ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5866-106/2016 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemky p.č.943/208 a p.č.943/382 a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na č.e.2208, součásti pozemku p.č.943/208, s příslušenstvím, katastrální území Velká Chuchle (kód:729213), obec Praha
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 110 00 Praha 10
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci – 003 EX 1003/06-103
Oceňovací vyhláška:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.228/2014 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2016
Oceněno ke dni:
6. srpna 2016
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 2.října 2016
Znalecký posudek č.5866-106/2016
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)
METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je torzo rekreačního objektu, je cena zjištěná určena nákladovým způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.
-2-
Znalecký posudek č.5866-106/2016
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Velká Chuchle (kód: 729213), obec Praha. Nemovitou věc je tvoří: Pozemek p.č.943/208, Pozemek p.č.943/382, Stavba rekreačního objektu č.e.2208, Venkovní úpravy Nemovitá věc se nalézá v severovýchodní části chatové osadě „Třešňovka“, která se nalézá v jižní části Velké Chuchle, v blízkosti Lochkovského tunelu. Převažující okolní zástavbou jsou rekreační objekty. Přístup je z místní nezpevněné komunikace. Dopravní dostupnost je dobrá, přibližně 3 km jihozápadně vede silniční komunikace D0 Pražský okruh. Východně je nájezd na silniční komunikaci I. třídy č.4 – Strakonická. Autobusová zastávka Na Hvězdárně je vzdálena cca 0,5 km severně od nemovité věci. Autobusová linka oblast spojuje se Smíchovským nádražím. Praha je hlavním městem České republiky a podle Malého lexikonu obcí žije v obci Praha 1259079 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání.
2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 7.9.2015 č.j. 003 EX 1003/06-103 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Velká Chuchle (kód:729213), obec Praha, list vlastnictví č.1071, vyhotovený dálkovým přístupem dne 28.6.2016 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Velká Chuchle (kód:729213), obec Praha, list vlastnictví č.1304, vyhotovený dálkovým přístupem dne 28.6.2016 Darovací smlouva ze dne 4.10.2010 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Velká Chuchle (kód: 729213) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 11.2.2016. Listy cenové mapy Hlavního města Prahy
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.1071 pro katastrální území Velká Chuchle (kód: 729213), obec Praha zapsáni: 1) Martin Luft identifikátor: 740310/0529 Vršovická 1429/68 101 00 Praha 10 Spoluvlastnický podíl 1/2, a 2) Tomáš Luft identifikátor: 771122/0506 Velká Chuchle č.e.2208 159 00 Praha 5 Spoluvlastnický podíl 1/2
-3-
Znalecký posudek č.5866-106/2016 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.1304 pro katastrální území Velká Chuchle (kód: 729213), obec Praha zapsán: Martin Luft identifikátor: 740310/0529 Vršovická 1429/68 101 00 Praha 10
4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzerce srovnatelných nemovitých věcí
5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.943/208 2) Pozemek p.č.943/382 3) Chata č.e.2208 4) Věcné břemeno užívání
*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***
-4-
Znalecký posudek č.5866-106/2016
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.943/208 Oceněno podle § 2 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.943/208, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 18 m2, katastrální území Velká Chuchle (kód: 729213), obec Praha. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné komunikace. Pozemek je mírně svažitý. Na pozemku je realizovaný rekreační objekt č.e.2208. Oceněno dle cenové mapy Hlavního města Prahy. 1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 18.00 m2
= Kč = Kč
630,11.340,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.943/208
Cena celkem Kč
11.340,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2. Pozemek p.č.943/382 Oceněno podle § 2 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.943/208, zahrada, výměra 402 m2, katastrální území Velká Chuchle (kód: 729213), obec Praha. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem p.č.943/208. Oceněno dle cenové mapy Hlavního města Prahy. 2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 402.00 m2
= Kč = Kč
630,253.260,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.943/382
Cena celkem Kč
253.260,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. Chata č.e.2208 Oceněno podle § 14, přílohy č.12/1 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na stavbě rekreačního objektu č.e.2208 realizovaná na pozemku p.č.943/208 v katastrálním území Velká Chuchle (kód:729213), v obci Praha. Stáří stavby je odborně odhadnuto. Objekt je nepodsklepená přízemní stavba s půdním prostorem. Půdorys objektu je ve tvaru obdélníku. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich
-5-
Znalecký posudek č.5866-106/2016 celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Chata je zděná. V důsledku požáru z objektu zbyly pouze svislé konstrukce. Ostatní konstrukce chybí, nebo jsou zničeny. Základy jsou ve standardním provedení. Střecha je sedlová, s dřevěným krovem a krytinou z šindelových šablon. Realizovány přípojky vody a elektra. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ideální ½. Užíván s objektem je plastový bazén a typový montovaný dřevěný domek (zastavěná plocha 1,7 x 1,9 m), bez pevného založení. Bazén ani domek nejsou předmětem tohoto ocenění, nejsou nemovitými věcmi. Na stavbě objektu vázne bezúplatné věcné břemeno užívání. 3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.6*5*3 Zastřešení 3.6*5*2.7/2
54.00 m3 24.30 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
3.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha
78.30 m
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP
3.6*5 18.00 m2
3.00 m
3.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
2. 16. 17.
Podezdívka chybí Zdroj teplé vody chybí Rozvod propan-butanu chybí
0.03600
100%
-0.036*1.852
0.00900
100%
-0.009*1.852
0.00200
100%
-0.002*1.852 ________________________________________________
-0.08704 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08704) = 0.9530
-6-
Znalecký posudek č.5866-106/2016 3.6 Opotřebení stavby Opotřebení stavby bylo stanoveno odborným odhadem ve výši 75%. 3.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou – rozdílní vlastníci 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
2
0.00
1
-0.03
2
0.00
1
-0.04
1
-0.30
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.37) x 1 = 0.630
-0.37
3.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku 3 Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost
-7-
0.85 0.05 0.05 -0.05 0.00 -0.03 0.00 0.00 0.00 0.00
Znalecký posudek č.5866-106/2016 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 0.85 = 0.867
0.02
3.9 Výpočet ceny objektu (§ 14 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.12) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.630 x 0.867
= Kč
1.750,x 1.0500 x 0.9530 x 1.2100 x 2.1370 x 0.5462
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 78.30 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 75,00% Cena stavby po započtení opotřebení Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč = Kč
2.473,21 193.652,72 193.652,72 145.239,54 48.413,18 24.206,59
_______________________________________________________________________________________________________________
Chata č.e.2208
Cena celkem Kč
24.207,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4. Věcné břemeno užívání 4.1 Popis Na rekreační chatě č.e.2208 vázne bezúplatné věcné břemeno užívání ve prospěch: Eliška Luftová Identifikátor 525920/051 a Stanislav Luft identifikátor 530318/105, Nad Šálkovnou 1525/3, 147 00 Praha 4 – Braník. Vzhledem k technickému stavu objektu nelze stanovit roční užitek. 4.2 Výpočet ceny věcného břemene _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno užívání
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno užívání k vztažené ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½ Kč
5.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
Znalecký posudek č.5866-106/2016
CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno užívání
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena celkem
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno užívání vztažené ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½ Kč
5.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemek p.č.943/208 2) Pozemek p.č.943/382 3) Chata č.e.2208 4) Věcné břemeno užívání
Kč Kč Kč Kč
11.340,253.260,24.207,-5.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
283.807,283.810,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
Znalecký posudek č.5866-106/2016
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – pozemků p.č.943/208 a p.č.943/382, a spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na rekreační chatě č.e.2208 na pozemku p.č.943/208, vše v katastrálním území Velká Chuchle (kód:729213), obec Praha, je použita metoda nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Vzhledem k tomu, že ze stavby rekreačního objektu zbylo pouze torzo, nemovitá věc je srovnávána s pozemky, jejichž využití je rekreační, nebo s pozemky, na kterých je realizována rekreační stavba ve špatném technickém stavu, popř. stavba neovlivňující hodnotu pozemku. Skutečnost, že stavba je ve spoluvlastnictví a nakládání se stavbou je omezeno věcným břemenem užívání, která na stavbě vázne, je v ocenění zohledněno snížením koeficientu u oceňované nemovité věci. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky rekreačního užití, které jsou lokalizovány v obci Praha, část Velká Chuchle a okolí, jsou dobře dostupné, s rozvody elektra a vody, využitelnost stavební, s přístupem po nezpevněné komunikaci, bez oplocení, rovinný a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích pozemků soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, IS, využitelnost pozemku, svažitost, přístupovou cestu, oplocení a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných pozemků obsahuje celkem 5 pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.
- 10 -
Znalecký posudek č.5866-106/2016
Cena po KRC [Kč]
Plocha [m2]
Jednotková cena [Kč/m2]
k1
Lokalita
k2
0,85
2 125 000
900
2 361
1,05
Radotín
1,05
2
1 590 000
0,85
1 351 500
946
1 429
1,05
Staňkovka, Radotín
1,03
1,03
1 286
0,90
Kunratická spojka
1,03
5
2 200 000
0,85
1 870 000
1877
996
1,00
Za Sokolovno u, Suchdol
1,03
0,95
2
0,95
3
0,95
4
0,95
5
0,95
stavební do 25 m2 stavební do 25 m2 stavební do 25 m2 stavební do 25 m2 stavební do 25 m2
k5
1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu
elektro/dostu pné
velmi dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu
1,00
elektro, voda
0,90
studna
JTCO
1454
0,95
IS
1 870 000
velmi dobře dostupný, HD v dosahu
Další vlivy jinde nezahrnuté
0,85
elektro, voda
k8
2 200 000
1,00
Přístupová cesta
4
elektro, voda, kanalizace a plyn
k7
0,85
1,10
Svažitost terénu
850
velmi dobře dostupný, HD v místě velmi dobře dostupný, HD v dosahu
k6
384
Oplocení
326 400
Využitelnos t pozemku
0,85
k4
384 000
i
3
Do rybníčků, Dolní Chabry
Inženýrské sítě
KRC
2 500 000
k3
Nabídková cena [Kč]
1
Dopravní obslužnost
i
2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou
1,00
rovinný
1,05
zpevněná
1,00
bez vlivu
1,21
1 951,33
0,90
svažitý
1,05
zpevněná
1,00
bez vlivu
0,97
1 472,84
1,00
rovinný
1,00
nezpevněná
1,00
bez vlivu
0,79
1 075,95
1,00
rovinný
1,00
nezpevněná
1,00
bez vlivu
0,88
1 461,49
1,00
rovinný
0,95
štěrková
0,80
Spoluvlast nictví
0,67
1 486,97
3. Průměrná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí
5
Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí
5
Minimum použitých hodnot
1 075,95 Kč
Průměr použitých hodnot [SJTC]
1 489,72 Kč
Maximum použitých hodnot
1 951,33 Kč
Směrodatná odchylka
277,63 Kč
Průměr minus směrodatná odchylka
1 212,09 Kč
Průměr plus směrodatná odchylka
1 767,35 Kč
- 11 -
Znalecký posudek č.5866-106/2016 4. Oceňovaná jednotková cena Koeficienty 420,00 odlišnosti
Užitná plocha [m2]
1 489,72 Kč
Lokalita
K Višňovému sadu
k1
1,00
Dopravní obslužnost
dobře dostupný, HD v dosahu
k2
1,00
Inženýrské sítě
elektro, voda
k3
1,00
Využitelnost pozemku
stavební do 25 m2
k4
0,95
Oplocení
neoplocený/bez vlivu
k5
1,00
Svažitost terénu
mírně svažitý
k6
0,95
Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté
nezpevněná Spoluvlastnictví (-0,15), zatíženo věcným břemenem (-0,2)
k7
1,00
k8
0,65
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO
0,59
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2]
878,93
Pozemek p.č.943/208
m2
18
15 820,83
Pozemek p.č.943/382
m2
402
353 331,79
Celková cena stanovená metodou srovnávací
369 152,62
- 12 -
Znalecký posudek č.5866-106/2016
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemky se spoluvlastnickým podílem id. ½ na rekreační chatě č.e.2208 v obci Praha. Pozemky jsou mírně svažité. Nemovitá věc se nalézá v městské části Velká Chuchle, v zahrádkářské oblasti Třešňovka. Ze stavby rekreačního objektu zbylo z důvodu požáru jen torzo. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita – rekreační oblast v Praze. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Spoluvlastnictví, - Věcné břemeno užívání, - Špatný technický stav rekreační chaty – stavební torzo. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě nákladového způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny nákladovým způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky – bytová jednotka a podíl na pozemku. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci 2) Cena srovnávací nemovité věci
Kč Kč
283.810,369.153,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 13 -
Znalecký posudek č.5866-106/2016 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci – pozemky p.č.943/208 a p.č.943/382 a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na č.e.2208, součásti pozemku p.č.943/208, s příslušenstvím, katastrální území Velká Chuchle (kód:729213), obec Praha, po zaokrouhlení je:
370 000,- Kč Slovy: tři sta sedmdesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -
riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt není v oblasti častého výskytu přírodních katastrof Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání. v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, věcné břemeno, předkupní právo, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce).
Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 285.500,- Kč. 2. Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání. 3. Cena věcného břemene užívání vztažené ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½: 5000,- Kč 4. Nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb. 5. Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: 370.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 2.října 2016
.................... vypracoval
- 14 -
Znalecký posudek č.5866-106/2016
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5866-106/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail:
[email protected]
- 15 -
