Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 Startnotitie 4 september 2014 Inleiding Een woning is essentieel, existentieel en je ontleent er je identiteit aan. Een woning is ieders trots (‘my home is my castle’). Je rust er, je leeft er, het is je vertrekpunt, je thuiskomst, je vindt er veiligheid, gezelligheid, je ontvangt er je vrienden en familie en in slechtere tijden fungeert het als een schuilplaats. Kortom: vele facetten van het leven vinden plaats in en om je woning. Goed wonen in een veilige en prettige omgeving is een basisbehoefte en een basisvoorwaarde voor een ieder. Uitgangspunt is het prettige en goede wonen voor de toekomst te waarborgen. Ede heeft ambities. In zowel het Bestuursconvenant 2014 - 2018 als de Visie Ede 2025 is dit duidelijk herkenbaar. In tijd van bezuinigingen is het nodig om de ambities opnieuw tegen het licht te houden. Eén van die ambities is gericht op de (economische) ontwikkeling van Food en Food Valley. Daarnaast zijn er ambities op het gebied van ondermeer duurzaamheid, het vraaggericht ontwikkelen voor de inwoners van stad en dorpen en de grote veranderingen die zich voltrekken in het buitengebied. Uitdaging is hoe deze ambities te koppelen zijn aan het wonen: welke doelgroepen en bijbehorende woningen en woonomgevingen horen hierbij? Maar net zo belangrijk: welke (autonome) demografische, sociale en maatschappelijke opgaven staan ons als gemeente te wachten? En welke woningen en – omgevingen passen daar vervolgens bij? Hoe verdeelt zich dat over de stad en haar wijken, de dorpen en het buitengebied en wanneer is het op te lossen met (aanpassingen in) de bestaande woningvoorraad en wanneer juist met nieuwbouw? En hoe gaan we in relatie met het wonen om met leegkomend winkel-, kantoor- en maatschappelijk vastgoed? Allerlei vraagstukken die bij uitstek passen in de kwalitatieve Woonvisie. In het convenant 2014 – 2018 staat het volgende over de Woonvisie vermeld:
Kwalitatieve woonvisie Gezien de ontwikkelingen op de grond- en onroerend goed markten gedurende de afgelopen jaren wil de coalitie de robuustheid van de projectenportefeuille vroeg in de collegeperiode nauwkeurig in beeld hebben. Dit zal geschieden aan de hand van een realistisch op te stellen kwalitatieve en kwantitatieve woonvisie. Hiervoor gebruiken wij een onafhankelijke externe taxatie. Over de resultaten daarvan zullen we voor eind 2014 een duidelijk beeld presenteren aan de gemeenteraad. In deze kwalitatieve woonvisie zullen wij ook de Edese woonambities onderzoeken en bezien aan welke woonvormen en -kwaliteiten in Ede behoefte bestaat. Er kunnen daarbij diverse aspecten een rol spelen, zoals: nieuwe bedrijvigheid, duurzaamheid, faciliteren van nieuwe zorgconcepten, levensloopbestendigheid/ demografie, huur en koop, prijscategorieën.
1. Doel van de Woonvisie Doel is te komen tot een integrale visie op het Wonen in de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelingskader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma. Het implementeren van de Woonvisie moet leiden tot realisatie van een woongebied in stad en kernen dat blijvend voldoet aan de behoeftes en wensen van de consument in de breedste zin van het woord en tegelijkertijd passend is bij de ambities die Ede heeft. De Woonvisie geeft richting en benoemt de 'stip op de horizon'. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst in hoge mate onvoorspelbaar is, is de weg ernaar toe niet in ‘beton gegoten’ maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor ontstaat ruimte om mee te bewegen met de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijndoelstelling uit het oog te verliezen. Wij nemen ons voor een proces van plannen, uitvoeren en bijsturen gaande te houden waardoor de Woonvisie ieder jaar geactualiseerd wordt. Belangrijk is dat in de Novelle van minister Blok (voorgestelde wijziging op de Woningwet) is bepaald dat het hebben van een goed onderbouwde, actuele en regionaal afgestemde Woonvisie (of volkshuisvestingsbeleid) de gemeente (meer) sturingsmogelijkheden geeft op de werking van corporaties. Andersom: als een gemeente een dergelijke Woonvisie niet heeft dan is een corporatie niet gehouden in redelijkheid bij te dragen aan de gemeentelijke volkhuisvestelijke doelstellingen. Daarmee is het belang van een Woonvisie extra aangetoond.
2. Resultaten De Woonvisie moet leiden tot de volgende resultaten: Inzicht in woningbehoefte op lange termijn in Ede Stad en de dorpen op basis van woontrends, demografie en migratie, mede in relatie tot Food Valley, KennisAs, mogelijke komst van het World Food Center en ontwikkelingen in de dorpen en het buitengebied. Behoeften van en kansen voor (bijzondere) doelgroepen worden concreet gemaakt (ouderen, studenten, starters, jonge gezinnen, expats, mantelzorgers etc.) Ontwikkelen en inrichten van een hierbij passende lange termijn voorraadstrategie. De korte termijn moet daarbij concreter worden uitgewerkt. In het licht van de lange termijn voorraadstrategie een beoordeling van zowel de bestaande voorraad als het nieuwbouwprogramma op wijk-/ dorpsniveau en het benoemen van kwalitatieve opgaven naar de toekomst toe (zoals verduurzaming, revitalisering, herstructurering, levensloopbestendigheid). Herijking van het huidige woningbouwprogramma en adviezen voor programmering in zowel kwalitatieve als kwantitatieve termen (aantallen, doelgroepen, prijzen, financieringscategorieën, typologieën, verschijningsvormen, locaties en ambities) en tevens het aanreiken van instrumenten om dit te bereiken. Wederom uitgesplitst naar Ede-Stad, dorpen en buitengebied. Er zijn vele onderwerpen te noemen die met het thema wonen van doen hebben en actueel zijn. Gedacht kan worden aan onderwerpen als de scheiding van wonen en zorg, duurzaamheid (sociaal en milieu, toepassing 'Ladder voor duurzame verstedelijking'), betaalbaarheid van woningen, druk op de sociale huursector, de opvang van bijzondere doelgroepen, leefstijlen, vrijkomend winkel-, kantoor- en maatschappelijk vastgoed en dergelijke. In de Kwalitatieve Woonvisie worden alle relevante onderwerpen benoemd en in een onderlinge samenhang belicht. In het verlengde hiervan vindt er continue afstemming en uitwisseling plaats met (in ontwikkeling zijnde) producten en processen zoals de Regionale Woonagenda (i.s.m. Regio Food Valley en provincie Gelderland), structuurvisie Ede en de dorpen, wijkagenda’s, planningskader wonen en zorg, ontwikkeling KennisAs en diverse monitoren van de Stichting Vastgoedmonitor Food Valley (zoals de vraagmonitor en projectmonitor). 3. Proces Het proces om te komen tot een Woonvisie ziet er als volgt uit; in de kern zijn de volgende fasen te onderscheiden: - Start - Analyse - Visie - Beleid Tijdens de startfase wordt een beeld vastgesteld wat de Woonvisie wel en wat het niet moet zijn. Deze fase mondt uit in een startnotitie die vastgesteld wordt door het college en de gemeenteraad. Tijdens de analysefase worden gegevens verzameld die nodig zijn om inzicht te krijgen in de opgaven die spelen rondom het woonvraagstuk. In deze fase wordt in abstracto de woonvraag en het woonaanbod geanalyseerd. Vervolgens wordt de woonvraag met het woonaanbod geconfronteerd. Deze confrontatie mondt uit in voorlopige conclusies over de opgaven die bestreken moeten worden in de Woonvisie. De analysefase loopt over in de visiefase. De voorlopige conclusies worden voorgelegd aan college/raad en aan de partners betrokken bij het wonen. Deze consultatie leidt tot gedragen conclusies en een gezamenlijk beeld over de vraagstukken. Vervolgens worden voor de vraagstukken oplossingsrichtingen uitgewerkt in cocreatie met een brede kring van actoren. Deze oplossingsrichtingen worden ter goedkeuring voorgelegd aan college en raad. In deze fase worden de contouren van de Woonvisie zichtbaar. De bovengenoemde fasen zijn in onderstaande figuur weergegeven.
Figuur: fases analyse en visie Na de totstandkoming van de contouren van de Woonvisie begint de beleidsfase. In deze fase worden de hoofdlijnen en de oplossingsrichtingen uitgewerkt in beleid. Tevens wordt tijdens deze fase de definitieve Woonvisie vrijgegeven voor inspraak. 4. Relatie met onafhankelijke taxatie Parallel aan het proces om te komen tot een Kwalitatieve Woonvisie vindt een onafhankelijk onderzoek plaats naar grondprijzen. Dit gebeurt in opdracht van de afdelingsmanager Grondzaken en onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van de wethouder Grondzaken. De opdracht wordt uitgevoerd door een extern adviesbureau en een onafhankelijk taxateur. Tegen het eind van 2014 kunnen de uitkomsten van het onderzoek gecombineerd worden met de voorlopige conclusies uit de analysefase van de Woonvisie. Hierdoor kan de robuustheid van de portefeuille beter worden gecontroleerd en bewaakt. Conclusies kunnen dan zoveel mogelijk worden meegenomen in de actualisatie van de grondzakenportefeuille, die begin 2015 plaatsvindt. Hieronder is de relatie tussen de actualisatie van de grondzakenportefeuille en de Woonvisie in een figuur weergegeven.
Figuur: relatie Woonvisie, taxatie en actualisatie grondexploitaties
5. Organisatie Bestuurlijk Primair bestuurlijk verantwoordelijk voor de Kwalitatieve Woonvisie is Marije Eleveld (portefeuille Wonen) Zij doet dit in samenspraak met Johan Weijland (portefeuille Grondzaken) vanwege de nauwe verwevenheid tussen woningmarkt en -bouw en grondzakenportefeuille. De (project-)wethouders worden betrokken en om input gevraagd bij de voortgang. De gemeenteraad wordt nadrukkelijk betrokken bij de totstandkoming van de (kaderstellende) Woonvisie. Aan de hand van de startnotitie vindt een bespreking plaats met het college over de belangrijke thema’s, koers en het proces (de kaders). De raad wordt vervolgens tussentijds (eerste resultaten) geconsulteerd en uiteindelijk stelt de raad de Woonvisie vast. Daarnaast wordt de raad gevraagd aanwezig te zijn bij en inbreng te leveren in round tables, inspiratiesessies e.d. . Ambtelijk Adrian Los (clustermanager Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondzaken (ROG)) is ambtelijk opdrachtgever. Dion Thielen (beleidsadviseur Wonen en Economie bij de afdeling Samenleving en Beleid) is ambtelijk opdrachtnemer. De ambtelijk opdrachtgever en opdrachtnemer zijn verantwoordelijk voor het tijdig realiseren van de Woonvisie en het tijdig informeren en betrekken van de bestuurlijk verantwoordelijken. Zij zijn tevens verantwoordelijk voor het tijdig informeren cq betrekken van het ambtelijk projectteam (zie hieronder), de Regio Food Valley en de provincie Gelderland in het kader van de Regionale Woonagenda en de diverse stakeholders. Ambtelijk projectteam Om binding te houden met de diverse gemeentelijke werkvelden en aandachtsgebieden en het proces te voorzien van de nodige (actuele) inzichten wordt een ambtelijk projectteam ingesteld. Deze zal bestaan uit de zogenaamde 'linking pins' in de gemeentelijke organisatie op het gebied van onder andere grondzaken, wonen, zorg&welzijn, duurzaamheid (programmamanager), strategie&onderzoek en Veluwse Poort. In het projectteam worden tevens verbindingen gelegd met diverse (ruimtelijke) projecten en is er plaats voor (effecten op) de ruimtelijke ordening ten aanzien van stad, dorpen en buitengebied.'
Interne en externe expertise Een intensief, multidisciplinair en creatief proces is sterk gebaat bij het inbrengen van specifieke expertise. We beschikken over interne gemeentelijke expertise en kennis als het gaat om demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, prognoses en over de opbouw van de woningvoorraad. Externe expertise is nodig voor verbreding naar andere situaties, inzichten in bovenregionale vraag, relatie met economische ambities en toekomstige trends. Externe expertise zorgt ook voor een onafhankelijke en kritische kijk op zaken. Dit bevordert de snelheid in totstandkoming van en het draagvlak voor de Woonvisie. Uiteindelijk komt dit de ‘uitvoering’ van de Woonvisie ten goede.
Interne expertise Feitelijke analyses en doorrekeningen (prognoses, cijfers, (maatschappelijke) trends en koppelingen met (toekomstige) economische ontwikkelingen) beleggen we bij de gemeentelijke afdeling Strategie en Onderzoek (S&O). S&O heeft expertise in onderzoek op het snijvlak van demografie, sociaal domein, economie en wonen en participeert daarnaast actief in landelijke en regionale prognosegroepen en onderzoeksnetwerken. Externe expertise Een nog te selecteren extern adviesbureau dat aantoonbaar veel kennis en expertise heeft in het wonen en in processen om te komen tot een breed gedragenen gedeelde woonvisie, wordt gevraagd: 1. inhoudelijke inbreng te leveren. 2. input te bundelen en te verwerken; Platform 31 (landelijk opererende kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling; fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV) is gevraagd medewerking te verlenen om het proces van de nodige wetenschappelijke informatie en vernieuwende ideeën te voorzien. Daarnaast zal ook een (nog te selecteren) partij die specifieke kennis en expertise heeft op het gebied van duurzaamheid om informatie en vernieuwende ideeën worden gevraagd.
6. Participatie Enkel door een goed samenspel tussen overheid, marktpartijen, belangenorganisaties en consumenten zullen we in staat zijn een woonomgeving te creëren die blijvend past bij de behoeften van onze huidige en toekomstige bewoners en in lijn is met de gestelde ambities. Dit betekent dat alle partijen die met het thema Wonen van doen hebben, ook een rol verdienen in de totstandkoming van de Woonvisie. De gemeente Ede is daarbij in de lead, voert regie en is verantwoordelijk voor het inrichten en begeleiden van het proces en het opleveren van het eindproduct. Aan de hand van gedegen onderzoek stelt de gemeente vast hoe de woningmarkt eruit ziet, welke trends en ontwikkelingen er te onderscheiden zijn en welke beelden en dilemma’s er leven rondom het thema wonen. Deze informatie, beelden en dilemma’s vormen de basis voor de gesprekken met de stakeholders. De resultaten van deze gesprekken worden vervolgens als input gebruikt voor de definitieve Woonvisie. Marktpartijen We willen nadrukkelijk marktpartijen vragen mee te werken aan de totstandkoming van de Woonvisie. Hierbij denken we aan ontwikkelende en bouwende partijen, makelaars, corporaties, zorgpartijen, beleggers, investeerders, vormgevers e.d. Er zal onderscheid gemaakt worden in de mate van betrokkenheid op basis van een aantal criteria. De partijen die in nauw betrokken gaan worden bij de totstandkoming van de Woonvisie scoren hoog op de volgende criteria: - Eigenaar van een significante hoeveelheid woningen in de gemeente Ede (corporaties/ beleggende partijen) - Partij heeft een strategisch doel om portefeuille in de gemeente Ede uit te breiden - Partij is innovatief in denken en handelen - Partij is risicodragend voor een grote woningbouwopgave - Partij is een belangrijke partner in het leveren van zorg - Partij wil bijdragen en kennis delen en heeft belang bij een goede uitkomst - Partij kan en wil deskundigheid inbrengen - Partij kan generieke inbreng leveren, representatief voor meerdere spelers, en dus over eigenbelang en marktaandeel heen kijken Consumenten In een tijd waarin de vraag steeds meer leidend is, is betrokkenheid van de woonconsument (koper en huurder) bij de Woonvisie een must. De vorm en wijze van betrokkenheid van de consument is nog nader uit te werken. Uitgangspunt is dat het om een eigentijdse wijze van participatie gaat. Social media kunnen
hierbij een belangrijke rol spelen. Daarnaast volgen we nauwgezet de uitkomsten van een vraagmonitor die door Stichting Vastgoedmonitor Food Valley (ondermeer op basis woningbehoefteonderzoeken, woningmarktanalyses en vraaginventarisatie via www.nidoo.nl) op dit moment in gang wordt gezet en de ontwikkeling van zogenaamde ‘metadata’ die veel informatie leveren over feitelijk consumentengedrag. Belangenorganisaties Er zijn diverse belangenorganisaties die zich met het Wonen in de breedste zin van het woord bezighouden. Dit gaat van zorg/welzijn, bouwsector tot en met huurdersbelangen, studentenorganisaties, dorps- en wijkraden en andere consumentenbelangen. Gemeenten, regio en provincie De gemeenten van de Regio Food Valley worden periodiek op de hoogte gehouden van de vorderingen van de Woonvisie (in reguliere afstemmingsoverleggen Regio Food Valley) en daar waar gewenst ingezet om mee te denken. De provincie Gelderland is gevraagd een rol te gaan vervullen in het proces ondermeer in relatie tot de Regionale Woonagenda in ontwikkeling en de Gebiedsvisie. 7. Planning In paragraaf 3 is een beschrijving gegeven van het proces. De bijbehorende planning ziet er in hoofdlijn als volgt uit: Figuur: fasering
Startfase (juli – september 2014) Aan het begin van het proces wordt aan de hand van voorliggende startnotitie besloten dàt het proces om te komen tot een Woonvisie wordt ingezet en welke planning daaraan vast zit. Analysefase (september - december 2014) Om te komen tot goed onderbouwde beleidsuitgangspunten is het nodig onderzoek (Strategie en Onderzoek, extern bureau) te doen naar de verschillende thema’s die aan bod moeten komen in de Woonvisie. Aan de hand van de meest recente gegevens en meest adequate prognoses ontstaat een helder beeld van de marktsituatie en van de opgaven.
Voordat stakeholders worden geraadpleegd en een gezamenlijke oplossingrichting wordt gezocht voor de opgaven is het nodig om bestuurlijk commitment te verkrijgen van college en gemeenteraad over de input (analyses, beelden en dilemma’s) en de reikwijdte van de raadpleging. Dit vindt tegelijk plaats met de behandeling van de resultaten van het onderzoek naar de grondprijzen. Visiesfase (januari – mei 2015) Na het bestuurlijk commitment worden de resultaten ter verificatie voorgelegd aan stakeholders en worden zij betrokken in een co-creatieproces. Doel hiervan is om gezamenlijk antwoorden en oplossingsrichtingen te vinden en te komen tot gedeelde ambities over het wonen in de gemeente Ede. Beleidsfase (juni - oktober 2015) Er vindt een ambtelijk uitwerking van de concept-Woonvisie plaats. Voordat definitieve bestuurlijke vaststelling van de Woonvisie plaatsvindt worden stakeholders in de gelegenheid gesteld te reageren op de concept-Woonvisie. Na deze externe consultatie wordt de Woonvisie definitief vastgesteld. De hoofdlijnen en oplossingrichtingen worden vervolgens uitgewerkt in beleid.
