ZNALECKÝ POSUDEK č. 2030/2012 O obvyklé ceně nemovitostí objektu bydlení - rodinného domu č.p. 48 na st. p. 51 s příslušenstvím, provozovny pohostinství bez čp/če na st.p.č. 94 a pozemků evidovaných jako st.p.č. 51 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 283 m2, st.p.č. 94 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 60m 2, p.p.č. 76/1 (zahrada) o výměře 1165m2, p.p.č. 76/2 (zahrada) o výměře 245m2, vše zapsáno na LV 41 v katastrálním území Mělice, v obci Přelouč, okres Pardubice.
Objednatel znaleckého posudku:
Draţbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nedobrovolné draţby
předmětu
nedokončené
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 29.7.2012 znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723612697 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a včetně 3 strany příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chrudimi, 29.7.2012
Výtisk č. 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Úvod, použitá metodika ocenění: Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou, cenou podle platného oceňovacího předpisu vyhlášky 387/2011ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika: I. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). II. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. III. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) :
Rodinný dům a provozní objekt Mělice 48 535 01 Přelouč Pardubický Pardubice Přelouč Přelouč 8 757 200 Kč/m2
-2-
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 29.7.2012 za přítomnosti dcery paní Marie Dudkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny nebo následně znalcem zajištěny následující podklady: Základní podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 41, pro k.ú. Mělice. 1. Situační podklady: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Mělice. 2. Použité předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. VYHLÁŠKA Ministerstva financí č. 387 ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Částečný výpis
Paní Marie Dudková, Mělice 48, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní Paní Marie Dudková, Mělice 48, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní
A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Dudková Marie, Mělice 48, 535 01 Přelouč B) Nemovitosti Pozemky Parcela St. 51 St. 94 76/1 76/2
Výměra 283 60 1165 245
Typ stavby Část obce, č. budovy Mělice, č.p. 48 bez čp/če
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Způsob vyuţití bydlení obchod
Na parcele St. 51 St. 94 -3-
6. Celkový popis nemovitosti Město Přelouč se nachází asi dvanáct kilometrů západně od krajského města Pardubice. Je součástí Pardubického kraje a je druhým největším městem na pardubicku. Městem prochází silnice II/322 (Pardubice-Kolín/Praha) a I/33 (Hradec Králové - Kutná Hora ). Výhodou je poloha na ţelezniční trati Praha - Česká Třebová . Významným rozvojovým faktorem bude splavnění Labe, které tvoří severní hranici průmyslové zóny města. Ve městě Přelouč se nachází veškerá občanská vybavenost. Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji stavebně nesrostlé části Mělice, u silnice ve směru Přelouč - Lohelnice. Okolní zástavu tvoří rodinné domy a oblíbený zatopený písník Mělice. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 48 a provozovna pohostinství bez č.p., k.ú. Mělice.
7. Obsah znaleckého posudku LV č. 41 - rodinný dům č.p. 48 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 48 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky st.p.č. 51 a p.p.č. 76/1 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Ovocné a okrasné dřeviny
LV č. 41- provozní objekt bez čp/če 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Provozní budova hospody "Ve srubu" 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 94 a p.p.č. 76/2
-4-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LV č. 41 - rodinný dům č.p. 48 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 48 Popis: Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepený objekt, s jedním nadzemním podlaţím a podkrovím. Rodinný dům obsahuje dvě bytové jednotky. Dispoziční řešení: 1.PP: sklep 1.NP: vstupní veranda, chodba, koupelna s WC, obývací pokoj, kuchyň, obytná hala se schodištěm, WC, komora, kotelna, pokoj s kuchyňským koutem a koupelnou. Podkroví: galerie, pokoj, koupelna a WC. Stavební úpravy: 1960: přístavba verandy 1997-2003: přístavba a nástavba domu, výměna prvků krátkodobé ţivotnosti, nové vnitřní instalace 2002: napojení na rozvod plynu 2007: nové rozvody ústředního vytápění včetně plynového kotle a radiátorů. Konstrukce a vybavení: Základy: betonové pásy Svislé konstrukce: zděné z cihel a keramických tvárnic Stropy: s rovným podhledem a klenbové Krov, střecha: dřevěný vázaný, sedlová Střešní krytina: betonové tašky Schody: do podkroví dřevěné bez podstupnic, do 1.PP betonové s keramickým obkladem Okna: Dřevěné náplňové plné i prosklené do ocelových a obíjených zárubní Úprava vnějších povrchů: strukturovaná omítka Úprava vnitřních povrchů: omítka vápenná štuková, keramické obklady Podlahy: keramické obklady, PVC, textilní krytiny Elektroinstalace: světelná a motorová Rozvod vody: studené a teplé Ohřev vody: kotel ÚT Kanalizace: odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu Vybavení kuchyně: kuchyňská linka, kombinovaný sporák -5-
Vnitřní hygienická zařízení: vana, umyvadla, WC Napojení na inţenýrské sítě: elektro, voda obecní i ze studny, kanalizace do ţumpy, plyn. Vedlejší stavby + venkovní úpravy: Kryté venkovní sezení, kolna, studna, ţumpa, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Pardubický kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 82 let 3 207 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 1.NP: Podkroví: Název podlaţí sklep: 1.NP: Podkroví:
= = = Zastavěná plocha 4,00 m2 149,50 m2 92,00 m2
Konstrukční výška 2,30 m 2,70 m 2,50 m
Obestavěný prostor: Rodinný dům včetně zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost: ZP / ZP1 = 1,64
4,00 m2 149,50 m2 92,00 m2
650,42 m3 650,42 m3 149,50 m2 245,50 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan -6-
č. I
Vi typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stavby 9 let po celkové rekonstrukci: 0,90
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III III II
0,01 0,00 1,05
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) x V13 x 0,90 = 1,087
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II
Pi 0,00 0,02
II V
-0,01 0,05
II
0,00
II
0,00
II
0,00
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,090
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 1,000
i=1
-7-
Celkový index I = IV x IP x IT = 1,087 x 1,090 x 1,000 = 1,185 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 207 Kč/m3 x 1,185 = 3 800,30 Kč/m3 CP = CU x OP = 3 800,30 Kč/m3 x 650,42 m3 = 2 471 791,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 471 791,13 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky st.p.č. 51 a p.p.č. 76/1 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění pouţití přiráţek a sráţek: Nemovitost je umístěna v místní části Mělice a není stavebně propojena s městem Přelouč, z tohoto důvodu není daná přiráţka k základní ceně pozemku. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 1,2720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 200 1,00 2,1550 1,2720 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 200 0,40 2,1550 1,2720 10,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky – celkem
Upr. cena [Kč/m2] 603,06 241,22
Parcelní číslo St. 51
Výměra [m2] 283,00
Jedn. cena [Kč/m2] 603,06
Cena [Kč] 170 665,98
76/1
1 165,00
241,22
281 021,30 451 687,28
Pozemky st.p.č. 51 a p.p.č. 76/1 - zjištěná cena
=
451 687,28 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Ovocné a okrasné dřeviny Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku
Kč m2 -8-
451 687,28 1 448
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
m2 Kč x =
150 46 790,81 0,065 3 041,40
Ovocné a okrasné dřeviny - zjištěná cena
3 041,40 Kč
LV č. 41- provozní objekt bez čp/če 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Provozní budova hospody "Ve srubu" Popis: Jedná se objekt nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím, s moţností vyuţití podkroví, kde je půdní prostor přístupný po venkovních ocelových schodech. Dispoziční řešení: 1.NP: hlavní místnost s kuchyní a výčepem, sklad potravin s chladírnou, předsíň a dvě WC. Napojení na inţenýrské sítě: elektro, voda obecní, kanalizace do ţumpy, plyn. Vedlejší stavby a venkovní úpravy: Zahradní altán, pergola, ţumpa, zpevněné plochy ( 4 roky) a oplocení, vrata, vrátka.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod (společné stravování) Zděná 123
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 59,30 m2 59,30
Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaţí: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:
Konstr. výška 2,70 m
Součin 160,11 160,11
PVP = 160,11 ÷ 59,30 = 2,70 m PZP = 59,30 ÷ 1 = 59,30 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Provozovna včetně 212,06
= -9-
[m3] 212,06 m3
zastřešení: (PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
Provozovna včetně zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce
3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
betonové pasy dřevěné trámy provedené srubovým způsobem, štítové stěny obezděny tvárnicemi YTONG dřevěné trámové s podbitím vázaný, sedlová plechová, ţivičná pozinkovaný plech hladké štukové omítky, palubkový obklad u přizdívky natahovaná omítka keramické obklady soc. zařízení Chybí hladké plné, do ocelových a dřevěných zárubní dřevěná zdvojená keramická dlaţba ÚT s plynovým kotlem světelná třífázová Chybí rozvod studené i teplé vody odkanalizování ze všech hygienických zařízení rozvod zemního plynu Bojler čtyřplotýnkový plynový sporák, nerezový tál umyvadla, WC, pisoáry Chybí Vzduchotechnika
Hodnocení standardu
Obj. podíl [%]
- 10 -
Část [%]
Obestavěný prostor 212,06 m3 212,06 m3
Hodnocení standardu S S
Část [%] 100 100
S S S S S
100 100 100 100 100
S S C S
100 100 100 100
X S S S S C S S
100 100 100 100 100 100 100 100
S P S
100 100 100
S C S X
100 100 100 100
Koeficient
Upravený obj. podíl
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
S S S S S S S S S C S X S S S S C S S S P S S C S X
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 0,00 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,00 3,20 3,10 0,40 0,92 1,90 4,20 0,00 4,40 0,00 94,62
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití)
= x x x x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 212,06 m x 5 604,28 Kč/m3
= =
5 604,28 1 188 443,62 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 92 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŢ = 100 % x 8 ÷ 100 = 8,000 %
-
95 075,49 Kč
Provozní budova hospody "Ve srubu" - zjištěná cena
=
1 093 368,13 Kč
- 11 -
2 669 0,9390 1,0313 1,0778 0,9462 1,0000 2,1520 0,9880
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 94 a p.p.č. 76/2 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění pouţití přiráţek a sráţek: Nemovitost je umístěna v místní části Mělice a není stavebně propojena s městem Přelouč, z tohoto důvodu není daná přiráţka k základní ceně pozemku. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 0,9880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 200 1,00 2,1520 0,9880 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 200 0,40 2,1520 0,9880 10,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky – celkem
Parcelní číslo St..94 76/2
467,76 187,10
Výměra [m2] 60,00
Jedn. cena [Kč/m2] 467,76
Cena [Kč] 28 065,60
245,00
187,10
45 839,50 73 905,10
Pozemky evidované jako st.p.č. 94 a p.p.č. 76/2 - zjištěná cena
- 12 -
Upr. cena [Kč/m2]
=
73 905,10 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen LV č. 41 - rodinný dům č.p. 48 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 48
2 471 791,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 471 791,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky st.p.č. 51 a p.p.č. 76/1
451 687,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
451 687,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Ovocné a okrasné dřeviny
3 041,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 041,40 Kč
LV č. 41 - rodinný dům č.p. 48 celkem
2 926 519,80 Kč
LV č. 41- provozní objekt bez čp/če 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Provozní budova hospody "Ve srubu"
1 093 368,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 093 368,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 94 a p.p.č. 76/2
73 905,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
73 905,10 Kč
LV č. 41- provozní objekt bez čp/če celkem
1 167 273,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 093 793 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřimilionydevadesáttřitisícsedmsetdevadesát Kč
- 13 -
4 093 790 Kč
D. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM: Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je pouţita metoda přímého porovnání. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena trţní cena oceňovaného objektu(za m3 obestavěného prostoru, za m2 zastavěné plochy, podlahové plochy, uţitkové plochy hrubé a čisté). Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. 1.Prodej restaurace, Stéblová, u písníku Hrádek Prodej zavedené restaurace u písníku Hrádek, samostatný boční vchod do podkrovního bytu 2+1, s velkým balkónem a vstupní halou vhodnou na relaxační cvičení. Vnitřní restaurace pro 30 lidí, venkovní posezení s barem, grilem a prodejní stánek na zmrzlinu. Areál kompletní oplocen, zabezpečen PCO, parkování pro 80 aut, moţnost kempování. Soukromá pláţ. Tepelné čerpadlo. Moţnost hypotéky. Typ domu: patrový Zastavěná plocha: 125m2 Plocha pozemku: 3.750m2 Nabídková cena: 8.500.000,- Kč 2. Prodej restaurace Seník u Přelouče Penzion v rekreační oblasti Seník, poblíţ Přelouče. Jedná se o budovu s velkým vlastním pozemkem, parkovištím, letním venkovním posezením, restaurací a jedenácti pokoji, s dosavadní kapacitou 35 lůţek. Kaţdý pokoj je plně vybaven, má vlastní soc. zařízení, k restauraci náleţí i velká kompletně zařízená kuchyň s dalším potřebným zázemím a sklady. Na pozemku se nachází další budova moţná k vyuţití soukromých akcí. S touto nemovitostí sousedí dva rybníky, k moţnému koupání nebo rybaření. Po celém penzionu je rozvedeno kompletní, nové, plynové topení a moţnost další půdní vestavby. Typ domu: patrový Zastavěná plocha: 250m2 Plocha pozemku: 3 799m2 Nabídková cena: 4.500.000,- Kč 3. Prodej rodinného domu Valy RD s dvěma samostatnými bytovými jednotkami 3+1 po kompletní rekonstrukci. Dům je umístěn v hezké lokalitě se zahradou cca 250m2 a sadem 1650m2.V přízemí je velká kuchyně s jídelním koutem, obývák,loţnice a pokoj , koupelna , WC, garáţ, dílna a sklad zahradního nářadí. V podkroví jsou 3 pokoje, kuchyň, WC, koupelna, balkon 6m2 s výhledem na zahradu. Na zahradě je vlastní studna. Dům je v dostupnosti autobusu a vlaku (600m).Přelouč 4km, Pardubice 12km Vytápění je plynové, napojení na městskou kanalizaci.Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí-škola,školka,restaurace,obchod. V blízkém okolí moţnost koupání a rybaření (písníky, Labe). Poloha domu: samostatně stojící Podlaţní: podsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a podkrovím. - 14 -
Zastavěná plocha: 100m2 Velikost pozemku: 450m2 Nabídková cena: 2.399.000,- Kč. 4.. Prodej, rodinný dům, Lány u Důlku Prodej rodinného domu 4+kk se zahradou. Dům ve výborném stavu o CP 1054 m2, z toho zahrada 661 m2. Rekonstrukce v r. 2001, napojení na veškeré IS. U domu: garáţ, dílna, prádelna, sušárna, kotelna, skleník. Moţnost půdní vestavby, terasy a dalších rozšíření. Klidná lokalita s dostupností MHD, v obci mateřská škola. Podlahová plocha: 137m2 Plocha pozemku: 1.054m2 Nabídková cena: 3.199.000,- Kč Ceny nemovitostí byly upraveny podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blíţily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě (rodinné domy, provozovny restaurací). Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty, velikost pozemků a podlahových ploch. Nemovitosti byly vybrány z okolí podle podobného technického stavu. Výsledná porovnávací hodnota: 4.300.000,- Kč
F. OBVYKLÁ CENA: Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádný okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem: Pro stanovení odhadu trţní ceny se vycházelo z obecně uţívaných metod. Návrh trţní hodnoty (obvyklé ceny) v dané lokalitě nejlépe odpovídá porovnávací hodnotě, neboť nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalitě. Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, které jsou uvedeny v závěru ocenění. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je :
Zjištěná obvyklá cena Kč
4.300.000,-Kč - 15 -
U rodinných domů a provozoven jsou důležité tyto faktory: Trh s rodinnými domy a provozovnami Orientace ke světovým stranám Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava, školství, zdravotnictví, kultura, úřady Pracovní příleţitosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo
Závěr – Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu činí:
Obvyklá cena: 4.300.000,- Kč Omezená vlastnická práva na LV č.41, k.ú. Mělice:
Na LV è. 41, k.ú. Mělice jsou v oddíle „C - omezení vlastnických práv” uvedeny zástavní práva smluvní pro Modrou pyramidu stavební spořitelny a zástavní právo soudcovské. Existence zástavních práv nejsou promítnutá do ceny obvyklé. Další skutečnosti zjištěné při místním šetření:
Provozní budova je pronajata. Nájemní smlouva nebyla předloţena ale dle údajů zjištěných při místním šetření jedná se o výši 10.000,- Kč.
V Chrudimi, 29.7.2012 Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2030/2012 znaleckého deníku.
- 16 -
