Ondernemingsplan 2012 - 2015
Inhoudsopgave Voorwoord 1 Het strategisch kader 1.1 Omgevingsanalyse: kansen en risico’s 1.2 Interne analyse: sterkten en zwakten 1.3 Strategische keuze
3 5 6 7
2
Uitbreiding studentenhuisvesting 2.1 Kwantitatieve vraag en aanbod 2.2 Kwalitatieve vraag en aanbod
9 10
3
Klanten en dienstverlening 3.1 Woonwensen van studenten 3.2 Woonruimteverdeling 3.3 Uitstroombeleid 3.4 Huurbeleid 3.5 Leefbaarheid 3.6 Communicatie 3.7 Duurzaamheid 3.8 Klantenwaardering
13 13 15 15 16 17 17 17
4
Samenwerking 4.1 De strategische partner 4.2 Visitatie 4.3 Inbreng stakeholders
19 20 21
5
Organisatie en medewerkers 5.1 Specialisme 5.2 Uitgangspunten personeelsbeleid 5.3 Kernwaarden 5.4 Beoordelingssysteem 5.5 Personele consequenties ondernemingsplan 5.6 Medewerkerstevredenheid 5.7 Kantoorpand 5.8 Naar een duurzame organisatie
23 23 23 24 24 25 25 25
6
De lange termijn gewaarborgd 6.1 Uitgangspunten en parameters 6.2 Financiële continuïteit
27 28
7 Risicobeheersing en monitoring 7.1 Vraag en aanbod studentenhuisvesting 7.2 Overheidsbeleid 7.3 Samenwerking met lokale strategische partners 7.4 Financiële continuïteit Bijlagen 1 Prognose cumulatieve vraag en aanbod studentenhuisvesting 2 Overzicht subsidiabele huurprijzen wooneenheden Idealis 3 Berekeningen financiële continuïteit 4 Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 5 Prognose tijdsplanning projecten/activiteiten
2
31 32 32 32 34 35 36 37 38
Voorwoord
In dit nieuwe ondernemingsplan leest u dat wij op basis van de studentenprognoses van plan zijn om de komende jaren een groot aantal studenteneenheden te bouwen. Als de prognoses uitkomen zal het aantal wooneenheden van Idealis naar verwachting met zo’n 20% groeien. Idealis ziet de toenemende vraag naar studentenhuisvesting als een kans en een grote uitdaging. Onze nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Daarbij denken wij vooral aan zelfstandige woningen die kamergewijs, met gedeelde voorzieningen zoals woonkamer/ keuken, worden verhuurd. Die woningen zijn op lange termijn ook geschikt voor bewoning door andere doelgroepen. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden onze risico’s (onzekere studentenprognoses bij een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd. Studentenprognoses zijn op langere termijn zeer onzeker. Zowel studentenaantallen als de vraag naar kamers kunnen in Wageningen sterk fluctueren. Daarom leest u in dit ondernemingsplan over kansen en voorgenomen investeringen, maar ook over structurele monitoring en risicobeheersing. Zowel de gedifferentieerde, flexibele nieuwbouw die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd (Nobelweg, Lombardi, Burgtstraat) als de woningen die nu in aanbouw zijn (Nieuw Kortenoord, Rijnveste) illustreren dat het fundament van onze strategie ijzersterk en ongewijzigd is: het streven naar kwalitatief goede huisvesting die aansluit bij de woonwensen van studenten en jonge promovendi, maar die op termijn eventueel ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk zal zijn. Idealis is een sociale verhuurder die voor haar inkomsten vrijwel uitsluitend afhankelijk is van de huuropbrengsten. Tegelijkertijd verhuren wij aan een doelgroep die het over het algemeen financieel niet breed heeft. Mede omdat wij zo’n forse nieuwbouwopgave hebben te vervullen, streven wij naar een huurniveau dat dit mogelijk maakt en toch gematigd is. De komende jaren gaan wij gefaseerd over naar een nieuw model van woonruimteverdeling. Onze doelgroep (studenten en jonge promovendi) zal dan, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons totale aanbod in de regio Wageningen/Ede. Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen na consultatie van onze belangrijkste strategische partners, aan wie wij het algemeen strategisch kader hebben voorgelegd. Uit dit overleg bleek dat men zich goed kon vinden in de hoofdlijnen van beleid. Hans van Medenbach directeur/bestuurder Idealis Januari 2012
3
Verwachting is dat het aantal studenten, en ook de vraag naar studentenhuisvesting, de komende jaren blijft groeien. Dit biedt Idealis de kans om door nieuwbouw de kwaliteit van studentenhuisvesting verder te verbeteren.
4
1 Het strategisch kader 1.1
Omgevingsanalyse: de belangrijkste kansen en risico’s
Analyse van de belangrijkste kansen en risico’s voor Idealis leidt tot de volgende hoofdthema’s. De kwantitatieve vraag Idealis ziet de verwachte toename van de vraag naar studentenhuisvesting in de komende jaren als een kans om ander soortige studentenhuisvesting bij te bouwen. Waarschijnlijk zal op lange termijn (na 2025) de Nederlandse instroom geleidelijk verminderen. Mogelijk wordt dit in Wageningen gecompenseerd door een toenemende instroom van buiten landse studenten. De kwalitatieve vraag De kwalitatieve vraag naar studentenhuisvesting is sterk gedifferentieerd en heeft niet alleen betrekking op de woonruimte zelf, maar ook op woongenot en leefstijl. Idealis ziet de differentiatie van de kwalitatieve vraag als een kans. Door bij nieuw bouw zoveel mogelijk aan te sluiten bij de actuele woonwensen van studenten wordt de kwaliteit van de totale studenten huisvesting verder verbeterd. Strategische samenwerking Voor nieuwbouw van studentenhuisvesting zijn betaalbare locaties voor sociale woningbouw nodig. Planontwikkeling is alleen mogelijk als die past binnen het lokale beleid van Wonen en Ruimtelijke Ordening. Het waarborgen van voldoende studentenhuisvesting vraagt om goede samenwerking met onderwijs en gemeenten. Daarnaast zijn samenwerking met collega’s binnen de regio en samenwerking met collega-studentenhuisvesters (Kences) belangrijk. Strategische samen werking is een voorwaarde voor het realiseren van dit ondernemingsplan. Onzekerheid studentenprognoses Voor onze strategie zijn studentenprognoses belangrijk. Daarbij gaat het met name om landelijke trends, strategische besluiten van onderwijsinstellingen en internationalisering. De onzekerheid van studentenprognoses (en de afgeleide vraag naar studentenhuisvesting) beschouwt Idealis als gegeven. Prognoses voor buitenlandse studenten zijn nog onzekerder dan voor Nederlandse studenten. Veranderingen in studentenaantallen zijn door de hoge mutatiegraad al in korte tijd van invloed op de vraag/aanbodsituatie. Rijksoverheid Het kabinet Rutte heeft in het regeerakkoord beleidsvoornemens op hoofdlijnen vastgelegd. Voor Idealis zijn daarbij met name de beleidsthema’s Wonen, Onderwijs en Energie van belang. Het gaat om huurbeleid, huurtoeslag, wet en regelgeving op gebied van vastgoed in het algemeen en studentenhuisvesting in het bijzonder, studiefinanciering en internationalisering van het onderwijs. Idealis ziet het overheidsbeleid als een belangrijk risico.
Studentenhuisvesting is een onmisbare factor voor de ontwikkeling van onze kenniseconomie.
5
Economie Met name rente en bouwkosten vormen in het algemeen een risico met grote impact. In de toekomst kan stijgende rente leiden tot hogere financieringslasten en daardoor verminderde financieringsruimte voor nieuwbouw. Bouwkosten zijn rechtstreeks van invloed op investeringskosten. Door de huidige crisis is er een scherpe concurrentie tussen bouwbedrijven en projectontwikkelaars. Dit biedt Idealis kansen bij het aanbesteden van nieuwbouw of groot planmatig onderhoud.
1.2
Interne analyse: de belangrijkste sterkten en zwakten
Specialist in studentenhuisvesting Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten. Jongeren die naar Wageningen of Ede komen voor hun studie zijn, gezien hun beperkte inkomen, aangewezen op sociale huisvesting. Aan de huisvesting van deze hoofddoelgroep ontleent Idealis haar bestaansrecht. Bij studentenhuisvesting gaat het om optimale combinatie van studie, wonen en sociale contacten binnen dezelfde stad. Studenten maken de bevolking van een stad gemiddeld slimmer, jonger en vitaler. Bij ontwikkeling van kennisclusters, van groot belang voor economie en werkgelegenheid, is studentenhuisvesting een onmisbare faciliterende factor. Food Valley is een regionaal samenwerkingsverband van 8 gemeenten. Binnen deze regio is sprake van een unieke verzameling van samenwerkende voedselgerelateerde kennisinstellingen die zich richt op innovatie van gezonde en duurzame voeding en verdere versteviging van de positie van dit agrofoodcentrum binnen Europa. Deze kenniscluster vormt voor Idealis een kansrijke omgeving. We zijn gewend aan internationale klantencontacten, veel verhuizingen in korte tijd en specifieke aandacht voor sociaal beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Binnen Wageningen en Ede nemen we een bijzondere positie in: Idealis is geen ‘gewone’ woningcorporatie, maar specialist in kortverblijf. Idealis wil haar beheerexpertise ook inzetten in vastgoed van derden, zowel structureel als tijdelijk. Ons specialisme en de flexibele wijze waarop we onze missie realiseren vormen een sterkte van de organisatie.
Missie
Idealis staat voor het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Financiële continuïteit Idealis wil ook toekomstige studentengeneraties huisvesting bieden. Daarom is het van fundamenteel belang dat wij in de toekomst een financieel gezonde organisatie blijven die naar vermogen presteert. Idealis beschikt over voldoende financierings ruimte om de voorgenomen omvangrijke investeringen in nieuwbouw van studenteneenheden de komende jaren mogelijk te maken. We zien onze financieringsruimte dan ook als een sterkte. Klantenwaardering Idealis meet klantenwaardering op vijf aspecten: Product, Prijs/kwaliteit, Dienstverlening, Persoonlijke service en Reputatie. Op deze aspecten wordt ‘goed’ gescoord, alleen voor Prijs/kwaliteit is de gemiddelde waardering wat lager: ‘redelijk/matig’. Nieuwe Nederlandse huurders beoordelen Prijs/kwaliteit inmiddels ook met ‘goed’. Idealis ziet de goede scores van de klantenwaardering als een sterkte.
Idealis is gespecialiseerd in het verhuren van woonruimte aan studenten.
6
Differentiatie woningbezit Typerend voor de oudere (in de 70-er en 80-er jaren gebouwde) studentencomplexen is de grootschaligheid van zowel de complexen als de afdelingen/woongroepen. Zo’n 50% van de kamers met gedeelde voorzieningen van Idealis maakt deel uit van afdelingen met 10 of meer kamers. Deze grootschalige studentenhuisvesting voldoet in mindere mate aan de woon wensen (studenten denken meer aan groepen van zo’n 4 tot 7 bewoners). Ook zijn deze complexen niet geschikt om te verbouwen voor andere doelgroepen. Wij zien het huidige, vrij eenzijdige, woningbezit als een zwakte. De verhuurbaarheid van onze complexen wordt gemonitord via enquêtes en indicatoren, zoals het gemiddeld aantal reacties op aanbod. Om de eenzijdigheid van onze woningvoorraad (en daarmee onze kwetsbaarheid) te verminderen is enige jaren geleden besloten tot drastische herstructurering en kwaliteitsverbetering. Voorbeelden zijn nieuwbouw van Nobelweg, Boomgaarden en Burgtstraat. Vervangende of aanvullende nieuwbouw wordt zo gebouwd dat kamergewijze verhuur voor studenten wordt gerealiseerd, maar op lange termijn ook verkoop of verhuur van de totale zelfstandige woning mogelijk is. Ook nieuwbouw van studenten huisvesting op Kortenoord en Rijnveste zal vooral bestaan uit grondgebonden woningen voor niet te grote woongroepen. Ook worden er zelfstandige kamers en appartementen gerealiseerd.
1.3
Strategische keuze
Onze externe en interne analyse mondt uit in een visie op de onderlinge samenhang van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Dit leidt tot de volgende strategische ambitie.
Strategie
Idealis voorziet in de planperiode van dit ondernemingsplan in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting, binnen de grenzen van haar financieringsruimte. Nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden de risico’s (die samenhangen met onzekere studentenprognoses en een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd.
7
Gezien de toenemende vraag naar studentenhuisvesting wil Idealis ca. 1.100 structurele eenheden toevoegen tot en met het studiejaar 2015/2016.
8
2 Uitbreiding studentenhuisvesting 2.1
Kwantitatieve vraag en aanbod
Jaarlijks wordt op basis van actuele studentenprognoses van Wageningen UR de vraag naar studentenhuisvesting berekend. Ook wordt rekening gehouden met de prognoses en de huisvestingsvraag van de andere onderwijsinstellingen. In de periode t/m studiejaar 2015/2016 verwachten we een toename van de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen van bijna 1.500 eenheden (zie verder bijlage 1). Wageningen UR realiseert in 2011 zelf enkele honderden eenheden voor buiten landse studenten. Dit betreft echter uitsluitend tijdelijke huisvesting, voor een periode van vijf en deels tien jaar. Idealis wil bij de vervanging van deze eenheden een actieve rol spelen en hierop tijdig anticiperen. Verder verwachten we dat in de komende jaren de particuliere kamermarkt in Wageningen beperkt zal groeien.
Nieuwbouw van ruim 1.100 eenheden
Idealis wil, op grond van haar missie en strategie, zo goed mogelijk voorzien in de verwachte vraag naar studentenhuisvesting. Ons voornemen is het realiseren van ruim 1.100 structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Daarnaast realiseert woningcorporatie Woonstede in Ede appartementen, die wij kamergewijs gaan verhuren aan 250 studenten. Voorgenomen investeringen nieuwbouw 2011 - 2016 Investeringen nieuwbouw Nieuw Kortenoord
Aantal wooneenheden
Bouwjaar
Aanvangsjaar exploitatie
95
2011/2012
2012
Rijnveste
345
2011/2012
2013
Campus Ede (Woonstede)
250
2012
2013
Nobelweg
ca. 150
2013
2014
Lawickse Hof (was: vdKolk Nrd)
ca. 150
2014
2015
Campus, vervanging WUR-units
-250/+250
2014*
2015
Centrumlokatie, indien haalbaar
75
2015
2016
Walstraat sloop/nieuwbouw
-109/+85
2016
2017
Totaal eenheden nieuwbouw
ca. 1.400
2011/2016
2012/2017
* Bouwjaar wordt bepaald door de duur van de tijdelijke ruimtelijke ontheffing (vooralsnog 5 jaar, mogelijk 10 jaar) We spreken nadrukkelijk over ‘voorgenomen’ investeringen in nieuwbouw. Jaarlijks wordt de planning geactualiseerd op basis van de monitoring van de vraag/aanbodsituatie en de financiële continuïteit . Ook vindt een dergelijke monitoring plaats voorafgaand aan elk te nemen investeringsbesluit.
9
De meeste studenten willen gezelligheid, niet te grote woongroepen en zelf medebewoners kiezen.
2.2 Kwalitatieve vraag en aanbod Bij studentenhuisvesting heeft kwaliteit betrekking op de woonruimte, maar hangt ook samen met woongenot en leefstijl. Daarbij speelt een rol of men wel of niet voorzieningen met anderen wil delen. De meeste studenten willen woonkamer/ keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners worden gewenst. Een minderheid van de studenten heeft andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk.
Flexibel inzetbare nieuwbouw
Nieuwbouw voor studenten wordt bij voorkeur gerealiseerd in woningen die kamergewijs, met gedeelde voorzieningen zoals woonkamer/keuken, worden verhuurd. Die woningen zijn op lange termijn, indien nodig bij een sterk verminderde vraag naar studentenhuisvesting, geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. De komende jaren worden in de bestaande verhuureenheden en voorzieningen geen ingrijpende vastgoedmaatregelen uitgevoerd. We gaan uit van verlengde exploitatie van de huidige studentencomplexen, tot tenminste 2025. Uitzondering vormt het complex Walstraat: om de kosten van upgrading sterk te reduceren is verlengde exploitatie beperkt tot eind 2015. Planmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud van de bestaande complexen wordt de voor Idealis gebruikelijke kwaliteit van onderhoud en van leefbaarheid voor de bewoners gehandhaafd.
10
11
Idealis streeft naar een vraag/aanbodsituatie waarin geleidelijk alle eerstejaars die in Wageningen/Ede willen wonen in de loop van het eerste studiejaar gehuisvest kunnen worden in kamers met gedeelde voorzieningen.
12
3 Klanten en dienstverlening Onze dienstverlening stemmen we zoveel mogelijk af op datgene wat de klanten redelijkerwijs wensen. We willen klanten mogelijkheden bieden waaruit zij bewust kunnen kiezen.
3.1
Woonwensen van studenten
Uit een enquête onder alle studenten van Wageningen Universiteit en Hogeschool Van Hall Larenstein blijkt dat bij het kiezen van woonruimte studenten de woonlasten (zeer) belangrijk vinden, gevolgd door oppervlakte kamer en onderhoud. In totaal werden bijna 1.100 enquêtes ingevuld. De meeste studenten (ruim 70%) willen voorzieningen met anderen delen. Eigen voorzieningen zoals keuken, douche e.d. worden door hen minder belangrijk of zelfs onbelangrijk gevonden. Zij vinden het wonen binnen een gezellige woongroep veel belangrijker. Een ander deel van de studenten (bijna 30%) verkiest een heel andere leefstijl en vindt het kunnen beschikken over eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Uit de enquête onder buitenlandse studenten (2009) blijkt dat de verdeling 70/30, zoals die voor Nederlandse studenten geldt, voor Europese studenten ongeveer 60/40 bedraagt en voor niet-Europese studenten rond de 50/50. Onze huidige studentenhuisvesting bestaat voor 75% uit kamers met gedeelde voorzieningen (voor de helft op afdelingen met 10 of meer bewoners) en 25% zelfstandige kamers en 2-kamerwoningen. De gewenste kamergrootte is gedifferentieerd. De grootste responscategorie betreft een kamergrootte ‘van 16 tot 18 m2’, maar ook beide aangrenzende categorieën scoren hoog. Het gewenst aantal medebewoners is eveneens gedifferentieerd. De grootste respons betreft een woongroep van ‘5 of 6 bewoners’, maar ook ‘3 of 4 bewoners’ en ‘7 of 8 bewoners’ scoren hoog. Studenten die voorzieningen met anderen willen delen denken vooral aan woonkamer, keuken en balkon/tuin. Een deel van deze respondenten wil naast gedeelde voorzieningen met name een eigen wastafel op de kamer. De woonlasten die studenten willen betalen zijn eveneens gedifferentieerd. De meeste respondenten die voorzieningen willen delen denken aan woonlasten die niet boven de e 300 komen. Degenen die een voorkeur hebben voor een zelfstandige kamer willen vooral tot circa e 350 betalen.
Afstemming nieuwbouw op woonwensen
Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw op kamers met gedeelde voorzieningen, maar ook op voldoende zelfstandige eenheden. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten.
3.2 Woonruimteverdeling Eerstejaars Eerstejaars komen rond augustus/september met velen tegelijk naar Wageningen en willen graag bij het begin van de studie al in de stad wonen. Afgestudeerden daarentegen vertrekken verspreid over het jaar, zodat zelfs bij een ontspannen kamermarkt sprake blijft van een instroompiek. Voor de meeste kamers vindt toewijzing plaats via het aanbodsysteem. Uit belangstellenden die reageren op aanbod wordt degene met de langste inschrijfduur geselecteerd. Idealis wil naast het bieden van structurele huisvesting ook bijdragen aan de opvang van de ‘zomerpiek’, door het tijdelijk onderdak bieden aan eerstejaars in vastgoed van derden. Idealis stelt daarvoor haar beheerexpertise ter beschikking, zodat in samenwerking met bv. het hoger onderwijs en/of collega-corporaties piekopvang tot stand komt. Een andere vorm van tijdelijke huisvesting is onderhuur. Veel studenten gaan, in verband met onderzoek of stage, een bepaalde periode elders wonen. Gedurende die tijd kunnen zij hun kamer onderverhuren. Idealis gaat soepel om met dergelijke verzoeken en faciliteert hierbij door middel van formele onder(ver)huurcontracten. 13
Instroom in het eerste studiejaar
Idealis streeft naar een vraag-/aanbodsituatie waarin geleidelijk alle eerstejaars die in Wageningen/Ede willen wonen in de loop van het eerste studiejaar gehuisvest kunnen worden in kamers met gedeelde voorzieningen. Hierbij wordt huisvesting voor 1 mei van het eerste studiejaar als streefdatum gehanteerd. Bij een redelijk evenwicht tussen vraag en aanbod gaat dan vervolgens de geleidelijke instroom van de volgende generatie eerstejaars van start. Voor de meeste buitenlandse studenten is een geleidelijke instroom niet adequaat: zij hebben bij aanvang van de studie al huisvesting nodig. Met Wageningen UR zijn daarom in een overeenkomst t/m 2015 afspraken gemaakt over reservering van 1.200 inventariskamers voor buitenlandse studenten. Wageningen UR heeft aangegeven de overeenkomst na 2015 niet meer te willen verlengen. In overleg wordt bezien hoe de huisvesting van buitenlandse studenten in de toekomst het beste geregeld kan worden (zie verder de paragraaf ‘Naar een nieuw model van woonruimteverdeling’). Ouderejaars en promovendi Sommige studenten kiezen ervoor om pas na het eerste studiejaar bij Idealis te gaan huren. Bijvoorbeeld omdat zij tijdelijke woonruimte kunnen (onder)huren, er bewust voor kiezen eerst op en neer te reizen en/of te willen wachten tot ze aan de beurt zijn voor een kamer met eigen voorzieningen. Sommige huurders willen binnen Idealis doorverhuizen naar een andere kamertype en/of woongroep. In complexen waar woongroepen beperkt van omvang zijn, kiezen bewoners zelf een nieuwe medebewoner. Soms kunnen bewoners na een periode van onderhuur daardoor in dezelfde woongroep blijven. Ook op Kortenoord en Rijnveste zullen nieuwe bewoners worden voorgedragen. Bij de oplevering (eerste verhuur) krijgen huidige Idealis-huurders de mogelijkheid nieuwe woongroepen te vormen en samen door te verhuizen naar de nieuwbouw. De overige nieuwbouw en de bij door verhuizing van Idealis-huurders vrijkomende kamers worden op inschrijfduur verhuurd. Idealis verhuurt ruim 100 appartementen. Promovendi (PhD-ers), zowel Nederlanders als buitenlanders werkzaam bij Wageningen UR, reageren via de website op vrijkomende appartementen. Andere PhD-ers hebben veelal een geringer inkomen en worden door Wageningen UR voorgedragen voor inventariskamers. Bij nieuwbouw wordt woonruimte voor PhD-ers meegenomen. Zo zullen zij in Rijnveste niet alleen kunnen kiezen voor appartementen, maar ook voor kamers. Naar een nieuw model van woonruimteverdeling In de huidige woonruimteverdeling is de keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid van klanten sterk aan banden gelegd door regels. Buitenlandse MSc-studenten worden gehuisvest in inventariskamers in een beperkt aantal complexen en kunnen niet reageren op aanbod van andere kamers. Voor Nederlandse studenten geldt het omgekeerde: de voor buiten landse studenten gelabelde kamers zijn voor hen niet bereikbaar. Ook kunnen BSc- en MSc-studenten niet reageren op aangeboden appartementen voor PhD-ers, die weer niet kunnen kiezen voor kamers en 2-kamerwoningen in studenten complexen.
Toekomstige woonruimteverdeling
De komende jaren gaan wij gefaseerd over naar een nieuw model van woonruimteverdeling. Onze doelgroep (studenten en jonge promovendi) zal dan, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons aanbod in de regio Wageningen/Ede. Vanzelfsprekend blijft sprake van basisregels, zoals het vereiste om in Wageningen of Ede te studeren (of promotieonderzoek te doen), inschrijfduur als selectiecriterium bij reacties op aanbod en procedure-afspraken over hoe (in bepaalde complexen) bewoners een nieuwe bewoner kunnen voordragen.
Idealis gaat over naar een nieuw model van woonruimteverdeling met meer keuzemogelijkheden voor studenten en promovendi.
14
De contouren van de toekomstige woonruimteverdeling zijn inmiddels bekend: • • • • • • • • •
Idealis maakt geen onderscheid naar nationaliteit of studieprogramma; de keuzemogelijkheden voor studenten en promovendi worden zoveel mogelijk verruimd; alle nieuw te bouwen kamers worden voorzien van een basisvloerbedekking; bij reguliere kamers regelt de huurder zelf of wel/geen inventaris wordt gehuurd/gekocht; naast reguliere kamers worden volledig ingerichte short stay kamers verhuurd; short stay kamers worden volledig ingericht en tijdelijk verhuurd: jaarlijks komen deze eenheden uiterlijk per 1 augustus weer beschikbaar voor nieuwe instromers; huurders van short stay kamers kunnen zich opnieuw inschrijven en reageren op regulier aanbod; short stay kamers worden via de website aangeboden, inschrijfduur bepaalt volgorde en selectie; het aantal short stay kamers is beperkt; een deel daarvan kan door onderwijsinstellingen worden gereserveerd, zodat zij bepaalde studenten vooraf een kamergarantie kunnen geven.
Binnen Idealis wordt in 2012 de gefaseerde invoering van het nieuwe model van woonruimteverdeling nader uitgewerkt door een projectgroep.
3.3 Uitstroombeleid Om studenten binnen redelijke termijn te kunnen huisvesten is het belangrijk dat huurders die afgestudeerd zijn of hun studie hebben gestaakt, vertrekken. In de huurovereenkomst verbinden studenten zich om uiterlijk binnen een jaar na afstuderen of studiestaken, te verhuizen. Ook voor jonge promovendi geldt een vertrektermijn van maximaal een jaar na beëindiging van de arbeidsovereenkomst en/of het promoveren. Op deze wijze blijft de woonruimte beschikbaar voor de doelgroep en wordt ‘scheefheid’ voorkomen.
3.4 Huurbeleid Idealis is voor haar inkomsten vrijwel uitsluitend afhankelijk van de huuropbrengsten. Tegelijkertijd verhuren wij aan een doelgroep die het over het algemeen financieel niet breed heeft. Mede omdat wij zo’n forse nieuwbouwopgave hebben te vervullen, streven wij naar een huurniveau dat dit mogelijk maakt en toch gematigd is. Idealis richt zich in het huurbeleid op: • een op de (toekomstige) vraag afgestemd gedifferentieerd aanbod qua kwaliteit en huurniveau; • een evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding; • het waarborgen van zodanige huurinkomsten dat de financiële continuïteit is gegarandeerd. Gedifferentieerd aanbod qua huurprijs en kwaliteit De meeste studenten beschikken over een beperkt besteedbaar inkomen en vinden de woonlasten een belangrijk aspect bij het kiezen van woonruimte. Differentiatie in gewenste kwaliteit leidt via het woningwaarderingsstelsel (vastgelegd in de Huurprijzenwet woonruimte) tot differentiatie in huurprijs. Evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding Bij de woningwaardering wordt de kwaliteit van wooneenheden objectief en door huurders controleerbaar beoordeeld en een puntenscore berekend. De systemen van puntenwaardering van zelfstandige woonruimte en die van kamers met gedeelde voorzieningen zijn echter verschillend en sluiten niet altijd goed op elkaar aan. Daardoor is de huur van een zelf standige kamer soms niet of nauwelijks hoger dan van een vergelijkbare kamer met gedeelde voorzieningen. Eventuele correctie brengen wij dan aan door variatie in het percentage van de maximaal toegestane huurprijs (zie volgende alinea). Studentenhuisvesting Idealis gaat voor bestaande studentenkamers uit van 80% van de maximaal toegestane sociale huurprijs. Daarmee geeft zij dus een algemene huurkorting. Uitzondering vormen wooneenheden waarvoor huurtoeslag mogelijk is: daar wordt bij nieuwe huurders 100% gehanteerd. Ook bij nieuwbouw (vanaf 2010) passen wij de 100% toe. Dat is nodig om ons ambitieuze nieuwbouwprogramma te kunnen bekostigen. Om bij nieuwbouw tot een evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding en acceptabele woonlasten te komen matigen wij, waar nodig, de huur van kamers met gedeelde voorzieningen (waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is), binnen een range van 80 tot 100%.
15
Woonlasten en huurtoeslag Bij huurtoeslag wordt uitgegaan van subsidiabele huur (kale huur plus een beperkt deel van de kosten van enkele service kostencomponenten) en van huurprijsgrenzen die jaarlijks door de rijksoverheid worden geactualiseerd op basis van de inflatie van het voorgaande jaar. Studenteneenheden gebouwd voor 1997 en aangewezen door het Rijk kunnen voor huurtoeslag in aanmerking komen. Dit geldt ook voor de meeste kamers van Idealis. Vanaf 1997 is huurtoeslag bij nieuwbouw van studenteneenheden alleen nog mogelijk voor zelfstandige woonruimte. Bij huurtoeslag geldt voor jongeren t/m 22 jaar een maximum huurgrens, de zgn. kwaliteitskortingsgrens (e 361, prijspeil 2011). Vrijwel alle kamers van Idealis hebben een lagere subsidiabele huur. Bij circa 50 eenheden is de huur hoger en geeft Idealis huurkorting tot de 23-jarige leeftijd is bereikt, om het ontvangen van huurtoeslag voor deze huurders mogelijk te maken. Appartementen (m.n. voor promovendi) Bij appartementen gaan we uit van 100% van de toegestane huurprijs. Voor de meeste appartementen ligt de huur boven de grens voor sociale huur (e 652, prijspeil 2011). Het inkomen van veel PhD-ers is te hoog voor huurtoeslag. Als onacceptabele leegstand dreigt kan de huur worden gematigd. Overige sociale huurwoningen en vrije sector woningen De sociale huurwoningen voor ouderen (Bassecour/Herenstraat) hebben geen directe relatie met onze missie. Bij nieuwe huurders wordt de maximaal toegestane sociale huur toegepast. Bij enkele woningen zou daarmee de maximumgrens voor sociale huur worden overschreden. Huurmatiging vindt dan plaats, zodat huurtoeslag voor de huurders van deze senioren woningen mogelijk blijft. Tot slot zijn er vrije sector woningen met een huur boven de maximumgrens voor sociale huur. Dit betreft de 12 appartementen van het complex Wilhelminaweg.
Huurbeleid
In principe verhuren we volgens de door de overheid maximaal toegestane huurprijs. Uitzondering daarop vormen studenteneenheden waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is: bij bestaande kamers met gedeelde voorzieningen gaan we dan uit van 80% en bij nieuwbouw matigen we de huur binnen een range van 80 tot 100%. Overzicht consequenties huurbeleid Een overzicht van de subsidiabele huurprijzen van alle wooneenheden (incl. Ede) vindt u in bijlage 2. Aanpassingen rijksbeleid In het landelijk huurbeleid vinden wijzigingen plaats. Dit betreft o.a. de mogelijkheid om in schaarste regio’s (waarin ook Wageningen en Ede) extra basispunten aan de woningwaardering toe te voegen, afhankelijk van de WOZ-waarde/m2. Daarnaast zijn er voorgenomen bezuinigingen in de huurtoeslag. Herijking huurbeleid In 2012 zal Idealis haar totale huurbeleid herijken.
3.5 Leefbaarheid De studentencomplexen bestaan vooral uit kamers waarvan de bewoners keuken, douche e.d. delen met anderen. Dit betekent dat deze bewoners nadrukkelijk rekening met elkaar moeten houden. Wij hechten veel waarde aan een goed, prettig en veilig woon- en leefklimaat. De bewoners, maar ook onze beheerders en medewerker sociaal beheer, dragen daartoe bij. Waar mogelijk steunen wij bewonersinitiatieven die bijdragen aan een goede leefbaarheid. Het zijn de bewoners zelf die de woonruimte en de woonomgeving dagelijks ervaren. Zij kunnen de leefbaarheid daarom het beste beoordelen. De jaarlijkse enquête leefbaarheid is een nuttige graadmeter van de beoordeling door de bewoners.
Leefbare woonomgeving
De leefbaarheid in een complex is goed als een ruime meerderheid (tenminste 70%) van de bewoners zich er prettig en veilig voelt en een rapportcijfer 7 of hoger geeft voor de totale leefbaarheid. Per complex worden de scores voor afzonderlijke leefbaarheidsaspecten besproken in het overleg van bewoners vertegenwoordiger, beheerder en medewerker Woondiensten. Mede op grond van dit overleg worden jaarlijks verbeter acties uitgevoerd. 16
3.6 Communicatie Tijdige en open communicatie met huidige en toekomstige klanten vinden wij belangrijk. Idealis heeft veel buitenlandse huurders. De communicatie met deze huurders is Engelstalig. Om ons te profileren bij aanstaande eerstejaars en hen te wijzen op de huisvestingsmogelijkheden nemen we deel aan voorlichtingsdagen van de relevante onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede.
Nieuwe website
Onze website wordt in 2012 vervangen door een website die gebruiksvriendelijker is, volop interactie biedt en waarin social media zijn geïntegreerd. Daarbij wordt ook een groot deel van onze brieven aan huurders vervangen door digitale communicatie.
3.7 Duurzaamheid Idealis zet vanwege de ernst en urgentie van de klimaatproblematiek krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Daarnaast wordt ingezet op toepassing van duurzame energie. We vinden het echter ook belangrijk om de investerings kosten zo laag mogelijk te houden in verband met het huurprijsniveau van studentenhuisvesting. Idealis rond in 2012 een integraal milieubeleidsplan af, waarin het beleid ten aanzien van alle genoemde aspecten van duurzaamheid voor de komende jaren is vastgelegd. Zie voor wat betreft duurzaamheid ook hoofdstuk 5, paragraaf 5.8 ‘Naar een duurzame organisatie’.
Duurzaamheid
Idealis sluit zich aan bij de ambitie van koepelorganisatie Aedes om 20% te besparen op het gasgebruik in 2018 ten opzichte van 2008 en op de ambitie van de rijksoverheid om 30% CO2-reductie in 2020 te realiseren ten opzichte van 1990. Idealis sluit zich ook aan bij de ambitie ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’ en is ook op dit gebied partner van de gemeente. Bij nieuwbouw gaat Idealis uit van tenminste de wettelijke energieprestatie coëfficiënt, waarbij gekozen wordt voor een gebouw- en energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige prestatievelden van GPR (een digitaal meet- en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen dat inzicht geeft in de mate van duurzaamheid) wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd (wetgeving gaat uit van tenminste 6,5). Idealis koopt uitsluitend groene stroom en gas CO2-neutraal in (voor die complexen waar wij de inkoop van energie regelen voor de huurders). Het overgrote deel van de energieconsumptie in woningen wordt door de bewoners bepaald. Daarom geeft Idealis regelmatig informatie aan haar huurders hoe zuinig met energie en water om te gaan. Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk specifiek Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut.
3.8 Klantenwaardering Feedback van bewoners vormt een belangrijke basis voor beleidsontwikkeling en verbetering van dienstverlening en werk processen. Alle nieuwe en vertrekkende huurders worden binnen zes weken na het tekenen, dan wel opzeggen van de huur overeenkomst per e-mail benaderd met een enquête.
Normen klantenwaardering
We streven naar een beoordeling ‘goed’ voor de aspecten Product, Persoonlijke service, Dienstverlening en Reputatie en de waardering ‘redelijk’ voor Prijs/kwaliteit. Elk van de vijf aspecten bestaat uit een aantal deelvragen/elementen. In 2012 stellen we ook normen vast voor de afzonderlijke elementen. Op basis daarvan kunnen we verbeteracties nog nadrukkelijker koppelen aan feitelijke klantenwaardering. 17
Idealis werkt actief aan het behoud van de goede relatie met de huurdersorganisatie, de onderwijsinstellingen, de gemeenten en de collega corporaties.
18
4 Samenwerking 4.1 De strategische partners Bewonersvertegenwoordiging De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flatoverleg (SFO), waarin zowel Nederlandse als buitenlandse huurders zitting hebben. Idealis vindt advisering van de SFO in zaken rond (ver)huurbeleid en beheer belangrijk voor het ontwikkelen van nieuw beleid en verbeteracties. Daarnaast is er voor de seniorenwoningen (Bassecour/ Herenstraat) een actieve bewonerscommissie, waarmee wij ook de komende jaren nauw zullen samenwerken. De basis voor de bewonersparticipatie bij woningcorporaties ligt in het rijksbesluit BBSH (Besluit beheer sociale huursector) en in de Wet Overleg Huurders/Verhuurder. Bij Idealis is de bewonersparticipatie ook vastgelegd in de statuten. De SFO heeft het recht om twee leden van onze Raad van Commissarissen voor te dragen. Wij hebben de praktische uitwerking van de bewonersparticipatie verwoord in een samen met de SFO opgestelde ‘Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder’. De samenwerking met de SFO verloopt zeer constructief.
Samenwerkingsovereenkomst met SFO
De samenwerkingsovereenkomst wordt eenmaal per twee jaar geëvalueerd en geactualiseerd. Binnen de tijdsperiode van dit ondernemingsplan zal dat plaatsvinden in 2012 en in 2014. Wageningen UR Idealis ziet Wageningen UR als een belangrijke strategische partner en onderstreept de wederzijdse verantwoordelijkheid voor het adequaat huisvesten van studenten. Zowel Idealis als de universiteit hebben daarin een eigen verantwoordelijkheid. Goede samenwerking met Wageningen UR is een belangrijke voorwaarde om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting. Idealis werkt actief aan verbetering van deze samenwerking. Met name het maken van concrete afspraken over structurele huisvesting van buitenlandse studenten op langere termijn is een belangrijk aandachtspunt. Hoewel de huidige overeenkomst met Wageningen UR loopt tot eind 2015 wordt komende jaren al geleidelijk een ander model van woonruimteverdeling ingevoerd. De contouren voor dat nieuwe model zijn najaar 2011 vastgesteld. Nadere uitwerking en afstemming tussen Idealis en Wageningen UR vindt plaats in 2012. Het gaat daarbij o.a. om overdracht van verhuurtaken aan Idealis, het aanbieden van kamers aan buitenlandse studenten via de website en het bepalen van het totaal aantal short stay eenheden en het deel daarvan dat Wageningen UR bij Idealis kan reserveren om ook in de toekomst bepaalde studenten een kamergarantie te kunnen geven. Christelijke Hogeschool Ede Ook de Christelijke Hogeschool Ede (CHE) is een belangrijke relatie van Idealis. Een belangrijk deel van de uitwonende studenten van de CHE woont in door Idealis kamergewijs verhuurde appartementen van onze collega Woonstede. Met CHE, gemeente Ede en Woonstede wordt samengewerkt om nieuwbouw van studentenhuisvesting op de Kenniscampus Ede te realiseren. Gemeente Wageningen Met de gemeente Wageningen wordt veelvuldig overleg gevoerd over diverse zaken op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening. Naast overleg met de betrokken wethouder betrekt Idealis ook de raadscommissie en de afzonderlijke politieke fracties bij voorgenomen beleid.
19
Prestatieafspraken met de gemeente Wageningen
Idealis hecht veel waarde aan totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Wageningen. Daarbij worden van beide partijen substantiële bijdragen gevraagd bij het realiseren van sociale woningbouw. In het voorjaar van 2012 zal een akkoord met de gemeente worden gesloten, voor de periode 2012 tot 2015. Gemeente Ede De gemeente Ede wil de belangrijke onderwijsfunctie die de stad heeft nadrukkelijker profileren. Zij ziet onderwijs en studenten als goede mogelijkheden voor het versterken van de levendigheid, het culturele leven en de economie van de stad. De gemeente werkt, samen met het onderwijs en de beide woningcorporaties, van harte mee aan nieuwbouw voor studenten en inrichting van een kenniscampus. Woonstede Al vele jaren werken woningcorporaties Woonstede en Idealis naar tevredenheid samen op het gebied van studentenhuis vesting in Ede. In 2010 werd deze samenwerking nog versterkt door het maken van afspraken over nieuwbouw. Woonstede gaat op de te ontwikkelen kenniscampus een appartementencomplex bouwen voor 250 studenten en voor jongeren met een zorgvraag. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van de expertise van Woonstede op het gebied van ontwikkeling en van Idealis op het gebied van verhuur van studentenhuisvesting. In 2010 hebben Woonstede en Idealis daarnaast een intentieverklaring getekend voor operationele samenwerking en wederzijdse advisering op velerlei gebied in de komende jaren. Daarbij behouden beide organisaties hun zelfstandigheid en wordt de eigen identiteit naar de klanten toe gehandhaafd. De Woningstichting Idealis streeft binnen Wageningen naar afstemming van het strategisch voorraadbeleid met De Woningstichting. Een meer integrale benadering van de Wageningse woningmarkt en de bestaande woningvoorraad van beide corporaties kan tot betere oplossingen leiden en is in het belang van studenten, recent afgestudeerden en jonge promovendi. We zoeken naar mogelijkheden om in bestaand vastgoed de huisvesting van studenten te verzorgen. Zo kan bijvoorbeeld voorafgaand aan sloop van woningen nog tijdelijke verhuur aan studenten plaatsvinden. Overige collega-corporaties regio Food Valley Na de gemeenten hebben ook de woningcorporaties in de WERV-regio besloten hun samenwerking te verbreden tot de nieuwe regio Food Valley. De samenwerking van de corporaties in Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal wordt hiermee uitgebreid met Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude. De 11 woningcorporaties nemen ook deel in het bestuur van de ‘Food Valley Vastgoedmonitor’. Collega-studentenhuisvesters In het landelijke Kenniscentrum Studentenhuisvesting Kences werken 9 woningcorporaties/ studentenhuisvesters samen, waaronder Idealis. De deelnemende studentenhuisvesters beheren samen ruim 50.000 wooneenheden. De bestuurders van deze studentenhuisvesters vormen het bestuur van Kences. Speerpunten binnen Kences zijn: belangenbehartiging, synergie uit samenwerking en innovatie. Zo zet Kences zich in voor een Nationaal Actieplan Studentenhuisvesting en de ontwikkeling van een landelijke monitor studentenhuisvesting. Het Nationaal Actieplan moet de weg bereiden voor substantiële uitbreiding van het aantal studentenkamers. Dat kan alleen als belemmerende overheidsregels worden aangepast of vervallen.
4.2 Visitatie Door een onafhankelijke, externe visitatie wordt verantwoording afgelegd over de maatschappelijke prestaties, de beleids keuzes die we maken en de wijze waarop onze belangrijkste strategische relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces. De visitatiemethodiek brengt het maatschappelijk rendement in beeld door de prestaties van de woningcorporatie te beschrijven en af te zetten tegen: • de eigen ambities en doelstellingen; • de opgaven in het werkgebied; • het oordeel van de belangrijkste strategische relaties; • de financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie; • de eisen van governance. De eerste visitatie bij Idealis heeft plaatsgevonden in 2008. Eindconclusie was dat Idealis wordt gezien als ‘een herkenbare en gedegen studentenhuisvester, die opvallend evenwichtig en ruim voldoende scoort op alle vier aspecten van maatschap pelijke visitatie’. Vanzelfsprekend heeft het onderzoek ook tot enkele aandachtspunten geleid. Belangrijkste daarvan was het meer verduidelijken van de bewust gekozen strategie en het verder verbeteren van de communicatie en samenwerking met de strategische partners. Bij de totstandkoming van de nota Strategisch voorraadbeleid 2010 – 2015 en van dit onderne mingsplan zijn de belangrijkste strategische partners in een vroeg stadium betrokken. 20
Een goede samenwerking met de onderwijsinstellingen is een belangrijke voorwaarde om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting.
Maatschappelijke visitatie
Maatschappelijke visitatie vindt eenmaal in de vier jaar plaats en zal binnen de tijdsperiode van dit ondernemingsplan plaatsvinden in 2012.
4.3 Inbreng strategische partners De hoofdlijnen van onze strategie hebben wij besproken met de SFO en met afzonderlijke onderwijsinstellingen, gemeenten en woningcorporaties in Wageningen en Ede. De reacties van deze strategische partners zijn in het ondernemingsplan verwerkt en worden hieronder samengevat. Strategische visie en missie Onze relaties vinden de analyse van de omgeving en de benoemde belangrijkste kansen en risico’s herkenbaar. Ook in de interne analyse en de missie kan men zich goed vinden. Dat Idealis het voorzien in de toenemende vraag naar studenten huisvesting als kans ziet om de differentiatie, flexibiliteit en kwaliteit van de totale studentenhuisvesting te versterken wordt breed ondersteund. Daarmee wordt immers ook de kwetsbaarheid van het totale woningbezit verminderd. In het overleg met gemeente Ede is gevraagd waarom Idealis zelf geen nieuwbouw van studentenhuisvesting in Ede realiseert. De levendigheid en economie van Ede zou daarmee zeker gediend zijn. Uit ervaring weten wij echter dat WU-studenten het liefst in Wageningen zelf wonen. Idealis geeft dan ook de voorkeur aan nieuwbouw in Wageningen. Als dit onvoldoende mogelijkheden biedt, dan ligt het voor de hand in Ede naar betaalbare alternatieven te zoeken. Samenwerking In het overleg met Wageningen UR werd geconstateerd dat nieuwe afspraken over de toekomstige huisvesting van buiten landse studenten noodzakelijk zijn. Centraal daarbij staat de vraag wat beide partners van elkaar mogen verwachten de komende jaren en hoe samenwerking het beste vorm gegeven kan worden. Bij bespreking met de gemeente Wageningen zijn met name verkoop van bouwlocaties tegen sociale grondprijs en geschiktheid van de campus voor aanvullende studenten huisvesting besproken. In juni 2011 is de gemeenteraad van Wageningen akkoord gegaan met een zodanige aanpassing van het ruimtelijk beleid dat aanvullende studentenhuisvesting van ca. 600 eenheden wordt toegestaan, deels op centrum locaties en deels op de universiteitscampus. De gemeente Ede ondersteunt de praktische samenwerking tussen Woonstede en Idealis. Op deze wijze is het mogelijk om ca. 250 studenteneenheden te realiseren, aan de rand van Kenniscampus Ede. De CHE verwacht dat de kwaliteit en de locatie van de nieuwbouw mogelijk leiden tot een wat grotere vraag naar kamers. De Woningstichting heeft bij het gesprek over het strategisch kader aangegeven het een goed idee te vinden om woningen die gesloopt worden eerst nog tijdelijk te verhuren aan Idealis. Die kan de woningen dan eerst nog kamergewijs verhuren aan studenten. Besluitvormingsprocedure Na overleg met de strategische partners en het personeel over het strategisch kader is het concept Ondernemingsplan opgesteld en ter advisering voorgelegd aan SFO en Ondernemingsraad (OR). Het bestuursbesluit tot vaststelling van de conceptnota (vergezeld van de schriftelijke adviezen van SFO en OR en de reactie van Idealis op deze adviezen) werd vervolgens aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring voorgelegd. Tussentijds zijn ook de contouren van een nieuw model van woonruimteverdeling vastgesteld, waarin met name de huisvesting van buitenlandse studenten in de toekomst wordt beschreven. Omdat dit model een grote impact heeft op de klanten en de organisatie werd zowel de SFO als de OR om een aanvullend advies gevraagd over dit onderwerp. Ook die aanvullende adviezen zijn in de definitieve besluitvorming over het ondernemingsplan verwerkt.
21
Onze organisatie is afgestemd op ons specialisme: studentenhuisvesting. Veel verhuizingen en kamers waarbij bewoners voorzieningen delen vragen speciale aandacht voor onderhoud, beheer en een prettige en veilige woonomgeving.
22
5 Organisatie en medewerkers 5.1
Specialisme
Onze organisatie is gewend aan enorme aantallen verhuizingen in korte tijd en aan het omgaan met jonge mensen. Studenten hebben meestal nog maar kort het ouderlijk huis verlaten en zijn voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Vanwege hun studie komen zij een aantal jaren, of soms zelfs maar een paar maanden, bij ons wonen. Veel verhuizingen en het delen van voorzieningen met medebewoners vragen speciale aandacht voor onderhoud, beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Bijna 1/3 van onze bewoners komt uit het buitenland. In de communicatie met onze klanten is de Engelse taal dan ook even belangrijk als het Nederlands. De organisatiestructuur, de personeelsformatie, de functies en de processen zijn afgestemd op ons specialisme: studenten huisvesting. Wij zijn er trots op dat onze klanten de dienstverlening en persoonlijke service van Idealis zo goed waarderen.
5.2 Uitgangspunten personeelsbeleid Gemotiveerde en goed opgeleide medewerkers, een prettige werksfeer en goede arbeidsomstandigheden zijn medebepalend voor het realiseren van onze missie, strategie en doelstellingen. Onze klanten kunnen rekenen op een goede dienstverlening en open communicatie. Leidinggevenden moeten vooral betrokken, richtinggevend, voorwaardenscheppend, overtuigend en inspirerend zijn. Het totale personeelsbeleid van Idealis is omschreven in de nota ‘Samen Werken’.
De nota ‘Samen Werken’
Het personeelsbeleid wordt telkens na drie jaar geëvalueerd. Een geactualiseerde nota ‘Samen Werken’ is eind 2011 vastgesteld en zal conform planning vervolgens in 2014 worden vernieuwd.
5.3 Kernwaarden Ter ondersteuning van de gewenste bedrijfscultuur zijn organisatie-breed met alle medewerkers vier kernwaarden benoemd: proactief, duurzaam, relatiegericht en bewust kiezen. Van alle medewerkers wordt verwacht dat zij de kern waarden daadwerkelijk uitdragen in houding en gedrag. De kernwaarden zijn vast onderdeel geworden in het beoordelings systeem. Daarmee zijn de kernwaarden echt gaan ‘leven’ en vormen zij een leidraad voor ons handelen en denken.
Bijna 1/3 van onze bewoners komt uit het buitenland. In de communicatie met onze klanten is de Engelse taal dan ook even belangrijk als het Nederlands.
23
5.4 Beoordelingssysteem Elk jaar wordt met alle personeelsleden een beoordelingscyclus doorlopen, bestaande uit een plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprek. De beoordeling wordt gebaseerd op prestaties, resultaatafspraken, ontwikkeling van competenties en de persoonlijk invulling die wordt gegeven aan de kernwaarden. Resultaatafspraken zijn gekoppeld aan het algemene jaar plan en uitwerking daarvan in afdelingsplannen. Competenties gaan over het gedrag dat nodig is om goed te functioneren en zijn voor elke functie geformuleerd. In het planningsgesprek worden ook de te volgen opleidingen besproken.
5.5 Personele consequenties ondernemingsplan De voorgenomen uitbreiding van ons vastgoed in de komende 5 jaar heeft invloed op de organisatie. De wijze waarop medewerkers de nieuwe uitdaging vertalen in de dagelijkse praktijk is cruciaal. Personeelsformatie Om de kwaliteit van de dienstverlening te behouden en te voorkomen dat de werkdruk te hoog wordt zal de voorgenomen planning van nieuwbouw leiden tot beperkte groei van de personeelsformatie. Verwacht wordt dat uitbreiding zich zal voordoen in uitvoerende functies. Bij doorrekening van de financiële consequenties van voorgenomen beleid is rekening gehouden met stijging van personeelskosten gekoppeld aan het aantal verhuureenheden.
Monitoring werkdruk en taken
De teamleiders zullen ontwikkelingen in werkdruk, taken, functies en processen bespreken en monitoren. Onder andere door deze aan de orde te stellen in teamoverleg en in de individuele gesprekken die plaatsvinden in het kader van de jaarlijkse beoordelingscyclus. Algemene demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing, maken het noodzakelijk om op strategisch niveau na te denken over de personele organisatie. Bij woningcorporaties zijn medewerkers over het algemeen lang in dienst; doorstroming is beperkt. Ook bij Idealis ligt de gemiddelde leeftijd van medewerkers hoog. Daarmee dreigen binnen relatief korte tijd kennis en capaciteit verloren te gaan. Vertrek van personeelsleden zal met name plaatsvinden in de jaren direct na de periode waarop dit ondernemingsplan betrekking heeft. We zien de huidige leeftijdsopbouw niet als een kwetsbaarheid: het biedt kansen om een personeelsbestand, waarin zich relatief weinig mutaties voordoen, op adequate wijze aan te passen aan een veranderende omgeving.
Scan en toekomstvisie personeelsbestand
In 2012 wordt per afdeling een scan gemaakt van de personele samenstelling, inclusief een toekomstvisie op basis van het ondernemingsplan. De scan vormt de basis voor invulling van een strategische personeelsplanning voor de komende jaren. Bij het opstellen van de scan gaat het concreet om het beantwoorden van de volgende vragen. • Wat is de gewenste capaciteit van de organisatie, gezien de strategische doelen en de manier waarop we die willen bereiken? Hoe verhoudt de gewenste capaciteit zich tot de verwachte uitstroom. Wie vertrekken en wat betekent dat voor de opgebouwde deskundigheid? Hoe draag je er zorg voor dat kennis niet verloren gaat en tijdig overgedragen wordt? • In hoeverre zijn de aanwezige talenten stimulator of juist beperking voor de strategie? Zijn de benodigde talenten te ontwikkelen bij huidige medewerkers? Hoe doen we dat? Wat heeft prioriteit? Hebben we daarvoor ‘vers bloed’ nodig? Als talenten niet te ontwikkelen zijn, wat doen we dan? Is outsourcing mogelijk en gewenst? • Hoe gaan we om met beloningsbeleid? Hoe maken wij ons aantrekkelijk als werkgever voor nieuwe medewerkers en hoe motiveren we huidige medewerkers? • Hoe organiseren we de betrokkenheid van medewerkers bij de strategie en passen we de strategie aan op de ervaringen, mogelijkheden en onmogelijkheden van de medewerkers?
24
5.6 Medewerkerstevredenheid Idealis hecht veel waarde aan tevredenheid van medewerkers, verbetering van onderlinge samenwerking, meer eigen verantwoordelijkheid, meer ontplooiingskansen, meer ruimte voor eigen initiatieven. Deze zaken meten wij eenmaal per 3 jaar door een tevredenheidsonderzoek onder medewerkers. In 2010 heeft het meest recente onderzoek plaatsgevonden. Over het algemeen was het onderzoeksresultaat heel positief en bleek dat de meeste mensen met veel plezier bij Idealis werken. Op grond van de rapportage zijn in overleg met de OR een drietal verbeterpunten vastgesteld. Idealis scoorde voor algemene tevredenheid het rapportcijfer 7,4 (gemiddeld 7,2).
Onderzoek medewerkerstevredenheid
Een nieuw onderzoek naar de tevredenheid van medewerkers zal plaatsvinden in 2013. We streven ernaar dat het huidige niveau van algemene tevredenheid van de medewerkers voor het werken bij Idealis wordt behouden (een gemiddelde score van 7,4 of hoger).
5.7 Kantoorpand Het kantoorpand Duivendaal 1 wordt gehuurd van Wageningen UR. Idealis onderzoekt de mogelijkheden om andere kantoor ruimte te betrekken vanwege de beperkingen van het huidige kantoor en de onzekere toekomst van het totale gebied Duivendaal. We zijn gestart met het opstellen van een programma van eisen voor een nieuw kantoor. Ook worden de moge lijkheden bezien om dit te combineren met nieuwbouw voor studentenhuisvesting.
5.8 Naar een duurzame organisatie Met het opstellen van een ‘CO2-footprint’ voor de eigen organisatie zijn we in de afrondende fase. Dit betekent dat we de bijdrage van koolstofdioxide als gevolg van de bedrijfsvoering van Idealis visualiseren en nagaan hoe we tot minder uitstoot kunnen komen. Ook zullen we bepalen hoe we de uitstoot van CO2 kunnen compenseren, bijvoorbeeld door de aanplant van bomen, of het investeren in herwinbare energie.
CO2-neutrale organisatie
Idealis wordt in 2012 een CO2-neutrale organisatie.
Niet alleen in onze complexen, maar ook voor de eigen organisatie is energiebesparing en duurzaamheid een belangrijk aandachtspunt.
25
Onze financiële positie is gezond en biedt voldoende mogelijkheden om het geformuleerde beleid uit te voeren waarbij de financiële continuïteit gewaarborgd blijft.
26
6 De lange termijn gewaarborgd 6.1 Uitgangspunten en parameters Idealis wil niet alleen op korte termijn voorzien in de vraag naar studentenhuisvesting, maar ook in de verdere toekomst. Daarvoor is het noodzakelijk dat de financiële continuïteit ook op lange termijn is gewaarborgd. Om dit te kunnen beoordelen is het geformuleerde beleid doorgerekend, waarbij de toekomstige kasstromen die voortvloeien uit exploitatie van ons vastgoed, de voorgenomen investeringen en de benodigde financiering in beeld zijn gebracht op basis van de volgende uitgangspunten. Investeringen Uitgegaan is van de in hoofdstuk 2 genoemde investeringen en voorgenomen planning. Huurbeleid Hierbij is uitgegaan van het in hoofdstuk 3 beschreven huurbeleid. Onderhoud Voor het bestaande vastgoed is uitgegaan van de Meerjarenbegroting onderhoud 2012-2031. De investeringen voor planmatig onderhoud zijn berekend op basis van landelijk gepubliceerde normen. Het klachtenonderhoud is gebaseerd op ervaringscijfers. Restwaarde per verhuureenheid Uitgegaan is van de sociale grondprijs verminderd met de kosten voor uithuizing en sloop. Kosten beheer De personeelskosten worden aan de verschillende complexen toegerekend op basis van een normbedrag per verhuureenheid. Wij zijn ervan uitgegaan dat bij de toevoeging van eenheden deze kosten niet volledig evenredig zullen stijgen en hebben in lijn met het strategisch voorraadbeleid, voor de investeringen na Rijnveste, 50% van de norm ingerekend. Ook voor de overige beheerskosten wordt uitgegaan van een normbedrag per verhuureenheid. Van deze kosten heeft circa 24% een rechtstreeks verband met het aantal verhuureenheden. Wij zijn ervan uitgegaan dat voor eenheden na Rijnveste 24% van de norm wordt ingerekend. Heffing huurtoeslag De bij de begroting genoemde heffing huurtoeslag is met ingang van 2014 ingerekend volgens de meest recente informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV verwacht dat de heffing alleen zal gaan gelden voor zelfstandige eenheden, waarbij een tarief van e 1,70 per e 1.000 WOZ-waarde gehanteerd zal worden. Economische parameters Prijsinflatie
Looninflatie
Korte rente
Lange rente
Bouwindex
Onderhoudsindex
Marktindex
2012
2,00%
2,00%
2,00%
3,75%
2,00%
2,00%
-2,50%
2013
2,00%
2,30%
2,39%
4,07%
2,30%
2,30%
-0,85%
2014
2,00%
2,51%
2,66%
4,29%
2,51%
2,51%
0,31%
2015
2,00%
2,66%
2,85%
4,44%
2,66%
2,66%
1,11%
2016
2,00%
3,00%
3,30%
4,80%
3,00%
3,00%
3,00%
>2017
2,00%
3,00%
3,30%
4,80%
3,00%
3,00%
3,00%
(Bron: meest actuele kwartaalrapportage Ortec)
27
Idealis wil niet alleen op korte termijn voorzien in de vraag naar studentenhuisvesting, maar ook in de verdere toekomst.
Disconteringsvoet Voor het contant maken van de kasstromen zijn wij uitgegaan van een rente van 5,25%. Restant levensduur complexen
Exploitatie tot einde:
Walstraat
2015
Asserpark, Hoevestein, Bornsesteeg, Dijkgraaf, Marijkeweg, Haarweg, O. Eekmolenweg
2025*
Oude Bennekomseweg, Boterstraat, Vijzelstraat/Salverdaplein, Salvowoningen
2025*
Herenstraat 14
2035
Bassecour
2044
Wilhelminaweg
2047
Pedel en Kloosterstegen
2048
Droevendaal
2049
Binnenveld
2053
Lombardi en Nobelweg
2057
Burgtstraat
2060
* Bij deze complexen is aan het einde van de exploitatietermijn vooralsnog geen rekening gehouden met vervangende nieuwbouw (en betreffende investeringskosten), of verlenging van levensduur (en daarmee samenhangende kosten van upgrading).
6.2 Financiële continuïteit Kengetallen Voor de beoordeling van de financiële continuïteit baseren wij ons op de volgende kengetallen en daaraan gekoppelde normen: Kasstroom gerelateerd: Interest dekkingsratio (ICR) Vermogen: Solvabiliteit en Loan to value Rendement: Direct rendement Deze kengetallen zijn berekend voor het geformuleerde beleid. Vervolgens hebben wij scenario analyse toegepast voor de kengetallen die bepalend zijn voor het oordeel van de externe toezichthouders, de rentedekking (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ofwel WSW) en de solvabiliteit (CFV). Hierbij is een groot aantal scenario’s doorberekend bij wisselende economische omstandigheden. Indien 95% van de doorgerekende scenario’s (‘95% Var’) voldoet aan de gestelde norm gaan wij ervan uit dat het economische risico acceptabel is, en dat daarmee de financiële continuïteit gewaarborgd is. Uit de in bijlage 3 opgenomen grafieken blijkt dat bij de beoordeling van de financiële continuïteit ruimschoots wordt vol daan aan de gestelde normen.
Gezonde financiële positie
Uit de doorrekening van het in dit ondernemingsplan geformuleerde beleid blijkt dat de financiële continuïteit van Idealis op lange termijn gewaarborgd blijft.
28
29
Voor onze strategie zijn meerjaren studentenprognoses zeer belangrijk. Zij vormen de basis voor het berekenen van de vraag naar studentenhuisvesting. Studentenprognoses zijn op lange termijn vaak onzeker. Dit vereist dat wij continue monitoren.
30
7 Risicobeheersing en monitoring 7.1
Vraag en aanbod studentenhuisvesting
Jaarlijks wordt rond juni een inschatting gemaakt van de vraag/aanbodsituatie van studentenhuisvesting en wordt bezien of de instroom van eerstejaars naar verwachting conform doelstelling geschiedt. Halfjaarlijks wordt een woonadressenanalyse gemaakt voor alle WU-studenten. Dit is van belang voor de vertaling van studentenprognose naar de vraag naar studentenhuisvesting. Daarnaast wordt bezien of de actuele studentenprognoses aanleiding geven om de planning van voorgenomen investeringen in het strategisch voorraadbeleid aan te passen. Structureel overleg en afstemming over studentenprognoses zal met name met Wageningen UR plaatsvinden in een zo vroeg mogelijk stadium. In opdracht van Kences ontwikkelde ABF in 2011 een studentenmonitor, waarin zowel landelijk als voor de afzonderlijke studentensteden gepoogd wordt beter inzicht te krijgen in vraag en aanbod en de mogelijke mismatch daartussen. In de 1e fase richt de monitor zich op de kwantitatieve aspecten en in een 2e fase ook op de kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod. In de 2e fase is onder andere een woonwensenenquête onder studenten gehouden, waarbij Wageningen (naast Groningen en Eindhoven) een pilotfunctie vervulde. Resultaten van dit onderzoek worden begin 2012 verwacht. Binnen de voorgenomen planning van nieuwbouw zal elk te nemen investeringsbesluit worden gebaseerd op de actuele monitoring van zowel de vraag/aanbodsituatie als de financiële continuïteit. Groeiende aantallen studenten bieden kansen voor aanvullende kleinschaliger, meer gedifferentieerde en flexibeler nieuwbouw. Hierdoor is deze nieuwbouw op lange termijn eventueel ook geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen dan studenten. Op lange termijn zal mogelijk herstructurering van oude studentencomplexen plaatsvinden. Dit kan bv. verminderen van het aantal kamers per afdeling betreffen, maar ook sloop van een complex.
Monitoring vraag en aanbod • • • •
Volgen studentenprognoses, feitelijke instroom en vraag naar studentenhuisvesting; Volgen relevante ontwikkelingen rijksbeleid (studiefinanciering, huurtoeslag e.d.); Woningmarktonderzoek, woonwensen-enquête, klantenwaardering, leefbaarheidsmonitor. Rapportage: o.a. structurele managementinformatie, bestuurdersbrieven, jaarverslag, jaarlijkse monitor vraag- en aanbod studentenhuisvesting.
Groeiende aantallen studenten bieden kansen voor aanvullende, kleinschalige, meer gedifferentieerde en flexibelere nieuwbouw.
31
Voor aanvullende structurele nieuwbouw is vereist dat betaalbare locaties beschikbaar zijn.
7.2
Overheidsbeleid
Het overheidsbeleid op terreinen zoals studiefinanciering, huurbeleid, huurtoeslag e.d. kan grote financiële consequenties hebben voor Idealis. Ook Europese regelgeving kan indirect van invloed zijn. Regelgeving met betrekking tot woningbouw en gebruiksbesluit kan leiden tot verplichte grote investeringen in studenten complexen. Idealis ziet het beleid van de overheid als een belangrijk risico. In het algemeen wordt bij totstandkoming van rijksbeleid geen rekening gehouden met studentenhuisvesting, met name waar het kamers met gedeelde voorzieningen betreft. Via Kences wordt getracht de politiek te beïnvloeden. Kences heeft, in samenwerking met de VSNU, het initiatief genomen om te komen tot een Nationaal Actieplan Studentenhuisvesting.
Monitoring overheidsbeleid
• Volgen politieke besluitvorming; • Deelname Kences, in bestuurlijk overleg en in structureel of projectmatig overleg op beleidsniveau; • Rapportage: o.a. in jaarverslag, bestuurdersbrieven, notities e.d.
7.3
Samenwerking met lokale strategische partners
Aanvullende structurele nieuwbouw van studentenhuisvesting vereist het kunnen beschikken over betaalbare locaties voor sociale woningbouw. Daarnaast is planontwikkeling alleen mogelijk als die past binnen het lokale beleid van Wonen en Ruimtelijke Ordening. Het waarborgen van voldoende studentenhuisvesting vraagt om goede samenwerking met onderwijs en gemeenten. Idealis is zich ervan bewust dat goede samenwerking met de belangrijkste belanghouders van fundamenteel belang is en werkt actief aan het behoud van de goede relatie. Van belang zijn het afronden van de prestatieafspraken met de gemeente en het opstellen van overeenkomsten voor afzonderlijke bouwplannen. Structureel overleg wordt gevoerd met de wethouder en de lokale politiek. Waar mogelijk wordt gezamenlijk opgetrokken met andere strategische partners, de strategie op elkaar afgestemd en onze expertise aangeboden. Transparantie met betrekking tot investeringen, huuropbrengsten en onrendabele toppen zal bijdragen tot wederzijds begrip en samenwerking.
Monitoring samenwerking
• Bestuurlijk en projectmatig overleg met gemeenten en onderwijsinstellingen; • Volgen nieuwbouwplanning; • Rapportage: o.a. in bestuurdersbrieven, structurele voortgangsrapportage projecten, jaarverslag, externe visitatie (1 x per 4 jaar).
7.4 Financiële continuïteit Om te beoordelen of de uit het strategisch voorraadbeleid voortvloeiende investeringsopgave financieel realiseerbaar is wordt de toekomstige ontwikkeling van de kasstromen en van het eigen vermogen bij verschillende beleidsvarianten in beeld gebracht. Om het economisch risico per variant te bepalen wordt een aantal scenario’s berekend. Bij de scenario’s worden de volgende parameters betrokken:
32
Index
Invloed op:
Prijsinflatie
Huren en kosten
Looninflatie
Lonen
Korte rente
Kasgeld
Lange rente
Financiering
Bouwindex
Investeringen in nieuwbouw en renovaties
Onderhoudsindex
Onderhoud
Marktindex
Leegwaardeontwikkeling
Vervolgens wordt bepaald boven welke grens 95% van de waarnemingen ligt. Als dit niveau hoger is dan de gestelde normen voor rentedekkingsgraad en solvabiliteit kan gesteld worden dat de financiële continuïteit gewaarborgd is. Zoals eerder beschreven vormt ook de rijksoverheid en de definitieve politieke besluitvorming over een aantal beleids voornemens van het kabinet Rutte een financieel risico voor Idealis. Verkoop van niet aan de missie gerelateerde complexen ziet Idealis ook als mogelijke maatregel. Daartoe zal pas worden overgegaan als gewenste investeringen in studentenhuisvesting en het op lange termijn kunnen waarborgen van de financiële continuïteit dat vereisen.
Monitoring financiële omstandigheden
• Structureel en waar nodig incidentele doorrekening met WALS (financieel prognosemodel Ortec); • Op grond daarvan bezien of tussentijdse aanpassing van de voorgenomen investeringen in nieuwbouw, zoals vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid, noodzakelijk is; • Treasury-overleg en volgen dagelijkse ontwikkelingen via website Thesor; • Rapportage: o.a. structurele kwartaalrapportages, jaarlijkse oordeelsbrief van het ministerie, • jaarlijkse ‘Continuïteitsoordeel’ en rapportage ‘Corporatie in perspectief’ van het CFV, managementletter PWC, jaarverslag.
33
Bijlage 1 Prognose cumulatieve vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen, t.o.v. studiejaar 2010/2011
2010/2011
Gewijzigde vraag totaal (wijziging t.o.v. 2010/2011, afgerond op 25-tallen)
0
Aanbod (t.o.v. 2010/2011; Idealis: groen, WUR en overig: zwart)
2011/2012
2012/2013
475
800
2013/2014
2014/2015
2015/2016
1.100
1.300
1.475
44
44
44
44
44
WUR Haarweg (tijdelijk 5 - 10 jr.?)
153
153
153
153
153
WUR Ede Kazerne (tijdelijk 5 jr.)
200
200
200
200
200
Plantsoen (boven nr.44)
12
12
12
12
12
Plantsoen (boven Junushoff) (tijdelijk 10 jr.)
52
52
52
52
52
175
175
175
175
95
95
95
95
345
345
345
345
148
148
148
150
150
WUR Stadsbrink (tijdelijk 10 jr.)
WUR Beringhem (Bennekom) (tijdelijk 5 jr.) Nieuw Kortenoord Rijnveste Nobelweg Lawickse Hof Centrumlocatie, mits haalbaar
75
Einde WUR-units Haarweg van 2009/2010 (tijdelijk 5 jr.)* Campus, vervanging WUR-units *
-251
-251
250
250
1.373
1.339
Walstraat sloop Gewijzigd aanbod totaal
-109 0
461
1.076
1.224
Totaal, gewijzigde vraag minus aanbod (25-tallen)
0
25
-275
-125
-75
125
* Berekening gaat uit van sloop 250 WUR-units voor 1 januari 2015. Als deze eenheden 10 jaar blijven staan, vervallen in de tabel zowel de sloop als de vervanging van deze units. Aanbod Ede tov. 2010/2011
2010/2011
2011/2012
2012/2013
2013/2014
2014/2015
2015/2016
Zandlaan
250
250
250
Gewijzigd aanbod Ede totaal
0
0
0
250
250
250
Totaal, vraag min aanbod Wageningen/Ede (25-tallen)
0
25
-275
-375
-325
-125
Uitgangspunten • Huisvestingsvraag WU per jaar: wijziging t.o.v. studiejaar 2010/2011; op basis van WUR-prognose update maart 2011, scenario 2; omrekening huisvestingsvraag: 65% van de studenten. • Huisvestingsvraag Van Hall Larenstein en Christelijke Hogeschool Ede stabiel, Stoas Hogeschool jaarlijks toename 40 eenheden ten behoeve van 1ejaars en vanaf 2014/2015 stabiel. • Wijziging aanbod: beschikbaar voor 1 mei van het betreffende studiejaar. • Mutatiegraad: ongewijzigd ten opzichte van 2010/2011.
34
Bijlage 2 Overzicht subsidiabele huurprijzen Idealis, incl. Ede (peildatum 1 juli 2011) Woningtype Onzelfstandige kamers niet aangewezen Onzelfstandige kamers aangewezen
<= g 212,24
> g 212,24 <= g 361,66
> g 361,66 <= g 517,64
> g 517,64 <= g 652,52
> g 652,52
Totaal
274
550
824
1657
1030
17
2704
Zelfstandige kamers
647
20
667
Studentenwoningen
3
98
1
2
104
PhD-woningen
20
13
73
106
Overige woningen
20
38
12
70
1931
2230
175
52
87
4475
Totaal Huurtoeslag mogelijk: nnnnnnn
Max. huurtoeslag voor 1- en 2-persoonshuishoudens: > e 212,24 en <= e 361,66: 100% voor dit deel van de rekenhuur > e 361,66 en <= e 517,64: 75% voor dit deel van de rekenhuur, huurtoeslag mits >= 23 jr > e 517,64 en <= e 652,52: 50%, voor dit deel van de rekenhuur, huurtoeslag mits >=23 jr en tevens alleenstaand, of >= 65 jr, of gehandicapt
35
Bijlage 3 Berekeningen financiële continuïteit Ontwikkeling solvabiliteit (eigen vermogen / totale vermogen)
Ontwikkeling loan to value (netto schuld / waarde vastgoed)
80 -
80 -
70 -
70 -
60 -
60 -
50 -
50 -
% 40 -
% 40 -
30 -
30 -
20 -
20 -
10 -
10 -
21-
-
-
-
-
-
-
-
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
10 9876% 543210-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
% 3-
-
-
4-
-
-
5-
-
-
6-
-
-
Ontwikkeling direct rendement (exploitatie kasstroom / waarde vastgoed)
7-
-
-
-
-
-
-
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
–––––––– Loan to value –––––––– norm
Rentedekkingsgraad (ICR) (operationele kasstroom / rente betalingen)
0-
-
■■■■■ 95% Var –––––––– Solvabilitiet (%) –––––––– norm
-
0-
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
–––––––– Direct rendement –––––––– WACC
■■■■■ 95% Var –––––––– ICR –––––––– norm
36
Bijlage 4 Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan Doel
Prestatie
Norm
Nieuwbouw investering 2011 – 2016: ruim 1.100 wooneenheden en verhuur van 250 nieuwbouw eenheden van Woonstede
Jaarlijkse monitoring vraag en aanbod
Verlengde exploitatie studentencomplexen
Tot tenminste 2025, m.u.v. Walstraat (2015)
Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders
Score Product: ‘goed’ Score Prijs/kwaliteit: ‘redelijk’
Geleidelijke instroom 1ejaars binnen 1e studiejaar in kamers met gedeelde voorzieningen
Streefdatum: voor 1 mei 1e studiejaar
Ontwikkelen voldoende short stay eenheden
Definiëren norm ‘voldoende omvang’ in 2012
Bewust kiezen van woonruimte door klanten
Naar een nieuw model van woonruimteverdeling
Uitwerking en fasering door projectgroep in 2012
Gedifferentieerd en acceptabel woonlastenbeleid
Huur 100% max. toegestane huurprijs, echter indien geen huurtoeslag mogelijk is: huurmatiging
Matiging bestaande studenteneenheden: 80% Matiging nieuwbouw: binnen range 80 - 100% Score Prijs/kwaliteit: ‘redelijk’
Herijking totale huurbeleid
In 2012
Prettig en veilig woon- en leefklimaat
Goede leefbaarheid studentencomplexen, meting via jaarlijkse enquête leefbaarheid
Ruime meerderheid bewoners (> 70%) geeft 7 of hoger voor totale leefbaarheid
Sober en doelmatig onderhoud
Uitvoering meerjaren onderhoudsplanning met behoud van kwaliteit en leefbaarheid
Idem + Prijs/kwaliteit: score ‘redelijk’ Realisatie planning, budget en taken
Tijdige en open communicatie met onze klanten
Nieuwe website waarin social media geïntegreerd
Medio 2012 gereed
Bevorderen duurzaamheid in beheer en nieuwbouw
Integraal milieubeleidsplan 2012-2015 gereed, incl. ambities en normen
Voldoen aan vastgestelde ambities en normen
Tevreden klanten
Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders
Persoonlijke Service, Dienstverlening en Reputatie scoren ‘goed’
Goede samenwerking met bewonersvertegenwoordigers
Actualisatie samenwerkingsovereenkomst met SFO
1 x per 2 jaar: gereed in 2012 en 2014
Goede afstemming met onderwijs
Nadere uitwerking toekomstige short stay huisvesting en afstemming met Wageningen UR
In 2012 overeenkomst met WUR gereed
Goede afstemming met gemeenten
Prestatie-afspraken 2012-2015 over studenten huisvesting met de gemeente Wageningen
Voorjaar 2012 gereed
Bevorderen maatschappelijk rendement
Maatschappelijke visitatie, 1 x per 4 jaar
Opdracht uitgevoerd in 2012
Evaluatie personeelsbeleid, 1 x per 3 jaar, vastgelegd in nota ‘Samen werken’
Actualisatie gereed in 2014
Scan en toekomstvisie personeelsbestand
In 2012 gereed
Acceptabele werkdruk
Bespreken/monitoren werkdruk, taken, functies en processen
Vanaf 2012 in team-/afdelingsoverleg en in verslagen beoordelingscyclus
Tevreden medewerkers
Positieve beoordeling door personeel, 1 x per 3 jaar onderzoek medewerkerstevredenheid
Gereed in 2013 Score algemene tevredenheid: 7,4 of hoger
CO2-neutrale organisatie
Inventarisatie CO2-uitstoot en toepassing van de gekozen vorm(en) van compensatie
Realisering in 2012
Uitbreiding studentenhuisvesting Voorzien in vraag studentenhuisvesting
Nieuwbouw afgestemd op woonwensen studenten Klanten en dienstverlening Tijdige huisvesting nieuwe studenten
Samenwerking
Organisatie en medewerkers Goed functionerende organisatie
De lange termijn gewaarborgd/ risicobeheersing en monitoring Waarborgen financiële continuïteit
Structurele en waar nodig incidentele doorrekening Voldoen aan normen ICR, solvabiliteit, Wals (financieel prognosemodel Ortec) loan to value en direct rendement
Optimaliseren risicobeheersing en monitoring studenten huisvesting
Monitoring vraag- en aanbod, overheidsbeleid, samenwerking met strategische partners en financiële continuïteit
37
Rapportage via bestuurdersbrieven jaarverslag, kwartaalrapportages, e.d. (zie hoofstuk 7)
Bijlage 5 Prognose tijdsplanning projecten/activiteiten 2012 - 2016 Omschrijving per hoofdstuk ondernemingsplan
2012
2013
2014
2015
Uitbreiding studentenhuisvesting (voorgenomen jaar oplevering)
2016
Nieuw Kortenoord
Rijnveste
Campus Ede (Woonstede)
Nobelweg
Lawickse Hof (voorheen ‘van der Kolk Noord’)
Centrumlocatie, indien haalbaar
Campus vervanging WUR-units (afhankelijk van duur tijdelijke ruimtelijke ontheffing)
Sloop Walstraat (t.b.v. nieuwbouw in 2017)
Herijking totale huurbeleid
Nieuwe website
Uitwerking en gefaseerde invoering nieuw model woonruimteverdeling
Monitoring/enquêtes klantenwaardering
Maatschappelijke visitatie
Samenwerkingsovereenkomst met SFO
Prestatie-afspraken 2012-2015 met gemeente Wageningen
Nota personeelsbeleid
Scan + visie personeelsbestand
Monitoring medewerkerstevredenheid
Realisatie CO2-neutrale organisatie
Klanten en dienstverlening
Samenwerking
Organisatie en medewerkers
Monitoring en risicobeheersing
Monitoring financiële continuïteit
Jaarlijkse monitoring vraag en aanbod
38
39
Duivendaal 1 6701 AP Wageningen Postbus 18 6700 AA Wageningen T (0317) 42 61 61 Meer weten over ons en onze activiteiten? Kijk op www.idealis.nl
