17. Woonvisie Ede 2012

Behoort bij V.R. 2012/17

Woonvisie Ede 2012

versie 3 mei 2012

Woonvisie Ede 2012 INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

4.

5.

6. 7.

8.

Inleiding...................................................................................................................3 1.1. Opbouw Woonvisie.......................................................................................3 1.2. Inbedding Woonvisie in Visie Ede 2025 .......................................................4 1.3. Input voor de Woonvisie: bouwstenen en marktinformatie ..........................4 Context en kaders...................................................................................................6 2.1. Context .........................................................................................................6 2.1.1. Financiële en economische context ................................................6 2.1.2. Woningbouwproductie 2007 t/m 2011 .............................................6 2.1.3. Woningmarkt: van aanbodgericht naar vraaggericht.......................7 2.2. Kaders ..........................................................................................................7 2.2.1. Rijk ...................................................................................................7 2.2.2. Provincie ..........................................................................................7 2.2.3. Regio Food Valley ...........................................................................8 2.2.4. Gemeente Ede.................................................................................8 De vraag naar / de behoefte aan woningen ......................................................... 10 3.1. Prognoses demografische ontwikkelingen .................................................10 3.2. Woningbehoefteonderzoek gemeente Ede 2011 .......................................11 3.3. Onderzoek samenstelling wachtlijst sociale huurwoningen .......................11 3.4. Prognose tot en met 2025 ..........................................................................12 Aanbod van woningen ..........................................................................................13 4.1. Bestaande woningvoorraad........................................................................ 13 4.2. Nieuwbouwvoorraad................................................................................... 13 Conclusies voor de programmering......................................................................15 5.1. Programmering 2012 tot en met 2014........................................................ 15 5.2. Sturing op fasering .....................................................................................16 5.3. Vertaling naar scenario’s ............................................................................17 5.4. Voorstel scenariokeuze .............................................................................. 20 Relatie met het grondbeleid en het grondprijzenbeleid ........................................ 21 Maatregelen ter bevordering van doorstroming en optimalisatie woningbouwproductie 7.1. Maatregelen en instrumenten.....................................................................23 7.1.1. Starterslening.................................................................................23 7.1.2. Erfpachtconstructies ......................................................................24 7.1.3. Bouwen in kleine series .................................................................25 7.1.4. Verkoopzekerheidsplan .................................................................25 7.1.5. Maatregelen in samenwerking met corporaties............................. 25 7.1.6. Koopsubsidies ...............................................................................26 7.1.7. (Collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO en PO)............. 26 7.1.8. Leningen voor vve’s t.b.v. onderhoud/levensloopbestendig maken appartementencomplexen ............................................................. 27 7.1.9. Realisatie ‘echt’ goedkope woningen (≤ € 130.000,-- v.o.n.) ........ 27 7.1.10. Vraagbundeling.............................................................................. 28 7.1.11. Maatregelen in onderzoek ............................................................. 28 7.1.12. Stapeling maatregelen................................................................... 28 Conclusies ............................................................................................................30

2

23

1.

Inleiding

Er gaat op dit moment bijna geen dag voorbij of er verschijnen publicaties van ontwikkelaars, makelaars, banken, overheden en consumenten over de problematiek op de woningmarkt. Zo heeft recentelijk een groep van 22 vooraanstaande economen een advies uitgebracht aan de overheid over de hervorming van 1 de woningmarkt. De productie van nieuwbouw stokt, huizen staan lang te koop, hypotheken zijn moeilijk te verkrijgen en de markt is in relatief korte tijd veranderd van een aanbod- naar een vraagmarkt. Ook de Edese woningmarkt heeft daar op dit moment mee te maken. Met deze Woonvisie willen we als gemeente helder maken waar we in de komende jaren met alle belanghebbende partijen aan willen werken. Op lokaal niveau kunnen niet alle – soms zelfs mondiale – problemen van de woningmarkt worden opgelost. Tegelijkertijd vraagt de huidige markt meer dan ooit op lokaal niveau, actieve samenwerking en heldere keuzes. Wij vinden het van groot belang om de ontwikkelingen op de markt actief te monitoren, regelmatig te bespreken met partijen in de markt en ons beleid zo nodig bij te sturen. Wij willen veel aan de markt overlaten, maar zien het tegelijkertijd wel als onze verantwoordelijkheid om kwaliteit en duurzaamheid van woningen te waarborgen. In deze visie wordt de focus gelegd op keuzes voor de komende drie jaar. De huidige markt is te complex en onvoorspelbaar om nu al voor een langere periode keuzes te maken. We baseren ons daarbij wel op het langere termijn perspectief voor Ede. Ede blijft groeien. Volgens demografische gegevens zal Ede in 2025 ruim 116.000 inwoners hebben en onze zeer recente Visie Ede 2025, waarin we kiezen voor Food in een jonge groene stad van ontmoeten en verbinden is een centraal uitgangspunt voor deze Woonvisie. 1.1.

Opbouw Woonvisie

Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstuk 2 kort de kaders en context geschetst van dit beleidsterrein. Vervolgens besteden we in hoofdstuk 3 aandacht aan de vraagkant van de woningmarkt in Ede en beschrijven we in hoofdstuk 4 het aanbod dat daar tegenover staat. In hoofdstuk 5 trekken we conclusies over de programmering. Dat doen we zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin. In eerste instantie voor de periode tot en met 2025, maar gelet op de huidige, moeilijke situatie van de woningmarkt leggen we de focus op de periode 2012 t/m 2014. In hoofdstuk 6 leggen we de relatie met ons grondbeleid. Een belangrijk deel van de woningbouwproductie (70%) is voorzien op gemeentelijk grondgebied. Hoofdstuk 7 gaat in op maatregelen die de doorstroming in de stagnerende woningmarkt kunnen bevorderen en die bijdragen aan een optimale woningbouwproductie. In hoofdstuk 8 vatten we de conclusies en aanbevelingen samen. Een belangrijke conclusie is in elk geval dat we in de komende jaren structureel zullen moeten monitoren hoe de woningmarkt zich beweegt en of de maatregelen uit deze Woonvisie een bijdrage leveren aan onze doelstellingen om zo nodig en mogelijk bij te sturen. De Woonvisie richt zich primair op de nieuwbouwproductie omdat daar op de korte termijn de grootste directe beïnvloeding mogelijk is en grote financiële en maatschappelijke belangen spelen voor de gemeente, marktpartijen en de bewoners van Ede. Voor de onderbouwing van de Woonvisie is in de afgelopen periode veel onderzoek gedaan. Met het recente WBO hebben we bijvoorbeeld veel meer inzicht gekregen in de behoeften van de huidige bewoners van Ede, maar ook van mensen van ver buiten onze regio die graag in Ede komen wonen. Op dit moment ontbreekt nog een scherp beeld van de behoefte van bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld ouderen of zorgbehoevenden. Daar komen we aan het eind van dit document nog op terug.

1

‘Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Zes stappenplan’, 23 februari 2012.

3

1.2.

Inbedding Woonvisie in Visie Ede 2025

EDE 2025: Ede kiest voor Food In een jonge, groene stad van ontmoeten en verbinden In 2025 heeft Ede een vooraanstaande positie in FoodValley en biedt het huisvesting aan diverse bevolkingsgroepen, waaronder jonge hoogopgeleiden, jonge gezinnen, pas afgestudeerden en zzp’ers. Ede kenmerkt zich door een groenstedelijke omgeving, een perfecte ontsluiting per OV en auto, ligging op korte afstand van de Veluwe, goede ict-infrastructuur, werkgelegenheid en een stedelijk voorzieningenniveau binnen handbereik. Groen, gezond en actief zijn de kernthema’s die dat beeld uitdragen. De kwaliteit van de woonomgeving is hoog. Dat is de troef van Ede. In 2025 bieden we gevarieerde, aantrekkelijke en eigenzinnige groene woonmilieus voor gezinnen, alleenstaanden en studenten. FoodValley geeft Ede een uniek profiel. Dat willen we tot uiting laten komen in voor ons waardevolle en herkenbare beelden: een jonge, groene stad van ontmoeten en verbinden. Op woongebied hebben we een ambitie die verder reikt dan de groei die nodig is om de demografische ontwikkeling op te vangen. Er zal ook ingezet worden op een bovenregionale aantrekkingskracht om in 2025 een groter aandeel hoger opgeleiden, jonge gezinnen en starters aan ons te binden. Wij willen daarmee waarborgen dat Ede ook in de toekomst een evenwichtig opgebouwde bevolking heeft met een duurzaam hoge kwaliteit van de samenleving. Voor de kwaliteit van onze woningbouw betekent dit naar onze mening, onderscheid durven maken door het wonen in Ede aan te laten sluiten bij de keuze voor Food en de kenmerken groen, gezond en actief. Op die manier promoten we de positie van FoodValley en wordt via FoodValley het wonen in Ede gepromoot. Daarnaast moeten we het onderscheid durven maken door ons met onze ambitie te richten op de woonvraag van specifieke doelgroepen. Waar hebben starters, hoger opgeleiden, jonge gezinnen en alleenstaanden behoefte aan. Niet meer denken vanuit bestaande planconcepten van bouwers en ontwikkelaars maar vanuit de wensen van de consument. In 2025 zou de wachttijd voor een sociale huurwoning idealiter niet meer dan 12 maanden moeten bedragen. Een belangrijke vraag daarbij is of de woningmarkt – inclusief de bestaande voorraad – daarvoor voldoende in beweging is te brengen. Tenslotte denken we dat het noodzakelijk is bij de uitbreiding van het woningaanbod niet enkel in bestaande/bekende typen woningen te voorzien, maar juist ook op zoek te gaan naar de zogenaamde ‘niches’ in de markt om ook op die manier onderscheidend te zijn ten opzichte van andere gemeenten en de bovenregionale vraag aan te boren. 1.3.

Input voor de Woonvisie: bouwstenen en marktinformatie

In de loop van 2011 zijn de volgende relevante bouwstenen opgeleverd, die wij hebben gebruikt voor het opstellen van deze Woonvisie: - Nota Woningbouwprogrammering (maart 2011) - Analyse van de woningmarkt (maart 2011) - Onderzoek samenstelling wachtlijst sociale huurwoningen (oktober 2011) - Woningbehoefteonderzoek (gemeente Ede en bovenregionaal) “Wonen in Ede 2011” (november 2011) - Analyse bestaande woningvoorraad gemeente Ede (december 2011) - Analyse inkomensverdeling naar koop- en huurwoningen (december 2011)

4

-

Nota Woningbouwproductie (jaarlijks; meest recent 2010, 2011 in ontwikkeling) WERV Vastgoedmonitor (meest recent 2011) Visie Ede 2025 (februari 2012)

De resultaten en conclusies van veel van de bovenstaande onderzoeken en rapporten zijn in een eerder stadium reeds teruggekoppeld naar de raad. In deze Woonvisie worden de onderlinge verbanden gelegd en vertaald naar een visie en keuzes voor de komende jaren. Tevens is deze Woonvisie tot stand gekomen in continue afstemming met de Nota Grondbeleid 2011, de Grondnota 2011, het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2012 (MPG, voorheen Grondnota) en de Grondprijzenbrieven van 2011 en 2012 (concept).

5

2.

Context en kaders

2.1.

Context

In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van de invloedssferen op de woningmarkt. In het algemeen zien we de maatschappelijke trend dat er sprake is van een woonconsument die verwacht dat de woonomgeving en woning kenmerken hebben die aansluiten bij de lifestyle. Mensen willen daarbij ook iets te kiezen hebben. Gevoel en emotie spelen bij het maken van de keuze voor een woning en woonomgeving een steeds belangrijkere rol. Deze verwachting in combinatie met groeiende behoefte aan belangrijke aspecten als kwaliteit en duurzaamheid, vraagt steeds meer individueel maatwerk en zeggenschap over grootte, ligging, indeling en uitstraling van de woning. 2.1.1. FINANCIËLE EN ECONOMISCHE CONTEXT Nederland bevindt zich in een recessie. Dat heeft enorme gevolgen voor de woningmarkt, die al langere tijd op slot zit. De overheid en de financiële sector hanteren strikte regels voor het verstrekken van hypothecaire leningen (op basis van ca. 4 maal het bruto jaarinkomen) en de toelating op de sociale huurmarkt met als bovengrens een inkomen van € 34.085,- (per 01-01-2012). Middeninkomens (€34.085,tot ca. €45.000,-) zijn vervolgens aangewezen op de particuliere huurmarkt. Een huur van boven de liberalisatiegrens is hierbij vaak gebruikelijk. Vaak gelden er jaarinkomenseisen van minimaal 50x – 70x de bruto maandhuur (afhankelijk van verhuurder en huishoudenssamenstelling). Verwachting is dat de particuliere/commerciële huurmarkt gaat groeien. Er is een trend waarneembaar dat er een toename is van de vraag in de huursector (zowel sociale als particuliere huur). Tegelijkertijd zorgt de recessie ervoor dat de gemiddelde Nederlander een stuk terughoudender is met het bewegen op de woningmarkt en zeker waar het om de koopmarkt gaat. In de bestaande woningvoorraad neemt het aantal te koop aangeboden woningen gestaag toe. De woningmarkt is uitermate gevoelig voor de ontwikkelingen van de (mondiale) financiële crisis en die laat zich qua verloop moeilijk voorspellen. Voor deze Woonvisie betekent dit, dat keuzes vooral op de korte termijn zijn gericht en de markt continu gemonitord zal gaan worden.

2.1.2. WONINGBOUWPRODUCTIE 2007 T/M 2011 De brutoproductie van woningen in de afgelopen jaren laat een wisselend beeld zien. In de jaren 2007, 2008, 2009 en 2010 zijn respectievelijk 398, 293, 540 en 330 woningen gereedgemeld bij het CBS. In 2011 komen we uit op een (bijzonder) hoog aantal van circa 650 woningen2. Over de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde (bruto) woningbouwproductie ruim 440 woningen per jaar. Voor de laatste drie jaar (crisisjaren) komt de gemiddelde (bruto) woningbouwproductie zelfs uit op ruim 500 woningen per jaar. Dit zijn vrij hoge aantallen. Dit is (deels) te verklaren door het feit dat het hier gaat om bruto producties (niet verdisconteerd met sloop). In de afgelopen jaren heeft relatief veel sloop-vervangende nieuwbouw plaatsgevonden (Veldhuizen A, Uitvindersbuurt). Daarnaast is er vermoedelijk sprake van inhaalvraag: in 2005 en 2006 zijn weinig nieuwe woningen opgeleverd.

2

Gegevens zijn in bewerking (februari 2012). Totaal aantal is een benadering, precieze onderverdeling in prijscategorieën volgt in de Nota Woningbouwproductie 2011.

6

Woningbouwproductie Sociale huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Zorgwoningen (AWBZ) TOTALEN Sloop

< liberalisatiegrens (per 1/1/2012 € 665) > liberalisatiegrens < €170.000 € 170.000 - €250.000 >€250.000

2008

2009

2010

78

84

61

62

71 12 237 398

6 32 59 112 293

108 19 79 242 31 540

30 88 101 49 330

+/- 650

3

-

206

169

+/- 200

-

2011

2

2007

2.1.3. WONINGMARKT: VAN AANBODGERICHT NAAR VRAAGGERICHT De woningmarkt heeft lange tijd aanbodgericht gefunctioneerd. Wat op de markt werd gezet, werd afgenomen. De consument accepteert dit echter niet langer en is kritisch geworden ten aanzien van het product. De trend is dat de markt vraaggericht is geworden. Producten die hier niet voldoen aan de vraag van de consument worden niet langer afgezet. Als reactie hierop constateren we een omslag in het denken van marktpartijen en overheid van aanbodgericht naar vraaggericht. Om de toekomstige woonconsument te kunnen binden en boeien is het belangrijker dan ooit te voren om als overheid te anticiperen op de vraaggerichte markt. De woonconsument bepaalt zelf hoe en waar hij/zij komt te wonen c.q. wat voor kwaliteit hij/zij wenst. Ede kan zich daarbij onderscheiden door de koers op het imago rondom food, groen, actief, gezond en verbinden & ontmoeten. Gelet op de concurrentie op de woningmarkt is het tevens van belang om op basis van de Visie Ede 2025 onderscheidend te zijn richting vooral de bovenregionaal aan te trekken doelgroepen. 2.2.

Kaders

Bij onze visie op wonen hebben we uiteraard te maken met kaders die worden aangereikt door bijvoorbeeld de rijksoverheid, Provincie Gelderland maar ook beleidskaders die we voor onze gemeente hebben gesteld. 2.2.1. RIJK De Woonvisie van het kabinet geeft een visie op de woningmarkt in complexe en moeilijke marktomstandigheden. Zij acht ‘een heroriëntatie van het woonbeleid nodig, die leidt tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt’. Het kabinet geeft aan daarbij te kiezen ‘voor meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meerverantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen.’ De Woonvisie van het kabinet benoemt o.a. de volgende (concrete) zaken: -

er wordt niet getornd aan de hypotheekrenteaftrek; de overdrachtsbelasting wordt tijdelijk verlaagd van 6% naar 2% (tot 1 juli 2012); 4 NHG-grens tot 1 juli 2012 verhoogd tot €350.000,- ; kooprecht voor huurders van een corporatiewoning; nieuwe gedragscode bancaire sector over leenvoorwaarden geldt als uitgangspunt; om scheefwonen tegen te gaan mogen huren in de sociale huursector voor hogere inkomens met maximaal extra 5% worden verhoogd; corporaties ertoe aanzetten zich meer te gaan richten op de kerntaken.

2.2.2. PROVINCIE Bovenregionaal perspectief Kwalitatief Woon Programma 3 (KWP3) Het KWP 3 is het richtinggevend woonprogramma van en voor de provincie Gelderland. Het KWP3 heeft als doel ‘het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te 3

Sloopgegevens uit 2007 en 2008 zijn niet direct voorhanden. Het achterhalen van sloopgegevens over deze jaren vergt veel tijd en is in het kader van deze Woonvisie niet uitgevoerd. 4 Vanaf 1 juli 2012 wordt de NHG-grens tot medio 2014 stapsgewijs teruggebracht tot €265.000,-

7

stemmen op de behoefte aan woningen. Het KWP3 beschrijft per regio de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee het richtpunt voor 5 woningbouwbeleid van gemeenten in de regio’. Het KWP 3 richt zich ondermeer op realisatie van een groot aandeel goedkope woningbouw binnen het totale programma (ambitie-indicatie 46%) en de terugdringing van het woningtekort naar 0%. Met de ontwikkeling van werkgelegenheid en het onderwijs in FoodValley wordt ingezet op bovenregionale aantrekkingskracht. Dit kan leiden tot een extra vraag naar woningen. 2.2.3. REGIO FOOD VALLEY De provincie Gelderland houdt in haar provinciale visie op de regionale ontwikkeling voor FoodValley rekening met een minimaal vereiste toevoeging van ca. 15.500 woningen in de regio Food Valley in de periode 2010 tot en met 2019. Voor de gemeente Ede wordt daarbij rekening gehouden met een toevoeging van 5000 woningen in diezelfde periode. De uitwerking van KWP3 voor de periode 2010 - 2019 heeft op regionaal niveau plaatsgevonden. Begin 2012 is de kwantitatieve uitwerking (aantal woningen per gemeente, zie 2.2.2) aan de diverse colleges voorgelegd. De kwalitatieve uitwerking (woningmarktstrategie) volgt hierna. De kern van de strategie is dat de partijen die bij het proces van woningbouw betrokken zijn afspraken maken over wat, waar, wanneer in de regio wordt gebouwd. Dit vergt maatwerk en afstemming/overleg tussen de gemeenten. 2.2.4. GEMEENTE EDE Nota Woningbouwprogrammering Op 8 maart 2011 heeft het college van Burgemeester en Wethouders de Nota Woningbouwprogrammering vastgesteld. Deze is op 10 maart 2011 oriënterend besproken in de raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling. De Nota Woningbouwprogrammering was de weerslag van een onderzoek op hoofdlijnen waaruit bleek dat de tot dan toe verwachte woningbouwproductie in de gemeente Ede en het aantal plannen dat in voorbereiding was, afgezet tegen ondermeer de veranderingen in de woningmarkt, te hoog was. De totale woningbouwambitie is om die reden neerwaarts bijgesteld met ca. 2000 woningen, uitmondend in een gemeentebreed woningbouwprogramma van ca 6 7.500 woningen voor de periode 2011 tot en met 2025. Plannen als Kernhem C en Otterlo West zijn op dat moment bijvoorbeeld grotendeels geschrapt en de plannen voor Veldhuizen A en Het Nieuwe Landgoed zijn qua woningbouwaantallen naar beneden bijgesteld. Dit is ook opgenomen in de Grondnota 2011. In de Nota Woningbouwprogrammering is aangegeven dat een bandbreedte in de programmering van 300 – 500 woningen per jaar meer in lijn is met de opnamecapaciteit van de markt.

5 6

Woonvisie Gelderland, Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 ‘Keuzevrijheid & Identiteit, provincie Gelderland januari 2010 Dit is een bruto-programma; sloop is hierin niet verdisconteerd.

8

Beleidskader Wmo 7 In ons ‘Beleidskader WMO’ hebben we aangegeven dat het belangrijk is dat ‘meer burgers bij toenemende beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig en passend kunnen wonen en meedoen in de samenleving’. Om dit te kunnen bereiken, is het streven gericht op een duurzaam geschikte woningvoorraad met een zo efficiënt mogelijke inzet van middelen. Het aantal zorgbehoevenden, en dan met name de seniore groep, wordt als gevolg van de vergrijzing steeds groter. Daarnaast wordt er landelijk beleidsmatig ingezet op extramuralisering waarbij zorgbehoevenden zelf zorg inkopen en deze zorg steeds langer en vaker in hun eigen woning krijgen. De grote voorraad (goedkope) bestaande woningen die Ede kent bieden goede mogelijkheden om (tegen vaak een relatief lage prijs t.a.v. aanpassingen) in deze behoefte te voorzien. Ook nieuwbouw biedt mogelijkheden. We merken in de praktijk dat er woningen worden opgeleverd waarvan de voorzieningen voldoen aan het Bouwbesluit maar waar na oplevering aanpassingen moeten worden gedaan). Voor financiering van deze aanpassingen wordt nu vaak achteraf (inefficiënt) aanspraak gemaakt op het Wmo-budget. Wij willen toe naar een situatie waarbij ontwikkelende partijen ertoe worden aangezet om zo efficiënt mogelijk met deze middelen om te gaan.

7

’De kracht van Ede’, beleidskader Wmo 2012-2015, vastgesteld op 9-2-2012.

9

3.

De vraag naar / de behoefte aan woningen

3.1.

Prognoses demografische ontwikkelingen

De gemeente Ede telde in juni 2011 108.286 inwoners en ca. 42.300 woningen. Er is al jaren een redelijk stabiel geboorteoverschot van ca. 500 mensen. Op basis van een recente bevolkingsprognose van de 8 gemeente is de verwachting dat de bevolking in Ede in 2025 is toegenomen tot 116.450. De gemiddelde woningbezetting (het aantal inwoners per woning) in Ede is nu ongeveer 2,6 personen en de afgelopen jaren is dit aantal langzamerhand kleiner geworden. Ede volgt daarmee de landelijke tendens, zij het met een vertraging. 9 Landelijk is de gemiddelde woningbezetting op dit moment gemiddeld 2,37 De verwachting is dat de verdunning zich in Ede ook door zal zetten en in de periode tot 2025 daalt naar 2,5 of zelfs 2,4. Om de autonome bevolkingsgroei in Ede op te kunnen vangen zou bij een gemiddelde woningbezetting van 2,5 in periode 2011-2025 gemiddeld 300 woningen moeten worden gebouwd en bij een bezetting van 10 2,4 komen we uit op ruim 400 woningen gemiddeld per jaar . 11

In de meest recente bevolkingsprognose van de provincie Gelderland uit 2010 wordt een groei van Ede verwacht tot 123.000 inwoners in 2025; bij gemiddelde woningbezetting van 2,4 in 2025, zou dat betekenen dat er in de gemeente Ede ruim 600 woningen per jaar tot en met 2025 bijgebouwd moeten worden om deze groei op te vangen. Deze provinciale prognose is ons inziens echter te optimistisch. Ede zou volgens die prognose in 2010 al 109.168 inwoners moeten hebben; dat aantal is in werkelijkheid in 2011 nog niet eens gehaald. Verklaring voor de optimistische prognose is dat de provincie onder andere is uitgegaan van Primos-/ CBS-prognoses die op hun beurt uitgaan van alle woningbouwopties die medio 2010 voor Ede bekend waren; inclusief Kernhem C bijvoorbeeld. In het KWP 3 (zie 2.2.2) gaat de provincie overigens voor de komende 10 jaar uit van gemiddeld 500 nieuwbouwwoningen per jaar in Ede. Tussen nu en 2025 wordt het aantal 65 plussers groter zowel in absolute als in relatieve zin. Het aandeel van de andere leeftijdsgroepen blijft nagenoeg gelijk. Behalve een toename van het aantal 65 plussers neemt ook de levensverwachting toe (dubbele vergrijzing), blijven ouderen steeds langer zelfstandig wonen en kopen in hun eigen woning de zorg in. De samenstelling van de bevolking in bijgevoegde figuur is gebaseerd op autonome demografische groei. De effecten van een toename van bovenregionale groei zoals in de Visie Ede 2025 wordt voorzien, zijn hierin niet meegenomen. Daar zal vooral een positief effect van uitgaan op de instroom van jonge gezinnen/starters. In deze Woonvisie gaan we voor de autonome demografische groei van Ede uit van een stijging naar 116.450 inwoners in 2025 en een verlaging van de gemiddelde woningbezetting in die periode naar 2,5 2,4. Gemiddeld betekent dat een toename met 300 - 400 woningen per jaar. 8

Bevolkingsprognose gemeente Ede, 2011 (http://ede.buurtmonitor.nl) www.cbs.nl 10 Sloop is hierin niet verdisconteerd. 11 Bevolkingsprognose Gelderland 2010. Verwachte bevolkingsontwikkeling tot 2040. Provincie Gelderland, maart 2010. 9

10

3.2.

Woningbehoefteonderzoek gemeente Ede 2011

Binnen de gemeente Ede, maar ook daarbuiten bestaat behoefte om in de gemeente Ede te blijven of te 12 komen wonen. Het in 2011 gehouden woningbehoefteonderzoek (WBO) heeft dit in beeld gebracht. Voor de uitgebreide beschrijving en analyse verwijzen we naar de rapportage die door de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Ede hierover is uitgebracht. Conclusies op hoofdlijnen: - Er is behoefte aan betaalbare woningen, met name in de sociale/betaalbare huurklassen tot de liberalisatiegrens (€665,--). Daarnaast is er ondanks de huidige economische situatie blijvende behoefte aan woningen tussen €200.000,- en €300.000,-. Een deel daarvan zal worden opgenomen door de huidige te koop staande woningvoorraad. Ook is er een blijvende behoefte aan koopwoningen tussen €300.000,- en €500.000,-. - Er is een sterke behoefte aan grondgebonden woningen en minder aan appartementen. - Er is behoefte aan rustige, groene en veilige woonmilieus. - Er is een behoefte aan levensloopbestendige woningen onder senioren. - De bovenregionale verkenning laat zien de Veluwse Poort interessant wordt gevonden door bovenregionale consumenten (m.n. ouderen, retourmigranten). Op locaal niveau is de Veluwse Poort met name populair onder Edese starters en jonge doorstromers. - Er is in Ede interesse in particulier opdrachtgeverschap en in hogere mate voor collectief particulier opdrachtgeverschap. 3.3.

Onderzoek samenstelling wachtlijst sociale huurwoningen

In 2011 hebben wij met Woonstede, naar aanleiding van een eerder gemaakte (prestatie-) afspraak, een onderzoek naar de samenstelling van de wachtlijst voor een sociale huurwoning uitgevoerd. Om binnen de WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning van de corporatie, is inschrijving nodig. Voor de gemeente Ede is dit systeem van toepassing op de corporaties Woonstede en Plichtgetrouw. De inschrijfduur/wachttijd bepaalt de plaats op de kandidatenlijst voor een woning. Op basis van de onderzoeksresultaten is inzicht verkregen in het aantal mensen dat staat ingeschreven voor een sociale huurwoning op één moment en hoeveel ingeschrevenen wel of niet reageren op het woningaanbod. De groep woningzoekenden die in 2010 in ieder geval één keer heeft gereageerd op het woningaanbod maar nog geen woning heeft gevonden, bestaat uit 2.030 woningzoekenden, zowel starters als doorstromers. Het onderzoek maakt inzichtelijk welke inschrijftijd nodig is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning via het aanbodmodel (gemiddeld 6,3 jaar; voor een etagewoning gemiddeld 4,8 jaar en voor een eengezinswoning 7,8 jaar). Bij de huidige methodiek van woonruimteverdeling (via de wachtlijst) wordt gestreefd naar een zo rechtvaardig mogelijke verdeling en toewijzing. Uit het onderzoek blijkt dat de grootte van de wachtlijst niet altijd betekent dat met eenzelfde hoge mate van urgentie wordt gewacht op een sociale huurwoning. Inschrijving vindt ook plaats om wachttijd (inschrijftijd) op te bouwen. Uit de wachtlijst en de reactiedruk op sociale huurwoningen (hoeveelheid reacties op een vrijgekomen woning) blijkt dat er behoefte is aan sociale huurwoningen. Uit dit onderzoek is echter niet af te leiden hoe groot die behoefte is. In onze programmering willen wij in de komende jaren extra aandacht besteden aan goedkope/betaalbare woningen (productie, doorstroming). Dat sluit ook aan bij de vraag in de huidige markt.

12

Wonen in Ede 2011. Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte, Gemeente Ede/COA november 2011. Te raadplegen via www.ede.nl.

11

3.4.

Prognose tot en met 2025

Op basis van bovenstaande demografische cijfers en onderzoeken gaan wij voor de autonome groei van Ede tot 2025 uit van 300-400 woningen per jaar. Op basis van onze Visie Ede 2025, de provinciale gegevens uit het KWP 3 en de bovenregionale interesse die bestaat voor de ontwikkeling van Veluwse Poort zetten we er op in dat de gemeente Ede tot 2025 gemiddeld met 500 woningen per jaar gaat groeien. Wij willen conform onze Visie 2025 inzetten op de ontwikkeling naar een jonge stad waar alleenstaanden, jonge gezinnen met kinderen, starters meer dan nu aan Ede verbonden worden en waar hoger opgeleiden zich graag willen huisvesten. Dit is met name van belang gezien de autonome demografische ontwikkeling waarbij 65 plussers in verhouding groter wordt. Hiermee richten we ons op een evenwichtige leeftijdsopbouw van de bevolking nagestreefd. Op de woningmarkt zal dat naar verwachting vooral leiden tot vraag naar goedkope en middeldure woningen. Tevens voorzien wij een toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen. De bovenregionale groei willen wij vooral in Ede Stad faciliteren. Voor de dorpen zetten wij in op een woningbouwproductie die de autonome demografische ontwikkeling van deze kernen opvangt. Vertaald in aantallen gericht op de ambitie van de bouw van 500 woningen per jaar tot en met 2025 gaan we uit van de volgende gemiddelde jaarlijkse vraag naar woningen:

Totaal Ede- Stad:

375 woningen per jaar

Totaal dorpen:

125 woningen per jaar

Bennekom: Ederveen: Harskamp: Lunteren: Otterlo: Wekerom:

30 woningen per jaar 5 woningen per jaar 10 woningen per jaar 40 woningen per jaar 20 woningen per jaar 20 woningen per jaar

12

4.

Aanbod van woningen

We hebben in hoofdstuk 3 beschreven wat we over de vraagkant van de woningmarkt weten. In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgens aangeven hoe het gesteld is met het aanbod. We maken een onderverdeling in de bestaande en de nieuwe woningvoorraad. 4.1.

Bestaande woningvoorraad

De totale woningvoorraad van de gemeente Ede bestaat uit ruim 42.000 woningen, verdeeld over Ede Stad ca. 28.000 woningen en de dorpen/buitengebied ca. 14.000. De verhouding huur-koop is gemeentebreed 35%-65%. In de dorpen is die verhouding 26%-74% en in Ede Stad 39%-61%. 13 Gemeentebreed is 24% van de woningen corporatiebezit. In Ede Stad is dat 29%. Van de bestaande voorraad staan er ruim 1800 woningen te koop14 met een aanbod in alle prijscategorieën en typologieën. Er is sprake van stagnatie in doorstroming en vanuit de markt een correctie van de vraagprijs. Dit is een momentopname. De gemiddelde woningprijs in de gemeente Ede is in de afgelopen jaren gedaald. Deze daling is sterker dan het landelijke gemiddelde. Het aantal verkochte woningen kent nog steeds een dalende tendens. Daar waar in 2007 nog ca 1.000 woningen per jaar verkocht werden, is dit in 2011 gedaald naar circa 15 600 . 4.2.

Nieuwbouwvoorraad

In Ede worden op dit moment een aantal grotere woningbouwprojecten ontwikkeld. 16 De planvoorraad in Ede-Stad bedraagt ongeveer 6.250 woningen . Dit is ruim voldoende om te voorzien in een gemiddeld aantal van 375 woningen per jaar in Ede Stad tot en met 2025. Een groot deel van deze woningen komt voor rekening van de volgende projecten: Projecten Kazerneterreinen Kernhem B Enka Het Nieuwe Landgoed Reehorsterweg Uitvindersbuurt Veldhuizen A Kop van de Parkweg

Aantal woningen ca. 1.835 nog ca. 1.800 nog ca. 1.200 nog ca. 200 ca. 230 nog ca. 140 ca.130 ca. 75

13

Ede in cijfers (www.ede.nl) en Analyse bestaande woningvoorraad gemeente Ede, december 2011 Peiling februari 2012, bronnen: www.funda.nl, www.huizenzoeker.nl 15 Bron Van de Bunt NVM Makelaars BV 16 Peiling februari 2012, uitgangspunt ‘nog te starten met bouw’. 14

13

Voor de dorpen is er op basis van 125 woningen gemiddeld per jaar voor de komende acht à tien jaar voldoende plancapaciteit. In onderstaand overzicht is een overzicht gegeven van de grootste 14 nieuwbouwprojecten : Dorp Bennekom Harskamp Lunteren Lunteren Otterlo Wekerom Wekerom

Projecten Baron van Wassenaerpark Smachtenburg/De Stolpe Lommerhof Westzoom Zandingsweg Wekerom Oost Wekerom West

Aantal woningen nog ca. 125 ca. 120 ca. 50 ca. 275 ca. 30 ca. 60 ca. 120

Het grootste deel (70%) van de projecten is gepland op gemeentegrond. In de MPG 2012 is een uitgebreid overzicht opgenomen van alle gemeentelijke woningbouwplannen (met gegevens over fasering, planologische en juridische kader e.d.). Voor de grotere particuliere ontwikkelingen is voor zover daar gegevens over bekend zijn, een vergelijkbaar overzicht opgesteld.

14

5.

Conclusies voor de programmering

Uitgangspunt voor woningbouwprogrammering is het bouwen van de ‘goede woning op de goede plaats op het juiste moment’. Kwantitatief gezien hebben we zowel in de dorpen als in Ede Stad de komende jaren voldoende planvoorraad waar woningen gebouwd kunnen worden. Het is een noodzakelijke opgave om deze planvoorraad te faseren in tijd en product en daarbij aan te sluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag. In projecten betekent dit het maken van keuzes in fasering. Het doel hiervan is teveel onderlinge concurrentie, versnippering en negatieve effecten op de woningbouwproductie te voorkomen. Op basis van Visie Ede 2025, de visie van de provincie Gelderland en de demografische ontwikkelingen is de eerder in de Nota Woningbouwprogrammering aangegeven bandbreedte van de uitbreiding met 300 tot 500 woningen per jaar een reële inschatting. Van deze aantallen maakt circa 70% onderdeel uit van gemeentelijke grondexploitaties. Er is, anders dan jaren geleden, sprake van een minder goed voorspelbare woningmarkt. Deze is namelijk meer vraaggericht geworden. Daarnaast constateren we voor de korte termijn een sterke(re) vraag naar goedkope woningen. Voor de eerste drie jaar (2012 tot en met 2014) gaan we daarom uit van aangepaste accenten. In 5.1 is de focus op de periode 2012 tot en met 2014 gelegd om te bezien wat dit betekent voor de programmering in deze periode. Op de lange termijn mogen we verwachten dat de economie weer aantrekt en ook de woningbouw weer meer in beweging gaat komen. Op de lange termijn hanteren we op basis van hetgeen we in voorgaande hoofdstukken hebben aangegeven, de ambitie 500 tot en met 2025.

5.1.

Programmering 2012 tot en met 2014 •

Wij zetten in op een ambitie van 500 woningen per jaar tot en met 2025. Alleen al om de autonome groei op basis van de demografische ontwikkelingen op te vangen voorzien wij behoefte van minimaal 300 – 400 woningen per jaar tot en met 2025. Voor de dorpen gaan we hierbij uit van gemiddeld 125 woningen per jaar. Tevens constateren we bovenregionale interesse (voor met name het project Veluwse Poort) wat leidt tot een extra vraag naar gemiddeld 100 tot 150 woningen per jaar. Voor de invulling van de ambitie is in kwantitatieve zin voldoende planvoorraad voor ca. 7500 woningen tot en met 2025. Er is sprake van een hoog ambitieniveau en een stevige opgave om die ambitie van gemiddeld 500 woningen per jaar tot en met 2025 in te vullen. De mate waarin we zullen slagen, hangt sterk af van de situatie op de woningmarkt. We weten dat die op dit moment niet positief gestemd is. Er is sprake van een stagnerende markt als gevolg van diverse factoren, met de mogelijkheid van een lager uitvallende productie op basis van (tijdelijk) wegvallende vraag. Het is denkbaar dat op basis van de marktomstandigheden in de periode 2012-2014 jaarlijks een lager aantal dan 500 woningen in de gemeente Ede wordt gerealiseerd. In paragraaf 5.3 is daarom een aantal scenario’s opgenomen dat uitgaat van lagere aantallen.

•

In de Visie Ede 2025 wordt een accent gelegd op de jongere doelgroepen die we graag extra aan ons willen binden. Deze doelgroepen (starters, jonge gezinnen, hoger opgeleiden) willen we meer gaan binden en boeien dan nu het geval is. Er zal daardoor een groter accent liggen op de categorieën goedkoop en middelduur. De huidige marktomstandigheden betekenen echter voor starters en jonge doorstromers beperkte mogelijkheden om tot de woningmarkt toe te treden. Voor startende hoogopgeleide jongeren en jonge gezinnen geldt dat zij in eerste instantie over een (te) lage leencapaciteit beschikken. In de beginjaren is voor deze groepen het startinkomen namelijk relatief laag is en bovenal onzeker (tijdelijke contracten, zzp-ers). Middeldure en dure koop en dure (particuliere) huur is hierdoor vaak in de eerste jaren niet bereikbaar. Hierdoor zal de vraag vanuit deze groep in de eerste jaren voornamelijk neerslaan in de sociale huurmarkt en goedkope koop. Hier leggen we in de periode 2012 tot en met 2014 nadrukkelijk het accent op.

15

5.2.

•

We zetten in op een verhouding grondgebonden/gestapeld van ca. 80/20, zowel voor de lange termijn als voor de komende jaren. Er is een grotere behoefte aan grondgebonden woningen dan 17 aan appartementen . Dit past bij de doelgroepen (jonge starters en doorstromers) die we willlen binden en boeien volgens visie Ede 2025 en kwaliteiten van Ede (wonen in groene, stedelijke omgeving, ruimte). Voor appartementen zien wij vooral mogelijkheden in een (toekomstig) hoogstedelijk woonmilieu zoals de stationsomgeving.

•

Er is behoefte aan een sterke differentiatie binnen de nieuwbouw. Er blijft bij de huidige inwoners van de gemeente Ede vraag naar ‘klassieke’ koopwoningen (2-onder-1-kapwoningen, tussen- en hoekwoningen) in diverse prijsklassen, waarbij de hoofdmoot tussen 2 en 3 ton zit. Voor opvang van de bovenregionale vraag en de hierbij behorende focus op jonge en hoogopgeleide doelgroepen en zzp-ers zijn daarbij ook andere woontypen denkbaar (woon-werk combinaties, atelierwoningen, nieuwe duurzame woonconcepten e.d.). Sturing op fasering

In het overleg met de marktpartijen die bij de woningbouw in Ede betrokken zijn, streven we naar een fasering van de ontwikkeling van de projecten op een manier waarbij concurrentie binnen Ede voorkomen wordt. Daarnaast is bij de fasering ook van belang dat de tijdelijke afrondingen van projecten op een stedenbouwkundig kwalitatieve en verantwoorde manier gebeurt. Bij veel projecten ligger er contractafspraken waardoor de mogelijkheden van directe beïnvloeding door de gemeente beperkter is dan in die gevallen waar nog geen contractuele afspraken gemaakt zijn. Een andere factor van invloed op de mate van sturing vanuit de gemeente is de grondpositie. In het geval van particulier eigendom en een goedgekeurd bestemmingsplan is het aan de eigenaar/ ontwikkelaar in welk tempo hij bouwt. Tegelijkertijd heeft ook die ontwikkelaar er belang bij om zijn programma en fasering af te stemmen op andere plannen. Niemand is in een vraagmarkt gebaat bij een productieoverschot. Bij de faseringsvraagstukken realiseren we ons dat we bij een aantal projecten beperkte bewegingsvrijheid hebben. Zo is in het geval van Kernhem B zo dat er sprake is van een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan en hebben de ontwikkelende partijen bouwclaims. Voor het gebied Enka geldt dat de ontwikkelende partij eigenaar is van het gebied en het bestemmingsplan vastgesteld is. Om effecten van mogelijk lagere woningbouwproductie inzichtelijk te maken zijn, behalve de ambitie 500, ook de scenario’s 300 en 400 financieel doorgerekend.

17

Op basis van het WBO.

16

5.3.

Vertaling naar scenario’s

Parallel aan het opstellen van deze Woonvisie is ook de meerjarenplanning voor alle woningbouwplannen geactualiseerd. Die planning inclusief de fasering van de aantallen woningen en de exploitatie van de projecten wordt vastgelegd in het zogenaamde MPG. Tevens is op basis van gegevens van de belangrijkste particuliere ontwikkelingen een overzicht gemaakt van de aantallen woningen die in de komende jaren in dat soort projecten gepland zijn. Gemiddeld zijn er tot en met 2025 500 woningen gepland (in plannen op zowel gemeentelijke als particuliere gronden). Voor meer details wordt verwezen naar het MPG en het separate overzicht van particuliere ontwikkelingen. 18 De verhouding goedkoop-middelduur-duur voor de gemeentelijke plannen zoals we ze nu kennen is 3035-35. Voor de jaren 2012 tot en met 2014 is de verhouding goedkoop-middelduur-duur in deze plannen 46-3222. Dat betekent dat naar verwachting de eerste drie jaar meer gebouwd wordt voor de categorie goedkope koop/ huur. Omdat de woningmarkt zo moeilijk voorspelbaar is en om inzicht te krijgen in de financiële effecten voor de gemeente is voor de ontwikkeling van de 17 projecten met woningbouw berekend hoe gevoelig het resultaat is voor: -

de differentiatie naar financieringscategorieën het tempo waarmee de woningen de gronden voor woningbouw op de markt worden gebracht de grondprijs waarvoor de gronden in de markt kunnen worden verkocht.

Basis voor de berekening is de actualisatie van de grondexploitaties zoals die ten behoeve van de opstelling van de jaarrekening en het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG = Grondnota) is gemaakt. Voor de berekeningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Parameters

2012

2013

-2,5% 0,0%

-2,5% 0,0%

1,5% 1,5%

1,5% 1,5%

Kostenstijging

0,0%

0,0%

0,0%

2,0%

Rekenrente Kazerneterreinen Overige projecten

4,0% 5,0%

4,0% 5,0%

4,0% 5,0%

4,0% 5,0%

Opbrengstenstijging > Woningbouw > Overige functies

2014 2015 e.v.

18

Goedkoop: tot €170.000 (koop)/€664,66 (huur (liberalisatiegrens per 1/1/2012)), middelduur: €170.000 - €250.000, duur: >€250.000 (koop)/ > €664,66 (huur (liberalisatiegrens per 1/1//2012).

17

In onderstaande tabel zijn de gevoeligheden voor schuiven in tijd, schuiven in categorieën en schuiven met de grondprijs aangegeven. Woningbouw MPG

effect

Aantal woningen per jaar T/m 2014 2015 e.v. 500 500 t/m 2014

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 35% 35% 46% 32% 21%

resultaat

€

14,6-

1)

1) Dit is de reele verwachting, zoals die nu in het MPG is verwerkt

MPG aangepast Aantal woningen per jaar 2012 2013 e.v. 300 500 t/m 2014

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 35% 35% 46% 32% 21%

€ 3,1 2) 3) 4)

€

11,5-

3,3- € 34,7- €

14,946,2-

24,5- €

36,0-

2) incl. verbetering resultaat grondprijzen 2012

3) incl. verbetering resultaat door taakstelling kosten 4) in 2012 300 i.p.v. 500 woningen

Scenario 1: Verschuiving duur ---> middelduur Aantal woningen per jaar T/m 2014 2015 e.v. 500 500

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 40% 30% 40% 40% 20%

5) Resultaat bij 500 woningen per jaar en verdeling 30 - 40 - 30 6) Resultaat bij 500 woningen per jaar en verdeling 40 - 40 - 20

5) € € 6)

Scenario 2: Tegenvallende grondopbrengsten Aantal woningen per jaar T/m 2014 2015 e.v. 500 500

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 40% 30%

7) uitgaande van 10% minder opbrengsten alle woningen

€ 7)

Scenario 3: vertraging eerste drie jaar Aantal woningen per jaar T/m 2014 2015 e.v. 400 500

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 40% 30%

€

2,0- €

16,9-

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 40% 30%

€

6,9- €

21,8-

Financieringscategorie Goedkoop Middelduur Duur 30% 40% 30%

€

16,1- €

30,9-

Scenario 4: 400 woningen per jaar Aantal woningen per jaar T/m 2014 2015 e.v. 400 400

Scenario 5: 300 woningen per jaar Aantal woningen per jaar T/m 2014 2015 e.v. 300 300

bedragen * € 1.000.000

Basis MPG 2012: Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is een bouwcapaciteit van 5.014 woningen voorzien, en wordt ervan uitgegaan dat deze worden ontwikkeld met een gemiddeld tempo van 350 woningen per jaar. Ervan uitgaande dat de gemeentelijke capaciteit ongeveer 70% is van de totale capaciteit komt dit neer op een totale woningbouwproductie van 500 woningen per jaar. In de gemeentelijke grondexploitaties is uitgegaan van een gemiddelde verdeling over de periode tot 2025 van:

18

- goedkoop 30% - middelduur 35% - duur 35% De eerste drie jaar worden er naar verwachting relatief veel goedkope woningen gerealiseerd Het verwachtte resultaat op de woningbouwplannen bedraagt € 14,6 mln. nadelig. MPG 2012 aangepast: Ten aanzien van de uitkomsten van de basis MPG 2012, zijn in de aangepaste MPG 2012 de volgende aspecten verwerkt: - vaststelling van de grondprijzen 2012, effect positief € 2,7 mln. - taakstelling op nog te maken kosten in projecten, effect positief € 2,7 mln. - in 2012 worden er geen 500 woningen maar 300 woningen gerealiseerd, effect negatief € 2,3 mln. Het verwachtte resultaat op de plannen bedraagt dan € 11,5 mln. nadelig. Verschuiving van duur naar middelduur In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat de markt voor dure woningen wel eens beperkter kan zijn dan nu in de plannen aangenomen. Ter vereenvoudiging van het rekenmodel en aangezien het om een indicatie van het effect gaat, is aangehouden dat het totaal aantal te realiseren woningen gelijk blijft. Een verschuiving van 5% van duur naar middelduur betekent een verslechtering van het resultaat van € 3,3 mln. Het resultaat op de betreffende grondexploitaties wordt € 14,9 mln. nadelig. Daarnaast is in dit scenario gekeken wat het effect is van het nog verder terugbrengen van de dure woningbouw naar middelduur en van middelduur naar goedkoop. De aangehouden differentiatie is dan: - goedkoop 40% - middelduur 40% - duur 20%. Het gevolg is zeer groot: het resultaat neemt dan met € 34,7 mln. af tot € 48,2 mln. nadeel Gevoeligheid Grondprijs: In de huidige markt staan de grondprijzen ook voor projectmatig of particulier te ontwikkelen gronden sterk ter discussie. Het wordt steeds moeilijker de gronden voor woningbouw tegen de gemeentelijk aangehouden grondprijzen te slijten. Bovendien is niet zeker hoe de v.o.n. prijzen van de woningen zich de komende tijd zullen ontwikkelen. Veel hangt af van de maatregelen die op landelijk niveau worden genomen om de woningmarkt te stabiliseren, maar ook is veel afhankelijk van de financieringsmogelijkheden van kopers en beleggers. Daarnaast kunnen en zullen ook op lokaal niveau maatregelen worden genomen in de sfeer van financiering en spreiding van de kosten over de tijd (erfpacht). In dit scenario is de gevoeligheid nagegaan van het zakken van de grondprijzen met 10% ten opzichte van het aangehouden niveau in de grondexploitaties. De uitkomsten van de exploitaties worden hiermee met € 24,5 mln. nadelig beïnvloed, waarmee het verwachte resultaat uitkomt op € 36,0 mln. Differentiatie naar tempo uitgifte: Scenario’s 1,2 en 3 gaan achtereenvolgens uit van: - 3 jaar 400 woningen per jaar en vervolgens marktherstel naar 500 woningen per jaar, nadeel € 2,0 mln - 400 woningen per jaar (i.p.v. 500) over de hele looptijd van de plannen, nadeel € 6,9 mln - 300 woningen per jaar (i.p.v. 500) over de hele looptijd van de plannen, nadeel € 16,1 mln. Deze varianten gaan allen uit van de woningdifferentiatie in de verhouding 30 – 40 – 30

19

Samenvattend: 1 Bij de actualisatie van de plannen voor het MPG 2012 is uitgegaan van een afzet van grond voor gemiddeld 500 woningen per jaar. Er is gemeentelijke grond beschikbaar voor de realisatie van 5014 woningen waarvan nu in de berekeningen 30% als goedkoop (gedeeltelijk sociale huur, deels goedkope koop, onder de v.o.n. € 170.000) wordt gerealiseerd. In de eerste drie jaar is het aandeel goedkoop hoger dan 30% (nl. naar verwachting 46%). Voor de overige 70% is uitgegaan van helft middelduur en helft duur (> € 250.000). 2 Schuiven in de verhouding tussen goedkoop, middelduur en duur heeft grote gevolgen voor de uitkomsten van de grondexploitaties. Bij 5% van duur naar middelduur al € 3,3 mln. nadeel; bij een grote verschuiving naar goedkoop en middelduur € 34,7 mln. nadeel. 4 Een tegenvallende woningmarkt ten aanzien van de hoogte van de grondprijs (met 10%) geeft een resultaatsverslechtering van de planresultaten met ca. € 24,5 mln. 3 Tegenvallende afname van woningbouw geeft bij gemiddeld 400, en 300 woningen per jaar een verslechtering van de resultaten op contante waarde van € 6,9 respectievelijk € 16,1 mln. nadeel. Hierbij wordt opgemerkt dat we in dat geval in 2026 nog voor 2.100 woningen aan bouwgrond bezitten. Als daarvoor geen ontwikkelmogelijkheden zijn, zullen we te zijner tijd af moeten boeken op de grondwaarde. 5.4.

Voorstel scenariokeuze

Op basis van deze scenarioberekeningen en de meest reële planning die wij op dit moment van onze eigen plannen en die van de marktpartijen kennen, gaan we (met uitzondering van 2012, ca. 300 woningen) uit van gemiddeld 500 woningen per jaar. Voor de periode 2012 tot en met 2014 verwachten we dat circa 46% daarvan in de categorie goedkope koop/ sociale huur (tot € 170.000, huurprijs tot € 665) op de markt wordt gezet. Ruim 30% komt uit in de categorie middelduur (van € 170.000 tot € 250.000) en zo’n 20% in de categorie duur (> € 250.000). In de periode na 2014 verwachten we dat het aandeel middeldure en dure woningen weer toe gaat nemen.

20

6.

Relatie met het grondbeleid en het grondprijzenbeleid

In 2011 is de Nota Grondbeleid vastgesteld met de aantekening dat bij het opstellen van de Woonvisie wordt nagegaan wat daarvan de impact op het grondbeleid is. Verder is er behoefte aan afstemming met het grondprijzenbeleid. Een grondprijzenbrief voor 2012 is nog niet vastgesteld in afwachting van de integrale bespreking van het beleid op dit gebied. Van actief naar faciliterend grondbeleid Er zijn ruimschoots voldoende gronden beschikbaar voor de noodzakelijke bouwplannen om inwoners in Ede vast te kunnen houden met een goede woning of om de beoogde nieuwe inwoners aan te trekken met een mooie locatie. Het betreft gemeentelijke gronden en particuliere eigendommen. De beschikbare gronden bieden alle mogelijkheden voor de doelgroepen van het woonbeleid en voor het ondersteunen van visie Ede 2025 en Food valley. Starters, hoogopgeleiden, jonge gezinnen en alleenstaanden hoeven niet te wachten op de beschikbaarheid van grond. Van grootschalige verwervingen door de gemeente hoeft dus geen sprake meer te zijn. Mochten er op enig moment toch nieuwe locaties in beeld komen, dan ligt het niet voor de hand dat de gemeente daar grond verwerft; een facilitair grondbeleid volstaat. Mochten marktpartijen producten niet leveren, die de gemeente wel wenselijk acht, dan kan op zo’n deelmarkt wèl sprake zijn van actief grondbeleid. Grondprijzen Het grondbeleid en het grondprijzenbeleid zijn er in beginsel op gericht om de investeringen in bouwgrond terug te verdienen. Voor woningbouw is dat nu ruim € 135 miljoen in de projecten. Deze boekwaarden op de grond zijn niet per se belemmerend voor de ontwikkelingen, al wordt het wel moeilijker. Uitgangspunt voor het grondprijzenbeleid is verder dat de grondprijzen marktconform zijn. De actuele marktverstoringen maken een toets op die marktconformiteit moeilijker. Voor sociale woningbouw was de marktconformiteit minder doorslaggevend en bovendien was daar al nimmer een vrije marktprijs. De kosten van de grondexploitatie werden voor een meer dan evenredig deel afgedekt door de grondopbrengsten van duurdere woningen. Zeker voor de eerstkomende jaren gaan we uit van een groter aandeel goedkope en middeldure woningen. Ook als later de duurdere woningen alsnog gerealiseerd kunnen worden, leidt dat tot een aanzienlijk renteverlies omdat de investeringen later worden afgedekt. Het risico van de grondexploitatie neemt ook flink toe: er wordt immers wèl geïnvesteerd, terwijl de belangrijke inkomsten naar de onzekere toekomst worden verschoven. De uitgaven voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijpmaken lopen zo, meer dan voorzien, vooruit op nog te realiseren inkomsten. Bepaling van de grondprijs voor woningen in de sociale huur op een niveau ver beneden ca € 25.000, versterkt die effecten aanzienlijk19. Zakelijk opgestelde, residuele berekeningen laten ook zien dat een dergelijke lage grondprijs niet nodig is om de prijs (vrij op naam) van de woningen binnen de aangegeven perken te houden. Ook niet onder de huidige marktomstandigheden. De nota grondbeleid stelt ook voor om door introductie van concurrentie na te gaan of de markt in staat is om sociale woningbouw te realiseren bij hogere grondprijzen. Het voorstel is ook om blijvend één grondprijs vast te stellen voor sociale woningbouw (sociale huur, te woon en goedkope koop met maatschappelijk gebonden eigendom) en daarmee aan de vraagmarkt over te laten in welk deelsegment de woningen worden afgenomen. Dat laat desgewenst ook de ruimte voor méér differentiatie. De quote-systematiek voor de overige woningen laat die ruimte ook: de grondprijs is slechts een afgeleide van de prijs vrij op naam. Waardering van gronden De programmering van 500 woningen per jaar, en zeker de scenario’s van 300 en 400 woningen per jaar, brengt afstel en uitstel van voorgenomen maar nog niet gestarte projecten met zich mee. Door afwaardering van voor die projecten al verworven gronden en door renteverlies raken de reserves van het 19

Binnen dit segment vallen de volgende categorieën, waarbinnen geen onderscheid in prijs wordt gemaakt: 1) Sociale huurwoning (woningen die uitsluitend kunnen worden verhuurd met een huurprijsgrens). 2) Woningen die zowel kunnen worden verhuurd als verkocht met maatschappelijk gebonden eigendom (bijv. “te woon” of “koopgarant”) met een v.o.n.-prijs < € 185.000 (inclusief korting/dus na korting). Uit: ‘concept Grondprijzenbrief 2012’.

21

grondbedrijf uitgeput. Op basis van de nota Grondbeleid proberen we dat te beperken door verkoop van bezittingen (vooral gronden) na waardetoevoeging door bijvoorbeeld planologische maatregelen. Raadsvoorstellen die daartoe strekken, verwachten we in 2012/2013 in te dienen. Dergelijke maatregelen zijn in ieder geval niet toereikend om de gevolgen op te vangen van scenario’s waarbij 300 of 400 woningen per jaar worden gebouwd, waarin het aandeel goedkope woningen groter is of waarin de grondprijzen veel lager worden. Maatregelen grondbeleid De nota grondbeleid noemt een reeks instrumenten die kunnen worden ingezet voor het helpen oplossen van financieringsproblemen of wegnemen van andere belemmeringen: erfpacht, grondprijsaanpassing, participeren in vastgoed, kostenbeheersing, stimuleringsregelingen, soepele leveringsvoorwaarden en financieringsregelingen, andere manieren van uitgeven, (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Deze woonvisie benoemt die instrumenten ook; aanvullend grondbeleid is daarmee voldoende gegeven, maar de zoektocht naar nieuwe mogelijkheden gaat door. De nota grondbeleid vraagt om een dynamische bouwprogrammering in relatie met de bestaande vastgoedvoorraad in Ede. Continue monitoring en op basis van de uitkomst besluiten over bijsturing zit verankerd in de Woonvisie. Dit vraagt hier niet om aanvullend grondbeleid. Een deel van onze locaties is al aanbodgericht in ontwikkeling en zal moeten worden herontwikkeld naar de actuele vraag. De extra kosten die daarvoor moeten worden gemaakt, zullen de resultaten van de grondexploitaties negatief beïnvloeden, maar de markt zal dat sowieso afdwingen. Herontwikkelen biedt in ieder geval de kans ook deze gebieden te richten op “niches” in de markt, op echt goedkope woningen (zie 7.1.9), op een veel grotere differentiatie, op meer grondgebonden woningen en minder appartementen, op levensloopbestendig bouwen, op onderscheidend bouwen voor bovenregionaal aan te trekken groepen. Dat betekent onder meer een grotere differentiatie in kavelgrootte en grondprijzen.

22

7.

Maatregelen ter bevordering van doorstroming en optimalisatie woningbouwproductie

De huidige woningmarkt vraagt extra inspanningen om de woningbouwproductie te optimaliseren, de doorstroming te bevorderen en de Edese woningmarkt aantrekkelijk te maken. In dit hoofdstuk gaan we in op instrumenten die potentiële instromers en doorstromers kunnen ondersteunen en/ of die bijdragen aan de optimalisering van de woningbouwproductie. 7.1.

Maatregelen en instrumenten

We hebben hieronder een opsomming gemaakt van maatregelen en instrumenten die we in de markt zien en die met wisselend succes door overheden zijn ingezet. De maatregelen worden op hoofdlijnen beschreven. We sluiten iedere beschrijving af met een advies om de maatregel wel of niet toe te passen. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Startersleningen Erfpachtconstructies Bouwen in kleine series Verkoopzekerheidsplan Maatregelen in samenwerking met corporaties Koopsubsidies (Collectief) particulier opdrachtgeverschap Leningen voor vve’s t.b.v. onderhoud/levensloopbestendig maken appartementencomplexen Realisatie ‘echt’ goedkope woningen (≤ €130.000,-) Vraagbundeling

Ieder instrument heeft een effect op de nieuwbouwafzet en de doorstroming (mede op basis van eerdere ervaringen). Het is van belang het effect van de ingezette instrumenten te monitoren (continu met jaarlijks een ijkpunt). Op basis hiervan wordt besloten het instrument te blijven inzetten en bij ongewenste bijeffecten aan te passen of te stoppen. Van belang is hier nadrukkelijk de marktpartijen (ontwikkelaars, makelaars) in te betrekken. Hieronder worden de maatregelen op hoofdlijnen uitgewerkt. 7.1.1. STARTERSLENING De starterslening is een prima instrument om doorstroming te bevorderen. Koopstarters krijgen hiermee de gelegenheid in te stappen in de koopwoningmarkt. In de periode 2007 tot en met 2009 zijn diverse startersleningen verstrekt aan startende kopers in de gemeente Ede. De startersleningen werden destijds gefinancierd door het ter beschikking staande bedrag op de gemeenterekening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en door cofinanciering van het Rijk en de provincie Gelderland. 20

Voorwaarden voor het verkrijgen van een starterslening : - Doelgroep: jongeren tot 35 jaar die niet eerder een koopwoning hebben gehad. - Huishoudinkomen tot €45.000,-. - Gericht op zowel bestaande als nieuwbouw21. - Geen restrictie aan afkomst koopstarter. - Starterslening voor woningen tot maximaal €210.000,-. - Hoogte van de starterslening is maximaal €30.000,-. - Bouwer/ontwikkelaar betaalt mee aan kosten van de starterslening. - De starter betaalt de eerste drie jaar geen aflossing en geen of verlaagd percentage rente. - Op basis van een inkomenstoets wordt vervolgens na 3 jaar bepaald welke aflossing en rente de starter gaat betalen.

20 21

Advies Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). Monitoring zal uitwijzen wat het maximale effect is van inzet op zowel bestaande bouw als nieuwbouw.

23

Bovenstaande voorwaarden zijn gebaseerd op advies en ervaring van SVn. Het staat de gemeente vrij om in overleg met SVn de voorwaarden aan te passen, waardoor bijvoorbeeld een grotere doelgroep kan worden aangesproken. Startersleningen hebben een revolverend karakter. Dit betekent dat het geleende bedrag terugvloeit naar de gemeenterekening van het SVn alwaar de gemeente Ede een bedrag heeft uitstaan. Alle startersleningen vallen onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waardoor het risico voor de gemeente laag is. Er is wel een risico voor gederfde rente-inkomsten (in ieder geval de eerste drie jaar). De starterslening moet uiteindelijk worden afgelost. Op dit moment resteert ná bezuinigingstaakstelling op de gemeenterekening SVn een bedrag van ca € 800.000,-. Daarnaast resteert van de provinciale SGW-regeling (Subsidie Goedkope Woningbouw) een bedrag van ruim € 1,6 miljoen. In totaal is voor startersleningen op dit moment € 2,4 miljoen beschikbaar. De gemeenterekening bij SVn wordt overigens in de komende jaren weer gevuld met middelen die terugvloeien uit oudere leningen. De starterslening kan in principe direct ingezet worden. Wij vinden het van belang dat deze vorm van lenen niet zorgt voor prijsopdrijvende of dempende effecten. Het beeld van SVn is dat dit niet het geval is. Wij willen dat in de komende periode monitoren en ook bij andere gemeenten nagaan. Wij stellen voor tenminste 100 nieuwe startersleningen uit te gaan geven in 3 jaar tijd. Hiermee is een bedrag van € 3.000.000,-- gemoeid.

7.1.2. ERFPACHTCONSTRUCTIES Erfpacht is een bijzondere vorm van vervreemding van grond. De volledige gebruiksmogelijkheden van de grond worden “verkocht” en de verkoper blijft eigenaar van het “blote eigendom”. De koper wordt eigenaar van wat hij op de grond bouwt. Voor het erfpachtrecht wordt een vergoeding betaald. Hierbij kan worden gekozen voor de betaling van de waarde ineens (afkoop) of de betaling van een jaarlijkse canon. De canon van de erfpacht is afgeleid van de waarde van de grond bij verkoop. Wordt gekozen voor de betaling ineens dan is de waarde gelijk aan de grondwaarde bij verkoop tenzij wanneer de eigenaar waardebeïnvloedende voorwaarden in de overeenkomst opneemt. Binnen de regelgeving kunnen verschillende voorwaarden worden gehanteerd: - gebruiksbeperkende voorwaarden (bijvoorbeeld beëindiging na afgesproken tijd, verplichtingen inrichting en onderhoud, toestemming doorverkoop e.d.) - periodieke waardeaanpassing - periodieke canonaanpassing Een erfpachtsrecht is vrij verhandelbaar. Bij doorverkoop van het erfpachtrecht worden door de blote eigenaar in de overeenkomst opgenomen voorwaarden doorgelegd naar de opvolgende gebruiker. Grondwaarde en erfpacht: De waarde van bouwgrond is afhankelijk van de functie van de grond en van wat de verkoper bij verkoop in een vrije markt hiervoor zou kunnen krijgen (vraag en aanbod). De bieding op de grond wordt beperkt door de verdienmogelijkheden van het hierop gerealiseerde vastgoed en de kosten die moeten worden gemaakt om het vastgoed te realiseren (residuele waardebepaling). Voor specifieke doelgroepen kan de gemeente er belang bij hebben de grond voor een waarde waarmee die doelgroep (starters/ sociale huisvesting) kan worden bediend aan te bieden. Deze waarde ligt mogelijk lager dan wanneer de gemeente in de vrije markt zou verkopen.

24

In dat geval zou door middel van erfpacht kunnen worden bepaald dat wanneer de grond met de opstal wordt doorverkocht het verschil tussen de oorspronkelijke waarde op de vrije markt en de gehanteerde (lagere) waarde alsnog wordt betaald. Financiering en erfpacht: Financiële instellingen zijn bereid om zowel de afkoop van de canon als het realiseren van een opstal op in erfpacht uitgegeven grond te financieren. De bepalingen in de erfpachtovereenkomst worden dan wel aan enkele criteria getoetst om vergroting van risico’s van de financiering te beperken. Bij de bepaling van de hoogte van de te verstrekken hypotheek wordt zowel rekening gehouden met de financieringslasten uit een canonverplichting als met waardeontwikkelingbepalingen (bijbetaling bij verkoop). Gevolgen inzet erfpacht: Het hanteren van erfpacht kan ten opzichte van verkoop van de grond voor de koper (erfpachter) de volgende voordelen opleveren: - financieel voordeel als hoogte canon lager is als hypotheekrente over koopsom - tijdelijk financieel voordeel als wordt gekozen voor lage aanvangscanon (met index afspraak) - financieel voordeel voor de erfpachter omdat gestart wordt met een lagere grondprijs gedurende de gebruiksperiode voor de eerste gebruiker - geen verkoopbeperking doordat bij verkoop de grond in vol eigendom wordt geleverd. Voor de gemeente heeft het hanteren van erfpacht de volgende gevolgen: - vergroten van de administratieve belasting - incasso bij wanbetaling (met beëindiging erfpacht als stok achter de deur) - kostenneutraal ten opzichte van verkopen met korting - verhaal van hogere grondwaarde bij vervreemding - impuls voor afzetbaarheid grond Wij stellen voor het instrument erfpacht in te zetten en zullen daar met particuliere bouwers en ontwikkelaars die daar gebruik van willen maken, actief afspraken over maken.. 7.1.3. BOUWEN IN KLEINE SERIES In het kader van meer vraaggericht bouwen is het verstandig om niet langer grote series aan te bieden maar in overleg/afstemming op de wens van toekomstige afnemers kleinere aantallen te realiseren. Dit concept maakt meer maatwerk mogelijk. Per plangebied wordt in overleg met ontwikkelende partijen bekeken worden hoe dit de woningbouwproductie op gang kan brengen. Eventueel biedt dit kansen voor lokale bouwers/ontwikkelaars. Wij willen het bouwen in kleine series faciliteren en stimuleren. 7.1.4. VERKOOPZEKERHEIDSPLAN De overheid kan besluiten slecht verkoopbare woningen op te kopen, zodat de eigenaar kan doorstromen. De provincie Noord Brabant heeft hiermee ervaring opgedaan en woningen tegen 90% van de taxatiewaarde gekocht. De doorstroming is bevorderd, maar tegelijkertijd heeft de provincie een groot aantal onverkoopbare woningen in portefeuille en kosten moeten maken waarvan de vraag is of die terugverdiend worden. Inmiddels is de provincie met het experiment gestopt. Wij achten het niet verstandig een verkoopzekerheidsplan op te zetten. 7.1.5. MAATREGELEN IN SAMENWERKING MET CORPORATIES In februari 2012 is Woonstede een doorstromingsexperiment gestart waarvoor zij toestemming heeft gevraagd aan de gemeente. Het experiment betreft 39 nieuwbouw seniorenappartementen die met voorrang worden toegewezen aan senioren (55+) die een laagbouwwoning in het sociale huursegment achterlaten. Het doel is om hiermee doorstroming te realiseren in met name eengezinswoningen die voor een deel worden bewoond door 1 of 2 senioren, terwijl er ruimte is voor een gezin met kinderen. Tevens worden verschillende aanvullende instrumenten ingezet om het experiment kracht bij te zetten. Hierbij horen:

25

• Verhuiscoach (ingezet bij experiment) die wordt ingezet om samen met een woningzoekende/geïnteresseerde de woonsituatie te bekijken en de (financiële) mogelijkheden voor koop of huur (inzicht in woonlasten) binnen of buiten de sociale huursector af te tasten. Een coach kan heel gericht worden ingezet voor bepaalde doelgroepen, zoals senioren of juist starters, om deze te informeren en te begeleiden in het keuzeproces naar een andere woning. Financiële prikkels (niet ingezet bij experiment) kunnen een extra stimulans zijn voor bijvoorbeeld • kleine huishoudens die een grote sociale huurwoning achterlaten, huishoudens die van sociale huur naar particuliere huur of koop gaan en een huurwoning van een bepaalde kwaliteit achterlaten. Dit instrument kan worden ingezet indien de niet-financiële maatregelen geen effect blijken te hebben. Ervaringen die met het experiment van Woonstede worden opgedaan, willen wij na evaluatie gebruiken. Voor senioren is het belangrijk dat ze de tijd hebben om te wennen aan het idee van een andere woning en de verhuizing. Om hierop in te spelen kan het optiemodel worden ingezet. Hierin kan een optie genomen worden op een cluster woningen op een specifieke locatie. De gemeente gaat met Woonstede in gesprek over de mogelijkheden om optiewoningen enkel in te zetten voor senioren. Wij ondersteunen en faciliteren de corporaties waar gewenst met doorstromingsmaatregelen/ experimenten. 7.1.6. KOOPSUBSIDIES Koopsubsidies kunnen worden ingezet om bijvoorbeeld specifieke (nieuwbouw)projecten aan de man te brengen in een bepaalde prijscategorie. Uitvoering kan in samenwerking met ontwikkelaars/bouwers die specifieke projecten willen verkopen. De in de periode 2009-2010 ingezette ‘Tijdelijke stimuleringsregeling woningbouwprojecten’ van het ministerie VROM/WWI was erop gericht de bouw van nieuwbouwprojecten te stimuleren. De gemeente Ede heeft in alle tranches projecten ingeschreven en vervolgens voor circa €1.7 miljoen aan subsidies binnengehaald en verstrekt aan ontwikkelende partijen. De subsidies zijn ingezet om kopers/huurders te verleiden een nog te bouwen nieuwbouwwoning te kopen/huren (door bijvoorbeeld kortingen op de vonprijs, verkoopzekerheidsplan, aanschaf keukens e.d.). Eén van de eisen van subsidieverstrekking was dat vóór een vantevoren bepaalde datum moest zijn gestart met de bouwkundige werkzaamheden. De subsidies hebben een stimulerend effect gehad op de voorverkoop/voorverhuur. Bouw van deze projecten is daardoor eerder gestart. Nadeel is dat de verstrekte subsidies, in tegenstelling tot bijvoorbeeld startersleningen, slechts één keer konden worden ingezet (geen revolverend karakter) en tevens een tijdelijk stimulerend effect hebben voor de verkoop. Daarnaast kan van koopsubsidies een prijsopdrijvend (of een meer gematigd prijsdempend) effect uitgaan. Wij zullen opnieuw deelnemen aan subsidieregelingen als de ‘Tijdelijke stimuleringsregeling woningbouwprojecten’ (op dit moment worden die niet voorzien). We stellen voor niet zelfstandig een koopsubsidieregeling op te zetten. 7.1.7. (COLLECTIEF) PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP (CPO EN PO) In het kader van het meer vraaggericht afstemmen op de woonconsument willen we ruimte geven aan het zelf (laten) ontwikkelen van woningen. De toekomstige bewoner voert meer zelf de regie, al dan niet samen met anderen in een collectief, over het ontwerp en bouwproces. Dat biedt meer vrijheid en ruimte voor creativiteit. Het vraagt echter ook om een andere benadering door zowel gemeente als ontwikkelaars en bouwers. PO komt in de gemeente Ede vooral in de dorpen en het buitengebied veel voor. CPO is in Ede nog minder bekend. Voor een belangrijk deel komt dat omdat voor veel projecten in het verleden al afspraken zijn gemaakt over realisatie met ontwikkelaars en bouwers. In het project Westzoom te Lunteren heeft de gemeente een deel van het project aangewezen als pilot voor het uitvoeren van CPO, specifiek voor de doelgroep starters. Om op een juiste manier aan te sluiten bij de vraag heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden met een groep starters die zich heeft verenigd. Wij verwachten dat dit jaar de realisatie van het project kan starten. CPO kan ook ingezet worden voor andere doelgroepen, bijvoorbeeld senioren. In de markt zijn al enkele initiatieven waarneembaar die zich richten op meer inspraak in het woningontwerp.

26

Voor in (collectief) particulier opdrachtgeverschap te ontwikkelen bouwkavels gelden marktconforme grondprijzen. Dezelfde berekeningssystematiek wordt gehanteerd als bij projectmatig ontwikkelde woningen. Voor particuliere bouwkavels is dat de vergelijkingsmethode; voor geschakelde woningbouw geldt de quote benadering. Als voor de ontwikkeling van een locatie een bepaalde doelgroep wordt gedefinieerd kan het zijn dat de grondwaarde afwijkt (lager is) dan wanneer geen doelgroepeisen worden gesteld. In dat geval wordt de grondwaarde lager dan de marktwaarde in het vrije verkeer. Omdat wordt verwacht dat bij doorverkoop de woning niet meer voor de oorspronkelijke doelgroep is bestemd is het redelijk te vragen om op dat moment het verschil tussen de gehanteerde grondprijs en de marktwaarde te laten betalen. Ter verzekering van de afdracht van dit waarde verschil wordt de grond in dat geval in erfpacht uitgegeven. CPO-pilot in Lunteren In deze pilot is de ontwikkeling van de locatie gericht op de doelgroep starters. Als grondprijs wordt 22 voorgesteld een grondprijs te hanteren van ca. €26.000 exclusief BTW; de grondprijs die ook geldt voor het een vrije keus woning (sociale huurexploitatie dan wel maatschappelijk gebonden eigendom). Bij ontwikkeling van een woning met een waarde van € 170.000 zou zonder doelgroepeisen de vraagprijs ca. €42.000 bedragen. In een erfpachtovereenkomst wordt vastgelegd dat bij verkoop het verschil van ca. €16.000 (plus index) aan de gemeente wordt afgedragen. De grond wordt dan overgedragen in vol eigendom. Wij willen actief mogelijkheden bieden door collectief particulier opdrachtgeverschap te starten in de Westzoom te Lunteren. Het particulier opdrachtgeverschap ondersteunen wij van harte. De vraag uit de markt voor kavelbouw faciliteren en accommoderen wij door o.a. in bestemmingsplannen ruimte te bieden.

7.1.8.

LENINGEN VOOR VVE’S T.B.V. ONDERHOUD/LEVENSLOOPBESTENDIG MAKEN APPARTEMENTENCOMPLEXEN

Via het SVn is het mogelijk leningen te verstrekken aan Verenigingen Van Eigenaren van appartementencomplexen om te voorzien in onderhoud en/of het aanbrengen van faciliteiten (bijvoorbeeld liften) t.b.v. het levensloopbestendig maken van een complex. Idee erachter is dat (koop-) woningen in een dergelijk complex aantrekkelijker worden gemaakt voor een bredere doelgroep. Dit kan daarmee de doorstroming bevorderen. In het verleden is aan diverse VVE’s een dergelijke lening verstrekt. Ook deze leningen werken revolverend. De lening vloeit naar verloop van tijd via aflossing terug naar de gemeenterekening van het SVn. Het verstrekken van leningen heeft niet direct effecten op doorstroming, maar is meer gericht op verduurzaming van de woningvoorraad. Wij adviseren hier de komende drie jaar geen prioriteit aan te geven omdat deze maatregel geen direct effect geeft op verbetering van het functioneren de woningmarkt.

7.1.9. REALISATIE ‘ECHT’ GOEDKOPE WONINGEN (≤ € 130.000,-- V.O.N.) Wij willen stimuleren dat er zeer goedkope woningen worden gerealiseerd, zowel gestapeld als grondgebonden. Qua opzet zijn dat woningen die voor wat betreft kavelgrootte, oppervlakte en inhoud aansluiten op het goedkope segment voor de doelgroep starters. Ede kent relatief weinig echt goedkope (grondgebonden) koopwoningen; door de marktontwikkelingen stijgt dit (beperkte) aantal echter wel. Veel goedkope woningen hebben dankzij de inspanningen en doelstellingen van Woonstede een hoge kwaliteit en zijn ruim van opzet. In de markt ontstaan op dit moment steeds meer producten waarbij tegen relatief lage kosten, duurzame kleine woningen worden gerealiseerd met een v.o.n.-prijs tot €130.000,-. Wij vinden dat een interessante ontwikkeling voor Ede omdat deze producten aansluiten, zeker als ze grondgebonden zijn, op de eerste fase van de wooncarrière van doelgroepen als starters en jonge hoogopgeleiden. 22

Op basis van Grondprijzenbrief 2012 (nog vast te stellen).

27

Op voorhand is echter niet in te schatten in hoeverre deze woningen langdurig in het goedkope segment blijven. Wij adviseren sterk in te zetten op het realiseren van extra goedkope woningen en het ontwikkelen van een instrumentarium om deze woningen in het goedkope segment te behouden.

7.1.10. VRAAGBUNDELING Vraagbundeling is een betrekkelijk nieuw instrument gericht op een vraaggerichte markt. Dit type instrument biedt woonconsumenten de mogelijkheid zèlf voorkeur aan te geven voor locatie en type nieuwbouwwoning. Er zijn diverse initiatieven in de markt die de vraag bundelen. Gemeenten kunnen zich hierbij aansluiten en locaties aanbieden. Www.nidoo.nl is een dergelijk nieuw initiatief. Wij oriënteren ons op initiatieven met betrekking tot vraagbundeling en sluiten ons daar zoveel mogelijk bij aan. 7.1.11. MAATREGELEN IN ONDERZOEK Naast de bovengenoemde maatregelen zijn er maatregelen te bedenken waarbij de gemeente nog intensiever betrokken is bij financiering en ontwikkeling van woningen: 1. Leningen verstrekken tegen een rentepercentage dat beperkt hoger (bijvoorbeeld 0,25%) ligt dan de rente die de gemeente betaalt aan de BNG (huidig niveau 3,5%) voor nog nader te bepalen doelgroepen (bijvoorbeeld de huurder die naar een middeldure koopwoning verhuist). 2. Gemeente gaat zelf de vastgoedontwikkeling voor haar rekening nemen. De gemeente kan tegen een laag tarief de plannen financieren. Deze maatregelen zijn nog niet verder uitgewerkt. Wij zullen op korte termijn onderzoeken wat de mogelijkheden voor deze maatregelen zijn en/of investeringen opwegen tegen het effect op de woningmarkt. 7.1.12. STAPELING MAATREGELEN Om een zo groot mogelijk doelgroep aan te spreken en de doorstroming maximaal te bevorderen, willen wij de mogelijkheid bieden om stimulerende maatregelen te stapelen. Het kan dus zo zijn dat een starterslening wordt verstrekt aan een consument die een woning binnen CPO op erfpachtgrond laat ontwikkelen. Wij willen sterk vraaggericht met de maatregelen omgaan. 7.1.13 Bouwen op de goede lokaties Een belangrijke sturingsmaatregel die deels in hoofdstuk 5 aan de orde is gekomen is het onderling afstemmen van projecten, zodat concurrentie kan worden voorkomen die de markt op slot zet. Ook in de Nota Woningbouwprogrammering (zie par. 2.2.4) is dit onderwerp aan de orde geweest. Vooral in Ede Stad voorzien wij bijvoorbeeld dat zonder verdere afstemming er tegelijkertijd in woningen op de Kazerneterreinen als in Kernhem B op de markt kunnen komen in dezelfde prijscategorie. In deze vraagmarkt is vervolgens voorspelbaar dat consumenten voor de meest aantrekkelijke locatie zullen gaan kiezen en/of dat er een harde concurrentiestrijd tussen de locaties gaat ontstaan, waarbij dreigt dat uiteindelijk op geen van beide plekken de planning gerealiseerd wordt. Bij de keuze in de volgorde waarin locaties worden ontwikkeld (i.c. op welke locatie op een bepaald moment het accent wordt gelegd), is het relevant om af te wegen welke locatie de grootste bijdrage zal leveren aan de doelstellingen van de gemeente. De Kazerneterreinen anticiperen in potentie meer op de vraag van consumenten (zowel lokaal als bovenregionaal), dan Kernhem B. Het planconcept voor Kernhem B is daarnaast bijna 10 jaar oud en sluit niet meer goed aan – zo blijkt uit overleggen met de ontwikkelaars van dit gebied – bij de eisen van deze tijd om flexibel en vraaggericht plannen te kunnen realiseren. De ruimte om te (bij) te sturen lijkt te worden beperkt door contractuele afspraken en/of planologische kaders. De noodzaak die ook bij ontwikkelaars wordt gevoeld om voor Kernhem B een nieuw planconcept te ontwikkelen biedt echter ook kansen om afspraken te maken over fasering van de woningbouwplannen in Kernhem B tot een moment dat de concurrentie met de Kazerneterreinen minder is geworden. Dat vraagt van alle partijen de bereidheid om buiten de kaders van de huidige contracten en

28

planologisch regime te denken. In het overleg dat daarover met de ontwikkelaars van Kernhem B wordt gevoerd is dat nadrukkelijk aan de orde.

29

8.

Conclusies

De woningmarkt maakt een heel lastige tijd door. Meer dan ooit is het noodzakelijk als gemeente helder te maken waar we de komende jaren met belanghebbende partijen aan willen werken. In deze Woonvisie is de focus gelegd op de komende drie jaar omdat de woningmarkt nu te complex en onvoorspelbaar is om veel verder vooruit te kijken. Met deze woonvisie anticiperen wij op de visie Ede 2025 en leggen wij extra accent op de doelgroepen die we in een jonge, groene stad van ontmoeten en verbinden meer aan ons willen binden en boeien dan nu het geval is. We hebben het dan over de doelgroepen zoals jonge hoogopgeleiden en jonge gezinnen. Tegelijkertijd zien we dat Ede vergrijst. We willen daarom de markt actief benaderen om te stimuleren dat zij voorziet in levensloopbestendige woningen, afgestemd op behoeften van toekomstige bewoners. Op basis van demografische ontwikkelingen en de bovenregionale aantrekkingskracht van met name Ede-Stad gaan we in deze Woonvisie uit van een gemiddelde jaarlijkse toename van 500 woningen tot en met 2025. In de dorpen zal de vraag hoofdzakelijk lokaal van aard zijn waardoor deze sterk gekoppeld is aan de demografische ontwikkeling. We willen die vraag, geraamd op 125 woningen per jaar, faciliteren. De planvoorraad die we nu kennen, is voldoende voor de komende 8 tot 10 jaar. Voor Ede-Stad verwachten we een gemiddelde vraag van 375 woningen per jaar waarvan er gemiddeld 100 tot 150 zijn om de bovenregionale vraag te bedienen. Voor Ede-Stad is de huidige planvoorraad voldoende tot en met 2025. In kwalitatief opzicht is het advies om tot en met 2014 uit te gaan van de relatief sterkere vraag naar goedkope en middeldure woningen. In de jaren daarna is de verwachting dat de vraag naar goedkope, middeldure en dure woningen weer meer in evenwicht komt met elkaar. Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en de bouwproductie te kunnen optimaliseren voorzien wij dat het noodzakelijk is om een aantal maatregelen te nemen. Concreet stellen wij in deze Woonvisie voor om in te zetten op: • de herintroductie van de starterslening, • erfpacht, • bouwen in kleine series meer te benutten, • doorstromingsinstrumenten met corporaties, • collectief particulier opdrachtgeverschap, • de realisatie van ‘echt’ goedkope koopwoningen (<€130.000,-) en • vraagbundeling. Wij staan positief tegenover mogelijke stapeling van instrumenten. De Woonvisie is de basis voor het participatietraject om in samenwerking met de betrokken partijen in Ede tot afspraken te komen. Om concurrentie tussen woningbouwontwikkelingen in Ede te voorkomen, zijn we met hen in overleg over fasering zonder dat we daarbij concessies doen aan de stedebouwkundige kwaliteit van de plannen De dynamiek van de woningmarkt vraagt om een continue monitoring, afstemming en bijsturing de komende jaren. Daarbij kijken we naar de effecten van de inzet van bovengenoemde instrumenten en de ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit betekent dat we samen met de partijen die bij de woningbouw in Ede betrokken zijn jaarlijks ons beleid evalueren en waar nodig bijsturen.

30