ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 58/4218/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 127 (parcela č. 203-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Čáslavky, čp. 45, objekt bydlení a parcela č. 204-zahrada) pro obec Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 620/14 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
Oceněno ke dni:
16.srpna 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu a 15 stran příloh. V Novém Městě nad Metují, dne 15.října 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 127 (parcela č. 203zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Čáslavky, čp. 45, objekt bydlení a parcela č. 204-zahrada) pro obec Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí na samotě (mimo zastavěné území obce Dolany) po pravé straně státní silnice I. třídy č. 33 mezi Jaroměří a osadou Čáslavky, které územně patří k obci Dolany. K začátku zástavby města Jaroměře je vzdálena cca 300 m a od osady Čáslavky cca 450 m. Od státní silnice je objekt bydlení vzdálen cca 70 m. Součástí parcely č. 203 je objekt bydlení čp. 45, který je užíván od roku 1930. V letech 1965-70 byla provedena částečná modernizace. Po roce 2012 byla provedena nová koupelna, kuchyně a WC v přízemí. Dále byla provedena oprava havarijního stavu části stropu v jihozápadní části přízemí objektu. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie. V obci se v současné době buduje rozvod kanalizace, která vede od Čáslavek do Jaroměře. Je provedena šachta s ukončením na pozemku patřící k nemovitosti čp. 45. Je možno napojení domu čp. 45, ale pouze jako tlaková přípojka. Dle informací pan Kotlár dosud nedal žádost na obecní úřad o provedení přípojky. Dle zásad schválených obcí, si musí každý vlastník provést výkop přípojky. Obec hradí materiál. Rozvod plynu v této lokalitě není. Voda je čerpána z vlastní studny s vodárnou v suterénu objektu. Dle kupní smlouvy z roku 2012 není studna uvedena do souladu se zákonem (zákon č. 254/2001 Sb. - „vodní zákon“) – tj. řádně nahlášena vodoprávnímu úřadu. Dle mého názoru byla ale studna provedena před rokem 1955 (součást domu čp. 45, který byl postaven kolem roku 1930) a nejedná se tedy o nepovolenou stavbu. Přístup a příjezd je státní silnice po vlastní nezpevněné cestě, která je součástí zahrady č. par. 204. Obec Dolany má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem 2.639 obyvatel. Obec se nachází v podhůří Orlických hor. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, obchod, hostinec, sportovní hřiště. Obcí Dolany neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dobré. V tržním ocenění nemovitosti dle LV č. 127 jsou zahrnuty objekt čp. 45, vedlejší stavba kolna, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty. Objekt bydlení je přízemní zcela podsklepený s podkrovními místnostmi. V přízemí jsou kuchyně, 3 pokoje, koupelna WC, zádveří a chodba se schodištěm. V podkroví se nacházejí 3 pokoje, kuchyně, chodba, WC a přístěnky. Objekt byl po roce 2012 částečně opraven. Celkový stav je úměrný stáří domu, stav kcí dlouhodobých životností horší. Je nutno počítat s tím, že je pravděpodobně narušená statika domu, která se projevila trhlinou ve stropě.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 620/14-17 ze dne 8.10.2014 - Výpis z KN, LV č. 127 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 23.2.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 23.2.2015 - kopie katastrální mapy
-2-
- Kupní smlouva ze dne 12.10.2012 s vlastnickým právem vloženým do katastru nemovitostí pod č.j. V-4494/2012-605,s právními účinky vkladu dne 24.10.2012 - údaje sdělené na OÚ v Dolanech - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 21.3.2015 a dne 16.7.2015 - prohlídka a zaměření dne 21.3.2015 a dne 16.7.2015
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 127 pro katastrální území Čáslavky, obec Dolany zapsán: Lukáš Kotlár, nar. 30.4.1993
1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Parcela č. 203-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Čáslavky, čp. 45, objekt bydlení a parcela č. 204-zahrada) pro obec Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký a příslušenství tj. vedlejší stavba - kolna, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty.
-3-
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 127 (parcela č. 203-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Čáslavky, čp. 45, objekt bydlení a parcela č. 204-zahrada) pro obec Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsána Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní právo smluvní, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji – viz LV. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno:
0,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 127 (parcela č. 203-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Čáslavky, čp. 45, objekt bydlení a parcela č. 204-zahrada) pro obec Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. vedlejší stavba - kolna, studna, venkovní úpravy
-4-
(přípojky elektro, vody, kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje: Kupní smlouvou ze dne 12.10.2012 s právními účinky vkladu dne 24.10.2012, pod V4494/2012-605 přešlo vlastnické právo na pana Lukáše Kotlára. Kupní cen byla dohodnuta na částku 1.080.000,-Kč. Dle Odhadu č. 074/12/087 vypracovaný Ing. Josefem Prouzou ze dne 21.9.2012 byla stanovena stávající cena nemovitostí ve výši 1.100.000,-Kč. Po provedené opravě statiky a úprav sociální části byla stanovena cena obvyklá ve výši 1.350.000,-Kč. S názorem se ztotožňuji – tj. stanovení ceny obvyklé ve výši 1.350.000,-Kč. B) Nabídky objektů bydlení v Dolanech a v blízkém okolí: V nabídkách RK je celkem 30 objektů bydlení v Dolanech a v blízkém okolí. 1) Dolany – Svinišťany, dům v původním stavu, pozemky 2.048 m2, Nabídková cena: cca 700.000,-Kč Realitní makléř: IDEAL REALITY, DAVER s.r.o. Náchod 2) Dolany – Svinišťany, dům v původním stavu, pozemky 2.048 m2, Nabídková cena: cca 699.000,-Kč Realitní makléř: J&T Top Reality, s.r.o. Hradec Králové Převažující nabídky RD jsou ve výši od 2 mil. do 3 mil. Kč. Tyto nejsou ale srovnatelné s mnou oceňovanou nemovitostí. Toto je statistika ze dne 13.10.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu).
-5-
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitosti je ve výši 1.350.000,-Kč. Stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 127 (parcela č. 203zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Čáslavky, čp. 45, objekt bydlení a parcela č. 204-zahrada) pro obec Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. vedlejší stavba - kolna, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty, ve výši:
1.350.000,- Kč Slovy: Jedenmilióntřistapadesáttisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost.
V Novém Městě nad Metují, dne 15.října 2015
............................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 58/4218/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
-6-
Objekt bydlení Čáslavky čp. 45 v obci Dolany a katastrální území Čáslavky, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Celkový pohled na dům
Pohled od polí
Pohled od silnice
-7-
WC přízemí
Sklep
-8-
Koupelna v přízemí
Kuchyně
Pokoj v přízemí
-9-
Chodba v podkroví
Pokoj v podkroví
Nedokončená koupelna v podkroví
- 10 -
WC v podkroví
Půdní prostor
- 11 -
Kolna
Pohled od domu k silnici s příjezdem (vpředu studna)
- 12 -
