2016 ve věci stanovení obvyklé ceny

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2988/38/2016

28. 4. 2016

Ostopovice 28. 4. 2016 k č.j. 166 EX 118/15-46

ZNA LECKÝ

P O S U D E K č. 2988/38/2016 ve věci stanovení obvyklé ceny

nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2189 (spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½) – pozemky parc. č. 1741/9, parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č.p. 942, rodinný dům, parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a pozemek parc. č. 1745/10 včetně příslušenství v katastrálním území ROHATEC, obec Rohatec, ulice Řadová or. č. 27, okres Hodonín, dále spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemcích parc. č. 2305/5, parc. č. 2316/32, parc. č. 2320/24, parc. č. 2744/2, parc. č. 2761 a parc. č. 3373/27 v katastrálním území DUBŇANY, obec Dubňany, okres Hodonín

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny spoluvlastnických podílů výše uvedených nemovitých věcí ve vlastnictví povinného zaps. na LV č. 2189 pro k.ú. a obec Rohatec, dále na LV č. 2129 pro k.ú. a obec Dubňany, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, popis příslušenství nemovitých věcí povinného, určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného

Datum místního šetření:

14. 03. 2016

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

14. 03. 2016

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 47 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisů z katastru nemovitostí, kopie katastrálních map, informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci, část plánu obce, část územního plánu města Dubňany) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


28. 4. 2016

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 118/15-46 ze dne 24. 2. 2016 (doručeno dne 26. 2. 2016). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného, a to: a) podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ½ pozemku parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č. p. 942, rodinný dům, pozemku parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a pozemků parc. č. 1741/9 a parc. č. 1745/10 zaps. na LV č. 2189 pro k.ú. a obec Rohatec b) podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ¼ pozemků parc. č. 2305/5, 2316/32, 2320/24, 2744/2, 2761, 3373/27 zaps. na LV č. 2129 pro k.ú. a obec Dubňany, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví c) popis příslušenství nemovitých věcí povinného d) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem výše uvedené „Usnesení“ výpisy z katastru nemovitostí LV č. 2189, k.ú. Rohatec a LV č. 2129, k.ú. Dubňany vyhotovené dálkovým přístupem dne 17. 2. 2016 b/ předložené paní Romanou Polesnou částečná dokumentace k hospodářskému objektu zpracovaná pro dodatečné stavební povolení obsahující technickou zprávu, půdorys přízemí a suterénu, pohledy, řez A-A´, dokumentace byla zpracována Marií Procházkovou v dubnu 2012 c/ opatřené znalcem zjištění a zaměření stávajícího stavu na místě samém dne 14. 3. 2016 za účasti paní Romany Polesné. kopie katastrálních map pořízené dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. Vyhláška č. č. 53/2016 Sb., ze dne 12. 2. 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. ze dne 18. 12. 2015, novela nabyla účinnosti dne 1. 1. 2016 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 1. 2016 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz

Strana č. 2


28. 4. 2016

BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2016 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2016 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2016. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., prosinec 2015

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

2189

Katastrální území:

ROHATEC

kód: 740381

Okres:

Hodonín

kód: CZ0645

Obec:

Rohatec

kód: 586528 2

Pozemky:

Parc. č. 1741/9, orná půda, výměra pozemku je 208 m Parc. č. 1741/24, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Rohatec, č.p. 942, rodinný dům, výměra pozemku je 152 m2 Parc. č. 1741/65, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, jiná stavba, výměra pozemku je 36 m2 Parc. č. 1745/10, orná půda, výměra pozemku je 71 m2

Vlastníci:

DVOŘÁK Matyáš (070321/8010), Baráky 590/30, Mistřín, 696 04, Svatobořice-Mistřín, podíl ¼ DVOŘÁK Petr (800401/3809), Masarykovo náměstí 30/1, 697 01, Kyjov, podíl ½ DVOŘÁKOVÁ Barbora (035820/4132), Olomoucká 1030/156, Černovice, 618 00, Brno, podíl ¼

Část B1 – jiná práva: Část C – omezení vlastnického práva:

Bez zápisu − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Hodonín 166 EX-118/2015 ze dne 30. 6. 2015 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, usnesení soudu o nařízení exekuce OS Hodonín 42 EXE-1793/201212 ze dne 25. 10. 2012 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Karlovy Vary 181 EX-1958/2015-23 ze dne 20. 2. 2015 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Hanák, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 147 EX 464/148 ze dne 1. 4. 2014 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, usnesení soudu o nařízení exekuce OS Hodonín 44 EXE-1910/201213 ze dne 28. 11. 2012 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex12449/2013-7 ze dne 24. 5.2013

Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Strana č. 3


Plomby a upozornění:

28. 4. 2016

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − usnesení soudu o dědictví OS Hodonín 31D-797/2015-102 ze dne 24. 11. 2015, právní moc ke dni 26. 11. 2015 Výpis z KN číslo:

2129

Katastrální území:

DUBŇANY

kód: 633585

Okres:

Hodonín

kód: CZ0645

Obec:

Dubňany

kód: 586161 2

Pozemky:

Parc. č. 2305/5, orná půda, výměra pozemku je 1 117 m Parc. č. 2316/32, ostatní plocha, ostatní komunikace, výměra pozemku je 22 m2 Parc. č. 2320/24, orná půda, výměra pozemku je 2 898 m2 Parc. č. 2744/2, orná půda, výměra pozemku je 273 m2 Parc. č. 2761, orná půda, výměra pozemku je 230 m2 Parc. č. 3373/27, orná půda, výměra pozemku je 2 865 m2

Vlastníci:

DOHNÁLKOVÁ Marie (446107/434), Hodonínská 1478, 696 03, Dubňany, podíl ½ DVOŘÁK Matyáš (070321/8010), Baráky 590/30, Mistřín, 696 04, Svatobořice-Mistřín, podíl 1/8 DVOŘÁK Petr (800401/3809), Masarykovo náměstí 30/1, 697 01, Kyjov, podíl ¼ DVOŘÁKOVÁ Barbora (035820/4132), Olomoucká 1030/156, Černovice, 618 00, Brno, podíl 1/8

Část B1 – jiná práva: Část C – omezení vlastnického práva:

Bez zápisu − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Hodonín 166 EX-118/2015 ze dne 30. 6. 2015 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, usnesení soudu o nařízení exekuce OS Hodonín 42 EXE-1793/201212 ze dne 25. 10. 2012 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Karlovy Vary 181 EX-1958/2015-23 ze dne 20. 2. 2015 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Hanák, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 147 EX 464/148 ze dne 1. 4. 2014 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, usnesení soudu o nařízení exekuce OS Hodonín 44 EXE-1910/201213 ze dne 28. 11. 2012 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex12449/2013-7 ze dne 24. 5.2013

Část D – jiné zápisy:

Změna číslování parcel Změna výměr obnovou operátu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − rozhodnutí o dědictví D 2229/1989 ze dne 4. 9. 1990, právní moc dne 4. 5. 1990 − usnesení soudu o schválení dědické dohody D 1538/2005 ze dne 25.

Strana č. 4


28. 4. 2016

4. 2006, právní moc ke dni 20. 6. 2006 − usnesení soudu o dědictví OS Hodonín 31D-797/2015-102 ze dne 24. 11. 2015, právní moc ke dni 26. 11. 2015 2.2. Projektová dokumentace Projektová dokumentace k rodinnému domu nebyla k dispozici. Nemovité věci byly pro potřeby vypracování znaleckého posudku zaměřeny. Údaje o stáří byly sdělení při místním šetření. 2.3. Posuzované části: 2.3.1. Nemovité věci zapsané na LV č. 2189, k.ú. Rohatec 2.3.1.1. - Rodinný dům č. p. 942, který je součástí pozemku parc. č. 1741/24 2.3.1.2. - Vedlejší stavba 2.3.1.3. - Venkovní úpravy 2.3.1.4. - Pozemky zaspané na LV č. 2189 2.3.2. -

Pozemky zapsané na LV č. 2129, k.ú. Dubňany

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. a podle vyhlášky č. 53/2016 Sb., ze dne 12. 2. 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

Strana č. 5


28. 4. 2016

ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé ceny je použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Zjištění věcné hodnoty nemovitých věcí (pro stanovení věcné hodnoty je využito platného oceňovacího předpisu, kdy jsou nemovité věci oceněny nákladovým způsobem – bez použití koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp). 2. Ocenění porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovité věci. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Rohatec, počet obyvatel 3 562, katastrální území Rohatec. Jedná se o obec situovanou severovýchodním směrem od města Hodonína. Obec je dostupná z Hodonína ze silnice č. 55 Hodonín – Uherské Hradiště. Obec je dostupná autobusovou dopravou, je zde i zastávka vlaku. Vzdálenost obce z Hodonína je 5,5 km (město s rozšířenou působností). V obci je obecní úřad, obchody, hospody, mateřská škola, základní škola (1. – 9. třída), hřiště, pošta, ordinace lékaře, lékárna. Stavební úřad je v Hodoníně. V obci je kompletní technická infrastruktura – veřejný vodovod, kanalizace s ČOV, plynofikace a elektrifikace. Rodinný dům č. p. 942 je situován na západním okraji zastavěné části obce u místní podružné zpevněné komunikace – ulice Řadová (v místě křížení s ulicí Zahradní), která navazuje systémem místních komunikací na hlavní silnici – ulici Hodonínskou, která vede do Hodonína. Vzdálenost domu od zastávky autobusu i z centra obce je cca 700 m. Dům je postaven na rovinatém pozemku v řadové zástavbě rodinných domů jako koncový, po pravé straně je vedena další místní komunikace – ulice Zahradní, ze které je rovněž možný přístup na zahradu a k vedlejší stavbě. Uliční strana domu je orientována na severovýchodní stranu, dvorní na jihozápadní stranu. Dům je od komunikace oddělen chodníkem a zeleným pásem (neoplocenou předzahrádkou). Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Parkování je možné podél místní komunikace nebo v garáži, která je součástí domu. K rodinnému domu jsou provedeny tyto přípojky na veřejné inženýrské sítě: vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad, elektro přípojka (230/400 V) – zemním kabelem – přípojka je dle sdělení odpojena, dále je provedena přípojka kanalizace a přípojka zemního plynu – zemní plyn je rovněž odpojen. Přístup k nemovité věci je z pozemku ve vlastnictví Obce Rohatec – pozemek parc. č. 1722/5 – ostatní plocha, ostatní komunikace (ulice Řadová) a parc. č. 1741/10 – orná půda (ulice Zahradní). 2.5. Zjištění věcné hodnoty staveb Jedná se o reprodukční cenu stavby, za kterou by se dala stavba postavit ke dni ocenění snížená o přiměřené opotřebení. Věcná hodnota stavby je v daném případě stanovena za použití výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu (vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou Strana č. 6


28. 4. 2016

se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.) bez použití koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp. 2.5.1. Nemovité věci zapsané na LV č. 2189, k.ú. Rohatec 2.5.1.1. Rodinný dům č. p. 942, který je součástí pozemku parc. č. 1741/24 (§ 13, příl. č. 11) V domě jsou dva byty – v I.nadzemním podlaží je byt dvoupokojový s úplným sociálním příslušenstvím (2+1) a ve II.nadzemním podlaží je byt třípokojový rovněž s vlastním sociálním příslušenstvím (3+1), vytápění obou bytů je společné (přívod zemního plynu je ale odpojen, takže dům není obyvatelný). Dále je odpojen přívod elektrické energie, takže je nutné pro zajištění obyvatelnosti domu zprovoznit přívody elektrické energie a zemního plynu. Součástí domu je garáž pro jeden osobní automobil v I.NP. domu. Dům má dvě podlaží nadzemní – I.nadzemní podlaží I.NP. a II.nadzemní podlaží II.NP., větší část dispozice I.NP. je podsklepena – I.PP. Zastavěný půdorys domu je obdélníkový, v okolní řadové zástavbě je dům umístěn jako koncový. Příslušenství domu tvoří vedlejší stavba umístěná na zahradě a venkovní úpravy – zpevněné plochy, venkovní schody, terasa s pergolou, oplocení pozemku (ocelové sloupky, drátěné pletivo nebo zeď z vápenopískových cihel). Dispoziční řešení: I.podzemní podlaží I.PP.: trojramenné schodiště vyúsťuje do chodby, ze které je vstup do spíže, sklepa a kotelny. Z kotelny je přístupný další sklep. Z I.PP. je možný vstup po vnějších schodech do zahrady. I.nadzemní podlaží I.NP.: vstup do domu je z ulice do zádveří. Při levé štítové stěně je umístěna garáž (z garáže je rovněž přístupné zádveří). Na zádveří navazuje hala se schodištěm propojujícím jednotlivá podlaží. Z haly je vstup do koupelny společné s WC (sprchový kout, WC, umývadlo), do pokoje orientovaného do ulice, pokoje orientovaného do zahrady, ze kterého je přístupna kuchyně. Z pokoje a z kuchyně je přes terasu vstup do zahrady. II.nadzemní podlaží II.NP.: trojramenné přímočaré schodiště vyúsťuje v hale, ze které je vstup do dvou vzájemně průchozích pokojů orientovaných do ulice, z jednoho je vstup na lodžii, dále je z haly vstup do pokoje a kuchyně, které jsou orientovány do zahrady, do koupelny (vana, umývadlo) a na WC. Z kuchyně je vstup na balkón. Technický popis: Stavebně je rodinný dům proveden zděným způsobem – zdivo cihelné o tl. 30 cm (částečně zateplené). Stropy jsou s rovnými podhledy (nespalné). Střecha je plochá, střešní krytina je ze svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Střecha má bleskosvod. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější ze dvorní strany břízolitové, z uliční strany a boční strany je probarvená omítka kontaktního zateplovacího systému. Stěny koupelen a WC jsou obloženy keramickými obklady. Dveře jsou dřevěné dýhované, plné nebo částečně prosklené, v ocelových zárubních, vstupní dřevěné prosklené z EURO profilů, do garáže jsou osazena dvoukřídlová dřevěná vrata. Okna jsou dřevěná s dvojskly, v části plastová s dvojskly. Podlahy místností tvoří keramické dlažby, dřevotříska případně PVC. Vytápění domu je ústřední, kotel na zemní plyn (je odpojen přívod plynu), radiátory jsou plechové deskové. Příprava teplé vody je ohřívačem na zemní plyn (z důvodu odpojeného přívodu plynu je mimo provoz). V domě je proveden rozvod světelné a motorové elektrické instalace (odpojen přívod), studené a teplé vody, zařizovací předměty jsou napojeny zřejmě na veřejnou kanalizační síť. V jednom pokoji ve II.NP. je klimatizace. Další technický popis – viz stanovení koeficientu K4 Výpočet obestavěného prostoru: (příloha č. 1) Délka (m)

I.podzemní podlaží I.P.P.

9,12

Šířka (m)

7,24

Strana č. 7

Výška (m)

2,59

Zastavěná plocha (m2)

66,03

Obestavěný prostor (m3)

171,01


28. 4. 2016

66,03

Spodní stavba (I.P.P.) celkem

Délka (m)

I.nadzemní podlaží I.N.P.

Šířka (m)

12,92 -5,30


Výška (m)

9,12 0,85

2,85 2,85

II.nadzemní podlaží II.N.P.

Šířka (m)

12,92 3,80


Výška (m)

9,12 0,90


117,83 -4,51 113,32

Vrchní stavba (I.N.P.) celkem

Délka (m)

171,01

3,03 1,00

335,82 -12,84 322,98 Obestavěný prostor (m3)

117,83 3,42 121,25

Vrchní stavba (II.N.P.) včetně zastřešení celkem

357,03 3,42 360,45 854,44

Obestavěný prostor stavby celkem

Stanovení základní ceny upravené rodinného domu: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki a) ZC – základní cena stanovená dle příl. č. 11 tabulky č. 1: Číslo SKP

Střecha

46.21.11.2

sklonitá střecha

Konstrukce

Popis podlaží

Typ

Základní cena v Kč/m3 obestavěného prostoru

zděná

podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími

D

1 900,00

b) koeficient K4: koeficient vybavení stavby (příl. č. 11 a příl. č. 21) K4 = 1 + (0,54 x n) stanovení n (n = součet cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 21 tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet cenových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením S – standard, P – podstandard, N – nadstandard, C – chybějící Číslo položky

Konstrukce a vybavení

Popis konstrukcí a vybavení skutečného stavu

Standard Podstandard Nadstandard Chybějící

Podíl (příl. 21)

%

Pod.č.

Koeficient

Upravený podíl

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

S

0,04300

100

0,04300

1,00

0,04300

S P

0,24300 0,24300

70 30

0,17010 0,07290

1,00 0,46

0,17010 0,03353

s rovnými podhledy, nespalné

S

0,09300

100

0,09300

1,00

0,09300

plochá střecha

S

0,04200

100

0,04200

1,00

0,04200

živičná svařovaná pozinkovaný plech, úplné oplechování vápenné omítky štukové probarvená omítka zateplovacího systému, ze strany zahrady břizolitové omítky keramický obklad soklu

S

0,03000

100

0,03000

1,00

0,03000

S

0,00700

100

0,00700

1,00

0,00700

S

0,06400

100

0,06400

1,00

0,06400

S

0,03300

100

0,03300

1,00

0,03300

S

0,00400

100

0,00400

1,00

0,00400

1

Základy včetně zemních prací

2 2

Svislé konstrukce Svislé konstrukce

3

Stropy

7

Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky

8

Fasádní omítky

9

Vnější obklady

4 5 6

základové pasy včetně izolací proti přirozené zemní vlhkosti zdivo o tl. 30 cm

Strana č. 8


10

Vnitřní obklady

11

Schody

12

Dveře

13

Okna

14 15

Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností

16

Vytápění

17

Elektroinstalace

18 19

Bleskosvod Rozvod vody

20

Zdroj teplé vody

21

Instalace plynu

22

Kanalizace

23

25

Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

26

Ostatní

24

28. 4. 2016

běžné keramické obklady koupelen, WC, vany, části kuchyně trojramenné přímočaré, ocelové schodnice, dřevěné stupně bez podstupnic vnitřní dýhované, plné nebo částečně prosklené, ocelové zárubně, vstupní dřevěné z EURO profilů, prosklené dřevěná zasklená dvojskly nebo plastová s dvojskly

S

0,02400

100

0,02400

1,00

0,02400

S

0,03900

100

0,03900

1,00

0,03900

S

0,03400

100

0,03400

1,00

0,03400

S

0,05300

100

0,05300

1,00

0,05300

PVC, dřevotříska

S

0,02300

100

0,02300

1,00

0,02300

keramické dlažby, PVC

S

0,01400

100

0,01400

1,00

0,01400

P

0,04200

100

0,04200

0,46

0,01932

P

0,04000

100

0,04000

0,46

0,01840

S S

0,00500 0,02800

100 100

0,00500 0,02800

1,00 1,00

0,00500 0,02800

P

0,01600

100

0,01600

0,46

0,00736

P

0,00500

100

0,00500

0,46

0,00230

S

0,02900

100

0,02900

1,00

0,02900

C

0,00500

100

0,00500

0,00

0,00000

S

0,05000

100

0,05000

1,00

0,05000

S

0,00400

100

0,00400

1,00

0,00400

P

0,03000

100

0,03000

0,46

0,01380

ústřední vytápění, kotel na zemní plyn, plechové radiátory - odpojen přívod plynu světelná, motorová odpojen přívod bleskosvod rozvod studené i teplé vody plynový zásobníkový ohřívač - odpojen přívod plynu rozvod zemního plynu odpojen přívod předpoklad napojení zařizovacích předmětů na veřejnou kanalizaci (nebylo možné ověřit) bez vybavení vana, umývadla, sprchový kout splachovací WC v části klimatizace - odpojen přívod elektro

1,00000

Celkem Koeficient vybavení stavby

K4

0,88381

-

0,88381

K4 = 0,8838 c) koeficient K5: polohový koeficient (příl. č. 20) Číslo položky

Název, resp. skupiny měst a obcí

Koeficient K5

5

Ostatní obce s 1 001 obyvatel a více – Rohatec – 3 562 obyvatel

0,9000

d) koeficient Ki: koeficient změny cen staveb vztažený k cenové úrovni roku 1994 (příl. č. 41) Kód standardní klasifikace produkce

Název položky

Koeficient Ki

46.21.11.2

Budovy dvoubytové

2,1400

Strana č. 9


28. 4. 2016

ZCU (bez pp): ZCU = 1 900,00 x 0,8838 x 0,9000 x 2,1400 =

3 234,18 Kč/m3

Původní stáří rodinného domu je dle sdělení paní Romany Polesné 2016 – 1980 = 36 roků, dům je dle sdělení cca 4 roky neobydlený. Před cca 9 roky byla provedena částečná výměna okenních výplní, vstupních dveří do domu, dále bylo provedeno částečné zateplení fasády. Hodnota opotřebení domu je stanovena ve výši 40 %. 2.5.1.2. Vedlejší stavba – sklad zahradního nářadí s přístřeškem (§ 16, příl. č. 14) Objekt je umístěn na zahradě na pozemku parc. č. 1741/65 (stavba je součástí pozemku). Do objektu je vstup dvoukřídlovými vraty z místní komunikace nebo ze zahrady. Objekt nebyl v době místního šetření přístupný. Stavba má jedno podlaží nadzemní a větší části I.NP. je podsklepena – I.PP. Objekt je zděný – zdivo o tl. 15 cm, zastřešený je plochou střechou se střešní krytinou ze svařovaných asfaltových pásů. V objektu je proveden rozvod elektrické instalace – přívod je ale odpojen. V I.PP. je umístěn sklad zeleniny, v přízemní sklad zahradního nářadí. Výpočet zastavěné plochy podlaží a obestavěného prostoru stavby: (příl. č. 1) Délka (m)

I.podzemní podlaží I.P.P.

Šířka (m)

4,65 2,20

Výška (m)

4,05 1,40

3,55 3,55

18,83 3,08 21,91

Spodní stavba (I.P.P.) celkem

Délka (m)

I.nadzemní podlaží I.N.P.

Šířka (m)

4,96 3,30 3,30

Výška (m)

3,25 3,22 3,11



66,86 10,93 77,79 Obestavěný prostor (m3)


2,30 2,30 2,30

16,12 10,63 10,26 37,01

Vrchní stavba (I.N.P.) včetně zastřešení celkem

37,08 24,44 23,60 85,12 162,91

Obestavěný prostor stavby celkem

Stanovení základní ceny vedlejší stavby: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki a) ZC – základní cena stanovená dle příl. č. 14 Číslo SKP

Konstrukce

46.21.19.9

Popis podlaží

Zdivo o tl. do podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, 15 cm krov neumožňující zřízení podkroví

Typ

Základní cena v Kč/m3 obestavěného prostoru

D

1 015,00

b) koeficient K4: koeficient vybavení stavby (příl. č. 21) stanovení n (n = součet cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 21 tabulce č. 5, s nadstandardním vybavením, snížený o součet cenových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením S – standard, P – podstandard, N – nadstandard, C – chybějící Číslo položky

Konstrukce a vybavení

(1)

(2)

1

Základy

2

Obvodové stěny

3

Stropy

Popis konstrukcí a vybavení skutečného stavu

Standard Podstandard Nadstandard Chybějící

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

S

0,09200

100

0,09200

1,00

0,09200

S

0,33200

100

0,33200

1,00

0,33200

S

0,23900

100

0,23900

1,00

0,23900

základové pasy zdivo o tl. 15 cm, vápenopískové cihly s rovnými podhledy

Strana č. 10

Podíl (příl. 21)

%

Pod.č.

Koeficient

Upravený podíl (9)


4 5 6 7 8 9 10 11 12

Krov Krytina Klempířské konstrukce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

plochá střecha asfaltové pásy žlab a svod z pozinkovaného plechu bez omítek betonové do sklepa ocelové dveře dřevěná zdvojená okna cementový potěr světelná - odpojena

Celkem Koeficient vybavení stavby

28. 4. 2016

S S

0,00000 0,09000

100 100

0,00000 0,09000

1,00 1,00

0,00000 0,09000

S

0,01500

100

0,01500

1,00

0,01500

C S S S S P

0,07200 0,00000 0,02600 0,01400 0,08500 0,03500

100 100 100 100 100 100

0,07200 0,00000 0,02600 0,01400 0,08500 0,03500 1,00000

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

0,00000 0,00000 0,02600 0,01400 0,08500 0,01610

K4

0,90910

-

0,90910

K4 = 0,9091 c) koeficient K5: polohový koeficient (příl. č. 20) Číslo položky

Název, resp. skupiny měst a obcí

Koeficient K5

5

Ostatní obce s 1 001 obyvatel a více – Rohatec – 3 562 obyvatel

0,9000

d) koeficient Ki: koeficient změny cen staveb vztažený k cenové úrovni roku 1994 (příl. č. 41) Kód standardní klasifikace produkce

Název položky

Koeficient Ki

46.21.19.9

Budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené

2,0880

ZCU (bez pp): ZCU = 1 015,00 x 0,9091 x 0,9000 x 2,0880 =

1 734,01 Kč/m3

Stáří objektu je 2016 – 1990 = 26 roků (dle předložených výkresů a popisu objektu). Předpokládaná životnost stavby je stanovena na 60 roků. Hodnota opotřebení vedlejší stavby je vypočtena lineární metodou, roční procento opotřebení je: 100 : 60 = 1,67 %, hodnota opotřebení je: 1,67 % x 26 roků = 43,33 %. 2.5.1.3. Venkovní úpravy – příslušenství rodinného domu (§ 18, odstavec 2) vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad kanalizační přípojka na veřejnou kanalizaci (předpoklad napojení) přípojka zemního plynu – přívod odpojen třífázová elektro přípojka – přívod odpojen zpevněné plochy – betonová mazanina venkovní schody ze sklepa a z teras oplocení části pozemku – drátěné pletivo napnuté na ocelových sloupcích, zděný plot z vápenopískových cihel o venkovní terasy před kuchyní a před pokojem s pergolou

o o o o o o o

Cena venkovních úprav pro výpočet věcné hodnoty je stanovena ve výši 3,5 % z věcné hodnoty stavby rodinného domu a staveb tvořících příslušenství domu t.j. vedlejších staveb. 2.5.1.4. Pozemky zapsané na LV č. 2189 Jedná se o následující pozemky: parc. č. 1741/9 – orná půda o výměře 208 m2 parc. č. 1741/24 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 152 m2 parc. č. 1741/65 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 36 m2 parc. č. 1745/10 – orná půda o výměře 71 m2

Strana č. 11


28. 4. 2016

Pozemky sestávají ze zastavěných ploch – parc. č. 1741/24 – na pozemku je postaven rodinný dům, nezastavěnou část tvoří předzahrádka. Na pozemku parc. č. 1741/65 je umístěna vedlejší stavba (stavba bez čp/če). Pozemky parc. č. 1741/9 a parc. č. 1745/10 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná půda, užívány jsou jako zahrada. Pozemky jsou rovinaté, obdélníkového tvaru. Na pozemcích je několik ovocných stromů a okrasných rostlin. Celková výměra pozemků je 467 m2. Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. 1741/24 a parc. č. 1741/65 – zastavěných ploch je provedeno metodou přímého porovnání. Počet srovnávacích pozemků by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi pozemky jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita (okr. Hodonín, Jihomoravský kraj)

velikost pozemku 2 m

Způsob využití

Vlastnosti pozemky zastavěné stavbou rodinného domu s příslušenstvím - vedlejší stavba, s pozemky ve funkčním celku užívané jako zahrada, k pozemkům zřízena přípojka vody, elektro, zemní plyn - elektro a zemní plyn je odpojen, pozemky jsou rovinaté

Oceň. objekt

Rohatec

467

zastavěná plocha, zahrada ve funkčním celku

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

okr. Hodonín, Rohatec

811

zastavěná plocha

stavební pozemek s kompletními přípojkami pro výstavbu RD, na pozemku je dům určený k rekonstrukci případně ke zbourání

2

okr. Hodonín, Rohatec

1 587

zahrada

rovinatý pozemek určený k výstavbě RD, v blízkosti pozemku jsou vedeny inženýrské sítě: elektro, zemní plyn, voda, kanalizace

3

okr. Hodonín, Dubňany

800

orná půda

kompletně zasíťovaný pozemek určený ke stavbě RD, asfaltová příjezdová komunikace

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2

Kč celkem

2

Kč/m

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč/m2

K1

poloha

K2

velikost

K3

svah ap.

K4

stav a vybavení

K5

jiné

K6

Úvaha znalce

IO (1-6) Cena oceň objektu 2 Kč/m

.

(1)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

1

1 000 000

1 233

0,90

1 110

1,10

1,00

1,00

1,05

1,20

1,00

1,39

799,00

2

1 190 000

750

0,90

675

0,90

1,00

1,00

0,90

1,20

1,00

0,97

696,00

3

1 080 000

1 350

0,90

1 215

1,00

1,00

1,00

1,10

1,20

1,00

1,32

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum

Strana č. 12

920,00

Kč/m

2

805,00

Kč/m

2

696,00

Kč/m

2

920,00


28. 4. 2016

Výměra oceňovaného pozemku

m

2

467

K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena za m2 pozemku vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 800 Kč (po zaokrouhlení). Cena za m2 navazujících pozemků tvořících funkční celek je stanovena ve výši 25 % z ceny stavebního pozemku tj.: 800 x 0,25 = 200,00 Kč. 2.5.2. Pozemky zapsané na LV č. 2129, k.ú. Dubňany Jedná se o následující pozemky: parc. č. 2305/5 – orná půda o výměře 1 117 m2 parc. č. 2316/32 – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 22 m2 parc. č. 2320/24 – orná půda o výměře 2 898 m2 parc. č. 2744/2 – orná půda o výměře 273 m2 parc. č. 2761 – orná půda o výměře 230 m2 parc. č. 3373/27 – orná půda o výměře 2 865 m2 Pozemky jsou převážně užívány k zemědělské činnosti (vedené v KN jako orná půda), na pozemku parc. č. 2316/32 je část nezpevněné polní cesty. Hranice jednotlivých parcel v terénu není vytýčena. Pozemky parc. č. 2305/5, parc. č. 2320/24 a parc. č. 3373/27 jsou součástí většího půdního celku, jedná se o užší parcely přerušené silnicí č. 431 Dubňany – Svatobořice. Pozemek parc. č. 2305/5 navazuje na zástavbu v obci na ulici Včelínek. Pozemky parc. č. 2761 a parc. č. 2744/2 jsou umístěny za místním potokem v blízkosti ulice Na Močidlech a u rybníka Močidla. Tyto pozemky jsou dle územního plánu města Dubňany v lokalitě jako rezerva ploch pro bydlení – BR – bydlení v rodinných domech nízkopodlažní. Jsou mimo zastavěné území města. Stanovení ceny těchto pozemků včetně pozemku, který tvoří část nezpevněné polní cesty je provedeno metodou přímého porovnání. Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita (okr. Hodonín, Jihomoravský kraj)

Oceň. objekt

okr. Hodonín, k.ú. a obec Dubňany

(1)

(2)

1 2 3

okr. Hodonín, Vlkoš okr. Hodonín, Vlkoš okr. Hodonín, Kyjov - Boršov

velikost pozemku m2

Způsob využití

Vlastnosti

6 902

orná půda

jedná se o užší parcely umístěné uprostřed většího půdního celku, který je obhospodařován jako celek, hranice jednotlivých pozemků nejsou v terénu vyznačeny

(3)

(4)

(5)

orná půda orná půda orná půda

zemědělsky využívaný pozemek, v nájmu zemědělského družstva

8 499 4 291 30 236

zemědělsky využívané dvě parcely soubor několika pozemků užívaných k zemědělské činnosti, hranice není v terénu patrná

Strana č. 13


4

5

6 7 8 9

okr. Hodonín, Kyjov okr. Hodonín, Kyjov Bohuslavice okr. Hodonín, Kyjov - Boršov okr. Hodonín, Čejkovice okr. Hodonín, Strážnice

28. 4. 2016

5 937

orná půda

zemědělsky využívaný pozemek

13 482

orná půda

zemědělsky využívané pozemky

orná půda orná půda orná půda

3 126 3 030 5 898

okr. Hodonín, Dubňany

orná půda

1814

zemědělsky využívané pozemky pozemek - podíl 1/2 užívaný k zemědělské činnosti rovinaté zemědělské pozemky, pronajaté k užívání jako orná půda rovinaté pozemky v jednotném půdním celku užívané k zemědělské činnosti, pozemky jsou pronajaty

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem

Kč/m2

K1

K2

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč/m2

poloha

velikost

(7)

(8)

(9)

(10)

K3

K4

K5

K6

IO (1-6)

svah ap.

stav

jiné tvar pozemku

úvaha znalce

.

Cena oceňovanéh o pozemku Kč/m2

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(1)

(6)

1

254 970

30,0

0,90

27,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,10

1,00

1,10

24,50

2

69 000

16,1

0,90

14,5

1,00 1,00 1,00

1,00

1,10

1,00

1,10

13,20

3

695 428

23,0

0,90

20,7

1,00 1,00 1,00

1,00

1,10

1,00

1,10

18,80

4

98 000

16,5

0,90

15,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,10

1,00

1,10

14,00

5

337 000

25,0

0,90

22,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,10

1,00

1,10

20,00

6

89 000

28,5

0,90

26,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,10

1,00

1,10

24,00

7

51 600

17,0

0,90

15,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

15,0

8

106 000

18,0

0,90

16,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

16,0

9

45 400

25,0

0,90

23,0

1,00 1,00 1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

23,0

Celkem jednotková cena průměr

Kč/m

2

18,72

Minimum

Kč/m

2

13,20

Kč/m

2

24,50

Maximum

2

6 902


m

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

129 221

Minimum

Kč

91 106

Maximum

Kč

169 099

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší


Strana č. 14


28. 4. 2016

Cena za m2 výše uvedených pozemků je stanovena na základě porovnávací metody ve 19 Kč (po zaokrouhlení). Stanovení ceny pozemků parc. č. 2744/2 a parc. č. 2761 metodou přímého porovnání. Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Lokalita (okr. Hodonín, Jihomoravský kraj)

okr. Hodonín, k.ú. a obec Dubňany

velikost pozemku m2

503

Způsob využití

Vlastnosti

orná půda

pozemky parc. č. 2761 a parc. č. 2744/2 jsou dle územního plánu města v ploše rezervy obytné zástavby, jedná se o užší parcely umístěné mimo zastavěné území obce v blízkosti ulice Na Močidlech, nyní jsou užívány k zemědělské činnosti

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Kč celkem

(1)

(6)

1

254 970

2

Kč/m2

Cena Koef. repo dukce redukci na na pramen pramen ceny KCR ceny Kč/m2

K1

K2

K3

K4

K5

úvaha znalce

.

poloha

velikost

svah ap.

stav

jiné – možnost budoucího využití

K6

IO (1-6) Cena oceňovanéh o pozemku Kč/m2

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

30,0

0,90

27,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

54,00

69 000

16,1

0,90

14,5

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

29,00

3

695 428

23,0

0,90

20,7

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

41,40

4

98 000

16,5

0,90

15,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

30,00

5

337 000

25,0

0,90

22,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

44,00

6

89 000

28,5

0,90

26,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

52,00

7

51 600

17,0

0,90

15,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

30,0

8

106 000

18,0

0,90

16,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

32,0

9

45 400

25,0

0,90

23,0

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

46,0

Celkem jednotková cena - průměr

Kč/m

2

Minimum

Kč/m

2

29,00

Kč/m

2

54,00

Maximum

38,82

2

503


m

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

20 031

Minimum

Kč

14 587

Maximum

Kč

27 162

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší


Strana č. 15


28. 4. 2016

Cena za m2 výše uvedených pozemků – parc. č. 2761 a parc. č.2744/2 je stanovena na základě porovnávací metody ve 40 Kč (po zaokrouhlení). 3/ Posudek 3.1. Stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí Označení objektu

Výměra v m

3

Reprodukční cena za jednotku v Kč (ZCU bez pp)

Opotřebení v%

Reprodukční cena objektu v Kč

Snížení ceny o opotřebení v Kč

Výsledná věcná hodnota objektu ke dni odhadu v Kč

3.1.1. Rodinný dům č.p. 942, která je součásti pozemku parc. č. 1741/24 -rodinný dům

854,44

3 234,18

40,00

2 763 410,81

1 105 364,32

Věcná hodnota rodinného domu po zaokrouhlení

Označení objektu

Výměra v m3

Reprodukční cena za jednotku v Kč (ZCU bez pp)

Opotřebení v%

1 658 046,49 1 658 050,00

Reprodukční cena objektu v Kč


Výsledná věcná hodnota objektu ke dni odhadu v Kč

3.1.2. Vedlejší stavba s přístřeškem - stavba bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. 1741/65 -vedlejší stavba

162,91

1 734,01

43,33

282 487,57

122 401,86

Věcná hodnota vedlejší stavby po zaokrouhlení

160 090,00

Reprodukční cena objektů v Kč

%

160 085,71


Věcná hodnota objektů ke dni odhadu v Kč

3.1.3. Venkovní úpravy Cena výše uvedených staveb Procento z ceny

3,50%

3 045 898,38

1 227 766,19

1 818 132,19

106 606,44

42 971,82

63 634,63

Věcná hodnota venkovních úprav po zaokrouhlení

Označení pozemku

Výměra v m2

Obvyklá cena pozemku v Kč

-

63 630,00

Obvyklá cena v Kč

-

Obvyklá cena v Kč

3.1.4. Pozemky zapsané na LV č. 2189 - parc. č. 1741/9 - orná půda - parc. č. 1741/24 zastavěná plocha

208,00

200,00

0,00

41 600,00

0,00

41 600,00

152,00

800,00

0,00

121 600,00

0,00

121 600,00

Strana č. 16


- parc. č. 1741/65 zastavěná plocha - parc. č. 1745/10 orná půda

mezisoučet

28. 4. 2016

36,00

800,00

0,00

28 800,00

0,00

28 800,00

71,00

200,00

0,00

14 200,00

0,00

14 200,00

206 200,00

0,00

206 200,00

467,00

Cena pozemků po zaokrouhlení

206 200,00

3.1.5. REKAPITULACE – věcná hodnota celkem

3 358 704,82

1 270 738,00

Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2

2 087 966,82 1 043 983,41 1 043 980,00

Věcná hodnota nemovitých věcí – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 2189 – pozemek parc. č. 1741/9, parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č.p. 942, rodinný dům, dále pozemky parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a parc. č. 1745/10 včetně příslušenství v katastrálním území ROHATEC, ulice Řadová or. č. 27, obec Rohatec, okres Hodonín, vypočtená nákladovým (porovnávacím) způsobem podle cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 14. 3. 2016) činí:

……………………………………………………

1 043 980,00 Kč

……………………………………………………..

Slovy: jedenmiliónčtyřicettřiticdevětsetosmdesát korun českých 3.2.1. Pozemky zapsané na LV č. 2129, k.ú. a obec Dubňany

Označení pozemku

Výměra v m2

Cena v Kč/m2 (stanovená porovnávacím způsobem)

A.

B.

C.

-parc. č. 2305/5 - orná půda

Cena pozemku ke dni odhadu v Kč stanovená porovnávacím způsobem B. x C.

1 117,00

19,00

21 223,00

22,00

19,00

418,00

2 898,00

19,00

55 062,00


273,00

40,00

10 920,00

-parc. č. 2761 - orná půda

230,00

40,00

9 200,00

2 865,00

19,00

54 435,00

-parc. č. 2316/32 - ostatní plocha, ostatní komunikace -parc. č. 2320/24 - orná půda


Strana č. 17


28. 4. 2016

Pozemky celkem

7 405,00

151 258,00

Cena pozemků po zaokrouhlení (stanovená porovnávacím způsobem)

151 000,00

Cena pozemků - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4

37 750,00

Věcná hodnota nemovitých věcí – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ na pozemcích zapsaných na LV č. 2129 – pozemky parc. č. 2305/5, parc. č. 2316/32, parc. č. 2320/24, parc. č. 2744/2, parc. č. 2761 a parc. č. 3373/27 v katastrálním území DUBŇANY, obec Dubňany, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem podle cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 14. 3. 2016) činí:

……………………………………………………

37 750,00 Kč

……………………………………………………..

Slovy: třicetsedmtisícsedmsetpadesát korun českých 3.2. Výpočet ceny porovnávacím způsobem – nemovité věci zapsané na LV č. 2189 - pozemek parc. č. 1741/9, parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č.p. 942, rodinný dům, dále pozemky parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a parc. č. 1745/10 včetně příslušenství v k.ú. Rohatec Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání bylo použito rodinných domů s pozemky, které jsou v realitní inzerci nabízeny k prodeji – jedná se o rodinné domy v okrese Hodonín. Podlahová plocha rodinného domu č. p. 942: Účel využití místnosti

Podlaží

Chodba

I.PP.

Spíž

I.PP.

Kotelna

I.PP.

Sklep

I.PP.

Sklep

I.PP.

Celkem I.PP.

I.PP.

Předsíň

I.NP.

Garáž

I.NP.

Hala

I.NP.

Hala

I.NP.

Schodiště

I.NP.

Pokoj

I.NP.

Pokoj (přípočet)

I.NP.

Kuchyně

I.NP.

Pokoj

I.NP.

Pokoj (přípočet)

I.NP.

Koupelna s WC

I.NP.

Koupelna s WC (přípočet)

I.NP.

Celkem I.NP.

I.NP.

Hala

II.NP.

Délka (m)

Šířka (m)

3,30 2,39 3,83 4,24 4,07

2,40 1,42 2,07 3,22 2,64

2,93 6,96 2,96 1,31 2,36 3,93 1,13 4,39 4,20 2,51 1,36 1,58

1,60 2,77 2,37 1,23 2,20 3,68 0,30 2,74 3,42 2,17 1,13 0,84

3,20

2,34

Strana č. 18

Plochy místností 2 (m )

7,92 3,39 7,93 13,65 10,74 43,64 4,69 19,28 7,02 1,61 5,19 14,46 0,34 12,03 14,36 5,45 1,54 1,33 87,29 7,49

Koeficient

0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Započitatelná podlahová 2 plocha (m )

3,96 1,70 3,96 6,83 5,37 21,82 4,69 0,00 7,02 1,61 5,19 14,46 0,34 12,03 14,36 5,45 1,54 1,33 68,01 7,49


Koupelna

II.NP.

Koupelna (přípočet)

II.NP.

WC

II.NP.

Pokoj

II.NP.

Pokoj

II.NP.

Pokoj

II.NP.

Kuchyně

II.NP.

Kuchyně (přípočet)

II.NP.

Lodžie

II.NP.

Balkón

II.NP.

Celkem II.NP. Celkem podlahová plocha rodinného domu č.p. 942

II.NP.

28. 4. 2016

2,56 1,39 1,07 5,71 5,01 4,17 4,83 3,60 5,21 3,80

1,40 0,96 0,84 3,94 2,64 3,42 3,98 0,25 0,78 0,90

3,58 1,33 0,90 22,50 13,23 14,26 19,22 0,90 4,06 3,42 90,90

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50

3,58 1,33 0,90 22,50 13,23 14,26 19,22 0,90 2,03 1,71 87,16

221,83

176,99

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Započitatel- Pozemek ná plocha

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

okr. Hodonín, Mutěnice, ulice Nerudova

140,07

296

4+1

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

1 500 000

10 709

1,16

Upravená cena Foto Kč/m2

12 422

Rodinný dům, Podsklepený rodinný dům se dvěma NP, v řadové zástavbě, v domě je byt 4+1, součástí domu je garáž v 1.NP. Rodinný dům je užíván cca od roku 1976, je v původním stavu. Rodinný dům je 2 roky neobydlen, vzhledem ke svému stáří a technickém stavu, se zde projevuje zanedbaná údržba. Vytápění je ústřední s kotlem na elektřinu, ohřev vody je elektrickým bojlerem. V domě není rozveden plyn, připojení je možné z ulice před domem. IS: kanalizace, voda a elektro. Příslušenství: venkovní sklad a přístřešek, umístěný za RD. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 10/2015, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nezateplená budova - koeficient 1,05; Celkový stav - horší stav - koeficient 1,05; Vliv pozemku menší pozemek - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena 10/2015, databáze spolupracujících odhadců; Provedení a vybavení - nezateplená budova; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - menší pozemek; okr. Hodonín, obec Hodonín, ul. Perunská

231,47

353

6+kk

2 700 000

11 665

0,95

Rodinný dům, Podsklepený rodinný dům se dvěma NP. Dům byl postaven v roce 1987, dům je převážně v původním udržovaném stavu. Vnější omítky jsou bez zateplení, okna dřevěná zdvojená, vytápění domu ústřední plynové, v přízemí krb na tuhá paliva, původní vybavení. IS: elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn. Přístup po zpevněné komunikaci. Příslušenství: venkovní úpravy, zemní sklep, venkovní krb, pergola. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 05/2015, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Lokalita - větší město - koeficient 0,93; Celkový stav - lepší stav - koeficient 0,97; Vliv pozemku - menší pozemek koeficient 1,05;

Strana č. 19

11 082


28. 4. 2016

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena 05/2015, databáze spolupracujících odhadců; Lokalita - větší město; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - menší pozemek; okr. Hodonín, obec Sudoměřice, Chaloupky

229,65

1 425

5+1

1 650 000

7 185

1,41

10 131

Rodinný dům, Podsklepený rodinný dům, dům má dvě NP, rodinný dům byl dokončen v roce 1978, dále užíván bez podstatných stavebních změn. Údržba běžná. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Základní příslušenství je standardního provedení (koupelna, WC), okna dřevěná dvojitá. IS: vodovod ze studny, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon. Na pozemku je dále garáž, stavby pro chov ptactva a venkovní úpravy běžného rozsahu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 06/2014, databáze spolupracujících odhadců - koeficient 1,00; Lokalita - horší a vzdálenější lokalita koeficient 1,20; Provedení a vybavení - nezateplená budova - koeficient 1,05; Celkový stav - horší stav - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší pozemek u srovnávaného domu - koeficient 0,97; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena 06/2014, databáze spolupracujících odhadců; Lokalita - horší a vzdálenější lokalita; Provedení a vybavení - nezateplená budova; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - větší pozemek u srovnávaného domu; okr. Hodonín, Ratíškovice

150,00

516

5+1

1 600 000

10 667

1,00

10 667

Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 5+1 v klidné části obce Ratiškovice, součástí je garáž v I.PP. Přízemí je řešeno jako samostatný, bezbariérový byt 2+1. V prvním patře se nacházejí tři pokoje. Každé patro má WC a koupelnu. Dům je podsklepen, parkování je možné v garáži, nebo na zpevněném nájezdu před domem. Za domem je dvorek a zahrada, do zahrady je možnost přímého příjezdu z místní komunikace. Dům je připojen na vodovodní síť a má také samostatný zdroj užitkové vody. Vytápění je centrální plynové. IS: vodovod, kanalizace, elektro, zemní plyn. Dům je z roku 1980. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabízená cena, www.sreality.cz, 5.4.2016 koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nezateplená budova - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabízená www.sreality.cz, 5.4.2016; Provedení a vybavení - nezateplená budova;

Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

176,99 m2 10 131 Kč/m2 11 076 Kč/m2 12 422 Kč/m2 11 100 Kč/m2

cena,

Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:

1 793 086 Kč 1 960 341 Kč 2 198 570 Kč 1 964 589 Kč

Cena nemovitých stanovená na základě porovnávací metody je po zaokrouhlení: 1 965 000 Kč, cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ je: 1 965 000 Kč x ½ = 982 500 Kč. Hodnota nemovitých věcí – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 2189 – pozemek parc. č. 1741/9, parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č.p. 942, rodinný dům, dále pozemky parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a parc. č. 1745/10 včetně příslušenství v katastrálním území ROHATEC, ulice Řadová or. č. 27, obec Rohatec, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 14. 3. 2016) činí po zaokrouhlení:

Strana č. 20


…………………………………………………………………

28. 4. 2016

.…………………………………………………

982 500,00 Kč

Slovy: devětsetosmdesátdvatisícpětset korun českých Pozemky zapsané na LV č. 2129, k.ú. a obec Dubňany

Označení pozemku

Výměra v m

A.

B.


2

Cena v Kč/m2 (stanovená porovnávacím způsobem)

Cena pozemku ke dni odhadu v Kč stanovená porovnávacím způsobem

C.

B. x C.

1 117,00

19,00

21 223,00

22,00

19,00

418,00

2 898,00

19,00

55 062,00


273,00

40,00

10 920,00

-parc. č. 2761 - orná půda

230,00

40,00

9 200,00


2 865,00

19,00

54 435,00

Pozemky celkem

7 405,00

-parc. č. 2316/32 - ostatní plocha, ostatní komunikace -parc. č. 2320/24 - orná půda

Cena pozemků po zaokrouhlení (stanovená porovnávacím způsobem) Cena pozemků - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4

151 258,00 151 000,00 37 750,00

Hodnota nemovitých věcí – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 2129 – pozemky parc. č. 2305/5, parc. č. 2316/32, parc. č. 2320/24, parc. č. 2744/2, parc. č. 2761 a parc. č. 3373/27 v katastrálním území DUBŇANY, obec Dubňany, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 14. 3. 2016) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………………

37 750,00 Kč

.…………………………………………………

Slovy: třicetsedmtisícsedmsetpadesát korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitých věcí se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody porovnávací a dále byla stanovena věcná hodnota. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 2189 – pozemek parc. č. 1741/9, parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č.p. 942, rodinný dům, dále pozemky parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a parc. č. 1745/10 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Rohatec. Spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovité věci. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci není reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu

Strana č. 21


28. 4. 2016

na celkové obvyklé ceně nemovité věci. V daném případě je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ stanovena ve výši 70 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci tj.: Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2189 v k.ú. Rohatec: 1 965 000,00 Kč x ½ = 982 500,00 Kč, z toho 70 % = 982 500,00 Kč x 0,70 = 687 750,00 Kč, zaokrouhleno na …………………………………………………………………………………………………… 688 000,00 Kč Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 2189 – pozemek parc. č. 1741/9, parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č.p. 942, rodinný dům, dále pozemky parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a parc. č. 1745/10 včetně příslušenství v katastrálním území ROHATEC, ulice Řadová or. č. 27, obec Rohatec, okres Hodonín, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 14. 3. 2016) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

688 000,00 Kč …………………………………………………………

Slovy: šestsetosmdesátosmtisíc korun českých Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2129 v k.ú. Dubňany: 151 000,00 Kč x ¼ = 37 750,00 Kč, z toho 70 % = 37 750,00 Kč x 0,70 = 26 425,00 Kč, zaokrouhleno na …………………………………………………………………………………………………….. 26 000,00 Kč Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 2129 – pozemky parc. č. 2305/5, parc. č. 2316/32, parc. č. 2320/24, parc. č. 2744/2, parc. č. 2761 a parc. č. 3373/27 v katastrálním území DUBŇANY, obec Dubňany, okres Hodonín, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 14. 3. 2016) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

26 000,00 Kč

…………………………………………………………

Slovy: dvacetšesttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinného, a to: podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ½ pozemku parc. č. 1741/24, jehož součástí je stavba č. p. 942, rodinný dům, pozemku parc. č. 1741/65, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba a pozemků parc. č. 1741/9 a parc. č. 1745/10 zaps. na LV č. 2189 pro k.ú. a obec Rohatec a podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ¼ pozemků parc. č. 2305/5, 2316/32, 2320/24, 2744/2, 2761, 3373/27 zaps. na LV č. 2129 pro k.ú. a obec Dubňany. Příslušenství nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2189 v k.ú. Rohatec: o vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad o kanalizační přípojka na veřejnou kanalizaci (předpoklad jejího provedení) o přípojka zemního plynu – přívod je odpojen o třífázová elektro přípojka – přívod je odpojen o zpevněné plochy na pozemku – betonová mazanina o oplocení části pozemků – drátěné pletivo napnuté na ocelových sloupcích, zeď z vápenopískových cihel o venkovní betonové schody o terasa na dvorní straně s dřevěnou pergolou o vedlejší stavba – podsklepený sklad zahradního nářadí Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 2189, k.ú. Rohatec a LV č. 2129, k.ú. Dubňany na nemovitých věcech neváznou žádná věcná břemena. Dle sdělení paní Romany Polesné není na oceňované nemovité věci uzavřena smlouva o nájmu.

Strana č. 22


28. 4. 2016

V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2189, k.ú. Rohatec a LV č. 2129, k.ú. Dubňany (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zahájení exekucí. Na tato výše uvedená omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Dále je stanoveno obvyklé nájemné porovnávací metodou – nemovité věci zapsané na LV č. 2189, k.ú. Rohatec: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okr. Hodonín)

Způsob využití

Příslušenství

Jiné

Oceň. objekt

okr. Hodonín, obec Rohatec

byty 2+1 a 3+1 v RD s příslušenstvím

vedlejší stavba

byt 2+1 v I.NP. a 3+1 ve II.NP., součástí domu je garáž, dům je částečně podsklepený, nyní odpojen přívod elektro a zemního plynu, zahrada za domem

(1)

(2)

(3)

(4)

1

okr. Hodonín, obec Rohatec

byt 5+1

garáž, sklad, kůlna

2

okr. Hodonín, obec Svatobořice-Mistřín

3+1 + patro k podnikání

dvůr, zahrada

3

okr. Hodonín, obec Josefov

byt 5+1

stodola, garáž

(5)

pronájem RD 5+2 v klidné části obce Rohatec, cca 300 m od centra. Dispozice: prostorná chodba, velká kuchyň s dřevěnou linkou, komora, koupelna + WC a obývací pokoj s krbem. V 1.patře jsou další čtyři obytné místnosti (v jedné z nich jsou kompletní rozvody pro kuchyňskou linku) + koupelna a samostatné WC. Elektrika je v mědi, voda v plastu a v celém domě je podlahové vytápění. Dům je podsklepen, náleží k němu i vinný sklípek, garáž, sklad a kůlna. Zahrada je udržovaná o výměře cca 406 m2 a má studnu pronájem rodinného domu v centru obce Svatobořice - Mistřín. Dům je možné využít jak k bydlení, tak i ke komerčním účelům. V 1. NP jsou tři pokoje a sociální zařízení, patro bylo využito k podnikání. 2.NP je řešené jako hrubá stavba připravena k vybudování bydlení. Dále je možnost vybudování garáže na 2 parkovací místa. V obci je veškerá občanská vybavenost. pronájem rodinného domu 5+1 v Josefově (cca 10 km od Hodonína). Dům je po kompletní rekonstrukci, která proběhla v roce 2005. Dispozice: 1.NP vstupní chodba, obývací pokoj, pracovna, dětský pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC. 2.NP dva dětské pokoje. K domu náleží rozsáhlá hospodářská stavení, velký dvůr, stodola, garáž a zahrada 1 062 m2.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/měsíc

Koef. redukce na pramen ceny

Cena po redukci na pramen ceny Kč

K1

K2

K3

K4

K5

K6

KC (1-6)

poloha

velikost

Příslušenství

stav a vybavení

jiné

úvaha znalce

.

(1)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

1

11 000

0,90

9 900

1,00

1,00

1,00

1,10

1,00

1,00

1,10

9 000

2

9 000

0,90

8 100

1,00

0,95

1,00

1,10

1,00

1,00

1,05

7 714

3

8 000

0,90

7 200

1,00

1,00

1,00

1,10

1,00

1,00

1,10

6 545

Celkem průměr

Kč

7 753

Minimum

Kč

6 545

Maximum

Kč

9 000

Č.

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na příslušenství objektu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

Strana č. 23

Měsíční nájemné Kč


K5 K6

28. 4. 2016

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Obvyklé nájemné za užívání obdobných nemovitých věcí je stanoveno porovnáním ve výši: 7 750 Kč/měsíc (po zaokrouhlení), roční výše obvyklého nájemného je potom 93 000 Kč. V případě spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ je potom roční obvyklé nájemné 46 500 Kč/rok. Stanovení obvyklého nájemného (pachtovného) u pozemků zapsaných na LV č. 2129 v k.ú. Dubňany. Výše obvyklého nájemného se u zemědělsky využívaných pozemků pohybuje v rozmezí 1 – 4 % z ceny pozemku. V daném případě je obvyklá výše nájemného stanovena ve výši 2,00 % z obvyklé ceny pozemku tj.: 19 Kč x 0,020 = 0,38 Kč/m2 pozemku za rok a u pozemků parc. č. 2744/2 a 2761: 40 Kč x 0,020 = 0,80 Kč/m2. Obvyklé roční nájemné z výše uvedených pozemků zapsaných na LV č. 2129 v k.ú. Dubňany je: 0,38 Kč/m2 x 6 902 m2 = 2 622,76 Kč + 0,80 Kč/m2 x 503 m2 = 402,40 Kč, tj. celkem 3 025,16 Kč/rok, zaokrouhleno na 3 025,00 Kč + roční částka daně z nemovitých věcí. V případě spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ je potom roční nájemné: 3 025,00 Kč x ¼ = 756,25 Kč, zaokrouhleno na 756 Kč/rok. Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce:

REKAPITULACE CEN Věcná hodnota – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ (nemovité věci zapsané na LV č. 2189 v k.ú. a obci Rohatec) Věcná hodnota – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ (pozemky zapsané na LV č. 2129 v k.ú. a obci Dubňany) Cena stanovená porovnávací metodou – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ (nemovité věci zapsané na LV č. 2189 v k.ú. a obci Rohatec) Cena stanovená porovnávací metodou – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ (pozemky zapsané na LV č. 2129 v k.ú. a obci Dubňany) Obvyklá cena – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ (nemovité věci zapsané na LV č. 2189 v k.ú. a obci Rohatec) Obvyklá cena – spoluvlastnický podíl o velikosti id. ¼ (pozemky zapsané na LV č. 2129 v k.ú. a obci Dubňany) Výše obvyklého ročního nájemného – podíl o vel. id. ½ nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2189, k.ú. Rohatec Výše obvyklého ročního nájemného – podíl o vel. id. ¼ pozemků zapsaných na LV č. 2129, k.ú. Dubňany

1 043 980,00 Kč

V Ostopovicích dne 28. 4. 2016

Ing. Radim Novotný

Strana č. 24

37 750,00 Kč 982 500,00 Kč

37 750,00 Kč 688 000,00 Kč 26 000,00 Kč 46 500,00 Kč 756,00 Kč


28. 4. 2016

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2988/38/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 25


Fotodokumentace

Severovýchodní pohled na rodinný dům – z ulice

Pohled ze zahrady

Vedlejší stavba na zahradě

Strana č. 26

28. 4. 2016


Detailní pohled na vstup do domu s or.č.

Kuchyně ve II.NP.

Pokoj ve II.NP.

Strana č. 27

28. 4. 2016


Koupelna ve II.NP.

28. 4. 2016

Pokoj ve II.NP.

WC ve II.NP.

WC v I.NP.

Pokoj v I.NP.

Kuchyně v I.NP.

Strana č. 28


28. 4. 2016

Pokoj v I.NP.

Schodiště

Koupelna v I.NP.

Kotel ÚT v I.PP.

Pozemky parc. č. 2761 a parc. č. 2744/2

Strana č. 29


Pozemky parc. č. 2305/5, 2316/32, 2320/24, 3373/27 přerušené silnicí

Strana č. 30

28. 4. 2016


Výpis z KN číslo 2189, k.ú. Rohatec

Strana č. 31

28. 4. 2016


Strana č. 32

28. 4. 2016


Strana č. 33

28. 4. 2016


Strana č. 34

28. 4. 2016


Strana č. 35

28. 4. 2016


Výpis z KN číslo 2129, k.ú. Dubňany

Strana č. 36

28. 4. 2016


Strana č. 37

28. 4. 2016


Strana č. 38

28. 4. 2016


Strana č. 39

28. 4. 2016


Strana č. 40

28. 4. 2016


Kopie katastrální mapy – k.ú. Rohatec

Strana č. 41

28. 4. 2016


Kopie katastrální mapy – k.ú. Dubňany – parc. č. 2761 a parc. č. 2744/2

Strana č. 42

28. 4. 2016


28. 4. 2016

Kopie katastrální mapy – k.ú. Dubňany – parc. č. 2305/5, 2316/32, 2320/24, 3373/27

Strana č. 43


Informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci

Strana č. 44

28. 4. 2016


Strana č. 45

28. 4. 2016


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Strana č. 46

28. 4. 2016


Část územního plánu města Dubňany

Strana č. 47

28. 4. 2016

2016 ve věci stanovení obvyklé ceny

Recommend Documents