ního ízení KSPH 38 INS 14796/2013
P edm tem ocen ní je nemovitá v c tvo ená rodinným domem .p. 342, na pozemcích v katastru nemovitostí parcela íslo st.312 zastav ná plocha a nádvo í a parcela íslo 5/2 zahrada, vedlejšími stavbami na pozemku v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2 zahrada, kopanou studnou na pozemku p. .5/2 zahrada, dále venkovními úpravami na pozemku v katastru nemovitostí íslo 5/2 zahrada, stavebním pozemkem v katastru nemovitostí parcela íslo st. 312 zastav ná plocha a nádvo í a zahradou v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2, dále trvalými porosty na pozemku v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2 zahrada, v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín. Trvalé porosty nemají vliv na cenu obvyklou.
O
Ing. Mgr. Andrea Balášová, Insolven ní správce Pražská 1823, 286 01 áslav Ú el posudku: Zjišt ní obvyklé ceny nemovité v ci Oce ovací p edpis: -V cná hodnota: Ocen ní hlavní stavby a pozemk je provedeno podle vyhlášky MF R . 441/2013 Sb., k provedení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní zákona . 303/2013 Sb., (oce ovací vyhláška), ve zn ní vyhlášky . 199/2014 Sb. s ú inností od 1.10.2014. -Obvyklá cena: Ocen ní je provedeno srovnávací metodou, metoda indexová. Ocen no ke dni: 14.b ezna 2015 Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Mencl Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 35 stran a p ílohy. V Novém Bydžov , dne 8.kv tna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité v ci Oce ovaná nemovitá v c se nachází v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín, na pozemcích v katastru nemovitostí dle sou asného pozemkového katastru parcela íslo st.312 zastav ná plocha a nádvo í a parcela íslo 5/2 zahrada. Obec Žiželice je místem, které má 1.530 obyvatel. Nejbližší správní centrum je v míst . Obec Žiželice leží p i dálnici D11, která spojuje m sto Hradec Králové s m stem Praha. Nemovitá v c se nalézá v širším centru obytné ásti obce a je p ímo p ístupná po místní zpevn né komunikaci p. .1100 ostatní plocha ostatní komunikace, ve vlastnictví Obce Žiželice. Objekt je napojený na inženýrské sít , v etn p ípojky EI a kanalizace, s p ípojkou plynovodu na hranici pozemku a s možností napojení na ve ejný vodovod a telefon. V zájmovém území není zpracovaná cenová mapa pozemku. Mapa radonu je zpracována pouze pro celý region. Nemovitá v c se nenachází v ochranném pásmu železnice, vodního zdroje ani v chrán ném území, nachází se v lokalit s nízkým radonovým indexem a v zón se zanedbatelným nebezpe ím výskytu povodn . Územní plán obce Žiželice není zpracován. Na nemovité v ci váznou zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní, zapsaná na LV .186, která nejsou zohledn ná v cen obvyklé.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín, list vlastnictví . 186, vyhotovený dálkovým p ístupem do katastru nemovitostí pro ú el: Insolven ní ízení, .j.: pro Andrea Balášová, Ing., Mgr., ze dne 23.01.2015. Kopie katastrální mapy katastru nemovitostí pro katastrální území Žiželice nad Labem, obec Žiželice, okres Kolín, ze dne 08.05.2015, v m ítku 1:1000. Snímek mapy v m ítku 1:200 000. M ení hodnot radonu v objektu nebylo provedeno. Místní šet ení znalce se zam ením sou asného stavu a rekognoskace pozemk byla provedena dne 14.03.2015 za p ítomnosti vlastníka nemovité v ci. Údaje sd lené vlastníkem na míst samém dne 14.03.2015. Údaje z mapy radonu pro obec Žiželice. Údaje z povod ové mapy pro obec Žiželice. Délky a výšky byly zam eny ru ním dálkom rem Sokkia, se st ední kvadratickou chybou do 1 cm. Délky byly zam eny i ocelovým pásmem. Fotodokumentace stav ke dni 14.03.2015.
1.3 Vlastnictví Podle údaj z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité v ci na listu vlastnictví . 186 pro k.ú. Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice zapsán Zeminová Anna Václavská 342 281 29 Žiželice
1.4 P ílohy posudku Fotodokumentace LV Kopie katastrální mapy Mapa širších vztah
--
1.5 P edm tem ocen ní jsou
1) Rodinný d m se šikmou st echou .p.342. 2) Stavební pozemek v KN .st.312 zast.pl.a nádvo í. 3) Pozemek v KN .5/2 zahrada.
--
2. POSUDEK A OCEN NÍ 2.1 Rodinný d m se šikmou st echou .p.342. Ocen no podle § 35 vyhlášky. 2.1.1 Popis Objekt se nachází na pozemcích v katastru nemovitostí parcela íslo st.312 zastav ná plocha a nádvo í a s p ilehlou parcelou íslo 5/2 zahrada, postavený jako adový, stavebn spojený s vedlejší stavbou. P dorys je pravidelného obdélníkového tvaru. Objekt je provedený podstandardním zp sobem. Postavený je jako áste n podsklepený p ízemní, kde 1.PP obsahuje pouze skladové prostory a schodišt . Dále 1.NP. obsahuje parkovací stání pro jeden osobní automobil, dále obytné místnosti se sociálním za ízením, bez schodišt . P dní prostor není stavebn využit. Vodorovné a svislé nosné konstrukce jsou zachovalé. Obvodové konstrukce nemají izolaci proti zemní vlhkosti. Krov, st ešní krytina, vnit ní povrchy, vn jší povrchy, klempí ské konstrukce, konstrukce podlah, stropy, dve e, vrata, okna, za izovací p edm ty, vnit ní rozvody, vnit ní obklady a vn jší obklady jsou zachovalé. Od doby výstavby byly na objektu v letech 2003 - 2009 provedeny stavební úpravy, které prodloužily jeho životnost, viz. konstrukce a vybavení. V roce 1950 prob hla p ístavba 1.NP. Stá í je ur eno dle sd lení vlastníka a odhadem dle hlavních konstruk ních prvk . Objekt je užíván od roku 1928. Údržba stavby je zanedbaná. Hodnota radonu nebyla m ena. Technický stav prvk krátkodobé i dlouhodobé životnosti odpovídá stá í a údržb . Objekt je zanesen v map katastru nemovitostí, zákres v map katastru nemovitostí neodpovídá skute nému stavu. P ístavba RD není zakreslena v map katastru nemovitostí. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zd ná 2.1.3 Obestav ný prostor Spodní stavba 2,97*3,25*1,80 = 17.37 m3 Vrchní stavba 8,05*12,10*3,88+1,43*4,00*3,38+ 5,45*5,74*3,41 = 503.94 m3 Zast ešení 8,05*12,10*4,00/2+1,43*4,00*0,81/ 2+5,45*5,74*0,50/2 = 204.95 m3 ___________________________ celkem = 726.26 m3 2.1.4 Podlaží Ozna ení
Rozm ry zastav né plochy Zastav ná Sv tlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - Sklep 1.NP - P ízemí
2,97*3,25 1.70 m 9.65 m2 8,05*12,10+1,43*4,00+5,45*5,74 134.41 m2 2.66 m
--
2.00 m/* 2.96 m/*
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, pr m rná zastav ná plocha podlaží je 72.03 m2 a pr m.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úrove vybavení
Podíl ásti
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Základy v . zemních prací B žné zakládání s izolací (u podsklepených objekt i svislé) B žné zakládání bez izolací.
##$##
%%&
-##'(
0.08200
23%
-0.01886
#(##
%%&
standard 0.21200 3. Stropy Jakékoliv s rovným podhledem. Železobetonové. D ev né s rovným podhledem.
23%
! !"
2.
podstandard Svislé konstrukce Zdivo v pr m rné tl. 45 cm. Zdivo v pr m rné tl. 45 cm.
! !"
! !"
##%)##
standard 0.07900 4. Zast ešení mimo krytinu Jakýkoliv krov b žného provedení a druhu, plochá st echa. Krov d ev ný sedlový.
! !"
5.
##%##
####
Vnit ní omítky Vápenné štukové. Vápenné štukové.
! !"
8.
%%&
%%&
podstandard 0.03400 23% Klempí ské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu v etn parapet . Žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety z ker.dlažby.
! !"
7.
23%
standard 0.07300 23% Krytiny st ech Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živi ná sva ovaná. Pálené tašky. Osinkocementové desky.
! !"
6.
%%&
Fasádní omítky Vápenné štukové, b ízolit, nást iky um lé. St íkaný b ízolit.
! !"
--
###)##
(##&
##$##
(##&
##$##
(##&
-0.00782
9.
Vn jší obklady Pouze sokl z kab ince apod. Sokl z kab ince.
! !"
10. Vnit ní obklady Koupelny, vany, WC, kuchyn . Keramické obklady koupelny a WC.
! !"
#####
(##&
####
(##&
-##
##(###
(##&
-##(
####
(##&
####
(##&
####
#&
0.02200
50%
##(###
(##&
####
(##&
11. Schody S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. Betonové.
! !"
12. Dve e Hladké plné nebo prosklené, pop . nápl ové. D ev né plné a prosklené.
! !"
13. Okna Dvojitá špaletová nebo zdvojená. D ev ná zdvojená.
! !"
14. Podlahy obytných místností PVC, vlýsky, textilní krytiny. Plovoucí oby ejné. Betonové.
! !"
podstandard 15. Podlahy ostatních místností Keramické dlažby, PVC, teraco. Keramické dlažby a PVC.
! !"
16. Vytáp ní Úst ední s kotlem na tuhá paliva. Úst ední s kotlem na tuhá paliva.
! !"
17. Elektroinstalace Sv telný i motorový proud, pojistkové automaty. Sv telný i motorový proud, pojistkové automaty.
! !"
18. Bleskosvod Ano. chybí 19. Rozvod vody Studená a teplá. Studená a teplá.
! !"
20. Zdroj teplé vody Bojler, karma. Bojler EI.
! !"
-'-
####
(##&
0.00600
100%
####
(##&
##()##
(##&
-0.011
-0.006*1.852
21. Instalace plynu Zemní plyn nebo PB. chybí 22. Kanalizace Odkanalizování z kuchyn , koupelny, WC. Odkanalizování z kuchyn , koupelny, WC.
! !"
23. Vybavení kuchyní Plynový sporák. Sporák EI.
! !"
24. Vnit ní hygienické vybavení Vana ocelová, umyvadlo, pop . sprchový kout. Vana ocelová a umyvadlo.
! !"
25. Záchod Standardní splachovací. Standardní splachovací.
! !"
0.00500
100%
##(##
(##&
#####
(##&
##(##
(##&
#####
(##&
-0.005*1.852
26. Ostatní Krb, digesto , vestav né sk ín , rozvod domácího a ve ejného telefonu, odv trávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, m íže. chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 51. Konstrukce navíc-vrata Výpo et objemového podílu konstrukce: Po izovací cena konstrukce [CK] = 20000.00 Obestav ný prostor stavby [OP] = 726.26 Podíl na jednotkové cen [PJC] = CK / (OP x K5 x Ki) = 14.46 = Základní jednotk.cena [ZC1] = ZC x Kpod x K ad = 2453.00 Objemový podíl konstrukce [OPK] = PJC / ZC1 = 0.00590
! *
###)#
(##&
###)+($
________________________________________________
-0.20623 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.20623) = 0.8886 2.1.6 Opot ebení stavby Výpo et opot ebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stá í Životn. (B) (C)
Cen.podíl (A)
Podíl ásti
Opot ebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
Základy v . zemních prací 87 150 0.03268 65 150 0.00977 Svislé konstrukce 87 120 0.18370 65 120 0.05487 Stropy 87 120 0.06845
-%-
77% 23%
1.8954% 0.4234%
77% 23%
13.3182% 2.9721%
77%
4.9626%
4.
5.
6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
65 120 0.02045 Zast ešení mimo krytinu 6 100 0.06325 65 100 0.01889 Krytiny st ech 12 70 0.02946 65 70 0.00405 Klempí ské konstrukce 65 70 0.01013 Vnit ní omítky 65 70 0.06527 Fasádní omítky 65 70 0.03151 Vn jší obklady 65 70 0.00563 Vnit ní obklady 12 40 0.01191 Schody 87 100 0.00518 Dve e 65 70 0.03601 Okna 65 70 0.05852 Podlahy obytných místností 12 40 0.01238 12 40 0.00569 Podlahy ostatních místností 12 40 0.01125 Vytáp ní 65 70 0.05852 Elektroinstalace 65 70 0.04839 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 12 30 0.03601 Zdroj teplé vody 8 20 0.02138 Instalace plynu 0.00000 Kanalizace 12 40 0.03488 Vybavení kuchyní 12 15 0.00563 Vnit ní hygienické vybavení 12 30 0.04614 Záchod 12 30 0.00337 Ostatní 0.00000
23%
1.1077%
77% 23%
0.3795% 1.2278%
77% 23%
0.505% 0.3761%
100%
0.9406%
100%
6.0608%
100%
2.9259%
100%
0.5228%
100%
0.3573%
100%
0.4507%
100%
3.3438%
100%
5.434%
50% 50%
0.3714% 0.1707%
100%
0.3375%
100%
5.434%
100%
4.4934%
100% 100%
1.4404%
100%
0.8552%
100% 100%
1.0464%
100%
0.4504%
100%
1.8456%
100%
0.1348%
100%
-$-
51.
Konstrukce navíc-vrata 65 70 0.00663
100%
0.6156% ______________________________
64.3993% Opot ebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 64.3993%. 2.1.7 Výpo et It - index trhu (dle p ílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastav ný pozemek, nebo pozemek, jehož sou ástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Zm ny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztah na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vliv 6. Povod ové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapo ítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.1.8 Výpo et Ip - index polohy (dle p ílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a ú el užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funk ním celku 2. P evažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Reziden ní zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na st ed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sít v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku 2 -0.02 V okolí nemovité v ci je áste n dostupná ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 -0.02 P íjezd po zpevn né komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo p íjezd po nezpevn né komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2 -0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komer ní využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komer ního využití stavby na pozemku
-)-
9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezam stnanost Pr m rná nezam stnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vliv
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapo ítává
-0.02
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 1.01 = 0.990 2.1.9 Výpo et Iv - index konstrukce a vybavení (dle p ílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby 2 -0.01 Dvojdomek, d m adový 2. Provedení obvodových st n b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tlouš ka obvod. st n 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 v etn Výpo et: celková zastav ná plocha všech podlaží 144.06 m2 / zastav ná plocha 1.NP 134.41 m2 = podlažnost 1.07 5. Napojení na sít (p ípojky) 2 -0.05 P ípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Zp sob vytáp ní stavby 3 0.00 Úst ední , etážové , dálkové 7. Zákl. p íslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD 2 0.00 2 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou 2 0.00 2 2 Od 300 m do 800 m celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebn - technický stav 4 0.3900 Stavba ve špatném stavu - (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stá í 87 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapo ítává
- (# -
-0.05
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.05) x 0.39 = 0.371 2.1.10 Výpo et ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestav ného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
=K
2.453,x 0.371 x 1.000 x 0.990 ___________________________ =K 900,25 =K 653.816,29
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestav ný prostor 726.26 m3
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný d m se šikmou st echou .p.342.
Cena celkem K
653.816,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek v KN .st.312 zast.pl.a nádvo í. Ocen no podle § 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek v katastru nemovitostí parcela íslo st.312 zastav ná plocha a nádvo í, se nachází v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín. P ístupný je po místní zpevn né komunikaci p. .1100 ostatní plocha ostatní komunikace, s možností napojení inženýrských sítí na ve ejné ady, v etn p ípojky vodovodu, kanalizace, EI a plynovodu. Jedná se o ást obce, která s ní je stavebn srostlá. V obci je obecní ú ad. Vzdálenost od zdroje EI je do 200m. Pozemek nemá nep íznivé docházkové vzdálenosti. Negativní ú inky škodlivé exhalace, hluk a ot esy se zde nenacházejí. Konfigurace terénu je rovina. Svažitost je do 15%, v p evažující ásti pozemku. Hladina podzemní vody je více než 1 m pod úrovní výchozího terénu. Vlastnictví bylo doloženo. Pozemek je veden v katastru nemovitostí s parcelním íslem, kulturou a vým rou dle sou asného pozemkového katastru. Kultura v katastru nemovitostí je v souladu se stávajícím stavem. Hranice v terénu jsou znatelné. Pozemek se nachází p ímo v katastrálním území obce Žiželice. 2.2.2 Výpo et Iu - úprava ceny pozemku (dle p ílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle po tu obyvatel 1001 - 2000 2. Hospodá sko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních p ípadech 4. Technická infrastruktura v obci Elekt ina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železni ní, nebo autobusová zastávka 6. Ob anská vybavenost v obci Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní st edisko, nebo škola)
3
0.75
4
0.60
5
0.80
1
1.00
3
0.90
4
0.90
_______________________________________________________________________________________________________________
Sou in hodnot
0.292
- (( -
Iu = SOU IN(Ui) = 0.292 2.2.3 Výpo et Io - omezující vlivy (dle p ílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% v etn ; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chrán ná území a ochranná pásma Mimo chrán né území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vliv
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.2.4 Výpo et ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1890 K x 0.292 = 551.88 K Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990
=K
551,88 x 0.9900
___________________________ =K 546,36 =K 93.427,77
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou vým ru 171.00 m2
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek v KN .st.312 zast.pl.a nádvo í.
Cena celkem K
93.428,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Pozemek v KN .5/2 zahrada. Ocen no podle § 3 vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2 zahrada, se nachází v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín. P ístupný je po místní zpevn né komunikaci p. .1100 ostatní plocha ostatní komunikace, s možností napojení inženýrských sítí na ve ejné ady, v etn p ípojky vodovodu, kanalizace, EI a plynovodu. Jedná se o ást obce, která s ní je stavebn srostlá. V obci je obecní ú ad. Vzdálenost od zdroje EI je do 200m. Pozemek nemá nep íznivé docházkové vzdálenosti. Negativní ú inky škodlivé exhalace, hluk a ot esy se zde nenacházejí. Konfigurace terénu je rovina. Svažitost je do 15%, v p evažující ásti pozemku. Hladina podzemní vody je více než 1 m pod úrovní výchozího terénu. Vlastnictví bylo doloženo. Pozemek je veden v katastru nemovitostí s parcelním íslem, kulturou a vým rou dle sou asného pozemkového katastru. Kultura v katastru nemovitostí není v souladu se stávajícím stavem. Na pozemku se nachází p ístavba rodinného
- ( -
domu. Hranice v terénu jsou znatelné. Pozemek se nachází p ímo v katastrálním území obce Žiželice. 2.3.2 Výpo et Iu - úprava ceny pozemku (dle p ílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle po tu obyvatel 1001 - 2000 2. Hospodá sko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních p ípadech 4. Technická infrastruktura v obci Elekt ina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železni ní, nebo autobusová zastávka 6. Ob anská vybavenost v obci Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní st edisko, nebo škola)
3
0.75
4
0.60
5
0.80
1
1.00
3
0.90
4
0.90
_______________________________________________________________________________________________________________
Sou in hodnot
0.292
Iu = SOU IN(Ui) = 0.292 2.3.3 Výpo et Io - omezující vlivy (dle p ílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% v etn ; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chrán ná území a ochranná pásma Mimo chrán né území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vliv
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
- ( -
2.3.4 Výpo et ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1890 K x 0.292 = 551.88 K Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990
=K
551,88 x 0.9900
___________________________ =K 546,36 =K 140.414,83
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou vým ru 257.00 m2
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek v KN .5/2 zahrada.
Cena celkem K
140.415,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- ( -
3. REKAPITULACE
Ceny stavby hlavní a pozemk dle vyhlášky MF R . 441/2013 Sb., k provedení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní zákona . 303/2013 Sb., (oce ovací vyhláška), ve zn ní vyhlášky . 199/2014 Sb. s ú inností od 1.10.2014. 1) Rodinný d m se šikmou st echou .p.342. 2) Stavební pozemek v KN .st.312 zast.pl.a nádvo í. 3) Pozemek v KN .5/2 zahrada.
K K K
653.816,93.428,140.415,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjišt ná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
K K
887.659,887.660,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Osmsetosmdesátsedmtisícšestsetšedesát K
- ( -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona . 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace t í základních metod: a) nákladový zp sob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných p ípadech. b) výnosový zp sob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v t ch p ípadech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalit pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v míst obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací zp sob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskute n ných prodej obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Porovnání jako celku - srovnávací objekt I.
4,.,. /0123 Prodej p ízemního adového rodinného domu 3+1 v ulici Zborovská, obec Žiželice, okres Kolín. Objekt je po áste né rekonstrukci. Vytáp ní je lokální na tuhá paliva. Objekt je napojen na inženýrské sít , v etn p ípojky kanalizace a EI. Možnost vybudování p dní vestavby. Na pozemku o celkové vým e 223 m2 se nachází vedlejší stavby. Nabídková cena ze serveru www.sreality.cz. 4.1.2 Charakteristika stavby Lokalita: Žiželice, okr. Kolín Místnosti: 3+1 P íslušenství: Vedlejší stavby Prodej: Stá í: Jiné: Pozemky 223 m2 4.1.3 Vým ry Podlah.plocha
90,00*1,00
=
- (' -
90.00 m2
4.1.4 Index odlišnosti Pol. Kriterium
Hodnota kriteria
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6.
K1 - poloha K2 - velikost K3 - p íslušenství K4 - technický stav a vybavení K5 - jiné K6 - úvaha znalce
1.00 0.97 0.95 1.01 0.95 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Index odlišnosti (sou in hodnot)
0.88418
4.1.5 Zjišt né parametry srovnávacího objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Realizovaná i požadovaná celková cena Pramen zjišt ní ceny: Inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu Cena objektu realizovaná i dosažitelná
=K
800.000,-
=K
x 0.9000 720.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Porovnání jako celku - srovnávací objekt II.
4,5,. /0123 Prodej p ízemního adového rodinného domu 1+1 v obci Krakovany, okres Kolín. Objekt je v p vodním udržovaném stavu. Okna d ev ná špaletová, krytina pálené tašky, vytáp ní akumula ní kamna. Objekt je napojen na inženýrské sít , v etn p ípojky vodovodu, kanalizace a EI, p ípojka plynovodu na hranici pozemku. Možnost vybudování p dní vestavby. Na pozemku o celkové vým e 378 m2 se nachází vedlejší stavba, studna a garáž. Nabídková cena ze serveru www.sreality.cz. 4.2.2 Charakteristika stavby Lokalita: Krakovany, okr. Kolín Místnosti: 1+1 P íslušenství: Garáž, studna a sklad Prodej: Stá í: Jiné: Pozemky 378 m2
- (% -
4.2.3 Vým ry Podlah.plocha
60,00*1,00
=
4.2.4 Index odlišnosti Pol. Kriterium
60.00 m2
Hodnota kriteria
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6.
K1 - poloha K2 - velikost K3 - p íslušenství K4 - technický stav a vybavení K5 - jiné K6 - úvaha znalce
0.97 0.90 0.99 1.00 0.99 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Index odlišnosti (sou in hodnot)
0.85563
4.2.5 Zjišt né parametry srovnávacího objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Realizovaná i požadovaná celková cena Pramen zjišt ní ceny: Inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu Cena objektu realizovaná i dosažitelná
=K
690.000,-
=K
x 0.9000 621.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.3 Porovnání jako celku - srovnávací objekt III.
4,6,. /0123 Prodej p ízemního rodinného domu 2+1 v ásti obce Loukonosy, obec Žiželice, okres Kolín. Dispozice p ízemí: zádve í, chodba, kuchy s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, samostatné WC, koupelna a spíž. Okna d ev ná rámová, krytina betonové tašky, vytáp ní úst ední na tuhá paliva. Objekt je napojen na inženýrské sít , v etn p ípojky kanalizace a EI, p ípojka plynovodu na hranici pozemku. Možnost vybudování p dní vestavby. Na pozemku o celkové vým e 626 m2 se nachází vedlejší stavba a studna. Nabídková cena ze serveru www.sreality.cz. 4.3.2 Charakteristika stavby Lokalita: Žiželice - Loukonosy Místnosti: 2+1 P íslušenství: Studna a sklad
- ($ -
Prodej: Stá í: Jiné:
Pozemky 626 m2
4.3.3 Vým ry Podlah.plocha
80,00*1,00
=
4.3.4 Index odlišnosti Pol. Kriterium
80.00 m2
Hodnota kriteria
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6.
K1 - poloha K2 - velikost K3 - p íslušenství K4 - technický stav a vybavení K5 - jiné K6 - úvaha znalce
0.99 0.94 0.96 1.01 1.05 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Index odlišnosti (sou in hodnot)
0.94743
4.3.5 Zjišt né parametry srovnávacího objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Realizovaná i požadovaná celková cena Pramen zjišt ní ceny: Inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu Cena objektu realizovaná i dosažitelná
=K
899.000,-
=K
x 0.9000 809.100,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Porovnání jako celku - oce ovaný objekt
4,4,. /0123 V tomto ásti znalec stanoví cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskute n ných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze uskute n ných prodej , dále údaje z výv sek realitních kancelá í o inzerovaných nemovitostech a také byly vyhodnoceny i údaje z denního i odborného tisku. 4.4.2 Charakteristika stavby Lokalita: Václavská 342, Žiželice
- () -
Místnosti: P íslušenství: Prodej: Stá í: Jiné: 4.4.3 Vým ry Podlah.plocha Podlah.plocha
Vedlejší stavby, studna 87 Pozemky 428 m2
2,35*2,07 1,78*4,64+0,89*1,28+3,13*2,780,15*0,50+3,90*4,59+3,80*4,41+ 3,18*3,90+0,93*1,36+1,12*1,34+ 1,78*1,40+1,38*2,79+3,02*8,76+ 0,15*1,11
=
4.86 m2
= 100.82 m2 ___________________________ celkem = 105.68 m2
4.4.4 Cena oce ovaného objektu odvozená ze srovnávacího objektu Objekt . Cena srov. Index Cena oce . obj. K odlišnosti obj. K _______________________________________________________________________________________________________________
1 2 3
720000 621000 809100
0.884 0.856 0.947
814295 725806 854022
_______________________________________________________________________________________________________________
Celk.pr m. Minimum Maximum
798041 725806 854022
4.4.5 Výpo et ceny objektu porovnávací metodou _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjišt ná ze všech srovnávacích objekt (po zaokrouhlení): Minimální cena objektu Pr m rná cena objektu Maximální cena objektu Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: Cp = pr m rná-(0,15 x (maximální-minimální))
=K =K =K
725.800,798.000,854.000,-
=K
778.800,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Porovnání jako celku - oce ovaný objekt
Cena celkem K
778.800,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- # -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY
1) Cena stavby hlavní a pozemk zjišt ná porovnávací metodou 2) Výnosová hodnota 3) Naegeliho vážený pr m r 4) Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem
K K K K
887.660,0,0,778.800,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
K
780.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: SedmsetosmdesáttisícK
V 789 :; < , dne 8.kv tna 2015
.................... vypracoval
- ( -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987, .j. spr. 210/87, pro základní obor ekonomika, pro odv tví ceny a odhady nemovitostí a ze dne 19.5.1995, .j. spr. 1406/95, pro základní obor stavebnictví, pro odv tví stavby obytné, pr myslové a zem d lské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod po adovým íslem 4508/05/2015. Znale né a náhradu náklad ú tuji podle p ipojené likvidace.
Ing. Miloslav Mencl Na Svépomoci p.186 Nový Bydžov 504 01
s =!" P >; 9 ?9@*
- -
- -
- -
- -
- ' -
- % -
- $ -
- ) -
- # -
- ( -
- -
- -
- -
