2016. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5838-78/2016 o obvyklé ceně nemovité věci – bytová jednotka č.3982/10 v budově č.p.3982, 3983, součásti pozemků p.č.920 a p.č.921, vč. spoluvlastnických podílů na budově č.p.3982, 3983 a na pozemcích p.č.920, p.č.921 a p.č.914/3, katastrální území Chomutov II (kód:652636), obec Chomutov, okres Chomutov

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci – 098 EX 02676/08-113

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2016

Oceněno ke dni:

11.července 2016

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 19.července 2016

Znalecký posudek č. 5838-78/2016

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc – bytová jednotka č.3982/10 se nalézá v budově č.p.3982, 3983, katastrální území Chomutov II (kód:652636), obec Chomutov. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.3982, 3983. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 513/13464, - na pozemku p.č.920 zastavěná plocha a nádvoří. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 513/13464, - na pozemku p.č.921 zastavěná plocha a nádvoří. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 513/13464, - na pozemku p.č.914/3, ostatní plocha-jiná plocha. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 513/13464. Budova č.p.3982, 3983 se nalézá v severní části obce Chomutov, městská část Severka. Přístupná je ze zpevněné komunikace Blátenská. Objekt se nachází v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, v docházkové vzdálenosti od autobusové zastávky Chomutov Severka. Dopravní dostupnost obce je dobrá. Obcí prochází rychlostní komunikace R7, která spojuje obce Praha - Slaný, dále silniční komunikace I.třídy č.13, která je hlavní silniční spojnicí na trase Ústí nad Labem-Teplice-Most-Chomutov-Karlovy Vary. Krajské město Ústí nad Labem je vzdáleno přibližně 60 km severovýchodním směrem, Teplice jsou cca 45 km severovýchodně od Chomutova, Most je severozápadním směrem asi 20 km a Praha je cca 90 km jihovýchodně. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, Karlovy Vary, Most, Ústí nad Labem, Teplice, aj. V obci je MHD. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Chomutov 48913 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Chomutov je okresním městem, které je obcí s rozšířenou působností a pověřeným správním úřadem. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, některé vnitřní konstrukce a vybavení jsou odhadnuty na základě vnějšího vizuálního šetření, údajů z prohlášení vlastníka a z informací získaných na místně příslušných úřadech.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, č.j. 098 EX 02676/08-113 ze dne 22.6.2016. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Chomutov II (kód: 652636), obec Chomutov, list vlastnictví č.4018 ze dne 1.6.2016. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Chomutov II (kód: 652636), obec Chomutov, list vlastnictví č.3806 ze dne 1.6.2016. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Chomutov II (kód: 652636), obec Chomutov, list vlastnictví č.5354 ze dne 1.6.2016. Prohlášení vlastníka dle § 4 zákona č.72/1994 Sb. s právními účinky vkladu dne 1.6 2001. Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 11.července 2016.

-3-


3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.4018, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví jednotky) na listu vlastnictví č.5354 a č.3806 pro katastrální území Chomutov II (kód: 652636), obec Chomutov zapsán: Štěpán Ďuratný identifikátor: 611228/1065, Náměstí Dr. E. Beneše 1 431 11 Jirkov

4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.920 2) Pozemek p.č.921 3) Pozemek p.č.914/3 4) Bytová jednotka č.3982/10

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.920 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.920, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 207 m2, katastrální území Chomutov II (kód:652636), obec Chomutov. Na pozemku p.č.920 je realizovaný bytový dům č.p.3982, 3983. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemku je 513/13464. Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku vyplývající z vlastnictví bytové jednotky. Pozemek je rovinný, ve tvaru obdélníku. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

1.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.940 x 1.060

= Kč

1.020,x 0.9960

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 207.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 513/13464

= Kč = Kč = Kč

1.015,92 210.295,44 8.012,59

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.920

Cena celkem Kč

8.013,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-5-


2. Pozemek p.č.921 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.921, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 216 m2, katastrální území Chomutov II (kód:652636), obec Chomutov. Na pozemku p.č.921 je realizovaný bytový dům č.p.3982, 3983. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemku je 513/13464. Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku vyplývající z vlastnictví bytové jednotky. Pozemek je rovinný, ve tvaru obdélníku. 2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________


2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00



= Kč

1.020,x 0.9960

_________________________________________


= Kč = Kč = Kč

1.015,92 219.438,72 8.360,97

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.921

Cena celkem Kč

8.361,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Pozemek p.č.914/3 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.914/3, ostatní plocha – jiná plocha, výměra 253 m2, katastrální území Chomutov II (kód:652636), obec Chomutov. Pozemek je v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví

-6-

Znalecký posudek č. 5838-78/2016 bytové jednotky na pozemku je 513/13464. Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku vyplývající z vlastnictví bytové jednotky. Pozemek je rovinný. 3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________


2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00



= Kč

1.020,x 0.9960

_________________________________________


= Kč = Kč = Kč

1.015,92 257.027,76 9.793,17

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.914/3

Cena celkem Kč

9.793,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4. Bytová jednotka č.3982/10 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 4.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.3982/10 v budově č.p.3982, 3983, ulice Blátenská, realizované na pozemcích p.č.920 a p.č.921, katastrální území Chomutov II (kód: 652636), obec Chomutov. Stáří je odborně odhadnuto. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 51,30 m2, dále k bytové jednotce náleží sklepní kóje – 1,10 m2 a lodžie s výměrou – 3,40 m2. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 4. NP, v budově není realizován výtah.

-7-

Znalecký posudek č. 5838-78/2016 Některé vybavení a konstrukce oceňované jednotky je odhadnuto, z důvodu znepřístupnění, na základě vnějšího vizuálního šetření, Prohlášení vlastníka a informací dostupných na místně příslušených úřadech. Vytápění a ohřev TUV je pravděpodobně centrálním plynovým zdrojem. Vnitřní konstrukce a vybavení jsou předpokládány ve standardní úpravě. Okna a balkónové dveře jsou nové, plastové. Technický stav je předpokládán dobrý, odpovídající času a účelu užití, použitým konstrukcím a materiálům. K datu ocenění bytový dům byl ve fázi rekonstrukce vnějších povrchových úprav. Budova je ve velmi dobrém technickém stavu. V bytovém domě je celkem 25 bytových jednotek, 5 nadzemních podlaží, bez podlaží podzemního. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 513/13464. 4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 4.3 Výměry Místnost

Rozměry

Podlahová plocha

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

kuchyně pokoj 1 pokoj 2 předsíň koupelna WC lodžie sklepní kóje

7.7 13.9 18.5 8.1 2.1 1 3.4*0.2 1.1*0.1

7.70 m 13.90 m2 18.50 m2 8.10 m2 2.10 m2 1.00 m2 0.68 m2 0.11 m2

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

Podlahová plocha bytu celkem

52.09 m

4.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

-8-

1

-0.06

5

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

Znalecký posudek č. 5838-78/2016 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940

-0.06

4.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

1

1.00

1

0.04

2

0.02

1

0.00

1

0.00

5

0.00

3

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060

0.06

4.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled -9-

3

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

Znalecký posudek č. 5838-78/2016 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let)

3

0.00

3

0.00

3

0.00

3

0.00

2

0.8000

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800

0.00

4.7 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy

= Kč

5.300,x 0.800 x 0.940 x 1.060

_________________________________________

Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 52.09 m2

= Kč = Kč

4.224,74 220.066,50

_______________________________________________________________________________________________________________

Bytová jednotka č.3982/10

Cena celkem Kč

220.067,-

_______________________________________________________________________________________________________________

REKAPITULACE – CENA ZJIŠTĚNÁ 1) Pozemek p.č.920 2) Pozemek p.č.921 3) Pozemek p.č.914/3 4) Bytová jednotka č.3982/10

Kč Kč Kč Kč

8.013,8.361,9.793,220.067,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

246.234,246.230,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – bytové jednotky č.3982/10 v bytovém domě č.p.3982, 3983, včetně spoluvlastnických podílů na pozemcích a společných prostorách bytového domu, katastrální území Chomutov II (kód: 652636), obec Chomutov, je použita metodika nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Chomutov, ulice Blátenská a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností rezidentního parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

- 11 -


Užitná plocha [m2]

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

331 500

50

6 630,00

0,95 Karla Buriana 1,05 po rekonstrukci 0,95

2

470 000

0,85

399 500

51

7 833,33

1,00

Cihlářská

3

565 000

0,85

480 250

55

8 731,82

1,00

Kundratická

4

384 450

0,85

326 783

68

4 805,63

0,90

Palackého

1,00

5

649 000

0,85

551 650

54

10 215,74 1,00

Blatenská

1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci

1,00

velmi dobrý

1,00

standard

1,03

ano

3

0,90

panelová

1,02

2+1

1,03

nadstandard/nová

1,00

ne

4

0,90

panelová

1,02

2+1

1,00

standard

1,03

ano

5

0,90

panelová

1,02

2+1

1,03

nadstandard/nová

1,00

ne

standardní standardní standardní standardní standardní

JTCs

2+1

Vybavení

1,02

1,0 0 1,0 0 1,0 0 1,0 0 1,0 0

IS

panelová

dobrý

k8

Balkon/ lodžie

0,90

0,95

Další vlivy

k7

2

k13

Typ oken

ne

Možnost parkování

k6

1,00

k12

Dispozice

nadstandard/nová

Výtah podlaží

k5

1,03

k11

Konstrukce

2+1

Vytápění

k4

1,02

k10

i

velmi dobrý

panelová

Sklep komora

1,00

dobrý

1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci

0,90

k9

k3

velmi dobrý

1

i

Technický stav bytu

Cena po KRC [Kč]

0,85

Technický stav domu

KRC

390 000

k2

Nabídková cena [Kč]

1

Lokalita

i

2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou

1

1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 0,89

ne/1.NP

1,00 rezident.park. 1,00

bez vlivu

0,80 8 287,50

2


ne/3.NP


bez vlivu

0,91 8 608,05

3


ne/4.NP a vyšší


bez vlivu

0,96 9 095,65

4

1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 1,00 ano/2.NP a vyšší 1,00 rezident.park. 1,00

bez vlivu

0,81 5 932,88

5


ne/3.NP

- 12 -

1,00 rezident.park. 1,05 zděné jádro 1,05 9 729,28


3. Jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

5

Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí

5

2

Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m ]

5 932,88

Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m2]

9 729,28

2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

1 293,79

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

7 036,88

2

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ]

9 624,46

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m2]

8 330,67

4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m2]

52,00

SJTC/Koeficienty odlišnosti

8 330,67

Blatenská

k1

1,00

Technický stav domu

po rekonstrukci

k2

1,05

Technický stav bytu

dobrý

k3

0,95

panelová

k4

0,90

Dispozice

2+1

k5

1,02

Typ oken

Nadstandard / nová

k6

1,03

ano

k7

1,03

standardní

k8

1,00

ano

k9

1,00

Vytápění

ústřední (dálkové)

k10

1,00

Výtah/podlaží

Ne / 4.NP a vyšší

k11

0,92

Rezidentní parkování

k12

1,00

bez vlivu

k13

1,00

Lokalita

Konstrukce

Balkon/lodžie Vybavení Sklep/komora

Možnost parkování Další vlivy

Index odlišnosti oceňované nemovité věci IO

0,89

Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci JTCO [Kč/m2] Celková srovnávací cena oceňované nemovité věci

- 13 -

7 414,30 385 543,60


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka č.3982/10, katastrální území Chomutov II, obec Chomutov. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+1 s výměrou 51,30 m2, k bytové jednotce dále náleží sklepní kóje a lodžie. Jednotka se nalézá v 4. NP bytového domu v ulici Blátenská. Budova je zateplena. Pozitivní faktory: - Širší centrum obce Chomutov, - Dobrá dostupnost základních i nadstavbových služeb Negativní faktory: - Převis nabídky nad poptávkou v dané lokalitě k datu ocenění Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky – bytová jednotka a podíl na pozemku. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalce je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci 2) Cena stanovená metodou srovnávací

Kč Kč

246.230,385.540,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 14 -

Znalecký posudek č. 5838-78/2016 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci bytová jednotka č.3982/10 v budově č.p.3982, 3983, součástí pozemků p.č.920 a p.č.921, vč. spoluvlastnických podílů na budově č.p.3982, 3983 a na pozemcích p.č.920, p.č.921 a p.č.914/3, katastrální území Chomutov II (kód:652636), obec Chomutov, okres Chomutov, po zaokrouhlení je:

386 000,- Kč Slovy: tři sta osmdesát šest tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce)

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 246.230,- Kč 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: 386.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 19.července 2016

.................... vypracoval

- 15 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5838-78/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 16 -

2016. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

Recommend Documents