Znalecký posudek č.4560-100/14 ve věci zjištění obvyklé ceny Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům č.p. 642 v KU Jablůnka s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.864/2 a parc.č.864/1 Zjištění ceny pro exekuční řízení proti p. Miroslavu Žiačikovi ), bytem Jablůnka č.p.392, PSČ 756 23, č.j. 117 EX 3214/13-50
Předmět ocenění KU Jablůnka LV č. 641 - RD č.p. 642 na pozemku parc.č. St. 864/2 pozemek parc.č.st. 864/2 pozemek parc.č. 864/1 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Kat. území Jablůnka Část obce dle LV Jablůnka
Obec Ulice
Jablůnka
Počet obyvatel 1997 č.p. 642
Objednatel Exekutorský úřad Písek, soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka
Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Vypracoval
Ing. Miroslav Žiačik, Jablůnka č.p.392 ident.
Ing. Machačová Ilona Na Příkopě 797 755 01 Vsetín email:
[email protected]
Výlučný vlastník Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 603 745 600
Počet stran textu 6 Obvyklá cena Započitatelná podl. plocha
Prokopova 339/14 397 01 Písek
Počet stran příloh
132 m2
4.8.2014 13.6.2013 13.6.2014
12
16 700 Kč/m2
2 204 400 Kč
2 200 000 Kč Dvamilionydvěstětisíc Kč
Obvyklá cena
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypický rodinný dům se standardním vybavením a s jednoduchým funkčním dispozičním řešením, přičemž dům je situován v jihovýchodním intravilánu obce, ve vzdálenosti cca 1 km vzdušnou čarou JV od obecního úřadu, přístup k domu je řešen ze státní silnice a dále po místní účelové komunikaci se zpevněným povrchem až k domu. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: adekvátní dispozice bytu 3+1 v podkroví+ prostorná dvojgaráž v přízemí charakter novostavby, kolaudace 2009 pozemek ve funkčním celku výměry 599 m2 dopravní dostupnost do Vsetína Za negativní stránky nemovitosti považuji: atypická stavba (vyložený krov, příkré schodiště do podkroví s bytem, enormní světlost v přízemí) venkovní úpravy v základním rozsahu obecná stagnace realitního trhu v důsledku ekonomické recese Obvyklá cena zjištěná porovnávací metodou činí 2 200 000 Kč. V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. Rizika: nebyla zjištěna, přístup bezproblémový, pojištění proti povodni není nutné - dle Aquariuse lokalita v zóně č.1, věcná břemena omezující užívání nebyla zjištěna, na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a exekuce omezující užívání nemovitosti (viz LV příloha posudku). Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
2 446 000 Kč
Dva milionyčtyřistačtyřicetšesttisíc Kč Podklady • Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 03.4.2014 • Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka • výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001 • místní šetření provedeno 13.6.2014 Přílohy • • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 03.4.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001 Fotodokumentace Mapa orientační. Mapa oblasti.
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jablůnka se nachází v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Jablůnka se rozkládá asi 6 km severozápadně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2030 obyvatel. Protéká zde Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 20 km od slovenských hranic. Z občanské vybavenosti je v obci několik prodejen, restaurace, ZŠ vyššího stupně, MŠ, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kino, kostel a hřbitov, ordinace praktického lékaře zubaře, je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a pošta. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci Okraj obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn v jižním okraji obce, ve vzdálenosti 1 km jihovýchodně vzdušnou čarou od obecního úřadu Jablůnka, přístup k domu je řešen přes místní účelové komunikace. V místě jsou rozvedeny inženýrské sítě úplné – RD je napojen na elektro, voda je řešena z veřejného vodovodu, kanalizace svedena do veřejné kanalizace, na plyn RD připojen není. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 38 km Hromadná doprava - četnost spojů dobrá frekvence spojů ( železniční a autobusová doprava) Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Dům je bodový, atypický, přízemní s podkrovím, nepodsklepený, sestává z jedné bytové jednotky 3+1 v patře. Založení na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, nosná konstrukce z bloků, zastřešení plochou střechou krytou lepenkou, v podélném směru s vyložením sedlového krovu na terén, krytina je glazovaná taška, s klempířskými prvky z plechu pozinkovaného, strop v přízemí ŽB s rovným podhledem, v podkroví je tvořen konstrukcí střechy. Vnější omítka je dvouvrstvá vápenná, vnitřní omítky vápenné štukové, vnější VC, dále obklady taškou ve větším rozsahu a dále
2
dřevěným obkladem, vnitřní keramické obklady jsou v běžném rozsahu v soc. zařízení a kuchyni, schody jsou dřevěné s podstupnicemi, okna jsou dřevěná izolační zdvojená, dveře dřevěné hladké plné, podlahy v obytných místnostech jsou z keramické dlažby, v ostatních místnostech je teraco, vytápění UT kotlem na TP a elektrokotel, ohřev TUV bojler. Vybavení zařizovacími předměty - koupelna s vanou, umývadlem a WC kombi - 2x. Kuchyně vybavena linkou a el.sporákem. Elektroinstalace 220/380, rozvody vody a kanalizace. Dům užíván od roku 2009. Dispoziční řešení: 1.NP – chodba, komora, 2x garáž, kotelna 2.NP – chodba se schody, kuchyně, chodba, 3x pokoj, chodba, koupelna, WC Příslušenstvím domu je dřevěná kůlna na parc.č. st.864/1 – atypická dřevěná stavba, dřevěná jednostranně obíjená a obložena taškou pálenou, střecha rovná, krytina živičná. ZP=17m2, OP=40m3. Dále jsou součástí přípojky IS, zpevněná plocha a oplocení. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
Počet podkroví
1
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba Dřevěná kůlna
105 m2
Zastavěná plocha 1.NP Ne
Ano
Popis Dřevěná atyp stavba s rovnou střechou, s krytinou živičnou
Výměra [m2] Stáří [roků] 17 5
Technický stav Budova RD
Stav dobrý Opotřebení odhadem
Stáří roků
5 5 %
Stavebně technický stav je dobrý, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou v technickém stavu odpovídajícím staří domu při běžné údržbě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 548 m3 Cena
4 500 Kč/m3
Cena celkem
2 466 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 599 m2 Cena pozemků
350 Kč/m2
Cena celkem
210 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno Není Není Není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní betonové pasy s izolací proti zemní práce vlhkosti vodorovné železobetonové s rovným konstrukce, stropy podhledem krytina střech živičná úpravy vnitřních povrchů
vápenná omítka štuková
vnitřní obklady dveře a vrata
obklad keramický vnitřní hladké plné
není
Konstrukce svislé konstrukce
bloky
konstrukce střechy
dvouplášťová
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů
pozinkované
schody okna
3
napojeno napojeno není není
Provedení
Dřevěný obklad, vápenná omítka dvouvrstvá a obklad glazovanou taškou dřevěné dřevěná izolační zdvojená
povrch podlah
keramická dlažba a teraco
vytápění
elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
světelný a motorový rozvod
vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí PE bojler
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
Počet koupelen Vybavení koupelny 2.NP – vana, umývadlo
1
Počet samostatných WC
2x WC kombi
ústřední s kotlem na pevná paliva a elektrokotel rozvod studené a teplé - plastové trubky není proveden -
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, nerez dřez, sporák se sklokeramickou deskou, digestoř
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
(6,30x11,24x3,60)+(3,00x11,24x2,32) (6,30x11,24)x(2,85) (3,00x11,24)x(0,80÷2)
= = = =
Obestavěný prostor 333,15 m3 201,81 m3 13,49 m3 548,46 m3
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP chodba komora garáž garáž kotelna 1.NP - celkem 2.NP chodba se schody pokoj pokoj pokoj koupelna chodba WC 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
3,00 m2 13,50 m2 32,00 m2 23,60 m2 6,90 m2 79,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,00 m2 13,50 m2 32,00 m2 23,60 m2 6,90 m2 79,00 m2
4,90 m2 12,60 m2 13,09 m2 16,60 m2 4,00 m2 0,90 m2 0,90 m2 52,99 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,90m2 12,60m2 13,09m2 16,60m2 4,00m2 0,90m2 0,90m2 52,99 m2
Srovnávací metoda Porovnání s nemovitostí oceňovanou 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 6/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 142 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 680 000 Kč 0,95 % 2 550 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
4
97 m2 804 m2 18 000 Kč/m2 17 000 Kč/m2
Zašová - od 3/2014 probíhá přes RK RUBIKO, úvěry bydlení investice, s.r.o. prodej novostavby rodinného domu 4+kk zděný, dům je přízemní, nepodsklepený s podkrovím. Vytápění i ohřev vody plynovým kotlem, na otopnou soustavu je napojen krb. RD je napojen na kanalizaci i vodovod, ale má také vlastní studnu. klidová žádaná lokalita, ZP 97 m2, UP 142 m2, (upřesněno u makléře), pozemek 804 m2, nabídková cena 2,68 mil Kč, http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zasova-zasova-/112896009
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Vlastní databáze Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Podlahová plocha
Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 155 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
160 m2 1174 m2 16 500 Kč/m2
2 550 000 Kč % 2 550 000 Kč
16 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Růžďka č.p. 228- jedná se o bodový, přízemní rodinný dům 5+2 s podkrovím stavebně-technicky upraveným k účelnému využití, podsklepený, dům netypový, zděný, střecha sedlová. Dům je napojen na přípojku vody z veřejného zdroje, splašky jsou sváděny do veřejného svodu, napojen na plyn, přípojka elektro je zemní. Jedná se o dům ve velmi dobrém technickém stavu, z roku 1991, rekonstrukce 2000, ZP 160 m2, UP 155 m2, pozemek 1174 m2, prodej proběhl v 4/2014 přes RK za cenu 2,55 mil Kč (zdrojem vlastní databáze)
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Vlastní databáze Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Podlahová plocha
Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 191 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 490 000 Kč % 2 490 000 Kč
127 m2 997 m2 13 000 Kč/m2 13 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Branky č.p. 177- jedná se o bodový, přízemní rodinný dům 5+1 s podkrovím stavebně-technicky upraveným k účelnému využití, podsklepený, dům zděný, střecha sedlová, s garáží v 1.NP. Dům je napojen na přípojku vody z veřejného zdroje, splašky jsou sváděny do veřejného svodu, napojen na plyn, přípojka elektro je zemní. Jedná se o dům ve velmi dobrém technickém stavu z roku 2004, ZP 127 m2, UP 191 m2, pozemek 997 m2, prodej proběhl v 10/2013 přes RK za cenu 2,49 mil Kč (zdrojem vlastní databáze)
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen
13 000 – 17 000 Kč/m2
5
2 490 000 – 2 550 000 Kč
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
16 700 Kč/m2
V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994 č.j.Spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4560-100/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9620142. Vypracovala
Ing. Machačová Ilona Na Příkopě 797 755 01 Vsetín
podpis
6
13
Fotodokumentace nemovitosti.
2.NP - kuchyně
2.NP - koupelna
2.NP - samostatné WC
2.NP - pokoj
schodiště
2.NP - pokoj
1.NP - kotelna
1.NP - část kotelny
1.NP - garáž
kůlna
16
Mapa orientační
17
Mapa oblasti.
18
