111! RVB10-0008
Gemeente jh Bergen op Zoom
Voorlegger Raadsvoorstel
Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Contactpersoon Contactpersoon Email Contactpersoon Telefoon Programmanummer en naam
Beleidsanalyse Grondbedrijf per ultimo 2009 RVB10-0008 Sector/ : SROB,Afdeling Projecten, 16februari 2010 Afdeling Bureau Grondzaken Cees Kaijser C.J.Kaijser(5)berqenopzoom.nl 0164-277522 16. Gronden
Voorstel:
1
2. 3. 4. 5. 6.
7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
De door het college van burgemeesteren wethouders opgelegde geheimhouding (ten aanzien van het geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf en de geactualiseerde exploitatiebegrotingen Markiezaten, De Schans, Oude Molen, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal en Noordland) op grand van het belang genoemd in artikel 10, lid 2, onder b en g, van de Wet openbaarheid van bestuurte bekrachtigen. Het geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) 2010-2019 vast te stellen. De geactualiseerde exploitatiebegroting Markiezaten per ultimo 2009 vast te stellen en de verliesvoorziening Markiezaten bij te stellen met een bedrag van € 626.000,-. De geactualiseerde exploitatiebegroting De Schans per ultimo 2009 vast te stellen en tussentijds winst te nemenvan€3,1 mln.. De geactualiseerde exploitatiebegroting Oude Molen per ultimo 2009 vast te stellen en tussentijds winst te nemenvan€1,6mln.. De geactualiseerde exploitatiebegroting Zuidelijk Havenkwartier per ultimo 2009 vast te stellen, het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 139.000,- en een verliesvoorziening Zuidelijk Havenkwartier van € 238.000,- te vormen. De geactualiseerde exploitatiebegroting Bloemendaal per ultimo 2009 vast te stellen en het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 109.000,-. De geactualiseerde exploitatiebegroting Noordland fase I tot en met IV per ultimo 2009 vast te stellen en het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 2.807.000,--. Een krediet van € 300.000,- ter beschikking te stellen voor de uitvoering van het bouwrijpmaken van de voormalige gemeentewerf gelegen aan de Oude Vissershaven te Bergen op Zoom. De gemeentebegroting conform bijgaande begrotingswijziging aan te passen aan de punten 2 tot en met 9 hierboven. De Nota Grondprijsbeleid 2010 vastte stellen en per 1 april 2010 in werking te laten treden en daarmee de Nota Grondprijsbeleid 2009 per 1 april 2010 in te trekken en te laten vervallen. De Nota Grondbeleid 2010 vast te stellen en per 1 april 2010 in werking te laten treden en daarmee de Nota Grondbeleid 2009 per 1 april 2010 in te trekken en te laten vervallen. De Beheersverordening Grondbedrijf 2006 in te trekken en te laten vervallen per 1 april 2010. De Beheersverordening Grondbedrijf 2010 vast te stellen.
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Type voorstel: El • •
Kaderstellend Controlerend Rest
Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja
Nee
Zijn doelen en/of effecten beschreven
KA
pi
Financiele consequenties
K7i
pi
Inspraakverordening van toepassing
pi
K*
Communicatieparagraaf: Samenvatting: In het kader van het opstellen van de jaarrekening over 2009 wordt u een geactualiseerde doorrekening van het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) ter vaststelling aangeboden. In deze beleidsanalyse wordt ook inzicht gegeven in het verwachte beschikbare werkkapitaal van het Grondbedrijf en de daarbij behorende zachte claims. Extra aandacht is gegeven aan de huidige kredietcrisis en de effecten hiervan op de actualisaties van de grondexploitaties in uitvoering en de doorrekening op de reservepositie van het Grondbedrijf. Hiermee wordt een integraal overzicht gegeven van de financiele stand van zaken van de lopende grondexploitaties in uitvoering. Daarnaast is de aanvraag van een krediet voor het bouwrijpmaken van de vml. gemeentewerf in Bergen op Zoom meegenomen. Tot slot zijn in deze beleidsanalyse ook de aanpassingen van de Nota Grondprijsbeleid, Nota Grondbeleid en de Beheersverordening Grondbedrijf meegenomen. B i j I a Q e n i feee'a311 of een bijlage is bijgevoegd of ter inzage is gelegd; benoem en nummerdeze bijlagen)
Bijlage nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Omschrijving Doorrekening Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2009 - 2019 Geactualiseerde exploitatiebegroting Markiezaten per ultimo 2009 Geactualiseerde exploitatiebegroting De Schans per ultimo 2009 Geactualiseerde exploitatiebegroting Oude Molen per ultimo 2009 Geactualiseerde exploitatiebegroting Zuidelijk Havenkwartier per ultimo 2009 Geactualiseerde exploitatiebegroting Bloemendaal per ultimo 2009 Geactualiseerde exploitatiebegroting Noordland per ultimo 2009 Geactualiseerde Nota Grondprijsbeleid 2010 Geactualiseerde Nota Grondbeleid 2010 Begrotingswijziging beleidanalyse Grondbedrijf per ultimo 2009
Bijgevoegd/Ter inzage Geheim, ter inzage Geheim, ter inzage Geheim, ter inzage Geheim, ter inzage Geheim, ter inzage Geheim, ter inzage Geheim, ter inzage Bijgevoegd Bijgevoegd Bijgevoegd
21
Hill
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
Datum raadsvergadering
28 april 2010
Nummer
: RVB10-0008
Onderwerp
: Beleidsanalyse Grondbedrijf per ultimo 2009
Aan de gemeenteraad, Voorstel 1.
2. 3. 4. 5. 6.
7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
De door het college van burgemeester en wethouders opgelegde geheimhouding (ten aanzien van het geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf en de geactualiseerde exploitatiebegrotingen Markiezaten, De Schans, Oude Molen, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal en Noordland) op grand van het belang genoemd in artikel 10, lid 2, onder b en g, van de Wet openbaarheid van bestuur te bekrachtigen. Het geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) 2010-2019 vast te stellen. De geactualiseerde exploitatiebegroting Markiezaten per ultimo 2009 vast te stellen en de verliesvoorziening Markiezaten bij te stellen met een bedrag van € 626.000,--. De geactualiseerde exploitatiebegroting De Schans per ultimo 2009 vast te stellen en tussentijds winst te nemen van € 3,1 mln., De geactualiseerde exploitatiebegroting Oude Molen per ultimo 2009 vast te stellen en tussentijds winst te nemen van €1,6 mln.. De geactualiseerde exploitatiebegroting Zuidelijk Havenkwartier per ultimo 2009 vast te stellen, het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 139.000,- en een verliesvoorziening Zuidelijk Havenkwartier van € 238.000,-- te vormen. De geactualiseerde exploitatiebegroting Bloemendaal per ultimo 2009 vast te stellen en het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 109.000,-. De geactualiseerde exploitatiebegroting Noordland fase I tot en met IV per ultimo 2009 vast te stellen en het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 2.807.000,-. Een krediet van € 300.000,- ter beschikking te stellen voor de uitvoering van het bouwrijpmaken van de voormalige gemeentewerf gelegen aan de Oude Vissershaven te Bergen op Zoom. De gemeentebegroting conform bijgaande begrotingswijziging aan te passen aan de punten 2 tot en met 9 hierboven. De Nota Grondprijsbeleid 2010 vast te stellen en per 1 april 2010 in werking te laten treden en daarmee de Nota Grondprijsbeleid 2009 per 1 april 2010 in te trekken en te laten vervallen. De Nota Grondbeleid 2010 vast te stellen en per 1 april 2010 in werking te laten treden en daarmee de Nota Grondbeleid 2009 per 1 april 2010 in te trekken en te laten vervallen. De Beheersverordening Grondbedrijf 2006 in te trekken en te laten vervallen per 1 april 2010. De Beheersverordening Grondbedrijf 2010 vast te stellen.
Ill RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
Inleiding Op 29 September 2005 (RVB05-0116) heeft u ingestemd met de financiele lange termijnnota Grondbedrijf en de daarin gehanteerde uitgangspunten, waarbij tevens is ingestemd met het op gezette tijden actualiseren van het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG). Besloten is deze actualisatie jaarlijks plaats te laten vinden, in ieder geval bij het opmaken van de jaarrekening en de begroting. Bij het vaststellen van de Nota Grondbeleid op 20 december 2006 (RVB06-0145) is voorgesteld bij het opstellen van jaarrekening de actualisatie te laten plaatsvinden in de vorm van een beleidsanalyse Grondbedrijf. Hierbij wordt niet alleen het MPG geactualiseerd, maar worden, indien nodig ook de wijzigingen meegenomen ten aanzien van de beheersverordening van het Grondbedrijf, de Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijsbeleid. Door middel van deze beleidsanalyse krijgt u daarmee een samenhangend beeld van het Grondbedrijf. In november 2009 hebben wij u tijdens de bijeenkomst Grondbedrijf gei'nformeerd over de actualisatie van het MPG. Tijdens deze bijeenkomst is gevraagd de samenhang van de diverse stukken van het Grondbedrijf in beeld te brengen. Hierover bent u apart ge'informeerd middels een brief (1)09-023744). De Beleidsanalyse Grondbedrijf is voor het eerst opgesteld per ultimo 2007. Hierbij leggen wij u de beleidsanalyse Grondbedrijf per ultimo 2009 voor, bevattende de actualisatie van het MPG inclusief de onderliggende grondexploitaties, de geactualiseerde Nota Grondbeleid, de Nota Grondprijsbeleid 2010 en de actualisatie van de beheersverordening Grondbedrijf voor met het voorstel daarmee in te stemmen. Deze actualisatie is gemaakt in het kader van het opstellen van de jaarrekening 2009. Hierbij wordt tevens inzicht gegeven in welke richting claims/gelden voor toekomstige ontwikkelingen kunnen worden ingezet. Daamaast vragen wij een krediet aan om het bouwrijpmaken van de gemeentewerf te kunnen uitvoeren. Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Door de actualisatie van het MPG wordt inzicht verkregen in: 1. Het benodigde vermogen om zowel de lopende exploitaties als de harde en zachte claims op de reserves Grondbedrijf te betalen; 2. Het benodigde weerstandsvermogen om derisico'svan deze exploitaties voldoende af te dekken; 3. Het daaruit resulterende werkkapitaal Grondbedrijf dat aangewend kan worden om nieuwe investeringen te doen, zonderdat een beroep moet worden gedaan op de reserves van de Algemene Dienst. Het MPG sluit hiermee in grate lijnen aan op wat de provincie wenst betreffende reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf in het kader van het beoordelen van de gemeentelijke (meerjaren)begroting en het weerstandsvermogen in relatie tot de risico's die horen bij het uitvoeren van een Grondbedrijf. Uitwerking voorstel Kredietcrisis in relatie tot het Grondbedrijf De gevolgen van de kredietcrisis zijn ook merkbaar in Bergen op Zoom. Er is minder vraag vanuit de markt waardoor (uiteindelijk) de bouwproductie afneemt. Dit heeft tot gevolg dat de diverse bouwplannen, welke
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
oorspronkelijk een redelijke mate van spreiding kenden, steeds meer in dezelfde uitgifteperiode terechtkomen. Dit terwijl de gemeente Bergen op Zoom zijn beperkingen kent ten aanzien van de jaarlijkse opnamecapaciteit. Ontwikkelaars willen de uit te geven gronden herontwikkelen naar meer marktconforme woningen, wat in menig geval leidt tot goedkopere woningen. De eerste tekenen vanuit de markt dienen zich aan dat herstel plaats gaat vinden. Daarnaast wordt verwacht dat de kredietcrisis ondermeer zal leiden tot (meer) aanbestedingsvoordelen op bouwkosten etc. Hoewel vooreen aantal lopende grondexptoitaties (De Schans, Markiezaten, Groene Gordijn) overeenkomsten zijn gesloten, waarbij met ontwikkelaars renteafspraken zijn gemaakt bij latere afname van bouwrijpe gronden, is duidelijk dat de gemeente samen met de ontwikkelaars en woningcorporaties moet optrekken om de effecten van de kredietcrisis te beperken. Het gemeentelijk belang hierbij is om ontwikkelaars tot bouwen te bewegen, al is dit in een lager uitgiftetempo dan aanvankelijk werd verwacht. Zoals reeds bij de voorgaande actualisatie is vermeld, hebben voorde in uitvoering zijnde plannen gesprekken plaatsgevonden met ontwikkelaars, wat onder meer heeft geleid tot: Omzetting van koop naar huur; - Omzetting naar lagere prijscategorieen (middelduur - goedkoop) - Omzetting naar vrije kavels; Stimulering woningvraag; Citymarketing; - Aanpassen productie van bouwrijpe gronden (waar mogelijk) in relatie tot vertraging in afname gronden. Zowel in de Markiezaten als in De Schans worden, hoewel in kleinere fasen, gronden uitgegeven. Ook in Bloemendaal, een plan dat voorziet in 30 vrije kavels, vinden verkopen plaats. Tevens hebben in 2009, hetzij minder, verkopen plaatsgevonden op Noordland en Oude Molen, beide bedrijven- c.q. industrieterreinen. Aandachtspunt voor de gemeente is om tijdens een conjuncture^ teruggang die investeringen te (blijven) doen, die ons bij een toekomstige conjuncture^ opgang in staat stellen om komende kansen optimaal te benutten. Hierbij dienen uiteraard wel de financiele effecten van de kredietcrisis en de doorwerking hiervan op het MPG nauwlettend gevolgd te worden. Reserve Meeriarenprogramma Grondbedrijf (MPG) Zoals blijkt uit de voorliggende actualisatie van het MPG is in totaal een vermogen van € 10.923.000,- nodig om: 1. De plannen in uitvoering en in voorbereiding te kunnen realiseren en de claims op het Grondbedrijf te dekken (= benodigd uitvoeringsvermogen); 2. De risico's binnen het Grondbedrijf voldoende af te dekken (= benodigd weerstandsvermogen). Dit bedrag is binnen de reserves van het Grondbedrijf afgezonderd als reserve MPG. Ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG, opgesteld in het kader van de begroting 2010 - 2013, hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan: 1. Actualisatie van de exploitatiebegrotingen in uitvoering per ultimo 2009; 2. Incidentele kosten/opbrengsten 2009, waaronder resultaat erfpachtgronden, resultaat betaalplannen, etc.;
RVB10-0008
Gemeente jff Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
3. Verwerking verliesvoorziening Zuidelijk Havenkwartier ad € 238.000,-; 4. Tussentijdse winstneming De Schans en Oude Molen van in totaal € 4,7 mln. De grondexploitaties die ten grondslag liggen aan de doorrekening van het MPG zijn in het kader van de jaarrekening per ultimo 2009 geactualiseerd. Het betreft de grondexploitaties in uitvoering, te weten Markiezaten, De Schans, Oude Molen, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal en Noordland fase I tot en met IV. Deze actualisaties zijn opgenomen als vertrouwelijke bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel. Voorgesteld wordt deze actualisaties vast te stellen. Het jaar 2009 heeft voor het plan Groene Gordijn in het teken gestaan van overleggen om te komen tot een herontwikkeling van het gebied. Momenteel worden de consequenties hiervan in beeld gebracht. De laatste gegevens zijn ten tijde van het schrijven van dit raadsvoorstel nog niet bekend. De geactualiseerde exploitatie wordt dan ook op een later tijdstip aangeboden. Over de Bergse Haven kan het volgende worden gemeld. In de Grondexploitatie- en Realiseringsovereenkomst Bergse Haven is vastgelegd dat het uitgangspunt is een sluitende grondexploitatie. In 2008 en 2009 is gebleken dat dit uitgangspunt, op basis van het huidige masterplan, op dit moment niet meer realistisch is. Enkele belangrijke oorzaken hiervoor zijn: - De beperkingen op basis van het bestemmingsplan (Waterschans en De Ham). Dit resulteert in minder woningen en dus in een lagere opbrengst voor Bergse Haven; - De prijsontwikkelingen van met name de appartementen. Verondersteld was dat de opbrengsten jaarlijks zouden stijgen, de realiteit van de markt is dat de grondopbrengsten voor dergelijke producten tussen 2005 en nu zijn gedaald; - Inmiddels is gebleken, dat enkele kosten voor te lage bedragen zijn opgenomen in de grondexploitatieberekening; - Als gevolg van de vertraagde planvorming en de tegenvallende verkoopresultaten zal tot en met 2009 ruim € 30 miljoen minder grondopbrengst worden gerealiseerd, dan was aangenomen; - De huidige marktsituatie. Momenteel beraadt GEM Bergse Haven zich op mogelijkheden om te komen tot een sluitende grondexploitatie en financieringsopzet. Omdat hierbij gekeken wordt naarzowel een scenario van krimp als naareen scenario van uitbreiding van het plangebied, zal dit effecten hebben voor het huidige masterplan en de daarmee samenhangende realisatieovereenkomst. Op dit moment is het nog niet duidelijk hoeveel woningen in het aangepaste plan gerealiseerd gaan worden en wat het verwachte exploitatiesaldo van dit aangepaste plan zal zijn. Het bijgestelde plan en de bijbehorende grondexploitatie zal separaat aan de raad worden aangeboden. Binnen het weerstandsvermogen is een buffer aanwezig, berekend op basis van de laatst door de AVA Bergse Haven vastgesteld grondexploitatie (per ultimo 2008). Voor zowel de exploitatie Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal als Noordland wordt een aanvullend krediet aangevraagd. De realisatie en verkoop van de gronden van het plan Zuidelijk Havenkwartier heeft niet in 2009 plaatsgevonden. Momenteel wordt rekening gehouden met verkoop van deze gronden in 2010. Gezien de huidige positie van de ontwikkelaar (een lokale woningstichting) is nu niet bekend of en zoja wanneerde gronden kunnen worden afgenomen. Bij het plan Bloemendaal zijn de plankosten verhoogd. Gezien het huidig economisch tij vraagt de verkoop van de kavels een meer intensieve begeleiding dan werd verwacht. Daarnaast
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
is de post verwerving opgehoogd. Het plan Noordland is aanzienlijk bijgesteld als gevolg van de eerdere verwerving van gronden en een bijstelling van de post verwerving. Voor meer informatie omtrent de actualisaties wordt verwezen naar de vertrouwelijke ter inzage gelegde bijlagen. De doorwerking van de kredietcrisis op het MPG is zichtbaar. De kritische ondergrens van het werkkapitaal is overschreden. In de beheersverordening van het Grondbedrijf is een kritische ondergrens opgenomen van € 400.000,-. De doorrekening van het MPG laat zien dat er een negatief werkkapitaal is van circa € 184.000,-. De algemene dienst dient garant te staan voor dit verwachte negatieve resultaat. Bij de doorrekening van het MPG dient te worden opgemerkt dat ten aanzien van de plannen Markiezaten, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal, Noordland en Bergse Haven rekening wordt gehouden met een risicoafdekking voor exploitatierisico's van 25%. Daarnaast wordt rekening gehouden met een percentage van 10% voor normale exploitatierisico's. Beide worden berekend overde boekwaarde van het plan. Hieruit blijkt dat we een redelijk hoog percentage aanhouden om risico's van plannen af te dekken. De grondexploitaties De Schans en Oude Molen zijn positief bijgesteld. De overige plannen zijn negatief bijgesteld. Om de druk op de reserves van het Grondbedrijf te verminderen is in de begroting een jaariijkse storting van € 0,3 mln. in een reserve opgenomen. Door deze storting wordt in een periode van 20 jaar een reserve opgebouwd van € 10 mln. Naast de vorming van deze reserve wordt € 10 mln. binnen de Algemene Reserve afgezonderd om mogelijke verliezen van de diverse plannen op te vangen. In 2009 hebben in Oude Molen minder verkopen plaatsgevonden dan werd verwacht. Echter, inmiddels hebben zich diverse ge'interesseerden voor een kavel op Oude Molen gemeld. De opbrengsten van het plan Oude Molen zijn hoger dan de gemaakte en nog te maken kosten in dit plan. Voorgesteld wordt voor dit plan tussentijds winst te nemen. Voor een verdere toelichting over tussentijdse winstneming wordt verwezen naar de tekst die verderop in het raadsvoorstel is opgenomen onder het kopje 'tussentijdse winstneming'. Bij De Schans hebben begin 2010 een aantal verkopen plaatsgevonden aan ontwikkelaars; de verwachting is dan ook dit plan in 2010 af te kunnen sluiten. De opbrengsten van De Schans zijn hoger dan de gemaakte en nog te maken kosten in dit plan. Vooruitlopend op de afsluiting van dit plan wordt voorgesteld om tussentijds winst te nemen. Bij het plan Bloemendaal is de kredietcrisis enigszins te merken. Het plan behelst een 30-tal vrije kavels. Particulieren zijn momenteel terughoudender en willen graag eerst hun eigen woning verkopen. Desalniettemin zijn acht kavels voor 2-onder-1-kap woningen verkocht en twee in optie. Tevens zijn in 2010, ten tijde van dit schrijven, twee kavels voor vrijstaande woningen verkocht. Het project Markiezaten gaat gestaag verder. Er is in 2009 een aantal gronden ten behoeve van woningbouw verkocht. Verder heeft 2009 ook in het teken gestaan van herontwikkeling van diverse woongebieden. Er wordt gekozen voor een meer marktconform woningtype. Ergelden met ontwikkelaars renteafspraken indien gronden later worden afgenomen dan in het contract is overeengekomen. Werkkapitaal Grondbedrijf Rekening houdend met de verwachte reserves binnen het Grondbedrijf per ultimo 2009 van € 13.735.000,- en de benodigde reserve MPG van € 10.923.000,- bedraagt het werkkapitaal Grondbedrijf per ultimo 2009 € 2.812.000,-. Dit werkkapitaal kan gebruikt worden voor: 1. het doen van strategische aankopen;
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
2. 3. 4.
het dekken van nieuwe claims op het Grondbedrijf; het uitvoeren van nieuwe projecten en het dekken van de bijbehorende risico's; structurele kosten die samenhangen met het voeren van een actief grondbeleid.
Bij de doorrekening van het werkkapitaal is rekening gehouden met de zachte claims zoals die zijn toegekend bij de doorrekening van de reserve MPG in het kader van de begroting 2010 - 2013, te weten de reconstructie van de Van Konijnenburgweg fase 3 en de aanleg van de Randweg Zuidwest (overige delen). Daarnaast is voor de bepaling van het werkkapitaal rekening gehouden met de verkoop van De Zeeland. Zoals uit de doorrekening blijkt, kunnen bovenstaande zachte claims nog gehonoreerd worden. Uit de planning m.b.t. de MER-procedure 'Randweg Zuidwest, aansluiting op de A4/A58' blijkt dat de aanleg van tracedeel 4 vanuit verkeerstechnisch oogpunt niet plaats hoeft te vinden voor 2014. In de doorrekening is dan ook rekening gehouden met een bijdrage van € 3.400.000,- vanuit het werkkapitaal in 2014. Benadrukt wordt dat het bij zachte claims gaat om een richtinggevend kader dat jaarlijks bij de begroting en de jaarrekening bijgesteld kan worden. Ten aanzien van nieuwe projecten en harde claims zonder structureel karakter zal de raad een definitieve investeringskeuze ter vaststelling voorgelegd krijgen. Vanaf dat moment zal de investering verantwoord worden via de reserve MPG omdat dan sprake is van een harde claim. Gezien het huidig economisch tij en de doorrekening van het MPG wordt geadviseerd terughoudend te zijn met het opnemen van nieuwe claims of projecten, zodat een eventuele noodzakelijke dotatie aan de reserve MPG uit het werkkapitaal bekostigd kan worden. Wiiziginqen Nota Grondpriisbeleid / Nota Grondbeleid / Beheersverordening Grondbedrijf De Nota Grondprijsbeleid is bij de voorgaande beleidsanalyse, opgesteld in het kader van de jaarrekening 2008, laatstelijk vastgesteld 23 april 2009 (RVB09-0032). Gezien het huidig economisch tij wordt voorgesteld de grondprijzen voor 2010 niet te verhogen, maar de nota ongewijzigd vast te stellen voor 2010. De Nota Grondbeleid is in het kader van de implementatie van de grondexploitatiewet in oktober 2008 voor het laatst vastgesteld (RVB08-0144). De tekst van de Nota Grondbeleid is op onderdelen geactualiseerd, te weten hoofdstuk 9 'Positie team Grondzaken' en tekstueel op onderdelen van de grondexploitatiewet. Zoals uitgebreid is toegelicht in de bijeenkomst Grondbedrijf van 2 november 2009, zit het vastgoed van de gemeente versnipperd over verschillende afdelingen. In het collegeprogramma 2006 - 2010 is als beleidspunt opgenomen dat het gemeentelijk vastgoed beter uitgenut moet worden. Besloten is om te komen tot een gecentraliseerd vastgoed management. De organisatieontwikkeling en de daarmee gepaard gaande wijzigingen in de organisatie zijn voor het onderdeel Vastgoed en Projecten meegenomen in deze Nota Grondbeleid. Daarnaast waren de teksten op het gebied van de grondexploitatiewet niet overal even actueel. Ook dit is verwerkt in de nu voorliggende Nota Grondbeleid. De Beheersverordening Grondbedrijf is op 26 juni 2006 (RVB06-0069) door u vastgesteld. De organisatieontwikkeling geeft aanleiding deze beheersverordening te herzien. Bouwrijpmaken vml. qemeentewerf gelegen aan Oude Vissershaven te Bergen op Zoom De gemeentewerf, locatie Bergen op Zoom, is per ultimo 2009 verkocht aan een woningstichting. Met deze woningstichting is afgesproken dat de kosten van het bouwrijpmaken van de locatie voor rekening van de gemeente komen. Ingeschat wordt dat de kosten van het bouwrijpmaken circa € 300.000,- zullen bedragen. Deze kosten kunnen worden gedekt uit de reeds ontvangen verkoopopbrengsten. Met de aanvraag van dit
1
RVB10-0008
Gemeente fj Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
krediet is rekening gehouden in de doorrekening van het Meerjarenprogramma Grondbedrijf. Voorgesteld wordt een krediet van € 300.000,- te voteren om het bouwrijpmaken uit te kunnen voeren. Consequenties van het voorstel Jaarlijks wordt de doorrekening van het Meerjarenprogramma Grondbedrijf bij de jaarrekening en de begroting geactualiseerd. Hoewel rekening wordt gehouden met een gemiddelde van tien jaar, zodat grote fluctuaties in jaren wordt voorkomen, kan het toch nodig zijn dat de reserve MPG moet worden aangepast. Om hiervoor niet de Algemene Reserve te hoeven aanspreken, wordt binnen het werkkapitaal een veiligheidsmarge ingebouwd van € 400.000,-. Dit betekent dat het werkkapitaal van het Grondbedrijf minimaal € 400.000,- dient te bedragen. Uit doorrekening van het werkkapitaal van het Grondbedrijf blijkt dat, rekening houdend met alle harde en zachte claims, het niveau van het werkkapitaal in 2010 onvoldoende is en de Algemene Reserve van de Algemene Dienst garant dient te staan voor het tekort. Voor de overige jaren blijkt uit de doorrekening dat het niveau van het werkkapitaal voldoende is, met dien verstande dat voor De Schans en Oude Molen een tussentijdse winstneming heeft plaatsgevonden van in totaal € 4,7 mln. De zachte claim ten behoeve van de aanleg van de Randweg Zuidwest (overige delen) is verder in de tijd gefaseerd, te weten 2014 in plaats van 2010. Gezien het feit dat zich in de periode 2010 - 2019 nog de nodige ontwikkelingen kunnen voordoen, overigens in positieve als negatieve zin, is het van belang de prognose van het werkkapitaal op gezette tijden te actualiseren. Zoals afgesproken in de beheersverordening van het Grondbedrijf zal dit gebeuren bij de jaarrekening en de begroting. Tevens zal bij grote investeringvoorstellen aan u, waarbij definitief een claim gelegd wordt op de reserves van het Grondbedrijf, dit inzicht verschaft worden. Tussentijdse winstneming In de actualisatie van het MPG (RVB09-0104) is reeds voorgesteld om voor een aantal projecten tussentijds winst te nemen. In de nota Grondbeleid is het volgende opgenomen over tussentijdse winstneming: indien een complex uiteenvalt in afzonderlijke exploitatiegebieden en uit de exploitatieopzet de saldi per afzonderlijk deelgebied blijkt, kan tot winstneming worden overgegaan, mits eerst de (verwachte) nadelige resultaten van andere deelgebieden met deze winst worden verrekend; indien binnen een complex met een redelijke mate van nauwkeurigheid reeds gemaakte en nog te maken kosten kunnen worden toegerekend aan het gerealiseerde deel van het complex en dat er een grote mate van zekerheid bestaat overde nog te realiseren opbrengsten en te maken kosten. Zoals in de geactualiseerde beheersverordening van het Grondbedrijf is vastgelegd, zal in de praktijk een grondexploitatie worden afgesloten indien circa 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is gerealiseerd, dan wel circa 90% van de uit te geven gronden is verkocht. Bij tussentijdse winstneming of het treffen van een verliesvoorziening zal gehandeld worden conform de regels welke zijn opgenomen in de Nota Grondbeleid en de regels van de BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording). De regels van de BBV sluiten grotendeels aan op de hetgeen is opgenomen in de Nota Grondbeleid en de Beheersverordening. Deze regels gaan uit van het voorzichtigheidsbeginsel en realisatiebeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Volgens het realisatiebeginsel dient bij voldoende zekerheid winst te worden genomen. Er zijn een aantal vuistregels die gehanteerd worden om te bepalen wanneer winst genomen mag worden.
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
alle kosten van een complex zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop is dus pure winst; bijna alle kosten zijn gemaakt en ook de behoedzaam geraamde nog te maken kosten zijn geheel gedekt door de gerealiseerde verkopen; de gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten en de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken kosten; verkopen worden met een voorgecalculeerde winst gerealiseerd in een goed beheersbaar productieproces. De voorgecalculeerde winst kan dan, onder deze relatief zekere omstandigheid, naar rato van de voortgang als gerealiseerd worden beschouwd. Zoals eerder in het voorstel geschreven, wordt voorgesteld om voorde plannen De Schans en Oude Molen tussentijds winst te nemen; voor De Schans € 3,1 mln. en voor Oude Molen € 1,6 mln. De winsten worden toegevoegd aan de reserve MPG. Geheimhouding Artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet bepaalt dat wij op grand van een belang, genoemd in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur, geheimhouding kunnen opleggen ten aanzien van aan u of uw leden overlegde stukken. Wij hebben geheimhouding opgelegd met betrekking tot hetter inzage gelegde geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf (bijlage 1) en de geactualiseerde exploitatiebegrotingen Markiezaten, De Schans, Oude Molen, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal en Noordland (bijlagen 2 tot en met 7). Het tweede lid van artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur bepaalt dat het verstrekken van informatie ingevolge deze wet achterwege blijft voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen, onder andere, de volgende belangen: b. de economische of financiele belangen van de Staat, de andere publiekrechtelijke lichamen of de in artikel 1a, onder c en d, bedoelde bestuursorganen; g. het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden. Het belang bij het eventueel verstrekken van genoemde documenten weegt niet op tegen het economische en financiele belang van de gemeente gezien de lopende projecten waarin de gemeente al dan niet met ontwikkelende partijen betrokken is. De door ons opgelegde verplichting tot geheimhouding vervalt, indien de oplegging niet door u in uw eerstvolgende vergadering, die blijkens de presentielijst door meer dan de helft van het aantal zitting hebbende leden is bezocht, wordt bekrachtigd. Gelet hierop stellen wij u voorde door ons opgelegde geheimhouding te bekrachtigen. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
RVB10-0008
Gemeente i Bergen op Zoom
Het college van burgemeesteren wethouders van Bergen op Zoom De secretaris
Mevr. mr. A.C. Spindler.
De burgemeester,
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 16 februari 2010, nr. RVB10-0008; gelet op de bepalingen uit de gemeentewet; BESLUIT: 1.
2. 3. 4.
5.
8. 9. 10 11. 12. 13.
De door het college van burgemeester en wethouders opgelegde geheimhouding (ten aanzien van het geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf en de geactualiseerde exploitatiebegrotingen Markiezaten, De Schans, Oude Molen, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal en Noordland) op grand van het belang genoemd in artikel 10, lid 2, onder b en g, van de Wet openbaarheid van bestuurte bekrachtigen. Het geactualiseerde Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) 2010-2019 vast te stellen. De geactualiseerde exploitatiebegroting Markiezaten per ultimo 2009 vast te stellen en de verliesvoorziening Markiezaten bij te stellen met een bedrag van € 626.000,--. De geactualiseerde exploitatiebegroting De Schans per ultimo 2009 vast te stellen en tussentijds winst te nemenvan€3,1 mln.. De geactualiseerde exploitatiebegroting Oude Molen per ultimo 2009 vast te stellen en tussentijds winst te nemenvan€1,6mln.. De geactualiseerde exploitatiebegroting Zuidelijk Havenkwartier per ultimo 2009 vast te stellen, het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 139.000,- en een verliesvoorziening Zuidelijk Havenkwartier van € 238.000,- te vormen. De geactualiseerde exploitatiebegroting Bloemendaal per ultimo 2009 vast te stellen en het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 109.000,-. De geactualiseerde exploitatiebegroting Noordland fase I tot en met IV per ultimo 2009 vast te stellen en het realisatiekrediet aan te vullen met een bedrag van € 2.807.000,-. Een krediet van € 300.000,- ter beschikking te stellen voorde uitvoering van het bouwrijpmaken van de voormalige gemeentewerf gelegen aan de Oude Vissershaven te Bergen op Zoom. De gemeentebegroting conform bijgaande begrotingswijziging aan te passen aan de punten 2 tot en met 9 hierboven. De Nota Grondprijsbeleid 2010 vast te stellen en per 1 april 2010 in werking te laten treden en daarmee de Nota Grondprijsbeleid 2009 per 1 april 2010 in te trekken en te laten vervallen. De Nota Grondbeleid 2010 vast te stellen en per 1 april 2010 in werking te laten treden en daarmee de Nota Grondbeleid 2009 per 1 april 2010 in te trekken en te laten vervallen. De Beheersverordening Grondbedrijf 2006 in te trekken en te laten vervallen per 1 april 2010.
10
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
14. Vast te stellen de navolgende "Beheersverordening Grondbedrijf 2010", luidende als volgt:
"BEHEERSVERORDENING GRONDBEDRIJF 2010"
Artikel 1 1.1.
1.2
Doelstelling en taken Grondbedrijf
Missie Grondbedrijf Als onderdeel van de afdeling Vastgoed & Projecten faciliteert, ontwikkelt mede en ondersteunt het Grondbedrijf de maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Bergen op Zoom. Zij draagt bij aan het proces dat tot doel heeft het feitelijke gebruik van grand in overeenstemming met het maatschappelijk gewenste ruimtelijk gebruik te brengen. Het Grondbedrijf genereert financiele middelen, voert een overwegend participerend grondbeleid, indien mogelijk wordt echter een actief en indien nodig een passief grondbeleid gevoerd. Daarnaast verleent het Grondbedrijf deskundige financieeleconomische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel een optimaal financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Zij ondersteunt de gemeentelijke planvorming doorde creatieve inzet van kennis en vaardigheden op het gebied van planfinanciering, grondverwerving, tijdelijk beheer, uitgifte van grand en door inzet van het geeigende juridische instrumentarium om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Een belangrijke uitwerking van de missie van het Grondbedrijf is dat zij zorg draagt voor een gezond Grondbedrijf. Dit houdt in dat het Grondbedrijf er voor zorg draagt dat er een financiele reserve bestaat die een voldoende risico buffer vormt voor financiele risico's in lopende en toekomstige projecten, bij een normale markt en economische omstandigheden. Indien er echter sprake is van een snelle of langdurige wijziging in de markt of economische omstandigheden kunnen er aanvullende dekkingsmogelijkheden buiten het Grondbedrijf om benodigd zijn. Aan deze randvoorwaarde toetst het Grondbedrijf ook beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige projecten.
Artikel 2
Doel verordening
De verordening heeft tot doel de vastlegging van de verantwoordelijkheden met betrekking tot de effectieve en efficiente voorbereiding en uitvoering van het Grondbedrijf, de rapportage daarover en de controle daarop. Artikel 3
3.1. 3.2.
Administratie Grondbedrijf
De taken van het Grondbedrijf worden verantwoord binnen de totale financiele administratie van de gemeente, maar worden wel als een op zich staande Grondbedrijfadministratie geregistreerd. De financiele administratie van de gemeente dient zodanig te worden ingericht dat erten aanzien van de taken van het Grondbedrijf sprake is van een voortdurend inzicht in: de financieel-economische positie; het beheer van de vermogenswaarden; de uitvoering van de begroting van de projectmatige en functionele complexen; het afwikkelen van vorderingen en schulden; de rekening en de mogelijkheden om daarover verantwoording af te kunnen leggen.
11
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel
Daarbij dient de administratie en de begroting en de verslaglegging van het Grondbedrijf aan te sluiten bij de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording. 3.3.
De concernadministrateur kan nadere eisen stellen aan de inrichting van de administratie van het Grondbedrijf.
Artikel 4 4.1 4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Financiering Grondbedrijf
Het concern draagt zorg voor de financiering van het Grondbedrijf. Het Grondbedrijf betaalt over het geinvesteerd vermogen een rente die in principe gelijk is aan de interne rekenrente van de gemeente. In overleg met de treasurer kan in afwijking hierop voor een specifiek project een projectrente afgesproken worden. Deze projectrente wordt doorde raad vastgesteld. De rentevergoeding over de reserves van het Grondbedrijf is in principe gebaseerd op de rentevergoeding van vergelijkbare reserves en wordt jaaiiijks doorde raad vastgesteld bij de begroting. Deze kan derhalve afwijken van de interne rekenrente. Alvorens werkzaamheden in het kader van de grondexploitatie kunnen worden uitgevoerd, dient de raad hiervoor een krediet beschikbaar te stellen. Een uitzondering hierop kan gemaakt worden voor algemene kosten Grondbedrijf die middels het vaststellen van de gemeentebegroting worden gefiatteerd. Voor werkzaamheden in de planinitiatieffase kan, na goedkeuring van het hoofd Vastgoed & Projecten, op basis van een projectdefinitie inclusief de benoeming van een projectleider een budget verstrekt worden tot een hoogte van max. € 25.000,--. In de jaarrekening van het Grondbedrijf wordt hier achteraf verantwoording over afgelegd. Indien het project doorgang vindt, worden de gemaakte kosten meegenomen in het door de raad vast te stellen voorbereidingskrediet. Op basis van een definitieve exploitatiebegroting wordt aan de raad een totaalkrediet gevraagd. Jaaiiijks bij de actualisatie van de exploitatiebegroting wordt aan de raad medegedeeld of het totaalkrediet nog voldoende is om de nog te maken kosten te dekken. Indien nodig wordt aan de raad een aanvullend totaalkrediet gevraagd. Voor de daadwerkelijke uitvoering van een project worden door de projectleider schriftelijk opdrachten verstrekt. Hiertoe worden aan de projectleider de bijbehorende budgetten ter beschikking gesteld. De aangevraagde budgetten dienen onderbouwd te zijn. Alvorens de budgetten ter beschikking worden gesteld, worden deze getoetst door de planeconoom. De budgetten dienen in overeenstemming te zijn met de desbetreffende grondexploitatieberekening en moeten passen binnen de beschikbaar gestelde totaalkredieten. De projectleider is er verantwoordelijk voor dat de opdracht binnen het budget wordt uitgevoerd. Hiertoe ontvangt de projectleider maandelijks kredietoverzichten van de administrateur van het Grondbedrijf. Bij dreigende over- of onderschrijdingen dient de projectleider de planeconoom daarover vroegtijdig te informeren, zodat ersprake kan zijn van eventuele bijsturing. Indien de dreigende over- of onderschrijding van het budget leidt tot een dreigende over- of onderschrijding van het totaalkrediet dient het hoofd Vastgoed & Projecten daarover vroegtijdig te worden gei'nformeerd. Indien de over- of onderschrijding van het budget zal leiden tot een over- of onderschrijding van het totaalkrediet dient het college van B&W gei'nformeerd te worden. De raad wordt bij jaarlijkse actualisaties op de hoogte gesteld. De planeconoom toetst periodiek de voortgang van de opdracht in kwaliteit, voortgang en geld onder de regie en eindverantwoordelijkheid van het hoofd Vastgoed & Projecten.
12
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel Artikel 5
Complexen, algemene bepalingen
5.1
Binnen de financiele administratie van het Grondbedrijf worden in ieder geval de volgende functionele complexen onderscheiden, te weten: a. Grondexploitaties in uitvoering; b. Grote betaalplannen; c. Nog niet in exploitatie genomen gronden; d. Verspreide panden en percelen; e. Gronden afgewerkte exploitaties. 5.2 Het complex grondexploitaties in uitvoering is bedoeld om onderhanden werken te registreren die betrekking hebben op exploitaties in uitvoering. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan bij een ontwikkeling wordt een grondexploitatie aan de raad ter vaststelling aangeboden. Op basis van deze grondexploitatie wordt tegelijkertijd aan de raad een totaalkrediet gevraagd voor de uitvoering van het plan. 5.3 Het complex grote betaalplannen is bedoeld om onderhanden werken te registreren die betrekking hebben op zgn. 'postzegelplannen'. Het betreft veelal gronden waaraan enkele werkzaamheden verricht moeten worden, maar die van een zodanige omvang zijn dat geen grondexploitaties geopend hoeven te worden. De kosten kunnen meestal doorde opbrengsten gedekt worden. Achteraf wordt aan de raad door middel van de jaarrekening per postzegelplan verantwoording afgelegd. Het resultaat komt ten laste of ten gunste van het werkkapitaal Grondbedrijf. Indien de kosten niet door de opbrengsten gedekt kunnen worden, wordt de raad tussentijds op de hoogte gebracht. 5.4 Het complex nog niet in exploitatie genomen gronden is bedoeld om onderhanden werken te registreren die betrekking hebben op bestemmingsplannen in voorbereiding. Indien een plan niet tot uitvoering komt wordt het resultaat ten laste often gunste gebracht van het werkkapitaal gebracht. 5.5 Het complex verspreide panden en percelen is bedoeld om de gronden te registreren die eigendom zijn van de gemeente Bergen op Zoom, in beheer zijn bij het Grondbedrijf en die niet opgenomen zijn in projectmatige complexen. Het betreft percelen en panden die aangekocht worden ten behoeve van concrete planontwikkeling waarvoor nog geen projectmatig complex is geopend of die aangekocht zijn onder de noemer van strategische aankopen ten behoeve van mogelijke toekomstige planontwikkelingen, dan wel om ongewenste planontwikkelingen tegen te gaan, dan wel als ruilobject wordt aangemerkt teneinde aankopen ten behoeve van planontwikkelingen mogelijk te maken. 5.5.1 Het complex verspreide panden en percelen omvat een overzicht van alle aankopen in geld en oppervlakte. De administratie wordt zo ingericht dat er per aankoop een opsplitsing gemaakt wordt naar historische kostprijs, beheer- en exploitatielasten en eventuele afboekingen. 5.5.2 Het complex verspreide panden en percelen wordt minimaal een keer per jaar geactualiseerd en vastgesteld door de raad als onderdeel van de jaarrekening van het Grondbedrijf. In het kader van de jaariijkse actualisatie worden de boekwaarden van de bezittingen vergeleken met de economische waarde op basis van de huidige bestemming en vindt er bij een hogere boekwaarde een afwaardering plaats middels een bijdrage vanuit de reserve MPG. Om de boekwaarde niet te veel te laten oplopen wordt de rente jaarlijks ten laste gebracht van de reserve meerjarenprogramma Grondbedrijf. 5.5.3 De percelen en panden kunnen verkocht worden voor de economische waarde of ingebracht worden in een project in voorbereiding of in uitvoering. Het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde komt dan ten laste van often gunste van het werkkapitaal.
13
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel 5.5.4
Eenmaal in de vier jaar vindt een uitgebreidere actualisatie plaats van het complex verspreide panden en percelen. Doel van deze actualisatie is om aan te geven of de oorspronkelijke motieven voor de aankopen nog steeds van toepassing zijn, dan wel dat doorde gewijzigde omstandigheden nadere voorstellen moeten worden gedaan. Indien nodig geacht kan de economische waarde getoetst worden door een taxatie. Voor het verrichten van aankopen, buiten de reeds bekende en lopende plannen, ten behoeve van toekomstige planontwikkelingen en strategische aankopen, is middels het vaststellen van de gemeentebegroting een bedrag gefiatteerd ad € 1 mln. voor panden en € 1 mln. voor percelen. Nadat de raad in het kader van de concrete planontwikkeling als onderdeel van het totale uitvoeringskrediet voor het project ook een aankoopkrediet beschikbaar heeft gesteld, valt dit deel van het krediet weer vrij en kan opnieuw ingezet worden voor aankopen. Over aankopen ten behoeve van toekomstige plannen en strategische aankopen, waarvoor de raad een krediet beschikbaar heeft gesteld, zal periodiek door het college aan de desbetreffende raadscommissie worden gerapporteerd. Deze rapportage zal vertrouwelijk geschieden. Het complex gronden afgewerkte exploitaties is bedoeld om gronden te administreren waarvan, bij de afsluiting van een grondexploitatie, de bestemming nog niet daadwerkelijk is gerealiseerd en die derhalve nog niet zijn uitgegeven. Het deelcomplex bevat naast de oppervlakte van de betreffende gronden een waarde die overeenkomt met de marktwaarde van de eventueel nog uit te geven gronden. Het complex gronden afgewerkte exploitaties wordt jaarlijks door de raad vastgesteld als onderdeel van de jaarrekening van het Grondbedrijf. Er zal over de voortgang van deelcomplexen worden gerapporteerd en ook zal aangegeven worden welke onderdelen definitief zijn afgerond. Indien bij de afsluiting van een deelcomplex een verschil optreedt tussen de gecalculeerde waarde en het werkelijke saldo van kosten en opbrengsten, zal dit verschil worden verrekend met het werkkapitaal Grondbedrijf.
5.5.5
5.6
5.6.1 5.6.2
5.6.3
Artikel 6 6.1
6.2
6.3
6.4
Grondexploitatiebegroting
De grondexploitatiebegroting bevat minimaal: - een gespecificeerde raming van verwervingskosten of kosten van inbreng van gemeentegronden; - een gespecificeerde raming van de uitvoeringskosten; - een gespecificeerde raming van de opbrengsten uit gronduitgifte; - een gespecificeerde raming van plankosten; - gespecificeerde ramingen van bijkomende kosten; - een planning voor de fasering van kosten en opbrengsten; - een samenvatting van kosten en opbrengsten en het saldo. De grondexploitatiebegroting wordt voorzien van een exploitatietekening en een verwervingstekening, waarop minimaal de begrenzing van het exploitatiegebied staat aangegeven. De grondexploitatieberekening kan ook vergezeld worden door een uitgiftetekening. De grondexploitatiebegroting wordt voorzien van een toelichting waarop de uitgangspunten voor de berekening nader zijn toegelicht, zoals grondgebruik, fasering, berekeningsgrondslag kosten en opbrengsten. Naast de toelichting op de uitgangspunten omvat de toelichting een risicoparagraaf, waarin nader ingegaan wordt op de financiele risico's die verbonden zijn aan de grondexploitatie en waar aangegeven wordt op welke wijze de risico's kunnen worden ingeperkt (risicomanagement). Een geprognosticeerd tekort in de grondexploitatie wordt gedekt door hiertoe een voorziening in het meerjarenprogramma Grondbedrijf op te nemen.
14
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel 6.5
6.6
6.7 6.8
Na afsluiting van de grondexploitatie wordt het saldo verrekend met de reserve meerjarenprogramma Grondbedrijf. Bij een verliesgevend plan wordt het saldo eerst verrekend met de getroffen voorziening (zie 6.4). In de grondexploitatieberekening wordt een kostenpost opgenomen voor afdracht aan het meerjarenprogramma Grondbedrijf voor bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen. Deze afdracht wordt berekend per m2 uitgeefbare grand. In het kader van de Nota Grondbeleid zal de hoogte van deze bijdrage worden vastgesteld. In het kader van de Nota Grondbeleid zal vastgesteld worden welke kosten van planontwikkeling, qua hoogte en doelmatigheid voor planontwikkeling, acceptabel zijn in de grondexploitatieberekeningen. Voor het opstellen van een grondexploitatieberekening op basis van de eindwaardesystematiek worden parameters toegepast voor de berekening van kosten- en opbrengstenstijgingen. De te hanteren parameters worden per project bepaald.
Artikel 7
7.1
7.2
7.3
Jaarlijks worden de grondexploitaties van de projecten in uitvoering geactualiseerd en ter vaststelling aan de raad aangeboden. De actualisatie bevat een verschillenanalyse met toelichting ten opzichte van de eerder vastgestelde grondexploitatieberekening. Daarnaast worden de effecten voorde actualisatie van het meerjarenprogramma Grondbedrijf weergegeven. De actualisatie zal plaatsvinden in de periode januari - maart. Door middel van de managementrapportages en concernberichten wordt het college van B&W respectievelijk de raad tussentijds ge'informeerd over relevante ontwikkelingen ten aanzien van de grondexploitaties in uitvoering. Bij het opstellen van de jaarrekening kunnen voor wat betreft de grondexploitaties in uitvoering kleine bijstellingen op de laatste actualisaties nodig zijn. Deze bijstellingen worden per project in uitvoering apart vermeld in de jaarrekening.
Artikel 8 8.1
8.2 8.3
8.4
Actualisatie grondexploitaties
Afsluiting grondexploitaties
Indien de uit te voeren activiteiten, die in het kader van de grondexploitatie moeten worden gerealiseerd, grotendeels zijn uitgevoerd, zal de grondexploitatie door de raad worden afgesloten door het vaststellen van de nacalculatie. In de praktijk zal een grondexploitatie worden afgesloten indien ca. 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is gerealiseerd, dan wel ca. 90 % van de uit te geven gronden is verkocht. Bij tussentijdse winstneming of het treffen van een verliesvoorziening zal gehandeld worden conform de regels welke zijn opgenomen in de nota grondbeleid en het BBV. Bij de afsluiting van een project wordt eveneens een actualisatie gemaakt. Hierbij worden voorstellen gedaan voor de overboeking van de restgronden naar het complex gronden afgewerkte exploitaties. Voor de nog te maken kosten wordt een voorstel gedaan om een reservering op te nemen onder de post nagekomen kosten afgesloten exploitaties. Deze posten worden in de jaarrekening van het Grondbedrijf verantwoord. Tenzij de raad anders beslist, wordt het saldo van de grondexploitatie verrekend met de reserve MPG.
15
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel Artikel 9
9.1 9.2
9.3
9.4 9.5
Meerjarenprogramma Grondbedrijf
Het meerjarenprogramma grondbedrijf heeft tot doel de resultaten van de verschillende grondexploitaties te verevenen (vereveningscomplex). Binnen het MPG worden de volgende aspecten geadministreerd: de boekwaarde van het MPG; de (verwachte) positieve of negatieve saldi van exploitaties in voorbereiding en in uitvoering; de (verwachte) afdrachten voor bovenwijkse voorzieningen vanuit lopende gemeentelijke grondexploitaties; overige uitgaven (claims) en opbrengsten die rechtstreeks ten laste respectievelijk ten gunste van het MPG worden gebracht; uitgaven voor bovenwijkse voorzieningen; algemene kosten Grondbedrijf; voorzieningen voor lopende en toekomstige complexen die een geprognosticeerd tekort laten zien; rentebijdragen aan projecten in voorbereiding. Om het benodigd weerstandsvermogen te bepalen wordt een risico-inschatting gemaakt op basis van het per project ge'investeerd vermogen. Voor de algemene risico's wordt een percentage van 10% gehanteerd. De exploitatierisico's varieren per project, van 0% tot 25%, en zijn onder meer afhankelijk van de voortgang van het project en de aanwezige zekerheden: 5% (laag risico), het project bevindt zich in een aflopende fase of de afzetrisico's zijn beperkt door afspraken met ontwikkelaars 15% (gemiddeld risico), het project bevindt zich in de uitvoerende; er wordt een beperkt afzetrisico gelopen 25% (verhoogd), het project bevindt zich in de beginfase; er wordt een afzetrisico gelopen / er vinden nog onderhandelingen plaats met projectontwikkelaars. Het MPG wordt opgesteld als een exploitatieberekening waarbij de systematiek van de eindwaardeberekening wordt gehanteerd. Het resultaat wordt weergegeven als contante waarde. Naast de formele herziening in het kader van de jaarrekening wordt minimaal een keer per jaar het MPG ambtshalve herzien ten behoeve van de begroting.
Artikel 10
Reserve Grondbedrijf
10.1 Jaarlijks wordt in het kader van de jaarrekening inzicht verschaft in de omvang van de reserves van het Grondbedrijf.
10.2 Het eindresultaat van de exploitatieberekening van het MPG is de reserve MPG. Deze reserve bestaat uit een saldo van het uitvoeringsvermogen en het weerstandsvermogen. De reserve MPG dient de basis te vormen voor een gezond Grondbedrijf nu en in de toekomst. Om een financiele buffer voor risico's in het Grondbedrijf te hebben, dient de Reserve MPG boven het benodigde bedrag van het weerstandsvermogen en het uitvoeringsvermogen van het Grondbedrijf uit te komen. De hoogte van het drempelbedrag bedraagt € 400.000,-. 10.3 Het werkkapitaal Grondbedrijf betreft een reserve ter dekking van incidentele resultaten van het Grondbedrijf, waaronder het resultaat betaalplannen, resultaat restpercelen, erfpachtgronden, nog niet in exploitatie genomen gronden en initiatiefkosten van projecten die geen doorgang vinden. Daarnaast kan deze reserve aangewend worden om de reserve MPG bij te stellen, mede in het kader van nieuwe investeringen en de jaarlijkse actualisatie van het MPG.
16
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Raadsvoorstel 10.4
10.5
Indien de benodigde reserve MPG ten opzichte van het aanwezige weerstandsvermogen Grondbedrijf onvoldoende is, zal het college de raad een voorstel doen op welke termijn de reserve MPG weer op peil dient te worden gebracht, indien het aanwezige werkkapitaal niet voldoende is om de reserve MPG aan te vullen. De Algemene Dienst dient garant te staan voor het Grondbedrijf indien het financieel vermogen van het Grondbedrijf onvoldoende is. Binnen de reserves van het Grondbedrijf kunnen speciaal geoormerkte bestemmingsreserves worden opgenomen bestemd voor een specified doel. Instelling, voeding en uitname geschieden bij besluit van de raad.
ArtikelH 11.1 11.2
Verantwoordelijkheden
College van burgemeester en wethouders Het college is bestuurlijk eindverantwoordelijk voor het functioneren van het Grondbedrijf. Hoofd afdeling Vastgoed & Projecten Het hoofd Vastgoed & Projecten is (sub)producthouder voor de afzonderlijke Grondbedrijfproducten. Hij informeert en adviseert het college bij de beheersing van de financieel-administratieve en bedrijfseconomische processen en bevordert de integratie van vakmatige en financieel-economische kennis binnen het Grondbedrijf. Hij is als eerste leidinggevende verantwoordelijk voor de kwaliteit van de afzonderlijke Grondbedrijfproducten en de daarvoor noodzakelijke administratieve organisatie, administratie en archivering. Hij is verantwoordelijk voor het verrichten van bedrijfseconomische analyses voor de concerncontroller ten behoeve van een doelmatige en doeltreffende begrotingsrealisatie en initieert en stimuleert daarbij de totstandkoming van normen, kengetallen, outputgegevens en andere beoordelingscriteria. De planeconoom werkt onder de verantwoordelijkheid van het hoofd Vastgoed & Projecten. Het hoofd Vastgoed & Projecten staat in voor de integriteit, volledigheid en juistheid inzake de informatievoorziening aan het college over de individuele grondexploitaties en de vermogenspositie van het Grondbedrijf.
11.3
Projectleider De projectleider is, binnen het schriftelijk door middel van een projectopdracht door de producthouder aan hem verleende mandaat, integraal verantwoordelijk voor het door het hoofd Vastgoed & Projecten aan hem opgedragen project en derhalve ook voor de financiele aspecten van zijn project. Hij heeft oog voor de projectoverstijgende belangen van het MPG. 11.4 Planeconoom De planeconoom verzorgt, namens het hoofd Vastgoed & Projecten, de financieel-economische inbreng in een project en draagt zorg voor het opstellen, bewaken, herzien en afsluiten van de grondexploitatieberekening. Daarnaast bewaakt hij de doelmatige planopzet en planuitvoering van het project en zorgt hij ervoor dat de projectoverstijgende belangen van het MPG goed worden behartigd. Hij draagt tevens zorg voor de eenheid in de diverse grondexploitaties. Hij verwerkt de consequenties van de afzonderlijke complexen in het Meerjarenprogramma Grondbedrijf en bewaakt de reservepositie van het Grondbedrijf. De planeconoom rapporteert aan het hoofd Vastgoed & Projecten. 11.5 Overige ambtenaren van het concern Alle ambtenaren binnen het concern verstrekken het hoofd Vastgoed & Projecten desgevraagd de volledige informatie die hij naar zijn oordeel in de uitoefening van zijn functie nodig heeft. Andersom verstrekt het hoofd Vastgoed & Projecten de informatie welke noodzakelijk is voor een effectieve en efficiente werking van de beleidscyclus en de administratieve organisatie / interne controle.
17
RVB10-0008
Bergen op Zoom
Artikel 12
Control
12.1 Algemeen a. Het vervullen van de functies van planeconoom, concerncontroller en concernadministrateur Grondbedrijf in een persoon is onverenigbaar. b. Op alle niveaus richt de controlling zich op het bevorderen van de doelmatigheid, doeltreffendheid en rechtmatigheid van het functioneren van het Grondbedrijf. 12.2 Planeconoom De planeconoom ziet er op toe dat de planontwikkeling en planrealisatie op projectniveau doelmatig wordt uitgevoerd. Omdat de planeconoom de consequenties van de afzonderlijke complexen in het Meerjarenprogramma Grondbedrijf verwerkt en de reservepositie van het Grondbedrijf bewaakt ziet hij toe op de financiele consequenties van voorstellen die (projecten van) het Grondbedrijf betreffen die aan het college en de raad worden gedaan. 12.3 Medewerkers team Grondzaken De onderhandelingen met externe partijen inzake aan- en verkoop van gronden met betrekking tot het Grondbedrijf dienen onder regie van het Grondbedrijf plaats te vinden, hiertoe is een medewerker van het team Grondzaken aanwezig. Het hoofd Vastgoed & Projecten, de planeconoom of een medewerker team Grondzaken vormt hierbij de financiele en/of juridische sparringpartner van de projectleider. 12.4 Adviseur middelen De adviseur middelen adviseert omtrent de financiele consequenties van voorstellen die (projecten van) het Grondbedrijf betreffen die aan het college en de raad worden gedaan. 12.5 Medewerker Planning, Control & Audits De medewerker Planning, Control & Audits oefent rechtstreeks en in samenwerking met de adviseur middelen toezicht uit op het Grondbedrijf. Hiermee wordt voorzien in een extra waarborg voor juiste, volledige en betrouwbare allocatie van baten en lasten, alsmede voor een adequate bedrijfseconomische besturing. In overleg met de treasurer worden projectrentes vastgesteld. De treasurer wordt, op basis van zijnrichtlijnen,tevens periodiek geinformeerd m.b.t. tot de te verwachten kasstromen. 12.6 Concernadministrateur Grondbedrijf De administratie van het Grondbedrijf wordt gevoerd door het concern in samenspraak met het team Grondzaken. Artikel 13 13.1
13.2
Informatieplicht
Hoofd Vastgoed & Projecten Het hoofd Vastgoed & Projecten heeft de bevoegdheid en de plicht om, via zijn ambtelijke lijn, het college en de concerncontroller gevraagd en ongevraagd te adviseren omtrent ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf in het algemeen en de financiele ontwikkelingen binnen de complexen in het bijzonder indien daar zijns inziens aanleiding voor is. Het hoofd Vastgoed & Projecten heeft hiertoe een maandelijks overleg met de sectordirecteur respectievelijk de betreffende portefeuillehouder(s).
Artikel 14
Nadere regelgeving
Het college is bevoegd nadere regels op te stellen ter uitvoering van deze verordening. De beheersverordening wordt jaarlijks indien nodig geactualiseerd bij de op te stellen beleidsanalyse grondexploitaties in het kader van dejaarrekening.
18
milium
V
RVB10-0008
Gemeente ft T&ergen op Zoom
Artikel 15
Citeertitel
Deze verordening kan worden aangehaald als "Beheersverordening Grondbedrijf 2010". Artikel 16
Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op1 april 2010.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier,
De voorzitter,
F.P. de Vos
19
Grondprijsuitgiftebeleid 2010 - gemeente Bergen op Zoom Bergen op Zoom voert een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de grand gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De genoemde prijzen in deze nota geven hier een indruk van. De grondprijzen worden marktconform vastgesteld, waarbij voor elk plan maatwerk wordt gemaakt. Hierbij wordt gestreefd naar een maximaal haalbare grondprijs, die echter gematigd danwel geoptimaliseerd kan worden om de gewenste plankwaliteit te bereiken. Op deze wijze wordt ruimte gecreeerd om de plankwaliteit de grondprijs te laten bei'nvloeden. Om tot marktconforme prijzen te komen, wordt gerekend met een mix van de hieronder staande methoden. Afhankelijk van de aard van een plan, kan de nadruk op de ene of de andere methode verschillen. De prijzen voor commerciele bestemmingen worden residueel1 en/of comparatief (op basis van vergelijking met bijv. andere gemeenten) bepaald. Bij woningbouw (zowel commercieel als niet commercieel) worden grondquotes gehanteerd. Zonodig kan een residuele waardeberekening vooraf dienen als een onderbouwing van de grondquote. De hoogte van de grondquotes voor commerciele woningbouw zijn een vertaling van de residuele en/of comparatieve benadering. Bij het vaststellen van de grondprijzen zal de gemeente volgens het gedachtegoed van het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid werken. Voor niet-commerciele bestemmingen en specifieke bestemmingen (bijvoorbeeld een niet-courant object zoals een kerkgebouw) is de residuele methode niet geschikt en worden vaste prijzen gehanteerd danwel een in de branche gebruikelijke methode. 1
W o n i n g b o u w (prijzen exclusiefbtw)
Sociale huurwoningen / Sociale koopwoningen Goedkoop - stichtingskosten tot € 168.000
| €16.800 per woning
Toelichtinq De gemeente hanteert vaste kavelprijzen voor gronden voor huurwoningen in de goedkope sector. Voor sociale koopwoningen is hierbij uitgegaan van een kaveloppervlakte van ca 130m2.
Bijzondere woontypen Centraal wonen en groepswoningen Woon-zorgcomplexen
€16.800 per 100 nfbvo 2 €16.800 per 100 m2bvo
Toelichtinq - Centraal wonen en groepswoningen: het gaat hier om verschillende collectieve woonvormen, waarbij sprake is van gezamenlijke gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair, De eenheden kunnen zelfstandig zijn (centraal wonen) of onzelfstandig met toezicht en/of begeleiding (groepswonen). Voor deze type geldt de grondprijs van sociale huurwoningen en wordt gewerkt met woonequivalenten. De grondprijs geldt per equivalent van 100m2 bvo. - Woon-zorgcomplexen: Het gaat hier om woonzorgcomplexen op basis van extramurale zorg (woningen buiten de muren van een verzorgingstehuis). Dat wil zeggen (zelfstandige) woningen met een eigen opgang gelegen in een complex waar ook zorgvoorzieningen worden aangeboden (aanleunwoningen). Deze zorg is meestal facultatief en wordt apart per woning afgerekend. Als er sprake is van een complex met extramurale zorg krijgen woningen en zorgvoorzieningen een aparte grondprijs. Als de wooneenheden in het 'sociale segment' worden geexploiteerd door een woningcorporatie, dan krijgen die wooneenheden een grondprijs die gelijk is aan de grondprijs voor een sociale huurwoning.). Voor deze type geldt de grondprijs van sociale huurwoningen en wordt gewerkt met woonequivalenten. De grondprijs geldt per equivalent van 100 m2 bvo. Bij een complex met intramurale zorg (wonen binnen de muren van het zorgcomplex) geldt voor het gehele complex de grondprijs voor 'overige bestemmingen - bijzondere doeleinden'.
1
residueel: de marktwaarde van de bouwgrond wordt hierbij afgeleid van de marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten af te trekken, resteert een residuele grondwaarde. 2 bvo: brutovloeroppervlak
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
1
Grondgebonden woningen Locatieqebonden priisdifferentiatie Het college is gemachtigd de grondprijzen voor nieuw te bouwen koopwoningen te differentieren. Dit is afhankelijk van de locatie, de fase van herstructurering en de noodzaak (financieel en markttechnisch). Categorie
VON - prijs
Goedkoop Middelduur- laag Middelduur - hoog Duur
van €168.001-€220.000 van €220.001-€280.000 van €280.001-€380.000 > € 380.001
Grondquote
Gemiddeld oppervlakte 160 m2 200 m2 265 m2 390 m2
18%-22% 22% - 26% 26% - 32% > 30%
Grondpriismethodiek Voor de bepaling van de grondprijs wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de grondquotesystematiek. De grondprijs voor een koopwoning bedraagt een percentage van de VON3 - prijs excl. BTW van de te realiseren woning. Om de grondquote niet afhankelijk te stellen van het BTW-tarief wordt de grondquote gedefinieerd als: Grondquote is een % dat ontstaat door
Grondprijs exclusief BTW VON-prijs exclusief BTW
De VON -prijs zal min of meer identiek zijn aan de waarde van de woning in het vrije economische verkeer, kortweg de marktwaarde genoemd. De vaststelling van de hieronder genoemde grondquotes is comparatief uitgevoerd. De grondquotes zijn tot stand gekomen door te vergelijken met grondquotes van diverse andere gemeenten in de provincie Noord-Brabant en door te vergelijken met reeds gerealiseerde grondquotes binnen de gemeente Bergen op Zoom. Tot slot wordt opgemerkt dat de grondquotes ook via de residuele grondprijsbepalings-methodiek tot stand kunnen komen. Hierbij wordt de grondquote voorcalculatorisch bepaald waarbij de voorcalulatorische grondprijs het sluitstuk is van het verschil tussen de marktwaarde en de brutobouwsom van een woning. Deze residuele systematiek maakt de weg vrij voor meer kwaliteit van de woningen, maar is hiervoor geen garantie. Invloed van locatie op de prijs Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, kan een hoger aandeel voor de grand worden gerekend. Dit volgt uit het feit dat voor dezelfde woning op een betere locatie een hogere verkoopprijs wordt gevraagd dan op een mindere locatie. Binnen een en dezelfde locatie is de toename van de VON -prijs een gevolg van hogere stichtingskosten: bij een hogere prijsstelling verwacht de consument meer luxe en een hoger afwerkingsniveau. Die kosten stijgen minder dan de VON - prijs, zodat het aandeel voor de grand hoger wordt naarmate de VON - prijs stijgt. Daarom wordt per categorie VON -prijs een bandbreedte gegeven van de gehanteerde grondquotes. Appartementen
Goedkoop - Middelduur Middelduur Duur Duur
1
(fictieve) VON - prijs tot€ 220.000 m.u.v. sociale huurappartementen van €220.001-€280.000 van €280.001-€380.000 > € 380.001
Grondquote 18% - 22% met stapelingsfactor 22% - 26% met stapelingsfactor 26% - 32% met stapelingsfactor > 30% met stapelingsfactor
VON-prijs: vrij-op-naam-prijs
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
Invloed van locatie op de priis Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, kan een hoger aandeel voor de grand worden gerekend. Dit is te verklaren uit het feit dat voor dezelfde woning op een betere locatie een hogere verkoopprijs wordt gevraagd dan op een mindere locatie. Binnen een en dezelfde locatie is de toename van de VON - prijs een gevolg van hogere stichtingskosten: bij een hogere prijsstelling verwacht de consument meer luxe en een hoger afwerkingsniveau. Fictieve VON - priis of kapitalisatiewaarde In geval van huurappartementen, dient een fictieve VON - prijs berekend te worden. Voor de berekening van de fictieve VON - prijs wordt uitgegaan van de kale huursom 1 e jaar / BAR4, waarbij gerekend wordt met een BAR van 4,5%. De kale huursom is exclusief servicekosten en parkeren. Voorde (fictieve) marktwaarde van een nieuwte realiseren parkeerplaats in Bergen op Zoom wordt een richtprijs aangehouden van € 15.000,-. De waarde van de parkeerplaats wordt inbegrepen bij de fictieve VON - prijs van de woningen. Stapelinqsfactoren Stapelingsfactoren zijn van toepassing op gestapelde woningen. De stapelingsfactor wordt bepaald door het aantal woonlagen. Een woonlaag wordt gedefinieerd als de laag van de woning waar het hoofdvertrek is gesitueerd. Bij gestapelde woningbouw waarbij de begane grand een andere bestemming heeft dan woningen, geldt deze begane grondlaag niet als woonlaag. aantal woonlagen 2 woonlagen (beneden- en bovenwoning) 3 woonlagen 4 woonlagen. 5 woonlagen 6 woonlagen etc.
Stapelingsfactor
0,9 0,8 0,75 0,725 0,7 etc.
Vrije kavels Vrije kavel - vrijstaande woning
€ 275 per m 2 met een toeslag tot € 25 voor locatiekwaliteiten.
Toelichtinq Voor bestemmingsplannen met een bijzonder stedenbouwkundige kwaliteit of een bijzondere ligging kunnen afzonderiijke voorstellen ter besluitvorming aan het college worden voorgelegd. In een beperkt aantal locaties kunnen kavels aangeboden worden via een biedingsysteem. De genoemde prijzen in deze nota zijn minimale grondprijzen. De vraagprijs kan, in positieve zin, afwijken van de nota grondprijsbeleid.
2
Bedrijventerreinen (prijzen exclusief btw)
Industrieterreinen met grote kavels Bedrijven
€ 80 per m 2 terrain met een toeslag van € 5 tot € 15 per m 2 voor hoekkavels en zichtlocaties*
Toelichtinq In de toekomst kan een toeslag gelden indien zij direct gebruik kunnen maken van de containerterminal. Bedrijventerreinen met middelgrote en/of kleine kavels Bedrijven € 90 per m 2 terrein met een toeslag van € 10 tot € 15
1
BAR: brutoaanvangsrendement
IQfebruari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
per m 2 voor hoekkavels en zichtlocaties * * Voor delen van een perceel geschikt als winterstandplaats voor kermisexploitanten geldt een grondprijs van € 65 per m2 terrein. Bedrijven op de eilanden langs de A4
€ 135 - € 150 per m 2 terrein
Woon-Werkkavels en Werk-Woonkavels
€ 115 - € 130 per m 2 terrein
Toelichting De genoemde prijzen in deze nota zijn minimale grondprijzen. De vraagprijs kan, in positieve zin, afwijken van de nota grondprijsbeleid. 3
Kantoren (prijzen exclusief btw)
Kantoren - uitgangspunt
€ 150 per m 2 bvo met minimum van € 150 per m 2 terrein met een toeslag van € 25 tot € 50 per m 2 voor kantoren langs invalwegen, Stationszone en directe centrumlocaties.
4 Overige bestemmingen (prijzen exclusief btw) Bijzondere doeleinden Gronden vooropenbare en bijzondere gebouwen, niet-commerciele verenigingen.
€ 65 per m 2 terrein / bvo
Toelichting Hieronder vallen gronden met de volgende bestemming: huisvesting van een functie met een publiek karakter (openbaar, semi-openbaar, zoals basisscholen, wijkcentra, etc.) - overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau. huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk (bijv. bibliotheek) huisvesting van gesubsidieerde instellingen (bijv. scouting) huisvesting van sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciele culturele voorzieningen. Wanneer het specifieke gebruik beeindigd is, zullen de aldus uitgegeven gronden weer teruggeleverd worden aan het gemeentelijk grondbedrijf tegen de boekwaarde. Het grondbedrijf zal gaan of laten onderzoeken en adviseren inzake nieuwe gebruiksmogelijkheden van de gronden en treedt hierbij op als initiatiefnemer. Gronden voor middelbaar en hoger beroepsonderwijs, niet gesubsidieerde instellingen en instellingen met winstoogmerk en verzorgings- en verpleeghuizen, huisartspraktijken en apotheken
€ 125 per m 2 terrein / bvo met een toeslag van € 5 tot € 25 voor hoekkavels en zichtlocaties.
Toelichting Hieronder vallen gronden met de volgende bestemming: (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geexploiteerd, - particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten, - medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke - verzorgings- en verpleeghuizen, ziekenhuizen, 10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
huisartspraktijken en apotheken. Transformatorstations en voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven Sportvoorzieningen Sportvelden inclusief was- en kleedaccommodaties Gronden voor niet-commerciele gebouwde sport- en leisurevoorzieningen en speeltuin / kinderboerderij
€190perm 2 terrein/bvo
€ 25 per m2 terrein € 65 per m2 terrein / bvo
Toelichtina Indien horeca de hoofdactiviteit is (de speeltuin of kinderboerderij is nevenactiviteit), geldt de prijs van horeca. Gronden voor commerciele gebouwde sport- en leisurevoorzieningen
€ 125 per m2 terrein / bvo met een toeslag van € 5 tot € 25 voor hoekkavels en zichtlocaties.
Tuinen Volkstuinen Volkstuinen huur
€ 6,50 per m2 € 0,35 per m2
Tuinuitbreidingen (legalisering)
€100 perm2
Tuinuitbreidingen met (beperkte) bebouwingsmogelijkheid, erfgronden
€190 perm2
Detailhandel en horecavoorzieningen Detailhandel
€ 250 - € 650 per m2 bvo per geval te bepalen
Toelichtinq De grondprijzen voor detailhandel zijn sterk afhankelijk van onder andere de locatie en het type (marktconformiteit). De bovengenoemde prijzen zijn slechts richtprijzen. In individuele gevallen stelt het college een richtprijs vast.
Horeca
| € 250 - € 650 per m 2 bvo per geval te bepalen
Toelichtinq Onder horeca (excl. hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en fastfoodformules. In het algemeen geldt voor deze gehele categorie dat bij de prijsbepaling een maatoplossing het meest aangewezen is. Voor detailhandel en horeca zijn locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, Tigging van de ruimte op de begane grand of verdieping, branchering en oppervlakte van invloed. De grondprijzen voor detailhandel, horeca, hotel en overige commerciele bedrijvigheid komen tot stand door maatwerkberekening. Verwacht wordt dat de prijzen kunnen varieren binnen een bandbreedte € 250,-- (voor een winkelgebied op buurtniveau) tot € 650,- per m2 wo 5 (voor een supermarkt) en dat de gemiddelde prijs voor een winkelvoorziening op gemeenteniveau € 450,- kan bedragen.
' wo: verhuurbaar vloeroppervlak IQfebruari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
5 Parkeervoorzieningen Algemeen Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland de afgelopen decennia hebben ertoe geleid dat lege parkeerplaatsen een steeds schaarser fenomeen worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats verkrijgt hiermee een economische waarde. Voorde (fictieve) marktwaarde van een nieuw te realiseren parkeerplaats in Bergen op Zoom wordt een richtprijs aangehouden van € 20.000,-. De waarde wordt be'i'nvloed door de ligging van de parkeerplaats (in openbaar gebied of op eigen terrein), het type parkeerplaats (onoverdekt, overdekt of in een parkeergarage) en het type gebruik (gedeeld gebruik of exclusief prive-gebruik). De bouwkosten van een parkeerplaats varieren sterk en kunnen oplopen tot € 40.000,- per plaats, of bijvoorbeeld slechts € 5.000,- bedragen. Dit is afhankelijk van de wijze waarop de parkeerplaats wordt gerealiseerd. Een nietoverdekte parkeerplaats op maaiveld is goedkoper dan een parkeerplaats in een parkeerkelder. Grondprijs Over het algemeen zal de waarde van de parkeerplaats in de VON-prijs begrepen zijn. Als de bouwkosten de marktwaarde overtreffen, kan overwogen worden om hierin tegemoet te komen door een lagere grondprijs te hanteren, eventueel in combinatie met een antispeculatiebeding. 1.
2. 3. 4. 5.
Wonen a. koopwoningen: De waarde van de parkeerplaats wordt inbegrepen bij de V.O.N.-prijs van de woningen. Vervolgens wordt de grondquote bepaald. b. huurwoningen marktsector: De waarde van de parkeerplaats wordt inbegrepen bij de fictieve V.O.N.prijs van de woningen. Vervolgens wordt de grondquote bepaald. c. kavels voor particuliere opdrachtgevers: De waarde van de parkeerplaats is inbegrepen bij de prijs van de kavel. d. sociale huurwoningen: maatwerk Bedrijven: De grondprijs voor de parkeerplaats is inbegrepen bij de prijs voor het uit te geven terrein. Kantoren: De grondprijs voor de parkeerplaats is inbegrepen bij de prijs voor het uit te geven terrein. Detailhandel en horeca: maatwerk, afhankelijk van de context waarin de parkeerplaatsen voor detailhandel en horeca dienen te worden gerealiseerd. Maatschappelijke voorzieningen: maatwerk, afhankelijk van de context waarin de parkeerplaatsen voor maatschappelijke voorzieningen dienen te worden gerealiseerd.
IQfebruari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
6 Exploitatieplan Een nuttige bouwsteen voor het bepalen van de opbrengsten in overeenkomsten en het exploitatieplan is een expliciet gemaakt uitgifteprijsbeleid binnen een door de gemeente vastgesteld kader. Dit houdt in dat de uitgangspunten die de gemeente hanteert ten aanzien van de prijzen of de prijsmethodiek openbaar zijn. 'Binnen een ontwikkeling (exploitatieplan) heeft men te maken met kosten en opbrengsten. Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is een systematiek ontwikkeld, waarbij een vereveningsmethodiek wordt toegepast om dit mogelijk te maken. De opbrengsten worden omgeslagen overalle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie van de betreffende grand per categorie en vindt er dus een verdeling plaats naar draagkracht. Per onderscheiden categorie/ eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waar op de kosten verhaald zullen worden'.
Gemeente Bergen op Zoom
10februari2010 7
Nota grondbeleid
Nota Grondbeleid gemeente Bergen op Zoom Versie01-2010
f 'JH
L
w^ Lt
\?\*
Afbeelding: Woonrijpmaken De Schans fase 5
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
1
Nota grondbeleid
Inhoudsopgave
blad
7. • • •
Inleiding 1. Waarom een nota grondbeleid? Aanleiding Doelstelling van de nota Grondbeleid in het algemeen Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Strategie grondbeleid Beleidsanalyse grondbedrijf Het verwerven van grond Strategische verwerving Beleidsinstrumenten grondverwerving Risicoanalyse eigendommen Bodemverontreiniging Inbrengwaarde bij exploitatieplannen Grondexploitatie / Exploitatieplan Algemeen Berekeningsmethode Administratie Exploitatieplan
11
Gronduitgifte Vormen van uitgifte Grondprijsbeleid Toewijzingsbeleid Staatssteun
13
Kostenverhaal 17 Hoe worden kosten verhaald Verhaal via gronduitgifte Verhaal op basis van de exploitatieverordening (WRO) Verhaal op basis van de Wro Verhaal van kosten bij het verlenen van diensten Verhaal van kosten van ondergrondse afvalinzameling Consequenties implementatie grondexploitatiewet voor verhaal van specifieke kostencomponenten
Planning & Control Relatie met programmabegroting Administratieve organisatie Reservepositie / weerstandsvermogen
21
8. Diversen • Beheersmaatregelen gronden en panden in voorraad
23
9. • • • •
25
Positie team grondzaken Taakstelling team grondzaken Consequenties invoering Wro Grondbedrijf versus ontwikkelbedrijf Grondzaken versus gecentraliseerd vastgoed management
10. Bestuurlijk kader • Dualisering
26
Samenvatting
27
Leeswijzer De opzet van de nota is als volgt; Hoofdstuk een verwoordt de doelstelling en het nut van de nota en de aanleiding om de nota grondbeleid te herzien. Vervolgens geeft hoofdstuk twee inzicht in het grondbeleid in het algemeen en de strategie van grondbeleid die we kennen. In hoofdstuk drie wordt ingegaan op het aankopen van grond (en het juridisch instrumentarium). Hoofdstuk vier en vijf gaan vervolgens in op de grondexploitatie en de gronduitgifte. Hoofdstuk zes gaat in op de (on-) mogelijkheden van kostenverhaal. In hoofdstuk zeven wordt het onderwerp planning en controle in relatie tot het grondbeleid toegelicht. In hoofdstuk acht, negen en tien zijn specifieke zaken ondergebracht die bijzondere aandacht verdienen. Hoofdstuk elf geeft tenslotte een samenvatting van de geformuleerde beleidsregels. Beleidsregels staan aangegeven in grijze kolommen.
blad
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
Inleiding "Grand is afhankelijk van de bestemming - een schaars goed waarmee geld te verdienen valt. Tegelijkertijd is het gebruik van de grand van groot belang voor de realisatie van publieke doelen. Op de grondmarkt wordt grand gekocht, geexploiteerd en verkocht. Om de grandmarkt efficient en rechtvaardig te laten verlopen, en om daarbij publieke doelen te realiseren voert de overheid een grondbeleid". Met deze alinea start de (rijks) Nota Grondbeleid (januari 2001). Ons inziens geeft dit in het kort weer waar het grondbeleid om draait. In bovengenoemde nota maakt het kabinet keuzes op hoofdlijnen en vormt een kader voor het grondbeleid voor het komende decennium. De uitwerking heeft plaatsgevonden in separate wetgevingstrajecten. Onder andere door de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 is het grondbeleid enigszins veranderd. Grondbeleid is geen doel op zich. Het is dienstbaar aan ruimtelijk beleid en sectoraal beleid voor wonen, werken en recreeren. Voor de Nota Grondbeleid is de belangrijkste uitdaging om de aansluiting tussen die publieke doelen en het grondbeleid te verbeteren. Het bestaande grondbeleidsinstrumentarium van gemeenten, provincies en rijk blijken niet meer goed te voldoen. De gemeente Bergen op Zoom heeft zichzelf opdrachten gesteld op het gebied van sociaal beleid, volkshuisvesting, economie, onderwijshuisvesting etc. Deze taakstelling wordt vertaald in een bepaald ruimtegebruik / ruimtelijk beleid. Grondbeleid is een middel om dit ruimtelijk beleid te realiseren. In de nota Grondbeleid voor de Gemeente Bergen op Zoom worden de doelen van het gemeentelijk grondbeleid als volgt omschreven: - het verwezenlijken van kwalitatieve en kwantitatieve ambities en opgaven van het ruimtelijk en ander gemeentelijk beleid; - het genereren van financiele middelen ter dekking van de kosten die noodzakelijkerwijs gepaard gaan met de verwezenlijking van ruimtelijk en ander gemeentelijk beleid. Het grondbeleid omvat dus geen visie hoe de gemeente zich in ruimtelijk opzicht en qua voorzieningen zou moeten ontwikkelen, maar het biedt wel de instrumenten om de regie te voeren over de realisatie van die ruimtelijke ontwikkeling en zo mogelijk opbrengsten te genereren om de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van die ruimtelijke ontwikkeling, te kunnen dekken.
I. Waarom een nota grondbeleid? Aanleiding In 2006 is voor het eerst voor de gemeente Bergen op Zoom een Nota Grondbeleid opgesteld. De aanleiding voor het opstellen van een nota was destijds tweeledig, te weten: I In de verordening conform artikel 212 van de Gemeentewet is in artikel 17 opgenomen, dat het college een nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aan de raad aanbiedt. In deze nota grondbeleid moet aandacht worden besteed aan de volgende punten: - de relatie met de programmes van de begroting; - de strategische visie van het toekomstige grondbeleid van de gemeente; - de visie op het grondprijsbeleid; - te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen gronden; - de voorraadverwerving en uitgifte van gronden; - de uitgifte van gronden in erfpacht, de bijstelling van erfpachtvergoedingen. Daarnaast is de gemeente vanaf 1 januari 2004 verplicht in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) een paragraaf grondbeleid in de programmabegroting op te nemen (artikel 9.2 BBV). In deze paragraaf moet ten minste aandacht worden besteed aan: a. de visie op het grondbeleid in relatie tot realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; b. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d. de onderbouwing van de geraamde winstneming; e. de beleidsuitgangspunten ontrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. II. Niet alleen de wettelijke noodzaak is reden een nota grondbeleid op te stellen, maar ook de wens voor een duidelijk en transparant grondbeleid is aanleiding alle zaken met betrekking tot dit beleid op een rijtezetten.
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
Aanleiding voor actualisatie van de nota grondbeleid De directe aanleiding voor de actualisatie van de nota grondbeleid zijn onder andere de implementatieervaringen met Wro. Deze nota geeft inzicht op welke wijze de gemeente om gaat met de hiermee samenhangende 'Grondexploitatiewef. Daamaast is de nota op een aantal andere punten geactualiseerd. Doel nota In de nota grondbeleid wordt een algemeen beleidskader vastgesteld waaraan belangrijke ontwikkelingen binnen bestemmingsplannen kunnen worden getoetst. De nota grondbeleid bevat aldus de uitgangspunten voor het grondbeleid. De nota grondbeleid geeft onder meer inzicht in: • strategische visie van de gemeente ten aanzien van grondbeleid; • ontwikkelingen op het gebied van grondbeleid; • aard van het grondbeleid (actief, passief of faciliterend). De status van de nota grondbeleid is richtinggevend en dient te fungeren als algemeen toetsingskader. Datgene waarin de nota niet voorziet, wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders en indien de raad hierin een bevoegdheid heeft aan de raad.
gebied naar het bestaand stedelijk gebied (de transformatieopgave). Het gaat daarbij om de ontwikkeling van inbreidingslocaties, herstructurering en revitalisering van bestaande locaties. Voor het gemeentelijk grondbeleid heeft dit eveneens een accentverschuiving tot gevolg van uitleggebieden naar bestaand stedelijk gebied. In de Nota Ruimte is verder gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Het accent verschuift van het stellen van beperkingen naar het stimuleren van ontwikkelingen. Kortom: de nadruk wordt meer gelegd op ontwikkelingsplanologie en minder op toelatingsplanologie. Uitgangspunt is: decentraal als het kan en centraal als het moet. De gemeenten moet meer armslag worden gegeven om zelf invulling te kunnen geven aan de ontwikkelingsplanologie door de ontwikkeling of aanpassing van het instrumentarium. In de eerste plaats heeft de Wro (per 1 juli 2008 in werking getreden) daarin voorzien doordat gemeenten meer vrijheid hebben gekregen inzake de ruimtelijke invulling van haar grondgebied. In de tweede plaats heeft het rijk inmiddels voorzien in een verbeterd grondbeleidsinstrumentarium. Met dit instrumentarium wordt bedoeld de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wro) en de Onteigeningswet.
In de afgelopen periode zijn door de rijksoverheid de volgende voor het grondbeleid relevante beleidsstukken uitgebracht: Op grand van nieuw beleid, Nota Ruimte (2004), Nota Grondbeleid (2001) en de Wro (2008).
Nota Grondbeleid In het beleidsstuk "Op grand van nieuw beleid, Nota Grondbeleid (2001)" is de grondslag gelegd voor de door het rijk gekozen werkrichting op het gebied van grondbeleid. In deze nota zijn als doelstellingen van het grondbeleid benoemd: • het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik door tijdige verwerving tegen zo laag mogelijke kosten; • het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid en het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt; Met de nota grondbeleid stelde het rijk eveneens een gemoderniseerd en uitgebreid instrumentarium in het vooruitzicht, waarmee de gemeenten - als de publieke doelen dat vereisen - een sterkere positie in kunnen nemen.
Nota Ruimte In de Nota Ruimte is aangegeven dat het benodigde ruimtegebruik zoveel als mogelijk binnenstedelijk moet worden opgevangen. Dit betekent een accentverschuiving van (ontwikkelings-)activiteiten van het uitleg-
Wro De Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en inmiddels de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent van oudsher een sterke relatie tussen planologische maatregelen en grondexploitatie. Zo geeft een
2. Grondbeleid in het algemeen In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op het rijksbeleid, het provinciate beleid en het regionale beleid. Daarna wordt ingegaan op de strategie van het gemeentelijk grondbeleid. Vervolgens wordt de beleidsanalyse grondbedrijf besproken , omdat dit inzicht geeft of de gemeente voldoet aan de financiele randvoorwaarde om een bepaalde strategie te voeren. Rijksbeleid
IQfebruari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
bestemmingplan aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd, waarmee het bestemmingsplan ook aangeeft waarop de grondexploitatie is gericht. Dat was in de WRO zo en dat blijft zo in de Wro. Een tweede relatie lag in het gegeven dat een gemeente meestal een ruimtelijke maatregel vaststelt, nadat met de particuliere eigenaren de grondexploitatie geregeld was. De Wro kan niet alleen de bestemming van de gronden regelen, maar ook de wijze waarop de bestemming wordt ingevuld. De wet biedt de mogelijkheid om via een exploitatieplan de wijze van invulling te regelen voor de situatie dat de gemeente de invulling niet zelf doet, maar een andere party. De Wro brengt daarmee voor het eerst koppelingen aan tussen ruimtelijke besluiten en de grondexploitatie. Provinciaal beleid Ruimtelijk beleid Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in 2002 het streekplan van Noord-Brabant "Brabant in Balans" vastgesteld. In het verlengde van het Rijksbeleid heeft de provincie in het streekplan als doelstelling geformuleerd te streven naar een zorgvuldiger ruimtegebruik door onder meer zuinig ruimtegebruik en concentratie van verstedelijking. Gedeputeerde Staten hebben op 29 juni 2004 het ontwerpplan 'Uitwerkingsplan Brabantse Buitensteden & Woensdrecht' vastgesteld, dat van belang is voor de gemeente Bergen op Zoom. De hoofdonderwerpen zijn: lagenbenadering, water als meeordenend principe en bestuurlijk programma voor wonen en werken. Grondbeleid De provincie heeft in december 2001 een provinciale nota grondbeleid vastgesteld met als titel "passend en gepast vooruit". In deze nota geeft de provincie aan dat zij kiest voor een actieve rol bij de ontwikkeling van regionale projecten. De Wro heeft het Rijk en de provincies hierin meer bevoegdheden gegeven, zo kunnen zij inpassingsplannen maken en projectbesluiten vaststellen. Hierbij kunnen zij zo nodig in de plaats treden van een lagere overheid. Voorwaarde is wel dat sprake is van een nationaal of provinciaal belang. Het inpassingsplan is een bestemmingsplan dat in de plaats treedt van een gemeentelijk bestemmingplan. Het projectbesluit heeft dezelfde inhoud als het projectbesluit van de gemeente. Regionaal beleid
Waar grensoverschrijdende belangen in het geding zijn wordt van de gemeenten verwacht dat zij overleg voeren met hun buurgemeenten. In de uitwerkingsplannen voor de stedelijke en landelijke regio's spelen de intergemeentelijke aspecten een belangrijke rol. Grondbeleid is een van die aspecten. In 2004 hebben de zogenaamde convenantgemeenten Westelijk Noord-Brabant (waaronder Bergen op Zoom) een plan van aanpak opgesteld voor het ontwikkelingsprogramma West-Brabant. Dit plan van aanpak is een antwoord op het verzoek van de minister van VROM aan de provincie Noord-Brabant om in het kader van de Nota Ruimte een voorbeeldplan op het gebied van ontwikkelingsplanologie uit te werken. In het kader van het ontwikkelingsprogramma WestBrabant is afgesproken een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden van een regionaal ontwikkelingsfonds. Een van de opties hierbij is dat enigerlei vorm van een regionaal grondbeleid als basis voor een dergelijk ontwikkelingsfonds gaat dienen. Strategieen grondbeleid Voor het voeren van grondbeleid zijn de volgende strategieen mogelijk: - actief - passief - participerend Hierna zullen de verschillende strategieen besproken worden met vermelding van de voor- en nadelen van elke strategie. Tenslotte wordt de strategie vermeld die de gemeente wil voeren. Actief Actief grondbeleid gaat uit van een overheersende rol voor de overheid, die grand verwerft, bouwrijp maakt en uitgeeft. Met actief grondbeleid verkrijgt de gemeente een maximaal sturende rol in de productie en exploitatie van ontwikkelingslocaties. Voordelen van een actief grondbeleid zijn: - het verwezenlijken van ruimtelijk en ander gemeentelijk beleid wordt volledig veilig gesteld; - alle productiekosten kunnen in principe in de uitgifteprijs worden doorberekend evenals kosten van bijvoorbeeld herstructurering; - de marktsituatie kan ertoe leiden dat de uitgifteprijs hoger is dan de kostprijs, waardoor een positief resultaat ontstaat dat ten gunste komt van de gemeente.
In het Streekplan 2002 vraagt de provincie NoordBrabant aandacht voor intergemeentelijke afstemming. IQfebruari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
Nadelen van een actief grondbeleid zijn: - het verwerving- en uitgiftebeleid kent aanzienlijke financiele risico's; - de waarde van onroerende zaken fluctueert en is afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Passief Bij een passief grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie van de grand geheel over aan de marktpartijen. Sturing vindt plaats door middel van de Grondexploitatiewet en daarbij behorende mogelijkheden: anterieure overeenkomsten; posterieure overeenkomsten; exploitatieplan. Voordelen van een passief grondbeleid zijn: - minder financiele risico's; - minder bestuurlijke / ambtelijke capaciteit vereist. Nadelen van een passief grondbeleid zijn: - de wet voorziet niet in een mogelijkheid tot het afromen van winst. De kosten kunnen alleen met behulp van een overeenkomst dan wel een exploitatieplan verhaald worden (exploitatieplan: zijn de kosten limitatief). De kosten kunnen daarbij slechts verhaald zover deze lager dan de grondopbrengsten zijn. - er bestaat geen zekerheid dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt gerealiseerd. Het kan bijvoorbeeld zijn dat halverwege de uitvoering van een exploitatieplan de conjunctuur en vastgoedmarkt in slecht weergeraken. Dit kan inhouden dat tegenover de gemeentelijke voorinvesteringen vertraagde inkomsten staan uit een exploitatieplan. Hiermee loopt de gemeente een financieel risico. Dit risico is natuuriijk in vergelijkbare mate aanwezig bij een volledig actieve grondpolitiek door de gemeente, maar voor die exploitaties wordt via een scenarioanalyse de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen bepaald. Daar komt nu een extra analyse bij; -
De gemeente loopt het risico van een onjuiste tariefberekening. Wanneer een te laag tarief in rekening is gebracht op basis van een onjuiste voorcalculatie dan komt zulks voor rekening van de gemeente.
Participerend Het participerend grondbeleid is een tussenvorm van actief en passief grondbeleid. Op verschillende manieren kan de gemeente samenwerken met particuliere ondernemingen. PPS-constructies (PPS = Publiek Private Samenwerking) zijn uitvoeringsinstru-
menten van het ruimtelijke ordeningsbeleid welke gericht zijn op integrate ontwikkeling van projecten waarbij samenwerking en doelstellingen zowel maatschappelijke als commerciele kenmerken hebben. De samenwerkingsvorm kan qua intensiteit zeer uiteenlopend zijn. Staat de gemeente een participerend grondbeleid voor, dan wordt geparticipeerd in projecten die worden opgestart vanuit haar eigen verantwoordelijkheid, maar met gevoel voor de positie van de marktpartij. Samenwerking met private partners kan een aantal consequenties hebben voor de positie van de overheid. Deze overheid is zowel als private als publieke partij betrokken bij de ontwikkeling van een project en krijgt te maken met andersoortige (markt)risico's. De meerwaarden van de samenwerking kunnen zijn risicoreductie en - spreiding, strategische inkoop van de marktpartij, waarborging realisatie maatschappelijke voorzieningen en kwaliteitseisen, gebruik maken van elkaars deskundigheid en ervaring, planoptimalisatie, vergroting slagvaardigheid, fiscale aspecten, inzet publiekrechtelijke middelen, efficiencyvoordelen bij aanleg van infrastructuur en versnelde realisatie van de plannen. Het samenwerken met de private partijen heeft als voordeel dat de financiele risico's kunnen worden verdeeld. De afspraken worden vastgelegd in een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst (anterieure overeenkomst) wat de volgende voordelen kent: - vroeg in het proces is helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, de te ontvangen respectievelijk te betalen exploitatiebijdragen, het te realiseren programma en de bijzondere locatieeisen; - in beginsel heeft de gemeente mogelijkheden voor hogere opbrengsten, omdat de gemeenten de kosten van grondexploitatie ruimer kan ramen, alsmede kan de gemeente met de ontwikkelaar een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling overeenkomen. Ook zijn er meer inhoudelijke afspraken mogelijk. Indien het voor de gemeente niet mogelijk is een actief grondbeleid te voeren, omdat derden een dusdanige positie op de grondmarkt innemen staat de gemeente een participerend grondbeleid voor. Hierbij wordt dan een anterieure overeenkomst tot een uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid gekomen. De gemeente kan zijn participatiepositie verstevigen door in het te ontwikkelen gebied strategische gronden aan te kopen. Bij risicovolle bestemmingsplanontwikkelingen kan het mogelijk zijn dat de gemeente zelf een partner kiest om zo de risico's te spreiden. Dit kan zich voordoen bij zowel inbreidings- als bij uitbreidingslocaties.
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
Beleidsregel: De gemeente voert een overwegend participerend grondbeleid. Indien mogelijk wordt een actief grondbeleid gevoerd. Indien nodig wordt een passief grondbeleid gevoerd.
beoordelen van de gemeentelijke (meerjaren) begroting en inzake het weerstandvermogen in relatie tot risico's. In deze nota wordt hierop verder ingegaan bij onderdeel 7 Planning & Control - Reservepositie / weerstandsvermogen.
Beleidsanalyse grondbedrijf
3. Het verwerven van grond Op 29 September 2005 SROB/05/86 is door de raad de financiele langetermijnnota Grondbedrijf/Ontwikkelbedrijf vastgesteld. Hiermee is inzicht verschaft in de (financiele) uitkomsten van de diverse in uitvoering en in voorbereiding zijnde plannen, voor een periode van 10 jaar (2005 - 2014). Op basis van deze nota kon geconcludeerd worden dat er binnen de aanwezige capaciteit van reserves binnen het grondbedrijf nog net voldoende kapitaal aanwezig was om de plannen in uitvoering en in voorbereiding te kunnen realiseren, de claims op het grondbedrijf te dekken en de risico's binnen het grondbedrijf voldoende af te dekken. Daarnaast resteert er werkkapitaal dat gebruikt kan worden voor het doen van strategische aankopen, het dekken van nieuwe claims op het grondbedrijf of het uitvoeren van nieuwe projecten en het dekken van de bijbehorende risico's. Het Grondbedrijf draagt zorg voor een gezond Grondbedrijf. Dit houdt in dat het Grondbedrijf zorgdraagt voor een financiele reserve welke bestaat uit een buffer om financiele risico's in lopende en toekomstige projecten, bij een normale markt en economische omstandigheden, te ondervangen. Echter, indien er sprake is van een snelle of langdurige wijziging in de markt of economische omstandigheden dan kunnen er aanvullende dekkingsmogelijkheden buiten het Grondbedrijf om benodigd zijn. Om het inzicht in de financiele langetermijnnota Grondbedrijf/Ontwikkelbedrijf actueel te houden wordt dit overzicht jaarlijks geactualiseerd bij het opstellen van de jaarrekening en de begroting of wanneer tussentijds bepaalde ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. Alle relevante effecten van wijzigingen, welke zich in de toekomst voordoen bij de diverse plannen en claims worden in het MPG verwerkt. Een samenvatting van het MPG wordt meegenomen bij de beleidsanalyse grondexploitaties. Indien nodig wordt de reservepositie van het grondbedrijf bijgesteld. Het MPG sluit hiermee in grote lijnen aan op wat de Provincie wenst ter zake van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf in het kader van het 1 De naam van de financiele langetermijn Grondbedrijf/ Ontwikkelbedrijf is gewijzigd in het meerjarenprogramma grondbedrijf, wat wordt afgekort als MPG.
Strategische verwerving Het begrip strategische grondaankopen betreft aankopen van gronden om de navolgende redenen: - gronden verwerven op een strategische positie opdat de regierol voor gebiedsontwikkeling aan de gemeente blijft (sleutelpercelen); - aankopen gericht op de verdere toekomst voor eigen gebruik om ontwikkelingen (publieke doelen) op termijn te kunnen realiseren; - aankoop van gronden als ruilgrond of compensatiegrond; - gronden verwerven om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Hieronder vallen overigens geen incidentele aankopen van overlastgevende panden (risicopanden) binnen het thema veiligheid. Elke beslissing om over te gaan tot aankoop moet zorgvuldig worden afgewogen. Dit geldt in het bijzonder voor strategische aankopen. Het nut, rendement of effect is vaak pas op langere termijn zichtbaar. Bovenal moet het doel van de strategische aankoop duidelijk zijn. Daarnaast geldt voor strategische aankopen toch ook een zekere 'voorzienbare' termijn waarbinnen de aankoop zijn effect, noodzaak en/of nut kan bewijzen. Regelmatig dient een doorrekening van het MPG inzicht te geven in hoeverre binnen het werkkapitaal van het grondbedrijf financiele ruimte is voor het doen van strategische aankopen. Om het grondbedrijf slagvaardig te laten opereren is in de beheersverordening van het grondbedrijf vastgelegd dat jaarlijks door de raad een strategisch grondverwervingbudget ter beschikking wordt gesteld (zie verder onderdeel 10. Bestuurlijk kader). Beleidsinstrumentengrondverwerving De rol van een actief grondbeleid begint met het verkrijgen van de beschikkingsmacht (veelal de eigendom) over de onroerende zaak. Er zijn diverse instrumenten om de beschikkingsmacht te krijgen over een onroerende zaak. Deze verwervingsinstrumenten kunnen worden onderscheiden in privaatrechtelijke en publiekrechtelijke verwervingsinstrumenten. IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
- Privaatrechteliikeverwervinqsinstrumenten: minnelijke verwerving, eventueel in combinatie met: 1. beeindiging pachtrechten; 2. beeindiging erfpachtrechten; 3. beeindiging huur- en/of andere rechten. - Publiekrechteliikeverwervinqsinstaimenten: a. vestigen van een voorkeursrecht ex Wet voorkeursrecht Gemeenten; b. opleggen van gedoogplicht; c. eigendomsverkrijging in het kader van de landinrichting; d. onteigening. > Privaatrechtelijke verwervingsinstrumenten. In verreweg de meeste gevallen vindt verwerving van onroerende zaken plaats door minnelijke overeenkomst, Dit kan door het sluiten van een koopovereenkomst of bijvoorbeeld via een overeenkomst tot grondruil tussen gemeente en grondeigenaar. Het beschikken over het eigendomsrecht betekent nog niet automatisch dat daarmee ook over het gebruik van de zaak kan worden beschikt. De onroerende zaak kan namelijk door de eigenaar verhuurd of verpacht zijn ('koopt breekt geen huur1). De gemeente verwerft onroerende zaken in de regel vrij van huur en pacht. In voorkomende gevallen zal wel sprake kunnen zijn van een schadeloosstelling aan de gebruiker. Beleidsregel: De gemeente verwerft onroerende zaken in de regel vrij van huur en pacht. > Publiekrechtelijke verwervingsinstrumenten. Hiervan zijn het gemeentelijk voorkeursrecht en de onteigening wel de meest in het oog springende en op deze twee zal hierna dan ook wat uitvoeriger worden ingegaan. De andere, het opleggen van een gedoogplicht en de eigendomsverkrijging in het kader van de landinrichting, komen in Nederland relatief zeer weinig voor. Wet voorkeursrecht gemeenten Op 1 juli 2008 is de (nieuwe) Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gewijzigd als gevolg van de invoering de Wro. Dit heeft tot gevolg dat alle gemeenten , provinces en waterschappen bevoegd zijn om de Wvg toe te passen. De werking van de Wvg was voor deze tijd slechts van toepassing voor gemeenten met een aangewezen stads- of dorpsvernieuwinggebied evenals voor gemeenten met een op basis van nationaal of provinciaal ruimtelijk beleid opgelegde bovenlokale taakstelling.
De Wvg maakt het gemeenten mogelijk, om door vestiging van een voorkeursrecht, bij voorrang onroerend goed te kunnen kopen in een op grand van de wet aangewezen gebied. Het rechtsgevolg van een gevestigd voorkeursrecht (of voorbescherming) is namelijk, dat elke eigenaar (resp. zakelijk gerechtigde) die tot vervreemding van zijn onroerende zaak (gelegen in een 'voorkeursrechtgebied') wil overgaan, die eerst aan de gemeente (B&W) moet aanbieden. Op zo'n aanbod moeten B&W binnen acht weken na ontvangst daarvan beslissen of de gemeente in beginsel wil aankopen tegen een nader overeen te komen prijs. Verzuimen B&W verkoper binnen die acht weken van hun principebesluit in kennis te stellen, dan is de verkoper de eerstkomende drie jaar vrij aan eenieder te verkopen. Daarnaast kan de gemeente nietigheid inroepen (ongeldig verklaren) van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de WVG geregelde voorkeurspositie van een gemeente. Overigens kan een verkoper op grand van art. 11, leden 2 en 3, Wvg eisen, dat de gemeente meerdere aaneengesloten percelen danwel zijn gehele bedrijf of onderneming in de aankoop betrekt. Om het voorkeursrecht te kunnen vestigen moet wel sprake zijn van grand waaraan een niet-agrarische bestemming is toegekend of toegedacht en waarvan de toekomstige bestemming afwijkt van de huidige bestemming. Het vestigen en bestendigen van een voorkeursrecht is een tijdrovende en minutieuze aangelegenheid (vergelijkbaar met onteigening). Door de invoering van de Wro is de vestigingsprocedure overigens (aanzienlijk) vereenvoudigd. Naast de vestigingsgrondslagen is de wijze waarop het voorkeursrecht moet worden bestendigd ook gewijzigd. Voor het vestigen en continueren van een voorkeursrecht zijn nog (slechts) twee vestigingsbesluiten nodig. Indien eenmaal een voorkeursrecht gevestigd is dient binnen de wettelijke termijn een volgende planologische stap gezet te worden. Als dit niet tijdig gebeurt vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De wijzigingen van de Wvg hebben ook invloed op de reeds gevestigde voorkeursrechten in die zin dat de geldingstenmijn (in een aantal) gevallen wijzigt. Het overgangsrecht dient hiervoor goed geraadpleegd te worden. De Wvg hanteert strikte, gesanctioneerde termijnen. Indien de termijnen niet gehaald worden, kan dit tot IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
8
Nota grondbeleid
gevolg hebben dat de gemeente het voorkeursrecht moet laten vervallen, er gedurende twee jaren geen (tweede) voorkeursrecht meer gevestigd mag worden en kan een schadevergoedingsplicht ontstaan. De vestiging van een voorkeursrecht vereist aldus binnen de gemeente een nauwgezette voorbereiding en planning. Samenqevat de voor- en nadelen Wvq: Voordelen: a. versterking positie van de gemeente op de vastgoedmarkt; b. versterking van de regierol van de gemeente bij uitvoering van haar stedelijke plannen. Door haar bevoorrechte positie kan de gemeente gemakkelijker verwerven en, eenmaal eigenaar, is zij vrij in haar keuze met wie zij wil samenwerken; c. een verwachte prijsdempende werking van het voorkeursrecht op de prijzen op de vastgoedmarkt. Nadelen: a. het voorkeursrecht is een 'passief verwervingsinstrument; alleen als de eigenaar wil verkopen, kan het voorkeursrecht gaan "werken"; b. het vestigen van een voorkeursrecht wordt door veel grondeigenaren ervaren als een zeer vergaande inbreuk op hun vrijheid van handelen; c. de beperkte werking van de wet; de wet kent een aantal uitzonderingen op de plicht tot aanbieding aan de gemeente; d. het kostenaspect; de kosten van de rechtbankprocedure (incl. deskundigen) evenals alle administratie- en registratiekosten zijn voor rekening van de gemeente; e. de onzekere positie van de gemeente; tijdens de procedure van prijsvaststelling kan de verkoper zich altijd weer bedenken en zijn aanbieding weer intrekken; f. de eventuele koopplicht die kan ontstaan; g. de ingewikkelde en zeer arbeidsintensieve procedures. Onteipenino Wanneer minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt, maar verwerving wel noodzakelijk is, kan het instrumentarium onteigening worden gebruikt. Onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en van de volkshuisvesting is een zeer verstrekkende ingreep in het eigendomsrecht en moet derhalve met de nodige terughoudendheid worden toegepast. Onteigening maakt het namelijk mogelijk om via een bepaalde - in de Onteigeningswet - voorgeschreven en met veel waarborgen omklede procedure het volledige eigendomsrecht op een onroerende zaak te verwerven.
Hoewel het aantal onteigeningen in verhouding tot minnelijke aankoop (landelijk) zeer klein is, is onteigening als verwervingsmiddel toch van groot belang. Enerzijds omdat onteigening als stok achter de deur zekemeid kan bieden dat op tijd kan worden verworven (mits tijdig gestart) en anderzijds omdat de nomien voor schadeloosstelling op grand van de Onteigeningswet ook bij veel minnelijke aankopen worden gehanteerd. Een belangrijk rechtsgevolg van onteigening is de zogeheten titelzuiverende werking: anders dan bij aankoop gaat bij onteigening de eigendom over op de nieuwe eigenaar vrij van alle lusten en lasten. Eventueel niet ontdekte rechten in de onteigeningsprocedure kunnen de nieuwe eigenaar niet meer worden tegengeworpen. In verband met de zeer drastische inbreuk op het eigendomsrecht is onteigening enkel mogelijk: - indien het gemeenschapsbelang aanzienlijk grater is dan het individuele belang van de eigenaar; - tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling; - de eigenaar is niet bereid en/of niet in staat is de gewenste bestemming volgens de voorschriften in het bestemmingsplan uit te voeren. In de onteigeningsprocedure zijn twee fasen te onderscheiden: - de administratieve onteigeningsprocedure ter verkrijging van een onteigeningstitel. Hier worden de te onteigenen gronden aangewezen. De procedure eindigt met een Koninklijk Besluit. - de gerechtelijke onteigeningsprocedure die leidt tot het onteigeningsvonnis en de vaststelling van de schadeloosstelling. Voor, tijdens en na de administratieve fase, in elk geval voordat de eigenaar wordt gedagvaard, ligt de zeer belangrijke periode van het minnelijke overleg. Minnelijk overleg ter voorkoming van onteigening, is aan de onteigenaar wettelijk voorgeschreven. De grondslag voor onteigening is een daartoe strekkend besluit van de gemeenteraad, dat door de Kroon moet worden goedgekeurd. De Kroon hanteert bij de beoordeling of de voorgestelde onteigening wel terecht is de volgende toetsingscriteria: - het publiek belang; - het ruimtelijke ontwikkelingsbelang en het volkshuisvestingsbelang; - de noodzaak; - de urgentie. Naast deze materiele toetsingscriteria toetst de Kroon overigens ook nog formeel, namelijk of de procedures wel juist zijn doorlopen. Vanwege de diverse mogelijke procedures bij goedkeuring van een bestemmingsplan kan deze rechtskracht jarenlang op zich laten wachten.
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
Nota grondbeleid
Een duidelijk besluit over het tijdstip om de onteigeningsprocedure in te zetten, is van belang om langdurige vertragingen te voorkomen. De inzet van het onteigeningsinstrument kan zo al in de strategieafweging nadrukkelijk worden meegenomen. In plaats van een uiterst middel kan onteigening ook fungeren als een 'stok achter de deur' in het stadium van onderhandelingen. Om te voorkomen dat minnelijke verwerving tegen een te hoge prijs plaatsvindt, kan de onteigeningsprocedure worden ingezet. Hiermee kan tevens worden voorkomen dat de gemeente zelf te hoge prijzen betaalt en daarmee ongewild meewerkt aan de prijsopdrijving van grand. Onteigening kan een volwaardig instrument van de gemeentelijke grondpolitiek vormen. De procedure voor onteigening kan immers te alien tijde worden stilgelegd. Bijvoorbeeld op het moment dat alsnog tot overeenstemming over aankoop wordt gekomen. Overigens wordt hier nogmaals benadrukt dat de minnelijke verwerving het uitgangspunt van beleid vormt bij grondaankopen. De Onteigeningswet is door de invoering van de Wro op een aantal punten gewijzigd. Veelal zijn het technische en procedurele wijzigingen. De belangrijkste wijziging is dat door invoering van de Wro de gerechtelijke onteigeningsprocedure eerder kan starten, namelijk op basis van een vastgesteld bestemmingsplan (in plaats van een onherroepelijk bestemmingsplan). De bedoeling hiervan is dat de onteigeningsprocedure sneller kan worden doorlopen. Het onteigeningsvonnis kan echter pas worden ingeschreven als het bestemmingsplan onherroepelijk is. In feite zal van versnelling dan ook weinig sprake zijn. Naast de voornoemde wijzigingen is het door invoering van de Wro voor de Provincie en het Rijk ook mogelijk geworden om te onteigenen ter realisering van een inpassingsplan. Ook wordt onteigening ten behoeve van een projectbesluit mogelijk. Beleidsregel Per project wordt een mix van privaatrechtelijke en publiekrechtelijke vjerwervingsinstrumenten ingezet waarbij minnelijke verwerving het uitgangspunt vormt.
behulp van een tijdig opgestelde risicoanalyse een verbeterd inzicht worden verkregen in de juridische en organisatorische gevolgen van de verwerving. De aandachtspunten bij eenrisicoanalysezijn ondermeer: a. inventarisatie van de te verwerven eigendommen naar grootte, eigendomsverhouding, zakelijke en persoonlijke rechten, alsmede naar de te verwachten kosten daarvan in verband met deze verwervingen; b. inventarisatie van aanwezige bebouwing en exploitatierisico's, verband houdende met bedrijfsverplaatsing, mogelijke bodemverontreiniging, aanwezigheid van hindercirkels etc.; c. inventarisatie van gronden, bestemd voor de uitvoering van publiekrechtelijke taken. Naast de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut (zoals wegen,riolering)gaat het hier ook om gronden bestemd voor de sociale woningbouw en openbare bijzondere gebouwen. De realisering van laatstgenoemde bestemmingen geschiedt in beginsel door of met medewerking van de gemeente, zodat een gerichte verwervingsaanpak noodzakelijk is; d. inventarisatie van gronden, waarvoor uit beleidsmatig oogpunt een voorkeur bestaat voor gemeentelijke exploitatie (bedrijfsvestiging, bouw vrije sector woningen); e. het verkrijgen van informatie met betrekking tot mogelijke particuliere exploitatie; f. inventarisatie van de gronden en/of bebouwingen die in de nieuwe bestemmingsplannen gehandhaafd blijven en niet behoeven te worden verworven. Bodemverontreiniging Bij verwerving van gronden is het van groot belang dat het tijdig bekend is of en zo ja in welke mate de grand verontreinigd is. Een belangrijk aspect hierbij betreft de mogelijkheden om de saneringskosten ten laste te laten van de verkoper (in mindering te brengen op de koopprijs), c.q. te vernalen op de vervuiler. Afhankelijk van de concrete situatie dient steeds een afweging plaats te vinden van belangen met betrekking tot milieu en die van ruimtelijke ordening: -
hoe urgent is een sanering vanuit het oogpunt van milieu en planontwikkeling?; een afweging van lasten/baten is noodzakelijk waarbij rekening moet worden gehouden met aspecten als stagnatie in de planontwikkeling, kosten van sanering en voorfinanciering, de verhaalsmogelijkheden, toekomstige realisatiekansen etc.
Risicoanalyse eigendommen
-
De noodzaak tot verwerving bestaat in beginsel voor alle gronden, gelegen binnen gebieden waarvoor ruimtelijke plannen worden ontwikkeld. De opzet van een bestemmingsplan kent ondermeer een onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid, waarbij met betrekking tot het aspect van verwerving informatie nodig is omtrent de te verwachten kosten van verwerving. Naast het vereiste inzicht in de financiele gevolgen van verwerving kan met
Beleidsregel Ten aanzien van bodemverontreiniging wordt voor elke aankoop van grand of panden een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd volgens de daarvoor geldende 10februari2010
Gemeente Bergen op Zoom
10
Nota grondbeleid
normen, zonodig gevolgd door vervolgonderzoeken. Het uiteindelijke resultaat hiervan dient te zijn dat de betreffende grand geschikt is voor het beoogde gebruik zodat dit bij een uitgifte ook in de overefinkomst kan worden opgenomen.
worden bepaald, waarbij de inbrengwaarde door onafhankelijke taxateurs wordt bepaald waarbij een motivering wordt gegeven van de geko^en waardering grondslag.
Inbrengwaarde bij exploitatieplannen Indien de gemeente overgaat tot vaststelling van een exploitatieplan zal de inbrengwaarde moeten worden bepaald. Bij het bepalen van de inbrengwaarde wordt uitgegaan van de werkelijke waarde in het economisch verkeer op het moment van inbreng. Deze werkelijke waarde wordt bepaald conform de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Als uitgangspunt geldt dat de werkelijke waarde moet worden getaxeerd. Voor gronden welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Er kunnen dus verschillende waarderingsgrondslagen worden gehanteerd. Het is aan de gemeente om te bepalen welk uitgangspunt gehanteerd wordt voor het bepalen van de inbrengwaarde; werkelijke waarde of de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Dit kan per project verschillen en vraagt om gemotiveerd maatwerk. De hoogte van de inbrengwaarde werkt door in de hoogte van de exploitatiebijdrage die betaald moeten worden. Om te zorgen dat de juiste inbrengwaarde wordt gehanteerd bij de onderhandelingen over een anterieure samenwerkingsovereenkomst kan het wenst om de inbrengwaarde in een vroegtijdig stadium van een project te taxeren, vooral als er sprake is van meerdere onderhandelingspartners. Deze taxatie zal, wanneer na verloop van tijd een exploitatieplan noodzakelijk blijkt te zijn, nog moeten worden aangepast naar de waarde op het moment van de ter visie legging van het ontwerp-exploitatieplan. Omdat de hoogte van de inbrengwaarde doorwerkt in de hoogte van de exploitatiebijdrage is het noodzakelijk de inbrengwaarde te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen. Hiermee wordt tevens voorkomen dat de gemeente de regels met betrekking tot staatssteun overtreedt.
Beleidsregel Voorafgaand aan het sluiten van een anterieure overeenkomst zal de inbrengwaarde als bedoeld in de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet
Afbeelding: De Bergse Haven
4. Grondexploitatie / Exploitatieplan Doel en functie Doel De grondexploitatie vormt, na te zijn vastgesteld door de gemeenteraad, het financiele kader waarbinnen de exploitatie dient plaats te vinden. De grondexploitatie vormt het toetsingskader voor de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan / project en draagt bij tot een permanente beheersing van kosten. De grondexploitatie behoort sluitend te zijn. Functies 1. Financieel inzicht De grondexploitatie dient inzicht te bieden in de te verwachten uitvoeringsrisico's en de te verwachten uitwerking van de gestelde beleidsuitgangspunten. Van belang daarbij is dat de ramingen realistisch zijn. Daarbij is het denkbaar dat de gemeente bij de ontwikkeling van een bepaalde locatie, in geval van een actieve grondpolitiek, een positief financieel resultaat behaalt. 2. Taakstellingen verantwoording Belangrijk uitvloeisel van de autorisatiefunctie is dat de grondexploitatie voldoende inzicht biedt in de met de ramingen verband houdende 'prestaties'. Op deze manier kan periodiek op een eenduidige wijze verantwoording worden afgelegd over de uitvoering van de grondexploitatie.
IQfebruari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
11
Nota grondbeleid
3. Stuurmiddel Het exploitatieproces is een langdurig en dynamisch proces. De ontwikkeling van een locatie is permanent onderhevig aan externe en interne (beleidsmatige) invloeden. Ter bewaking van de economische uitvoerbaarheid is het voorwaarde dat de grondexploitatie steeds snel kan worden aangepast aan dergelijke invloeden. Aanpassingen zijn nodig om te kunnen beoordelen of bijstellingsmaatregelen in de exploitatie nodig zijn. In de grondexploitatie vindt de financieel-economische vertaling plaats van het programma, zoals dat door middel van het planvormingsproces tot stand dient te komen; het gaat hierbij om een vertaling in kosten en opbrengsten en om een conclusie ten aanzien van het verschil tussen deze twee. Naast de hiervoor genoemde algemene functies en eisen, te stellen aan begrotingen, kunnen aan een grondexploitatie nog een paar specifieke functies worden toegekend: 1) Het is de basis voor de financiele paragraaf, waarmee de financiele uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet worden aangetoond. 2) Het is de basis waarop, in voorkomende gevallen, subsidies of bijdragen kunnen worden toegekend. 3) De grondexploitatie dient als onderlegger voor enerzijds de gemeentebegroting en het meerjarenprogramma grondbedrijf en anderzijds als draagvlak en kader voor besteks- en andere begrotingen. Het dynamische karakter van het exploitatieproces brengt met zich mee dat in verschillende stadia van de planontwikkeling bestuurlijke besluiten dienen te worden genomen. Het beleid is er op gericht om in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling te komen tot een eerste aanzet van een grondexploitatie waarin in ieder geval de te stellen financiele randvoorwaarden en uitgangspunten op hoofdlijnen worden opgenomen. Naar gelang het planontwikkelingsproces vordert, wordt deze exploitatieopzet bijgesteld en aangepast. Op deze wijze wordt tijdig inzicht verkregen in de aard en omvang van de uitvoeringsrisico's en kunnen tijdig maatregelen ter oplossing worden voorbereid.
De voordelen hiervan zijn: • de financiele effecten van planwijzigingen (vertraging respectievelijk versnelling van planonderdelen) zijn sneller zichtbaar; • inzicht in de financieringsbehoefte van zowel het plan als van het grondbedrijf in totaal; • de grondprijzen kunnen worden ge'i'ndexeerd tussen peildatum en verkoopdatum. Administratie De inkomsten en uitgaven van het grondbedrijf worden per "complex" (= een afzonderlijke boekhoudkundigeadministratieve eenheid gelijk aan het exploitatiegebied) geadministreerd. De administratie gebeurt door de concernadministratie met behulp van het door de gemeente gehanteerde boekhoudprogramma Decade. De exploitatiebegrotingen worden opgesteld door Bureau Grondzaken - planeconomie met behulp van het begrotingsprogramma DG Dialog module grondexploitatie van Grontmij. Uitgangspunt is dat periodiek aansluiting moet plaatsvinden tussen Decade en DG Dialog. Voor wat betreft de afspraken met betrekking tot de administratie van het grondbedrijf wordt verwezen naar de vastgestelde beheersverordening grondbedrijf.
«
Afbeelding: Markiezaten - Dal van Molenbeek
Exploitatieplan Berekeningsmethode De toegepaste berekeningsmethodiek bij het opstellen van een grondexploitatie berust op de zogenaamde dynamische eindwaardemethode. Dit is een berekeningsmethodiek waarmee met de factor tijd expliciet wordt rekening gehouden omdat de kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd gezet worden. Op basis van deze fasering wordt zowel het renteresultaat als de inflatiecorrectie berekend.
Wanneer een Gemeente Bergen op Zoom er niet in zal slagen met alle bij de grondexploitatie betrokken partijen tot een overeenkomst te komen, legt de grondexploitatiewet de gemeenteraad de plicht op om een exploitatieplan op te stellen en kostenverhaal en inhoudelijke eisen publiekrechtelijk af te dwingen. De kenmerken van een exploitatieplan zijn - basis voor een afdwingbaar kostenverhaal; - kan locatie-eisen stellen en eisen over woningbouwcategorieen bevatten; IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
12
Nota grondbeleid
-
-
verplicht bij bepaalde bouwactiviteiten, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is en inhoudelijke eisen niet nodig zijn; openbare voorbereidingsprocedure en mogelijkheid van beroep op de bestuursrechter; openbaar, behoudens uitzondering op basis van Wob; Verplichting tot jaariijkse herziening, zodat de betreffende grondexploitatie actueel blijft; Mogelijkheid voor een intergemeentelijk exploitatieplan bij een gemeentegrensoverschrijdende tocatie.
De wet maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht en mogelijk voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. Het betreft de volgende bouwplannen: - de bouw van een of meer woningen of hoofdgebouwen; - de uitbreiding van een of meer woningen of hoofdgebouwen met ten minste 1.000 m2; - de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen gerealiseerd worden of indien bij nieuwe functies ten minste 1.000 m2 gerealiseerd wordt; - De bouw van kassen van tenminste 1.000 m2. Onder deze grenzen kan een gemeente wel afspraken maken in een overeenkomst maar geen exploitatieplan vaststellen. Als een exploitatieplan niet nodig is, moet de gemeenteraad bij het vaststellen van het ruimtelijk besluit wel expliciet het besluit nemen om geen exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan bestaat verplicht uit: 1. een kaart van het exploitatiegebied; 2. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; 3. een exploitatieopzet met daarin: a. een raming van de inbrengwaarden van de gronden, de kosten en de opbrengsten; b. een tijdvak; c. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en koppelingen daartussen; d. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Daamaast kan de gemeente kwalitatieve eisen stellen aan de uitvoering van de voorzieningen op een locatie. Deze eisen zijn belangrijk wanneer particuliere eigenaren
zelf gronden bouwrijp gaan maken en de gemeente de aanleg van voorzieningen niet zelf aanbesteed. Beleidsregel: Per project wordt inzichtelijk gemaakt hoe hoog een exploitatiebijdrage moet zijn op grand van een exploitatieplan. Dit zal in de anterieure overeenkomst dan de minimale exploitatiebijdrage moeten zijn. Daarnaast worden aanvullende (locatie)eisen inzichtelijk gemaakt,
5. Uitgifte Vormen van uitgifte In de praktijk vallen de volgende vormen van uitgifte te onderscheiden: - verkoop - erfpacht - huurkoop Verkoop Uitgangspunt van de gemeente is de verkoop van gronden. Van de marktzijde is dit tevens de meest gevraagde uitgiftevorm. Waar het gaat om de ontwikkeling van nieuwe uitbreidingsgebieden zal de uitgifte plaatsvinden door middel van verkoopovereenkomsten. Uitgifte in erfpacht Uitgangspunt voorerfpachtuitgifte is dat grand in erfpacht wordt uitgegeven indien de wederpartij zelf nadrukkelijk voor deze uitgiftevorm kiest. Kandidaat-erfpachters kunnen specifieke redenen hebben om bouwgrond in erfpacht te nemen in plaats van te kopen. Daamaast kan de gemeente een specifieke reden hebben om de grand in eigendom te willen houden. Erfpacht wordt niet veel toegepast. Dit betreft voornamelijk bedrijfsterreinen of doeleinden in de sociaalmaatschappelijke en/of culturele sfeer. Verhuur Binnen de gemeente worden in incidentele gevallen gronden verhuurd. Het gaat dan vooral om reststroken, ponyweiden en volkstuinen. Voor de eventuele verhuur van groen- en reststroken wordt een aparte beleidsnota opgesteld. Beleidsregel Bij de uitgifte van gronden vormt verkoop het uitgangspunt. In bijzondere gevallen kan tot erfpacht/ huurkoop of verhuur overgegaan worden.
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
13
Nota grondbeleid
Grondprijsbeleid Convenant qemeentelijk qrondprijsbeleid Op 19 december 2001 ondertekenden het ministerie van VROM, VNG, NVB en NEPROM het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningbouwkwaliteit". In dit Convenant, dat een looptijd heeft van drie jaar, spreken bovengenoemde partijen zich uit voor een herijking van de door gemeenten gehanteerde methodieken voor de berekening van de grondprijzen. In het Convenant wordt in een zestal artikelen ingegaan op de wijze waarop het gronduitgiftebeleid van gemeenten het beste kan worden ingezet ten dienste van maatschappelijke doelstellingen. Het gaat hierbij vooral om de differentiatie van woningtypen, de kwaliteit van het wonen en de keuzevrijheid van de burger. Het Convenant stimuleert het maken van een optimale afweging tussen het bevorderen van de goede werking van de lokale woningmarkt, het realiseren van een marktconforme grondprijs en het leveren van maximale woonkwaliteit naar wens van de burger. De enquete Evaluatie Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid naar de bruikbaarheid van het convenant, zoals die in het voorjaar van 2005 is uitgezet, heeft duidelijk gemaakt dat weliswaar een beperkt aantal gemeenten (12%) het Convenant integraal toepassen, maar dat er daarnaast ook een groot aantal gemeenten volgens het gedachtegoed werken. Met name grate gemeenten (>300.000 inwoners) blijken het Convenant integraal toe te passen. Grondpriismethoden De gemeente Bergen op Zoom voert een actief participerend grondbeleid. Het grondprijsbeleid levert hier een bijdrage aan door uit te gaan van marktconforme grondprijzen die recht doen aan opbrengsten en kosten die in de praktijk aan de orde zijn. Marktconformiteit houdt mede in dat grondprijzen afhankelijk zijn van het te realiseren vastgoed of te realiseren bestemming. Afhankelijk van de categorie vastgoed of bestemming wordt de grondprijsmethode bepaald. Deze methoden worden hier nader toegelicht. Binnen de gemeente Bergen op Zoom worden de volgende methoden gebruikt om grondprijzen te bepalen: 1. Grondquote: de grondprijs wordt vastgesteld op basis van een percentage van de VON (vrij-op-naam) prijs van een woning, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de woningprijs. Dit
Gemeente Bergen op Zoom
houdt tevens in dat onder een woning met een lagere von-prijs, zoals een starterswoning, een lagere grondprijs ligt. 2. Residuele grondwaarde: de marktwaarde van de bouwgrond wordt afgeleid van de marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten af te trekken, resteert er een residuele grondwaarde. Als deze methode wordt toegepast, dienen er voldoende relevante data te zijn aangaande opbrengsten (koop- of huurprijzen) en stichtingskosten om tot een onderbouwde genormeerde residuele berekening te komen. 3. Mee-eetregeling (ook de termen als 'risicodeling' en 'winstdeling' worden gehanteerd): dit betreft een verdeling van de overwinsten tussen grand- en woningontwikkelaar voor het geval de VON-opbrengsten stijgen tussen het moment waarop de grondprijs wordt overeengekomen en het moment waarop de woning wordt verkocht aan de eerste eigenaar. Bovenstaande regeling wordt zo veel als mogelijk gecombineerd met een prijsbepaling volgens 1 of 2. Ten aanzien van het meer- en minderwerk wordt zo veel als mogelijk aangesloten bij art. 4 van het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid. 4. Comparatieve methode: Bij deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van vergelijkbare transacties uit het (recente) verleden of van referentieprojecten in de omgeving. Hierbij worden jaarlijks vaste prijzen of prijzen per m2 vastgesteld. Een bepaling van een prijs per m2 (bvo) wordt vooral gebruikt bij het bepalen van grondprijzen onder kantoren, detailhandel, horeca en commercieel vastgoed, vrije kavels, sociaal- / maatschappelijke voorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinuitgiften. Een bepaling van een vaste prijs wordt vooral gebruikt bij sociale woningbouw. Vorm, ligging en andere factoren, zoals geluidshinder e.d., resulteren in een differentiatie van de uiteindelijke kavelprijs of prijs per m2 (op bouwplanniveau). 5. Tender: marktpartijen worden uitgenodigd in concurrentie een bod te doen op de bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie, vaak met een programma van eisen als basis. Hierbij kan een minimaal grondbod gelden dat al dan niet van tevoren aan de marktpartijen bekend wordt gemaakt.
10februari2010 14
Nota grondbeleid
Toewijzingsbeleid Selectiecriteria / toewiizinqssvsteem Voor de toewijzing van vrije kavels kunnen diverse systemen worden gehanteerd.
Afbeelding: Bouwrijpmaken Noordland fase 2
Tabel: Overzicht gebruikte grondprijsmethoden
1. Wachtlijst: Een ieder die zich meldt voor een bouwkavel moet op een wachtlijst opgenomen worden: Voordeel : degene die het langste wacht krijgt het eerst een kavel toegewezen. Nadeel : weinig flexibel, periodieke monitoring noodzakelijk. Deze methode wordt binnen de gemeente niet meer gehanteerd.
It(lethoden grondprijsberekening Functie van de grond
1
2
3
1. Woningen in de marktsector 2. Vrije Kavels
X X
X
5 X
X
3. Sociale woningbouw 4. Kantoren en detailhandel
4
X X
5. Horeca en commercieel vastgoed 7. Overige bestemmingen commercieel 8. Sociaal - / Maatschappelijke functies 9. Parkeervoorzieningen 10. Tuinuitgifte
X X X X X X
De m2 prijzen en vaste grondprijzen worden jaarlijks vastgesteld in een nota grondprijsuitgiftebeleid. Hierbij geldtals uitgangspuntdat: • De grond wordt in bouwrijpe staat geleverd; • De grondprijzen zijn exclusief BTW. Voor een onderbouwing van de grondprijzen per categorie wordt verwezen naar de nota grondprijsuitgiftebeleid 2. Beleidsregel Bij het vaststellen van de grondprijzen zal de gemeente volgens het gedachtegoed van het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid werken. Voor het bepalen van de grondprijzen wordt de nota grondprijsuitgiftebeleid als uitgangspunt genomen.
2. Inschrijving met puntentoekenning: Per project wordt de mogelijkheid geboden om in te schrijven op de beschikbare kavels, per inschrijving worden punten toegekend op basis van vooraf vastgestelde criteria zoals het aantal werkzame personen, aard van de bedrijvigheid en afkomst van bedrijven. Bij een gelijk puntentotaal wordt door middel van loting de kavels uitgegeven. Voordeel: geen vervuiling wachtlijst, flexibel, sturingsmogelijkheid. Nadeel :veel voorbereidende administratieve werkzaamheden per uitgifte. 3. Inschrijving zonder puntentoekenning, loting: Per project wordt de mogelijkheid geboden om in te schrijven op de beschikbare kavels, door middel van loting worden de kavels uitgegeven. Voordeel: minder administratieve werkzaamheden. Nadeel : geen sturingmogelijkheden 4. Verkoop bij opbod: De hoogstbiedende partij krijgt de kavel. Hierbij kan de gemeente eventueel een bodemprijs bij de notaris vastleggen. Voordeel: maximale opbrengst Nadeel : geen sturingsmogelijkheden Dit systeem is binnen de gemeente recent voor het eerst toegepast. Dit systeem kan toegepast worden als het gaat om een beperkt aantal exclusieve kavels. Uitgifte en alqemene voorwaarden Zowel de uitgiftevoorwaarden als de algemene voorwaarden behoren bij iedere verkoopovereenkomst tussen de gemeente Bergen op Zoom en een koper van bouwgrond toegepast te worden en vormt daarmee een onverbrekelijk geheel, tenzij deze in de
- Bijlage bij voorliggend raadsvoorstel RVB08- 0144
10 februari 2010 Gemeente Bergen op Zoom
15
Nota grondbeleid
overeenkomst uitdrukkelijk geheel of gedeeltelijk niet van toepassing zijn verklaard. 1. Uitgiftevoorwaarden: In de uitgiftevoorwaarden voor de verschillende gebieden worden bepalingen opgenomen die betrekking hebben op het betreffende gebied en/of de specifieke kavel: Woningbouw: Hierbij kunnen regels gesteld worden ten aanzien van: - selectiecriteria / toewijzingssysteem; - collectieve beveiliging; - duurzaam bouwen; - politiekeurmerk; - aanpasbaar bouwen; - consumentgericht bouwen; - antispeculatiebeding waaronder een doorverkoopverbod, de koper van een vrije kavel mag bijvoorbeeld de kavel niet binnen 3 jaar na de koopakte doorverkopen; - nadat men een bouwkavel heeft verworven kan men bijvoorbeeld in de volgende 5 jaren niet opnieuw in aanmerking komen voor een bouwkavel. Bedriiven: - gebruiksmogelijkheden; - selectiecriteria / toewijzingssysteem; - werkgelegenheid; - knelpunten; - antispeculatiebeding. 2. Algemene voorwaarden: In de algemene voorwaarden worden bepalingen opgenomen van algemene aard, die niet specifiek op een project betrekking hebben. Er zijn voor een drietal situaties algemene voorwaarden opgesteld: - verkoop van bouwgrond aan particulieren; - verkoop van bouwgrond voor projectmatige bouw; - verkoop en levering van bouwgrond op bedrijventerreinen. Hierbij worden ondermeer regels gesteld ten aanzien van: - betaling koopsom; - betaling waarborgsom; - overdrachten aanvaarding; - bebouwing en gebruiksplicht (recht van terugkoop bij niet voldoen aan bouwplicht, zelfgebruik van grand en verbod op doorverkoop); - bank- en/of concerngarantie; - parkeren; - ontbindende voorwaarden; - boetebepaling.
Beleidsregel - De uitgifte- en selectievoorwaarden worden per in ontwikkeling te nemen (deel)project door het college van burgemeesteren wethouders vastgesteld - De algemene voorwaarden worden zonodig vierjaariijks herzien en door het college van burgemeester en wethouders opnieuw vastgesteld. Staatssteun Het onderwerp staatssteun is verbonden met het in EG-verdrag vastgelegde Europese doel om concurrence te stimuleren en intemationale handelsbelemmeringen te vermijden. Door de Europese Commissie is daarom al in 1997 een Mededeling gepubliceerd betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties. De Commissie wenst met de Mededeling aan te geven dat voorkomen moet worden dat een grondtransactie (grand of gebouwen) plaatsvindt onder (in het geval de overheid verkoopt) of boven de marktwaarde (in het geval de overheid aankoopt). Dit is ook van toepassing op huur/verhuur, uitgifte in erfpacht, vruchtgebruik en leaseconstructies. Daarbij wordt wel de kanttekening geplaatst dat normaal commercieel gedrag minder snel staatssteun oplevert. Wanneer echter bij sluiting van contracten subsidies of gemeentelijke tegemoetkomingen worden geboden om private partijen overstag te laten gaan, kan er sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Uit de Mededeling is af te leiden dat de Commissie zich op het standpunt stelt dat elke transactie die niet via een openbare biedprocedure of op basis van een onafhankelijke taxatie tot stand komt, een vermoeden van steun oplevert en bij de Commissie dient te worden aangemeld. Hoewel dit standpunt waarschijnlijk te ver gaat - immers, een meldingsplicht is er strikt genomen pas wanneer eerst is vastgesteld dat er sprake is van staatssteun - is dit wel iets om in de praktijk rekening mee te houden. In de fases van PPS-constructies kunnen verschillende soorten van steun voorkomen die een nietmarktconform voordeel kunnen opleveren, zoals; - de financiering van de onrendabele top bij niet rendabele maar gewenste ontwikkeling, - de verkoop van (bouwrijpe) grond aan een onderneming met een ontwikkelopdracht voor een prijs die onder de marktwaarde ligt, - aankoop van grond van een ondernemer voor een prijs die boven de (toekomstige) marktwaarde ligt, - het verienen van locatiespecifieke subsidies, het verlenen van garanties of leningen tegen nietmarktconforme voorwaarden,
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
16
Nota grondbeleid
-
het niet volledig in rekening brengen van kosten zoals bouwleges, - afzien van een winstdeling uit een gezamenlijke grondexploitatie door de gemeente, - onduidelijke partnerkeuze (zonder rekening te houden met de EG-verdragbeginselen van nondiscriminatie, objectiviteit en transparantie). Het vermoeden van ongeoorloofde staatssteun kan in ieder geval worden voorkomen door: - verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure, - aankoop met behulp van een onafhankelijke deskundige die een taxatie uitvoert van de marktwaarde voorafgaand aan de onderhandelingen. Wanneer een overheid een stuk grond of een gebouw niet verkocht krijgt, wordt een marge van 5% afwijking van de taxatie aanvaardbaar geacht. Indien de grond ook met die marge niet kan worden verkocht, zal er een nieuwe taxatie moeten worden verricht, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat het object niet voor de vorige prijs kon worden verkocht. Selectie marktpartijen Als private partijen nog geen grondpositie hebben in een plangebied behoeft niet gedwongen te worden samengewerkt. De gemeentelijke keuze voor een private partij wordt meestal ingegeven door de contacten en ervaringen vanuit voorgaande projecten. Op zich is dit een legitiem uitgangspunt. Voor de samenwerking met marktpartijen zijn een viertal mogelijkheden, waarvan in volgorde van belangrijkheid onderstaande selectiecriteria zijn geformuleerd: - selectieprocedure met concurrentie, waarbij uit meerdere partijen een marktpartij wordt geselecteerd; - aanbestedingsvorm, waarbij de gemeente als grondeigenaar via een openbare aanbesteding in beginsel gunt aan de hoogst biedende inschrijver; - rechtstreekse keuze, waarbij de gemeente rechtstreeks contact opneemt met een ontwikkelende partij; - roulatiesysteem, waarbij onder een beperkte kring van marktpartijen een jaariijkse productieomvang wordt verdeeld. Beleidsregel De gemeente zal bij de onderhandelingen met betrekking tot het aan- en verkopen van grond het veimoeden van ongeoorloofde staatssteun voorkomen.
6 Kostenverhaal: Hoe worden kosten verhaald ? Bij een ontwikkeling kunnen gemeentelijke kosten bij een ontwikkeling op drie manieren worden verhaald, namelijk door middel van: 1. verhaal via gronduitgifte; 2. verhaal op basis van de exploitatieverordening (WRO); 3. verhaal op basis van de Wro. Verhaal via gronduitgifte Er is sprake van actieve grondpolitiek als de gemeente de onbebouwde grond zelf aankoopt en deze vervolgens voor eigen rekening en risico bouwrijp verkoopt op de markt. Bij actieve grondpolitiek worden de kosten van verwerving en de productiekosten, zoals het bouw- en woonrijpmaken in beginsel volledig in de uitgifteprijs verwerkt. Beleidsregel De gemeente zal zo veel als mogelijk de kosten die de gemeente maakt bij een ontwikkeling verrekenen via de uitgifteprijs en/of het sluiten van een anterieure overeenkomst. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan of projectbesluit zal aan de raad inzicht worden verschaft op welke wijze het kostenverhaal plaatsvindt. Verhaal op basis van de exploitatieverordening (WRO) Bij een particuliere exploitatie zijn onder de 'oude' WRO de volgende instrumenten mogelijk om kosten te verhalen: • Exploitatieverordening / -overeenkomst Door middel van een exploitatieovereenkomst kan de bijdrage van de particuliere exploitant of ontwikkelaar in de kosten van voorzieningen van openbaar nut geregeld worden. Aan een dergelijke overeenkomst dient een door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieverordening (artikel 42 WRO) ten grondslag te liggen. De gemeente Bergen op Zoom heeft op 24 november 2005 SROB 05/106 een nieuwe exploitatieverordening vastgesteld. De exploitatieverordening geeft de voorwaarden weer waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen en geeft verder regels aan voor de berekening van de exploitatiebijdrage en voor de wijze van kostenverhaal. IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
17
Nota grondbeleid
• Baatbelasting Indien kostenverhaal niet via een overeenkomst mogelijk is, kan op grand van artikel 222 van de Gemeentewet baatbelasting worden geheven. Op die manier kunnen de aan de voorzieningen verbonden lasten geheel of gedeeltelijk worden omgeslagen op de (eigenaren van) gebate onroerende zaken. De gemeente heeft het verhaal van kosten via baatbelasting zo min mogelijk toegepast vanwege de veelheid aan administratieve verplichtingen en het hoge afbreukrisico. Zoals gezegd betreffen de exploitatieovereenkomst en baatbelasting instrumenten onder de 'oude' WRO. Dit betekent dat ze alleen nog van toepassing zijn op particuliere exploitatie die zijn gaan lopen voor 1 juli 2008. Daarna geldt de Grondexploitatiewet (Wro). Het instrument baatbelasting is op de lopende exploitaties niet toegepast omdat het kostenverhaal anders is verzekerd. In voorkomende gevallen zal goed moeten worden gekeken naar het overgangsrecht om te bepalen of de WRO of de Wro van toepassing is. Verhaal op basis van de Wro Bij een particuliere exploitatie zijn onder de Wro de volgende instrumenten mogelijk om kosten te verhalen: • Anterieure overeenkomst Indien het voor de gemeente niet mogelijk is een actief grondbeleid te voeren, omdat derden een dusdanige positie op de grondmarkt innemen staat de gemeente een participerend grondbeleid voor. Een anterieure overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van een project, voordat een exploitatieplan en een bestemmingsplan wordt vastgesteld. Dit type zal het meeste voorkomen. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en zijn ze niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader in de Grondexploitatiewet. In een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie mogen ook afspraken worden gemaakt over financiele bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie, dus in een groter gebied. Een anterieure overeenkomst kan het volgende model hebben: - Bouwclaimovereenkomst Van een bouwclaim is sprake indien een private party de bij hem in eigendom zijnde gronden verkoopt aan de gemeente en hiervoor in de plaats een toekomstig recht krijgt op het afnemen van een bepaald aantal bouwrijpe kavels. Aangezien de gemeente in dit geval nagenoeg alle risico's van de grondexploitatie draagt,
komt het model in grate lijnen overeen met dat van een actief grondbeleid. - Joint venture Een joint venture is een samenwerkingsverband tussen een gemeente en een private partij waarbij gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij (GEM) wordt opgericht die vervolgens de grondexploitatie uitvoert. Meestal wordt hierbij een commanditaire vennootschap opgericht, waarbij de beherende vennoot een rechtspersoon (bijvoorbeeld een B.V.) is. De inbreng, zeggenschap en daarmee het risico worden afhankelijk van het aandeel in de GEM onder de partijen verdeeld. Deze samenwerkingsverbanden doen zich voor bij grotere (uitleg-)locaties met een complex grondgebruik, waarbij de financiele ontwikkelrisico's moeten worden verdeeld. - Concessie In het concessiemodel is de grondexploitatie geheel dan wel grotendeels een private aangelegenheid. De gemeente beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden door middel van bijvoorbeeld een stedenbouwkundig programma van eisen (visie) en kwaliteitsnormen (prestatie) waaraan met name het openbare areaal (inclusief wijkinfrastructuur) dient te voldoen. De private partij draagt bij het concessiemodel in principe de kosten van aanleg van voorzieningen en infrastructuur. • Posterieure overeenkomst Posterieure overeenkomsten zijn overeenkomsten gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. Bij deze overeenkomsten is de bewegingsvrijheid kleiner. Het exploitatieplan moet namelijk in acht worden genomen. • Bouwvergunning Voor het aangaan van een anterieure overeenkomst dient wilsovereenstemming te zijn. Dit kan niet afgedwongen worden. Als de exploitant dus niet op privaatrechtelijke wijze het kostenverhaal wil regelen, is er de mogelijkheid om dit vanaf 1 juli 2008 alsnog op publiekrechtelijk wijze af te dwingen op basis van een exploitatieplan via de bouwvergunning. De Grondexploitatiewet introduceert de bevoegdheid voor burgemeester en wethouders om aan een bouwvergunning het voorschrift te verbinden dat de vergunninghouder een bijdrage in de exploitatiekosten moet betalen. Burgemeester en wethouders maken alleen van die mogelijkheid gebruik indien met de vergunninghouder geen anterieure overeenkomst is gesloten waarin de betaling van een exploitatiebijdrage is geregeld. Als privaatrechtelijke overeenstemming is IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
18
Nota grondbeleid
bereikt, dan treedt de Grondexploitatiewet terug. Kostenverhaal via de bouwvergunning is kortom zoals de regering dat noemt - een stok achter de deur. Burgemeester en wethouders stellen de door een vergunninghouder te betalen exploitatiebijdrage vast op grand van een exploitatieplan. Dit exploitatieplan bevat onder andere een financiele exploitatieopzet en een beschrijving van de wijze waarop de exploitatiekosten aan de gronden worden toegerekend. De exploitatiekosten die een gemeente kan verhalen worden daarbij in een bij de Grondexploitatiewet behorende algemene maatregel van bestuur limitatief omschreven. Uit een exploitatieplan blijkt dus wat de hoogte is van de exploitatiebijdrage die een vergunninghouder zal moeten betalen. Door invoering van de Grondexploitatiewet wijzigt ook het karakter van de bouwvergunning. Deze wijziging houdt onder andere in dat een bouwvergunning moet worden geweigerd als de bouwaanvraag niet voldoet aan het exploitatieplan. De gemeenteraad kan bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit besluiten geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal op een andere wijze verzekerd is en/of het stellen van locatie-eisen niet noodzakelijk is. Dit betekent dat gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan een alles-of-niets beslissing moet worden genomen. Na vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit kan geen exploitatieplan vastgesteld worden. Indien een exploitatieplan is vastgesteld, dient deze jaarlijks te worden herzien totdat de werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd.
Verhaal van kosten van ondergrondse afvalinzameling Op 28 oktober 2004 is door de gemeenteraad de nota realisatie ondergrondse afvalinzameling vastgesteld (SROB/04/104). Daarmee is besloten tot de realisatie van ondergrondse afvalinzameling in de binnenstad van Bergen op Zoom en de vervanging van 175 bovengrondse containers bij hoogbouw. Bij grondbedrijfprojecten wordt sindsdien eveneens het uitgangspunt gehanteerd dat bij nieuw te bouwen appartementen ondergrondse afvalcontainers worden gerealiseerd. Omdat bij hoogbouw voor de afvalinzameling geen inpandige oplossing gevonden hoeft te worden, wordt met de projectontwikkelaars overeengekomen dat de kosten die gemoeid zijn met de realisatie van de ondergrondse afvalcontainer in de openbare ruimte mee te nemen in de vastgoedexploitatie. De gemeente stelt hiervoor aan Saver de grand in de openbare ruimte beschikbaar. Saver dient de kosten van de ondergrondse afvalcontainer direct met de betreffende ontwikkelaar te verrekenen Beleidsregel De kosten van realisatie van ondergrondse afvalcontainers bij hoogbouw komen voor rekening van de projectontwikkelaar. De gemeente stelt hiervoor grand in de openbare ruimte beschikbaar. Consequenties implementatie grondexploitatiewet voor verhaal van bepaalde kostencomponenten
Beleidsregel: Het uitgangspunt is dat dc gemeente het kostenverhaal via privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten regelt. Indien noodzakelijk wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geregeld.
Met de nieuwe Grondexploitatiewet is de wijze waarop bepaalde kosten worden bepaald en in rekening worden gebracht, veranderd. Hiema worden de volgende kosten behandeld: - archeologie - planschade - afdracht bovenwijkse voorzieningen - overige afdrachten
Verhaal van kosten bij het verienen van diensten
Archeologie
De gemeente kan diensten aanbieden die ook door derden kunnen worden ontwikkeld. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het opstellen van bestekken voor het bouw- en woonrijp maken. In beginsel is er hier geen sprake van kostenverhaal, maar van het aannemen van werk. In dat geval kunnen er commerciele tarieven worden berekend. Het aannemen van werk geschiedt op basis van offerte en een privaatrechtelijke overeenkomst.
Het Europese Verdrag van Malta, ook wel het Verdrag van Valletta genoemd, beoogt het cultureel erfgoed dat zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Het gaat bijvoorbeeld om grafvelden, gebruiksvoorwerpen en resten van woningen. Om het bodemarchief beter te beschermen en om onzekerheden tijdens de bouw van bijvoorbeeld nieuwe wijken te beperken, is voorgesteld om steeds vooraf onderzoek te laten doen naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op deze manier kan daar bij de ontwikkeling van de plannen IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
19
Nota grondbeleid
zoveel mogelijk rekening mee worden gehouden. Op 1 September 2007 trad de archeologiewet in werking. Hiermee zijn de principes van het Verdrag van Malta doorgevoerd in de Nederlandse wetgeving.
Afbeelding: oudste bril van Nederiand gevonden bij opgraving Parade
Zoals vermeld in het beleidsplan archeologie 2004 2008 d.d. 30 oktober 2003 SROB/03/125 geldt voor deze kosten het "de initiatiefnemer-betaalt" principe. In de lopende grondexploitaties moet daarom met archeologische onderzoekskosten rekening gehouden worden. De Grondexploitatiewet houdt daarentegen rekening met het principe 'de gehele locatie betaalt'. Binnen een locatie worden de kosten van archeologie omgeslagen over alle gronden. De kosten van archeologie behoren tot de verhaalbare kosten (echter tot zover deze kosten uit de grondopbrengsten betaald kunnen worden). Planschade Met de inwerkingtreding, op 22 juni 2005, van het nieuwe artikel 49a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft de gemeente het recht gekregen om met de verzoeker van een bestemmingsplanherziening of vrijstelling een overeenkomst te sluiten op grand waarvan die verzoeker de kosten van planschade aan de gemeente vergoedt. De invoering van de Wro zorgt ten aanzien van planschade voor een aantal wijzigingen: 1. De schadeveroorzakende planologische besluiten zijn gewijzigd. Naast de introductie van de nieuwe planfiguren beheersverordening, projectbesluit en inpassingsplan, vormen de flexibiliteitbepalingen onder de Wro een zelfstandige grondslag voor planschade. 2. De wijze waarop de kosten van planschade kunnen worden verhaald. Planschade kan via het exploitatieplan worden verhaald, via een anterieure overeenkomst of via een planschadeverhaalsovereenkomst.
Gemeente Bergen op Zoom
De gemeente heeft tot de invoering van de Wro het principe 'de initiatiefnemer betaalt' gevolgd. Echter ingeval er sprake is van een exploitatieplan, zal dit principe niet meer gelden. In die situatie geldt eerder het principe 'de gehele locatie betaalt'. Binnen een locatie worden dan de planschadekosten omgeslagen over alle gronden, ongeacht of de plannen van de betreffende eigenaar planschade veroorzaken. Bij een anterieure overeenkomst of een planschadeverhaalsovereenkomst kan nog wel van het principe dat de initiatiefnemer betaald worden uitgegaan. Per situatie zal de gemeente een weloverwogen keuze moeten maken tussen deze drie varianten om de kosten van planschade te verhalen. 3. Er wordt een drempel ingesteld voor het vergoeden van planschade. Dit wordt het normaal maatschappelijk risico genoemd. Dit risico kent een forfait van in ieder geval 2%. Het normaal maatschappelijk risico is altijd van toepassing bij inkomensschade. Bij vermogensschade is het normaal maatschappelijk risico alleen niet van toepassing indien de nadelige planologische wijziging betrekking heeft op de eigen onroerende zaak. 4. Bij indiening van een aanvraag wordt een recht geheven van € 300,-, dat wordt teruggestort als een tegemoetkoming in de planschade wordt toegekend. 5. Deskundigenkosten van de zijde van de aanvrager komen voor vergoeding in aanmerking indien een tegemoetkoming in de planschade wordt toegekend. Onder het overgangsrecht is het mogelijk dat tot 1 September 2010 nog aanvragen worden ingediend waarbij het normaal maatschappelijk risico buiten beschouwing moet worden gelaten. Beleidsregel Voor kosten met betrekking tot planschade en archeologie wordt het ude initiatiefnemer-betaalt" principe gevolgd. Indien echter sprake is van een exploitatieplan zal het principe "de locatie-betaalf gevolgd worden. Afdracht bovenwijkse voorzieningen De betreffende werken zullen volgens de Grondexploitatiewet moeten voldoen aan de definitie van bovenwijks zoals die is opgenomen in de limitatieve kostensoortenlijst behorende bij de Grondexploitatiewet. Voorbeelden van werken die aan deze definitie en kostensoortenlijst voldoen zijn: aanpassingen aan JOfebruari 2010
20
Nota grondbeleid
doorgaande- en rondwegen, doorgaande fietsroutes, parken en bossen, ecologische routes, grootschalige speelvoorzieningen, persleidingen, waterpartijen enz. Voor alle duidelijkheid: voorzieningen zoals een wijkcentrum, brandweerkazeme of sportvoorziening, mogen hier niet uit betaald worden. Als de gemeente zelf ontwikkelt, mag de gemeente volgens de Grondexploitatiewet in principe zelf bepalen welke kosten ten laste van de grondexploitatie gebracht worden. In principe is het mogelijk om voor eigen exploitaties een vaste afdracht af te spreken. Die afdracht heeft dan geen directe relatie meer met de feitelijke werkzaamheden. Dit is eigenlijk de huidige situatie. Ten aanzien van de reeds lopende exploitaties blijven de daar geldende bijdragen van respectievelijk € 4,50 (woonbestemming) en € 2,50 (bedrijfsdoeleinden) per m2 gelden. Met ingang van 1-1-2009 bedragen deze afdrachten € 5,- respectievelijk € 2,50, tenzij een hogere bijdrage gerechtvaardigd is. Bij het vaststellen van uitgifteprijzen en het sluiten van anterieure overeenkomsten wordt met deze afdracht grote infrastructurele werken rekening gehouden. Bij het opstellen van exploitatieplannen zal eveneens met een afdracht bovenwijkse voorziening rekening worden gehouden. Bij elke ontwikkeling zal voortaan gekeken moeten worden welke bovenwijkse voorzieningen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit voldoen. De bijdrage bovenwijkse voorzieningen, die bij de toekomstige grondexploitaties (eigen of private) in rekening gebracht zal worden, zal op basis van deze criteria bepaald worden. Dit betekent dat een algemene bijdrage - dat wil zeggen een tarief- voor deze plannen niet meer mogelijk is. Zoals gezegd is de onderbouwing van de toerekening van groot belang. De gemeente zoekt voor de onderbouwing aansluiting bij de door de gemeente opgestelde toekomstvisie 2025 en de daaruit voortvloeiende structuurvisie. Naast de toekomstvisie 2025 en de daaruit voortvloeiende structuurvisie is begin 2010 gestart (intern) met het opstellen van een startnotitie om te komen tot een structuurvisie specifiek voor de gemeente Bergen op Zoom. Omdat de bovenwijkse voorzieningen vaak in een ander ritme aangelegd worden dan dat de bijdragen in de reserve gestort worden, zal voorzichtigheid betracht moeten worden met het uitvoeren van werken. Er dient namelijk bij het aanwenden een relatie aanwezig te zijn tussen de voeding van het fonds en de voorziening die uit het fonds wordt gefinancierd. Zoals gezegd dient voor elk exploitatieplan afzonderlijk beoordeeld te
worden of wordt voldaan aan de criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Overige afdrachten Naast de afdracht bovenwijkse voorzieningen kent de gemeente de volgende afdrachten: - afdracht Indumij - afdracht kunst in de openbare ruimte - afdracht herstructurering Afdracht Indumij ( afdracht citvmarketing / afdracht parkmanaqement) Per uitgeefbare m2 industriegronden/bedrijventerreinen wordt een bedrag van € 0,91 (per 1-1-2009 €1,-) afgedragen aan Indumij ten behoeve van promotionele activiteiten. De hoogte van het af te dragen bedrag per m2 zal indien nodig bij de jaarlijkse beleidsanalyse grondexploitatie gewijzigd kunnen worden vastgesteld. Afdracht kunst in de openbare ruimte In de exploitaties Zuidelijke Stadsrand en Cort Heijligerskazerne is een percentage van 1% van de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken opgenomen voor kunst in de openbare ruimte. Indien nodig kan dit bedrag bij de jaarlijkse beleidsanalyse grondexploitaties gewijzigd worden, waarbij de afdracht gerelateerd zou kunnen worden aan de te bouwen woningen (bijvoorbeeld een bijdrage van €150,- per nieuw te bouwen woning). Afdracht herstructurering Per woning in de vrije sector wordt een bedrag van €4.537,80 (per 1-1-2009 € 4.500,-) afgedragen aan de reserve stedelijke vernieuwing ten behoeve van de herstructurering van "oude" wijken. Indien het bouwplan rechtstreeks bijdraagt aan de herstructurering van een wijk, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten deze bijdrage rechtstreeks aan het bouwplan te laten terugvloeien. Grondexploitatiewet versus afdrachten Na invoering van de Grondexploitatiewet kunnen via de bouwvergunning alleen die kosten verhaald worden die op de limitatieve kostensoortenlijst vermeld staan. Bij de verhaalbare kosten gaat het primair om kosten die in het kader van de grondexploitatie gemaakt worden om de desbetreffende locatie te kunnen ontwikkelen. Ook buiten het exploitatiegebied zullen vaak bovenwijkse voorzieningen getroffen moeten worden die ten dienste staan van het exploitatiegebied en die geheel of gedeeltelijk zijn toe te rekenen aan de exploitatie, zoals bijvoorbeeld:
10februari2010 Gemeente Bergen op Zoom
21
Nota grondbeleid
-
door de gemeente te maken kosten van werken en werkzaamheden buiten het gebied ten behoeve van het gebied, bijvoorbeeld kosten aanleg ontsluitingsweg; compensatie buiten het gebied van verloren gegane waarden, bijvoorbeeld natuurcompensatie; kosten buiten het gebied ten gevolge van negatieve externe effecten, bijvoorbeeld planschade.
Om in de praktijk te kunnen beoordelen of deze bovenplanse kosten in de vorm van een fondsbijdrage verhaald kunnen worden via de bouwvergunning gelden drie toetsingscriteria: 1. profijt de betreffende grondexploitatie moet direct nut hebben van de treffen voorzieningen; 2. toerekenbaarheid: er dient een causaal verband te bestaan; 3. proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, moeten de kosten naar rato verdeeld kunnen worden. Daarnaast staat de wet dit alleen toe, indien voor deze locatie een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Gelet op bovenstaande afdrachten komen de afdrachten voor kunst in de openbare ruimte en grate infrastructure^ werken voor publiekrechtelijk kostenverhaal in aanmerking, waarbij een goede onderbouwing van de te maken kosten gegeven moet worden. De afdracht Indumij en herstructurering komen hiervoor niet in aanmerking omdat ze niet voldoen aan alle toetsingscriteria. Deze financiele bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen wel via een vrijwillige privaatrechtelijk overeenkomst verhaald op basis van een vastgestelde structuurvisie. Beleidsregel Bij het sluiten van vrijwillige samenwerkingsovereenkomsten worden zoveel als mogelijk de afdrachten bovenwijkse voorzieningen en de bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen gewaarborgd.
7. Planning & Control Relatie met programmabegroting In het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) is opgenomen dat per 1 januari 2004 een paragraaf grondbeleid verplicht moet worden opgenomen in de begroting (artikel 9.2 BBV). Jaarlijks
dient de paragraaf Grondbeleid te worden opgesteld in zowel de programmabegroting alsook de jaarrekening. Aan de volgende punten uit het BBV dient aandacht te worden besteed bij het opstellen van de paragraaf Grondbeleid in de begroting: a. de visie op het grondbeleid in relatie tot realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; b. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie, hiertoe dienen de opgestelde exploitatieberekeningen van de in uitvoering zijnde projecten periodiek te worden herzien teneinde eventuele risico's bijtijds in beeld te hebben; d. de onderbouwing van de geraamde winstneming; e. de beleidsuitgangspunten ontrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. Administratieve organisatie In de beheersverordening van het grondbedrijf zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd met betrekking tot de effectieve en efficients voorbereiding en uitvoering van het grondbedrijf, de rapportage daarover en de controle daarop. De Beheersverordening grondbedrijf wordt jaarlijks indien nodig geactualiseerd bij de op te stellen beleidsanalyse grondexploitaties in het kader van de jaarrekening. Reservepositie / Weerstandsvermogen Door de lange looptijd van de meeste grondexploitaties zijn er onzekerheden ten aanzien van de geplande faseringen, het rentepercentage en de te verwachten stijgingen van kosten en opbrengsten. Daarnaast spelen conjuncture^ ontwikkelingen een grate rol en heeft de lange looptijd invloed op de boekwaarden. Cruciaal voor beperking van de risico's is de beperking van de looptijd. Deze looptijd is echter ondermeer afhankelijk van de diverse RO technische procedures. Om de risico's het hoofd te bieden, dient de grondexploitatie te beschikken over een weerstandvermogen. Het is van belang dat de gemeente in staat is om onverwachte financiele tegenvallers het hoofd te bieden. Daarvoor is het nodig dat zij beschikt over een zekere mate van vrije ruimte binnen haar vermogenspositie. Artikel 16 lid e van het Besluit Begroting en Verantwoording refereert aan het weerstandsvermogen van de bouwgrondexploitatie. Dit artikel bepaalt dat de paragraaf grondbeleid tenminste de beleidsuitgangsJOfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
22
Nota grondbeleid
punten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken bevat. Een voorbeeld van een uitgangspunt is dat de reserves voor grondzaken groot genoeg moet zijn om de grondexploitatie op reguliere wijze te laten functioneren als er onvoorzien een jaar lang geen grand wordt verkocht. De gemeente Bergen op Zoom voert in hoofdzaak een actieve/participerende grondpolitiek. Kenmerkend voor de aanscherping van deze grondpolitiek is bijvoorbeeld dat wordt uitgegaan van de financiele bedrijfsvoering van het grondbedrijf als geheel en niet van afzonderlijke specifieke locaties. Het grondbedrijf moet positieve resultaten vanuit de ene locatie kunnen inzetten ter dekking van tekorten in locaties of projecten elders. Inherent aan de ontwikkelingstaak van het grondbedrijf is het aspect van risicoaanvaarding, De financiele bedrijfsvoering is zodanig vormgegeven dat binnen het grondbedrijf in principe de normale risico's kunnen worden opgevangen zonder dat in deze situaties een beroep op de algemene dienst van de gemeente nodig is. Het in exploitatie nemen van gronden gaat gepaard met onzekerheden. De onzekerheden vinden hun weerslag in de aannames, die gehanteerd moeten worden bij de opzet van de complexberekeningen. Daarom zijn er financiele risico's die inherent zijn aan de grondexploitatie. De belangrijkste algemene risico's en exploitatierisico's zijn van externe aard, zoals: a. de geraamde opbrengsten worden niet gerealiseerd ( gronden worden niet in de geraamde hoeveelheid of later dan verwacht verkocht, gronden worden niet tegen de geraamde prijzen verkocht). Er is nog steeds sprake van een zekere vraag naar woningen in Bergen op Zoom, echter de gehanteerde verkoop- en huurprijzen kunnen in de huidige of toekomstige markt wellicht leiden tot afzetproblemen zodat er prijsverlagingen nodig zijn. Dit kan door bijvoorbeeld het eenzijdig verlagen van de grondprijs, maar ook door de woningcategorieen aan te passen waardoor meer woningen worden gebouwd tegen een lagere verkoop- en grondprijs maar het planresultaat vrijwel hetzelfde blijft. Daamaast kan een scheefgroei ontstaan in het aanbod gestapelde woningen versus grondgebonden woningen of het aantal huur- versus koopwoningen waardoor stagnatie in afzet ontstaat. Ook in deze situaties zijn er aanpassingen mogelijk eventueel tussen plannen onderling - zonder dat dit altijd hoeft te leiden tot een nadelig resultaat voor de plannen in totaliteit.
Gemeente Bergen op Zoom
b. de strategisch aangekochte gronden kunnen niet tegen de gecalculeerde waarden of betaalde verwervingskosten worden ingebracht. c. er kan stagnatie optreden indien de gemeente niet alle grand in eigendom heeft en er langdurige procedures of onderhandelingen noodzakelijk zijn om plannen te realiseren, maar ook kan bijv. het opstellen van een bestemmingsplan door inspraak meer tijd in beslag gaan nemen. Het is de vraag of dit soort vertragingen door andere plannen opgevangen kunnen worden. d. door het wijzigen van het planologische regime bestaat de mogelijkheid dat er aanspraak wordt gemaakt op een schadevergoeding, hierbij gaat het onder meer om de risico's verbonden aan schadeclaims als gevolg van de totstandkoming van een nieuw (bestemmings-)plan (artikel 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening). e. per 1-7-2008 is de Grondexploitatiewet in werking getreden. Of de invoering hiervan gevolgen heeft voor de plannen is nog niet bekend. Maar ook overige besluiten van de hogere overheden of EU kunnen van invloed zijn, zoals bijvoorbeeld het vervolg op de Nota Ruimte, hoe wordt omgegaan met hypotheekrenteaftrek en regionale samenwerking. Een goed functionerende planning & control en adminis t r a t e organisatie zijn voorwaarden om risico's, zoals bijvoorbeeld kredietoverschrijdingen, te onderkennen. Voor deze risico's kunnen binnen het complex vaak tussentijdse bijstellingen plaatsvinden. De hierboven genoemde onvoorziene risico's zijn over het algemeen niet goed te kwantificeren (denk bijvoorbeeld aan risico van rentestijging). Deze risico's kunnen grotendeels opgevangen worden door het weerstandsvermogen aan te spreken. Voor de wijze waarop de hoogte van het weerstandsvermogen kan worden bepaald worden meerdere methoden onderscheiden. Van deze methoden houden er meerdere rekening met de verwachte verloop van de boekwaarden van complexen. Dit bepaalt namelijk het vermogensbeslag waarover de gemeente risico loopt. 1) De IFLO-norm is een relatief eenvoudige methode. Deze methode gaat uit van het in het verleden gemvesteerde vermogen en de kosten die in de toekomst worden verwacht. Hiervan wordt vervolgens een percentage van 10% genomen. Binnen de gemeente hanteren wij niet deze methode omdat het maar de vraag is of alle kosten nog gemaakt moeten worden als voor een complex om
10februari2010 23
Nota grondbeleid
een of andere reden het weerstandsvermogen aangesproken moet worden. 2) Voor het bepalen van het weerstandvermogen maakt de gemeente gebruik van de methodiek die is gebruikt bij het vaststellen van de financiele langetermijnnota grondbedrijf/ontwikkelbedrijf waarbij per plan bepaald wordt welk % van de boekwaarde (netto ge'i'nvesteerd vermogen) benodigd is voor de afdekking van de algemene risico's (respectievelijk 5% laag risico, 15% gemiddeld risico en 25% verhoogd risico), idem dito is voor de exploitatierisico's 10% aangehouden van de boekwaarde (netto ge'i'nvesteerd vermogen). Om deze risico's zo goed mogelijk in beeld te krijgen en de marktontwikkelingen te kunnen volgen is het noodzakelijk dat de exploitatieopzetten jaarlijks geactualiseerd worden en het weerstandsvermogen bij te stellen op basis van het daaruit voortvloeiende risicoprofiel. Ten aanzien van de procedures rond het weerstandsvermogen wordt hierbij verwezen naar de beheersverordening van het grondbedrijf. Tussentijdse winstneming Algemeen uitgangspunt is dat de winst in een complex eerst wordt genomen als het complex geheel is gerealiseerd. In bijzondere omstandigheden kan hiervan afgeweken worden: a. Indien een complex uiteenvalt in afzonderlijke exploitatiegebieden en uit de exploitatieopzet de saldi per afzonderlijk deelgebied blijkt, kan tot winstneming worden overgegaan, mits eerst de (verwachte) nadelige resultaten van andere deelgebieden met deze winst worden verrekend. b. Indien binnen een complex met een redelijke mate van nauwkeurigheid reeds gemaakte en nog te maken kosten kunnen worden toegerekend aan het gerealiseerde deel van het complex en dat er een grote mate van zekerheid bestaat over de nog te realiseren opbrengsten en te maken kosten. Zoals vastgelegd in de beheersverordening van het grondbedrijf zal in de praktijk een grondexploitatie worden afgesloten indien ca. 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is gerealiseerd, dan wel ca. 90 % van de uit te geven gronden is verkocht.
8. Diversen Beheersmaatregelen gronden en panden in voorraad In bepaalde omstandigheden is het gewenst om vroegtijdig te beschikken over grand en percelen ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen. Maar ook kunnen zich incidenteel situaties voordoen waarbij grand toevalligerwijs wordt aangeboden (kopen op 'voorraad') en mede omdat de gelegenheid zich voordoet. Voor dergelijke anticiperende aankopen dient een goed beheersbeleid te worden gevoerd. Voorkomen moet worden dat panden gekraakt worden en dat panden lang leeg blijven staan. Hier speelt niet alleen het aspect geld een rol (rentelasten, onderhoudslasten ), maar tevens veiligheid. De volgende beheersmiddelen kunnen ingezet worden: 1. verpachting 2. verhuur en ingebruikgeving 3. antikraakmaatregelen 1. Verpachting van gronden Een beheersmiddel is korte-termijn-verpachting van gronden. Aangezien het hierbij gaat om gronden met een agrarische bestemming kan een dergelijke verpachting in de rede liggen. Zorgvuldigheid bij verpachting - maar ook bij het hiema nog te beschrijven onderdeel "verhuur en ingebruikgeving" - is geboden (risico van het ontstaan van ongewenste rechten). Door gedurende het exploitatieproces pachtinkomsten te hebben kunnen de rentelasten van het plan daarmee enigszins worden beperkt. De gemeente heeft gronden in de Auvergnepolder in pacht uitgegeven. 2. Verhuur en ingebruikgeving van gronden Binnen de gemeente wordt ook gebruik gemaakt van gebruiksovereenkomsten. Dit vindt onder andere plaats wanneer tijdens de verwervingsonderhandelingen tussen partijen het voortgezet gebruik (en bewoning) door de oorspronkelijke eigenaar van de betrokken gronden wordt overeengekomen. Dit vindt met name plaats indien de gemeente een betrekkelijk hoge inschatting heeft dat een dergelijke toezegging de aankooponderhandelingen bespoedigt. Om rentelasten te besparen kunnen panden en percelen voor een korte termijn verhuurd worden. Zoals gezegd dient hier wel zorgvuldig mee omgegaan te worden in verband met de vigerende huurwetregeling. 3. Antikraakmaatregelen Om het kraken van in bezit zijnde panden te voorkomen wordt per pand bekeken welke maatregelen genomen moeten worden. Dit kan inhouden het tijdelijk huisvesten IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
24
Nota grondbeleid
van een tijdelijke gebruiker zoals bijvoorbeeld Stichting Kunstwerk, een antikraakbeweging, het afgrendelen van het perceel of het inschakelen van een bewakingsdienst. Indien het pand is aangekocht ten behoeve van een ontwikkeling dient overwogen te worden of het pand zo kort mogelijk na de aankoop gesloopt kan worden. Beleidsregel Voor panden en percelen die in 'voorraad' worden gehouden geldt, dat de beheerskosten zo laag mogelijk worden gehouden. Veiligheid blijft echter voorop staan.
9. Positie team grondzaken Hoewel binnen de gemeente Bergen op Zoom het grondbedrijf als tak van dienst is opgeheven, bestaat binnen de afdeling Vastgoed & Projecten een team grondzaken dat belast is met enerzijds de financieeleconomische aspecten van stadsontwikkeling (planeconomie) en anderzijds belast is met de zorg voor het aankopen, beheer en uitgeven van gronden. Hierbij wordt opgemerkt dat binnen de gemeente Bergen op Zoom het bouw- en woonrijpmaken van de gronden niet worden uitgevoerd door het team grondzaken, maar door het team projecten. Wei vallen beide teams onder de afdeling Vastgoed & Projecten. Binnen de gemeente Bergen op Zoom wordt projectmatig werken voorgestaan. Voor wat betreft het team grondzaken is een goede samenwerking gewenst c.q. noodzakelijk met de ontwerpdiscipline. Aldus moet het mogelijk zijn een plan te ontwerpen dat, en ruimtelijk goed is, en financieel geoptimaliseerd is. De afweging tussen een 'mooier' plan en een financieel 'gunstiger' resultaat is aan het bestuur. Taakstelling team grondzaken In het algemeen gezegd zijn de taken en verantwoordelijkheden van het team grondzaken tweeledig. Enerzijds hebben die betrekking op de financieeleconomische aspecten van het exploiteren van gronden en daarmee op de financieel-economische aspecten van stadsontwikkeling. Anderzijds betreffen die de zorg voor het aankopen, beheer en uitgeven van onroerend goed (vastgoed). Bij de beleidsvoorbereiding en vorming van de stadsontwikkeling - die tot uitdrukking komt in een initiatief tot een bestemmingsplan, een vooronderzoek of een haalbaarheidsstudie - is het team grondzaken verantwoordelijk voor de financieel-economische aspecten daarvan. Het is dan ook de zorg van het team grondzaken, dat de stedelijke ontwikkeling gepaard Gemeente Bergen op Zoom
gaat met een verantwoorde grondexploitatie met een maximaal rendement in geld en kwaliteit. Daartoe dient het team grondzaken de condities te stellen binnen de bestuurlijke, planologische, stedenbouwkundige en technische wensen en mogelijkheden. Hierbij spelen tevens de beheersaspecten een rol. Het zal duidelijk zijn dat het team grondzaken daarbij inzicht dient te hebben in de beschikbaarheid van grand en de mogelijkheden daarvoor in de markt. Om de financieel-economische uitvoerbaarheid van een plan aan te tonen moet door het team grondzaken een grondexploitatie opgesteld worden. Voor elk onderdeel dat in het kader van de grondexploitatie dient te worden uitgevoerd, heeft het team grondzaken een conditionerende taak: het geeft de financieeleconomische randvoorwaarden aan. In grote lijnen behelst deze taak: 1. het voorbereiden en uitvoeren van grondbeleid; 2. het verwerven van gronden en/of opstallen; 3. het beheren van verworven gronden3; 4. het tijdelijke beheren van bouwrijp gemaakte gronden; 5. het verkopen van gronden; 6. het mede-initieren van planontwikkeling en projectontwikkeling; 7. het financieel / economische begeleiden van exploitatieplannen; 8. het bewaken van de vermogenspositie van het grondbedrijf. Consequenties invoering Wro Zoals reeds is vermeld, vereist de invoering van de Grondexploitatiewet een nog adequatere organisatie bij de planontwikkeling. De gemeenteraad kan immers bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit besluiten een exploitatieplan vast te stellen, omdat het kostenverhaal niet op een andere wijze verzekerd is. Dit betekent dat gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan een alles-of-niets beslissing moet worden genomen. Grondbedrijf versus ontwikkelbedrijf De afgelopen jaren zijn enkele grote gemeenten van een grondbedrijf overgestapt op een ontwikkelbedrijf. Houdt een grondbedrijf zich kortweg bezig met het voeren van een actief of participerend grondbedrijf, een ontwikkelbedrijf initieert, ontwikkelt en realiseert daarnaast ook vastgoedprojecten. In feite kent de 3
Het tijdelijk beheer van vastgoed zal op termijn door het team vastgoed worden uitgevoerd. JOfebruari 2010
25
Nota grondbeleid
toevoeging ontwikkelingsbedrijf een dimensie toe aan het team grondzaken waarbij op basis van globale studies vastgoedontwikkelingen in gang wordt gezet die de gewenste ontwikkeling op termijn ondersteunen. Gezien de grate financiele risico's die hiermee gepaard gaan en de specifieke kennis die hiervoor benodigd is, is het beleid van de gemeente dat vastgoedontwikkelingen overgelaten worden aan de professionele vastgoedontwikkelaars. De gemeentelijke ontwikkeling zal beperkt blijven tot een tijdelijke rol in het vastgoedproces. Beleidsregel Aangezien de gemeentelijke ontwikkeling beperkt zal blijven tot een tijdelijke rol in het vastgoedproces, is bmnen de gemeente Bergen op Zoom in die zin geen sprake van een ontwikkelbedrijf. Omdat het team grondzaken verantwoordelijk is voor de bewaking van de vermogenspositie van het grondbedrijf zal het grondbedrijf in overleg met de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Vergunningen een initierende rol kunnen hebben bij planontwikkelingen. Grondzaken versus management
gecentraliseerd
vastgoed-
De gemeente Bergen op Zoom heeft in de loop van jaren een aanzienlijke vastgoedportefeuille opgebouwd. Zoals bij veel gemeenten is het gemeentelijk vastgoedbezit binnen gemeente Bergen op Zoom momenteel over verschillende afdelingen versnipperd. In het college programma 2006 - 2010 is als beleidspunt opgenomen dat het gemeentelijk vastgoed beter uitgenut moet worden. In 2008 is besloten binnen de gemeente gecentraliseerd vastgoedmanagement in te voeren, zodat weloverwogen keuzes gemaakt kunnen worden over het afstoten, exploiteren, behouden of aankopen van panden in relaties tot verschillende beleidsvelden, de ambities van de gemeente en de beperkte financiele middelen. Voor wat betreft de organisatorische consequenties is in 2008/2009 een onderzoek uitgevoerd in samenwerking met het bureau Quintis. De resultaten hiervan zijn medio 2009 aan de raad gepresenteerd. Ultimo 2009 is het inrichtingsplan voor de afdeling Vastgoed en Projecten vastgesteld. Zowel het team grondzaken, het team projecten als het team vastgoed gaan onder de afdeling Vastgoed & Projecten werken, waarbij gestreefd wordt naar een optimale synergie. Om van de huidige situatie naar de nieuwe situatie te komen is een zorgvuldige implementatie vereist. De afdeling Vastgoed & Projecten zal in vier tot zes jaar tijd toe kunnen groeien naar een volwaardige afdeling Vastgoed & Projecten. In de raadsbijeenkomst van d.d.
Gemeente Bergen op Zoom
2 november 2009 inzake het grondbedrijf is door de raadsleden instemmend gereageerd op de vereiste groeitijd.
10. Bestuurlijk kader Dualisering Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering gemeentebestuur van kracht geworden. Een belangrijk doel van de dualiseringsoperatie is de versterking van de volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functies van de raad. Op basis van deze wet is de Gemeentewet ook ten aanzien van de bevoegdheden van burgemeester en wethouders gewijzigd. Het college is op grand van artikel 160 eerste lid Gemeentewet in ieder geval bevoegd - voor zover voor deze van toepassing - tot: lid a: het voeren van het dagelijks bestuur van de gemeente; lid e: het besluiten tot en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen door de gemeente; Op grand van artikel 169 lid 4 Gemeentewet geven leden van het college, tezamen en ieder afzonderlijk, de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 160 eerste lid onder e , indien 1. de raad daarom verzoekt; 2. de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wens en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen. Privaatrechtelijke rechtshandelingen: Het algemeen verkoopbeleid behoort tot het kaderstellende taak van de raad De raad kan door het vaststellen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan (en de eventuele wijzigingen en herziening daarvan), de exploitatieopzet (maximale kosten / minimale opbrengst) en het beschikbaar stellen van financiele middelen, een voldoende concreet kader schetsen, waarmee het college rekening moet houden bij de uitoefening van de bevoegdheid om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten. Om de slagvaardigheid van het college van burgemeester en wethouders te bevorderen, is het van belang om een goede invulling te geven aan de in artikel 169 lid 4 Gemeentewet genoemde informatieplicht. De raad kan besluiten bij welke privaatrechtelijke rechtshandelingen geen sprake is van rechts-
10februari2010 26
Nota grondbeleid
handelingen van ingrijpende aard. In die gevallen heeft het college geen voorafgaande informatieplicht. Voor zover in het kader van deze beleidsnota relevant, gaat het hier om de volgende rechtshandelingen: 1. het aankopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van de realisering van een lopend bestemmingsplan met in acht neming van: - de waarde die is bepaald door een gemeente aangewezen taxateur; - de door de raad vastgestelde exploitatiebegroting. 2. het aankopen van zogenaamde strategisch onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan dat naar verwachting binnen een redelijke termijn tot realisatie komt met in acht neming van: - de waarde die is bepaald door een gemeente aangewezen taxateur; - het door de raad vastgestelde jaarlijks raamkrediet. 3. het aan- en verkopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van het tegengaan van negatieve ruimtelijke ontwikkelingen of diverse beleidsvelden buiten het Grondbedrijf met in acht neming van: - de waarde die is bepaald door een gemeente aangewezen taxateur; - het door de raad vastgestelde jaarlijks raamkrediet. of regulier budget. 4.Het verlenen van het recht van optie en het verkopen van bouwterrein voor woningen tegen een verkoopprijs die vastgesteld wordt aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij de volgende door de raad vastgestelde kaders in acht worden genomen: - de vastgestelde exploitatieopzet - de vastgestelde nota grondprijsbeleid 5. Het verkopen of in erfpacht uitgeven van percelen bedrijfsterrein, waarbij de verkoop of uitgifte plaatsvindt overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan, de vigerende milieuvoorschriften en de toewijzingscriteria die de raad daarvoor heeft vastgesteld en waarbij de verkoopprijs c.q. erfpachtcanon aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs wordt vastgesteld waarbij de volgende door de raad vastgestelde kaders in acht worden genomen: - de vastgestelde exploitatieopzet - de vastgestelde nota grondprijsbeleid 6. Het verpachten, met beperkte rechten bezwaren, verhuren, of in gebruik geven van percelen agrarische grand, volkstuintjes, gronden voor vrijetijdsdoeleinden of hobbymatig agrarisch gebruik.
Verantwoording De verantwoording vindt plaats middels de volgende rapportages: concemberichten, jaarrekening bouwgrondexploitatie, een halfjaarlijkse vertrouwelijke rapportage van de aan- en verkochte onroerende zaken in de commissie Burger en Bestuur. Daarnaast zal het college zo veel mogelijk de raad tussentijds informeren over aankopen, hetzij via een raadsvoorstel, een raadsmededeling of een schriftelijke/mondelinge melding in de commissie (al dan niet vertrouwelijk of in een besloten gedeelte). Indien een aankoop van een onroerende zaak niet past binnen een regulier budget of niet op korte termijn kan worden gedekt uit de verkoop dient de raad een aankoopbesluit te nemen inclusief het beschikbaar stellen van een krediet. De onderhandelingen vinden dan plaats onder voorbehoud van instemming raad. Beleidsvoorstel Het college heeft geen voorafgaande informatieplicht aan de raad bij het doen van aan- en verkopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten, tenzij de aankoop niet kan worden gedekt uit de verkoop, de reguliere budgetten, of het jaarlijks door de raad verstrekte raamkrediet.
Samenvatting Terugkoppeling doel • Doelstelling en nut van de nota: S kenbaar maken van te hanteren grondbeleid S ambtelijk en bestuurlijk toetst document S ruimtelijke ontwikkeling d.m.v. grondbeleid S duidelijkheid voor alle betrokkenen op welke wijze de gemeente om zal gaan met de ingevoerde Wro - grondexploitatie • Terugkoppeling: De nota grondbeleid Gemeente Bergen op Zoom 2008 is een beleidsnotitie geworden die aan bovenstaande doelstellingen voldoet. In de diverse hoofdstukken wordt duidelijk een richting aangegeven die de gemeente Bergen op Zoom voor ogen heeft bij haar grondpolitiek. De richting wordt bepaald door de volgende zeven beleidsregels. Beleidsregels • Beleidsregel I Grondbeleid 1. De gemeente Bergen op Zoom kiest voor een overwegend participerend grondbeleid. Indien mogelijk wordt een actief grondbeleid gevoerd. IQfebruari 2010
Gemeente Bergen op Zoom
27
Nota grondbeleid
Indien nodig wordt een passief gevoerd.
grondbeleid
• Beleidsregels II Verwerving: 1. Per project wordt een mix van privaatrechtelijke en publiekrechtelijke instrumenten ingezet waarbij echter minnelijke verwerving het uitgangspunt vormt. 2. Ten aanzien van bodemverontreiniging wordt voor elke aankoop van bouwgrond een verkennend bodemonderzoek volgens de daarvoor geldende normen uitgevoerd. Het resultaat hiervan dient te zijn dat de betreffende grand geschikt is voor het beoogde gebruik zodat dit bij een uitgifte ook in de overeenkomst kan worden opgenomen. 3. De gemeente zal bij de onderhandelingen met betrekking tot aan- en verkopen van grand zo veel mogelijk het vermoeden van ongeoorloofde staatssteun voorkomen. 4. De gemeente verwerft onroerende zaken in de regel vrij van huur en pacht. 5. Het college heeft geen voorafgaande informatieplicht aan de raad bij het doen van aan- en verkopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten, tenzij de aankoop niet kan worden gedekt uit de verkoop, de reguliere budgetten, of het jaarlijks door de raad verstrekt raamkrediet. 6. Voorafgaand aan het sluiten van een anterieure overeenkomst zal de inbrengwaarde als bedoeld in artikel van de percelen worden bepaald, waarbij de inbrengwaarde door onafhankelijke taxateurs wordt bepaald waarbij een motivering wordt gegeven van de gekozen waarderingsgrondslag. • Beleidsregel Hi Beheer: 1. Voor panden en percelen die in 'voorraad' worden gehouden geldt, dat de beheerskosten zo laag mogelijk worden gehouden. Veiligheid blijft echter voorop staan. • Beleidsregels IV Kostenverhaal: 1. De gemeente zal zoveel als mogelijk de kosten verrekenen via de uitgifteprijs en/of het sluiten van een anterieure overeenkomst. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan of projectbesluit zal aan de raad inzicht worden verschaft op welke wijze het kostenverhaal plaatsvindt. 2. Het uitgangspunt is dat de gemeente het kostenverhaal via privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten regelt. Indien noodzakelijk wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geregeld. 3. Per project wordt inzichtelijk gemaakt hoe hoog een exploitatiebijdrage moet zijn op grand van een
Gemeente Bergen op Zoom
exploitatieplan. Dit zal in een anterieure overeenkomst dan de minimale exploitatiebijdrage moeten zijn. Daarnaast worden aanvullende (locatie)eisen inzichtelijk gemaakt. 4. Bij het sluiten van vrijwillige samenwerkingsovereenkomsten worden zo veel als mogelijk de afdracht bovenwijkse voorzieningen en de bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen gewaarborgd. 5. Voor kosten met betrekking tot planschade en archeologie wordt zo veel mogelijk het "de initiatiefnemer-betaalt" principe gevolgd. Indien echter sprake is van een exploitatieplan zal het principe 'de gehele locatie betaalt' gevolgd worden. 6. De kosten van realisatie van ondergrondse afvalcontainers bij hoogbouw komen voor rekening van de projectontwikkelaar. De gemeente stelt hiervoor grand in de openbare ruimte beschikbaar. • Beleidsregel V Grondprijzen: 1. Bij het vaststellen van de grondprijzen zal de gemeente volgens het gedachtegoed van het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid werken. Voor het bepalen van de grondprijzen wordt de nota grondprijsuitgiftebeleid als uitgangspunt genomen. • Beleidsregels VI Gronduitgifte: 1. Bij de uitgifte van gronden vormt verkoop het uitgangspunt. In bijzondere gevallen kan tot erfpacht / huurkoop overgegaan worden 2. - De uitgifte- en selectievoorwaarden worden per in ontwikkeling te nemen (deel-)project door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. - De algemene voorwaarden worden vierjaarlijks herzien en door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. • Beleidsregel VII Overig: 1. Aangezien de gemeentelijk ontwikkeling beperkt blijft tot een tijdelijke rol in het vastgoedproces, is binnen de gemeente nog geen sprake van een ontwikkelbedrijf. Omdat het team grondzaken verantwoordelijk is voor de bewaking van de vermogenspositie van het grondbedrijf zal het grondbedrijf in overleg met de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Vergunningen een initierende rol kunnen hebben bij planontwikkelingen.
10februari2010 28
Besluit tot wijziging van de programmabegroting Gemeente
Provincie
Bergen op Zoom
Noord-Brabant
Nummer
Dienstjaar 2010
Actualisatie grondexploitaties (woningbouw en Industrie)
Initierende
SECTOR
ROB
AFDELING
Wijziging programmabegroting:
Projecten
RVB10-0008
Betreft programma('s)
16
Te behandelen in de vokjende Commissies:
• Mens en Maatschappij • Stad en Ruimte • Burger en Bestuur
X
De raad van de gemeente Bergen op Zoom besluit de programmabegroting voor bovengenoemd dienstjaar, met goedkeuring van de bovengenoemde commissies, onder bovengenoemde nummering en omschrijving te wijzigen als hierna aangegeven. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van Ter kennisname gebracht van Commissie Burger en Bestuur van
de griffier,
de voorzitter,
Dhr. F.P. de Vos
Dhr. Drs. J.M.M. Polman
Ingevolge artikel 192 van de gemeentewet ter kennisneming gezonden aan Gedeputeerde Staten. Datum van toezending Sector Afdeling Aantal exemplaren
: Middelen : Administrate : - 1 -
Wijziging(meerjaren-)programmabegroting
Cat.
Prod/kpl
GRBR
KSTP
PRJC
OBJS
OBJC
Begr. 2010
Lasten Begr. Begr. 2011 2012
Baten Begr. 2013
Begr. 2010
Externe producten: Afboeken fasering conform begroting De Schans 433200 683000 433302 683020 422001 683040 433307 683051 462234 683050 462238 683050 462238 683050 462240 683050 460000 698059 463000 683070 434313 683072 833100 683082 499998 683088
A A A A A A A A R83003
A
A A A A
G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001 G30001
Fasering conform actualisatie ultimo 2009 A G30001 433305 683002 A G30001 433302 683010 A G30001 433302 683020 A G30001 422001 683040 A G30001 433307 683051 A G30001 462234 683050 A G30001 462238 683050 R83003 A G30001 460000 698059 A G30001 463000 683070 A G30001 433302 683072 A G30001 833100 683082 A G30001 499998 683088
De Markiezaten 433200 683000 433305 683000 433302 683010 433302 683020 433302 683030 422001 683040 433307 683051 462234 683050 462238 683050 462238 683050 462240 683050 442502 683070 442505 683070 434313 683072 842301 683082 833100 683084 833100 683086 499998 683088
A A A A A A A A A A A A A A A A A A
G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004 G30004
Fasering conform actualisatie ultimo 2009 433200 683000 A G30004 A G30004 433305 683000 433302 A G30004 683010 433302 A G30004 683020 433302 A G30004 683030 422001 A G30004 683040 433307 683051 A G30004 462234 683050 A G30004 A G30004 462238 683050 462240 683050 A G30004 442502 A G30004 683070 460000 698059 R83003 A G30004 A G30004 434313 683072 A G30004 842301 683082
8.6091.799.486393.735 70.08824.90041.390 53.84041.390159.928294.95793.0874.286.644
2.175.484-
50.000 252.481 2.886.092 193.84496.588 24.900 53.840 127.555 288.000 131.254 4.487.914
771.048
959.977297.506392.2022.211.9582.181.3611.863.0971.083.12583.08552.110 80.40052.11069.252308.168171.920180.000-
9.650.815399750528.514-
873.161 297.506 808.255 3.907.505 3.225.168 1.301.533 3.485.083 83.085 28.290 52.110 69.252 308.168 69.273 1.866.967
Begr. 2011
Begr. 2012
Begr. 2013
683084 683086 683088
Het P N E M 433302 433302 433302 422001 433307 462234 462238 462238 462240 463000 434313 833100 842301 499998
- terrein (Het Zuideliik Havenkwartier) A G30005 683004 A G30005 683010 A G30005 683020 A G30005 683040 A G30005 683051 A G30005 683050 A G30005 683050 A G30005 683050 A G30005 683050 A G30005 683070 A G30005 683072 A G30005 683084 A G30005 683082 A G30005 683088
Fasering conform actualisatie ultimo 2009 433302 683004 A G30005 433302 683010 A G30005 433302 683020 A G30005 A G30005 462234 683050 A G30005 462238 683050 A G30005 433307 683051 A G30005 422001 683040 A G30005 463000 683070 A G30005 433302 683072 A G30005 833100 683084 A G30005 842301 683082 A G30005 499998 683088 433302 899998
683010 683088
Bloemendaal II 433302 683020 433302 683030 433306 683050 462234 683050 462234 683050 462238 683050 462238 683050 462238 683050 462240 683050 462240 683050 683072 434313 460000 698059 463000 683070 833100 683084 832100 683083 834000 683086 499998 683088
683010 683088
71.783 166.690 339.851 192.322 17.014 2.975 12.590 16.740 12.590 328.500 33.409 3.222.299392.2502.445.265
140.750 123.445 318.654 2.975 16.740 4.164 74.166 328.500 19.801 3.178.856 392.250 2.541.911
A G30005 A G30005
139.000
A A A A A A A A A A A A A A A A A
199.757 43.343
G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006 G30006
Fasering conform actualisatie ultimo 2009 433302 683000 A G30006 A G30006 433302 683002 A G30006 433302 683010 A G30006 433302 683020 A G30006 433302 683030 A G30006 422001 683040 A G30006 433307 683051 A G30006 462238 683050 A G30006 462240 683050 460000 698059 R83003 A G30006 A G30006 463000 683070 A G30006 433302 683072 A G30006 833100 683084 A G30006 832100 683083 A G30006 842301 683082 A G30006 499998 683088 433302 899998
8.269.211 2.332.982 2.039.229
A G30004 A G30004 A G30004
833100 833100 899998
A G30006 A G30006
139.000
218 14.110 14.110 23.655 56.025 16.600 23.655 12.865 11.281 13.125 33,750 1.006.8631.30533.750-
713.884
7.600 138.184 282.185 110.097 42.286 12.499 7.888 15.770 10.790 37.897 82.650 20.443 2.338.810 1.413 85.500 1.657.434 109.000 109.000
Noordland 433302 433302 433302 422001 433307 462238 462238 462240 460000 442506 442502 434313 833100 499998
683010 683020 683030 683040 683057 683050 683050 683050 698059 683070 683070 683072 683085 683088
A A A A A A A A A A A A A A
G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001 G40001
Fasering conform actualisatie ultimo 2009 433200 683005 A G40001 A G40001 433302 683010 433302 683020 A G40001 A G40001 433302 683030 433307 683057 A G40001 A G40001 422001 683040 A G40001 462238 683050 A G40001 460000 698059 A G40001 442506 683070 442502 683070 A G40001 A G40001 433302 683072 A G40001 833100 683085 A G40001 499998 683088 433302 899998
683010 683088
Oude Molen 433200 683005 433302 683020 422001 683040 433307 683057 462234 683050 462238 683050 462238 683050 462240 683050 462234 683050 462238 683050 462238 683050 462240 683050 460000 698059 442506 683070 434313 683072 842301 683082 833100 683084 833100 683085 499998 683088
9.147428.028128.765381.09912.48017.320 41.39017.320 65.63578.7621.05651.8731.809.C 610.769-
153.949 391.029 1.134.653 48.470 178.704 41.390 74.203 89.044 1.320 64.910 2.274.108 96.436
A G40001 A G40001
2.807.000
A A A A A A A A A A A A A A A A A A A
0 1.233.12096.742 51.9774.15035.109 52.66435.1090 0 0 0 81.68451.13434.345-
G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002 G40002
2.807.000
62.967107.7431.618.207376.585-
Fasering conform actualisatie ultimo 2009 433302 683010 A G40002 433302 683020 A G40002 462234 683050 A G40002 462238 683050 A G40002 433307 683057 A G40002 460000 698059 R83003 A G40002 463000 683070 A G40002 433302 683072 A G40002 422001 683040 A G40002 833100 683084 A G40002 833100 683085 A G40002 834000 683086 A G40002 899998 683088 A G40002 Bouwrijpmaken vml. gemeentewerf Bergen op Zoom 433302 683010 A G50006 899998 683088 A G50006
100.000 979.544 4.150 52.664 13.186 34.331 20.598 51.477
0 56.385 641.704 62.967 494.894
300.000 300.000
Afboeken winstneming De Schans 899998 683088 A 460000 698059 R83003 A
G30001 G30001
6.787.498-
Afboeken winstneming Bloemendaal 899998 683088 A 460000 698059 R83003 A
G30006 G30006
2.476.311-
Afboeken winstneming Oude Molen 899998 683088 A 460000 698059 R83003 A
G40002 G40002
8.367.436-
Winstneming De Schans 899998 683088 460000 698059 R83003
G30001 G30001
4.373.741
A A
6.787.498-
3.476.311-
8.367.436-
4.373.741
4.150.911-
0
0
0
5.150.911-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Interne producten: afboeken mutaties grondbedrijf 860000 599000 499998 599000
A A
R83003 R83003
17,631.245-
mutaties grondbedrijf 860000 599000 499997 599000
A A
R83003 R83003
4.373.741
17.631.245-
4.373.741
13.257.504-
0
0
0
13.257.504-
Investerinqen / reserves en voorzieninaen: afboeken winstneming projecten 063121
A
R83003
17.631.245-
winstneming De Schans 063121
A
R83003
4.373.741
0
0
0
0
13.257.504-
Toelichting: De in uitvoering zijnde plannen, te weten De Schans, Markiezaten, Zuidelijk Havenkwartier, Bloemendaal, Noordland en Oude Molen, zijn per ultimo 2009 gactualiseerd. Daarbij hebben zich diverse wijzigingen voorgedaan in de kosten en opbrengsten en de fasering van deze kosten en opbrengsten, zodat de gemeentebegroting hierop aangepast dient te worden conform deze begrotingswijziging. De resultaten van de in uitvoering zijnde plannen worden conform het Meerjarenprogramma Grondbedrijf toegevoegd aan de reserve MPG. Naar verwachting zal in 2010 de exploitatie De Schans worden afgesloten met een positief resultaal van € 4.373.741,-. Voor het plan De Markiezaten dient een verliesvoorziening gevormd te worden. Het verwachte verlies bedraagt per 1-1-2010 € 4.997.682,-. Bij de afsluiting van het plan per ultimo 2017 bedraagt het verwachte verlies € 7.384.840,-. Het behalen van bovenstaande resultaten is afhankelijk van de ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld het houden van aanbestedingen voor het bouw- en woonrijpmaken en kunnen dus gedurende de looptijd van de plannen nog afwijken.
