Znalecký posudek č.4556-96/14 ve věci zjištění obvyklé ceny Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům č.p. 392 v KU Jablůnka s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.862 a parc.č.863 Zjištění ceny pro exekuční řízení proti p. Miroslavu Žiačikovi ( ), bytem Jablůnka č.p.392, PSČ 756 23, č.j. 117 EX 3214/13-50
Předmět ocenění KU Jablůnka LV č. 641 - RD č.p. 392 na pozemku parc.č. St. 862 pozemek parc.č.st.862 pozemek parc.č.863 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Kat. území Jablůnka Část obce dle LV Jablůnka
Obec Ulice
Jablůnka
Počet obyvatel 938 č.p. 392
Objednatel Exekutorský úřad Písek, soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka
Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Vypracoval
Ing. Miroslav Žiačik, Jablůnka č.p.392 ident.
Ing. Machačová Ilona Na Příkopě 797 755 01 Vsetín email:
[email protected]
Výlučný vlastník Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 603 745 600
Počet stran textu 6 Obvyklá cena Započitatelná podl. plocha
Prokopova 339/14 397 01 Písek
Počet stran příloh
226 m2
14.7.2014 13.6.2013 13.6.2014
14
11 000 Kč/m2
2 486 000 Kč
2 500 000 Kč Dvamilionypěstsettisíc Kč
Obvyklá cena
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Celkově působí dům standardně s funkčním dispozičním řešením, přičemž dům je situován v jihovýchodním intravilánu obce, ve vzdálenosti cca 1 km vzdušnou čarou jihovýchodně od obecního úřadu, přístup k domu je řešen ze státní silnice a dále po místní účelové komunikaci se zpevněným povrchem až k domu. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: prostorná dispozice bytu 4+1 v přízemí a 3+1 v podkroví pozemek ve funkčním celku adekvátní výměry 789 m2 částečná modernizace a rekonstrukce (např. střecha se zateplením krovu) dopravní dostupnost do Vsetína dobrá zainvestovanost inž. sítí v místě Za negativní stránky nemovitosti považuji: není kompletní revitalizace – původní okna, fasáda bez zateplení stavební nedodělky v suterénu není řešeno adekvátní garážování venkovní úpravy v neudržovaném stavu stagnace realitního trhu v důsledku ekonomické recese Obvyklá cena zjištěná porovnávací metodou činí 2 800 000 Kč. V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. Rizika: nebyla zjištěna, přístup bezproblémový, pojištění proti povodni není nutné - dle Aquariuse lokalita v zóně č.1, věcná břemena omezující užívání nebyla zjištěna, na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a exekuce omezující užívání nemovitosti (viz LV příloha posudku). Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
4 616 000 Kč
Čtyři miliony šestsetšestnáct tisíc Kč Podklady • Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 03.4.2014 • Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka • výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001 • místní šetření provedeno 13.6.2014 Přílohy • • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 03.4.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001 Fotodokumentace Mapa orientační. Mapa oblasti.
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jablůnka se nachází v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Jablůnka se rozkládá asi 6 km severozápadně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2030 obyvatel. Protéká zde Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 20 km od slovenských hranic. Z občanské vybavenosti je v obci několik prodejen, restaurace, ZŠ vyššího stupně, MŠ, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kino, kostel a hřbitov, ordinace praktického lékaře zubaře, je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a pošta. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci Okraj obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn na jižním okraji obce, ve vzdálenosti 1 km jihovýchodně vzdušnou čarou od obecního úřadu Jablůnka, přístup k domu je řešen přes místní účelové komunikace. V místě jsou rozvedeny inženýrské sítě úplné – RD je napojen na elektro, voda je řešena z veřejného vodovodu, kanalizace svedena do veřejné kanalizace, na plyn RD připojen není. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 38 km Hromadná doprava - četnost spojů dobrá frekvence spojů ( železniční i autobusová doprava) Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Dům je bodový, přízemní s podkrovím, plně podsklepený, sestává ze dvou bytových jednotek, kdy v přízemí je byt 4+1 a v podkroví 3+1.
2
Založení na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, vyzdívaná tradičním způsobem z cihelného zdiva v tl.45cm0,30 m, zastřešení sedlovou střechou, krytina z nové tašky pálené glazované, s klempířskými prvky úplnými, stropy s rovnými podhledy. Vnější omítka je břizolitová, vnitřní omítky vápenné štukové, keramické obklady jsou v soc. zařízení a kuchyních, schody ŽB, do podkroví s gumou, na půdu jsou dřevěné tesařské, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké plné do OK zárubní, podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech jsou betonové a dlažby, vytápění UT kotlem na TP a elektrokotel, OT LT, ohřev TUV centrální el.bojlerem. Vybavení zařizovacími předměty - koupelna s vanou, umývadlem a WC kombi – vše 2x. Elektroinstalace 220/380, rozvody vody a kanalizace. Dům užíván od roku 1968, je v dobrém udržovaném stavu, v posledním decéniu s rekonstrukcí a modernizací domu (včetně krytiny se zateplením krovu, kuchyně, soc. zařízení, části podlah, apod.) Dispoziční řešení: 1.PP – sklepy a garáž 1.NP (byt 4+1) – veranda, chodba se schody, kuchyně, 4x pokoj, koupelna, chodba, WC 2.NP (byt 3+1) – chodba se schody, kuchyně, chodba, 3x pokoj, chodba, koupelna, WC Příslušenstvím domu je dřevěný přístřešek na parc.č. st.863 – jednoduchá dřevěná stavba, dřevěná jednostranně obíjená střecha rovná, krytina z plechová pozinkovaného. ZP=14m2, OP=39m3. Dále jsou součástí přípojky IS. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
Počet podkroví
2
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba Dřevěný přístřešek
146 m2
Zastavěná plocha 1.NP Ne
Ano
Výměra [m2] Stáří [roků] 14 30
Popis Dřevěný jednoduchý objekt s rovnou střechou, s krytinou z plechu pozinkovaného
Technický stav Budova RD
Stav dobrý Opotřebení odhadem
Stáří roků
Odhadem 46 46 %
Stavebně technický stav je dobrý, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou v technickém stavu odpovídajícím staří domu při běžné údržbě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1154 m3 Cena
4 000 Kč/m3
Cena celkem
4 616 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 789 m2 Cena pozemků
350 Kč/m2
Cena celkem
276 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno Není Není Není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní betonové pasy s izolací proti zemní práce vlhkosti vodorovné s rovným podhledem konstrukce, stropy
3
napojeno napojeno není není není
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce 45 cm a 30 cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
krytina střech
tašková glazovaná
úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah
vápenná omítka štuková obklad keramický vnitřní hladké plné plovoucí, keramická dlažba a beton
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění
elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
světelný a motorový rozvod
vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí centrální ohřev teplé vody - bojler
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
pozinkované omítka ze škrábaného břizolitu ŽB, dřevěné dřevěná špaletová ústřední s kotlem na pevná paliva a elektrokotel rozvod studené a teplé - plastové trubky není proveden odsávač par
Počet koupelen 2 Počet kuchyní Vybavení koupelny Vybavení kuchyně 1.NP - vana, sprchový kout, umyvadlo, 2.NP – vana, 2x kuchyňská linka, nerez dřez, sporák se sklokeramickou umývadlo deskou, digestoř, myčka Počet samostatných WC 2x WC (1x WC Geberit s umývátkem a bidetem v 1.NP a 1x WC kombi ve 2.NP) Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
(10,55x12,37)x(2,86) = (10,55x12,37+4,71x0,50+6,89x1,83)x(3,40) = (10,55x12,37)x(4,10÷2)+4,71x1,20x3,00÷2+ = 4,71x2,85x0,25x3,00 =
Obestavěný prostor 373,24 m3 494,59 m3 286,08 m3 1 153,91 m3
Výčet místností 1.PP - výčet místností PP suterénu
plocha koeficient KZp započit. plocha 77.30 m2 0,5 38,70 m2 77.30 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností veranda pokoj kuchyně pokoj pokoj chodba pokoj koupelna WC chodba se schodištěm
plocha m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.40 m2 1.0 12.80 m2 1.0 9.60 m2 1.0 9.20 m2 1.0 21.80 m2 1.0 3.70 m2 1.0 13.60 m2 1.0 8.70 m2 1.0 2.00 m2 1.0 6.00 m2
94.80 m2
94.80 m2
7.40 12.80 9.60 9.20 21.80 3.70 13.60 8.70 2.00 6.00
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba chodba kuchyně pokoj pokoj pokoj chodba koupelna WC
plocha 11.00 6.70 16.90 21.10 15.90 12.60 0.90 6.60 1.20
Součet ploch za podlaží
4
38,70 m2
2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 11.00 m2 1.0 6.70 m2 1.0 16.90 m2 1.0 21.10 m2 1.0 15.90 m2 1.0 12.60 m2 1.0 0.90 m2 1.0 6.60 m2 1.0 1.20 m2
92.90 m2
92.90 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 8/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 260 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 990 000 Kč % 2 990 000 Kč
172 m2 840 m2 11 500 Kč/m2 11 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Od 8/2014 je aktuálně nabízen přes RK STAVEBSERVIS, spol. s r.o. v obci Jablůnka, rodinný dům se 2BJ – 2x2+1, zděný, dům je přízemní, částečně podsklepený, se samostatnou garáží, altánem s krbem a udírnou. Dům byl v roce
2004 kompletně rekonstruován (zateplení obvodového pláště včetně střechy, plastová okna, nová střecha, nové rozvody vody a el.energie, podlahy, sociální zařízení). Vytápění ústřední s novými radiátory a rozvody na plyn, nebo na tuhá paliva (dřevo). Voda a kanalizace veřejná, příjezdová komunikace zpevněná 200 m od asfaltové místní komunikace. ZP 172m2, UP 230 m2, pozemek 840 m2, nabídková cena 2,99 mil Kč- bez nedodělků, udržovaný pozemek, celkově lepší stav
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 6/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 270 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 950 000 Kč % 2 950 000 Kč
134 m2 878 m2 10 900 Kč/m2 10 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Od 6/2014 je aktuálně nabízen přes RK Realitní kancelář AZ s.r.o. v Janišově, rodinný dům 6+1, zděný, dům je přízemní, částečně podsklepený, Dům po rekonstrukci se zateplením fasády a s modernizací interiéru. Vytápění -
kombinované elektřina+tuhá paliva, v přízemí garáž, obecní kanalizaci, vodovod, vlastní studna, plyn na pozemku. U domu zahrada s ovocnými stromy, před domem kryté stání pro větší užitkové auto. ZP 134m2, UP 270 m2, pozemek 878 m2, nabídková cena 2,95 mil Kč, lepší lokalita
http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/vsetin-rokytnice-janisov/1013470044
3 srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 6/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP
5
140 m2
220 m2 Celková výměra všech pozemků
Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2198 m2 13 600 Kč/m2
2 990 000 Kč 10 % 2 690 000 Kč
12 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Přes RK M&M reality holding, a.s. je obchodován v 6/2014 v Zašové rodinný dům zděný, přízemní, část.podsklepený, s podkrovím, Dům má dvě bytové jednotky 3+1 se samostatným vchodem, přiléhající hospodářskou budovu s garáží. Postupně byla prováděna rekonstrukce, kompletní úprava podkroví, nová střecha, elektrorozvody, klidová lokalita s velmi dobrou dopravní dostupností, ZP 140m2, UP 220 m2, pozemek 2198 m2, obchodovaná cena 2,99 mil.Kč, větší pozemek http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zasova-zasova-/2341716828
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
10 900 - 12 200 Kč/m2
2 690 000 – 2 990 000 Kč 11 000 Kč/m2
V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. JC stanovena na nižší hranici rozpětí. Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994 č.j.Spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4556-96/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9620142. Vypracovala
Ing. Machačová Ilona Na Příkopě 797 755 01 Vsetín
podpis
6
13
Fotodokumentace nemovitosti.
2.NP – kuchyně
2.NP – obývací pokoj
2.NP – koupelna
2.NP - WC
schodiště
1.NP - koupelna
1.NP – samostatné WC
1.PP - kotelna
1.PP – část kotelny
1.NP - sklad
17
Mapa orientační
18
Mapa oblasti.
19
