ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)
číslo: 37/3957/2012 o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 149 (rodinný dům čp. 74 na stavební parcele č. 37 a stavební parcela č. 37-zastavěná plocha a nádvoří) pro obec Trutnov a katastrální území Lhota u Trutnova, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 841/10 – zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
2.června 2012
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 5 stran textu a 19 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 22.června 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitostech Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 149 (rodinný dům čp. 74 na stavební parcele č. 37 a stavební parcela č. 37-zastavěná plocha a nádvoří) pro obec Trutnov a katastrální území Lhota u Trutnova, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v části obce zvané Lhota po levé straně místní komunikace k osadě Bezděkov. Hlavním objektem je rodinný dům čp. 74, který je užíván dle informací od roku 1900. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, vody a dálkového parovodu. Kanalizace je do žumpy. Plyn v této části obce není. Přístup je z místní asfaltové komunikace. Město Trutnov má dle Malého lexikonu obcí 2011 celkem 30.819 obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město s veškerou občanskou vybaveností (městský úřad, katastrální úřad, okresní soud, nemocnice, apod.). Administrativní cenou jsou oceněny pouze rodinný dům čp. 74 a stavební parcela č. 37. Nejsou oceněny venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, žumpa, zpevněné plochy, opěrná zeď apod.) a to z důvodu že tyto venkovní úpravy nemají zásadní vliv na cenu obvyklou nemovitosti jako celku. Přízemní byt užívá paní Šárka Krejčová, byt v patře užívá paní Drahomíra Krejčová a byt v podkroví užívá pan Aleš Krejčí s rodinou.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 841/10-56 ze dne 6.4.2012 - Výpis z KN, LV č. 149 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 21.12.2011 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 21.12.2011 - kopie katastrální mapy - Znalecký posudek č. 2119-149/2002/ČS ze dne 22.10.2002 vypracovaný Jaroslavem Matěnou - údaje sdělené na MěÚ v Trutnově - údaje sdělené spoluvlastníky nemovitostí - Dohoda o úpravě užívání nemovitostí podílovými spoluvlastníky ze dne 15.3.2012 - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 2.6.2012 - prohlídka a zaměření dne 2.6.2012
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 149 pro katastrální území Lhota u Trutnova, obec Trutnov zapsáni: Krejčí Aleš, r.č. 741005/3596 Krejčová Drahomíra, r.č. 535718/014 Krejčová Šárka, r.č. 885317/0271
- 1/3 - 1/3 - 1/3 2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům čp. 74 2) Stavební parcela č. 37
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům čp. 74 Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. 2.1.1 Popis Objekt sloužící k trvalému bydlení byl dle informací postaven kolem roku 1900. V roce 1975 byla provedena rekonstrukce s úpravou na dvě bytové jednotky. V roce 2003 byla provedena úprava podkroví na třetí bytovou jednotku. Dispoziční řešení: Dům je nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V přízemí se nachází samostatně přístupná bytová jednotka 3+1, společná chodba a místnost výměníkové stanice dálkového vytápění a ohřevu TUV. V patře se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1. V podkroví se nachází bytová jednotka 3+kk. Každý byt má vlastní sociální zařízení. Vybavení bytů je standartní. Stav kcí odpovídá stáří, údržba je na průměrné úrovni. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 10,10*15,55*7,80+2,40*8,60*7,80+ 6,50*3,05*2,60 Zastřešení 10,10*15,55*5,20*0,5+2,40*8,60* 5,20*0,5+6,50*3,05*1,30*0,5
=
1437.57 m3
=
474.89 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1912.46 m
2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 9.
Základy vč. zemních prací podstandard Vnější obklady chybí 3
0.07100
100%
-0.071
0.00400
100%
-0.004*1.852
13. 21. 26.
Okna nadstandard Instalace plynu chybí Ostatní chybí
0.05200
100%
0.052
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.03600
100%
-0.036*1.852 ________________________________________________
-0.10234 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.10234) = 0.9447 2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 112 let a životnosti 165 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 67.8788%. 2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.975,x 1.1000 x 0.9447 x 1.0500 x 2.1550 x 0.8770
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1912.46 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 67.8788% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
4.072,77 7.789.009,71 7.789.009,71 5.287.086,32 2.501.923,39
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům čp. 74
Cena celkem Kč
2.501.923,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební parcela č. 37 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis LV č. 149, obec Trutnov, katastrální území Lhota u Trutnova 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 416.00 m2
= Kč = Kč = Kč
400,400,400,-
= Kč = Kč
x 2.1550 x 0.8770 755,97 314.485,18
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební parcela č. 37
Cena celkem Kč
314.485,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4
3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům čp. 74 Kč 2.501.923,2) Stavební parcela č. 37 Kč 314.485,________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 2.816.408,Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky Kč 2.816.410,________________________________________________________ Slovy: Dvamilionyosmsetšestnácttisícčtyřistadeset Kč
V Novém Městě nad Metují, dne 22.června 2012
.............................. vypracoval
Poznámka: Z důvodu účelu tohoto znaleckého posudku, nejsou oceněny administrativní cenou venkovní úpravy.
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 37/3957/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena 5
OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 149 (rodinný dům čp. 74 na stavební parcele č. 37 a stavební parcela č. 37zastavěná plocha a nádvoří) pro obec Trutnov a katastrální území Lhota u Trutnova, kraj Královéhradecký a příslušenství nejsou v části CLV zapsána žádná věcná břemena: V části CLV jsou zapsána Zástavní právo smluvní, a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena. Věcné břemeno:
0,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 149 (rodinný dům čp. 74 na stavební parcele č. 37 a stavební parcela č. 37-zastavěná plocha a nádvoří) pro obec Trutnov a katastrální území Lhota u Trutnova, kraj Královéhradecký a příslušenství. 6
Oceňované nemovitosti se nacházejí v části obce Trutnov - Lhota po levé straně místní komunikace k osadě Bezděkov. Hlavním objektem je rodinný dům čp. 74, který je užíván dle informací od roku 1900. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, vody a dálkového parovodu. Kanalizace je do žumpy. Plyn v této části obce není. Přístup je z místní asfaltové komunikace. Město Trutnov má dle Malého lexikonu obcí 2011 celkem 30.819 obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město s veškerou občanskou vybaveností (městský úřad, katastrální úřad, okresní soud, nemocnice, apod.). Obvyklou cenou jsou oceněny všechny nemovitosti sloužící jako příslušenství stavby hlavní, tj. k rodinnému domu čp. 74 a stavební parcele č. 37. Do ceny obvyklé jsou zahrnuty všechny venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, žumpa, zpevněné plochy, opěrná zeď apod.). Altán, který se nachází na par. č. 168 není předmětem zjištění ceny obvyklé, protože není ve vlastnictví pana René Krejčího. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace od realitních kancelářích z nabídek nemovitostí ve městě Trutnov a telefonicky (RAKO reality, s.r.o. Trutnov, Realitní společnost České Spořitelny, Prodejní centrum s.r.o., Praha) a nabídek realitních kanceláří s celorepublikovou působností (např. M&M reality holding a.s. Praha, bydlite.cz Pardubice, , BIB a.s. Praha). Tyto realitní kanceláře nabízejí nemovitosti ve městě Trutnov. V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel ve městě Trutnov na prodej celkem 57 RD a celkem 9 objektů s více bytovými jednotkami. Toto je statistika ze dne 6.6.2012. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.220 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 150 realitních kanceláří a firem. V odborném článku – Obecné trendy aktuálního vývoje realitního trhu v České republice Ing. Petra Orta, Ph.D. z Bankovního institutu vysoké školy a.s. Katedry oceňování majetku, vydaném v časopise Znalec, ročník XX, 1/2010, je proveden rozbor vývoje cen (roků 2008 a 2009) nemovitostí s výhledem vývoje cen v roce 2010 a roce 2011. Článek je velice pesimistický a dle autora článku bude trvat dlouhou dobu, než se trh s nemovitostmi znovu „rozjede“. Dle názoru realitních makléřů bude realitní trh i v roce 2012 stagnovat. Již nyní je v médiích zpráva o snižování cen nemovitostí v celé České republice.
POROVNÁVACÍ ZPŮSOB:
Nabízené nemovitosti rodinné domy s více byty v Trutnově: 1) RD ulice Palackého, zděný třípodlažní, v domě 4 byty, pozemek 422 m2, vhodné i pro sídlo firmy, Realitní makléř: RAKO reality, s.r.o. Trutnov Nabídková cena: 6.999.999,-Kč
7
Názor na prodejnost nabízené nemovitosti: cena obvyklá 5.000.000,-Kč, nabídka domů převažuje několikanásobně nad poptávkou, Názor na mnou oceňovanou nemovitost jako celku: max. 2.550.000,-Kč, podíl nemovitosti ve výši 1/3 max. 850.000,-Kč.
2) RD ulice Českobratrská, Horní Předměstí, zděný čtyřpodlažní, v domě 3 byty, po celkové rekonstrukci, pozemek 753 m2, Realitní makléř: Realitní společnost České Spořitelny, Prodejní centrum s.r.o., Praha Nabídková cena: 4.000.000,-Kč Názor na prodejnost nabízené nemovitosti: cena obvyklá 3.500.000,-Kč, Realitní trh stojí, přetlak nabídek nad poptávkou.
3) RD se třemi byty, Horní Staré Město, zděný dvoupodlažní, po částečné rekonstrukci, pozemek 231 m2, Realitní makléř: NEXT REALITY, Hradec Králové Nabídková cena: 2.600.000,-Kč Názor na prodejnost nabízené nemovitosti: cena obvyklá 2.200.000,-Kč, Realitní trh stagnuje, nabídky převažují nad poptávkou. V Trutnově žádané lokality Kryblice, Staré Město. Nežádané lokality např. Poříčí. Názor na mnou oceňovanou nemovitost: max. 2.600.000,-Kč (dle názoru realitního makléře porovnat tři podobné srovnatelné nemovitosti a snížit o 20% z nabídkových cen). 4) Bytový dům, Jiráskovo náměstí, zděný pětipodlažní, v domě 7 bytů, pozemek 825 m2, byty v horším stavu Realitní makléř: dumrealit.cz Krakonoš, Trutnov Nabídková cena: 4.350.000,-Kč Názor na prodejnost nabízené nemovitosti: cena obvyklá 2,5 až 3,0 mil. Kč, nabídka domů převažuje několikanásobně nad poptávkou, Názor na mnou oceňovanou nemovitost: max. 2.800.000,-Kč, podíl o velikosti 1/3 max. 900.000,-Kč. V domě jsou tři byty a jeden bude po prodeji volný – pro nového vlastníka.
5) Bytový dům, ulice Lomní, Dolní Předměstí, zděný dvoupodlažní, v domě 5 bytů, pozemek 273 m2, byty v dobrém stavu Realitní makléř: Ing. Pavel Babka, Trutnov Nabídková cena: 5.400.000,-Kč Názor na prodejnost nabízené nemovitosti: cena byla již snížena. Nabídky domů převažují nad poptávkou,
6) Dvougenerační dům, Zahradní město, Kryblice, zděný dvoupodlažní, mansardová střecha, v domě 2 byty, pozemek 769 m2, byty v dobrém stavu Realitní makléř: Vaše Reality cz, s.r.o., Hradec Králové Nabídková cena: 3.500.000,-Kč
8
7) Velký dům, ulice Svažitá, Kryblice, zděný třípodlažní, sedlová střecha, v domě 2 byty, pozemek 400 m2, byty v dobrém stavu Realitní makléř: dumrealit TOP, Praha Nabídková cena: 2.790.000,-Kč
8) Bytový dům, Horní Staré Město, zděný dvoupodlažní, v domě 2 byty v patře, v přízemí kanceláře, pozemek 250 m2, byty v průměrném stavu, vytápění na TP. Realitní makléř: Realitní kancelář STING s.r.o., Hradec Králové Nabídková cena: 1.795.000,-Kč (k jednání)
9) Bytový dům po kompletní rekonstrukci, Poříčí, zděný dvoupodlažní, v domě 2 byty 2+1 a čtyři byty 1+1, pozemek 228 m2, Realitní makléř: Realitní kancelář STING s.r.o., Hradec Králové Nabídková cena: info o ceně u RK S makléřem nebylo možno se spojit – nebere telefon
Skutečná „cena obvyklá“ konkrétní nemovitosti se vždy zjistí až při jejím prodeji.
9
ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ: Dle názoru převážné většiny realitních makléřů je cena obvyklá mnou oceňovaných nemovitostí jako celku ve výši 2.200.000,- až max. 2.500.000,-Kč. Podíl o velikosti 1/3 max. 900.000,-Kč a to z důvodu, že v domě jsou 3 samostatné byty a případný nový vlastník 1/3 nemovitostí může užívat volný byt v přízemí.
Obvyklá cena podílu o velikosti 1/3 nemovitostí zapsaných na LV č. 149 (rodinný dům čp. 74 na stavební parcele č. 37 a stavební parcela č. 37-zastavěná plocha a nádvoří) pro obec Trutnov a katastrální území Lhota u Trutnova, kraj Královéhradecký a příslušenství (tak jak je popsáno ve znaleckém posudku) je ve výši:
840.000,- Kč slovy: osmsetčtyřicettisíc Kč
V Novém Městě nad Metují, dne 22.června 2012
................................ vypracoval
Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. Tento posudek (ani žádná jeho část) nesmí být šířen ani předán třetím osobám bez písemného souhlasu zpracovatele. 10
11
