ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2732-27/15 o ceně bytové jednotky č. 256/27 v budově č.p. 256 ul. Nádražní, ležící na st.p.č. 321 v kú a obec Hanušovice, okr. Šumperk a podíl 5/100 na budově a pozemku st.p.č. 321.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
17.4.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 20.4.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Hanušovice v širším centru části města u vlakového nádraží. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, v místě kompletní inž. sítě. Při MŠ jsem zjistil, že v bytové jednotce bydlí nájemce, je tedy nájemní vztah, nájemní smlouva mi ovšem nebyla předložena. Na LV 1215 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Hanušovice, okr. Šumperk, LV č. 1215 ze dne 5.3.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.4.2015, bez přítomnosti p. Lenky Běhalové, byt mi otevřela její matka, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu před r. 1900. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2.
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 1215 pro kú a obec Hanušovice, okr. Šumperk zapsán:
Běhalová Lenka Nádražní č.p. 256 Hanušovice PSČ 788 33
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 256/27 se nachází v domě č.p. 256 na pozemku st.p.č. 321, kde je celkem 29 bytových jednotek. Dispozice bytu 2+1: leží ve 3.n.p., ob. pokoj, pokoj, WC-mimo byt. jednotku, mísa WC, umyvadlo, el. bojler. Kuchyně-zde byla původně vana-v den MŠ není, podlahy ker. dlažby, vlysy, vybavení - kuch. linka, sporák komb., oc. radiátory, okna zdvojená dřevěná. Vzhledem k absenci topení, jsou pouze radiátory, chybí vana či s. kout, není možno byt užívat. Bytová jednotka se nalézá ve zděném domě, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 3.n.p. Základy bez izolace, svislé konstrukce zděné tl. až 100 cm, stropy dřevěné, klenby v suterénu, valbová střecha, krytina šablony, bleskosvod ano, obklad fasády není, fasáda MVC, schodiště kamenné točité-zábradlí místy je uvolněné, stav domu a údržba je velmi špatná a neudržovaná. 2.1.2 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
ob.pokoj pokoj kuchyně WC sklep
28,63 13,36 11,36 1,76 10,40
28,63 m 13,36 m2 11,36 m2 1.76 m2 5,20 m2 60,31 m2
Podlahová plocha bytu celkem: 2.1.3 Opotřebení stavby
Při stáří 130 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 60,31 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
15.000,904.650,00 904.650,00 768.953,00 135.698,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v budovách
Cena celkem Kč
135.698,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st.p.č. 321
- 555 m2
- zastavěná plocha a nádvoří
2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Výpočet: 50,-Kč/m2 * 555 m2 = Započtení spoluvl. podílu 5/100
50,27.750,1.388,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
1.388,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
Kč Kč
135.698,-Kč 1.388,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
137.086,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
stotřicetsedmtisícosmdesátšestKč
V Jeseníku, dne 20.4.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2732-27/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
137.086,-Kč.
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Hanušovice s nižší zaměstnaností, s částečně vybavenou infrastrukturou, nižší dostupností, s nedostatkem pracovních příležitostí. Negativa: povodňová zóna 2, nedostatek pracovních příležitostí, velmi špatný stav bytu, chybějící vytápění, soc. zařízení na společné chodbě, společné prostory naznačující, že společenství zde nefunguje či není ani založeno, v suterénu plné sklepy odpadů, zde žijí či se shromažďují sociální skupiny. Pozitiva: kompletní inž. sítě, přístupy p.č. 1601/1 - ost. plocha - Město Hanušovice, p.č. 1577/3 – Olomoucký kraj, celkově v pořádku. -7-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ BYTU – 380 000,-Kč
-8-
Obec:
Brníčko
kú: Brníčko u Zábřeha
Podstandardní b.j. 2+1: v současné době se jedná o bytovou jednotku, kde se musí provést celková rekonstrukce, dispozice dle kupní smlouvy - zádveří, chodba, schodiště na půdu, pokoj 1, kuchyně, WC, koupelna, komora, pokoj 2, sklad, odhadce provedl přeměření všech místností, podlahy betonové, kastlová okna, dveře pouze vchodové, provedeny izolace podlah, zdí, čedič, polystyrén, pec na tuhá paliva. Bytová jednotka se nachází v rodinném domě, stropy klenby, počet nadzemních podlaží 1, základy betonové, zdivo tl. 45 cm, bleskosvod ano, fasáda MVC, stropy klenby do I, krov sedlový + krytina eternit, kl. konstrukce kompletní, technický stav průměrný, byt. jednotka k rekonstrukci.
-9-
POROVNÁNÍ 2 – TRŽNÍ ODHAD – 200 000,-Kč
- 10 -
Obec + kú: Mírov Bytová jednotka o dispozici 2+1, v současné době se v jednotce nemůže bydlet, chybí kuchyně. Dále koupelna, chodba, ob. pokoj, pokoj, kuchyně, spíž, sklep, podlahy lino, ker. dlažby, kastlová okna, prosklené dveře, el. bojler, oc. vana, umyvadlo, WC mísa, v suterénu ve sklepě stropy klenby valené, j.oc. okna. Budova je suterénní, počet nadzemních podlaží 2, schody teracové mezi patry, základy betonové, zdivo tl. 70-80 cm, bleskosvod ano, fasáda MVC, stropy klenby valené - suterén, trámové polospalné patra, krov sedlový + krytina eternit, kl. konstrukce kompletní, technický stav domu průměrný, byt. jednotka podprůměrná - k rekonstrukci.
- 11 -
POROVNÁNÍ 3 – NABÍDKA RK – 245 000,-Kč
Obec+kú: Hanušovice, ul. Nádražní Cihlový byt 2+1 o celkové výměře podlahové plochy 60 m2. Vytápění kotlem na TP, možnost vytápění plynovým kotlem nebo krbovými kamny. Lokalita v centru města s veškerou občanskou vybaveností. Prodej bytu v insolvenčním řízení. Bytová jednotka ve stejném domě bez údržby.
- 12 -
- 13 -
FOTODOKUMENTACE bytové jednotky č. 256/27:
Ob. pokoj
- 14 -
Pokoj
kuchyně
- 15 -
Pohled směr JZ
WC
- 16 -
Místo po vanu
schody kamenné do pater
- 17 -
Sklep
pohled JV
- 18 -
Vchod
pohled Z
- 19 -
Pohled SZ
pohled S
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------90 000,-Kč-----------------------------slovy: -----------------------------------devadesáttisícKč---------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 23 -
