2016 ve věci stanovení. obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 361

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2959/9/2016

29. 1. 2016

Ostopovice 29. 1. 2016 k č.j. 166 EX 24/10-123

ZNA LE CKÝ

P O S U D E K č. 2959/9/2016 ve věci stanovení

obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 361 – spoluvlastnický podíl ideální ½ na pozemku st. parc. 403/1, jehož součástí je stavba č. p. 160, objekt bydlení a dále pozemek parc. č. 1/21 v katastrálním území ŽAROŠICE, obec Žarošice, okres Hodonín

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: spoluvlastnický podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ½ budovy č.p. 160 na pozemku parc. č. St. 403/1 a pozemků parc. č. St. 403/1 a 1/21 zaps. na LV č. 361 pro k.ú. a obec Žarošice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrálního pracoviště Kyjov, jakož i jejich příslušenství a práv a závad s nimi spojených a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, popis příslušenství nemovitých věcí povinného

Datum místního šetření:

09. 11. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

09. 11. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 27 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, letecký snímek, informace o pozemku, přes který je přístup k nemovité věci, informace o umístění nemovité věci v povodňové zóně 3, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


29. 1. 2016

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 24/10-123 ze dne 30. 9. 2015 (doručeno dne 6. 10. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ½ budovy č.p. 160 na pozemku parc. č. St. 403/1 a pozemků parc. č. St. 403/1 a 1/21 zaps. na LV č. 361 pro k.ú. a obec Žarošice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrálního pracoviště Kyjov, jakož i jejich příslušenství a práv a závad s nimi spojených a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, popis příslušenství nemovitých věcí povinného. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 166 EX 24/10-123 výpis z katastru nemovitostí LV č. 361 vyhotovený dálkovým přístupem dne 14. 9. 2015 b/ dodané vlastníkem povinným nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovité věci (stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí. Povinný se místního šetření nezúčastnil – nemovité věci nebyly v oznámeném termínu zpřístupněny c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 9. 11. 2015. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitých věcí z veřejné místní komunikace vedené před domem a za domem. Spoluvlastníku nemovitých věcí tj. panu Pavlu Julínkovi bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 19. 10. 2015 oznámeno provedení místního šetření s termínem 9. 11. 2015 v 16 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným převzat a vrátil se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitá věc zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitých věcí a příslušenství a provést její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovité věci, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitých věcech. Ocenění nemovitých věcí bylo tedy provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovité věci provedené z veřejného pozemku. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemku, přes který je přístup k nemovité věci vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění

Strana č. 2


29. 1. 2016

Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

361

Katastrální území:

ŽAROŠICE

kód: 794627

Okres:

Hodonín

kód: CZ0645

Obec:

Žarošice

kód: 584584

Pozemky:

St. parc. 403/1 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Žarošice, č.p. 160, bydlení Parc. č. 1/21 – ostatní plocha, ostatní komunikace

o výměře 181 m2 o výměře 242 m2

Vlastníci:

JULÍNEK Pavel (710623/3805), Husova 165/5, Staré Brno, 602 00, Brno, podíl ½ JULÍNEK Petr (700517/3813), Chládkova 1122/18, Žabovřesky, 616 00, Brno, podíl ½

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 159 854,Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, spoluvlastnický podíl id. ½ − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl ideální ½, ARGEMON INVEST s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl ideální ½, ARGEMON INVEST s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 232 758,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl id. ½, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky − zástavní právo exekutorské k vymožení pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl id. ½, L

Strana č. 3


29. 1. 2016

support s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného v částce 1 015,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl id. ½, DT COMPACT s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl ideální ½, ARGEMON INVEST s.r.o. − zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky oprávněného v částce 1 015,00 Kč s příslušenstvím, spoluvlastnický podíl id. ½, DT COMPACT s.r.o. − zástavní právo exekutorské k vymožení pohledávky oprávněného ve výši 932,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl id. ½, Kooperativa pojišťovna, a.s. − zástavní právo exekutorské k vymožení pohledávky oprávněného ve výši 1 794,00 Kč a jejího příslušenství, spoluvlastnický podíl id. ½, Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného v částce 6 233,50,00 Kč s příslušenstvím, Šafaříková Ivana JUDr. notářka − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 2 000,00 Kč a příslušenství, spoluvlastnický podíl id. ½, Česká republika − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč s příslušenstvím, spoluvlastnický podíl id. ½, ANDRA AGENCY, s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč a příslušenství, spoluvlastnický podíl ideální ½, ARGEMON INVEST s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 1 015,00 Kč a příslušenství, spoluvlastnický podíl ideální ½, ARGEMON INVEST s.r.o. − zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky oprávněného ve výši 11 229,00 Kč s příslušenstvím, spoluvlastnický podíl ideální ½, GE Money Bank, a.s. − půjčka od ČSTSP 60 000 Kč – smlouva o půjčce ze dne 8. 6. 1989 − exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl ideální ½ − nařízení exekucí − zahájení exekucí Část D – jiné zápisy:

Změna výměr obnovou operátu

Plomby a upozornění:

Práva k nemovitostem dotčena změnou V-6146/2015-738 – zápis zástavního věřitele spol. L support s.r.o.

Část E – nabývací tituly: − usnesení soudu o schválení dědické dohody D 1268/2004-34 Okresní soud v Hodoníně ze dne 14. 2. 2005 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek st. parc. 403/1, jehož součástí je stavba č. p. 160 rodinný dům a pozemek parc. č. 1/21

Strana č. 4


29. 1. 2016

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možné provést zaměření domu a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, dále zjistit rozsah příslušenství, je provedeno ocenění nemovitých věcí na základě porovnávacího

Strana č. 5


29. 1. 2016

způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovité věci. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovité věci provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovité věci, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Žarošice, počet obyvatel 1 076, katastrální území Žarošice. Obec Žarošice je situována na jižní Moravě v okrese Hodonín – severozápadní okraj okresu. Obec leží na silnici první třídy č. 54 Brno – Kyjov – Veselí nad Moravou. Obec leží severozápadním směrem od Hodonína a jihovýchodním směrem od Brna, na rozhraní s okresem Vyškov. Obec je dostupná autobusovou dopravou – IDS. Vzdálenost obce z Hodonína je cca 31 km, z Brna cca 37 km. Vzdálenost obce k dálnici D1 je cca 23 km (EXIT Holubice). V obci je obecní úřad, pošta, obchod, několik restaurací, základní škola (1. – 9. ročník), mateřská škola, ordinace lékaře, na okraji obce je čerpací stanice pohonných hmot. Stavební úřad je ve Ždánicích. Jedná se o klidnou obec s převládající obytnou zástavbou – rodinné domy, centrem obce prochází poměrně frekventovaná komunikace – silnice první třídy, oceňovaný dům je umístěn mimo tuto komunikaci. V obci je kompletní technická infrastruktura: vodovod, elektrifikace, plynovod, kanalizace. Obcí s rozšířenou působností je pro Žarošice město Kyjov (15 km). Rodinný dům je situován severním směrem od centra obce u místní podružné komunikace. Dům je od komunikace oddělen zeleným pásem (neoplocenou předzahrádkou), v okolní zástavbě je dům situován jako levá strana dvojdomku při pohledu z ulice. Parkování je možné podél místní komunikace. Pozemky jsou rovinaté, lichoběžníkového tvaru, jsou oploceny. Podél pozemku protéká Zdravovodský potok – dům je umístěn v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. Vzdálenost domu z centra obce i od zastávky autobusu je cca 830 m. Na zastavěnou plochu (st. parc. 403/1) navazuje pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace (parc. č. 1/21), pozemek je užíván jako zahrada, pozemek je oplocen. Celková výměra pozemků je 423 m2. Okolní zástavbu tvoří převážně obytné stavby – rodinné domy umístěné po stranách místních komunikací. Příslušenství domu tvoří venkovní úpravy – oplocení pozemku, zpevněné plochy, jednokřídlová branka u vstupu na pozemek. Další příslušenství s ohledem na to, že do nemovité věci nebyl zajištěn přístup nebylo možné zjistit. Přístup k rodinnému domu je z pozemku parc. č. 4178/3 – ostatní plocha, ostatní komunikace, který tvoří místní zpevněnou komunikaci – pozemek i komunikace jsou ve vlastnictví Obce Žarošice. Riziko přístupu a příjezdu tak zde není. Dům má jedno podlaží nadzemní a zřejmě není podsklepen. Napojení domu na inženýrské sítě resp. funkčnost eventuálně provedených přípojek nebylo možné ověřit, minimálně je provedena elektro přípojka vzdušným vedením (funkčnost nebylo možné ověřit). Dům je zděný, zastřešený valbovou střechou s taškovou střešní krytinou. Z uliční strany jsou dřevěná zdvojená okna, omítky hladké vápenné poškozené. Další podrobnější údaje o nemovité věci s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovité věci a prohlídku interiéru a spoluvlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, provedených opravách, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi,

Strana č. 6


29. 1. 2016

na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitých věcí. Pro ocenění dané nemovité věci je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do rodinného domu nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní (obvyklá) cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitých věcí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovité věci je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitými věcmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovité věci v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitých věcí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovité věci a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Ždánice, ul. Žandrof, okres Hodonín, Zdroj: databáze spolupracujících odhadců, budoucí kupní smlouva Datum prodeje: 11/2015 Kupní cena: 770 000 Kč Zastavěná plocha RD: 86,66 m2, podlahová plocha: 68,23 m2, obestavěný prostor RD: 355,30 m3, plocha pozemku: 992 m2 Rodinný dům s bytem 2+1, dům je přízemní, není podsklepen. Dům byl postaven ve dvou etapách – přední část v roce 1956, zadní přístavba v roce 1989. Jednotlivé konstrukce jsou převážně původní z doby výstavby jednotlivých částí domu. Stavba není obývána. Konstrukce vyzdívaná, strop dřevěný trámový s podhledem, okna dřevěná dvojitá, vytápění je lokální plynovými topidly WAW. V kuchyni kombinovaný sporák, v koupelně obložená vana, jinak bez vybavení. IS: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn – nemovitost napojena. Přístup po zpevněné komunikaci. Příslušenství: vedlejší zděné stavby ve dvoře, kopaná studna s ručním čerpadlem jako zdroj užitkové vody pro zahradu, klenutý zemní sklep, skleník.

Strana č. 7


29. 1. 2016

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Dolní Bojanovice, okres Hodonín, Zdroj: databáze spolupracujících odhadců, kupní smlouva Datum prodeje: 4/2015 Kupní cena: 600 000 Kč Zastavěná plocha RD: 144,09 m2, podlahová plocha: 133,15 m2, obestavěný prostor RD: 762,51 m3, plocha pozemku: 1 268 m2 Rodinný dům s bytem 2+1, dům je přízemní, část je podsklepena. Dům byl postaven cca v roce 1930. Stavba je ve špatném technickém stavu. Konstrukce zděná, stropy dřevěné trámové, nad suterénem klenuté valenou klenbou, okna dřevěná dvojitá, v koupelně je umývadlo, sprchový kout, záchodová mísa a elektrický bojler jako zdroj teplé vody, vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Vybavení je minimální, v původním stavu. IS: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn - nemovitost napojena na elektro a vodovod. Přístup po zpevněné komunikaci. Příslušenství: vedlejší stavba sloužící ke skladování, kopaná studna s ručním čerpadlem.

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Lovčice, okres Hodonín, Zdroj: databáze spolupracujících odhadců, kupní smlouva Datum prodeje: 09/2014 Kupní cena: 490 000 Kč

Strana č. 8


29. 1. 2016

Zastavěná plocha RD: 76,19 m2, podlahová plocha: 82,13 m2, obestavěný prostor RD: 243,87 m3, plocha pozemku: 961 m2 Rodinný dům s bytem 2+1, dům je přízemní, část je podsklepena, v domě je průjezd – možnost garážování. Rodinný dům je užíván cca od roku 1920, v roce 1986 byla provedena přístavba průjezdu a chodby, vybudování sociálního zařízení – koupelny a WC, nové rozvody instalací, včetně rozvodů elektřinu. Vytápění je lokální plynové – WAW, v jedné obytné místnosti jsou umístěna elektrická akumulační kamna a lokální kamna na tuhá paliva. Ohřev teplé vody přes bojler na tuhá paliva, umístěný v koupelně. IS: kanalizace, voda, plyn a elektro. Příslušenství: hospodářské stavení navazující ve dvoře kolmo na rodinný dům.

Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Syrovín, okres Hodonín, Zdroj: databáze spolupracujících odhadců, kupní smlouva Datum prodeje: 09/2014 Kupní cena: 375 000 Kč Zastavěná plocha RD: 161,13 m2, podlahová plocha: 128,90 m2, obestavěný prostor RD: 716,59 m3, plocha pozemku: 2 209 m2 Rodinný dům s bytem 4+1, dům je přízemní, není podsklepen, v domě je průjezd – možnost garážování. Dům byl postaven před cca 100 lety, užíván je pouze menšími stavebními úpravami v průběhu let. Údržba značně zanedbaná. Vytápění domu lokální na zemní plyn jen v části. Základní příslušenství je tvořeno koupelnou ve vedlejší stavbě ve dvoře, záchod je suchý venkovní. Okna dřevěná dvojitá. Dostupná technická infrastruktura: vodovod, dešťová kanalizace, nn, zemní plyn, telefon, TKR. IS: voda ze studny, nn, zemní plyn. Příslušenství: na pozemku je hospodářské stavení, stodola, seník vše většího rozsahu a v prakticky havarijním technickém stavu, běžné venkovní úpravy.

Strana č. 9


29. 1. 2016

Srovnávaná nemovitost 5 Obec: Archlebov, okres Hodonín, zdroj: internet: ID: 234-N00228 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/archlebov-archlebov/3623792988#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 22. 12. 2015 Nabízená cena: 425 000 Kč Plocha pozemku: 453 m2, užitná plocha: 125 m2 Rodinný dům je umístěn na okraji obce Archlebov, dům má verandu a malou zahradu. Dům je přízemní, řadový, zděný se sedlovou střechou. Dispozičně je řešen jako 2+1 v přízemí a 1 pokoj ve zvýšeném patře. Na dům navazuje malé hospodářské stavení. Za domkem je vhodný prostor pro vybudování venkovní otevřené kryté terasy, na kterou by navazovala zahrada. Domek je v původním stavu a tudíž určen k celkové rekonstrukci. Napojení na IS: elektřina 240 V, plyn, voda. Přípojky existují, elektřina a plyn nyní odpojen. Odpad je řešen septikem. Archlebov je jihomoravská obec, ležící 12 km od Kyjova a 40 km od Brna, v okrese Hodonín. V obci Archlebov se nachází MŠ, ZŠ, obvodní i dětský lékař, zubní lékař, pošta a obchody.

Strana č. 10


29. 1. 2016

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Lokalita (okres Hodonín)

Garáž

Pozemek m2

Jiné

přízemní rodinný dům umístěný v zástavbě jako levá strana dvojdomku, pozemek rovinatý, umístěný cca 800 m z centra obce, podél pozemku protéká potok, před domem prochází místní komunikace, orientační 2 velikost zastavěné plochy domu je 102 m

okr. Hodonín, k.ú. a obec Žarošice

nebylo možné zjistit (ověřit)

není

423

(2)

(3)

(4)

(5)

(1)

1

okr. Hodonín, Ždánice, ul. Žandrof

2+1

není

992

2

okr. Hodonín, Dolní Bojanovice

2+1

v průjezdu

1 268

3

okr. Hodonín, Lovčice

2+1

v průjezdu

961

4

okr. Hodonín, Syrovín

4+1

v průjezdu

2 209

5

okr. Hodonín, Archlebov

2+1+1

ano

453

(6)

rodinný dům 2+1, příslušenství: vedlejší stavby, vytápění lokální plynovými kamny, IS: veškeré - voda, elektro, kanalizace, plyn, dům je z roku 1956 řadový zděný rodinný zděný dům 2+1, částečně podsklepený, s průjezdem, lokální vytápění, z roku 1930 rodinný dům 2+1, přízemní, částečně podsklepený, dům je z roku 1920, v roce 1986 přístavba, IS kompletní, vytápění lokální plynovými kamny nebo kamny na tuhé palivo rodinný dům 4+1, stáří cca 100 roků, bez údržby, IS: voda ze studny, nn, zemní plyn, záchod jen suchý rodinný dům umístěný na okraji obce, bez dostatečné údržby, IS: elektřina, plyn, voda (elektřina a plyn jsou odpojeny), menší zahrada za domem, garáž

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny KCR

K1

K2

K3

K4

Cena po redukci na pramen ceny Kč

poloha

(1)

(7)

(8)

(9)

1

770 000

1,00

2

600 000

3 4

K5

velikost

garáž

stav a vybavení

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

770 000

1,00

1,00

1,00

1,05

1,00

600 000

1,00

1,00

1,05

490 000

1,00

490 000

1,00

1,00

375 000

1,00

375 000

1,00

1,00

K6

IO

K1 × … × K6

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč

(15)

(16)

(17)

1,20

1,05

1,32

583 333

1,00

1,25

1,05

1,38

434 783

1,05

1,00

1,10

1,05

1,21

404 959

1,05

0,90

1,25

1,05

1,24

302 419

Strana č. 11

Poúvaha zemky znalce


0,99

386 364

Celkem průměr

Kč

422 372

Minimum

Kč

302 419

Maximum

Kč

583 333

5

425 000

0,90

382 500

1,00

29. 1. 2016

1,00

1,05

0,90

Směrodatná výběrová odchylka

1,00

1,05

s

102 532

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

319 840

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

524 903

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 361 v k.ú. a obci Žarošice stanovená metodou přímého porovnání je 422 372,00 Kč, po zaokrouhlení 420 000,00 Kč. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 361 tj. pozemek st. parc. 403/1, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 160 a pozemek parc. č. 1/21 v k.ú. a obci Žarošice, okres Hodonín. Hodnota nemovitých věcí (spoluvl. podíl id. ½) stanovená porovnávací metodou je: 420 000 Kč x ½ Kč = …………………………………………………………………………………………………………… 210 000 Kč Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 361 – spoluvlastnický podíl ideální ½ na pozemku st. parc. 403/1, jehož součástí je stavba č. p. 160, objekt bydlení a dále pozemek parc. č. 1/21 v katastrálním území ŽAROŠICE, obec Žarošice, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 9. 11. 2015) činí: ………………………………………………………….

210 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: dvěstědesettisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovité věci. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 361 tj. pozemek st. parc. 403/1, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 160 a pozemek parc. č. 1/21 v k.ú. a obci Žarošice, okres Hodonín. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu není pouhým podílem ceny celé nemovité věci. Spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovité věci. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci není reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu na celkové obvyklé ceně nemovité věci. V daném případě je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ stanovena ve výši 80 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci tj.: 420 000,00 Kč x ½ = 210 000,00 Kč, z toho 80 % = 210 000,00 Kč x 0,80 = …………….. 168 000,00 Kč

Strana č. 12


29. 1. 2016

Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 361 – spoluvlastnický podíl ideální ½ na pozemku st. parc. 403/1, jehož součástí je stavba č. p. 160, objekt bydlení a dále pozemek parc. č. 1/21 v katastrálním území ŽAROŠICE, obec Žarošice, okres Hodonín, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 9. 11. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

168 000,00 Kč …………………………………………………………

Slovy: jednostošedesátosmtisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl povinného na nemovitých věcech – ideální ½ budovy č.p. 160 na pozemku parc. č. St. 403/1 a pozemků parc. č. St. 403/1 a 1/21 zaps. na LV č. 361 pro k.ú. a obec Žarošice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrálního pracoviště Kyjov, jakož i jejich příslušenství a práv a závad s nimi spojených a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví. Z důvodu nezajištěného přístupu a provedení místního šetření nebylo možné zjistit eventuální příslušenství nemovitých věcí a jeho rozsah. Zjištěné příslušenství tvoří minimálně venkovní úpravy – oplocení pozemku, zpevněné plochy, jednokřídlová branka u vstupu na pozemek. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 361 neváznou na nemovitých věcech žádná věcná břemena. Spoluvlastníkem nemovité věci nebyla doložena případně uzavřená smlouva o nájmu nemovité věci, předpokládá se tedy, že nemovité věci nejsou pronajímány. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 361 jsou zapsána zástavní práva soudcovská, exekutorská, dále půjčka od ČSTSP, exekuční příkazy k prodeji, nařízení a zahájení exekucí. Na tato výše uvedená omezení uvedená v části „C“ výpisů z katastru nemovitostí není brán zřetel. Stanovená obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 361 včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Žarošice, okr. Hodonín tedy je 168 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisu z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitou věc. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovité věci a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit rozsah příslušenství rodinného domu. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce:

REKAPITULACE CEN Cena stanovená porovnávací metodou (nemovité věci zapsané na LV č. 361 – id. ½ v k.ú. a obci Žarošice) Obvyklá cena (nemovité věci zapsané na LV č. 361 – id. ½ v k.ú. a obci Žarošice) V Ostopovicích dne 29. 1. 2016

Ing. Radim Novotný

Strana č. 13

210 000,00 Kč 168 000,00 Kč


29. 1. 2016

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2959/9/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 14


29. 1. 2016

Fotodokumentace

Jižní pohled z ulice na rodinný dům

Severní pohled ze zadní strany (od zahrady na dům s pozemkem)

Strana č. 15


29. 1. 2016

Jihozápadní pohled z ulice

Vstup z ulice na pozemek

Další pohled z komunikace vedené před domem

Strana č. 16


29. 1. 2016

Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 17


29. 1. 2016

Strana č. 18


29. 1. 2016

Strana č. 19


29. 1. 2016

Strana č. 20


29. 1. 2016

Strana č. 21


29. 1. 2016

Strana č. 22


29. 1. 2016

Kopie katastrální mapy

Strana č. 23


29. 1. 2016

Letecký snímek

Strana č. 24


29. 1. 2016

Informace o pozemku, přes který je přístup k nemovité věci

Strana č. 25


29. 1. 2016

Informace o umístění nemovité věci v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně

Strana č. 26


29. 1. 2016

Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 27

2016 ve věci stanovení. obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 361

Recommend Documents