ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2708-3/15 o ceně bytové jednotky č. 1998/6 v budově č.p. 1998 ul. Jiřího z Poděbrad, ležící na st. 3962 v kú a obec Šumperk, okr. Šumperk a podíl na pozemku st.p.č. 3962.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
9.12.2014
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 5.1.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Šumperk v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 1. Na LV 5969 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk, LV č. 5969 ze dne 15.6.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.12.2014 za přítomnosti p. Martina Švédy a jeho matky, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu r. 1978. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Dopis ze dne 2.12.2014 o provedení odhadu předmětu aukce. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. -2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 5969 pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk zapsán:
Švéda Martin Jiřího z Poděbrad 1998/14 Šumperk PSČ 787 01
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 1998/6 v 2.n.p.: 3x pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, předsíň, balkon-3,65 m2, podlahy PVC, koberec, ker. dlažby, bytové jádro vyzděno z YTONGU, vybavení jednotky - kuch. linka, deska plynová, el. trouba, lednice+mrazák, digestoř, obklady, s. kout, umyvadlo, WC mísa, žebřík el., lit. radiátory + měřiče, okna plastová, obložkové dveře, bodová světla. Kompletní rekonstrukce bytu r. 2006, thermofasáda + lodžie – r. 2006, stav byt. jednotky výborný. Bytová jednotka se nalézá v panelovém domě kde je celkem 40 bytových jednotek, vchod ze strany SZ, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 8.n.p. Základy + izolace, svislé konstrukce ŽB plošné 30 cm, stropy ŽB, plochá střecha, krytina živičná, bleskosvod ano, obklad fasády není, stav domu a údržba je průměrná. 2.1.2 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
pokoj pokoj pokoj kuchyně předsíň koupelna WC předsíň
12,20 14,29 16,14 12,22 8,64 2,58 0,99 2,74
12,20 m 14.29 m2 16.14 m2 12.22 m2 8.64 m2 2,58 m2 0.99 m2 2.74 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
69,80 m
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 36 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 45 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 69,80 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 45% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
25.000,1.745.000,00 785.250,00 959.750,00 959.750,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v budovách
Cena celkem Kč
959.750,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st. 3962
- 388 m2 - zastavěná plocha a nádvoří
2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Výpočet: 200,-Kč/m2 * 388 m2 = Započtení spoluvl. podílu 302/10000
200,77.600,2.344,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
2.344,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
Kč Kč
959.750,-Kč 2.344,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
962.094,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
devětsetšedesátdvatisícedevadesátčtyřiKč
V Jeseníku, dne 5.1.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2708-3/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
962.094,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Šumperk s vyšší zaměstnaností, s větším počtem obyvatel, kompletní infrastrukturou, což má vliv stav trhu s nemovitostmi. Negativa: nejsou. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 1, přístupy p.č. 25/1+25/15+25/13+2211/10 – ost. plocha - Město Šumperk, celkově v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ BYTU – 1 750 000,-Kč
-8-
Obec + kú: Šumperk Standardní bytová jednotka 3+kk: chodba, kuchyně+pokoj, pokoj I, pokoj II, koupelna, podlahy laminátové, ker. dlažby, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, bidet, dveře dýha, oc. radiátory Korado, vybavení kuchyně není, dodávka tepla + teplé vody z plynové kotelny v domě, měření vodoměry 2x, měření dodávky tepla. Budova je obdélníkového tvaru, základy betonové, ŽB, zdivo tl. 57 i s polystyrénem, bleskosvod ano, fasáda zateplená, stropy nespalné, krov půltový + Ranila, kl. konstrukce kompletní.
-9-
POROVNÁNÍ 2 – TRŽNÍ ODHAD – 1 200 000,-Kč
- 10 -
Obec a kú: Šumperk
Budova panelová skládající se ze 2 vchodů. Bytová jednotka 3+1: 2x pokoj, ob. pokoj, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, lodžie, šatna, sklep, podlahy PVC, ker. dlažby, okna plastová, k. linka, sporák komb., digestoř, WC mísa, pl. vana, obklady kompletní, umyvadlo, zděné jádro, lit. radiátory+měřiče. Rekonstrukce dílčí: r. 2014 - kuchyně, jádro koupelna, WC, r. 2010 - okna plastová. Základy ŽB s izolací, ŽB montovaný skelet panelového domu, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, thermofasáda, tl. zdí 30 cm, v novém jádře nové rozvody teplé a studené vody, kanalizace, 2x vodoměry, schody ŽB do jednotlivých pater. Revitalizace bytového domu r. 2004.
.
- 11 -
POROVNÁNÍ 3 – TRŽNÍ ODHAD – 950 000,-Kč
- 12 -
Obec a kú: Šumperk Budova panelová skládající se ze 3 vchodů. Bytová jednotka 3+1: ob. pokoj, kuchyně, 2x pokoje, předsíň, WC, koupelna, šatna, sklep, lodžie, podlahy PVC, okna dřevěná zdvojená, k. linka, sporák komb., digestoř, WC mísa, oc. vana, menší část obkladů, umyvadlo, lit. radiátory+měřiče. Základy ŽB s izolací, ŽB montovaný skelet panelového domu, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, 2x štíty thermofasáda, tl. zdí 30 cm, osobní výtah, v jádře nové rozvody teplé a studené vody, kanalizace, 2x vodoměry, schody ŽB do jednotlivých pater. - 13 -
FOTODOKUMENTACE:
Kuchyně
- 14 -
Kuchyně
- 15 -
WC
- 16 -
s. kout
- 17 -
čp/čo
Lodžie
- 18 -
Pohled SZ
pohled Z
- 19 -
Pohled JV
pohled S
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------1 000 000,-Kč---------------------------slovy: ------------------------------------jedenmilionKč-------------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 28 -
