ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2710-5/15 o ceně bytové jednotky č. 1111/2 v rodinném domě č.p. 1111 ul. Banskobystrická ležící na st. 1447 v kú a obec Šumperk, okr. Šumperk a podíl na pozemku st.p.č. 1447, 1462/10.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
14.1.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 37 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 17.1.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Šumperk v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 2. Na LV 10151 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk, LV č. 10151 ze dne 4.12.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.1.2015 za přítomnosti p. Alice Babicové, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu r. 1930. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Dopis ze dne 12.1.2015 o provedení odhadu předmětu aukce. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském, šumperském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. -2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 10151 pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk zapsán:
Babicová Alice Banskobystrická 1111/27 Šumperk PSČ 787 01
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byt v RD 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 1111/2 v 2.n.p. a 3.n.p., dispozice 4+1 (z této jednotky jsou vytvořeny 2 byty: chodba, WC, sklad, koupelna, spíž, 2 pokoje, kuchyně, garáž v přízemí-přístup z pozemku, v 3.n.p. - předsíň, 2x pokoje (z pokoje-kuchyně), WC-s. kout, 4 sklepy v 1.p.p., k bytu 2 balkon - 3,04 m2 a 2,08 m2, podlahy dřevěné, ker. dlažby, vlysy, laminát, vybavení jednotky - kuch. linka 2x, sporák plynový, sporák komb., kachlová kamna s výměníkem, 2x digestoř, 2x kotel plynový, obklady koupelny a WC, oc. vana, s. kout, umyvadla, WC mísy, žebřík el., oc. radiátory, okna plastová, dřevěné dveře, stav byt. jednotky průměrný. Bytová jednotka se nalézá ve zděném rodinném domě z r. 1930, kde jsou celkem 2 bytové jednotky, vchod ze strany JV, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 3.n.p (podkroví). Základy bez izolace, svislé konstrukce zděné tl. až 70 cm, stropy trámové dřevěné, polovalbová střecha, krytina eternit čtverce, bleskosvod ano, obklad fasády ker. pásek, fasáda břízolit škrabaný, stav domu a údržba je průměrná.
-4-
2.1.2 Výměry a společné části domu
-5-
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 85 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 71 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 153,70 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 71% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
18.000,2.766.600,00 2.766.600,00 1.964.286,00 802.314,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Byt v RD
Cena celkem Kč
802.314,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st. 1447 p.č. 1462/10 celkem:
183 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 255 m2 - zahrada 438 m2
2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 700,-Kč/m2 * 438 m2 = Započtení spoluvl. podílu 1/2
700,306.600,153.300,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
153.300,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 1462/10 je přízemní a navazuje na garáž, podlahy ker. dlažby, tl. zdí 30 cm, obklad, SV 220 cm, dveře dřevěné, krov půltový, kl. konstrukce, stav technický + údržba průměrná, stáří asi 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 3,80 * 4,70 = 17,86 m2 2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 42,86 m3 Výpočet RH:
42,86 m3 * 1 100,-Kč/m3 =
47 146,00 Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 67 %. Výpočet VH: 67 % Cena:
47 146,- Kč - 31 587,82 Kč 15 558,- Kč
2.4 Vedlejší stavba 2 2.4.1 Popis Vedlejší stavba 2: na p.č. 1462/10 je přízemní, leží úplně vpravo, podlahy betonové, dřevěné trámkové, dveře dřevěné, krov půltový, kl. konstrukce, stav technický+údržba průměrná , stáří asi 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 1,90*4,40 = 8,36 m2 2.4.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 8,36 m2 * 2,40 = 20,06 m3 Výpočet RH:
42,86 m3 * 1 000,-Kč/m3 =
42 860,00 Kč
2.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 85 % Cena:
42 860,- Kč - 36 431,- Kč 6 429,- Kč -7-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byt v RD 2) Stavební pozemek 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2
Kč Kč Kč Kč
802.314,-Kč 153.300,-Kč 15.558,-Kč 6.429,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
977.601,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
devětsetsedumdesátsedumtisícšestsetjednaKč
V Jeseníku, dne 17.1.2015 .................... vypracoval
-8-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2710-5/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
977.601,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Šumperk s vyšší zaměstnaností, s větším počtem obyvatel, kompletní infrastrukturou, což má vliv stav trhu s nemovitostmi. Negativa: povodňová zóna 2, velký byt. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, kompletní inž. sítě, přístupy p.č. 2222/1 + 2272 ost. plocha - Město Šumperk, celkově v pořádku.
-9-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ BYTU – 1 750 000,-Kč
- 10 -
Obec + kú: Šumperk Standardní bytová jednotka 3+kk: chodba, kuchyně+pokoj, pokoj I, pokoj II, koupelna, podlahy laminátové, ker. dlažby, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, bidet, dveře dýha, oc. radiátory Korado, vybavení kuchyně není, dodávka tepla + teplé vody z plynové kotelny v domě, měření vodoměry 2x, měření dodávky tepla. Budova je obdélníkového tvaru, základy betonové, ŽB, zdivo tl. 57 i s polystyrénem, bleskosvod ano, fasáda zateplená, stropy nespalné, krov půltový + Ranila, kl. konstrukce kompletní.
- 11 -
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA RK – 1 150 000,-Kč
Obec a kú: Šumperk Družstevní byt 4+1 o podlahové ploše 80 m2 v 3.n.p., celkem 8 n.p. V bytě je provedena r. 2012 částečná rekonstrukce - plastová okna, nová kuchyně, zděné jádro - koupelna a WC, nové dveře, nové omítky, podlahy, rozvody vody, odpadů a elektroinstalace.
- 12 -
POROVNÁNÍ 3 – NABÍDKA RK – 950 000,-Kč
Obec a kú: Šumperk, ul. Pod Senovou
Byt 4+1 s lodžií o celkové výměře 89 m2, Byt je v původním udržovaném stavu, má nová plastová okna. Na domě proběhla revitalizace - zateplení, nové vchodové dveře, kompletní inž. sítě, 1.p.p., 8.n.p.
- 13 -
FOTODOKUMENTACE byt. jednotky č. 1111/2:
Kuchyně v 2.n.p.
- 14 -
Kachlová kamna
koupelna
- 15 -
WC
- 16 -
Kotel plynový v 2.n.p.
- 17 -
Chodba v 2.n.p.
- 18 -
Pokoj-k. kout v 3.n.p.-podkroví
- 19 -
- 20 -
s. kout v podkroví
- 21 -
- 22 -
Kotel plynový v podkroví u schodiště
- 23 -
Z balkonu pohled směr JV
půda
- 24 -
Sklep
pohled JV
- 25 -
Pohled J
pohled JZ
- 26 -
čo/čp
Pohled Z
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------900 000,-Kč---------------------------slovy: ------------------------------------devětsettisíc,-Kč-------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 37 -
