1 11
18eEXe128964
ZNALECKÝ POSUDEK Č . 1285 - 125/2013
O obvyklé ceně budovy č .p. 77, garáží a pozemku p. č . St. 44, zapsaných na LV Č . 231, kat, území Hory Matky Boží, obec Velhartice, okres Klatovy.
Objednatel znaleckého posudku:
O
Úč el znaleckého posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 11531/11 B ě lohorská 270/17 169 00 Praha 6— B řevnov
Stanovení obvyklé ceny budovy č .p. 77, garáží a pozemku p. č . St. 44, za ú č elem jejich prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 28.12.2013 znalecký posudek vypracovala:
.
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha S - Hlubočepy tel.: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 155 stran textu v četně titulního listu a 3 strany p říloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních.
V Praze, dne 28.12.2013
ť ')L \hu.
;:X!
b l;!
DoJo dne: 10 -01- 2014
6
A. Nález 1. Základní informace Název p ředmětu ocenění: Adresa p ředmě tu ocenění:
Restaurace Hory Matky Boží 77 34142 Velhartice Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Velhartice Katastrální území: Hory Matky Boží Poč et obyvatel: 877 Výchozí cena stavebního pozemku C = 35 + (a - 1000) * 0,0074 14 = 35,0000 K č/m2 kde aje po čet obyvatel v obci (pokudje a K 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
• 2. Prohlídka a zam ěření Prohlídka byla provedena dne 30.07.20 12 za p řítomnosti znalce.
3. Podklady pro vyp racování znaleckého posudku - LV č . 231, k.ú. Hory Matky Boží, obec Velhartice, okres Klatovy, ze dne 20.07.2012 - Informativní snímek z KN mapy stažený z internetu, k.ú. Hory Matky Boží, obec Velhartice, okres Klatovy, m ěř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského ú řadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, B ě lohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 1153 1/11, ze dne 20.07.2012 - Plán ke zhotovení nového krovu, vypracován arch. Karlem Hourou, ze dne 28.05.1940 - Informace a skute čnosti zjišt ěné p ři místním terénním šet ř ení a na Obecním ú řadu ve Velharticích - Fotodokumentace
4. Vlastnické a eviden č ní údaje Podle údaj ů z katastru nemovitostí jsou budova č .p. 77 a pozemek p. č . st. 44 zapsány na LV Č. 231, kat, území Hory Matky Boží, obec Velhartice, okres Klatovy, ve vlastnictví SJM Zahradníka Josefa, • nar.: 19.03.1955, bytem Hory Matky Boží 77, Velhartice, 34142 Kolínec a Zahradníkové Marie, nar. 04.07.1953, bytem Hory Matky Boží 77, Velhartice, 34142 Kolínec. V Části C listu vlastnictvíjsou zapsána tato omezení: - Zástavní právo smluvní ve prosp ěch Hypote ční banky as., iČ . 13584324, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle ob č zákoníku ze dne 07.01.2004, reg. číslo 320010623 22-01103101-0021001R, pobo čka Ceské Budě jovice, k zajištění pohledávky ve výši 1 129 300,- Kč s příslušenstvím správními ú č inky práva ke dni 07.01.2004. - Nařízení exekuce pov ěř eným soudním exekutorem JUDr. Ingrid Svecové na Zaradníka Josefa na základě Usnesení soudu o na řízení exekuce Okresního soudu v Klatovech čj. 28 Exe 95912011-10 ze dne 28.04.2011 - Nařízení exekuce pov ěř eným soudním exekutorem JUDr. Ingrid Svecové na Zaradníkovou Marii na základě Usnesení soudu o na řízení exekuce Okresního soudu v Klatovech čj. 28 Exe 95912011-10 ze dne 28.042011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 42 350,48 s p ř íslušenstvím ve prosp ěch Komerční banky a.s., RC: 45317054 na základě Exekučního p říkazu o z řízení exekutorského -2-
zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú řad Praha 3, JUDr. Ingrid Švecová, č.j.. 091 Ex 0168512011 -010, ze dne 11. 07.2011 správní mocí ke dni 03.08.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na Zahradníka Josefa, na základ ě Exekučního p říkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 6, JUDr. Jan Grosam, č.j.: 025 Ex 11531/2011 6, ze dne 13.10.2011 - Zástavníprávo exekutorské pro pohledávku Zahradníka Josefa ve výši 2 264,- K č s příslušenstvím ve prospěch Ceské pojiš ťovny a.s., IC. 45272956 na základ ě Exekučního příkazu o z řízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú řad Praha 6, JUDr. Jan Grosam, čj.. 025 Ex 11531/2011 - 7, ze dne 13.10.2011 správní mocí ke dni 20.10.2011. 5. Dokumentace a skute čnost K budově nebyla na Obecním ú řadu ve Velharticích získána projektová dokumentace sou časného stavu nemovitosti. Byl dohledána částečná projektová dokumentace k výstavb ě „nového krovu" z roku 1940. Do objektu restaurace mi nebyl umožn ěn p řístup, povinný byl nekontaktní. V dob ě terénního šet ř ení nebyl v objektu nikdo p řítomen, resp. nikdo neotev řel. Restaurace není provozována od léta roku 2011.
6. Celkový p opis nemovitosti Oceňovaný objekt restaurace se sálem, ně kolika pokoji pro hosty a bytem správce č.p. 77 se sedlovou střechou, přístavbami a dv ě ma garážemi, je vystav ě n v centru obce Hory Matky Boží, v t ěsném sousedství kostela. Jedná se o zcela podsklepenou budovu s obytným podkrovím, resp. dvoupodlažní bez obytného podkroví, která byla vystav ě na asi př ed 100 lety a následn ě byla p řistavě na bytová jednotka (v 70. letech minulého století) a jednopodlažní p řístavba sociálního zázemí s pultovou střechou v zadní (severozápadní č ásti) objektu. Restaurace s kapacitou až 200 host ů byla provozována do léta roku 2011, v sou časné dob ě je nevyužívána. K budov ě náleží pozemek o celkové plošné vým ěře 426 m2 . V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a elektrický proud, objekt je napojen pouze na vodovod a elektrický proud, odpadní vody jsou svedeny do vlastní jímky.Obec Hory Matky Boží leží asi 23 km jihovýchodn ě od mě sta Klatovy, v bývalém okrese Klatovy, v Plze ň ském kraji.
7. Obsah znaleckého posudku
•
I. Administrativní cena, zjišt ě ná kombinací nákladového a v ýnosov ého zp ůsobu dle vyhlášky 45012012 Sb. 1. Oceně ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č .p. 77 1.2. P říslušenství 1.2.1. Garáže 2. Oceně ní pozemků 2.1. Zastavě ná plocha a nádvo ří p. č . st. 44
II. Srovnávací metoda 3.1. Rodinný d ům Velhartice 3.2. Rodinný dům Kolínec 3.3. Rodinný d ům Cihelna
-3-
B. Znalecký posudek I. Administrativní cena, zjišt ě ná kombinací nákladového a výnosovéh o způsobu dle vyhlášky 45012012 Sb. Oceňovací p ředpis Oceně ní je provedeno podle zákona Č . 151/1997 Sb., o oceň ování majetku ve zn ění zákonů Č. 121/2000 Sb., Č. 237/2004 Sb., Č . 257/2004 Sb., Č. 296/2007 Sb., Č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR Č . 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek Č. 456/2008 Sb., Č. 460/2009 Sb., Č . 364/2010 Sb., Č . 387/2011 Sb. a č . 450/2012 Sb., kterou se provád ějí některá ustanovení zákona č . 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 77 Popis Při stanovení výnosové metody jsem nenalezla žádné konkrétní údaje o pronájmech obdobných nemovitostí v bezprostředním okolí, z toho d ůvodu bylo nájemné pro výnosovou metodu stanoveno na základě odborného odhadu. Míra kapitalizace pro komer ční objekty (restaurace), v souvislosti s vyhláškou, činí 7,5 %. Budova je situována ve stabilizované oblasti bez rozvojových možností. Oceně ní staveb nákladovým zp ů sobem bez koeficientu prodejnosti Budova č.p. 77 Popis Jednopodlažní, zcela podsklepená budova s obytným podkrovím se sedlovou st řechou s polovalbou, byla vystavě na asi před 100 lety. K východní st ěně budovy byla v pr ůběhu let p řistavěna dvoupodlažní, zcela podsklepená p řístavba obdélníkového p ůdorysného tvaru se sedlovou st řechou s mírným sklonem a p ři severní st ěně původní budovy byla ješt ě vybudována p řístavba s pultovou střechou (hygienické a technické zázemí). Objekt byl historicky vždy využíván jako restaurace a kino. V létě roku 2011 byl provoz sou č asné restaurace ukon č en. Budova s kapacitou až 200 host ů, sestává z vý čepu, tane č ního sálu s pódiem, jídelny, p řísálí, herny, klubovny, chodby, skladu a sociálního zázemí. Ve 2.NP jsou situovány bytová jednotka 1+1 s balkónem, 5 pokoj ů pro hosty a sociální zázemí a p ůdní prostory vhodné k vestavb ě . Ve sklepě jsou situovány sklady a kotelna ústředního vytáp ění s kotlem na tuhá paliva. Popis objektu jsem provedla na základ ě inzerátu k prodeji nemovitosti zve řejněného na realitním serveru na internetu z d ů vodu, že mi nebyl umožn ěn vstup dovnitř. Původní sedlová střecha s rozsáhlým viký řem s mansardovou st ř echou, je pokryta pálenou taškovou krytinou, na p řístavbáchje položen pozinkovaný plech. Jsou provedeny úpiné klempí ř ské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Okenní otvory jsou vypin ě ny zdvojenými d ělenými dřevě nými okny. Fasáda je hladká, vápennocementová, sokl je omítnut hrubou jádrovou omítkou, zádveří u východní p řístavby je vystavěno na podezdívce z žulových kvádr ů . Garáže jsou p řístupné ocelovými vraty (dvoukřídlými a sklopnými). Objekt je napojen na elektrický proud a ve řejný vodovod. Odpadní vody jsou svedeny do vlastní jímky (v míst ě je možnost napojení na ve řejnou kanalizaci). Technický stav nemovitosti se jeví jako udržovaný, ale zhoršený s nutností investovat do rekonstrukce nejen prvk ů krátkodobé životnosti.
-4-
Zatřídě ní pro potř eby ocenění Budova * 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních d ě l CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpoč et jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 12,00* 12,00 1.PP 10,00*6,00 1.NP 12,00*12,00 1.NP 10,00*6,00+6,00*2,00 1.NP 18,00*5,00 2.NP 10,00*6,00+6,00*2,00 Podkroví 12,00* 12,00 Podkroví 10,00*6,00 .
= = = = = = =
[m2J 144,00 60,00 144,00 72,00 90,00 72,00 144,00 60,00
Zastavě né plochy a výšky podlaží ' Název
Zastavě ná. Konstr. Soucin ' p locha vyska 144,00 m2 2,50 m 360,00 60,00 m2 2,50 m 150,00 144,00 m2 4,00 m 576,00 72,00 m2 2,85 m 205,20 90,00 m2 4,00 m 360,00 72,00 m2 2,85 m 205,20 144,00 m2 5,00 m 720,00 60,00 m2 1,00 m 60,00 786,00 2636,40
1.PP 1.PP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP Podkroví Podkroví Součet Průmě rná výška podlaží: Průmě rná zastavě ná plocha podlaží
PVP 2 636,40 / 786,00 3,35 m PZP = 786,00 / 8 = 98,25 m2
Obestavě ný prostor Výpoč et jednotlivých vým ěr Název Obesta ‚.PP (12,00* 12,00)*(2,50) 1 .PP (1 0,00*6,00)*(2,50) 1.NP (12,00* 12,00)*(4,00) 1.NP (1 0,00*6,00)*(2,85)+6,00*2 00*4 OO 1.NP (1 8,00*5,00)*(4,00) 2.NP (1 0,00 * 6,00)*(2,85)+6,00*200* 1,00 Podkroví (12,00* 12,00)*(1 ‚00)+1 2,00*12,00*4,00/2 Podkroví (1 0,00*6,00)*(1 ‚00)/2
[mJ 360,00 ? 150,00 m3 576,00 m3 219,00 m3 360,00 m3 183,00 m3 432,00 m3 30,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zast řešení) INzev
Typ
1.PP
pp -5-
Obestavěný jgostor 360,00m3
1 .PP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP Podkroví Podkroví Obestavě ný prostor - celkem:
PP NP NP NP NP Z Z
150,00 m3 576,00 m3 219,00 m3 360,00 m3 183,00 m3 432,00 m3 30,00 m3 2 310,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč . zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, st řecha 5. Krytiny střech 6. Klempíř ské konstrukce 7. úprava vnitřních povrchů 8. úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitř ní vodovod 19. Vnitř ní kanalizace 20. Vnitř ní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalač ní pref. jádra
s izolací proti zemní vlhkosti zdivo s rovným podhledem, zkosené sedlová s polovalbou, pultová pálená, plech pozinkovaný plech hladké vápenné štukové omítky hladké VC omítky běžné b ě lninové - soc. zázemí, kuch. teraco hladké piné dveře dřevěná zdvojená okna vlysy, dlažba, PVC ústřední s kotlem na TP světelná třífázová osazen chybí úpiné odkanalizování chybí bojler běžné WC, umyvadla, sprch.kouty, vany chybí chybí
Výpoč et koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy v č . zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
S S S S S S
Obj. podíl [%] Část {%J 6,10 100 15,30 100 8,10 100 6,20 100 2,90 100 0,60 100 -6-
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S C S C P S S C C X
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Cást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitř ní vodovod 19. Vnitř ní kanalizace 20. Vnitř ní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní . 23. Vnitř ní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Souč et upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S X S S S S S C S C P S S C C X
7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 0,00 3,10 0,00 0,92 1,90 4,20 0,00 0,00 0,00 89,62 0,8962
Výpočet opotř ebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z p řílohy č . 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d ě lení konstrukce, PP = p řepo č ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Cást K UP PP St. Ziv. Opot. Opot. z [%] [%] části celku 1%1 [%] 1. Základy vč . zemních prací S 6,10 47,00 1,00 2,87 3,21 100 150 66,67 2,1401 1. Základy vč . zemních prací S 6,10 20,00 1,00 1,22 1,37 40 90 44,44 0,6088 1. Základy vč . zemních prací S 6,10 33,00 1,00 2,01 2,24 30 80 37,50 0,8400 2. Svislé konstrukce S 15,30 55,00 1,00 8,42 9,39 100 150 66,67 6,2603 2. Svislé konstrukce S 15,30 25,00 1,00 3,83 4,27 40 90 44,44 1,8976 2. Svislé konstrukce S 15,30 20,00 1,00 3,06 3,41 30 80 37,50 1,2788 3. Stropy S 8,10 55,00 1,00 4,46 4,97 100 150 66,67 3,3135 3. Stropy S 8,10 25,00 1,00 2,03 2,26 40 90 44,44 1,0043 3. Stropy S 8,10 20,00 1,00 1,62 1,81 30 80 37,50 0,6788 4. Krov, st řecha S 6,20 47,00 1,00 2,91 3,25 100 150 66,67 2,1668 4. Krov, střecha S 6,20 20,00 1,00 1,24 1,38 40 90 44,44 0,6133 4. Krov, střecha S 6,20 33,00 1,00 2,05 2,29 30 80 37,50 0,8588 5. Krytiny střech S 2,90 45,00 1,00 1,31 1,46 60 65 92,31 1,3477 5. Krytiny střech S 2,90 55,00 1,00 1,60 1,78 30 40 75,00 1,3350 6. Klempířské konstrukce S 0,60 45,00 1,00 0,27 0,30 40 45 88,89 0,2667 6. Klempíř ské konstrukce S 0,60 55,00 1,00 0,33 0,37 30 35 85,71 0,3171 7. úprava vnitř ních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,14 40 45 88,89 7,2356 8. úprava vnějšíchpovrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,68 40 40 100,00 3,6800 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,57 35 40 87,50 3,1237 10. Schody S 2,70 50,00 1,00 1,35 1,51 100 150 66,67 1,0067 10. Schody S 2,70 50,00 1,00 1,35 1,51 40 90 44,44 0,6710 11. Dveře S 3,70 50,00 1,00 1,85 2,06 100 105 95,24 1,9619 -7-
11. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
o
S 3,70 50,00 1,00 1,85 2,06 40 45 88,89 1,8311 S 5,80 50,00 1,00 2,90 3,23 40 50 80,00 2,5840 S 5,80 50,00 1,00 2,90 3,23 20 35 57,14 1,8456 S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,84 35 40 87,50 1,6100 S 3,30 25,00 1,00 0,83 0,93 30 40 75,00 0,6975 S 3,30 25,00 1,00 0,83 0,93 60 65 92,31 0,8585 S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,35 25 30 83,33 4,4582 S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,58 40 55 72,73 4,7856 S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 40 45 88,89 0,2933 S 3,10 50,00 1,00 1,55 1,73 40 50 80,00 1,3840 S 3,10 50,00 1,00 1,55 1,73 100 100 100,00 1,7300 P 2,00 100,00 0,46 0,92 1,03 15 20 75,00 0,7725 S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,12 30 35 85,71 1,8171 S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,68 35 45 77,78 3,6401 70,9140
Ocenění Základní cena (dle p říl. Č . 2) [Kč/M3]: Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. Č. 4): Koeficient K2 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K 5 (příl. Č . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ěny cen staveb K (příl. Č . 38 - dle SKP):
* * * * *
Základní cena upravená [K č/rn3] Plná cena: 2310,00 m3 * 3 740,18 K č/m3
2669,0,9390 0,9872 0,9269 0,8962 0,8500 2,1410 3740,18 8 639 815,80 Kč
Výpoč et opotř ebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 70,9140 % úprava ceny za opot řebení
6 126 838,98 K č
. Budova č .p. 77 - zjiště ná cena Rekapitulace nákladových cen - stavby: Budova Č.p. 77
Nákladové ceny - celkem
=
2512 976,82 KČ
=
2512976,82K Č 2 512 976,82 Kč
=
2 512 976,82KČ
Oceně ní výnosovým zp ůsobem Zatřídě ní pro potř eby ocen ění Druh objektu: Míra kapitalizace (dle p říl. Č . 16):
Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 7,50%
Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2]
Nájemné [K č/m2] -8-
Výnos [Kč]
Restaurace Výnosy celkem
1500,00
100 005,100 005,-
ml 1
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
100 005,- Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjišt ě ného nájemného: 100 005,00 * 40 % = 40 002,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roč ní nájemné upravené dle 23 odst. 4: Míra kapitalizace 7,50 %
- = /
Cena stanovená výnosovým zp ůsobem
•
40002,-KČ 60003,-Kč 7,50% 800 040,- K č
Oceně ní kombinací nákladového a výnosového zp ůsobu oce ňování Skupina: D) Bez zásadních zm ě n - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Oceně ní nákladovým zp ůsobem CN = 2 512 976,82 Oceně ní výnosovým zp ůsobem CV 800 040,00 Rozdíl R 1 712 936,82 Výpoč et dle p ř ílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV+0.1OR = 971 333,68 Kč Cena stanovená kombinací vý nosov ého a nákladového zp ůsobu
=
971 333,68 K č
1.2. P říslušenství 1.2.1. Garáže
.
Popis Dvě , navzájem sousedící řadové garáže, jsou vystav ě ny u severního rohu budovy restaurace na betonové desce. Objekt se sedlovou st řechou, která je pokryta deskami z vinitého plechu, je omítnut hladkou VC omítkou, sokl omítkou hrubou jádrovou. Garáže jsou p řístupné kovovými vraty (jedna dvoukřídlými, druhá sklopnými). Okenní otvor je vypin ě n luxfery. Jsou provedeny úpiné klempí řské konstrukce z pozinkovaného plechu. P ředpokládám, že je dovnit ř zaveden sv ě telný elektrický proud. Technický stav garáží se jeví úm ěrný svému stáří. Zatřídě ní pro pot řeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (p říloha Č. 18):
Garáž 24 porovnávací metoda Plzeň ský kraj, obec do 2 000 obyvatel 35 let 1 855,- Kč/m3
Zastavě né plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,50*6,20 Název 1.NP:
40,30 m2
Zastavěná 40,30 m2
-9-
Konstrukční 2,50m
Obestavěný prostor 1.NP: (6,50*6,20)*(2,50) Obestavěný prostor - celkem:
= =
100,75 m3 100,75 m3
Výpoč et indexu cenového porovnání
.
Index vybavení Název znaku Č. O. Typ stavby - svislé konstrukce zd ěné nebo železobetonové s plochou II střechou nebo krovem neumož ňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ěny ti. 15 - 30 cm II 3. Technické vybavení - jen p řívod el. napětí 230 V II 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez p říslušenství II 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III (př edpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá ří 35 let: 0,80
V typ B -0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85
Index vybavení Iv = (1 +V) * V6 * 0,80 = 0,653 Index polohy Název znaku 1. Poloha v obci - centrum obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m v četně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv ů
č. V II
Pj 0,20 0,00
II III ii
0,00 0,00 0,00
5
.
Index polohy Ip = (1 + P) = 1,200 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku Č. 1. Situace na díl č ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 3 Index trhu 'T = ( 1 + Z T i) = 0,950 i=1
Celkový index I = 'v * IP * 'T = 0,653 * 1,200 * 0,950 0,744 Ocenění -10-
Ti -0,05 0,00 0,00
Cena upravená CU = IPC * I = 1 855,- Kč/m3 * 0,744 = 1380,12 K č/m3 CP = CU* OP= 1380,12 K č/m3 * 100,75m3 = 139 047,09 KČ Cena stanovená porovnávacím zp ůsobem
139 047,09 KČ
2. Ocen ě ní pozemků 2.1. Zastavě ná plocha a nádvo ř í p. č. st. 44 Popis Svažitý pozemek nepravidelného p ůdorysného tvaru p. Č . St. 44 o celkové plošné vým ěře 426 m2 je zapsán v LV jako zastav ě ná plocha a nádvo ř í. Na pozemku je vystav ěna budova Č .p. 77. Při ocenění byly použity p řirážky + 100 % za umíst ění objektu na nám ě stí, + 150 % za skute č nost, že se jedná o objekt s komerčním využitím (restaurace). V míst ě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a elektrický proud.
.
.
Stavební pozemek ocen ěný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Uprava ceny - p říloha č . 21 - položka Č . 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska l00 % úč elu užití staveb na nich z ř ízených nebo k jejich z řízení určených: 1.3. Pozemek ur č ený pro stavbu s komer ční využitelností 150 % nebo takovou stavbou již zastav ěný, nap ř. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkovišt ě, sportoviště a rekreační plocha apod.: úprava cen: 250% pozn.: upravuje-li se cena dle položky Č . 1, poč ítají se další položky zjiž takto upravené ceny. úprava cen celkem: 250% 250,00% Zdůvodnění použití či nepoužití p ř irážek a srážek: Při oceně ní byly použity p řirážky + 100 % za umíst ě ní objektu v centru obce a + 150 % za skutečnost, že se jedná o objekt s komer č ním využitím (restaurace..) Koeficient prodejnosti K (p říl. č . 39 - dle obce a ú čelu užití) 0,6960 Koeficient zm ě ny cen staveb K (p říl. Č . 38 - dle hlavní stavby): 2,0610 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk ů ‚ Zatřídění Zákl. cena Koef. K1 K Uprava Upr. cena [K č/m21 [%j {KčIm2} 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ě ná plocha a nádvo ří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,0610 0,6960 250,00 125,51 Typ
Název
28 odst. 1 a 2 zastav ě ná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní Vým ě ra Jedn. cena číslo [m2J [Kč/rn2] St. 44 426,00 125,51
Cena [Kč] 53 467,26 53 467,26
Zastavě ná plocha a nádvo ř í p.Č. st. 44 - zjiště ná cena
- 11 -
=
53 467,26 K č
Rekapitulace vý sledn ých cen 1. Oceně ní staveb 1.1. hlavní stavby
1.1.1. Budova Č.p. 77 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáže
971 333,70 KČ 139 047,10 KČ
1. Oceně ní staveb celkem
1110380,80 K Č
2. Oceně ní pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvo ří p.č . St. 44
53 467,26 K Č
2. Oceně ní pozemků celkem
.
53 467,26 K č
Celkem 1163 848 906 Ke-
Rekapitulace
cen, celkem
1i
Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly srovnávány rodinné domy s částečn ě komerčním využitím (krom ě objektu v Kolínci) v okolí do 10 km od obce Hory Matky Boží, z d ůvodu, že obdobné budovy k realizaci v míst ě oceně ní nebyly v nabídkách RK na realitních serverech dohledány. Srovnávané nemovitosti se liší velikostí zastav ě né plochy, užitné plochy, rozlohou p řilehlého pozemku, technickým stavem i lokalitou. Jednotlivé rozdíly se srovnávanou nemovitostí jsou v záv ěrečné tabulce upraveny n ě kolika koeficienty. 3.1. Rodinný d ů m Velhartjce
zajímavý d ům v centru Velhartic po celkové vnit řní rekonstrukci (voda i odpady v plastu, elekt řina je v Cu, nová okna). V 1 .NP je komer ční prostor, v pat ře je bytová jednotka. V dom ě je zavedený obchod s Potravinami. Vytáp ění UT s kotlem na TP. Na poz. je plánována v ýstavba dvougaráže s terasou - projekt. dokumentace je již provedena. Zastavě ná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku:
Cena: 2 199 000,00 K Č
95 m2 180 m2 178 m2
•
3.2. Rodinný d ů m Kolínec ľ
'.:''
-''flr
na okraji m ěstyse. D ům se sedlovou střechou. V I .NP je 1+1 s př íslušenstvím, v podkroví další obytná místn. a půda. Vytápěno kotlem na TP. Napojeno na obecní vodovod, odpady svedeny do kanalizace. Rekonstr. v roce 2008 - p ůdní vestavba, nový bojler, plastová okna a vstupní dve ře. Venkovní posezení na dvorku.
Užitná plocha: Plocha pozemku:
85 m2 94 m2
Cena: 1 098 000,00 K Č
.
3.3. Rodinný d ů m Cihelna
Nemovitost s velkým pozemkem. V obytné části je ob. pokoj s kachlovými kamny, 2 pokoje, koupelna a Wc, spol. místnost s krbem, stodola s kotelnou a s p ůvodní výrobnou uzenin a udírnou, v poslední dob ě využívána jako kiosek pro turisty. P ůvodní dřevě né dveře, klenby Půda je vhodná k vestavb ě . Vytápěno UT s kotlem na TP.
Zastavě ná plocha: Plocha pozemku:
159 m2 1 364 m2
Cena: 1 290 000 900 KČ
Tabulka Srovnávaných nemovitostí: C. Počet bytů I. Velhar- tice 2. Kolínec
ZP UP P1. Cena (K č) (m2) (m2) poz. i2) __ 95 180 178 2 199 500 94
CiheIna 159
85
94 1 099 000
IS
Cena (m2)
koef.
V,E - 12 220 - 0,95*0,70* ________ 1,02*0,90 V,K,E 12930 0,95*0,8 1,06*0,85 E 9555 0,95*0,90* 0,86* 1,00
Cena po úpravě 7460 8 854
11
135 1364 1 290 oÓó
_ Průměr:
7 026 7 780
-13-
fl
K i -koef.navýšení cen Ri( o svoji provizi = 0,95 K2 -koef technického stavu nemovitosti K3-koef. rozlohy pozemku K4-koef. lokality Výpočet srovnávací metodou: 300* 7780 Kč =2334 000 Kč * 0,5= 1167 000,- KCê 300 - užitná plocha srovnávané nemovitosti 7 780 - cena objektu za m2, zjiště ná srovnávací metodou 0,5 - koeficient přepoč tu ceny na „neobytnou nemovitost"
C. Závěreč ná rekapitulace Kombinace nákladové a výnosová metody: Výnosová cena objektů: Administrativní cena pozemk ů: Výnosová metoda celkem:
1110380,-Kč 53 470,- Kč 1163 850,- Kč
Srovnávací hodnota:
1167 000,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z t ě chto metod výpo čtu: Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č . 450/2012, Sb. 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012 5 Sb., zjiště né kombinací nákladové a výnosové metody 2.) Z hodnoty stanovené srovnávací metodou
.
Obvyklá hodnota nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpo čtu - z administrativní ceny zjišt ěné dle aktuálně platné vyhlášky kombinací nákladové a výnosové metody a z hodnoty zjišt ěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod ocen ění vyšly téměř identicky. Z tohoto d ůvodu za obvyklou cenu považuji průměrnou hodnotu výsledků stanovených kombinací nákladové a výnosové metody a srovnávací metodou. 1163850+1167000=2330850/2=1165425=1165000,-K č
Obvyklá cena nemovitosti apozemku cini.
1165 000 9- Kč slovy: j edennliliónstošedesátp ěttisíckorun českých -14-
a.
Budova č .p. 77, garáže bez č.p. a pozemky p. č . St. 44, které jsou zapsány na LV Č. 231, k.ú. Hory Matky Boží, obec Velhartice, okr. Klatovy - obvyklá cena činí, včetně příslušenství 1165 000,- W.
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví.
C.
d.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - nejsou. Výsledná cena výše ozna čených nemovitostí aj ej ich p říslušenství k datu ocenění činí 1165 000,- K č.
V Praze, dne 28.12.2013
4-2 --.'
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy
.
1J•_
F
-
r
.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím p ředsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odv ětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po ř. č . 1285 - 125/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem Č . 125/2013. I 1'
.
-15-
r
/ I
LI
/
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 20.07.2012 09:15:02 Vyhotoveno bezúplatn ě dálkovým přístupem pro ú čel: Provedení exekuce, čj.: 025 Ex 11531/11 pro Soudní exekutor Grosam Jan, JUDr. Okres: CZ0322 Klatovy Obec: 557366 Velhartice Kat.území: 644994 Hory Matky Boží
List vlastnictví: 231
V kat, území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávn ě ný
II
Identifikátor
Vlastnické právo
SIJN Zahradník Josef a Zahradníková Marie, Hory Matky Boží 77, Velhartice, 341 42 Kolinec
550319/1089 535704/237
SJM = spole čné jm ě ní manžel ů
B Nemovitostí Pozemky Parcela
St.
Vým ě ra (1n21 Druh pozemku
44
Zp ů sob využití
Zp ů sob ochrany
426 zastavě ná plocha a
Stavby Typ stavby Část obce, Č . budovy
Zp ů sob využití Zp ů sob ochrany
Hory Matky Boží, č .p. 77 bydlení
Na parcele
St.
44
Bi Jiná práva - Bez zápisu C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávn ě ní pro
O
innost k
Zástavní právo smluvní
Hypoteč ní banka, a.s., Radlická Stavba: Hory Matky Boží, č .p. 77 V-1512004-431 3331150, Praha 5, Radlice, 150 57, Parcela: St. 44 V-15/2004-431 RČ/IČ O: 13584324 Listina Smlouva o z ř ízení zástavního práva podle ob č .z. ‚ ze dne 7.1.2004, reg. číslo: 32 00/062322-01/03/01-002/00/R, pobo čka České Bud ě jovice, k zajiště ní pohledávky ve výši 1.129.300,- K č s p ř íslušenstvím. Právní ú č inky vkladu práva ke dni 07.01.2004. o Nař ízení exekuce pověř ený soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová
V-15/2004-431
Zahradník Josef, Hory Matky Boží Z-5368/2011-404 77, Velhartice, 341 42 Kolinec, RČ /I Č O: 550319/1089 Listina Usnesení soudu o na ř ízení exekuce : Okresní soud v Klatovech : 28 XE-959/2011 10 ze dne 28.04.2011.; uloženo na prac. Klatovy O
Nařízení exekuce pověř ený soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Zahradníková Marie, Hory Matky Boží 77, Velhartjce, 341 42 Kolinec, R Č /I č O: 535704/237 Listina Usnesení soudu o na ř ízení exekuce : Okresní soud v Klatovech 10 ze dne 28.04.2011.; uloženo na prac. Klatovy
O
Z-5368/2011-404
Z-5368/2011-404
28 EXE-959/2011 -
Z-5368/2011-404 Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 42 350,48 K č $ př íslušenstvím Komerční_banka,_a.s.,_Na p říkopě Stavba: Hory Matky Boží, č .p. 77 Z -3719/2011-431 movEái jouri
rnímjéém,
Katastrální ú ř ad pro Plze ň ský kraj, Katastrální pracovišt ě Sušíce, kód: 431. Strana 1
vÝ p is Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 20.07.2012 09:15:02
Vyhotoveno bezúplatn ě dálkovým přístupem pro ú čel: Provedeni exekuce, Č.].., 025 Ex 11531/11 pro Soudní exekutor Grosam Jan, JUDr. Okres: CZ0322 Klatovy
Obec: 557366 Velhartice
Kat.území: 644994 Hory Matky Boží
List vlastnictví: 231 V kat, území jsou pozemky vedeny ve dvou č íselných ř adách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávn ě ní pro vinnost k
969/33, Praha 1, Staré M ě sto, Parcela: St. 44 Z-3719/2011-431 114 07, RČ /I ČO: 45317054 Listina Exeku ční příkaz o z ř ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ř ad Praha 3, JUDr. Ingrid Švecová, 091 EX-01685/2011 -010 ze dne 11.07.2011. Právní moc ke dni 03.08.2011. Z-3719/2011-431 o Exekuční p ř íkaz k prodeji nemovitosti povinný: Zahradník Josef r. č . 550319/1089 Parcela: St. 44 Z-4231/2011-431 Stavba: Hory Matky Boží, č .p. 77 Z-4231/2011-431 Listina Exeku ční p říkaz k prodeji nemovitých v ěcí Exekutorský ú řad Praha 6, JUDr. Jan Grosain, 025 EX-11531/2011 -6 ze dne 13.10.2011. O
.
Z-4231/2011-431 Zástavní právo exekutorské povinný: Zahradník Josef r. č . 550319/1089 k uspokojení pohledávky v č ástce 2.264,- K č a př íslušenství Česká pojiš ťovna a.s., Spálená Parcela: St. 44 Z-4272/2011-431 75/16, Praha 1, Nové Mě sto, 113 04, Stavba: Hory Matky Boží, č .p. 77 Z-4272/2011-431 RČ /I ČO: 45272956
Listina Exeku ční př íkaz o z ř ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ř ad Praha 6, JUDr. Jan Grosam, 025 Ex-11531/2011 -7 ze dne 13.10.2011. Právní moc ke dni 20.10.2011. Z-4272/2011-431 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina O
Smlouva kupní ze dne 16.12.2003. Právní ú č inky vkladu práva ke dni 17.12.2003. V-1288/2003-431 Pro: Zahradník Josef a Zahradníková Marie, Hory Matky Boží 77, Velhartjce, 341 42 Kolinec
F
R Č/IČO: 550319/1089 535704/237
Vztah bonitovaných p ů dn ě ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí Katastrální úř ad pro Plzeň ský kraj, Katastrální pracovišt ě Sušíce, kód: 431. Vyhotovil:
Vyhotoveno: 20.07.2012 09:39:03
Český ú řad zem ěm ěř ický a katastrální - SOD
ziJ
vodu,
Katastrální útad pro Plze ň ský kraj, Katastrální pracovišt ě Sušice, kód: 431. Strana 2
ČR:
I
'
X
ria---
t
M1IL
Iľ a..
O
1
libiNIX1 -
wI -
J,
.
*OflO'
'\
S
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v elektronické podobě. Ověřuji pod pořadovým číslem 55800755-138267-140113143426, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 20 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zajišťovacího prvku Ověřující osoba: Eva Ohrablová Vystavil: Mgr. Zuzana Sobíšková, soudní exekutor v Praze dne 13.01.2014
