupokojový s kuchyní a s jídelnou a s úplným sociálním příslušenstvím (2+1), příslušenství bytu tvoří dva sklepy umístěné v I.PP., součástí bytu je balkón. Zastavěný půdorys budovy je obdélníkový. Vstup do budovy je ze severovýchodní strany, kdy na vstup navazuje předsíň a schodišťový prostor, výtah v budově není. Místnosti bytu jsou orientovány na severovýchodní (kuchyně s jídelnou) a jihozápadní stranu (dva pokoje). K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a podíl na pozemku zastavěném budovou. Dispozice bytu: 3.NP.: vstup do bytu je z patrové podesty do předsíně. Z předsíně je vstup na WC, do koupelny (vana, umývadlo, závěsný kotel na zemní plyn), dále do kuchyňského koutu společného s jídelnou a do pokoje. Z pokoje je vstup do dalšího pokoje a na balkón. Technický popis, údaje o stáří: Původní stáří budovy je (dle dříve zpracovaného znaleckého posudku) 2016 – 1960 = 56 roků. V roce 2005 byla provedena výměna okenních výplní – plastová okna a byla provedena výměna kotle etážového vytápění a radiátorů. Byt je standardně udržovaný, kromě okenních výplní a vytápění je bytová jednotka v původním stavu. Dům je proveden kombinací montovaných panelů o tl. 30 cm a zděných příček (dům není zateplen). Stropy jsou s rovnými podhledy (z montovaných panelů). Střecha je plochá, střešní krytina je ze svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Omítky vnitřní jsou vápenné hladké, vnější břízolitové. Schodiště je železobetonové montované (dvouramenné přímočaré), povrch stupňů je z umělého kamene. Koupelna je vybavena vanou a umývadlem, WC je splachovací, stěny koupelny a WC jsou zděné a jsou obloženy keramickými obklady, rovněž část kuchyňského koutu je obložena keramickými obklady. Vytápění bytu je etážové, vlastním závěsným kotlem na zemní plyn, radiátory jsou plechové – deskové. Příprava teplé vody je společná kotlem vytápění. V domě je dále proveden rozvod elektrické instalace (v bytě světelné), studené i teplé vody, zemního plynu, zařizovací předměty jsou napojeny na veřejnou kanalizační síť. Do bytu je zaveden domácí telefon. Dveře jsou dřevěné dýhované, plné nebo částečně zasklené, v ocelových zárubních, okna jsou plastová, zasklená dvojskly. Povrchy podlah místností tvoří PVC, v koupelně a na WC je keramická dlažba. Jednotlivá podlaží budovy jsou propojeny jen schodištěm. V kuchyni je plynový stolový sporák a odsávač par.

Strana č. 7


1. 7. 2016

3/ Posudek 3.1. Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. a podle vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.

3.1.1. Pozemek st. parc. 2934 – spoluvlastnický podíl Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, vyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Podle § 4 odst. 1 oceňovací vyhlášky se ocení stejnou cenou pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný a pozemky v jednotném funkčním celku s ním. Podle § 9 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí; při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Podle § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb. jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Kraj Jihomoravský Okres

Hodonín

Obec (městská část)

Hodonín

Typ obce

Okresní město

Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí

24 975

Katastrální území

Hodonín

Pozemek

p.č.

st. 2934

2

Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části)

m

299 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Druh pozemku dle KN Druh pozemku dle skutečnosti Stavba na parcele Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - § 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků v jednotném funkčním celku (JFC) se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků v JFC se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 2 1000 m , koeficient Pokud je obec rozdělena na oblasti (Praha, Brno, Plzeň, Karlovy Vary, Ostrava), oblast obce dle přílohy č. 2, tabulky 3 vyhlášky, jinak název vyjmenované obce Položka z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky

dům s byty ano/ne

2

ne

Σvpi

m

0

R

--

1,000 obec není rozdělena na oblasti Hodonín 2

ZC

Kč/m

1 350,00

Index trhu (příloha č. 3 tab. 1)

IT

--

1,000

Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2)

IO

--

1,000

Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1)

Strana č. 8


1. 7. 2016

Index polohy (příloha č. 3 tab. 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství - viz též § 48a) Index cenového porovnání I = IT × IO × IP

IP

--

I

--

Základní cena upravená ZCU = ZC × I Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění, a nejsou k němu přivedeny žádné inženýrské sítě? (§ 4 odst. 2: krát 0,80)

ZCU

Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění

ZCU

Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku (§ 5 odst. 5) 2

Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m )

Kč/m

1,000 1,000 2

1350,00

ano / ne ne, jako zastavěný Kč/m

2

R ZCU

1 350,00 1,000

Kč/m

2

2

1 350,00

Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části)

m

299

Cena pozemku bez staveb

Kč

403 650,00

Cena ev. věcného břemene

Kč

0,00

Cena po odpočtu ev. věcného břemene (max. 80 % ceny pozemku)

Kč

403 650,00

Cena staveb na pozemku

Kč

0,00

Cena pozemku vč. staveb

Kč

403 650,00

Cena ev. věcného břemene

Kč

0,00

Cena po odpočtu ev. věcného břemene (max. 80 % ceny pozemku vč. staveb)

Kč

403 650,00

Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 680/7941 na pozemku

Kč

34 565,17

3.1.2. Jednotka č. 3027/5 – byt 9   IV = 1 + ∑ Vi  × V10 i =1  

Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 27, tabulka č. 2 1

Typ stavby

Budova – panelová, nezateplená

II.

-0,05

-0,05

2

Společné části domu

Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad

II.

0,00

0,00

3

Příslušenství domu

Bez dopadu na cenu bytu

II.

0,00

0,00

4

Umístění bytu v domě

II.

0,00

0,00

III.

0,03

0,03

Příslušenství úplné – standardní provedení

III.

0,00

0,00

Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje – (balkón, sklepy)

III.

0,00

0,00

5

6

7

Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu, kterým se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem

Ostatní podlaží nevyjmenované (byt ve 3.NP., budova bez výtahu) Ostatní světové strany – s výhledem

Strana č. 9


1. 7. 2016

8

Vytápění bytu

Dálkové, ústřední, etážové (etážové)

III.

0,00

0,00

9

Kriterium jinde neuvedené

Bez vlivu na cenu

III.

0,00

0,00

Součet znaků 1 až 9 10

Stavebně - technický stav

-0,02 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II.

1,00

Stáří stavby (roků)

56

Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)?

Ne

Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = s = 1 – 0,005 x y Koeficient -s- (s = 1 – 0,005 x y) před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 – nastavit s

1,00

Jen do 50 let

0 56 0,720 0,00

Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-

0,720

Kval. pásmo ×s

0,720

Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 27, tabulka č. 2

0,706

Ocenění bytu J, K porovnávacím způsobem podle § 38 a příloh č. 3 a 27 vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Obec Okres Počet obyvatel Kraj Katastrální území Pokud je obec rozdělena, oblast Položka z přílohy č. 27, tabulka 1 Základní cena

Hodonín Hodonín 24 975 Jihomoravský Hodonín Není Hodonín

příloha č. 2 příloha č. 27, tab. 1

Výpočet základní ceny upravené podle § 38 odst. 1 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 27, tabulka č. 2

ZC Iv ZCU

Základní cena upravená = ZC × Iv Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3

Kč/m

2

Kč/m

2

Kč/m

2

IT Ip

Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Výměra bytu

Délka

Šířka

Kuchyňský kout Chodba Chodba (přípočet) WC WC (odpočet) Koupelna Jídelna Pokoj Pokoj Sklep

2,81 3,69 0,89 1,09 -0,30 1,90 4,13 4,22 4,14 4,50

2,08 1,20 0,83 0,80 0,20 1,76 1,99 4,14 3,47 1,00

Strana č. 10

13 842,00 0,706 9 772,45 1,000 1,000 9 772,45

Koef.

PP po krácení 2 (m )

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80

5,84 4,43 0,74 0,87 -0,06 3,34 8,22 17,47 14,37 3,60


Sklep Balkón

1. 7. 2016

5,90 2,00

Výměra

1,00 1,10

0,80 0,17

celkem

vč. ev. příslušenství Věcné břemeno č. 1 (odpočet celkem max. 80 % ceny stavby - § 45 vyhlášky) Věcné břemeno č. 2 vč. ev. Cena bytu po odpočtu věcných břemen příslušenství vč. ev. Cena bytu po zaokrouhlení příslušenství

m

2

bez pozemku

Cena bytu

4,72 0,37

63,91 Kč

624 557,28

odpočet

Kč

0,00

odpočet

Kč

0,00

bez pozemku bez pozemku

Kč

624 557,28

Kč

624 560,00

CELKOVÁ REKAPITULACE - nemovité věci zapsané na LV č. 12128 a LV č. 6071, k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín Zjištěná cena bytu a spoluvlastnického podílu na pozemku

1. Pozemek st. parc. 2934 - spoluvlastnický podíl ve výši id.

680/7941 2. Jednotka č. 3027/5 - byt

………………………… …………………………

34 565,17 Kč 624 557,28 Kč

Celkem Celkem zjištěná cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼

…………………………

659 122,45 Kč

…………………………

164 780,61 Kč

CELKEM cena po zaokrouhlení

…………………………

164 780,00 Kč

Zjištěná cena nemovitých věcí (spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4) zapsaných na LV č. 12128 – bytová jednotka č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 680/7941 na společných částech budovy a na pozemku st. parc. 2934 v katastrálním území HODONÍN, ulice Seifertova or. č. 3, obec Hodonín, okres Hodonín, vypočtená podle cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 19. 5. 2016) činí:

……………………………………………………

164 780,00 Kč

…………………………………………………….

Slovy: jednostošedesátčtyřitisícsedmsetosmdesát korun českých 3.2. Výpočet ceny porovnávacím způsobem – bytová jednotka č. 3027/5 se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemku Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání bylo použito bytových jednotek (byty 2+1), které byly prodány v posledním období v Hodoníně nebo se vycházelo z realitní inzerce. Započitatelná podlahová plocha bytové jednotky č. 3027/5 (dle metodiky bankovních ústavů): Název místnosti chodba kuchyně WC koupelna jídelna pokoj pokoj balkón

Typ výměry Podlahová plocha 2 byt 5,17 m 2 byt 5,84 m 2 byt 0,81 m 2 byt 3,34 m 2 byt 8,22 m 2 byt 17,47 m 2 byt 14,37 m 2 byt 2,20 m

Strana č. 11

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50

Započítaná plocha 2 5,17 m 2 5,84 m 2 0,81 m 2 3,34 m 2 8,22 m 2 17,47 m 2 14,37 m 2 1,10 m


sklep sklep Celková podlahová plocha

1. 7. 2016

2

byt byt

4,50 m 2 5,90 m 2 67,82 m

2

0,50 0,50

2,25 m 2 2,95 m 2 61,52 m

Výpočet porovnávací hodnoty: Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc

Typ stavby Započitatelná Podlaží Dispozice plocha 2 m

Lokalita / Fotografie

Požadovaná Jednotková cena cena 2 Kč Kč/m

Koeficient celkový Kc

Byt 2+1

Upravená cena Kč/m

2

okr. Hodonín, Hodonín, Očovská ulice

Byt 2+1, budova z roku 1990, v r. 2008 výměna oken, byt je v původním stavu umakartové jádro, plastová okna, bez balkónu nebo lodžie, sklep u bytu, standardní údržba. V budově je výtah, budova má celkem 8.NP. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena, datum prodeje: 12/2015, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - byt nemá balkón, v budově je výtah - koeficient 1,00; Celkový stav - novější budova - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena, datum prodeje: 12/2015, databáze spolupracujících odhadců; Provedení a vybavení byt nemá balkón, v budově je výtah; Celkový stav - novější budova; panelová nezateple ná budova

44,37

3.NP.

2+1

780 000

17 579

0,85

Byt 2+1

14 942

okr. Hodonín, Hodonín, Cihlářská čtvrť

Byt 2+1, v OV, panelová zateplená budova, byt je v 5.NP., celkem 5.NP., budova bez výtahu, dům je z roku 1965, v r. 2006 nové zastřešení a výměna balkónů za lodžie, v r. 2007 zateplení fasády a výměna oken, byt je téměř v původním udržovaném stavu. Plastová okna, umakartové jádro, lodžie, sklep. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva, datum prodeje: 03/2016, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Celkový stav - lepší stav s rovnávaného bytu - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva, datum prodeje: 03/2016, databáze spolupracujících odhadců; Celkový stav - lepší stav s rovnávaného bytu; panelová zateplená budova

55,59

5.NP.

2+1

910 000

16 370

0,90

Byt 2+1

14 733

okr. Hodonín, Hodonín, Lesní ulice

Byt 2+1, v OV, panelová zateplená budova, byt je v 7.NP., celkem 9.NP., výtah v budově. Dům je z roku 1978, v r. 2010 nové zastřešení, zateplení, náhrada balkónů lodžiemi, nová okna, jádro umakartové. Byt má lodžii a sklep. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva, datum prodeje: 06/2015, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Provedení a vybavení výtah v budově - koeficient 0,97; Celkový stav - budova je novější, částečně lepší stav srovnávaného bytu, zateplený dům - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva, datum prodeje: 06/2015, databáze spolupracujících odhadců; Provedení a vybavení výtah v budově; Celkový stav - budova je novější, částečně lepší stav srovnávaného bytu, zateplený dům;

Strana č. 12


panelová zateplená budova

58,70

7.NP.

2+1

760 000

1. 7. 2016

12 947

0,92

Byt 2+1

11 911

okr. Hodonín, Hodonín, Brandlova ulice

Byt 2+1, v OV, panelová zateplená budova, dům j z roku 1975, v r. 2000 nové lodžie, v r. 2006 nové zastřešení, v r. 2008 výměna oken, zateplení fasády, jádro umakartové, výtah v budově. Byt má lodžii a sklepní kóji. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena, datum prodeje: 03/2015, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Provedení a vybavení výtah v budově - koeficient 0,97; Celkový stav - novější budova, obdobný stav, budova je zateplená - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena, datum prodeje: 03/2015, databáze spolupracujících odhadců; Provedení a vybavení výtah v budově; Celkový stav - novější budova, obdobný stav, budova je zateplená; panelová zateplená budova

61,54

8.NP.

2+1

790 000

12 837

0,92

Byt 2+1

11 810

okr. Hodonín, Hodonín, nám. Osvobození

Byt 2+1, v OV, panelová zateplená budova, byt má balkón a sklep. Dům prošel revitalizací - nová plastová okna, stupačky, střecha, výtah, zateplení s fasádou. Byt je v původním stavu - umakartové jádro, podlahy lino. Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce, www.sreality.cz, datum: 13.6.2016, ID: 20160582 - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nový výtah v budově - koeficient 0,97; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce, www.sreality.cz, datum: 13.6.2016, ID: 20160582; Provedení a vybavení - nový výtah v budově; panelová zateplená budova

44,00

2.NP.

Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

2+1

950 000

21 591

61,52 m2 11 810 Kč/m2 14 436 Kč/m2 18 784 Kč/m2 14 400 Kč/m2

0,87

Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:

18 784

726 551 Kč 888 103 Kč 1 155 592 Kč 885 888 Kč

Cena nemovitých věcí stanovená porovnávací metodou po zaokrouhlení: …………………… 890 000,00 Kč Cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼: ………………………………………………………………… 222 500,00 Kč Hodnota nemovitých věcí (spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4) zapsaných na LV č. 12128 – bytová jednotka č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 680/7941 na společných částech budovy a na pozemku st. parc. 2934 v katastrálním území HODONÍN, ulice Seifertova or. č. 3, obec Hodonín, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 19. 5. 2016) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………………

222 500,00 Kč

Slovy: dvěstědvacetdvatisícpětset korun českých

Strana č. 13

.…………………………………………………


1. 7. 2016

3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. cena byla zjištěna dle platného cenového předpisu a dále byla stanovena hodnota na základě porovnávací metody. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Kladné vlivy: klidná lokalita pro bydlení, krátká dostupnost zastávky autobusu, vlastní systém vytápění bytové jednotky a ohřev teplé vody, dva sklepy náležející k bytu. Záporné vlivy: budova bez výtahu, většina konstrukcí je v bytě původní, nezateplená budova. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 12128 – bytová jednotka č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 680/7941 na společných částech budovy a na pozemku st. parc. 2934 v katastrálním území Hodonín. Spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovité věci. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci není reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu na celkové obvyklé ceně nemovité věci. V daném případě je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼ stanovena ve výši 80 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci tj.: Obvyklá cena spoluvlastnického o velikosti id. ¼ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 12128 v k.ú. a obci Hodonín: 890 000,00 Kč x ¼ = 222 500,00 Kč, z toho 80 % = 222 500,00 Kč x 0,80 = 178 000,00 Kč, zaokrouhleno na …………………………………………………………………………………………………… 178 000,00 Kč Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí (spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼) zapsaných na LV č. 12128 – bytová jednotka č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 680/7941 na společných částech budovy a na pozemku st. parc. 2934 v katastrálním území HODONÍN, ulice Seifertova or. č. 3, obec Hodonín, okres Hodonín, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 19. 5. 2016) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

178 000,00 Kč

………………………………………………………

Slovy: jednostosedmdesátosmtisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ na bytové jednotce č. 3027/5 v budově č. p. 3026, č. p. 3027 na pozemku st. parc. 2934 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 680/7941 na společných částech budovy a na pozemku st. parc. 2934 v katastrálním území Hodonín, ulice Seifertova or. č. 3, obec Hodonín, okres Hodonín, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném vlastnictví, dále popis příslušenství nemovitých věcí povinného, určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného. Příslušenství bytové jednotky: o dva sklepy Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12128 neváznou na nemovité věci žádná věcná břemena. Bytová jednotka není rovněž předmětem nájmu. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12128 (viz příloha znaleckého posudku) je zapsáno zahájení exekuce. Na toto omezení není brán zřetel.

Strana č. 14


1. 7. 2016

Dále je stanovena obvyklá výše nájemného, které by bylo možné dosáhnout pronájmem bytové jednotky č. 3027/5. Obvyklé nájemné je stanoveno porovnáním s nabízenými obdobnými byty k pronájmu v obdobné lokalitě: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okr. Hodonín)

Oceň. objekt

okr. Hodonín, obec Hodonín, Seifertova ulice

(1)

(2)

Způsob využití

okr. Hodonín, obec Hodonín, Jižní ulice

1

okr. Hodonín, obec Hodonín, Očovská ulice okr. Hodonín, obec Hodonín, Javorová ulice

2

3

Příslušenství

Jiné

byt 2+1

není

byt 2+1 , v OV, dva sklepy, byt je ve 3.NP. budovy bez výtahu, dům je z roku 1960, v r. 2005 výměna oken, kotel na zemní plyn z r. 2005, vlastní systém vytápění bytu

(3)

(4)

(5)

byt 2+1

sklepní kóje

pronájem bytu 2+1, byt je v původním stavu umakartové jádro s koupelnou a WC, v kuchyni linka se 2 sporákem, podlahy - koberce, PVC, plocha bytu 45 m , 2 sklep 2 m , byt je ve 4.NP., celkem 8.NP., panelová budova

byt 2+1

sklepní kóje

pronájem zařízeného bytu 2+1, byt je v 8.NP., celkem 2 8.NP. v budově, plocha bytu 33 m

byt 2+1

sklepní kóje

2

4

okr. Hodonín, Hodonín

byt 2+1

sklepní kóje

5


byt 2+1

sklepní kóje

6


byt 2+1

sklepní kóje

pronájem bytu 2+1, 45 m , byt je ve 2.NP. Panelového domu s výtahem, byt je po rekonstrukci - podlahy, okna, kuchyně, výmalba. K bytu náleží sklepní kóje 2 pronájem bytu 2+1, plocha 45 m , byt je v udržovaném stavu, jádro je umakartové, plastová okna, byt je v 6.NP., budova s výtahem pronájem cihlového bytu 2+1, Hodonín, poblíž centra, o 2 CP: 53 m , v OV. Byt je v přízemí domu. Jsou zde plastová okna, nová elektřina, zánovní kuch linka, samostatná koupelna s vanou, sam. WC. Bezproblémové parkování u domu. K bytu náleží koje pronájem bytu 2+1 v centru města Hodonína, klidná lokalita. Byt je ve třetím patře cihlového domu, je po celkové rekonstrukci: plovoucí podlahy, elektřina, koupelna, plastová okna, obložky a nové omítky. Plocha 2 54 m . Vlastní kotel jak na topení, tak na ohřev teplé vody. Byt je velmi dobře dispozičně řešený.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Koef. Cena repožadovaná dukce resp. na zaplacená pramen Kč/měsíc ceny

Cena po redukci na pramen ceny Kč

K1

K2

K3

K4

poloha

velikost

Příslušenství

stav a vybavení

K5

K6

jiné

úvaha znalce

KC (1-6)

Měsíční nájemné Kč

(1)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

1

7 529

0,90

6 776

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

1,05

6 453

2

7 500

0,90

6 750

1,00

0,97

1,00

1,00

1,00

1,05

1,02

6 618

3

8 500

0,90

7 650

1,00

1,00

1,00

1,08

1,00

1,05

1,13

6 770

4

8 000

0,90

7 200

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

1,05

6 857

5

7 000

0,90

6 300

1,03

0,98

1,00

1,05

1,00

1,05

1,11

5 676

6

6 500

0,90

5 850

1,03

0,98

1,00

1,08

1,00

1,05

1,14

5 132

Celkem průměr

Kč

6 251

Minimum

Kč

5 132

Maximum

Kč

6 857

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

Strana č. 15


K3

Koeficient úpravy na příslušenství objektu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K6

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

1. 7. 2016

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Obvyklé nájemné za užívání obdobných bytů je stanoveno porovnáním ve výši: 6 200 Kč/měsíc (po zaokrouhlení). Roční obvyklá výše nájemného je: 6 200,00 Kč x 12 = 74 400 Kč/rok. V případě spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ je potom poměrná část ročního výnosu z věci 18 600 Kč/rok. Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce:

REKAPITULACE CEN Zjištěná cena (spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ na nemovité věci zapsané na LV č. 12128 v k.ú. a obci Hodonín) Cena stanovená porovnávací metodou (spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ na nemovité věci zapsané na LV č. 12128 v k.ú. a obci Hodonín) Obvyklá cena (spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ na nemovité věci zapsané na LV č. 12128 v k.ú. a obci Hodonín) Výše obvyklého ročního nájemného stanovená porovnáním za pronájem bytu 2+1 s příslušenstvím (poměrná část výnosu)

V Ostopovicích dne 1. 7. 2016

Ing. Radim Novotný

Strana č. 16

164 780,00 Kč 222 500,00 Kč 178 000,00 Kč 18 600,00 Kč


1. 7. 2016

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3008/58/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 17


Fotodokumentace

Severovýchodní pohled na dům s byty z ulice Seifertova

Jihozápadní pohled

Detailní pohled na vstup do budovy s č.p. a or.č.

Strana č. 18

1. 7. 2016


1. 7. 2016

Koupelna

Závěsný kotel na zemní plyn

WC

Kuchyně

Strana č. 19


1. 7. 2016

Pokoj

Vstup do bytu

Strana č. 20


Výpis z KN číslo 12128

Strana č. 21

1. 7. 2016


Strana č. 22

1. 7. 2016


Kopie katastrální mapy

Strana č. 23

1. 7. 2016


Informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci

Strana č. 24

1. 7. 2016


Strana č. 25

1. 7. 2016


Část plánu města a mapa širších vztahů

Část plánu města

Strana č. 26

1. 7. 2016

2016 ve věci stanovení. obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č bytová

Recommend Documents